Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố bắc ninh giai đoạn 2009 2013

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HUY DÃ

“NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013”

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HUY DÃ

“NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013”

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận
văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc
rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn.

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Dã


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi
để tôi có thể hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Thế Đặng trường Đại học Nông
Lâm
Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường,

phòng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND thành phố Bắc Ninh; Phòng
Tài nguyên và Môi trường thành phố
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Dã


3

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất ......................................28
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Bắc Ninh năm 2013....................48
Bảng 3.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Suối Hoa giai đoạn
2009 - 2013 .......................................................................................................54
Bảng 3.3. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Ninh Xá giai đoạn
2009 - 2013 .......................................................................................................56
Bảng 3.4. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Tiền An giai đoạn 2009
- 2013 ................................................................................................................58
Bảng 3.5. Giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa giai đoạn 2009 2013.................60
Bảng 3.6. Giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá giai đoạn 2009 - 2013
...............62
Bảng 3.7. Giá đất ở trên thị trường tại phường Tiền An giai đoạn 2009 2013................64
Bảng 3.8: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2009 ..........................................................................................66

Bảng 3.9: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2010 ..........................................................................................66
Bảng 3.10: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2011 ..........................................................................................67
Bảng 3.11: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2012 ..........................................................................................67
Bảng 3.12: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2013 ..........................................................................................68
Bảng 3.13: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại
phường Suối Hoa, giai đoạn 2009 - 2013.........................................................70
Bảng 3.14: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Ninh Xá năm 2009............................................................................................71
Bảng 3.15: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Ninh Xá năm 2010............................................................................................71


4

Bảng 3.16: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Ninh Xá năm 2011............................................................................................72


5

Bảng 3.17: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Ninh Xá năm 2012............................................................................................72
Bảng 3.18: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Ninh Xá năm 2013............................................................................................73
Bảng 3.19: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại
phường Tiền An, giai đoạn 2009 - 2013 ..........................................................74

Bảng 3.20: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tiền An năm 2009 ............................................................................................75
Bảng 3.21: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tiền An năm 2010 ............................................................................................75
Bảng 3.22: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tiền An năm 2011 ............................................................................................76
Bảng 3.23: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tiền An năm 2012 ............................................................................................76
Bảng 3.24: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tiền An năm 2013 ............................................................................................77
Bảng 3.25: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại
phường Tiền An, giai đoạn 2009 - 2013 ..........................................................78
Bảng 3.26: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất tại thành phố Bắc Ninh qua
ý kiến của người dân ........................................................................................83


6

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai...........................................................................7
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ................................................8
Hình 2.1: Bản đồ hành chính 3 phường ....................................................................38
Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh................39
Hình 3.2: Đường Ngô Gia Tự và Nguyễn Gia Thiều (đoạn tại phường Suối
Hoa)...........55
Hình 3.3: Đường Nguyễn Cao và Khu dân cư Hà Nội (thuộc phường Ninh Xá).....57
Hình 3.4: Đường Nguyễn Cao (đoạn chợ Đọ Xá) và đường Đỗ Trọng Vỹ..............63
Hình 3.5: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Trung tâm thương mại) ............................65
Hình 3.6: Đường Nguyễn Cao (VT1: giáp chợ; và VT2: phía trong).......................80
Hình 3.7: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Chợ Nhớn) và đường Nhà Chung ............80

7

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt
BĐS
UBND
MTTQ
CD
PNN
NN
CT
TT
NĐ-CP
QĐ
VT

Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt
Bất động sản
Ủy ban nhân dân
Mặt trận tổ quốc
Chuyên dùng
Phi nông nghiệp
Nông nghiệp
Chỉ thị
Thứ tự
Nghị định – Chính phủ
Quyết định

Vị trí


vii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... iii
DANH

MỤC

CÁC

HÌNH

.........................................................................................v DANH MỤC CÁC CHỮ
VIẾT TẮT..................................................................... vi DANH MỤC CÁC CHỮ
VIẾT

TẮT.....................................................................

vi

MỤC

LỤC

............................................................................................................... vii MỞ ĐẦU

....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...........................................................................................2
2.2. Mục tiêu chi tiết ...............................................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất...................................................................4
1.1.1. Khái niệm về giá đất .....................................................................................4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở..............................4
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.................................................................8
1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................13
1.3. Phương pháp xác định giá đất........................................................................15
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam ........................................15
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ................................19
1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị .......................................................20
1.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam .......................................21
1.5. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam .................................23
1.5.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới ..................................................23
1.5.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam ..........................28
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................33


vii

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................33


8

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................33
2.2. Nội dung nghiên cứu......................................................................................33
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác
quản lý đất đai và giá đất ở của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 .......33
2.2.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
giai đoạn 2009 - 2013 ...........................................................................................33
2.2.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất ở trên
địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 .............................................34
2.2.4. Xác định nguyên nhân gây nên tình trạng biến động giá đất ở trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013. .........................................................34
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh ...............................................................................................................34
2.3. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................34
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp............................................34
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp ..............................................34
2.3.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..........................................................34
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ..........................................................36
2.3.5. Phương pháp chuyên gia.............................................................................36
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..............................39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh .39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................................39
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. ........................................................41
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất ...............................................................44
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công
tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. ......51
3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai
đoạn 2009 - 2013. .................................................................................................51
3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố
Bắc Ninh giai đoạn năm 2009 - 2013 ..................................................................51

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

9

3.2.2. Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Bắc Ninh giai
đoạn năm 2009 - 2013. .........................................................................................59
3.2.3. So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị
trường tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013. ........................................65
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn
2009 - 2013 ...........................................................................................................79
3.3.1. Yếu tố vị trí .................................................................................................79
3.3.2. Yếu tố khả năng sinh lợi .............................................................................80
3.3.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng ...................................................................................81
3.3.4. Yếu tố dân số ..............................................................................................81
3.4. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh giai đoạn 2009 - 2013 ..................................................................................82
3.4.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh ..................82
3.4.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn
2009 - 2013 ...........................................................................................................82
3.5. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
trong thời gian tới.
...................................................................................................86
3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .............................................................86
3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ..............87
3.4.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật ...............................................................88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................89
1. Kết luận .............................................................................................................89
2. Kiến nghị...........................................................................................................90

TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................92

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển và
ngày càng nhận thức được vai trò tầm quan trọng của đất đai.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi
Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra
ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người
bán. Hiến pháp
1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại
đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất
động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng
diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp
theo nó là Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2001, 2003 và Luật Đất đai 2013. Luật
Đất đai 20013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò
của đất đai trong nền kinh tế thị trường, coi đất đai là tài sản quý giá, nguồn lực quan

trọng nhất của đất nước. Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù
hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc
đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Xã hội ngày càng
phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai trở
thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, … và dần hình thành
thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

2

nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không
chính thức (thị

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với
xã hội và quản lí của Nhà nước.
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất
đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ
đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho
ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc
phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất
tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất

đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến
giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa
phương.
Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của tỉnh Bắc
Ninh, có vị trí địa lý thuận lợi, cách thủ đô Hà Nội khoảng 20 km. Trong những
năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển chung của tỉnh, Thành phố đã có những
chuyển biến mạnh mẽ đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, với tình
hình kinh tế Thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng thì bất động sản đang bị
“đóng băng”, giá đất ở giảm sâu, thị trường bất động sản ảm đạm…thì thành phố
Bắc Ninh cũng không nằm ngoài các quy luật trên. Vậy yếu tố nào đã và đang ảnh
hưởng chính tới giá bất động sản nói chung và giá đất ở nói riêng tại thàn h phố
Bắc Ninh? Các giải pháp nào có thể tháo gỡ cho thị trường bất động sản hiện nay.
Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là vấn đề quan trọng
nhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động sản có thể được
điều tiết là vấn đề cấp thiết hiện nay.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên và dưới sự hướng dẫn của GS.TS.
Nguyễn Thế Đặng, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất ở
trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, giai đoạn 2009 - 2013”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh,
giai đoạn 2009 - 2013.


- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố.


- Đề xuất một số giải pháp cho để quản lý giá đất ở có hiệu quả.
2.2. Mục tiêu chi tiết
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố

Bắc Ninh.
- Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại khu vực thành phố Bắc Ninh.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở.
- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh trong giai đoạn 2009 - 2013.
- Xác định và phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố
Bắc Ninh.
- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất của thành phố Bắc
Ninh.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công
tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban
hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng

thời gian nào đó.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3
của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định”. (Luật đất đai 2013) [12].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy
định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu
tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của
đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào


nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính
như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.


1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do

tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và
bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa
tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác
về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ
hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức
sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh

doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. [10].
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và
đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất =

1.1.2.3. Quan hệ cung cầu

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

P
Đường cầu
P0

Đường cung

E

P1

E

’

D0

D1
O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà
tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ
E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do
các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có
thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem
như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở nước ta có hai loại giá đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị
trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải
bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác
đấu giá QSDĐ).
Giá
D1
G1

D

G

Số lượng đất đai
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong
thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố
định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi
theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá
tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố
kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,
xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>