Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương việt nam chi nhánh bến thành

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH
-----------------*****-----------------

TRẦN THỊ MINH THƢ

GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN
NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017


NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH
-----------------*****-----------------

TRẦN THỊ MINH THƢ

GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN
NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 60 34 02 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. LÊ THANH NGỌC
TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là: Trần Thị Minh Thƣ
Sinh ngày:

20/11/1988

tại Long An

Quê quán: Long An
Là học viên cao học khóa 16 của Trƣờng Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ
Chí Minh.
Mã số học viên: 020116140214
Cam đoan đề tài: “Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – chi nhánh Bến Thành”
Là luận văn thạc sỹ Kinh tế, chuyên ngành Kinh tế tài chính, ngân hàng – Mã số
60 34 02 01. Luận văn đƣợc thực hiện tại Trƣờng Đại học Ngân hàng Thành phố
Hồ Chí Minh.
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:

TS. Lê Thanh Ngọc

Đề tài này chƣa từng đƣợc trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một trƣờng đại
học nào. Đề tài này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả nghiên cứu là
trung thực, trong đó không có các nội dung đã đƣợc công bố trƣớc đây hoặc các nội
dung do ngƣời khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn đƣợc dẫn nguồn đầy đủ trong
luận văn.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi.
Tp.Hồ Chí Minh, ngày

tháng năm 2017.

HỌC VIÊN


ii

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng là một trong những sản phẩm
mang lại nhiều lợi nhuận cho các Ngân hàng thƣơng mại, tuy nhiên hoạt động này
cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà biều hiện qua đó là nợ xấu không ngừng tăng cao.
Điều này làm hạn chế khả năng mở rộng và tăng trƣởng tín dụng, làm giảm lợi
nhuận cũng nhƣ khả năng kinh doanh của ngân hàng và tác động trực tiếp đến khả
năng tài chính của ngân hàng, làm suy giảm khả năng cạnh tranh và vị thế của ngân
hàng trong quá trình phát triển và hội nhập. Chính vì vậy, hạn chế rủi ro nợ xấu
trong cho vay bất động sản tại các Ngân hàng thƣơng mại nói chung và Ngân hàng
TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành nói riêng là vô cùng cần
thiết nhằm từng bƣớc lành mạnh hóa tài chính của các Ngân hàng thƣơng mại và
cũng là hoạt động trọng tâm trong tiến trình tái cấu trúc hệt thống các ngân
hàng.Trƣớc những yêu cầu thực tế khách quan cùng với việc áp dụng các phƣơng
pháp nghiên cứu linh hoạt từ việc thu thập thông tin và dữ liệu từ các nguồn khác

nhau sau đó tiến hành tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh, diễn dịch, quy nạp…
luận văn đã khái quát các vấn đề nghiên cứu nhƣ sau:
Thứ nhất, tập hợp những lý luận cơ bản về hoạt động cho vay của ngân hàng
thƣơng mại cổ phần và rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại
cổ phần.
Thứ hai, phân tích thực trạng rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng
TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, nhận diện đƣợc các rủi ro
và nguyên nhân gây ra rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng
TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.
Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho
vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến
Thành.


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT................................................................................ viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... ix
DANH MỤC BIỂU ĐỒ .............................................................................................x
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1.

Đặt vấn đề ......................................................................................................1

2.

Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................1

3.

Mục tiêu của đề tài.........................................................................................2
3.1 Mục tiêu tổng quát......................................................................................2
3.2 Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................2

4.

Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................3

5.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .................................................................3
5.1 Đối tƣợng nghiên cứu .................................................................................3
5.2 Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................3

6.

Phƣơng pháp nghiên cứu ...............................................................................3

7.

Nội dung nghiên cứu .....................................................................................4

8.

Đóng góp của đề tài .......................................................................................4

9.

Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu ................................................................5

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ..............................................................8
1.1 HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI ...................................................................................................8
1.1.1

Khái niệm cho vay và cho vay bất động sản .......................................8

1.1.1.1 Khái niệm về cho vay .......................................................................8
1.1.1.2 Khái niệm về cho vay bất động sản ...................................................8
1.1.2

Phân loại cho vay bất động sản ...........................................................10

1.1.3

Đặc điểm của cho vay bất động sản ..................................................11

1.2 RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ....................................12


iv

1.2.1

Khái niệm rủi ro và phân loại rủi ro trong cho vay bất động sản ......12

1.2.1.1 Rủi ro và rủi ro trong cho vay bất động sản ..................................12

1.2.1.2 Phân loại rủi ro trong cho vay bất động sản .................................12
1.2.2

Các tiêu chí đánh giá rủi ro trong cho vay bất động sản ...................13

1.2.2.1 Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu ................................................................13
1.2.2.2 Dư nợ cho vay bất động sản/Tổng dư nợ .......................................15
1.2.2.3 Dư nợ cho vay bất động sản/Vốn huy động ...................................16
1.2.2.4 Tỷ lệ dự phòng rủi ro cho vay bất động sản ..................................16
1.3 NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN ..................................................................................................................17
1.3.1

Nguyên nhân từ phía ngân hàng ........................................................17

1.3.2

Nguyên nhân từ phía khách hàng ......................................................19

1.3.3

Các nguyên nhân khách quan khác ...................................................20

1.4 QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN .................20
1.4.1

Chính sách cho vay bất động sản ......................................................20

1.4.2

Nhận diện và đo lƣờng rủi ro trong cho vay bất động sản ................22

1.4.2.1 Nhận diện rủi ro trong cho vay bất động sản ................................22
1.4.2.2 Đo lường rủi ro ..............................................................................23
1.4.3

Kiểm tra và giám sát rủi ro trong cho vay bất động sản....................25

1.4.4

Xử lý rủi ro trong cho vay bất động sản ............................................25

1.5 ...BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN ..............................................................................................................28
1.5.1

Bài học kinh nghiệm từ các ngân hàng nƣớc ngoài .................................28

1.5.1.1

Ở Mỹ ..................................................................................................28

1.6.1.2 Ở Nhật ............................................................................................30
1.5.2

Bài học kinh nghiệm từ các ngân hàng thƣơng mại trong nƣớc .......31

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1..........................................................................................33
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƢƠNG VIỆT

NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH .....................................................................34


v

2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM
- CHI NHÁNH BẾN THÀNH ..........................................................................34
2.1.1

Tổng quan về Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam ...............34

2.1.1.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi
nhánh Bến Thành .........................................................................................34
2.1.1.2 Các kết quả kinh doanh chủ yếu của Ngân hàng TMCP Ngoại
thương Việt Nam - chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2012 – 2015 ...............35
2.2 THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN
THÀNH TRONG THỜI GIAN QUA ...............................................................36
2.2.1

Thực trạng cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng

Việt Nam - chi nhánh Bến Thành ...................................................................36
2.2.1.1 Quy mô và tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản tại ngân hàng
TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Bến Thành .............................36
2.2.1.2 Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản ...............................................40
2.2.2

Thực trạng rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP

Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành ............................................44
2.2.2.1 Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu chung .................................................44
2.2.2.2 Tỷ lệ nợ xấu và nợ quá hạn phân theo các tiêu thức .....................45
2.2.2.3

Tỷ lệ dự phòng rủi ro cho vay bất động sản ......................................48

2.3 THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI
NHÁNH BẾN THÀNH ....................................................................................49
2.3.1
2.3.2

Chính sách cho vay BĐS ...................................................................49

Quy trình cho vay BĐS ............................................................................51

2.3.3

Nhận diện và đo lƣờng rủi ro cho vay BĐS ......................................52

2.3.4

Công tác kiểm tra, giám sát rủi ro cho vay BĐS ...............................55

2.3.5

Công tác xử lý rủi ro cho vay BĐS ...................................................56

2.3.5.1 Trích lập dự phòng .........................................................................56

2.3.5.2 Cơ cấu lại nợ ..................................................................................57


vi

2.3.5.3 Bán nợ xấu cho VAMC...................................................................57
2.3.5.4 Phát mại tài sản bảo đảm ..............................................................58
2.3.5.5 Khởi kiện ........................................................................................58
2.4 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG RỦI RO VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG
CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG
VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH TRONG THỜI GIAN QUA .......59
2.4.1

Những kết quả đạt đƣợc ....................................................................59

2.4.2

Những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế .........................60

2.4.2.1 Những hạn chế ...............................................................................60
2.4.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế ...................................................62
KẾT LUẬN CHƢƠNG II.......................................................................................69
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG
CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN
NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH .........................70
3.1 ĐỊNH HƢỚNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH
BẾN THÀNH ....................................................................................................70
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM

- CHI NHÁNH BẾN THÀNH ..........................................................................71
3.2.1

Giải pháp về chính sách cho vay .......................................................72

3.2.2

Giải pháp về quy trình và tổ chức thẩm định cho vay.......................73

3.2.3

Giải pháp về đo lƣờng và nhận diện rủi ro cho vay ..........................75

3.2.4

Giải pháp về kiểm tra, giám sát rủi ro cho vay .................................78

3.2.5

Giải pháp về xử lý rủi ro cho vay ......................................................78

KẾT LUẬN CHƢƠNG III .....................................................................................80
KẾT LUẬN ..............................................................................................................81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................82
PHỤ LỤC


viii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

NHTM Ngân hàng thƣơng mại
NHTMCP Ngân hàng thƣơng mại cổ phần
NHNN Ngân hàng Nhà Nƣớc
TCTD Tổ chức tín dụng
TT Thông tƣ
DPRR Dự phòng rủi ro
TSBĐ Tài sản bảo đảm
BCTC Báo cáo tài chính
CBTD Cán bộ tín dụng
TCTD Tổ chức tín dụng
TPP Hiệp định đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dƣơng.


ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai
đoạn 2013 - 2016 .......................................................................................................35
Bảng 2.2: Dƣ nợ cho vay BĐS tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn
2013 - 2016 ...............................................................................................................36
Bảng 2.3 Tỷ lệ dƣ nợ cho vay BĐS/Tổng dƣ nợ cho vay tại Vietcombank – chi
nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 .................................................................39
Bảng 2.4: Tỷ lệ dƣ nợ cho vay BĐS/Tổng nguồn vốn huy động tại Vietcombank –
chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 - 2016 ............................................................39
Bảng 2.5: Cơ cấu dƣ nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu sử dụng vốn tại
Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 ..................................41
Bảng 2.6: Tỷ lệ nợ xấu theo nhu cầu sử dụng vốn tại Vietcombank – chi nhánh Bến
Thành giai đoạn 2013 – 2016 ....................................................................................47
Bảng 2.7: Tỷ lệ nợ xấu theo tài sản đảm bảo tại Vietcombank – chi nhánh Bến
Thành giai đoạn 2013 – 2016 ....................................................................................47

Bảng 2.8: Tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro BĐS tại Vietcombank – chi nhánh Bến
Thành giai đoạn 2013 – 2016 ....................................................................................48
Bảng 2.9: Phân loại xếp hạng và nợ theo điểm tín dụng tại Vietcombank – chi
nhánh Bến Thành ......................................................................................................54
Bảng 2.10: Dƣ nợ xấu phân theo các nhóm nợ tại Vietcombank – chi nhánh Bến
Thành giai đoạn 2013 – 2016 ....................................................................................55
Bảng 2.11: Giá trị dự phòng rủi ro thực tế đƣợc trích lập tại Vietcombank – chi
nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 .................................................................56


x

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Tốc độ tăng trƣởng dƣ nợ cho vay BĐS tại Vietcombank – chi nhánh
Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 ............................................................................38
Biểu đồ 2.2: Cơ cấu dƣ nợ cho vay BĐS phân theo thời hạn tại Vietcombank – chi
nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 .................................................................40
Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dƣ nợ cho vay BĐS phân theo tài sản đảm bảo tại Vietcombank
– chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016.........................................................43
Biểu đồ 2.4: Tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS tại Vietcombank giai đoạn 2013 – 2016 ...45
Biểu đồ 2.5: Tỷ lệ nợ xấu theo thời hạn vay tại Vietcombank – chi nhánh Bến
Thành giai đoạn 2013 – 2016 ....................................................................................46
Biểu đồ 2.6: Tỷ lệ TSBĐ đƣợc tái thẩm định và giới hạn giá trị phê duyệt của món
vay trên giá trị TSBĐ ................................................................................................50
Biểu đồ 2.7: Rủi ro trong khâu thu thập thông tin cho vay .......................................63
Biểu đồ 2.8: Rủi ro trong khâu phân tích thông tin tín dụng ....................................64
Biểu đồ 2.9: Rủi ro trong khâu phê duyệt tín dụng ...................................................65
Biểu đồ 2.10: Rủi ro trong khâu giải ngân vốn tín dụng ...........................................65
Biểu đồ 2.11: Rủi ro trong khâu giám sát vốn tín dụng ............................................66

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Cho vay bất động sản là một trong những lĩnh vực cho vay chủ yếu của các
NHTM trong những năm vừa qua. Hoạt động này mang lại một phần lợi nhuận
đáng kể cho các NHTM, đồng thời góp phần phát triển thị trƣờng bất động sản
thông qua việc cấp vốn cho các dự án bất động sản và giải quyết nhu cầu nhà ở cho
nhiều ngƣời dân. Đặc biệt là sau khi TPP vừa đƣợc ký kết đầu năm 2016, dự báo sẽ
có sự chuyển dịch đầu tƣ vào Việt Nam và đặc biệt dịch chuyển đến Thành phố
đông dân và có tốc độ phát triển lớn nhất nƣớc là TP HCM, qua đó, sẽ thu hút nhiều
nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài và thúc đẩy sự tăng trƣởng của thị trƣờng bất động
sản, trƣớc hết là phân khúc thị trƣờng bất động sản công nghiệp, nhà xƣởng, phân
khúc văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê căn hộ dịch vụ (Lê Hoàng Châu, 2016).
Tuy nhiên cho vay bất động sản đang bộc lộ nhiều rủi ro ảnh hƣởng tiêu cực
đến tính an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng cũng nhƣ sự phát triển ổn định
của thị trƣờng bất động sản. Do vậy, việc tìm giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong
cho vay bất động sản tại các NHTM đã trở thành một yêu cầu thực tiễn có tính cấp
thiết cao.
2. Tính cấp thiết của đề tài
Trong hơn mƣời năm qua, thị trƣờng bất động sản đã có nhiều bƣớc phát triển
đáng ghi nhận. Đóng góp vào sự phát triển này phải kể đến sự hỗ trợ từ nguồn vốn
của các NHTM. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đạt đƣợc, hoạt động cho
vay bất động sản của các NHTM tiềm ẩn nhiều rủi ro dẫn đến đến hệ quả về sự hình
thành của bong bóng bất động sản trong giai đoạn 2007 – 2010 và sau đó là giai
đoạn suy thoái của thị trƣờng [3]. Sự phát triển của thị trƣờng bất động sản một mặt
chịu ảnh hƣởng bởi hệ thống tài chính mà trong đó các NHTM giữ vai trò chủ đạo,
mặt khác có tác động trở lại đối với sự phát triển của các NHTM. Nói cách khác, sự
phát triển của thị trƣờng bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với sự phát triển của

hệ thống các NHTM. Kiểm soát nguồn vốn từ hệ thống NHTM vào thị trƣờng bất
động sản sao cho nguồn vốn này mang tính ổn định, cân bằng và có hiệu quả sẽ góp


2

phần phát triển ổn định thị trƣờng bất động sản, đồng thời và qua đó góp phần đảm
bảo sự phát triển lành mạnh của hệ thống NHTM.
Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành là một trong
những ngân hàng có lịch sử cho vay bất động sản tƣơng đối lớn ở Việt Nam. Trong
giai đoạn 2007 – 2010, dƣ nợ bình quân trong cho vay bất động sản của ngân hàng
này chiếm trên 50% tổng dƣ nợ cho vay, đến giai đoạn 2010 – 2013, dƣ nợ cho vay
bất động sản đã giảm dần xuống dƣới 20% [22]. Tuy nhiên, do hệ quả của giai đoạn
cho vay bất động sản cao trƣớc đó, tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu trong cho vay bất
động sản vào cuối năm 2013 tăng trên 10% [22].Điều này gây ra rủi ro rất lớn cho
hoạt động của ngân hàng. Việc phân tích thực trạng và đánh giá về thực trạng của
rủi ro trong cho vay bất động sản từ đó tìm ra những giải pháp thích hợp nhằm giảm
rủi ro trong loại hình cho vay này tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam –
chi nhánh Bến Thành là hết sức cần thiết, góp phần đảm bảo sự phát triển ổn định
và lành mạnh của ngân hàng.
Cho đến nay chƣa có nghiên cứu nào về rủi ro trong cho vay bất động sản tại
ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành. Trong khi đó,
rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng này tƣơng đối lớn, thể hiện một
phần qua tỷ lệ nợ xấu trong cho vay bất động sản khá cao. Điều này đặt ra khoảng
trống về không gian và thời gian cho đề tài nghiên cứu. Từ những phân tích trên, tác
giả lựa chọn “Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành” làm đề tài nghiên cứu cho
luận văn thạc sĩ kinh tế.
3. Mục tiêu của đề tài
3.1 Mục tiêu tổng quát

Từ nghiên cứu thực trạng rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng
TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, đề tài đề xuất một số giải
pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng
TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.
3.2

Mục tiêu cụ thể


3

Một là, tập hợp những lý luận cơ bản về hoạt động cho vay của ngân hàng
thƣơng mại cổ phần và rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại
cổ phần.
Hai là, phân tích thực trạng rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng
TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, nhận diện đƣợc các rủi ro
và nguyên nhân gây ra rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng
TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.
Ba là, đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay
bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.
4. Câu hỏi nghiên cứu
Một là, hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng
Việt Nam - chi nhánh Bến Thành tồn tại những rủi ro nào?
Hai là, những nguyên nhân nào gây ra rủi ro trong hoạt động cho vay bất động
sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành?
Ba là, cần thực hiện một số giải pháp nào nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động
cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến
Thành?
5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
5.1 Đối tƣợng nghiên cứu

Giải pháp hạn chế rủi ro tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi
nhánh Bến Thành.
5.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh
Bến Thành, phòng giao dịch trực thuộc chi nhánh Bến Thành.
- Về thời gian: thời gian nghiên cứu của Luận văn này tập trung ở giai đoạn
2013 – 2016.
6. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp thu thập dữ liệu dựa trên các số liệu báo cáo tại Ngân hàng
TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, các số liệu báo cáo của các


4

cơ quan chức năng, các văn bản có tính chất pháp lý, các tài liệu trên các phƣơng
tiện truyền thông nhƣ báo chí, tạp chí, internet… để phục vụ cho việc phân tích diễn
biến hiện tại của thị trƣờng bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai
đoạn hiện nay và thực trạng về rủi ro trong vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP
Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.
- Phƣơng pháp so sánh, phân tích các chỉ số nhằm đánh giá diễn biến tình
hình nợ xấu trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt
Nam - chi nhánh Bến Thành trong giai đoạn 2013 – 2016.
- Phƣơng pháp phân tích, diễn dịch nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận rủi ro
trong cho vay bất động sản; kế thừa kinh nghiệm một số giải pháp hạn chế rủi ro
trong cho vay bất động sản, qua đó vận dụng vào điều kiện thực tiễn tại Ngân hàng
TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành, giải thích những mặt tồn
tại và nguyên nhân gây ra rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng này.
- Phƣơng pháp nghiên cứu ứng dụng, tham khảo các tài liệu, các công trình
nghiên cứu của các tác giả khác có liên quan đến nội dung nghiên cứu nhằm đề
xuất một số giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng

TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.
7. Nội dung nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu ba nội dung chính sau:
- Cơ sở lý luận chung về rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng
Thƣơng mại cổ phần.
- Thực trạng về rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại
thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.
- Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân
hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.
8. Đóng góp của đề tài
- Về cơ sở lý luận: đề tài hệ thống hóa cơ sở lý luận về rủi ro trong cho vay bất
động sản tại điển hình một Ngân hàng thƣơng mại cổ phần, có thể dùng làm tƣ liệu


5

tham khảo cho các công trình nghiên cứu khác có liên quan đến nội dung nghiên
cứu của tác giả.
- Về thực tiễn: Đề tài cung cấp bằng chứng về rủi ro trong cho vay bất động
sản tại một Ngân hàng điển hình, phân tích đƣợc những nguyên nhân gây ra rủi ro
trong cho vay bất động sản của ngân hàng, từ đó đề xuất đƣợc một số giải pháp
nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng. Một số giải pháp
đƣợc đề xuất có thể đƣợc ứng dụng ngay tại Ngân hàng tác giả đang nghiên cứu
hoặc có thể đƣợc áp dụng tại một số Ngân hàng thƣơng mại cổ phần khác có nét
tƣơng đồng về rủi ro cũng nhƣ nguyên nhân gây nên rủi ro trong cho vay bất động
sản.
9. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
Qua tìm hiểu, tác giả nhận thấy đã có nhiều nghiên cứu về rủi ro trong cho vay
bất động sản tại Ngân hàng thƣơng mại có liên quan đến đề tài này:
- Trong nghiên cứu về mối quan hệ của thị trƣờng bất động sản và hệ thống tài

chính của Lê Xuân Nghĩa, hệ thống NHTM đóng vai trò chủ đạo trong việc cung
cấp nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản, do đó rủi ro trong thị trƣờng bất động
sản là một trong những nguyên nhân hàng đầu dẫn đến rủi ro hoạt động của các
NHTM [2].
Giới hạn nghiên cứu của đề tài là phần lớn tác giả tập trung vào phƣơng diện
vĩ mô về mối quan hệ của thị trƣờng bất động sản và hệ thống tài chính, chƣa đề cập
đến phƣơng diện vi mô.
- Trong nghiên cứu về giáp pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại
Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long thành phố Cần Thơ của Đinh
Viết Khoa đã phân tích và đánh giá vai trò của cho vay bất động sản đối với sự phát
triển của Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long thành phố Cần Thơ,
nhận diện các rủi ro trong cho vay bất động sản đồng thời đề xuất các biện pháp hạn
chế rủi ro nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh và thƣơng hiệu cho ngân hàng [8].
Trong bài viết, tác giả đã sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu tổng hợp các số
liệu có sẵn trên các diễn đàn, các bài phân tích của chuyên gia, báo cáo của ngân


6

hàng và các tài liệu khác; phƣơng pháp minh họa bằng đồ thị bằng các số liệu phân
tích.
Giới hạn nghiên cứu của đề tài này tác giả phân tích thực trạng rủi ro cho vay
bất động sản trong giai đoạn 2006 – 2009, phạm vi nghiên cứu là tại thị trƣờng bất
động sản tại thành phố Cần Thơ, vì thế không phản ánh đƣợc diễn biến của thị
trƣờng bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay.
- Nghiên cứu về kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng
thƣơng mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh của Nguyễn Chí Linh đã phân
tích, đánh giá về vai trò của vốn tín dụng đối với thị trƣờng bất động sản, tầm quan
trọng của việc kiểm soát rủi ro đối với nguồn vốn tín dụng này. Từ đó đề xuất một
số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản của các Ngân

hàng thƣơng mại, góp phân nâng cao hiệu quả vốn tín dụng ngân hàng và giúp thị
trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh [6].
Trong bài viết, tác giả đã sử dụng các phƣơng pháp luận theo chủ nghĩa duy
vật biện chứng , chủ nghĩa duy vật lịch sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và
phát triển của nó; phƣơng pháp tổng hợp số liệu dựa trên các báo cáo của các cơ
quan chức năng, tài liệu trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng; phƣơng pháp
thống kê, chọn mẫu so sánh theo thời gian và theo chỉ tiêu.
Giới hạn nghiên cứu của đề tài là giới hạn trên phạm vi thị trƣờng bất động sản
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2005 – 2008.
- Trong nghiên cứu về tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thƣơng mại trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh – thực trạng và giải pháp của Nguyễn Ngọc Bình
đã phân tích những tồn tại, vƣớng mắt khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động
sản của các ngân hàng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đƣa ra giải pháp
để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản của các ngân hàng. Trong đó có ba vấn
đề đƣợc quan tâm:
Một là, nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản gắn liền với hiệu quả kinh tế.
Hai là, nâng cao hiệu quả tín dụng đi đôi với việc hạn chế và phòng ngừa rủi ro.


7

Ba là, cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mối quan hệ tổng thể nói
chung của nền kinh tế nhƣ chính sách pháp luật, chính sách của ngân hàng [7].
Trong bài viết, tác giả đã sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu lịch sử, phân tích,
tổng hợp, phƣơng pháp nghiên cứu định tính, phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng
và phƣơng pháp nghiên cứu tham khảo các ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực ngân
hàng.
- Giới hạn nghiên cứu của đề tài là cho vay trong lĩnh vực bất động sản trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2004 -2008, vì thế cũng chƣa cập
nhật diễn biến mới nhất của thị trƣờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí

Minh trong giai đoạn hiện nay.
Rủi ro trong cho vay bất động sản là một trong những nguyên nhân làm tăng tỷ
lệ nợ xấu chung của các NHTM, đề tài của tác giả lựa chọn sẽ nghiên cứu trong giai
đoạn 2011 – 2015 để phân tích thực trạng diễn biến rủi ro trong cho vay bất động
sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, phản ánh
kịp thời các diễn biến mới nhất về thị trƣờng bất động sản tại TPHCM, đồng thời
nhận diện các rủi ro và kiến nghị một số giải pháp nhằm giảm rủi ro trong hoạt động
cho vay này.


8

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1 HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI
1.1.1 Khái niệm cho vay và cho vay bất động sản
1.1.1.1

Khái niệm về cho vay

Nhà kinh tế Pháp Louis Baundin, đã định nghĩa cho vay nhƣ là “Một sự trao
đổi tài hoá hiện tại lấy một tài hoá tƣơng lai”. Trong định nghĩa này ta thấy yếu tố
thời gian xuất hiện nên có sự bất trắc, rủi ro xảy ra và cần có sự tín nhiệm, sử dụng
sự tín nhiệm của nhau nên từ đó có danh từ tín dụng.
Tại Việt Nam, theo QĐ 1627/2001/QĐ-NHNN về việc ban hành quy chế cho
vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng có định nghĩa rằng “cho vay” là
một hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng cho vay giao cho khách hàng một
khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với
nguyên tắc có hoản trả cả gốc và lãi.

Tóm lại, cho vay là một trong những hoạt động kinh doanh chủ yếu của
NHTM để tạo ra lợi nhuận. Nguồn thu từ hoạt động cho vay là một trong những cơ
sở bù đắp các chi phí kinh doanh và quản lý của ngân hàng. Cho vay phản ánh mối
quan hệ giữa một bên là ngƣời cho vay còn bên kia là ngƣời vay. Kinh tế càng phát
triển, doanh số cho vay của các NHTM càng tăng nhanh và loại hình cho vay càng
trở nên vô cùng đa dạng ở hầu hết các nƣớc phát triển hàng đầu thế giới.
1.1.1.2 Khái niệm về cho vay bất động sản
Bất động sản là một khái niệm đƣợc sử dụng phổ biến ở hầu hết các quốc gia
trên thế giới. Trong tiếng Anh ngƣời ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) đƣợc
gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản đƣợc chỉ bằng từ:
Immobilíe (Bất động sản), và ở nƣớc ta đƣợc gọi là: Bất động sản.
Theo qui định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nƣớc Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời đƣợc bao gồm:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: đất đai nhà ở, các công trình


9

xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật qui định”.
BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tƣ xây dựng, BĐS không đầu tƣ
xây dựng và BĐS đặc biệt.
- Nhóm 1: BĐS có đầu tƣ xây dựng gồm: BĐS nhà đất, BĐS nhà xƣởng và
công trình thƣơng mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),
BĐS là trụ sở làm việc,... Trong đó nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm
tỷ trọng rất lớn, chiếm đa số các giao dịch trên thị trƣờng BĐS, có tính chất phức
tạp rất cao, chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố đồng thời có tác động rất lớn đến quá
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc cũng nhƣ phát triển đô thị bền vững.
- Nhóm 2: Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp
(dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi

trồng thuỷ sản…
- Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Đặc điểm của nhóm
này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp.
Cho vay bất động sản là một nghiệp vụ tín dụng ngân hàng nhằm cung ứng
vốn cho thị trƣờng BĐS bao gồm hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo
lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trƣờng và toàn bộ hoạt động liên quan đến việc giao
dịch BĐS.
Ngoài mục đích sinh lợi, hoạt động cho vay BĐS hiện nay của các TCTD chủ
yếu hỗ trợ vốn góp phần phát triển thị trƣờng BĐS, cụ thể nhằm vào 3 mục tiêu
chính nhƣ sau:
Một là, cho vay mục đích kinh doanh BĐS, ở mục tiêu này chủ yếu tài trợ vốn
cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở, căn hộ để
bán, xây dựng các trung tâm thƣơng mại...
Hai là, cho vay mục đích phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn cho các
doanh nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xƣởng sản xuất, xây dựng cơ sở làm
việc, nhà xƣởng mới nhằm ổn định sản xuất thay vì phải tốn chi phí thuê.


10

Ba là, cho vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng về nhà ở, đất ở cho ngƣời dân, đây
chính là mục tiêu chính hiện nay mà các ngân hàng đang hƣớng tới. Mục tiêu này
góp phần giải quyết nhu cầu xây dựng, sửa chữa, mua nhà, mua đất để ở đối với các
cá nhân, hộ gia đình. Đây chính là nhu cầu thiết yếu của ngƣời dân để ổn định cuộc
sống, an cƣ lạc nghiệp.
Mỗi TCTD đều có cách tiếp cận khác nhau trong hoạt động cho vay BĐS, tùy
vào định hƣớng chiến lƣợc phát triển, khả năng cạnh tranh và sự sáng tạo trong
khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay BĐS của mình.
1.1.2

Phân loại cho vay bất động sản

Xét về đối tƣợng thụ hƣởng, do đặc tù của thị trƣờng BĐS và chính sách cho
vay của các TCTDm đối tƣợng của cho vay BĐS rất đa dạng, đến từ mọi thành
phần trong xã hội, gồm các công ty, tập đoàn đầu tƣ kinh doanh BĐS, các chủ dự án
đầu tƣ xây dựng, các cá nhân có nhu cầu tín dụng về đất và nhà ở...Có thể phân
thành ba loại cho vay bất động sản sau:
-

Cho vay BĐS tiêu dùng: vay mua nhà, mua đất, căn hộ để ở hoặc vay sửa

chữa, xây dựng nhà ở. Đối tƣợng khách hàng vay loại này thƣờng là cá nhân, hộ gia
đình vay vốn phục vụ cho mục đích tiêu dùng nhà ở, nguồn thu nhập dùng để trả nợ
từ lƣơng, hoặc tích lũy khác... trả góp dần từ năm đến mƣời năm.
-

Cho vay đầu cơ BĐS: vay để mua bán, kinh doanh BĐS phục vụ cho mục

đích đầu cơ, hƣởng chênh lệch giá BĐS. Thời gian vay thƣờng ngắn, tối đa 12
tháng, nguồn trả nợ từ việc bán chính sách đầu cơ, và tài sản đảm bảo cũng chính là
tài sản hình thành từ vốn vay. Đây là loại cho vay mà ngân hàng rất hạn chế đầu tƣ
vì có nhiều rủi ro nhất, hiệu quả của phƣơng án sẽ chịu nhiều tác động bởi sự trồi
sụt của thị trƣờng BĐS, nếu cho vay thì ngân hàng cũng áp dụng lãi suất cao hơn
các loại sản phẩm khác để bù đắp lại rủi ro, và lựa chọn khách hàng có uy tín.
-

Cho vay tài trợ dự án BĐS: vay để phục vụ cho hoạt động đầu tƣ của các

doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dự án căn hộ chung cƣ, cao ốc văn

phòng, nhà dự án... Họ sử dụng vốn vay để phục vụ cho các chi phí đầu tƣ dự án.
Thời gian vay thƣờng kéo dài từ bảy đến mƣời lăm năm, thời gian ân hạn trả nợ cho


11

đến khi doanh nghiệp huy động vốn từ việc bán sản phẩm đã hình thành. Tài sản
đảm bảo của loại này thƣờng là thế chấp dự án, giải ngân và thế chấp theo tiến độ
hoàn thành của dự án theo hình thức cuốn chiếu. Lãi suất áp dụng cho loại này
thƣờng thấp hơn so với hai loại nêu trên.
1.1.3 Đặc điểm của cho vay bất động sản
Thời hạn cho vay BĐS thƣờng mang tính trung và dài hạn do tài sản đƣợc
đầu tƣ là BĐS mang tính lâu dài (ngoại trừ trƣờng hợp đầu cơ ngắn hạn). Đồng thời
cũng xuất phát từ đây mà lãi suất trong cho vay BĐS thƣờng đƣợc áp dụng là lãi
suất cho vay trung dài hạn, cao hơn đối với các mảng cho vay khác có thời hạn ngắn
hạn (dƣới 12 tháng). Tùy vào quy định riêng của mỗi ngân hàng mà lãi suất cho vay
trung dài hạn đƣợc cố định mỗi năm hay thả nổi theo tình hình biến động của lãi
suất huy động đầu vào.
- Dƣ nợ cho vay BĐS thƣờng có số dƣ lớn, do các dự án đầu tƣ nhà ở có chi
phí cao (chi phí quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng,…)
- Cho vay BĐS mang tính rủi ro cao: thị trƣờng BĐS vốn là thị trƣờng có
những biến động bất thƣờng, khó dự đoán do nhiều yếu tố tác động nhƣ chính sách
huy hoạch của Nhà nƣớc, tình trạng đầu cơ, ảnh hƣởng bởi những biến động kinh
tế.
- Cho vay BĐS là sản phẩm mang tính kinh tế - xã hội cao hơn một số mảng
cho vay khác nhƣ: cho vay bổ sung vốn lƣu động, cho vay đầu tƣ máy móc thiết bị,
cho vay tài trợ xuất nhập khẩu,…bởi lẻ, ngoài lợi ích đa dạng hóa sản phẩm, mang
lại lợi nhuận cho ngân hàng cũng nhƣ đáp ứng kịp thời nhu cầu cần thiết cho ngƣời
đi vay nhƣ các sản phẩm khác mà hoạt động này còn góp phần đẩy nhanh tốc độ đô
thị hóa, tạo mỹ quan đô thị và giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời dân.

- Ngân hàng thƣờng nhận tài sản đảm bảo là BĐS vì loại tài sản này sẵn có các
giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng rõ ràng và có thể xác định chủ sở
hữu một cách dễ dàng. Bất kỳ một sự mua bán, chuyển nhƣợng hay vay vốn đều
phải qua công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo, ngân hàng có thể thanh lý tài
sản để thu hồi nợ trong trƣờng hợp rủi ro khách hàng không trả đƣợc nợ.


12

-

Cho vay BĐS là sản phẩm truyền thống của các TCTD, chủ yếu là ngân

hàng trong suốt quá trình hoạt động do các nhu cầu liên quan đến BĐS rất đa dạng
và luôn phát sinh trong mọi thời kỳ.
1.2 RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm rủi ro và phân loại rủi ro trong cho vay bất động sản
1.2.1.1 Rủi ro và rủi ro trong cho vay bất động sản
Theo định nghĩa truyền thống, rủi ro là những sự kiện xảy ra có thể làm cho
mất mát tài sản hay làm phát sinh một khoản nợ. Định nghĩa rủi ro hiện đại không
chỉ tính đến rủi ro về mặt tài chính mà còn bao gồm cả những rủi ro liên quan đến
mục tiêu hoạt động và mục tiêu chiến lƣợc. Rủi ro là khả năng những sự kiện chƣa
chắc chắn trong tƣơng lai sẽ làm cho chủ thể không đạt đƣợc những mục tiêu chiến
lƣợc và mục tiêu hoạt động, cũng nhƣ chi phí cơ hội của việc làm mất cơ hội thị
trƣờng. Rủi ro không những tổn thất về vốn, tài sản của ngân hàng mà còn gây ảnh
hƣởng xấu đến mức độ tín nhiệm và thƣơng hiệu của ngân hàng.
Rủi ro trong cho vay bất động sản là một bộ phận của rủi ro tín dụng. Rủi
ro trong cho vay BĐS là sự thiệt hại có thể gây ra cho các NHTM khi cho vay các
đối tƣợng để sử dụng vốn vào các mục đích liên quan đến BĐS nhƣ mua đất, mua
nhà để ở, xây cất và sửa chữa nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê, đầu tƣ kinh

doanh BĐS, đầu tƣ xây dựng dự án nhà ở...
1.2.1.2 Phân loại rủi ro trong cho vay bất động sản
Có nhiều loại rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản, nhƣng có thể kể
đến hai loại rủi ro chính, đó là:
-

Rủi ro thanh khoản: các khoản cho vay BĐS thƣờng có thời gian thu hồi vốn

dài, trong khi nguồn vốn huy động từ các NHTM thƣờng là ngắn hạn. Các ngân
hàng luôn rơi vào trạng thái sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn. Tình
trạng mất thanh khoản sẽ xảy ra khi áp lực phải trả nợ tới hạn gia tăng nhƣng vốn
chƣa thu hồi đƣợc từ các khoản vay dài hạn.
-

Rủi ro nợ xấu, nợ quá hạn: cho vay BĐS là kênh tạo dƣ nợ lớn và nhanh hơn

so với các loại hình cho vay khác. Đặc biệt, khi mà ngày càng có nhiều TCTD đƣợc


13

thành lập, để đạt đƣợc chỉ tiêu và lôi kéo khách hàng về mình, các ngân hàng không
ngại giảm bớt các thủ tục, quy định, thẩm định sơ sài, không chú trọng đến nguồn
trả nợ, tình hình tài chính của khách hàng và ngày càng dễ dãi hơn trong việc cho
vay. Khi giá BĐS đƣợc đẩy lên theo một cơn sốt ảo, thu hút đƣợc nhiều thành phần
tham gia đầu cơ. Khi bong bóng BĐS hình thành và nổ tung, giá BĐS liên tục giảm,
tính thanh khoản kém, khách hàng không có khả năng thanh toán nợ đúng hạn hoặc
không có khả năng trả nợ dẫn đến nợ xấu, nợ quá hạn tại các ngân hàng không
ngừng tăng lên, làm tăng chi phí, giảm hiệu quả kinh doanh của các ngân hàng.
1.2.2 Các tiêu chí đánh giá rủi ro trong cho vay bất động sản

1.2.2.1 Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu
Nợ quá hạn, nợ xấu là các khoản tiền cho khách hàng vay mà ngân hàng
không thể thu hồi lại đƣợc do khách hàng không đủ điều kiện để chi trả.
Theo Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN, ngày 22/04/2005 của NHNN Việt
Nam về phân loại nợ và trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tính dụng thì
nợ quá hạn và nợ xấu đƣợc định nghĩa nhƣ sau:
Nợ quá hạn là các khoản nợ mà một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và/hoạc lãi đã
quá hạn.
Nợ xấu là các khoản nợ thuộc các nhóm 3, 4 và 5 theo quy định tại điều 6 và
điều 7 của Quyết định 493.
Theo Quyết định số 22/VBHN-NHNN, ngày 04/06/2014 của NHNN Việt
Nam về việc ban hành quy định về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để
xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của các TCTD phân loại nợ thành
05 nhóm nhƣ sau:
Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn) bao gồm:
- Các khoản nợ trong hạn và tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng thu hồi
đầy đủ cả gốc và lãi đúng hạn;
- Các khoản nợ quá hạn dƣới 10 ngày và tổ chức tín dụng đánh giá là có khả
năng thu hồi đầy đủ gốc và lãi bị quá hạn và thu hồi đầy đủ gốc và lãi đúng thời hạn
còn lại;


14

- Các khoản nợ đƣợc phân loại vào nhóm 1 theo quy định tại Khoản 2 Điều
này.
Nhóm 2 (Nợ cần chú ý) bao gồm:
- Các khoản nợ quá hạn từ 10 ngày đến 90 ngày;
- Các khoản nợ điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu (đối với khách hàng là doanh
nghiệp, tổ chức thì tổ chức tín dụng phải có hồ sơ đánh giá khách hàng về khả năng

trả nợ đầy đủ nợ gốc và lãi đúng kỳ hạn đƣợc điều chỉnh lần đầu);
- Các khoản nợ đƣợc phân loại vào nhóm 2 theo quy định tại Khoản 3 Điều
này.
Nhóm 3 (Nợ dƣới tiêu chuẩn) bao gồm:
- Các khoản nợ quá hạn từ 91 ngày đến 180 ngày;
- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu, trừ các khoản nợ điều chỉnh
kỳ hạn trả nợ lần đầu phân loại vào nhóm 2 theo quy định tại Điểm b Khoản này;
- Các khoản nợ đƣợc miễn hoặc giảm lãi do khách hàng không đủ khả năng
trả lãi đầy đủ theohợp đồng tín dụng;
- Các khoản nợ đƣợc phân loại vào nhóm 3 theo quy định tại Khoản 3 Điều
này.
Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ) bao gồm:
- Các khoản nợ quá hạn từ 181 ngày đến 360 ngày;
- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dƣới 90 ngày theo
thời hạn trả nợ đƣợc cơ cấu lại lần đầu;
- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai;
- Các khoản nợ đƣợc phân loại vào nhóm 4 theo quy định tại Khoản 3 Điều
này.
Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm:
- Các khoản nợ quá hạn trên 360 ngày;
- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên
theo thời hạn trả nợ đƣợc cơ cấu lại lần đầu;