Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố hồ chí minh đến năm 2025

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

HỒ NGỌC KHƯƠNG

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
ĐẾN NĂM 2025

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Thành phố Hồ Chí Minh, Năm 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

HỒ NGỌC KHƯƠNG

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
ĐẾN NĂM 2025
Chuyên ngành: Kinh tế chính trị
Mã ngành: 8310102

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. LƯU THỊ KIM HOA

Thành phố Hồ Chí Minh, Năm 2018

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025” (sau đây gọi là luận văn) là công trình
nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận văn là trung
thực và chƣa từng đƣợc công bố trong công trình khác.

Tác giả

Hồ Ngọc Khƣơng


MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA QUẢN LÝ
NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI ....................................................................................... 6
1.1 Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 6
1.1.1 Lý luận về quản lý và quản lý Nhà nƣớc ................................................... 6
1.1.2 Lý luận về đất đai ....................................................................................... 7
1.1.3 Lý luận về quản lý nhà nƣớc về đất đai ..................................................... 8
1.2 Các lý thuyết kinh tế liên quan đến quản lý Nhà nƣớc về đất đai ................... 9
1.2.1 Lý luận của các nhà kinh tế học tƣ sản cổ điển ......................................... 9
1.2.2 Lý luận của C. Mác .................................................................................. 10

1.2.3 Lý luận của V.I.Lênin .............................................................................. 11
1.2.4 Lý luận những đƣờng lối, chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam..... 12
1.3 Cơ sở thực tiễn ................................................................................................. 14
1.4 Vai trò và nguyên tắc quản lý nhà nƣớc về đất đai ......................................... 15
1.4.1 Vai trò ....................................................................................................... 15
1.4.2 Nguyên tắc ................................................................................................ 16
1.5 Nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai............................................................. 17
1.5.1 Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về đất đai............ 17
1.5.2 Quản lý hồ sơ đất đai, đo đạc, lập bản đồ và xây dựng hệ thống dữ liệu
đất đai................................................................................................................. 18


1.5.3 Quản lý việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ................................. 20
1.5.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử
dụng đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi thu hồi đất ................................... 21
1.5.5 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất..................................................... 22
1.5.6 Thanh tra, giám sát việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai ........................ 23
1.6 Kinh nghiệm của một số địa phƣơng và bài học cho TP.HCM về quản lý Nhà
nƣớc về đất đai ....................................................................................................... 24
1.6.1 Kinh nghiệm của một số địa phƣơng ....................................................... 24
1.6.2 Rút ra bài học kinh nghiệm cho TP.HCM ............................................... 27
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2007 –
2017 ............................................................................................................................ 29
2.1 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn TP.HCM ............................................ 29
2.2 Thực trạng quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn TP.HCM...................... 32
2.2.1 Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về đất đai............ 33
2.2.2 Quản lý hồ sơ đất đai, đo đạc, lập bản đồ và xây dựng hệ thống dữ liệu
đất đai................................................................................................................. 35

2.2.3 Quản lý việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ................................. 40
2.2.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử
dụng đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi thu hồi đất ................................... 42
2.2.5 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất..................................................... 47
2.2.6 Thanh tra, giám sát việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai ........................ 49
2.3 Đánh giá công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai .............................................. 52
2.3.1 Những thành tựu ....................................................................................... 52
2.3.2 Những hạn chế yếu kém ........................................................................... 54
2.3.3 Những nguyên nhân tồn tại ...................................................................... 56


CHƢƠNG 3: XU HƢỚNG BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH HƢỚNG,
GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2025 ............................... 59
3.1 Xu hƣớng biến động đất đai trong thời gian sắp tới ....................................... 59
3.1.1 Xu hƣớng biến động đất đai vùng lân cận TP.HCM ............................... 59
3.1.2 Xu hƣớng biến động đất đai trong thời gian tới trên địa bàn TP.HCM .. 61
3.2 Định hƣớng tăng cƣờng QLNN về đất đai trên địa bàn TP.HCM.................. 65
3.2.1 Hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai ......................................................... 66
3.2.2 Hoàn thiện chính sách pháp luật về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ....... 66
3.2.3 Năng động, sáng tạo, linh hoạt nhằm tháo gỡ những quy định bất hợp lý
ngăn cản hoạt động QLNN về đất đai hoạt động lành mạnh ........................... 67
3.2.4 Áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù vào quản lý đất đai tại TP.HCM ... 67
3.2.5 Đồng bộ hóa quy trình quản lý từ hoạch định chính sách đất đai đến tổ
chức thực hiện, thanh tra, giám sát ................................................................... 69
3.2.6 Đẩy mạnh phân cấp cho UBND quận huyện quản lý đất đai.................. 70
3.3 Những giải pháp cơ bản tăng cƣờng QLNN về đất đai trên địa bàn TP.HCM
đến năm 2025 tầm nhìn 2030 ..................................................................................... 71
3.3.1 Nâng cao chất lƣợng và đề cao trách nhiệm tuân thủ các công cụ, chính

sách quản lý đối với đất đai của TP.HCM ........................................................ 71
3.3.2 Nhà nƣớc hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai .... 75
3.3.3 Nâng cao chất lƣợng công tác điều chỉnh quy hoạch đến năm 2020 và lập
kế hoạch sử dụng đất 2018 – 2025.................................................................... 78
3.3.4 Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp về
đất đai nhằm đƣa công tác quản lý, sử dụng đất theo đúng pháp luật ............. 80
3.3.5 Nâng cao năng lực bộ máy quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn
TP.HCM............................................................................................................. 82
3.4 Một số khuyến nghị trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai .................. 84
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 86


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

CP

:Chính phủ

DVCI

:Dịch vụ công ích

ĐB

:Đảng bộ

ĐTH

:Đô thị hóa

GCN

:Giấy chứng nhận

HĐND

:Hội đồng nhân dân

KCN

:Khu công nghiệp

KĐT

:Khu đô thị

KT - XH

:Kinh tế - xã hội

KTCT

:Kinh tế chính trị

QLNN

:Quản lý Nhà nƣớc

QSDĐ

:Quyền sử dụng đất

SDĐ

:Sử dụng đất

TBCN

:Tƣ bản chủ nghĩa

TLSX

:Tƣ liệu sản xuất

TN&MT

:Tài nguyên và Môi trƣờng

TP.HCM

:Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

:Ủy ban nhân dân

ViLIS

:Hệ thống thông tin đất đai


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

Bảng 2.1 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2005 - 2010........ 30
Bảng 2.2: Tình hình sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2011 - 2017....... 31
Bảng 2.3: Diện tích đất đo vẽ bản đồ địa chính ở Thành phố Hồ Chí Minh ............ 37
Bảng 2.4: Tổng hợp tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2007 - 2016
.................................................................................................................................... 38
Bảng 2.5: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2006 -2017 ............... 45
Bảng 2.6: Kết quả thu ngân sách từ đất của TP.HCM giai đoạn 2008 – 2017 ......... 48
Bảng 3.1: Dự báo phân bổ đất theo các đơn vị hành chính đến năm 2020 của
TP.HCM ..................................................................................................................... 61
Biểu đồ 2.1: Diện tích các loại đất ở TP.HCM giai đoạn 2005 – 2020 .................... 29
Sơ đồ 2.1 Cơ sở dữ liệu chuyên ngành đất đai .......................................................... 36


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Thành phố Hồ Chí Minh “giữ vững vai trò đầu tàu về kinh tế - xã hội; sớm trở
thành một trong những trung tâm lớn về kinh tế, tài chính, thƣơng mại, khoa học công nghệ của khu vực Đông Nam Á” [Đại hội ĐBTPHCM lần thứ X; 2015].
Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm 24 quận huyện, là trung tâm đào tạo và
cung ứng nguồn nhân lực chất lƣợng cao để đáp ứng cho các tỉnh phía Nam. Phát
triển KT - XH trong không gian thống nhất với vùng Đông Nam Bộ và các tỉnh phía
Nam, tạo sự phối hợp đồng bộ, hỗ trợ lẫn nhau trong phát triển KT - XH và bảo vệ

môi trƣờng, cơ sở hạ tầng hoàn thiện giữ vai trò kết nối các tỉnh trong Vùng.
Trong bất cứ lúc nào, đất đai là một tài nguyên hữu hạn. Trong hoạt động kinh
tế, đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Ở Việt Nam hiện nay, đặc biệt là ở các đô
thị lớn, nhƣ TP.HCM, đất đai thật sự đã “quý hơn vàng”. Sở dĩ nhƣ vậy là vì vàng
thì có thể tạo ra nhƣng đất đai ngoại trừ có phép thân thông biến hóa, còn không,
chẳng có ai có thể làm cho trái đất này rộng thêm một mét vuông.. Đất đai đƣợc
dùng để phát triển đô thị, xây dựng các công trình phúc lợi xã hội và xây dựng các
khu công nghiệp,…Vì vậy, phải khai thác và sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm. Tuy
nhiên ở Việt Nam nói chung, TP.HCM nói riêng việc quản lý sử dụng tài nguyên
quý giá này không chỉ lỏng lẻo, lãng phí, thất thoát, mà còn bất cập,… cuối cùng
gây ra hậu quả xấu về kinh tế, xã hội. Quản lý đất đai ở Thành phố Hồ Chí Minh
còn bộc lộ nhiều hạn chế, yếu kém ngoài tầm kiểm soát của nhà nƣớc: “chuyển mục
đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp một cách tràn lan mang tính
đầu cơ, trục lợi hoặc có hành vi ôm đất chờ quy hoạch”, [Chỉ thị 03; 2010] một số
dự án SDĐ kém hiệu quả, nhiều diện tích đất chƣa đƣợc sử dụng gây lãng phí, sai
phạm nhƣ cho thuê lại đất, chậm nộp tiền thuê đất,... các thủ tục hành chính về đất
đai ở cấp cơ sở còn rƣờm rà, tình trạng khiếu nại về đất đai có xu hƣớng gia tăng.
Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là vai trò quản lý Nhà nƣớc trong quản
lý đất đai nói chung chƣa tƣơng xứng với vị trí chủ sở hữu đất đai. Vì vậy đòi hỏi
phải có sự can thiệp quản lý của Nhà nƣớc đối với đất đai. Với mong muốn đáp ứng


2

các yêu cầu trên, tác giả chọn đề tài “Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025” để làm luận văn thạc sĩ chuyên
ngành kinh tế chính trị.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Quản lý Nhà nƣớc về đất đai là một vấn đề nóng mang tính thời sự; có nhiều luận
văn, luận án các công trình nghiên cứu của Bộ và các nhà khoa học nhƣ:

- Hà Quý Tình (2005), “ Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn
đề về đất đai ở Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu thuộc Bộ tài chính, tác giả trình bày
sở hữu toàn dân đối với đất đai gắn với nền kinh tế thị trƣờng ở nƣớc ta với mục
tiêu tham mƣu cố vấn cho nhà nƣớc ban hành các chính sách đất đai hiện nay.
- Nguyễn Đình Bồng (2005), “ Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai
để hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam”. Đề tài nghiên cứu
thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, tác giả nghiên cứu về quản lý Nhà nƣớc đối
với thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam, đề cập vai trò, cơ chế, chính sách nhằm
phát triển thị trƣờng đất đai trong quá trình hội nhập kinh tế khu vực.
- Trần Du Lịch (2005), “Cơ chế quản lý để vận hành và phát triển thị trƣờng
bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh”. Viện Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Tác
giả đƣa ra các tác nhân làm giá bất động sản tăng nhƣ chi phí giao dịch cao, đầu cơ
đất, chính sách quản lý của Nhà nƣớc còn bất cập qua qua đó giải thích, phân tich
các nhân đề kiến nghị giải quyết.
- Trần Tú Cƣờng (2007), “ Tăng cƣờng vai trò quản lý của Nhà nƣớc đối với
đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội”. Luận án tiến sĩ Trƣờng Đại
học Kinh tế Quốc dân. Tác giả đã lý luận về đất đô thị trong quá trình đô thị hóa,
vai trò quản lý Nhà nƣớc về đất đô thị, phân tích thực trạng quản lý Nhà nƣớc về đất
đai đồng thời đánh giá những kết quả đạt đƣợc và hạn chế của công tác quản lý đất
đai đề ra những giải pháp quản lý hiệu quả.
-Trần Thị Thu Lƣơng (2008), “Quản lý và sử dụng đất đô thị ở Thành phố Hồ
Chí Minh – Thực trạng và giải pháp”. NXB. Đại học Quốc Gia TP.HCM. Tác giả
đã phân tích tác động của đô thị hóa đến quản lý đất đô thị TP.HCM, cho thấy thực


3

trạng quản lý đất đô thị để nêu lên những tồn tại trong công tác quản lý đề ra những
giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị
- Phạm Việt Dũng (2013), “Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nƣớc về đất đai”,

Tạp chí Cộng sản điện tử. Tác giả trình bày những kết quả trong quản lý đất đai
đồng thời nêu đƣợc những tồn tại yếu kém trong, qua đó đề ra những giải pháp nâng
cao hiệu quả QLNN về đất đai.
- Ngô Tôn Thanh (2013), “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai
trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”, Luận văn thạc sĩ Trƣờng Đại học Đà
Nẵng, tác giả luận giải lý luận thực tiễn và phân tích thực trạng quản lý Nhà nƣớc
về đất đai từ đó đề xuất các giải pháp để công tác quản lý về đất đai tốt hơn.
Các công trình trên nghiên cứu đề cập đến vai trò và nội dung sở hữu toàn dân,
các chính sách đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng, phân tích cung - cầu
định giá đất đai, định hƣớng cùng với giải pháp QLNN về đất đai trên cơ sở tham
khảo kinh nghiệm của khu vực, quốc tế. Những công trình này các tác giả chỉ đề
cập đến công tác QLNN về đất đai trƣớc năm 2013. Tại thời điềm đó, Luật đất đai
2003 còn tồn tại một số hạn chế nhƣ việc giao đất sử dụng không hiệu quả, cho thuê
đất không đúng đối tƣợng. Đa số các công trình nghiên cứu về lĩnh vực bất động
sản và chƣa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu. Khi có Luật đất đai thì vấn
đề đất đai mới đƣợc quan tâm nghiên cứu. Ở TP.HCM chƣa có công trình nghiên
cứu riêng lẻ trực tiếp QLNN về đất đai một cách đầy đủ, thống nhất từ lý luận đến
thực tiễn trong giai đoạn hiện nay kể từ khi có Luật đất đai 2013.
Bên cạnh đó, các công trình của các tác giả chƣa nghiên cứu đầy đủ về: phân
quyền trong quản lý để đảm bảo lợi ích toàn dân, chƣa kiểm soát hiện tƣợng đầu cơ
đất đai, phân phối lợi ích hài hòa từ đất đai, những nghiên cứu về hoàn thiện đo đạc
bản đồ, cơ sở dữ liệu đất đai, thu tiền thuế từ đất, tính giá đất,… chỉ đề cập ở độ
khái quát chƣa đi sâu vào lý luận thực tiễn.
Nhằm hoàn thiện hơn, tác giả đã tập trung vào các vấn đề trong công tác
QLNN về đất đai trên địa bàn TP.HCM sau khi Luật đất đai 2013 đƣợc triển khai
cùng với cơ chế, chính sách đặc thù áp dụng trên địa bàn TP.HCM để thực hiện luận


4

văn. Những đóng góp về mặt lý luận của luận văn: lý luận các nhà kinh tế học về
vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Về mặt thực tiễn phân tích toàn diện thực trạng
QLNN về đất đai trong giai đoạn 2007 - 2017 dƣới góc độ của khoa học KTCT,
phân tích chi tiết hệ thống thông tin dữ liệu đất đai, đo đạc lập bản đồ,... Luận văn
đƣợc dùng tham khảo trong nghiên cứu và giảng dạy Kinh tế chính trị cho các đối
tƣợng có thể là sinh viên, đối tƣợng trung cấp lý luận chính trị.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu
Hệ thống hoá lý luận, nghiên cứu về vai trò QLNN về đất đai, kinh nghiệm
thực tiễn của một số quốc gia, tỉnh thành trong cả nƣớc qua đó rút ra bài học kinh
nghiệm cho TP.HCM.
Phân tích tình hình sử dụng đất và thực trạng QLNN về đất đai, qua đó phân
tích những thành tựu và khó khăn của vấn đề.
Từ cơ sở đó, luận văn đề xuất những giải pháp và khuyến nghị nhằm tăng
cƣờng QLNN về đất đai trên địa bàn TP.HCM đến năm 2025.
Nhiệm vụ nghiên cứu
Thu thập thông tin, tƣ liệu, số liệu QLNN về đất đai từ 2007 đến năm 2017, và
xử lý những thông tin đó theo quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin và kinh
nghiệm thực tiễn đã diễn ra trong thời gian thực hiện Luật đất đai ở Việt Nam.
4. Đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: đất đai, quản lý và sử dụng đất, quản lý Nhà nƣớc, quản lý
Nhà nƣớc về đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu:
- Về không gian: nghiên cứu các vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại Thành
phố Hồ Chí Minh.
- Về thời gian: nghiên cứu từ năm 2007- 2017 và kế hoạch SDĐ đến năm 2020
định hƣớng đến năm 2025 tầm nhìn đến 2030.
5. Cơ sở lý luận, phƣơng pháp nghiên cứu

5

Cơ sở lý luận: Đề tài lấy phƣơng pháp luận duy vật lịch sử và duy vật biện
chứng làm phƣơng pháp luận, luận văn dựa trên các quan điểm lý thuyết kinh tế của
kinh tế chính trị tƣ sản cổ điển, chủ nghĩa Mác - Lênin, chính sách, đƣờng lối quan
điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam làm cơ sở phân tích từ đó đƣa ra những giải
pháp QLNN về đất đai.
Phương pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp thống kê: luận văn sử dụng số liệu, dữ liệu để phân tích các
nội dung QLNN về đất đai từ năm 2007 đến năm 2017 của TP.HCM.
- Phƣơng pháp quy nạp: qua phân tích các nội dung QLNN về đất đai để
đánh giá tình hình và thực trạng quản lý và sử dụng đất của TP.HCM.
- Phƣơng pháp so sánh đối chiếu: kinh nghiệm quản lý của các quốc gia và
một số khu vực về quản lý Nhà nƣớc về đất đai từ đó xem xét, so sánh để rút ra
những kinh nghiệm áp dụng cho TP.HCM.
6. Kết cấu luận văn
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ
lục thì nội dung đƣợc kết cấu thành 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của quản lý nhà Nƣớc về đất đai
Chƣơng 2: Thực trạng tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 - 2017
Chƣơng 3: Xu hƣớng biến động đất đai và định hƣớng, giải pháp tăng cƣờng
quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2025


6

Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA QUẢN LÝ NHÀ
NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI

1.1 Cơ sở lý luận
1.1.1 Lý luận về quản lý và quản lý Nhà nƣớc
Về bản chất giai cấp của nhà nƣớc, V.I.Lênin khẳng định: Nhà nƣớc là sản
phẩm và biểu hiện thông qua những mâu thuẫn giai cấp không thể điều hòa đƣợc.
Bất cứ nơi nào, bất cứ lúc nào, về mặt khách quan, nếu không giải quyết đƣợc thì
nhà nƣớc xuất hiện để điều tiết. Và sự tồn tại của nhà nƣớc chứng tỏ rằng những
mâu thuẫn giai cấp là không thể điều hòa đƣợc. [V.I.Lênin, 1976]
Theo W.Taylor, quản lý là việc nắm đƣợc chính xác điều mà đối tƣợng quản
lý làm, qua đó biết đƣợc họ đã hoàn thành công việc nhƣ thế nào. Mục tiêu của
quản lý là nâng cao hiệu quả và năng suất lao động. [ W.Taylor; 1911]
Là cha đẻ của lý thuyết quản lý hiện đại, theo Henry Fayol thì quản lý gồm có
năm yếu tố cơ bản cấu thành đó là sự dự đoán, lập kế hoạch, tổ chức, điều hành và
kiểm tra giám sát. [Henry Fayol; 1916]
Khi nói đến vai trò quản lý C.Mác đã khẳng định: “Tất cả mọi lao động xã hội
trực tiếp hay lao động chung nào tiến hành trên một quy mô tƣơng đối lớn, thì ít
nhiều cũng đều cần đến một sự chỉ đạo để điều hoà những hoạt động cá nhân và
thực hiện những chức năng chung phát sinh từ sự vận động của những khí quan độc
lập của nó. Một ngƣời độc tấu vĩ cầm tự điều khiển lấy mình, còn một dàn nhạc thì
cần phải có nhạc trƣởng”. [C.Mác và Ph.Ăng-ghen; tr.480]
Quản lý Nhà nƣớc là hoạt động thực hiện mang tính quyền lực Nhà nƣớc và sử
dụng chính sách pháp luật để điều chỉnh hành vi của các cá nhân, tổ chức trong xã
hội đƣợc thực hiện bởi cơ quan Nhà nƣớc nhằm duy trì ổn định an ninh trật tự và
thúc đẩy xã hội phát triển theo một định hƣớng thống nhất của nhà nƣớc. [Nguyễn
Hữu Hải, 2010].
Chủ thể quản lý Nhà nƣớc: các cá nhân và tổ chức đƣợc nhà nƣớc trao quyền,
gồm cơ quan tƣ pháp, hành pháp và lập pháp.
Đối tƣợng quản lý: các cá nhân, tổ chức trong nƣớc.


7

Có thể hiểu rằng, QLNN là hoạt động điều hành có tính tổ chức đƣợc thực
hiện trên cơ sở pháp luật thông qua cơ quan Nhà nƣớc.
1.1.2 Lý luận về đất đai
Đất đai vừa là đối tƣợng lao động, vừa là tƣ liệu lao động có nguồn gốc từ tự
nhiên, biểu hiện dƣới hình thái mặt đất với diện tích cụ thể và những đặc tính tƣơng
đối ổn định về khí hậu, thổ nhƣỡng, địa chất, thuỷ văn, động thực vật sống trên đó.
Theo FAO thì đất đai là một tổng thể vật chất, bao gồm sự kết hợp giữa địa
hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó [ FAO; 1976]
Đất đai là tài sản mãi mãi gắn với con ngƣời, là điều kiện cần để sinh tồn, và
là điều kiện quan trọng để sản xuất, là tƣ liệu cơ bản của sản xuất vật chất. [C. Mác
và Ph.Ăng-ghen; 1995]
Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc
tính tƣơng đối ổn định hoặc thay đổi nhƣng có tính chu kỳ, có thể dự đoán đƣợc, có
ảnh hƣởng tới việc SDĐ trong hiện tại và tƣơng lai của các yếu tố tự nhiên, KT XH nhƣ: thổ nhƣỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động
vật cƣ trú và hoạt động sản xuất của con ngƣời.
Đất đai có tính cố định, không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác và đất
đai không giống hàng hóa thông thƣờng là có thể nảy sinh trong quá trình sản xuất,
do đó đất đai có hạn về mặt diện tích. Đất đai đƣợc dùng canh tác có khả năng sản
sinh ra một khối lƣợng lƣơng thực với số lƣợng lớn đủ để duy trì sự sống của ngƣời
lao động. [A.Smith; 1997].
Thông qua hoạt động sản xuất, đất đai là TLSX đặc biệt có mối quan hệ với
hoạt động sản xuất của con ngƣời, tác động của con ngƣời làm thay đổi tính chất sử
dụng đất đai, nhƣ một đám đất đƣợc canh tác sẽ có giá trị nhiều hơn một đám đất bị
bỏ hoang. [C.Mác và Ph.Ăng-ghen; 1994]. Trong điều kiện sản xuất TBCN, đầu tƣ
vào đất đai biến đất đai thành tƣ bản. Trong điều kiện kinh tế thị trƣờng, đất đai trở
thành đối tƣợng để trao đổi mua bán.


8

Đất đai có tính đa dạng và phong phú, với nhiều loại nhƣ đất cát, đất đỏ, đất
phèn, đất xám, đất phù sa,…nên đòi hỏi con ngƣời phải biết sử dụng và khai thác
một cách hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm.
Đất để phát triển đô thị là đất nội thành và đất ngoại thành đƣợc cơ quan Nhà
nƣớc có thẩm quyền quy hoạch để sử dụng vào mục đích phát triển đô thị. Đất đô
thị vừa là tƣ liệu sản xuất, vừa là tƣ liệu sinh hoạt, đƣợc thể hiện tƣ liệu sản xuất
dùng vào mục đích kinh doanh để xác định không gian đất và tƣ liệu sinh hoạt dùng
cho các công trình nhà ở, bao gồm đất chuyên dùng, đất nông nghiệp, đất an ninh
quốc phòng, đất ở, đất dùng cho mục đích công cộng và đất chƣa sử dụng.
1.1.3 Lý luận về quản lý nhà nƣớc về đất đai
Theo Liên Hiệp Quốc, thì quản lý đất đai là quá trình lƣu trữ và cập nhật
những biến động về thông tin sở hữu, giá trị, quyền sử dụng đất và những thông tin
khác liên quan đến đất đai. Quản lý đất đai thực chất là quản lý tài nguyên đất dƣới
phƣơng diện kinh tế và môi trƣờng.
Nhà nƣớc quản lý thông tin chính xác về hiện trạng SDĐ; số lƣợng và chất lƣợng
đất đai và tiến hành phân phối lại quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ. Bên cạnh
đó, còn quản lý công tác chuyển nhƣợng QSDĐ, giao đất, cho thuê đất,...; thực hiện
quyền điều tiết các nguồn lợi thu từ đất nhƣ thu thuế và thu tiền SDĐ. Nhà nƣớc
thƣờng xuyên thanh tra, giám sát các quá trình phân phối đất đai nếu phát hiện các
vi phạm sẽ xử lý. Các hoạt động trên nhằm mục tiêu thực hiện quyền sở hữu của
Nhà nƣớc về đất đai.
“Quản lý nhà nƣớc về đất đai là tổng hợp các hoạt động tổ chức và điều chỉnh
của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của
Nhà nƣớc đối với đất đai; đó là các hoạt động quản lý tình hình sử dụng đất; phân
phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch đồng thời tiến hành kiểm tra, giám sát
quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai”. [Nguyễn
Hoàng Khắc Sơn; 21]
Nhà nƣớc sử dụng các công cụ QLNN về đất đai bao gồm công cụ tài chính
(thuế, phí và lệ phí, giá đất), công cụ quy hoạch (công cụ quan trọng nhất để phân

9

bổ quỹ đất hợp lý, hiệu quả) và công cụ pháp luật (bảo vệ sự bằng đẳng giữa những
ngƣời sử dụng đất và bắt buộc các đối tƣợng SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nƣớc).
1.2 Các lý thuyết kinh tế liên quan đến quản lý Nhà nƣớc về đất đai
1.2.1 Lý luận của các nhà kinh tế học tƣ sản cổ điển
Địa tô là là một trong những yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và tái sản xuất xã
hội, vì vậy quan hệ sở hữu về địa tô đã đƣợc các nhà kinh tế học tƣ sản cổ điển đặc
biệt quan tâm nghiên cứu. Địa tô đƣợc các nhà KTCT tƣ sản cổ điển quan tâm
nghiên cứu nhƣ W.Petty, F.Quesnay, A.Smith, D.Ricardo, sau khi KTCT cổ điển
Anh xuất hiện. Chính C.Mác là ngƣời phát triển và đƣa lý luận địa tô lên đến tầm
cao mới vào cuối thế kỷ XIX.
Lý luận về địa tô của W.Petty cho rằng: địa tô là khoảng chênh lệch giữa giá
trị của sản phẩm và chi phí sản xuất bao gồm chi phí tiền công và giá trị của giống.
Ông đã dựa vào địa tô để xác định giá cả ruộng đất.
Lý thuyết về giá trị và sản phẩm thuần túy của F.Quesnay cho rằng sản phẩm
thuần túy là khoảng chênh lệch giữa giá trị sản phẩm và chi phí sản xuất, là số dƣ ra
sau khi trừ tiền lƣơng và hao phí cho trồng trọt trong lĩnh vực nông nghiệp. Sản
phẩm thuần túy biểu hiện ra bên ngoài là địa tô, là phần nhà tƣ bản và công nhân
trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp phải nộp lại cho chủ sở hữu ruộng đất, địa chủ.
Lý luận về địa tô của A.Smith cho rằng: khi ruộng đất bị tƣ hữu hóa thì địa tô
là khoản tiền trả cho việc SDĐ. Độc quyền tƣ hữu ruộng đất là điều kiện để chiếm
hữu địa tô. Ông cho rằng địa tô là sản phẩm của tự nhiên, sự sản sinh địa tô là kết
quả tự nhiên tham gia vào quá trình sản xuất nông nghiệp, là thù lao mà địa chủ và
chủ sở hữu ruộng đất thu đƣợc. Địa tô có đƣợc là do năng suất lao động trong công
nghiệp thấp hơn trong nông nghiệp.
Lý luận địa tô của D.Ricacdo cho rằng: địa tô đƣợc hình thành theo quy luật

giá trị, địa tô không phải là sản phẩm của tự nhiên mà là kết quả do lao động của
ngƣời công nhân làm nên.

iá trị nông sản đƣợc hình thành trong điều kiện ruộng

đất tệ nhất, vì diện tích ruộng đất có hạn nên xã hội phải canh tác trên chính những


10

mảnh đất xấu đó. Do tƣ bản kinh doanh trên mảnh đất tốt và trung bình thu đƣợc lợi
nhuận siêu ngạch, địa chủ thu giữ khoản lợi nhuận này là địa tô. Địa tô càng cao thì
xã hội sẽ bất ổn thiếu lƣơng thực.
1.2.2 Lý luận của C. Mác
Lý luận địa tô của C. Mác cho rằng sự hình thành quan hệ sản xuất TBCN là
cơ sở hình thành địa tô TBCN. Và địa tô TBCN chính là phần giá trị thặng dƣ còn
lại sau khi đã khấu trừ đi phần lợi nhuận bình quân mà các nhà tƣ bản kinh doanh
trong nông nghiệp phải nộp cho địa chủ.
C. Mác đã giải thích địa tô thông qua: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối.
Địa tô là giá trị thặng dƣ, là sản phẩm của lao động thặng dƣ.
Địa tô chênh lệch là một phần của giá trị thặng dƣ do công nhân nông nghiệp
tạo ra đƣợc biểu hiện thành lợi nhuận siêu ngạch mà địa chủ thu đƣợc trong điều
kiện ruộng đất sản xuất tốt hơn. Đặc trƣng của địa tô chênh lệch là số chênh lệch
giữa giá cả sản xuất thị trƣờng và giá cả sản xuất cá biệt của tƣ bản sử dụng sức tự
nhiên một cách độc quyền. Ông khẳng định: địa chủ chỉ thu đƣợc địa tô khi cho
thuê kinh doanh các mảnh đất có điều kiện tự nhiên tốt là địa tô chênh lệch I còn địa
tô chênh lệch II lại xuất hiện trên các khu đất đã đƣợc thâm canh.
Địa tô tuyệt đối cũng là một phần của giá trị thặng dƣ biểu hiện thành lợi
nhuận siêu ngạch mà nhà tƣ bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ để
đƣợc quyền thuê ruộng đất trong một thời gian. Đối với địa tô tuyệt đối thì địa chủ

thu đƣợc trên tất cả các loại ruộng đất sau khi cho thuê kinh doanh.
Dù là địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, về nguồn gốc và bản chất thì địa tô
cũng chỉ là một bộ phận của giá trị thặng dƣ, do lao động không công của công
nhân làm thuê trong nông nghiệp tạo ra.
Đất đai là tƣ liệu sản xuất quan trọng trong nông nghiệp. Sở hữu ruộng đất là
nguồn gốc của mọi của cải trở thành vấn đề giải quyết để quyết định tƣơng lai của
giai cấp công nhân. Quan hệ sở hữu về đất đai tồn tại dƣới các hình thức: sở hữu tƣ
nhân, sở hữu tập thể, sở hữu nhà nƣớc. Chế độ sở hữu đất đai phải gắn với hình thái


11

KT - XH cụ thể và gắn với xã hội có phân chia giai cấp. Giai cấp thống trị có xu
hƣớng độc chiếm sở hữu đất đai.
Khi phân tích địa tô, C.Mác đã chỉ ra rằng, ở châu Á, nhà nƣớc đồng thời là chủ sở
hữu ruộng đất nên địa tô kết hợp làm một với thuế khóa. Ở đây, Nhà nƣớc là ngƣời
sở hữu đất đai tối cao, tức là quyền sở hữu đất tập trung trên phạm cả nƣớc mặc dù
tƣ nhân có quyền sử dụng đất, chiếm hữu đất. Nhƣ vậy, tính tất yếu của quốc hữu
đất đai thì đất đai cần phải do một chủ thể nhất định sở hữu và chủ thể đó phải đảm
bảo tính thống nhất trong quan hệ quản lý đất đai, đại diện cho tất cả các chủ thể
trong quan hệ quản lý đất đai và chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nƣớc. [ C.Mác và Ph.
Ăngghen; 1998]
1.2.3 Lý luận của V.I.Lênin
V.I.Lênin khi nghiên cứu bất kỳ hình thức sở hữu ruộng đất nào, nông nghiệp
TBCN vẫn cứ nảy sinh và phát triển, đồng thời về mặt lý luận nền sản xuất TBCN
có thể hoàn toàn đi cùng với việc quốc hữu hóa ruộng đất, nhân tố kích thích sự tiến
bộ của nông nghiệp không yếu đi mà còn đƣợc tăng cƣờng rất nhiều.
Theo quan điểm của V.I. Lênin thì “trong xã hội TBCN vấn đề quốc hữu hóa ruộng
đất về bản chất chia thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Quốc hữu
hóa thay đổi ngƣời hƣởng địa tô chênh lệch và xóa bỏ ngay cả sự tồn tại của địa tô

tuyệt đối. Quốc hữu hóa vừa là một cải cách bộ phận trong khuôn khổ của chủ
nghĩa tƣ bản, và vừa là sự xóa bỏ các độc quyền gây trở ngại cho sự phát triển của
chủ nghĩa tƣ bản nói chung” [ V.I.Lênin; tr.349]
Việc tập trung đất đai ở các quốc gia TBCN diễn ra theo hƣớng liên kết ruộng đất
của các chủ sở hữu nhỏ để hình thành quy mô ruộng đất lớn thông qua việc chuyển
nhƣợng mua bán đất đai.
Lý luận của C.Mác và V.I.Lênin từng trở thành thực tế khi sở hữu về đất đai đƣợc
áp dụng ở những quốc gia thuộc khối hệ thống xã hội chủ nghĩa, hiện nay còn tồn
tại trên vài nƣớc trên thế giới, và Việt Nam là một minh chứng.


12

1.2.4 Lý luận những đƣờng lối, chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam
“Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nƣớc ta thừa nhận sự tồn
tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nƣớc, sở hữu cộng
đồng dân cƣ, sở hữu tập thể và sở hữu tƣ nhân). Tuy nhiên, kể từ khi Hiến pháp
năm 1980 có hiệu lực thì đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) và những cá
nhân, tổ chức đang SDĐ đƣợc tiếp tục sử dụng và hƣởng thành quả lao động của
mình theo quy định của pháp luật (Điều 20).” [Bộ tƣ pháp; 2017]
Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI (1986) của Đảng nêu rõ cải cách
ruộng đất để hợp tác hóa nông nghiệp: về nguyên tắc phải đƣa toàn bộ ruộng đất
của ngƣời dân tham gia hợp tác xã và thống nhất sử dụng; nhƣng chiếu cố sinh hoạt
riêng của xã viên và nhằm sử dụng vốn lao động của nông dân trong lúc nhàn rỗi,
Nhà nƣớc để lại cho xã viên một số đất không quá 5% diện tích bình quân của mỗi
ngƣời trong xã dùng để trồng trọt, chăn nuôi…
Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X (2006) của Đảng đã nêu rõ trong văn
kiện: “đổi mới và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch”, tăng
cƣờng quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị, tránh tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn
quy hoạch. Công tác quy hoạch phải quy hoạch từ tổng thể đến quy hoạch cụ thể,

thu hút các chuyên gia giỏi xây dựng thẩm định quy hoạch. Bên cạnh đó Tại Đại hội
X, Đảng đã mạnh dạn chỉ ra khuyết điểm trong công tác quản lý đất đai: nguồn lực
của đất nƣớc chƣa đƣợc sử dụng hiệu quả, sử dụng tài nguyên đất đai còn lãng phí,
gây thất thoát nghiêm trọng. Các nguồn lực đất đai chƣa đƣợc phát huy hiệu quả.
Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI (2011) của Đảng nêu quan điểm:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhƣng không
phải là quyền sở hữu, đƣợc xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối
tƣợng và hình thức giao đất, cho thuê đất. Nhà nƣớc thực hiện quyền của chủ sở
hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển
mục đích sử dụng...” [Đảng Cộng sản Việt Nam (2011); tr.99]


13

Trên tinh thần đó, “các Luật Đất đai năm 1987, 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001),
2003, 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt
là quy định về quyền của Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai,
khẳng định vai trò cụ thể và quy định quyền hạn của Nhà nƣớc. Các quy định của
pháp luật đất đai cho thấy, chỉ khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận
QSDĐ thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới đƣợc thực hiện quyền của ngƣời sử
dụng đất. Trên nguyên lý đó, mặc dù là chủ thể trực tiếp khai thác, SDĐ, nhƣng
ngƣời SDĐ không phải là chủ sở hữu đất đai và khi thực hiện các quyền của mình
thì phải đƣợc sự chấp thuận của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền với các điều kiện
đã đƣợc pháp luật đất đai quy định.” [Bộ tƣ pháp; 2017]
Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI (2011) của Đảng đã “chủ trƣơng:
phát triển mạnh mẽ lực lƣợng sản xuất, đồng thời hoàn thiện quan hệ sản xuất trong
nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Phát triển đa dạng các hình thức
sở hữu, các thành phần kinh tế, bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở
hữu tài sản thuộc về các hình thức sở hữu; xây dựng, hoàn thiện luật pháp về sở hữu

đối với các loại tài sản mới”, nhƣ sở hữu đất đai, tài nguyên nƣớc,... quy định rõ
quyền, trách nhiệm của các chủ sở hữu đối với xã hội. Đổi mới, hoàn thiện luật
pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu đối với đất đai, để đất đai đƣợc quản lý, sử dụng
có hiệu quả, khắc phục tình trạng lãng phí, thất thoát. “Đất đai do Nhà nƣớc đại diện
chủ sở hữu đƣợc giao cho các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo
nguyên tắc hiệu quả. Các chủ thể có quyền và nghĩa vụ nhƣ nhau trong sử dụng có
hiệu quả các nguồn lực của Nhà nƣớc. Điều đó có nghĩa là Nhà nƣớc chỉ nắm quyền
sở hữu pháp lý về đất đai...”, còn quyền sử dụng đƣợc giao cho các chủ thể ngƣời sử
dụng đất. Phải đạt đƣợc hiệu quả khi SDĐ.
Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII (2016) của Đảng đã nêu nhiệm vụ
phải tăng cƣờng đổi mới xây dựng quy hoạch, kế hoạch SDĐ và hoàn thiện cơ sở
dữ liệu về đất đai để thúc đẩy SDĐ hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý; kết hợp bảo vệ diện
tích, độ phì nhiêu của đất canh tác nông nghiệp.


14

Tại “Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung
ƣơng Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời
kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nƣớc ta cơ
bản trở thành nƣớc công nghiệp theo hƣớng hiện đại, Đảng ta khẳng định QSDĐ là
một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhƣng không phải là quyền sở hữu. Dƣới gốc
độ triết học, bất kỳ một hàng hoá thông thƣờng nào cũng đều có giá trị và giá trị sử
dụng, trong đó giá trị của hàng hoá đƣợc xác định bằng lao động xã hội kết tinh
trong hàng hoá, nhƣng giá trị của QSDĐ không có hao phí lao động nào đƣợc bỏ ra
để hình thành nên đất, chỉ có lao động bỏ ra để cải tạo, tu bổ đất. Hơn nữa, đối
tƣợng của QSDĐ là đất đai, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nƣớc
đại diện chủ sở hữu quản lý. Không giống với các hàng hoá thông thƣờng mà chủ
sở hữu đƣợc toàn quyền định đoạt, QSDĐ là loại hàng hoá mà sự tồn tại phụ thuộc
rất nhiều vào ý chí của Nhà nƣớc.” [ Nghị quyết 19; 2012]

1.3 Cơ sở thực tiễn
- Về chế độ sở hữu đất đai: Có nhiều mô hình tồn tại về sở hữu đất đai khác
nhau trên thế giới nhƣng chủ yếu vẫn là sở hữu của tƣ nhân, Nhà nƣớc, tập thể.
Phần lớn các quốc gia có chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai là đại đa số các quốc gia
TBCN. Tuy nhiên, có một số nƣớc còn chế độ sở hữu đất đai đa dạng nhƣ Singapo
chấp nhận chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai nhƣng đất do Nhà nƣớc sở hữu vẫn
chiếm tỷ trọng lớn khoảng 90%, phần còn lại do tƣ nhân chiếm hữu nhƣng phải tuân
theo chề độ quy hoạch SDĐ do Nhà nƣớc quy định, vẫn còn đang tồn tại cả sở hữu
nhà nƣớc và sở hữu tƣ nhân về đất đai; ở Nga và Belarus hầu nhƣ Nhà nƣớc nắm
quyền sở hữu hơn 90% diện tích đất đai; ở Campuchia có các hình thức sở hữu đất:
công, tƣ nhân và tập thể, tuy nhiên Chính phủ không đƣợc bán đất công cho tƣ nhân
chiếm khoảng 80% và CP có thể chuyển đất công thành tƣ sau đó bán cho tƣ nhân.
Tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu nhà nƣớc là vấn đề đƣợc coi nhƣ quỹ dự trữ để giải
quyết các nhu cầu phúc lợi xã hội, thay đổi cơ cấu dân số và điều tiết thị trƣờng.
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn ở một số quốc gia nhƣ Lào, Triều Tiên,Việt
Nam,...


15

- Về chế độ SDĐ đai: Về pháp lý, mua bán trong giao dịch đất đai thực chất là
mua bán QSDĐ giữa nhà đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất, trở thành một thành phần
trong giao dịch của thị trƣờng bất động sản, và sau khi giao dịch thành công thì nhà
đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất phải tiến hành đăng ký về sự thay đổi thông tin đất đai
với cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Thị trƣờng đất đai ngày càng sôi động do
nhu cầu của ngƣời dân ngày càng cao nhƣ tách thửa, gộp thửa, chuyển mục đích sử
dụng đất, chuyển nhƣợng,…Thông qua các hình thức SDĐ để mua bán, cho thuê,
chuyển mục đích sử dụng về đất đai, Nhà nƣớc cần phải cho thấy đƣợc những
quyền lợi mà nhà đầu tƣ có đƣợc và nhà đầu tƣ quan tâm chính là lợi nhuận thu
đƣợc đồng thời tối ƣu hóa để hạn chế rủi ro khi đầu tƣ vào lĩnh vực này.

- Về tập trung ruộng đất: Trƣớc hết phân tích “tích tụ” và “tập trung”, tích tụ
không chỉ tăng lên về lƣợng tƣ bản cá biệt mà còn nói lên sự thay đổi thành phần
hữu cơ của tƣ bản cá biệt đó, tập trung không chỉ là liên kết một cách giản đơn các
tƣ bản lại mà còn là điểm xuất phát để thay đổi mạnh mẽ về tổ chức và kỹ thuật.
Theo quan điểm của C.Mác, tích tụ tƣ bản là các nhà tƣ bản cá biệt tƣ bản hóa giá
trị thặng dƣ, biến giá trị thặng dƣ thành các tƣ bản cá biệt; còn tập trung tƣ bản là
một tƣ bản liên kết hay thôn tính nhiều tƣ bản. Áp dụng vào đất đai, thì tích tụ
ruộng đất là sự tăng quy mô ruộng đất của đơn vị sản xuất theo thời gian do mua,
thừa kế, khai hoang để tiến hành sản xuất, tập trung phổ biến ở Đồng bằng sông
Cửu Long chuyển nhƣợng quyền SDĐ theo cơ chế thị trƣờng, do đặc điểm tâm lý
của ngƣời dân; còn tập trung ruộng đất là sự hợp nhất nhiều thửa đất nhỏ thành khu
đất, thửa đất có quy mô lớn, tăng diện tích ruộng đất, tập trung phổ biến ở Đồng
bằng sông Hồng, ngƣời dân vẫn nắm QSDĐ thông qua hoạt động cho thuê đất và
làm thuê ngƣời dân có thêm thu nhập.
1.4 Vai trò và nguyên tắc quản lý nhà nƣớc về đất đai
1.4.1 Vai trò
Phát triển kinh tế cùng với áp lực gia tăng dân số ở đô thị, diện tích đất dùng
để chuyển sang đất đô thị làm phát sinh nhiều quan hệ SDĐ. Dân số đô thị là nhân
tố chính thúc đẩy phát triển KT - XH của đô thị, dân số là cơ sở để phân loại đô thị


16

trong công tác quản lý và xác định quy mô đất của đô thị. Để tránh trƣờng hợp đất
đai sử dụng không hiệu quả, không đúng quy hoạch tổng thể đòi hỏi phải tăng
cƣờng công tác quản lý về đất đai. Khi quy mô đô thị tăng lên, các nguồn lực tài
chính xây dựng cơ sở hạ tầng và dịch vụ đô thị rất lớn đòi hỏi có kế hoạch huy động
nguồn lực hiệu quả và sáng tạo. Điều đó đòi hỏi nhà nƣớc phải tăng cƣờng vai trò
quản lý đối với đất đai nhằm mục tiêu SDĐ hiệu quả và cân đối lợi ích hài hòa thu
đƣợc từ SDĐ cho các đối tƣợng. Nhà nƣớc thực hiện quản lý Nhà nƣớc về đất đai

bằng chính sách và phát luật thống nhất thông qua các việc quy hoạch, thu tiền sử
dụng đất, giao và cho thuê đất, giải quyết các tranh chấp về đất đai,… Đảm bảo sử
dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý để phục vụ hoạt động sống vủa con ngƣời, Nhà nƣớc
thông qua chủ trƣơng ban hành kế hoạch SDĐ nhằm điều tiết các hoạt động liên
quan đến việc quản lý và sử dụng tài nguyên.
Vai trò QLNN về đất đai thể hiện thông qua việc ban hành, tổ chức thực hiện
các văn bản pháp luật về đất đai, tạo ra cơ sở pháp lý để các cá nhân, tổ chức đƣợc
bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng trong những quan hệ về đất đai; thông qua công
tác đánh giá, phân loại đất, Nhà nƣớc nắm chắc toàn bộ quỹ đất làm căn cứ khoa
học nhằm sử dụng đất đai hiệu quả; phân bổ quỹ đất hợp lý nhằm phục vụ cho mục
tiêu phát triển KT - XH, đảm bảo SDĐ đạt hiệu quả cao, tiết kiệm và đúng mục đích
thông qua quy hoạch, lập kế hoạch; thông qua việc thanh tra, kiểm tra, giám sát
quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nƣớc quản lý tình hình về sử dụng đất đai và phát
hiện những vi phạm, giải quyết những vi phạm pháp luật đất đai. Nhà nƣớc can
thiệp, tham gia điều tiết thị trƣờng đất đai nhằm mục tiêu ổn định thị trƣờng để hạn
chế đầu cơ lũng đoạn giá đất và gian dối trên thị trƣờng.
Nhà nƣớc thông qua các hoạt động kiểm tra, giám sát, tạo dựng cơ sở hạ tầng
nhằm khuyến khích ngƣời dân SDĐ hiệu quả, góp phần tăng trƣởng kinh tế, tạo
việc làm và tăng thu nhập.
1.4.2 Nguyên tắc
* Thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch


17

Quy hoạch sẽ tạo một trật tự khoa học giúp nhà nƣớc quản lý đất đai hiệu quả.
Phân vùng quy hoạch tạo sự phân bổ đất đai sử dụng phù hợp với mục đích phát
triển KT - XH, tránh tình trạng đất đai bị phân tách, xé nhỏ do cơ chế không phù
hợp. Trong tƣơng lai, quỹ đất ngày càng có hạn do sự phát triển của đô thị, cở sở hạ
tầng vì vậy cần phải có một tầm nhìn để quy hoạch SDĐ hiệu quả

Sự can thiệp của Nhà nƣớc trong giới hạn của pháp luật quy định và thể hiện
dƣới dạng quyền lực công. Luật hóa các hành vi quản lý thị trƣờng đất đai của cơ
quan Nhà nƣớc. ( nguyên tắc pháp quyền).
* SDĐ hợp lý và tiết kiệm
Công tác SDĐ ở nƣớc ta còn lãng phí trong việc khai thác và SDĐ tiềm năng
vì vậy công tác quy hoạch và kế hoạch SDĐ cần phải hợp lý và tiết kiệm, xây dựng
các phƣơng án quy hoạch có tính hiệu quả cao đồng thời giám sát việc thực thi
những phƣơng án đó.
* Nguyên tắc công khai, minh bạch
Để tăng tính hiệu quả cần công khai các quy trình, thủ tục hành chính, dịch vụ
công, thông tin, dữ liệu thị trƣờng và những nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc.
* Kết hợp quản lý theo địa giới giữa các địa phương
Thống nhất QLNN về đất đai theo địa giới hành chính có nghĩa là hài hòa
quản lý theo lãnh thổ của các địa phƣơng và ngay cả cơ quan Trung ƣơng hoạt động
tại thành phố cũng chịu sự quản lý của thành phố. Chính quyền Thành phố tạo điều
kiện cho các cơ quan Trung ƣơng hoạt động tại địa phƣơng đồng thời có quyền
giám sát hoạt động của cơ quan Trung ƣơng trong việc thực hiện pháp luật về đất
đai có quyền xử lý nếu phát hiện có vi phạm.
* Tập trung dân chủ
Phải chấp hành các quy định của pháp luật và thực hiện quyền làm chủ về đất
đai bằng việc tạo điều kiện cho ngƣời dân tham gia giám sát hoạt động quản lý
thông qua HĐND tại địa phƣơng.
1.5 Nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai
1.5.1 Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về đất đai