Thị trường chính thức vs phi chính thức bất động sản việt nam

1

Contents
1. Thị trường chính thức vs phi chính thức bất động sản việt nam.................................................2
2. TTBĐS có liên hệ chặt với thị trường vốn? Liên hệ VN.............................................................3
3. Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.................................................................................................4
4. Các yếu tố ảnh hưởng tới phát triển TTBĐS................................................................................6
5. "Tăng thuế chuyển nhượng hạn chế đầu cơ bất động sản", liên hệ.............................................8
6. Lãi suất giảm thì cầu BĐS tăng.Đúng sai/giải thích.Liên hệ thực tế..........................................8
7. Phân tích các nhân tố cung BĐS.Vai trò của NN trong điều tiết cung BĐS.Liên hệ..................9
8. Cầu BĐS ảnh hưởng bởi quy mô kết cấu dân số ntn?Liên hệ...................................................11
9. Sự khan hiếm của Bất Động Sản................................................................................................12
10. Thị trường bất động sản có tính vùng và khu vực.....................................................................14
11. Sự thay đổi của quy hoạch tác động ntn đến thay đổi trong cung BDDS.Liên hệ....................16
12. Phân tích nội dung TTBĐS giai đoạn tập trung. Liên hệ sự phát triển.....................................16
13. Liên hệ giai đoạn tập trung TTBĐS:..........................................................................................17
14. Liên hệ: Trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường bđs. trình bày quá trình phát triển thị
trường bđs ở Việt Nam?..............................................................................................................18
15. Phân tích giá trị lớn của thị trường bất động sản – liên hệ Việt Nam........................................20
16. Nhà nước sử dụng công cụ nào để quản lý TTBĐS...................................................................21
17. Tính dị biệt của Bất động sản.....................................................................................................23


2

Thị trường chính thức vs phi chính thức bất động sản việt nam


Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát
được,theo đúng quy định của pháp luật như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các
ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh BĐS…



Thị trường phi chính thức(còn được gọi là thị trường ngầm).: là thị trường mà ở đó
các giao dịch về bất động sản chỉ là sự cam kết thực hiện nghĩa vụ thực hiện giữa bên
mua và bán, màkh ông có sự chứng thực hay đảm bảo trước pháp luật : mua bán trao
tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ..

2 khả năng cho TT phi CT


Các giao dịch phi chính thức có động cơ đầu cơ: người mua không hề có mục đích lưu
giữ tài sản lâu dài. Bởi thế, việc tránh các khoản thuế và lệ phí giao dịch là cách làm
giảm khoản đầu tư và chi phí giao dịch.



Bên mua và bán tin tưởng vào vào việc đối phương sẽ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ
đã cam kết được đảm bảo bằng khoản tiền đặt cọc. Ở trường hợp này, độ lớn sao cho
hợp lý của khoản tiền cọc là một bài toán khó khăn.

Liên hệ TT VN:
Quy hoạch “treo” phổ biến, thủ tục hành chính rườm rà nhưng quản lý đất đai và kinh
doanh bất động sản lại không chặt… khiến 70-80% giao dịch trên thị trường hiện nay là phi
chính thức.
Nguyên nhân tại các DN:
- Sự kiểm soát quá mức đã khuyến khích hoạt động không chính thức. Sự kiểm soát quá mức
kèm theo những thủ tục hành chính phức tạp của các chính quyền địa phương góp phần làm
tăng hoạt động không chính thức.
- Sân chơi bất bình đẳng là nền tảng phát triển các hoạt động không chính thức: các doanh

nghiệp thuộc hình thức sở hữu và quy mô khác nhau thường bị đối xử không công bằng.
Những doanh nghiệp tư nhân nhỏ gặp nhiều khó khăn hơn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng,
đất đai cũng như các nguồn lực cốt yếu khác. Các doanh nghiệp tư nhân phải tiếp các đoàn
thanh tra tới các cơ sở của họ thường xuyên hơn. Vì thế các doanh nghiệp này thường có xu
hướng hoạt động không chính thức nhiều hơn là các doanh nghiệp nhà nước.
- Sân chơi bất bình đẳng làm sai lệch việc phân bổ nguồn lực. Hiện tồn tại nhiều quy định
kiểm soát sự tiếp cận đến các nguồn lực tài chính và đất đai đối với các doanh nghiệp nhà


3

nước và phi nhà nước. Cụ thể DN NN luôn dễ dàng hơn trong việc tiếp cận, điều này tạo sức
ép cho khu vực còn lại vào khu vực phi chính thức.
Quy hoạch thành phố:
Theo đánh giá của Công ty Nghiên cứu và tư vấn bất động sản CBRE, giá nhà ở trung bình ở
Việt Nam cao gấp 25 lần thu nhập bình quân hàng năm của các hộ gia đình Việt Nam, nhưng
đa số vẫn có nhà ở => hoạt động TT ko CT mạnh mẽ + hầu hết người dân phải tìm nhà ở
trong thị trường phi chính thức.
Cư dân tại các thành phố đang phát triển, lựa chọn tất yếu của hầu hết các hộ gia đình là mua
hoặc chiếm dụng những nơi có thể dựng nhà ở để làm nơi cư ngụ cho mình. Và nếu tiến trình
cứ tiếp diễn mà không có sự tác động của chính quyền thì sẽ tạo ra sự phân cực: một nửa
thành phố của người giàu và nửa kia là của người nghèo. Tuy nhiên, tại Việt Nam, điều này
không xảy ra với mức độ lớn. Nhà nước đã đồng thời xây dựng một số cơ sở hạ tầng thiết yếu
như đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ở những khu nhà ở tự phát; và từng bước
cấp các giấy tờ pháp lý cho hầu hết những ngôi nhà được xây dựng tự phát thay vì bỏ mặc
hoặc cưỡng chế phá dỡ. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng và cấp giấy tờ pháp lý đã làm người dân
sẽ có động cơ nâng cấp, chỉnh trang. Kết quả của việc phát triển tự phát đi kèm với sự can
thiệp vừa phải của Nhà nước đã tạo ra một cấu trúc nhà ở hài hòa và giúp cho nhiều hộ gia
đình đô thị ở Việt Nam được sống trong ngôi nhà của mình với chất lượng chấp nhận được.
Tuy nhiên thị trường phi chính thức với nhiều hành vi xây nhà sai phép, không phép đã và

đang phá hỏng nhiều quy hoạch phát triển đô thị.

TTBĐS có liên hệ chặt với thị trường vốn? Liên hệ VN
Thị trường vốn thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tế trong đó có chủ đầu tư
kinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn để mua BĐS. Sự phát triển của thị trường BĐS phụ
thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính, ngược lại thị trường BĐS phát triển quá mức
sẽ gây tổn hại cho thị trường tài chính. Thị trường chứng khoán có tác dụng cân bằng lại thị trường và
trong một chừng mực nhất định thị trường chứng khoán có tác dụng ghìm sự bùng nổ của thị trường
BĐS. Nếu như thị trường BĐS đang trong cơn sốt mà thị trường chứng khoán cũng rất hấp dẫn thì
người ta hướng sự chú ý sang cả thị trường chứng khoán. Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ góp
phần làm mạnh thị trường BĐS, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sát
chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ không thể
sử dụng khoản tiền đã vay để đầu cơ đất đai kiếm lời.
Thị trường BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả đồng vốn sẽ tăng
cao thúc đẩy các thị trường cùng phát triển.


4
Liên hệ VN
Để thấy 2 thị trường lien hệ gắn kết, ta xem xét 2 ví dụ tại thời kỳ 2006-2007, bùng nổ TTCK đã phá
bang thị trường BĐS như thế nào:
Trong giai đoạn những năm 2006-đầu năm 2007, trong khi thị trường Bất Động Sản đang ở trong tăm
tối của thời kì đóng băng lần thứ 2 thì thị trường Chứng Khoán phát triển vượt bậc. “Cơn sốt chứng
khoán” ấy, đã dần tỏa hơi nóng làm tan băng thị trường Bất Động Sản. Sau cơn sốt chứng khoán đó,
số tiền kiếm được của các doanh nghiệp là không nhỏ, khiến DN bùng nổ nhu cầu về văn phòng, về
nhà xưởng và để lấy thanh thế. Từ đó phân khúc văn phòng cho thuê cũng ấm lên. Chưa dừng lại ở
đó, các cán bộ công nhân viên, những người làm công ăn lương, với việc sở hữu vài tỷ tiền mặt từ cổ
phiếu chỉ qua một động tác đặt lệnh, cũng sẵn sàng bỏ tiền vào thị trường Bất Động Sản để mua cho
mình căn nhà mà với mức thu nhập cũ thì họ không thể mua được. Kết quả là trong gian đoạn 20062007, thị trường Chứng Khoán và thị trường Bất Động Sản sôi động, tấp nập chưa từng thấy trong
lịch sử. Như vậy có thể kết luận, trong thời kì 2006-2007, 2 thị trường cũng tăng trưởng, và trên một

khía cạnh nào đó, “cơn sốt Chứng Khoán” chính là tác nhân dẫn đến “cơn sốt Bất Động Sản”.

Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. TTKT phụ thuộc vào thị trường, khả
năng quản lý, khai thác …
Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử
dụng. TTVL phụ thuộc vào vật liệu XD, thiết kế, thi công, công nghệ, các yếu tố ngoại cảnh như môi
trường, sự khai thác sử dụng…
Nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì
có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới
đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung,
tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công
nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất
đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
Vấn đề đặt ra:
 Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tế
mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn
thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí


5
duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới bất động sản đó để quyết định sự tồn tại
của chu kỳ vật lý.
 khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí
hoặc đầu tư nhiều lần
 Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của
BĐS.

Liên hệ VN: tình trạng vô định tuổi căn hộ chung cư tại thành phố.
Trong những năm gần đây, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là một vấn đề nóng, nhất là khi số lượng
nhà chung cư tại các đô thị mới không ngừng bùng nổ. Trong khi đó, số lượng nhà chung cư xập xệ,
xuống cấp chỉ sau vài năm đưa vào sử dụng đã gia tăng đột biến. Nhưng có một thực tế rất đáng suy
nghĩ đối với vấn đề này, người bán không quan tâm đã đành, khách hàng cũng không mảy may bận
lòng.
Người dân ngần ngại khi đề cập đến thời hạn sử dụng nhà chung cư là do chính tâm lý mua nhà phải
được sở hữu vĩnh viễn và thừa kế từ đời này qua đời khác mặc dù mỗi công trình xây dựng đều có
thời hạn sử dụng nhất định.
Cụ thể, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14 hướng dẫn phân hạng nhà chung cư, trong đó quy định
rõ mỗi nhà chung cư có niên hạn sử dụng khác nhau dựa vào cấp công trình của chung cư đó. Đơn cử,
chung cư cấp 2 có niên hạn 50-100 năm, chung cư cấp 3 có niên hạn sử dụng 20-30 năm...Ngoài ra,
không phải mọi trường hợp chung cư khi hết niên hạn sử dụng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng ở
trên sẽ hết thời hạn được phép sử dụng. Cơ quan chức năng sẽ tổ chức kiểm định lại chất lượng chung
cư đó sau niên hạn này để quyết định thời hạn được sử dụng tiếp.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, người dân tại nhiều nước trên thế giới bỏ tiền mua nhà
chung cư để ở chính là mua thời gian sử dụng của tòa nhà chung cư đó. Khi hết thời gian sử dụng
(thường là 60-80 năm), người sử dụng chung cư phải trả lại nhà cho Chính phủ, cơ quan có trách
nhiệm hoặc chính quyền địa phương để dỡ bỏ. Người mua nhà phải trả tiền để mua quyền sử dụng
cho thời gian còn lại nếu tòa nhà đó vẫn còn sử dụng được, giá mua sẽ phụ thuộc vào thời gian sử
dụng còn lại của chung cư. Ở nước ta, điều này lại không được áp dụng khiến cho việc phá dỡ các căn
hộ chung cư khi xuống cấp luôn rơi bế tắc và không tìm được lối thoát.
Hàng loạt nhà tập thể cũ ở Hà Nội. Cư dân dứt khoát không trả căn hộ vì cho rằng họ đã mua là của
họ vĩnh viễn nên việc cải tạo sẽ đi vào bế tắc.
Ngay chính Sở Xây dựng Hà Nội, đơn vị thực hiện việc cải tạo xây mới chung cư cũ cũng cảm thấy
khó khăn khi không có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Thống kê cho thấy, Hà Nội mới chỉ
cải tạo được 1% số nhà chung cư cũ qua 10 năm thực hiện chính sách cải tạo, xây mới loại hình nhà ở
này. Nguyên nhân chủ yếu là do cư dân không chấp nhận phương án đền bù, doanh nghiệp không mặn
mà và Nhà nước không đủ tài chính.

6

Các yếu tố ảnh hưởng tới phát triển TTBĐS
1. Nhân khẩu học
Nhân khẩu học là những dữ liệu mô tả những thành phần trong tổng dân số, như về tuổi tác, chủng
tộc, giới tính, thu nhập, mô hình di cư và tốc độ tăng dân số. Các thống kê này là một yếu tố quan
trọng nhưng thường bị bỏ qua, chúng có ảnh hưởng tới bất động sản được định giá như thế nào và
cũng quyết định đến cả các loại bất động sản đang có nhu cầu trên thị trường. Sự thay đổi lớn nhân
khẩu học của một quốc gia có thể có một tác động lớn đến xu hướng bất động sản trong nhiều thập kỷ.
Giả dụ như, những thế hệ trẻ, những người được sinh ra vào khoảng những năm 1945 và 1964 là một
ví dụ điển hình của xu hướng thay đổi nhân khẩu học với tiềm năng đáng kể ảnh hưởng đến thị trường
bất động sản. Sự thay đổi trong việc các thế hệ trẻ đã phải nghỉ hưu sớm là một trong những sự
chuyển đổi thú vị cuối thế kỷ trước, và dường như tới năm 2010 nó đã quay trở lại, đây là điều đáng
chú ý cho thị trường Bất động sản cho cả những thập niên sau này.
Có rất nhiều sự thay đổi nhân khẩu học có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng đối với
một nhà đầu tư, họ nên tự đặt ra một số câu hỏi như: i) Làm thế nào để ảnh hưởng tới Cầu, của những
người có mong muốn mua thêm một căn nhà thứ hai tại một khu nghỉ dưỡng - khi mà trên thực tế
càng ngày càng nhiều người về hưu. Hoặc ii) Điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến Cầu cho thị trường
nhà ở lớn khi phần lớn trẻ em đều đã vào đại học hoặc có nơi ở riêng. Những điều này và các câu hỏi
khác có thể giúp nhà đầu tư thu hẹp loại và vị trí của các khoản đầu tư bất động sản tiềm năng trước
khi xu thế ấy thực sự diễn ra.
2. Lãi suất
Lãi suất cũng có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Thay đổi lãi suất cũng ảnh hưởng đến khả
năng của một người để mua một tài sản nhà ở. Đó là bởi vì khi lãi suất giảm, chi phí chứa đựng trong
tài sản thế chấp để mua nhà sẽ giảm theo, tạo ra nhu cầu cao hơn đối với bất động sản, đẩy giá lên
cao. Ngược lại, khi lãi suất tăng, chi phí chứa trong tài sản thế chấp tăng lên, do đó làm giảm nhu cầu
và giá cả bất động sản. Tuy nhiên, khi xét tác động của lãi suất trên khoản vốn chủ sở hữu (Ví dụ như
nhìn vào một khoản đầu tư tín thác bất động sản (REIT), thay vì chỉ tập trung vào bất động sản nhà ở,
mối quan hệ có thể được nghĩ tương tự như mối quan hệ của một trái phiếu với tỷ lệ lãi suất. Khi lãi

suất giảm, giá trị của trái phiếu tăng lên bởi vì lãi suất của nó trở nên lớn hơn so với kỳ vọng và khi lãi
suất tăng, giá trị của trái phiếu sẽ giảm. Tương tự như vậy, khi lãi suất giảm trên thị trường, tỷ suất lợi
nhuận trên giá 1 REIT sẽ cao hơn, trở nên hấp dẫn hơn và giá trị của nó sẽ tăng lên. Khi lãi suất tăng
lên, tỷ suất lợi nhuận trên giá 1 REIT sẽ thấp đi, trở nên kém hấp dẫn đi và nó sẽ làm giảm giá trị của
REIT xuống.
3. Kinh tế
Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản là sức khỏe tổng thể của nền kinh
tế. Điều này thường được đo bằng các chỉ số kinh tế như GDP, thông tin việc làm, hoạt động sản xuất,


7
giá cả hàng hoá,.... Nói chung, khi nền kinh tế chậm phát triển thì thị trưởng bất động sản cũng chịu
nhiều ảnh hưởng. Tuy nhiên, các chu kỳ của nền kinh tế có những thay đổi ảnh hưởng đến các loại
hình bất động sản. Ví như, nếu một REIT có một tỷ lệ đầu tư vào các khách sạn lớn, họ thường sẽ
chịu sự ảnh hưởng nặng nề từ suy thoái kinh tế nhiều hơn là so với một REIT đã đầu tư vào cao ốc
văn phòng. Khách sạn là một hình thức tài sản rất nhạy cảm với các hoạt động kinh tế, do có nhiều
loại tài sản phải thuê mua trong cấu trúc của một doanh nghiệp. Cho thuê một phòng khách sạn có thể
được coi như một loại hình cho thuê ngắn hạn, những khách hàng của khách sạn có thể dễ dàng tránh
được các rủi ro, điều này cũng làm cho nền kinh tế đang hoạt động kém hiệu quả. Nhìn nhận dưới một
góc độ khác, khách thuê văn phòng có hợp đồng thuê dài hạn hơn nghĩa là nó không thể thay đổi kể cả
khi đang ở giữa một cuộc suy thoái kinh tế. Như vậy, bạn không những phải nhận thức được chu kỳ
của nền kinh tế đang ở đâu và hơn nữa bạn còn phải biết được về sự nhạy cảm của các tài sản bất
động sản với chu kỳ kinh tế.
4. Chính sách/Trợ giá Chính phủ
Pháp luật cũng là một yếu tố khác có thể tác động đáng kể vào nhu cầu sở hữu và giá cả về bất động
sản. Khoản tín dụng thuế, khấu trừ và các khoản trợ cấp là một vài trong số những cách chính phủ
thúc đẩy nhu cầu về bất động sản. Những ưu đãi trong các quyết định của chính phủ hiện tại có thể
giúp bạn xác định những thay đổi trong cung, cầu và xác định được những xu hướng sai. Ví dụ, trong
năm 2009, chính phủ Mỹ đã giới thiệu một tín dụng thuế dành cho người mua nhà lần đầu tới các chủ
nhà trong một nỗ lực tăng doanh số bán nhà khi kinh tế đang trì trệ. Theo Hiệp Hội các nhà kinh

doanh địa ốc Hoa Kì (National Association of Realtors), chỉ riêng chính sách ưu đãi thuế này đã giúp
900.000 người được mua nhà. Điều này đã giúp số lượng bất động sản bán ra tăng lên đáng kể, mặc
dù chỉ là tạm thời, và dù không biết sự gia tăng này là kết quả của các ưu đãi về thuế, bạn cũng đã có
thể kết luận rằng nhu cầu về nhà ở được tăng lên dựa trên các yếu tố khác nào rồi. Vậy điều gì là sự
đầu tư tốt nhất?
Kích thước và quy mô của thị trường bất động sản làm cho nó trở thành một thị trường hấp dẫn và
sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư. Nhà đầu tư có thể đầu tư trực tiếp vào bất động sản thực (căn hộ chung
cư, nhà đất) hoặc chọn để đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ được quản lý. Đầu tư trực tiếp vào bất
động sản liên quan đến việc mua các tài sản nhà ở hoặc thương mại để sử dụng như một tài sản thu
nhập - sản xuất hoặc bán lại vào một thời điểm trong tương lai. Những cách gián tiếp để đầu tư vào thị
trường bất động sản bao gồm đầu tư vào các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), các quỹ ETF,
các quỹ tổng hợp đầu tư bất động sản (CREFs) và các quỹ cơ sở hạ tầng. Do tính thanh khoản cao hơn
có sẵn trên thị trường, chi phí giao dịch thấp hơn và yêu cầu về vốn thấp hơn, các nhà đầu tư thông
thường hay chọn đầu tư gián tiếp vào bất động sản.


8

"Tăng thuế chuyển nhượng hạn chế đầu cơ bất động sản", liên hệ
Thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho
người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật. Thuế chuyển quyền sử dụng đất
là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử
dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.
Tiền nộp = (Diện tích đất) x Giá đất x (Thuế suất)
Về lý thuyết, thuế chuyển nhượng có làm tăng chi phí của việc đầu cơ đất, từ đó làm hạn chế đầu cơ
BĐS.
Liên hệ:
Thực tế, thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay cũng mới chỉ điều tiết đối với các hành vi
chuyển nhượng và chuyển đổi QSDĐ, chưa thực hiện đánh thuế đối với hành vi chuyển QSDĐ khi
người sử dụng đất góp vốn, góp cổ phần bằng giá trị QSDĐ, khi nhận tiền bồi thường về đất, được

thừa kế hoặc chuyển nhượng đất thuê. Từ đó, chưa thực hiện được việc kiểm tra, kiểm soát đối với
các hành vi này.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
theo quy định của Chính phủ. Giá đất này thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế chuyển
nhượng (đến thời điểm hiện nay ước tính chỉ bằng 10 - 50% giá thực tế), trong khi đó lại không được
các địa phương điều chỉnh một cách kịp thời, nên sắc thuế này chưa đảm bảo tính linh hoạt, việc đánh
thuế chưa phù hợp với thu nhập thực tế phát sinh từ việc chuyển QSDĐ. Bên cạnh đó, do người
chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không bắt buộc phải kê khai giá chuyển nhượng QSDĐ thực
tế khi tính thuế nên đã gây không ít khó khăn cho các cơ quan Nhà nước trong việc xác định giá chuẩn
để thực hiện việc định giá khi đấu giá QSDĐ, cũng như có các biện pháp hữu hiệu nhằm bình ổn giá
cả trên thị trường.
 Thuế chuyển quyền sử dụng đất chưa phát huy vai trò thực sự của mình, chưa tác động mạnh
mẽ đến đầu cơ BĐS
Kể từ ngày 1-1-2009 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được thay thế bằng Luật thuế thu nhập cá
nhân năm 2007, mà mới nhất là Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014.
Tuy là một loại thuế tối ưu hơn thuế chuyển nhượng cũ, Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng
BĐS mới cũng hạn chế trong công tác chống đầu cơ do ở Việt Nam đánh thuế toàn phần cố định (mức
thuế suất 25% trên chênh lệch giữa giá chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan hoặc thuế
suất 2% trên giá trị chuyển nhượng) chứ không phải biểu thuế suất lũy tiến tính trên thu nhập.

Lãi suất giảm thì cầu BĐS tăng.Đúng sai/giải thích.Liên hệ thực tế
Đúng. Khi lãi suất Ngân hàng giảm  chí phí vốn giảm  nguồn vốn NH dành cho mảng tín dụng cá
nhân đang tăng lên …
Việc lãi suất giảm về lý thuyết sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS. Tuy nhiên, mức độ tác động
có thể không lớn bởi lãi suất không phải là yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến thị trường BĐS
Liên hệ:
Sau cú sốc khủng hoảng kinh tế thì từ năm 2008 đến nay giá bất động sản không ngừng suy giảm và
giao dịch đóng băng. Nhiều người kỳ vọng thị bất động sản sẽ phục hồi cùng với những chuyển biến
tích cực trong nền kinh tế và thị trường tiền tệ. Trên thực tế số lượng căn hộ được mở bán trong những

9
tháng cuối năm 2013 đã tăng khá mạnh. Giá bất động sản ở phân khúc bình dân không còn giảm và
thanh khoản có dấu hiệu được cải thiện.
NHNN kỳ vọng giảm trần lãi suất huy động kỳ hạn dưới 6 tháng sẽ khiến cho người dân gửi vào ngân
hàng với kỳ hạn dài hơn. Trần lãi suất ngắn hạn cũng có tác dụng kéo lãi suất dài hạn xuống. Như vậy,
chi phí huy động vốn của doanh nghiệp giảm và sẽ làm cho lãi suất cho vay giảm.
Kỳ vọng trên không phải là không có lý vì hiện nay lãi suất kỳ hạn 1 đến 2 tháng của hầu hết các ngân
hàng lớn chỉ từ 5 đến 5,5%, dưới mức trần quy định; lãi suất cho vay kỳ hạn dài hơn nhưng dưới 6
tháng là 6%. Không chỉ có vậy một số ngân hàng cũng đã giảm lãi suất huy động các kỳ hạn dài hơn.
Một yếu tố khác cũng góp phần kéo lãi suất giảm là việc NHNN đã đồng loạt giảm 0,5 điểm phần
trăm các lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu và lãi suất cho vay qua đêm. Về lý thuyết nó có tác
dụng thúc đẩy tăng trưởng tín dụng do chi phí vay vốn rẻ hơn.
Việc lãi suất giảm về lý thuyết sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, mức độ
tác động có thể không lớn bởi lãi suất không phải là yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến thị trường bất
động sản. Thực tế, gói 30.000 tỷ lãi suất rất thấp và điều kiện cho vay được nới lỏng nhưng cho đến
nay mới chỉ giải ngân được 4%.
Vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là “giá”. Nguồn cung của những phân khúc bình
dân phù hợp với nhiều người dân vẫn rất ít. Ở những phân khúc trung và cao cấp dù giá bất động sản
hiện nay đã về mức thấp nhất trong nhiều năm qua nhưng vẫn còn quá cao so với thu nhập của phần
lớn người dân.

Phân tích các nhân tố cung BĐS.Vai trò của NN trong điều tiết cung
BĐS.Liên hệ
Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, v.v..), còn nhu cầu về hàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vô
hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người thay đổi, v.v..). Nhưng trong thực tế, sự thay đổi
mức cung hàng hóa BĐS phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống
kết cấu hạ tầng.....
a. Giá cả BĐS:

Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà đất là giá cả BĐS.
Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng. Quy luật chung của cung là
lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên.

b. Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ:
Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến các chính sách của Chính phủ
về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và
công trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm). Ngược lại,
việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể
về bên phải (cung tăng). Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường
BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung. Trong nhiều trường hợp, những ràng
buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự khan hiếm về
cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ đầu cơ kinh doanh BĐS phi chính thức.
Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi


10
đó mục đích sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy
hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Chẳng hạn, một vùng
đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này
không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS. Chỉ cần một quyết định về việc chuyển mục
đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung BĐS.

c. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những sự thay đổi
làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung). Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn
đến cung về BĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó
cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ
thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả

mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai
trên thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng
không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng
đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS.

d. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS:
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu giá cả
các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ
sẽ được mở rộng thêm. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác
nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc
thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên
vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹ
thuật xây dựng.

đ. Chính sách và pháp luật của Nhà nước:
Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ
và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất v.v. Trước hết là các chế độ quy
định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các
quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này
sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp. Những nguồn đất đai và nhà
ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền
sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp pháp và không được
tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen
và do vậy nó cũng không được thể hiện mức cung đầy đủ.
Liên hệ:
Cụ thể ở VN chưa có đủ chế tài để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh,
Nhà nước kiểm soát, điều tiết được cung-cầu của thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gian
qua phát triển thiếu ổn định; tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào, đám đông diễn ra phổ biến;
nhiều dự án chậm tiến độ, thi công cầm chừng, để đất hoang hóa, lãng phí…

11
Để khắc phục những tồn tại, hạn chế, dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được nghiên
cứu, bổ sung một số nhóm nội dung mới. Theo đó, bảo đảm việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải
tuân thủ đúng quy hoạch và kế hoạch đã được phê duyệt nhằm khắc phục tình trạng đầu tư bất động
sản tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung-cầu.

Quy định cụ thể những tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh và có đủ
điều kiện theo quy định và những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuê
mua bất động sản nhưng không phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh bất động sản.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu là 50 tỷ đồng.
Trong báo cáo về tình hình thực hiện kế hoạch năm 2014, đánh giá kết quả 4 năm 2011-2014, dự báo
thực hiện 5 năm 2011-2015 và phương hướng nhiệm vụ trọng tâm của năm 2015, Bộ Xây dựng cho
biết: tình hình thị trường bất động sản năm 2014:

Về giá cả giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sụt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án đã giảm
tới 50%, trở về giá tương đương với thời điểm 2006. Đối với các dự án căn hộ cao cấp, nhà thấp tầng,
đất nền, hầu hết các dự án đã giảm từ 10%-30% giá bán, có một số dự án đã giảm tới 50% so với giá
bán tại thời điểm nóng cách đây 2 năm.

Về lượng giao dịch, trên thị trường lượng giao dịch đã tăng dần trong những tháng cuối năm (trong
quý 3 và quý 4 gấp đôi so với quý 1 và quý 2), nhất là đối với phân khúc căn hộ chung cư diện tích
nhỏ, đã hoàn thiện, có giá bán hợp lý.

Về tồn kho bất động sản, tính 20/8/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 82.295 tỷ đồng.
Các căn hộ diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng tại các đô thị được tiêu thụ mạnh, hầu
như không còn tồn kho. Tính đến 30/6/2014, dư nợ tín dụng đối với các lính vực đầu tư, kinh doanh
bất động sản đạt 282.212 tỷ đồng.

Về các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, theo báo cáo của các địa phương hiện cả nước có

khoảng 4.015 dự án nhà ở và khu đô thị mới, với tổng mức đầu tư khoảng 4.486.674 tỷ đồng, diện
tích theo quy hoạch là 102.228 ha, tổng diện tích đất xây dựng nhà ở theo quy định là 36.076 ha.

Trong đó, số dự án được tiếp tục triển khai là 3.258 dự án (chiếm 81%), diện tích đất 81.565 ha
(chiếm 79,2%), diện tích xây dựng nhà ở 29.545 ha (chiếm 81,9%). Số dự án cần được điều chỉnh cơ
cấu phù hợp, điều chỉnh quy hoạch là 455 dự án trong đó Hà Nội là 285 dự án, TPHCM là 33 dự án.
Số dự án tạm dừng là 287 dự án.

Cầu BĐS ảnh hưởng bởi quy mô kết cấu dân số ntn?Liên hệ
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên.
Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học
càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS. Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn
vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.


12
Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất
ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô,
mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một
gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu
nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự thay đổi về
quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi
trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ co
giãn khá lớn về cầu nhà ở.
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ
thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với
thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập
còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực
phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức
giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ

trọng lớn.
Liên hệ:
Việt Nam là quốc gia đang phát triển nhanh, quy mô dân số lớn, cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa
nhanh và lượng vốn FDI đổ vào cũng ngày càng mạnh, nên nguồn cầu lớn, tạo cơ hội cho các chủ đầu
tư triển khai dự án.(Dân số Việt Nam đã đạt con số 90 triệu người, đứng thứ 14 trên thế giới và thứ 8
ở châu Á. Cùng với xu hướng giảm sinh và nâng cao tuổi thọ, tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động (1564) tăng lên, hiện chiếm 69% tổng số dân.)

Sự khan hiếm của Bất Động Sản
Đứng từ góc độ nhà đầu tư:
Găm hàng ,giữ giá để tạo ra sự khan hiếm mặc dù nguồn cung là rất lớn






Trong quý II, thị trường bất động sản TP.HCM đã có nhiều dấu hiệu hồi phục đặc biệt là phân
khúc căn hộ. Thị trường đã bán 1.615 căn hộ, giúp lượng hàng tồn kho của các chủ đầu tư giảm
xuống còn 16.322 căn, chưa tính đến lượng hàng tồn ở các nhà đầu tư thứ cấp.
Dù đây là một tín hiệu đáng mừng, nhưng con số 1.615 căn hộ được tiêu thụ trong hàng trăm dự
án đang được mở bán và đủ điều kiện mở bán vẫn còn quá khiêm tốn. Ở một số dự án đã và
đang bàn giao nhà, người mua “xuống” tiền nhanh hơn mà không còn suy xét kỹ như trước đây.
Các công ty nghiên cứu thị trường và các chuyên gia nhận định, thị trường đang thuộc về người
mua có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp lại đang lợi dụng
lúc thị trường vừa chớm hồi phục đã rục rịch tăng giá, găm hàng và cắt giảm khuyến mại. Hiện
tượng này tập trung ở một số dự án đã bán gần hết hàng và giao dịch chủ yếu của nhà đầu tư thứ
cấp.

Đầu cơ =>> tạo ra cơn sốt ảo
a, Đầu cơ đất đai và hậu quả của nó

Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu cơ là hành vi mua bán hàng hóá có giá trị (chẳng hạn đất đai)
để kiếm lời cao bằng cách lợi dụng những biến động bất thường của giá cả, thông qua việc tích lũy
hàng hóa và chờ cho thị trường khan hiếm (giả tạo) để bán với giá cao.[4] Xét dưới góc độ tiêu cực,
đầu cơ là thủ đoạn xấu, vì mục đích sinh lợi được thực hiện không phải bằng hoạt động sản xuất kinh
doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu của xã hội, mà chỉ vì lợi ích của bản thân người đầu cơ


13
Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, hành vi đầu cơ không còn bị ngăn cấm. Một phần
là do yêu cầu của thực tế cuộc sống, và hơn nữa vì hành vi mua bán tài sản, hàng hóá (không thuộc
vào loại bị cấm mua bán) tất nhiên không phải là hành vi phạm pháp. Trong bối cảnh của nền kinh tế
thị trường hiện nay, đầu cơ còn được quan niệm gần như là “đầu tư”. Người đầu cơ mua hàng hóa và
tin tưởng rằng, dựa trên cơ sở đánh giá những thông tin có được, hàng hóa sẽ lên giá và sẽ bán ra để
được lợi lớn một cách nhanh chóng, dễ dàng.[6]Điều này càng diễn ra phổ biến trong lĩnh vực đất đai,
bởi đây là loại tài nguyên hạn chế, cầu về đất đai càng ngày càng vượt xa cung. Người đầu cơ đất đai
tìm cách tích tụ nhiều đất đai nhưng không phải để dùng cho bản thân mình, và tất nhiên là không vì
lợi ích xã hội. Mục đích của họ là kiếm lời nhanh chóng thông qua sự khan hiếm giả tạo được tạo ra
bởi hành vi đầu cơ của họ. Hành vi “đầu tư” hợp pháp nhưng sai lệch này tất yếu dẫn đến những hậu
quả tiêu cực về kinh tế, xã hội.
Về phương diện kinh tế, vì đất đai là yếu tố đầu vào của bất kỳ lĩnh vực sản xuất kinh doanh
nào (đặc biệt là kinh doanh BĐS) nên đầu cơ đất đai sẽ làm tăng giá thành sản xuất, hạn chế đầu tư,
bởi việc tiếp cận đất đai của các chủ thể kinh doanh sẽ càng khó khăn hơn. Bên cạnh đó, đầu cơ đất
đai sẽ dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai, chuyển mục đích SDĐ tùy tiện, làm cho quy hoạch, kế
hoạch SDĐ bị phá vỡ. Kết quả là hạ tầng cơ sở phục vụ cho đời sống kinh tế - xã hội được đầu tư cẩu
thả, nhếch nhác; bộ mặt của những khu đô thị mới ở những thành phố lớn mà pháp luật gọi là “đô thị
đặc biệt” đang bị “băm nát” một cách nham nhở.[7] Điều này tất yếu dẫn đến sự trì trệ của nền kinh
tế. Nghiêm trọng hơn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS sản là tình trạng đầu tư tự phát, tạo ra kiểu
TTBĐS bong bóng và cuối cùng là khủng hoảng kinh tế như một số nước đã phải gánh chịu.[8]
Về phương diện xã hội, trước hết, các tiện ích xã hội mà đặc biệt là nhà ở cho người dân sẽ
không được cải thiện. Thêm nữa, vì đất đai không chỉ là một loại tài sản đơn thuần mà còn là tài sản

mang tính cộng đồng, đầu cơ đất đai sẽ dẫn đến sự phân hóa xã hội, khoảng cách giàu nghèo sẽ ngày
càng lớn và sẽ dẫn đến mất ổn định xã hội.

b, Các yếu tố góp phần tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai phát triển
Như đã nói ở trên, dù đầu cơ nói chung và đầu cơ đất đai nói riêng có tác động xấu đối với
đời sống kinh tế, xã hội nhưng chúng ta vẫn phải chấp nhận “sống chung với đầu cơ”, vì hành vi này
không thể bị ngăn cấm trong điều kiện của nền kinh tế thị trường. Vì vậy, vấn đề đặt ra là làm cách
nào để hạn chế đầu cơ đất đai. Để có thể giải quyết được vấn đề, việc làm tất yếu là phải tìm ra
nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai ở nước ta. Theo tôi, những nguyên nhân cơ bản sau đây
là cơ hội cho đầu cơ đất đai phát triển:
Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận các thông tin về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém
Pháp luật đất đất đai chưa hoàn thiện một cách thỏa đáng

Đứng về phía người tiêu dùng : Hạn chế khan hiếm, đầu cơ bất đông sản
Thứ nhất, cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Trong điều
kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi nhận thông tin về đất đai cần được công nghệ
hóa và có sự kết nối thông suốt về dữ liệu thông tin địa chính trên toàn quốc. Có như vậy chúng ta
mới có thể kiểm soát được việc tích tụ đất đai của các chủ thể SDĐ, làm cơ sở cho việc hạn chế đầu
cơ đất đai. Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai không thể dừng lại ở việc quản lý hành chính đơn
thuần được nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết của thị trường đất đai (thị trường QSDĐ). Ngoài ra,


14
việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai,
nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ đất
đai.
Thứ hai, các thông tin về đất đai và TTBĐS cần phải được minh bạch và tiếp cận một cách dễ dàng
hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ đến từng thửa đất, một cách kịp thời. Để làm
được điều này cần phải nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ. Bên cạnh đó, thông tin về

tình trạng pháp lý của từng thửa đất cần phải được tìm hiểu dễ dàng hơn.[24] Đây là điều kiện để tạo
sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các DN, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho
TTBĐS, từ đó hành vi đầu cơ sẽ không còn có “đất” để tồn tại.
Thứ ba, quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý nhà nước về đất
đai. Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo các vấn đề xã hội,
chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ
hữu hiện nhất để làm chùn tay những người đầu cơ. Chẳng hạn, đối với đất ở mà người SDĐ tích tụ
vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường,
theo cách tính lũy tiến. Cách làm này đã được thực hiện ở một số nước phát triển trên thế giới, mà
Hàn Quốc, Nhật Bản là những ví dụ điển hình. Để giảm nạn đầu cơ đất đai, Chính phủ các nước này
đã quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai đã tích
tụ. Việc làm này được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật, thông qua việc “công nghệ hóa”
và “máy tính hóa” đối với hoạt động quản lý đất đai và thu thuế đối với BĐS.Đây là việc không dễ
dàng đối với điều kiện của Việt Nam, nhưng không phải không thực hiện được nếu chúng ta có thiện
chí và quyết tâm thực sự

Thị trường bất động sản có tính vùng và khu vực
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú
và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác,
bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu
vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Người ta không thể di dời bất động
sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu
vực này sang vùng khác, do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực
tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung
tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các
vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng
vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít
có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản của các vùng, các khu vực khác.

Đồng thời, nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn
chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy
quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu
vực khác.
Liên hệ : so sánh sự khác nhau giữa 2 thị trường BDS Hà Nội và Tp HCM
Thị trường BĐS Hà Nội khác hẳn với thị trường BĐS TPHCM và các đô thị khác. Thị trường BĐS
Hà Nội không phải chỉ dành cho các cư dân sống ở thủ đô mà cho cả nước. Bởi lẽ, những người có
khả năng kinh tế đều mong muốn có ít nhất một chỗ ở tại Hà Nội để cho con cái về đây học tập và gia


15
đình sinh sống ở nơi gọi là “thủ đô”. Như vậy, ít nhất trong vài năm tới cung khó có thể đáp ứng được
cầu.

Hơn nữa, Hà Nội mới mở rộng và mới được thông qua quy hoạch chung xây dựng thủ đô đến năm
2030 tầm nhìn đến năm 2050, những thay đổi này có ảnh hưởng trực tiếp tới độ “nóng” của thị trường
BĐS ở những nơi được hưởng lợi thế của quy hoạch.

Trong khi đó, đối với thị trường BĐS ở các đô thị phát triển khác như: TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng,
Cần Thơ, Bình Dương, Đồng Nai…. cung có biểu hiện đáp ứng được cầu, tình trạng đầu cơ ngày càng
giảm, giá bất động sản nhà ở cũng trở nên hợp lý hơn.

Đáng chú ý, thị trường BĐS phía Nam đang có xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm đến các
vùng phụ cận, các thành phố vệ tinh của TPHCM. Theo nhịp điệu đó, thị trường Đồng Nai, Long An,
Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu thu hút được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư. Do đó, các nhà đầu tư
đánh giá, thị trường BĐS ở các khu vực này ổn định, minh bạch nên khả năng tiếp cận của các nhà
đầu tư rất dễ dàng. Điều này còn khá xa lạ đối với thị trường miền Bắc.

Ngoài ra, việc đầu tư ở hai thị trường Hà Nội và TP.HCM có nhiều điểm khác biệt cả về cách thức xây
dựng quy hoạch, tiếp cận khách hàng, văn hóa kinh doanh… Môi trường tại miền Nam có tính "mở",

trong khi miền Bắc lại có xu hướng "khép kín" nhiều hơn.

Cùng với đó, thị trường BĐS Hà Nội từ trước đến nay phát triển hoàn toàn dựa trên mối quan hệ,
thông tin rất hiếm khi được chủ đầu tư cung cấp một cách minh bạch, dẫn đến hệ quả sự "lên xuống"
của thị trường chủ yếu dựa vào tin đồn, dễ gây tâm lý "sốt ảo"

Chính vì thị trường phía Bắc còn khá “khép kín” và vẫn đầu tư theo xu thế đám đông, dựa trên mối
quan hệ làm ăn “tin tưởng” lẫn nhau nên thị trường mới dễ bị ảnh hưởng. Còn thị trường BĐS phía
Nam do các thông tin minh bạch hơn với nền kinh tế phát triển ổn định và đa dạng nên nhiều tiềm
năng thu hút nhà đầu tư cũng tương đối lớn.

Mặc dù vậy thì trên thực tế cho thấy, khả năng đầu tư cũng như nhu cầu nhà ở của người dân khu vực
phía Bắc là rất lớn, là một thị trường tiềm năng dành cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp
tư nhân đến từ khu vực phía Nam

Nhưng bản chất của vấn đề lại nằm ở giá cả BĐS của khu vực này. Do nhu cầu nhà ở quá lớn, dẫn tới
giá bán BĐS vượt quá xa so với giá trị thực của nó. Trong khi, nhà đầu tư, khách hàng sẽ chọn hiệu
quả kinh tế lên hàng đầu, mức tiền bỏ ra ít hơn nhưng lợi nhuận thu về vẫn không giảm, đó là lý do
khiến một số nhà đầu tư chọn thị trường phía Nam. Đây cũng là lời khuyên của một số nhà đầu tư khi
chọn mua BĐS. “Mặc dù sẽ có những tiêu chí khác nhau, nhưng nếu tìm kiếm một sự ổn định, bền
vững, hãy mua BĐS phía Nam. Trong bối cảnh khó khăn chung như hiện tại, dù là chọn thị trường


16
miền Nam hay miền Bắc, các doanh nghiệp của cả 2 miền nên có sự giao lưu để xây dưng một thị
trường BĐS minh bạch, hiệu quả hơn”, - một nhà đầu tư cho hay.

Sự thay đổi của quy hoạch tác động ntn đến thay đổi trong cung
BDDS.Liên hệ.
Liên hệ:

•
Kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu của thị trường BĐS, lúng túng trong việc gắn kết giữa quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đô thị…  tình trạng vừa thừa vừa thiếu quỹ đất
Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn:
Rà soát quy hoạch 3 loại rừng; quy hoạch tổng thể phát triển sản xuất ngành nông nghiệp; quy hoạch
phát triển các ngành, lĩnh vực và sản phẩm chủ yếu trên phạm vi cả nước đến năm 2020; đề xuất danh
mục các công trình, dự án có sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2020 do Bộ quản lý theo từng đơn vị hành
chính cấp tỉnh; rà soát, điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất trồng lúa đến từng đơn vị hành chính cấp tỉnh.

Phân tích nội dung TTBĐS giai đoạn tập trung. Liên hệ sự phát
triển
1. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường
này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các
mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác
nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên
quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng
giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới
hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước
đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài
chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông
qua hoạt động thế chấp.
2. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến
kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng
hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng
đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp

bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS
đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu
cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
4. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu
cho Ngân sách:


17
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường
xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên
gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc
đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có
tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công
trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong
các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản
thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645
tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được
và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế,
chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và
đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế
trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.

Liên hệ giai đoạn tập trung TTBĐS:
Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là thị trường mới nổi, năng động và phát triển ổn
định. Trải qua nhiều năm thăng trầm, đặc biệt là giai đoạn suy thoái trong khoảng 5 năm vừa qua, thị
trường đang có những bước phục hồi mạnh mẽ để bước vào chu kỳ mới với nhiều cơ hội hơn.
Những quý vừa qua, thị trường luôn đạt thanh khoản cao ở phân khúc nhà ở, giao dịch thành công quý
này tăng mạnh so với quý trước, giá nhà ở cũng đang có xu hướng tăng nhẹ trong năm nay, nhiều dự
án được khởi động triển khai lại khiến nhiều nhà đầu tư, quỹ đầu tư nhăm nhe quay lại thị trường.
Đặc biệt khi hành lang pháp lý cho việc đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam của người nước ngoài

được mở rộng cửa từ 1/7/2015, thì các quỹ đầu tư nước ngoài bắt đầu có động thái săn các dự án BĐS
tiềm năng, khi BĐS được cho là kênh đầu tư sáng giá nhất 2015.
Quỹ ngoại đang “săn” dự án
Mới đây, nhiều quỹ đầu tư đã đến tìm hiểu các dự án của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh nhà
Khang Điền (KDH), và bày tỏ mong muốn được rót vốn vào các dự án này, nếu KDH muốn huy động
thêm vốn, phát triển các dự án BĐS.
Mặc dù hiện KDH hết room ngoại với nhiều quỹ đầu tư nắm giữ cổ phần như hiện VinaCapital đang
nắm 21% tương đương 26 triệu USD, Dragon Capital là cổ đông lớn thứ hai với tỷ lệ nắm giữ 16%
(20 triệu USD), và nhiều qũy khác như Mutual Fund Elite, Vietnam Holding, SAM…
Tương tự, ở nhiều doanh nghiệp địa ốc khác, dòng vốn ngoại cũng đang chảy mạnh vào các dự án.
Trong khi Warburg Pincus, một quỹ đầu tư hàng đầu thế giới đặt trọn niềm tin vào Vingroup khi mới
đây công bố đầu tư thêm 100 triệu USD vào lĩnh vực bán lẽ (Vincom Retail), nâng tổng mức đầu tư
của mình lên 300 triệu USD, thì trong những ngày gần đây thị trường lại xôn xao với thông tin bất
ngờ khác, đó là một quỹ đầu tư lớn từ Nhật Bản là Creed Group cũng sẽ rót 100 triệu USD vào Công
ty An Gia Investment.
Xác nhận với chúng tôi, ông Nguyễn Bá Sáng – Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ An Gia Investment cho
biết: “Đúng là Quỹ Đầu tư Creed Group đã chọn An Gia Investment để đầu tư hợp tác lâu dài. Theo
đó, Quỹ Creed Group cam kết đầu tư 200 triệu USD vào An Gia để mua lại cổ phần của công ty, đầu
tư vào dự án theo tỉ lệ 50/50, đồng thời cung cấp các khoản vay cho An Gia mua dự án, nhằm xây
dựng những dự án nhà ở “chất lượng Nhật Bản” tại TP.HCM. Chúng tôi đã ký hợp đồng hợp tác đầu
tư toàn diện với Quỹ Đầu tư Creed Group của Nhật Bản tại Trung Tâm Hội Nghị White Palace,
Tp.HCM vào 26/7/2015.”


18

Được biết, Creed Group là một quỹ đầu tư tài chính rất lớn ở Nhật Bản chuyên đầu tư phát triển các
dự án BĐS ở Châu Á. Quỹ này thành lập năm 1996, đến năm 2000 sau khi cuộc khủng hoảng tài
chính toàn cầu ổn định Creed Group bắt đầu chuyển trọng tâm kinh doanh dịch vụ đầu tư tài chính.
Sau đó, năm 2012 quỹ này đẩy mạnh phát triển căn hộ “chất lượng Nhật Bản” tại Malaysia và sau đó

mở rộng thị trường sang Campuchia và Myanmar. Giai đoạn 2014-2015, Creed Group mở rộng ở hầu
hết các nước Malaysia, Cambodia, Singapore, Myanmar, Bangladesh và Việt Nam. Tổng tài sản hiện
nay của quỹ vượt qua con số 5 tỷ USD.
Nhận thấy ở An Gia Investment có nhiều lợi thế cạnh tranh như tầm nhìn chiến lược, nhân sự trẻ
nhiều khát vọng, dự án triển khai nhanh, có nhiều dự án tiềm năng…Creed Group đã tranh thủ cơ hội
này. Theo giới thiệu của công ty này, An Gia Investment được thành lập năm 2008, ban đầu chỉ là
công ty cung cấp dịch vụ bất động sản nhưng đến 2012 công ty chuyển sang mô hình kinh doanh và
phát triển dự án.
Theo ông Nguyễn Bá Sang, hiện tại An Gia đang triển khai 4 dự án, tổng số vốn đầu tư gần 3.000 tỉ
đồng, cung cấp cho thị trường gần 2.000 căn hộ. An Gia cũng đang đàm phán để mua lại 10 khu đất
nằm ở các quận trung tâm có vị trí đắc địa như Quận 4, Quận 2, Quận 7 và Quận Tân Bình. Với kế
hoạch này, dự kiến nguồn vốn đầu tư có thể cần tới 1 tỉ USD, mỗi năm dự kiến cung ứng ra thị trường
khoảng 2.000 căn hộ trung cao cấp. Đến năm 2020, An Gia Investment dự kiến đưa ra thị trường
khoảng 10.000 căn hộ cao cấp tại trung tâm Tp.HCM.
Mới đây, một quỹ đầu tư từ Mỹ (Global Emerging Market-GEM) mới đây cũng đã cam kết sẽ rót 20
triệu USD vào Công ty địa ốc Hoàng Quân.
Cũng giống với An Gia Investment, nhiều quỹ đầu tư nhận thấy một số công ty địa ốc đang có rất
nhiều tiềm năng nhờ vào các dự án. Theo ông Nguyễn Đình Bảo, Phó TGĐ của KDH chia sẻ thì công
ty này hiện đang sở hữu 100ha quỹ đất sạch, phần lớn là ở khu Đông-khu vực đang được Nhà nước
đầu tư rất lớn về hạ tầng. Bên cạnh đó thị trường khu vực này cũng đang khá sôi động. Đó là lý do mà
các quỹ đầu tư ngoại quan tâm. Cũng theo ông Bảo thì KDH có thể sẽ sắp tăng vốn để mở rộng phát
triển các quỹ đất này.

Liên hệ: Trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường bđs. trình
bày quá trình phát triển thị trường bđs ở Việt Nam?
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản
xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao
đổi các yếu tố cơ bản thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật".
Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của

thị trường bất động sản.
Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính
sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật
Đất đai năm 1993 và đã được bổ sung năm 1198, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
được giao đất ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có
giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho những người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng,
công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại


19
quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho các đối tượng trong nước; Người có nhà ở được phép
cho người nước ngoài thuê.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61 /CP ngày 5 -7-1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở,
Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuê, đã cho phép.
+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; kinh
doanh nhà ở; mua bán ở không nhằm mục đích kinh doanh.
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho người nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phòng đại diện, chi nhánh Công ty hoặc cơ sở
hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Luật đất đai 2003 và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 như:
Nghị định 181/2004/NĐ-CHI PHí, Nghị định 188/2004/NĐ - CP, … đã ra đời và đi vào thực tiễn của
thị trường bất động sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta.
Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở phần trên, thị trường bất động sản chính thức thi hành, hoạt
động và phát triển như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất trên
đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử
dụng đất; Quan hệ này có thể gọi là thị trường cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhan thực
hiện 5 quyền của người sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với nhau).

- Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) thực hiện chuyển nhượng
hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm.
+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng các Công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp; cả nước
đã hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
+ Góp vốn liên doanh bằng bất động sản với tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước
ngoài để sản xuất kinh doanh. Nừu quy ra giá trị tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh
của phía Việt Nam không ngừng được tăng lên.
+ Bán nhà theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; xây dựng nhà ở để bán
kèm theo chuyển nhượng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ
phận thường được mua bán nhà và chuyển quyến đất ở nhất là ở đô thị, nhưng nhà nước chưa quản lý
được).
+ Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhu cầu vay vốn ngân hàng có thể
chấp nhận bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng bất động sản chiếm một vị trí rất quan trọng trong các
hoạt động cho vay có thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất có tài sản
đó).
Trên cơ sở ra đời của thị trường bất động sản, đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất
động sản ra đời và ngày một đông thêm. Đi đầu trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh doanh bất
động sản ở nước ta là các doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước và đầu tư hạ tầng phát triển các khu đông thị mới như:
+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao để cho thuê lại đất đã có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và
dân cư để chuyển nhượng hoặc cho thuê quền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng. Ngoài ra có nhiều
doanh nghiệp dầu tư xây dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để cho thuê.


20
+ Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước để bán cho người đang thuê và
cho thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
xây dựng nhà hoặc nâng cấp nhà để bán lại.
+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh doanh "địa ốc"; các trung tâm dịch

vụ bán đầu giá và các hoạt động định giá bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan tài chính
một số địa phương; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức tư vấn pháp luật về đất đai,
bất động sản; các tổ chức tư vấn và thông tin bất động sản…
+ Đã thành lập được nhiêu quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà, ngân hàng phát triển nhà và
các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc nhận thế chấp bất động sản và cho vay vốn để
sản xuất kinh doanh.
thời phong kiến xa xưa cũng như thời kỳ Pháp luật. Tư sáu cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm
1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các
tổ chức và sở hữu Nhà nước. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về
đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống
tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn
bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác
nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.

Phân tích giá trị lớn của thị trường bất động sản – liên hệ Việt Nam
Theo nhiều chuyên gia thì giá trị của thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng tăng lên và ngày
càng lớn dần. Theo thống kê của sở xây dựng:
Quý 1/2015, giá trị sản xuất ngành xây dựng tăng gấp đôi cùng kỳ
Năm 2015: Nhà xã hội là trọng tâm của ngành Xây dựng
Cụ thể, đối với lĩnh vực xây Dựng Dân Dụng trong thời gian tới sẽ được hỗ trợ bởi Luật Nhà Ở (sửa
đổi) 2014. Cụ thể, Luật Nhà Ở 2014 cho phép người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, dự kiến sẽ
là lực đẩy quan trọng trong trong thị trường Bất Động Sản Việt Nam. Hiện tại, theo ước tính chỉ có
khoảng 1000/80.000 người nước ngoài ở Việt Nam sở hữu nhà. Do đó, việc nới lỏng chính sách này
có khả năng sẽ tạo nên lực cầu lớn trong phân khúc nhà cao cấp. Chính vì thế nên nhu cầu về bất động
sản sẽ tăng lên. Mặt khác người nước ngoài họ luôn có xu hướng muốn có những bất động sản giá trị
và sẵn sàng bỏ ra một số tiền lớn nên có thể thấy trước mắt nhu cầu về bất động sản giá trị lớn sẽ tăng
lên.
Tình hình kinh tế nước ta ngày càng được cải thiện, cũng với sự hỗ trợ của chính phủ từ việc hạ lãi
suất cơ bản và các chính sách kích cầu. Tình hình thị trường BĐS đã bắt đầu ấm lên vào thời điểm
cuối năm 2014 và dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2015. Do đó, các công ty BĐS hiện tại

đang triển khai các như án lớn như Vinhome Tân Cảng, Đại Quang Minh và một số dự án đang khởi
động như dự án Emperia Garden 203 Nguyến Huy Tưởng của chủ đầu tư HBI…Những dự án lớn trên
sẽ là những điểm sáng được chờ đợi trong năm nay.
Riêng thu nhập cá nhân đang có sự thay đổi theo ước tính thu nhập theo đầu người năm nay tăng
150% vì vậy việc chọn những phân khúc nhà ở tốt, phân khúc nhà ở đảm bảo nhu cầu cuộc sống đúng
vơi giá trị đồng tiền mà khách hàng bỏ ra đang là xu hướng của bất động sản năm nay.
Cùng với đó là sự quan tâm của các ông lớn trong ngành BĐS đến từ các nước như Nhật, Hàn,
Singapore, Đài Loan đến thị trường BĐS Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Theo
thống kê của Bộ Kế hoạch đầu tư thì cả nước thu hút 5,7 tỉ USD qua FDI vào nửa đầu năm nay.Qua


21
đó có thể thấy lượng vốn được rót vào thị trường BĐS đang tăng làm tăng giá trị của thị trường lên.
Hàng loạt những thương vụ sát nhập và đầu tư khủng của các tập đoàn lớn của nước ngoài đã minh
chứng cho điều này. Trong thời gian tới khi mà TPP được ký kết thành công thì lượng vốn này đổ vào
thị trường BĐS Việt Nam sẽ tiếp tục tăng và làm thị trường trở nên hấp dẫn hơn.

Nhà nước sử dụng công cụ nào để quản lý TTBĐS
1. Công cụ luật pháp
Công cụ luật pháp bao gồm những văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các hàng hoá bất động
sản, các giao dịch và dịch vụ liên quan đến thị trường bất động sản. Nó điều chỉnh từ giai đoạn giao
đất, tạo thành bất động sản giao dịch trên thị trường. Cụ thể, các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này
gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật
Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Hợp đồng kinh tế… Để các công cụ luật pháp phát huy vai trò
của mình, trước hết phải thể chế hóa được những quan điểm và những định hướng trong chủ trương,
chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai (đặc biệt là trong Nghị quyết Trung ương 7 và Trung
ương 9, khóa IX). Thứ hai, phải bám sát được những diễn biến chủ yếu trong quan hệ đất đai và thị
trường hiện tại để tháo gỡ các vướng mắc do thực tế đặt ra, đồng thời dự báo trúng những vấn đề cần
được quản lý trong thời gian tới. Thứ ba, phải thể hiện được tư tưởng trọng dân, quan tâm phát huy
dân chủ.

Bên cạnh đó, trong quá trình xây dựng các công cụ này, đòi hỏi phải bảo đảm tính đồng bộ, thống
nhất, đầy đủ và luôn theo kịp đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống. Trong quá trình vận hành chúng, cần có
sự chỉ đạo nhanh, kịp thời, đúng và trúng theo hướng quản lý đồng bộ, hợp lý. Đồng thời, phải xử
phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hơn nữa những hành vi, vụ việc vi phạm theo đúng kỷ cương của một
nhà nước pháp quyền.
2. Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Hiện nay, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang gây ra rất nhiều bức xúc. Hiện cả nước
chưa có một hệ thống quy hoạch đầy đủ, hoàn chỉnh và thống nhất. Một số quy hoạch hiện có chưa
tạo được sự thống nhất và đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất
với quy hoạch kiến trúc đô thị trong không gian và thời gian cụ thể để tránh tình trạng “quy hoạch
treo”, “quy hoạch đi sau đầu tư, xây dựng”, gây nhiều khó khăn cho phát triển thị trường bất động
sản. Quy hoạch chưa có "tầm nhìn" chiến lược phục vụ sự phát triển của thị trường bất động sản.
Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản cũng như quản lý đô thị. Thực tế, những năm qua do thiếu quy
hoạch, kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị nước ta phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, làm phá vỡ
nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
Ngoài ra, cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch; phổ biến quy
hoạch một cách công khai, minh bạch để mọi người biết và tuân thủ. Đặc biệt, cần tăng cường và
củng cố các chức năng quản lý kết hợp với thanh tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy
hoạch, tránh tình trạng quy hoạch treo; có biện pháp kiên quyết, mạnh mẽ trong cưỡng chế khi vi
phạm quy hoạch hay bắt khôi phục lại hiện trạng. Quy hoạch phải gắn liền với công tác dự báo, vì vậy
cần dự báo về xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ đó có kế hoạch chủ
động phát triển thị trường bất động sản cũng như quản lý thị trường này. Một yêu cầu nữa trong công
tác quy hoạch là phải cố gắng duy trì quan hệ đoàn kết dân tộc, tình làng nghĩa xóm trong dân cư khu
vực quy hoạch, giải tỏa, di dời; và cần tính đến các phương án bảo vệ được các di tích lịch sử, các
công trình văn hóa, nghệ thuật của cộng đồng dân cư.


22
3. Công cụ tài chính bất động sản

Các công cụ, chính sách tài chính luôn có vai trò cực kỳ quan trọng trong việc tạo vốn, nguồn lực
cho phát triển kinh tế - xã hội. Thị trường bất động sản cũng không là ngoại lệ. Các tài sản bất động
sản thường có giá trị rất lớn nên việc tạo lập và giao dịch chúng qua thị trường sẽ cần nguồn vốn lớn.
Điều này sẽ được giải quyết khi sử dụng các công cụ tài chính bất động sản như: vốn vay, trái phiếu
đô thị và xây dựng, tín dụng uỷ thác xây dựng bất động sản, ngân sách đầu tư vào kết cấu hạ tầng,
chính sách thuế và phí tài sản bất động sản… Những công cụ này vừa có ý nghĩa thúc đẩy sự phát
triển, lại vừa có khả năng tàn phá lớn đối với thị trường bất động sản. Cuộc khủng hoảng tín dụng bất
động sản ở Mỹ và chính sách tài chính, tín dụng nới lỏng cho thị trường bất động sản ở nước ta cuối
năm 2007, đầu năm 2008 đã minh chứng rõ điều đó. Do đó, cần khéo léo sử dụng công cụ tài chính
bất động sản để góp phần ổn định kinh tế - xã hội của đất nước.
4. Công cụ quản lý hành chính
Đây là hệ thống văn bản hành chính quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng quyền liên
quan tới nhà đất, bất động sản. Nó là cơ sở tạo ra “chứng minh thư” cho các hàng hoá bất động sản
giao dịch trên thị trường. Nếu thủ tục càng đơn giản, minh bạch, chi phí vừa phải thì nó sẽ làm tăng
tính “thanh khoản” cho hàng hoá và thị trường. Do vậy, cần thống nhất về thủ tục đăng ký bất động
sản theo hướng đơn giản, nhanh gọn, thuận tiện, chi phí thấp, chẳng hạn như thủ tục, chi phí trong
giao dịch, chuyển nhượng, công chứng bất động sản...
Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, công nghệ GIS để quản lý hiệu quả bất động sản và thị
trường bất động sản.
Thực tế ở nước ta, “chiếc gậy” hành chính cưỡng bức đã từng tạo ra được liệu pháp sốc làm dừng
ngay những cơn sốt bất động sản, như Nghị định 18, 87 - CP những năm 1997, 1998 hay Nghị định
181/CP năm 2004.
Trong thời gian tới, Nhà nước cần tiếp tục sử dụng khéo léo các “đòn bẩy” kinh tế, tài chính một
cách mềm dẻo, cũng như những “cây gậy” hành chính cứng rắn để điều hành thị trường bất động sản
trong những cơn “bạo bệnh”. Tuy nhiên, nên hiểu rõ rằng trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường
hiện nay, Nhà nước cần điều tiết gián tiếp là chủ yếu để nâng cao hiệu quả nền kinh tế. Tức là, Nhà
nước điều tiết thị trường; thị trường lại ra “tín hiệu” để dẫn dắt các doanh nghiệp (các lực lượng thị
trường). Đây cũng chính là quan điểm của Đảng ta hiện nay: “Tác động đến thị trường chủ yếu thông
qua cơ chế, chính sách và các công cụ kinh tế,… Thực hiện quản lý nhà nước bằng hệ thống pháp
luật, giảm tối đa sự can thiệp hành chính vào hoạt động của thị trường và doanh nghiệp.”[2]

Tóm lại, với vai trò quan trọng của hệ thống công cụ quản lý nhà nước về bất động sản, chúng ta
cần nghiên cứu thấu đáo, đồng bộ hệ thống này. Có như vậy mới nâng cao được hiệu lực, hiệu quả sử
dụng chúng trong quá trình quản lý thị trường bất động sản ở nước ta./.
Liên hệ: Lấy bên các văn bản pháp luật ấy.

Tính dị biệt của Bất động sản
Tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và
đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất


23
động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau
về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý
khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính
dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các
bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau.
Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống nhất khắc phục các nhược điểm
do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.
Liên hệ
a. Nhiều bất động sản có giá rất cao vì nằm ở những vị trí “đẹp” . Vd như BDS ở khu vực Phố Cổ, Hồ
Tây
Các công ty tư vấn như CBRE hay Savills đều đánh giá hồ Tây là nơi có giá trị bất động sản
cao nhất thủ đô. Hồ Tây sở hữu cảnh quan thiên nhiên hiếm có, không gian sống yên bình được tô
điểm bởi những ngôi chùa linh thiêng, nằm trên cửa ngõ của bán đảo Quảng An. Khu vực này cũng
rất thuận tiện về giao thông vì chỉ cần ít phút là đến hồ Hoàn Kiếm, trung tâm mới ở phía Tây và sân
bay Nội Bài. Vì thế, hồ Tây là nơi tập trung đông các khách sạn và căn hộ dịch vụ hạng sang. Bất
động sản quanh hồ, đặc biệt là bán đảo Quảng An có giá trị rất cao và hầu như không suy giảm trong
lúc thị trường bất động sản khủng hoảng. Công ty môi giới niêm yết giá nhà đất quanh hồ dao động
200-500 triệu đồng/m2. Mặc dù vậy, mua được nhà đất ở đây không dễ vì ít người muốn bán.
b. Các nhà đầu tư cố gắng tạo cho bất động sản của mình sự khác biệt để thu hút khách hàng: vị trí,

thiết kế
VD: Nhiều dự án bất động sản cao cấp khu vực quận Thanh Xuân đã tạo ra những lợi thế
riêng để thu hút khách hàng. Đơn cử, Dự án Imperia Garden, dù mới gia mắt thị trường, nhưng đã
nhanh chóng gây ấn tượng với người mua nhà bởi vị trí đắc địa, nằm gần tuyến đường tàu điện và
đường cao tốc trên cao, thuận tiện cho kết nối giao thông.
Theo giới thiệu của chủ đầu tư HBI, Imperia Garden là dự án sở hữu khu phức hợp đồng bộ
với tổ hợp văn phòng, căn hộ cao cấp và biệt thự song lập mang phong cách “vườn trong phố”, với
không gian xanh của những khu vườn lãng mạn đan xen.