Nguồn vốn THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1

1. Vai trò của nguồn vốn trong thị trường Bất Động Sản
Đối với bất kỳ một loại thị trường thương mại nào, trong đó có thị trường Bất Động Sản
(TTBĐS) thì nguồn vốn luôn đóng có vai trò thiết yếu.
Trong ngắn hạn, nguồn vốn là yếu tố mà người có nhu cầu mua hàng hóa BĐS tính đến đầu tiên,
nếu không nắm giữ nguồn vốn khả dĩ trong tay thì có thể nói là người đó chưa trở thành cầu
BĐS. Điều này tương ứng cũng đúng với những người có nhu cầu mua đầu tư BĐS, tức là họ sẽ
chỉ trở thành cầu thật khi có vốn trong tay.
Trong trung hạn, nguồn vốn còn tác động vào cung BĐS, chỉ khi nhận thấy nguồn vốn trong hiện
tại và tương lai là ổn định và chỉ phải trả một chi phí vốn chấp nhận được thì nhà đầu tư mới ra
quyết định đầu tư xây dựng BĐS và làm tăng cung trong tương lai.
Trong dài dạn, nguồn vốn quyết định sự phát triển thịnh vượng hay đóng băng của toàn bộ
TTBĐS. Nếu nguồn vốn mới TTBĐS còn được tràn vào hệ thống thì TTBĐS sẽ không đóng
băng và dần tự giải quyết được các tồn tại trong nó. Nếu vốn ngừng chảy vào TTBĐS (do kỳ
vọng TTBĐS sụt giảm, do nguồn vốn hiện tại cạn kiệt, hoặc do ngành khác được kỳ vọng là có
triển vọng hơn) thì TTBĐS sẽ bị tê liệt mặc dù vốn đọng trong các hàng hóa BĐS là rất lớn.
Nguồn vốn còn là nơi Chính phủ tác động thực hiện chức năng điều tiết TTBĐS của mình: cung
hoặc cắt giảm vốn ra thị trường bằng các nghiệp vụ, kích cầu đầu tư hoặc mua bán qua cứu trợ,
tài trợ, kìm hãm phát triển nóng qua thuế phí, lệ phí…
Có thể nói TTBĐS là nhạy cảm với vốn, một sự thay đổi về nguồn vốn sẽ dẫn tới sự thay đổi
tương ứng tới TTBĐS và ngược lại. Phân tích vào tình hình của dòng vốn, nguồn vốn trong
TTBĐS sẽ mang lại những hiểu biết chính xác về tình hình của TTBĐS.

2. Các kênh huy động vốn cho thị trường Bất Động Sản
2.1 Vốn của ngân hàng và các tổ chức tín dụng phục vụ cho đầu tư kinh doanh Bất Động
Sản
Thị trường bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ, chỉ mới hình thành và phát triển được khoảng
trên 10 năm. Quy mô thị trường so với các nước trong khu vực cũng như những nước phát triển
trên thế giới còn khá khiêm tốn. Quy mô thị trường BĐS Việt Nam chưa phải là lớn so với các

2
nước khác trong khu vực, nhưng điều đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS
là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản.
Vì nguồn vốn từ các ngân hàng và các tổ chức tín dụng thường rất dồi dào và sẵn có nên đáp ứng
được hầu hết các nhu cầu vốn của các doanh nghiệp. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp tham gia
vào thị trường kinh doanh Bất Động Sản thì luôn cần lượng vốn lớn, nên vay vốn từ ngân hàng,
các tổ chức tín dụng trở thành chìa khóa vạn năng trong nhiều trường hợp. Ngoài ra ngân hàng
còn là trung gian tài chính giúp lưu chuyển một lượng vốn lớn, nhàn rỗi từ dân cư đến tay của
các nhà đầu tư bất động sản.
Hơn thế nữa, đối với những doanh nghiệp mới tham gia vào thị trường hoặc những doanh nghiệp
nhỏ và vừa vay vốn từ ngân hàng là giải pháp tốt nhất và dễ dàng nhất khi mà các kênh vốn khác
đều khó tiếp cận. Vì đặc thù trong hoạt động của ngân hàng nên nếu một doanh nghiệp tham gia
vào thị trường mà có một dự án đầu tư nghiêm túc và khả thi thì việc tiếp cận nguồn vốn cần
thiết từ ngân hàng là tương đối dễ dàng.
Tuy nhiên kênh huy động vốn này thì phụ thuộc nhiều vào tình hình tài chính của đất nước. Khi
mà tình hình tài chính ảm đạm thì kênh huy động vốn này không dễ tiếp cận. Hiện nay các ngân
hàng Việt Nam vẫn đang dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn làm cho lãi suất của
dòng vốn khi đến tay các nhà đầu tư Bất Động Sản thường rất cao. Thêm vào đó sau một thời kỳ
cho vay ồ ạt, các ngân hàng, các tổ chức tín dụng hiện nay đang cẩn trọng hơn với các dự án Bất
Động Sản.
2.2 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường Bất Động Sản
Nguồn vốn từ nước ngoài luôn là một nguồn vốn lớn và dồi dào. Đối với thị trường Bất Động
Sản luôn cần một lượng vốn lớn liên tục luân chuyển. Trong khi nguồn vốn từ các ngân hàng và
các tổ chức tín dụng trong nước cũng khá dồi dào nhưng không phải lúc nào cũng dễ dàng tiếp
cận thì nguồn vốn nước ngoài như là một sự bổ sung cần thiết cho nhu cầu vốn của thị trường
Bất Động Sản.
Hiện nay nguồn vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu đến từ các nước như Đài Loan, Nhật Bản, Hàn
Quốc, Trung Quốc, Hoa Kỳ,… Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch & Đầu tư), bất động
sản đang đứng ở vị trí thứ hai sau công nghiệp chế biến, chế tạo về việc thu hút vốn đầu tư nước

ngoài. Theo ý kiến của các chuyên gia, dù trải qua thời gian thăng trầm kéo dài nhưng bất động


3
sản Việt Nam vẫn đang khá hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Đã có nhiều nhà đầu
tư nước ngoài đẩy mạnh hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam thông qua nhiều
hình thức như mua lại các tập đoàn hay góp vốn lớn vào các tập đoàn có sẵn ở trong nước.
Theo thống kê của Cục đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), 7 tháng đầu năm, đã có 21,4
tỷ USD vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản, chiếm trên 48% tổng vốn FDI đăng ký mới, trong
khi tỷ trọng này năm 2007 là 35% và những năm trước đó chỉ khoảng 22%. Trong số này, có tới
13 tỷ USD đổ vào các dự án xây dựng khu đô thị cao cấp và văn phòng cho thuê; gần 8,3 tỷ USD
đầu tư vào khách sạn, du lịch và số còn lại dành cho xây dựng hạ tầng khu chế xuất, khu công
nghiệp. Trong 10 dự án bất động sản và du lịch lớn nhất, nhiều dự án có quy mô vốn từ 1 tỷ USD
đến trên 4 tỷ USD.
Hiện nay có thể thấy rằng xu hướng các nhà đầu tư nước ngoài chú ý tới thị trường bất động sản
Đông Nam Á nói chung và Việt Nam nói riêng. Khối lượng giao dịch Bất Động Sản ở khu vực
này đang ngày càng tăng lên rõ rệt và hứa hẹn có thể vượt qua lượng giao dịch ở Hồng Kông hay
Tokyo. Cùng với sự ấm dần lên của thị trường bất động sản trong nước, sự thay đổi tích cực về
các chính sách pháp luật của nhà nước và sự khẳng định được uy tín, chất lượng của nhiều tập
đoàn lớn như Vingroup, Viglacera,… lượng người nước ngoài và Việt kiều quan tâm tới các bất
động sản tăng lên nhanh chóng và từ đó lượng vốn nước ngoài đổ về cũng không ngừng tăng lên.
Tuy nhiên việc chưa có các chính sách ưu đãi với các nhà đầu tư nước ngoài, khung pháp lý còn
nhiều điều bất cập, việc giải tỏa mặt bằng ở các dự án chậm chạp và trình độ tay nghề của lực
lượng lao động trong nước còn thấp làm cản trở dòng vốn dồi dào từ nước ngoài này.
2.3 Vốn từ các quỹ đầu tư tín thác cho thị trường Bất Động Sản
Vốn từ các quỹ đầu tư tín thác thực sự rất cần cho một thị trường bất động sản phát triển và đang
thiếu vốn trầm trong như Việt Nam. Tuy nhiên, để hoạt động hiệu quả lại cần có khung pháp lý
rõ ràng, đủ chặt. Nhằm mục đích tăng thêm nhiều kênh huy động vốn cho thị trường bất động
sản, nhất là trong bối cảnh tín dụng thắt chặt như hiện nay. Nhiều người đã nghĩ đến các quỹ đầu
tư tín thác như một kênh huy động vốn mới cho thị trường, nhằm đa dạng hóa các hình thức đầu

tư, tạo sức sống mới cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên để các quỹ này thực sự phát huy tác
dụng của nó thì cần đảm bảo một môi trường kinh tế vĩ mô ổn định và thị trường chứng khoán,
tài chính ở mức ổn định cao.


4
Quỹ đầu tư tín thác được áp dụng rất thành công ở nhiều quốc gia phát triển, đầu tiên là ở Hoa
Kỳ 1960 sau đó lan rộng ra nhiều nước ở châu Âu, Á. Tại Châu Á, mức vốn hóa của quỹ này khá
lớn năm 2010 lên đến 156,8 tỷ USD, riêng Singapore là 28,9 tỷ USD.
Đối với kênh huy động vốn này thì nhà đầu tư nào cũng có thể tham gia vào thị trường dù vốn
của họ là lớn hay nhỏ thông qua hình thức sở hữu một phần tỷ lệ tương ứng với vốn góp tại một
dự án nào đó, trong khi theo hình thức thông thường để đầu tư bất động sản cần khoản vốn tương
đối lớn. Khi mà các kênh tín dụng ngày càng thắt chặt thì huy động vốn từ các quỹ đầu tư tín
thác lại tỏ ra hiệu quả và dễ dàng triển khai. Các nhà đầu tư sử dụng kênh vốn này thường có
mức lợi nhuận được hưởng cao. Gần như hầu hết các quỹ này trên thế giới đều chi ra 90% lợi
nhuận của quỹ chia cho các nhà đầu tư, chỉ giữ lại khoảng 10% duy trì hoạt động của quỹ, trong
khi đó các quỹ chứng khoán hiện nay tỷ lệ giữ lại duy trì và hoạt động thông thường đều khoảng
30%. Đây là một lợi thế không nhỏ của các quỹ đầu tư tín thác và là điểm hấp dẫn nhất nhà đầu
tư hiện nay. Cùng với đó kênh huy động vốn này lại được ưu đãi về thuế, chính điều này đã
mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.
Tuy nhiên việc huy động vốn qua kênh này tồn tại nhiều hạn chế. Khi tham gia vào các quỹ đầu
tư tín thác thì các nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với rủi ro cao. Do quỹ này có sự liên thông với thị
trường tài chính và chứng khoán. Vì thế các quỹ này luôn chịu ảnh hưởng lớn khi hai thị trường
tài chính và chứng khoán biến động mạnh. Hơn nữa các nhà đầu tư cũng khó có thể kiểm soát
được dòng vốn. Khi mà lợi nhuận được trích ra cho bộ máy hoạt động của quỹ chỉ là 10% thì
việc đảm bảo sự vận hành của dòng vốn qua quỹ này là tương đối khó có thể rõ ràng.
2.4 Vốn từ phát hành trái phiếu
Trên thị trường Bất Động Sản hiện nay tồn tại khái niệm trái phiếu bất động sản được truyền tai
nhau. Có thể hiểu trái phiếu bất động sản là việc phát hành trái phiếu để đầu tư vào bất động sản
hoặc người mua trái phiếu được kèm thêm quyền mua bất động sản hoặc trái phiếu có bảo đảm

bằng bất động sản.
Nhiều chuyên gia trong lãnh vực bất động sản cho rằng lâu nay trái phiếu bất động sản được đề
cập rất nhiều như một giải pháp để huy động vốn, tuy nhiên trên thực tế không nhiều công ty sử
dụng rộng rãi loại hình này.


5
Ưu điểm lớn nhất của việc phát hành trái phiếu bất động sản là có thể huy động được lượng vốn
lớn hơn nhiều so với phát hành cổ phiếu nhưng để săn được các dòng tiền như vậy thì không
phải chuyện đơn giản với nhiều doanh nghiệp. Nhiều chuyên gia đều nhận định rằng việc huy
động vốn qua phát hành trái phiếu phải đảm bảo nhiều tiêu chí hơn qua cổ phiếu. Ngoài tính
minh bạch cao, sức khỏe của doanh nghiệp tốt, muốn phát hành trái phiếu thành công các công ty
niêm yết còn phải kèm theo một số điều kiện. Chẳng hạn như: chuyển đổi sang cổ phiếu (trái
phiếu chuyển đổi) hoặc hoán đổi cổ phần một công ty thứ ba (trái phiếu hoán đổi), lãi suất thỏa
thuận phải cao hơn so với ngân hàng. Có trường hợp trái phiếu kèm thỏa thuận thêm quyền mua
sản phẩm với giá ưu đãi... để tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
So với phát hành cổ phiếu và vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu đúng là lựa chọn dễ thở
hơn đối với các doanh nghiệp ngành xây dựng cơ bản như: địa ốc, xây dựng, hạ tầng. Những
ngành này có điểm chung là ngốn vốn nhiều và đòi hỏi tính liên tục suốt quá trình triển khai
trong khi không phải lúc nào ngân hàng cũng đáp ứng toàn bộ vốn doanh nghiệp cần. Do đó, hầu
như các công ty niêm yết nếu có kế hoạch triển khai những dự án tầm cỡ đều có xu hướng huy
động vốn từ trái phiếu. Đây được xem là kênh huy động vốn mà doanh nghiệp phải mang tên
tuổi, thương hiệu và uy tín ra đặt cược. Nếu chiếm được niềm tin của nhà đầu tư thì xem như khả
năng huy động vốn thành công khá cao.
Thêm nữa, trái phiếu sẽ là công cụ đánh giá sự tiếp nhận của thị trường. Từ đó, chủ doanh nghiệp
chủ động nguồn vốn và điều tiết kế hoạch kinh doanh. khi người mua chú ý mạnh, nhu cầu về
trái phiếu BĐS tăng cao chứng tỏ người đầu tư đánh giá thị trường bất động sản đang phát triển
mạnh, có tiềm năng kiếm được lợi nhuận. Giúp cho doanh nghiệp nhận biết được phần nào yếu
tố cung, nơi thị trường BĐS thông tin được coi là thiếu.
Hiện nay thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế. Chẳng

hạn như các điều kiện chuyển đổi không phải lúc nào cũng thuận lợi, có nhiều loại trái phiếu phụ
thuộc rất lớn vào diễn biến của thị trường chứng khoán. Đó là chưa kể đến khi đến hạn trả nợ trái
phiếu, những ưu đãi hấp dẫn ban đầu có thể biến thành ngược đãi. Trái phiếu cũng chứa đựng rủi
ro hơn nhiều so với cổ phiếu. Để phát hành trái phiếu doanh nghiệp chỉ cần có thời gian hoạt
động 1 năm và có lãi. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu theo nguyên tắc tự vay, tự trả và tự chịu
trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn vay và người mua trái phiếu cũng phải tìm hiểu kỹ năng lực
của Công ty cũng như chịu trách nhiệm về quyết định của mình.Do đó khi nhà đầu tư mua trái


6
phiếu của các doanh nghiệp bất động sản thì chỉ có thể đặt niềm tin vào các doanh nghiệp thông
qua tiến độ các dự án.
2.5 Vốn từ phát hành cổ phiếu Bất Động Sản trên thị trường chứng khoán.
Tuy đối với nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản việc huy động vốn từ vay
vốn ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng có thể đáp ứng được phần lớn nhu cầu về vốn nhưng
hiện nay nhiều doanh nghiệp không chọn kênh huy động vốn này là kênh chủ yếu. Nguyên nhân
là do các ngân hàng vẫn còn dè dặt trong việc cho vay và thường đặt lãi suất khá cao. Thêm vào
đó đặc điểm của đầu tư bất động sản là thời gian dài trong khi đó các ngân hàng lại hạn chế cho
vay kỳ hạn dài.
Việc huy động vốn từ phát hành cổ phiếu bất động sản sẽ giúp các doanh nghiệp giảm được nợ
vay từ ngân hàng và tổ chức tín dụng qua đó giúp đảm bảo ổn định nguồn vốn đầu tư cho các dự
án bất động sản sắp tới. Thị trường chứng khoán Việt Nam hiện nay cơ bản đã được hình thành
và đang trong đà phát triển nên với các doanh nghiệp biết tận dụng cơ hội để phát hành cổ phiếu
bất động sản sẽ tranh thủ được nguồn vốn khá dồi dào từ các nhà đầu tư. Phát hành cổ phiếu bất
động sản trên thị trường chứng khoán giúp tăng tính thanh khoản của cổ phiếu và tạo sự dễ dàng
tiếp cận đối với các nhà đầu tư.
Tuy nhiên điều kiện để doanh nghiệp có thể phát hành cổ phiếu bất động sản không phải doanh
nghiệp nào cũng đáp ứng được. Các quy định của pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích và bảo vệ các
nhà đầu tư vô hình chung trở thành bức tường ngăn cản các doanh nghiệp huy động vốn từ cổ
phiếu bất động sản. Vì thế nhiều chuyên gia nhận định kênh huy động vốn này tuy có nguồn vốn

lớn nhưng không dễ tiếp cận như mọi người tưởng.
Ngoài ra việc để có thể hấp dẫn các nhà đầu tư đối với các loại chứng khoán bất động sản cũng
không phải việc đơn giản. Mặc dù đa số nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nhỏ lẻ, tham gia thị
trường chứng khoán không hẳn chỉ để chờ đến kỳ nhận cổ tức, nhưng cổ tức lại là một trong
những tiêu chí để nhà đầu tư tham khảo trước khi đưa ra quyết định đồng thời đánh giá tình hình
doanh nghiệp, làm tăng giảm tính hấp dẫn của cổ phiếu. Trong khi đó tình hình thị trường bất
động sản vẫn chưa thực sự ấm lên thì tình hình hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp vẫn
còn nhiều khó khăn, khó có thể đảm bảo tỷ lệ cổ tức cao để thu hút các nhà đầu tư.


7
Cùng với đó là việc nhiều doanh nghiệp làm ăn thua lỗ ảnh hưởng đến việc phát hành thêm cổ
phiếu của các doanh nghiệp khác. Doanh thu sụt giảm, lỗ hoặc lợi nhuận thấp, cổ tức lẹt đẹt,
chưa thấy triển vọng trong tương lai... là những lý do khiến nhà đầu tư không còn kỳ vọng nhiều
vào cổ phiếu ngành xây dựng, bất động sản, đẩy giá cổ phiếu nhóm ngành này xuống dưới giá trị
sổ sách. Ví dụ như tại thời điểm tổ chức đại hội cổ đông, cổ phiếu HQC có giá 5.000 đồng/cổ
phiếu, trong khi giá trị sổ sách là 12.000 đồng/cổ phiếu.

3. Dự báo về các kênh huy động vốn trong thời gian tới.
3.1 Vốn của ngân hàng và các tổ chức tín dụng phục vụ cho đầu tư kinh doanh Bất Động
Sản
Trong thời gian tới thì nguồn vốn từ các ngân hàng và các tổ chức tín dụng vẫn là nguồn vốn chủ
yếu đối với các doanh nghiệp tham gia thị trường Bất Động Sản.
Trong thời gian tới lãi suất cho vay của các ngân hàng và giá Bất Động Sản sẽ tiếp tục được điều
chỉnh về mức hợp lý hơn để các khách hàng cá nhân xem xét việc vay vốn mua nhà. Cùng với đó
là việc thị trương Bất Động Sản bắt đầu ấm dần lên thì nguồn cung bất động sản gia tăng trong
thời gian tới cũng sẽ mang đến cho khách hàng nhiều sự lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả
năng tài chính của mình. Cùng với các gói hỗ trợ tín dụng của chính phủ có thể nhận thấy nguồn
vốn từ các ngân hàng cho thị trường Bất Động Sản là rất dồi dào và luôn sẵn sàng.
Tuy nhiên việc các ngân hàng cởi mở và hồ hởi trong việc cho các nhà đầu tư vay vốn khiến một

lượng vốn lớn chảy vào thị trường dẫn đến khả năng trong thời gian tới sẽ xuất hiện các bong
bóng bất động sản, chứa đựng nhiều nguy cơ cho thị trường và nền kinh tế. Ngoài ra theo nhận
định của nhiều chuyên gia trong thời gian tới nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng vẫn chủ yếu
đổ vào việc xây dựng, hoàn thiện các khu nhà ở, căn hộ bán và cho thuê, chứ không phải chảy
vào việc đầu tư kinh doanh BĐS. Việc này đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở, đồng thời
cũng góp phần tiêu thụ tồn kho trong lĩnh vực xây dựng, sắt thép, xi măng…
Theo dự báo thì đối với một số nhà đầu tư yếu năng lực tài chính và tính khả thi của dự án không
cao thì sẽ không được các ngân hàng để mắt tới do đó khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Còn
với các doanh nghiệp các nhà đầu tư có đủ tiềm lực và có các dự án khả thi thì sẽ có nhiều cơ hội
tiếp cận nguồn vốn dồi dào từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.


8
3.2 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường Bất Động Sản
Với đà tăng trưởng thì dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt
Nam tiếp tục tăng mạnh. Nhiều ông lớn đã xúc tiến các thương vụ mua bán và sáp nhập có giá trị
lớn, trong đó, đáng kể nhất là nhà đầu tư từ các nước Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore.
Cùng với việc nhà nước điều chỉnh các văn bản pháp luật về bất động sản theo hướng có lợi và
dễ dàng hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là việc mở cửa cho người nước ngoài mua
nhà tại Việt Nam thì trong thời gian tới bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục trở nên hấp dẫn với
nhiều nhà đầu tư ngoài nước.
Nếu xét về mức độ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Bất Động Sản thì ở Việt Nam, TP
Hồ Chí Minh vẫn sẽ đứng đầu sau đó là Hà Nội, Vũng Tàu, Bình Dương, … Theo dự báo thì đối
với các quốc gia rót vốn trực tiếp vào thị trường Bất Động Sản thì Hàn Quốc vẫn đứng đầu với
tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 1,1 tỷ USD, chiếm 25,7% tổng vốn đầu tư tại
Việt Nam.
3.3 Vốn từ các quỹ đầu tư tín thác cho thị trường Bất Động Sản
Quỹ đầu tư tín thác thực chất đã manh nha từ 5 năm trước nhưng vẫn đang chưa được quan tâm
phát triển một cách đúng mức. Trong thời gian sắp tới với những sự thay đổi tích cực trong hệ
thống pháp luật đặc biệt là trong Đề án Phát triển thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn tới

vừa được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ ký phê duyệt, Bộ này cũng đã xác định Chính
phủ sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính
phi ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản...; thì việc phát triển các
quỹ tín thác là điều có thể được mong đợi.
Từ những ưu điểm của quỹ tín thác đầu tư bất động sản các chuyên gia và các nhà hoạch định
chính sách dự định sẽ dùng nó vào việc giải quyết nợ xấu. Việc thành lập một số quỹ như quỹ tiết
kiệm, quỹ tín thác, quỹ đầu tư... mang tính phi ngân hàng để tạo vốn dài hạn cho BĐS, giúp thị
trường có được sự ổn định về vốn. Cùng với đó là việc thành lập quỹ tín thác BĐS đứng ra gom
tiền dưới hình thức phát hành chứng chỉ cho các nhà đầu tư. Khác với chứng chỉ thông thường,
chứng chỉ đầu tư BĐS giống như cổ phiếu có thể mua đi bán lại nên tính thanh khoản cao và có
cơ chế chia cổ tức hàng năm.


9
Từ việc thí điểm quỹ tín thác đầu tư bất động sản ở TP Hồ Chí Minh đầu tiên và thấy được hiệu
quả của nó, việc nhân rộng và quan tâm đúng mức của Chính Phủ về quỹ này hứa hẹn sẽ tăng
cường được lượng vốn mà quỹ này có thể mang lại cho thị trường.
Nói chung các quỹ đầu tư tín thác bất động sản trong thời gian tới hứa hẹn sẽ phát triển mạnh mẽ
hơn giúp giải tỏa cơn khát vốn cho thị trường và tránh cho thị trường những vấn đề không mong
muốn như nợ xấu. Tuy nhiên thị trường vẫn còn trông chờ vào một khung pháp lý và các quy
định chặt chẽ hơn từ Bộ Xây Dựng và các cơ quan liên quan để hướng dẫn và phát triển các quỹ
này theo đúng hướng và đảm bảo phát huy được vai trò của nó.
3.4 Vốn từ phát hành trái phiếu
Mặc dù hiện nay các ngân hàng đã cởi mở hơn trong việc tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp
kinh doanh Bất động sản vay vốn nhưng xem ra việc tiếp cận vốn từ các ngân hàng và các tổ
chức tín dụng vẫn còn nhiều trở ngại do lãi suất dài hạn vẫn cao. Dòng vốn từ nước ngoài đổ vào
thị trường Bất động sản trong nước đã tăng lên đáng kể tuy nhiên lại gặp phải trở ngại về pháp
lý. Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản thì chưa thực sự phát huy hết khả năng và vai trò của nó.
Chính vì thế trong thời gian tới thì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp địa ốc, hạ tầng tranh nhau
săn nguồn vốn từ phát hành trái phiếu bất động sản.

Theo dự báo thì lượng trái phiếu bất động sản được phát hành sẽ tăng lên nhanh chóng trong
những năm tới tuy nhiên việc các doanh nghiệp có tiếp cận được nhiều vốn từ kênh trái phiếu
này hay không thì vẫn còn là một dấu hỏi lớn. Theo các chuyên gia nhận định thì trong thời gian
tới phần lớn trái phiếu doanh nghiệp được phát hành bởi các công ty bất động sản mà dư nợ hiện
hành thường đã kịch khung hạn mức tín dụng do ngân hàng cấp. Mà cũng chỉ bất động sản do
không nằm trong danh mục lĩnh vực được ưu đãi vốn vay, mới dám chịu đựng lãi suất cao thế.
Đối với nhà đầu tư theo kênh này thì họ tự thấy rằng việc bỏ tiền vào bất động sản qua trái phiếu
vẫn là một canh bạc nhiều may rủi khi mà tính minh bạch của các doanh nghiệp ngành xây dựng
cơ bản, đặc biệt là bất động sản chưa cao so với quy chuẩn chung. Đây là thách thức không hề
nhỏ cho các trái chủ và cho chính doanh nghiệp khi gia nhập thị trường trái phiếu.
3.5 Vốn từ phát hành cổ phiếu Bất Động Sản trên thị trường chứng khoán.
Cổ phiếu Bất Động Sản là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn xét về số lượng mã cổ phiếu và quy
mô vốn hóa trên thị trường vì thế nên để tất cả các mã cổ phiếu đều có tín hiệu tích cực và thu


10
hút được nhiều nhà đầu tư vẫn không phải là chuyện đơn giản. Do đó dự báo khả năng tăng giá
trên diện rộng của nhóm cổ phiếu Bất Động Sản là không nhiều. Chính vì thế nên việc huy động
vốn thành công từ cổ phiếu Bất Động Sản sẽ vẫn là chuyện riêng của từng doanh nghiệp.
Tuy vậy một tín hiệu khả quan khi theo dõi tình hình các cổ phiếu Bất Động Sản có thể thấy thị
trường vẫn đang kỳ vọng rất nhiều vào sự đảo chiều về kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp
Bất Động Sản. Thêm vào đó là trong thời gian tới hàng loạt các chính sách hỗ trợ thị trường của
Chính Phủ được ban hành sẽ giúp thu hút thêm nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư vào các mã cổ
phiếu Bất Động Sản.
Những tín hiệu sôi động từ thị trường chứng khoán và việc nhiều doanh nghiệp thoát khỏi áp lực
về tài chính hứa hẹn cổ phiếu bất động sản sẽ khởi sắc hơn. Việc Thông tư 36 giảm tỷ lệ rủi ro
cho vay BĐS từ 250% còn 150% được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông dòng tín dụng đối với lĩnh
vực Bất Động Sản, giúp các doanh nghiệp trong ngành nối lại bán hàng và đầu tư các dự án. Bên
cạnh đó, lãi suất vay thấp hơn cũng sẽ giảm áp lực về chi phí lãi vay đối với những công ty đã
vay nợ nhiều trong các năm trước. Cụ thể, mặt bằng lãi suất thấp có tác động tích cực đến lợi

nhuận của các doanh nghiệp Bất Động Sản một cách trực tiếp lẫn gián tiếp. Một mặt, doanh
nghiệp tiết giảm được chi phí lãi vay, mặt khác, với lãi suất thấp, những người có nhu cầu thực tự
tin hơn để mua nhà hoặc bất động sản để kinh doanh. Từ những điểm tích cực trên, nhiều doanh
nghiệp hướng tới cái nhìn dài hạn khi đầu tư vào mảng văn phòng và mặt bằng bán lẻ hơn là kỳ
vọng sự khởi sắc trong vòng một năm tới. Kỳ vọng đã đưa giá cổ phiếu đi trước sự cải thiện về
kết quả kinh doanh.