Văn bản PL về bđs THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

I.

Luật đất đai
Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Lịch sử:
o
o
o
o
o

Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1987: Chưa có Luật đất đai;
Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993: Luật Đất đai 1987;
Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003: Luật Đất đai 1993; Hiến pháp 1992 => Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật đất đai 1998 => 2001
Giai đoạn từ năm 2004: Luật Đất đai 2003.
Từ 1/7/2014: Thực hiện theo Luật Đất đai 2013.

Thay đổi LDD2013:
Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người
sử dụng đất
Thứ hai, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp.
Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50
năm.
Thứ ba, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất
hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng
năm. Thứ tư, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước
ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa
chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được

giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực
biên giới, ven biển và hải đảo.
Thứ năm, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Thứ sáu, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo
một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu
quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã
hội
Thứ bảy, điểm đặc biệt trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung lần này lã đã bổ sung các quy định mới về
hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ
trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ
thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.
Thứ tám, Luật đất đai 2013 quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với các khu vực
Thứ chín, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ
quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công
nghệ thông tin trong quá trình thực hiện.
Thứ mười, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về
tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể.

II.

Luật nhà ở

Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà
ở tại Việt Nam.
Để có cơ sở pháp lý điều chỉnh toàn diện các vấn đề về nhà ở,
 ngày 29/11/2005 Quốc hội đã thông qua Luật nhà ở (Luật này có hiệu lực thi hành kể từ ngày
01/7/2006);







tiếp đó năm 2008, Quốc hôi đã thông qua Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức,
cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và;
đến năm 2009, Quốc hôi tiếp tục thông qua Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126
Luật nhà ở và Điều 121 Luật đất đai để mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Sau khi Quốc hôi thông qua các văn bản luât nêu trên, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các B ô,
ngành có liên quan đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp lu ât để hướng dân thi hành.
Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật nhà ở số 65/2014/QH13 (sau đây gọi tắt là Luật nhà ở năm
2014). Chủ tịch nước đã ký Lênh công bố ngày 08 tháng 12 năm 2014 và Luật có hiệu lực thi hành kể
từ ngày 01 tháng 7 năm 2015.

Điểm mới LNO 2014
1/ Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
2/ Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài
Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài có phần hạn hẹp hơn so với công dân Việt Nam. Cụ thể: Chỉ
được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong 01 tòa
nhà chung cư hoặc không quá 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ trong 01 khu dân cư tương đương 01 đơn vị
hành chính cấp phường.Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở lâu dài và có quyền như công dân Việt Nam.
3/ Tăng thời hạn sở hữu nhà ở cho cá nhân nước ngoài: Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày
được cấp Giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm nhưng phải ghi rõ nhu cầu và thời hạn sở hữu trong Giấy
chứng nhận.
4/ Cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở tại Việt Nam phải nộp thuế

5/ Mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Ngoài các đối tượng hưởng chính sác hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định tại Luật nhà ở 2005, còn thêm các
đối tượng sau đây:
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ trong trường hợp không còn đủ điều kiện được thuê hoặc chuyển đi
nơi khác hoặc có hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi.
- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công
lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi
thường bằng nhà ở, đất ở.
6/ Người có thu nhập thấp được hỗ trợ mua nhà ở xã hội
7/ Mua nhà ở xã hội không được bán lại trong thời hạn 05 năm
8/ Chưa nhận “sổ đỏ”, chỉ phải trả tối đa 95% giá trị nhà ở


Quy định này áp dụng đối với nhà ở xã hội, căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, tiến độ
thực hiện, tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến
trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước
khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
9/ Các trường hợp không bắt buộc phải có “Sổ đỏ”
10/ Trong vòng 50 ngày sau khi giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua
Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã
thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải làm thủ tục đề nghị cơ
quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà trừ trường hợp họ tự nguyện
làm thủ tục.

III.

Luật Kinh doanh BĐS

Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động
kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản.
2006 => 2014, hiệu lực 1/7/2015
Luật KD BĐS 2014:
1.Chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai: Điều 56
Luật kinh doanh BĐS quy định
2. Muốn kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp
3. Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng
4. Vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án
có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử
dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.
5. Người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
6. Bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
7. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác
để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
8. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định môi giới BĐS phải qua sát hạnh kiến thức môi giới. Cá nhân
được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải có trình độ trung học phổ thông trở lên, đã qua
sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng
là 5 năm. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
9. Việc huy động vốn và cho vay để thực hiện các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (NOXH) sẽ thông qua Ngân
hàng Chính sách xã hội (NHCSXH).
10. Xử lý thu hồi dự án BĐS. Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án
để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định
của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp
luật về đất đai.