THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

CUNG CẦU GIẢM 2012
Năm 2012 bất động sản sẽ phải đối mặt với sự khan hiếm nguồn cung. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa cung ít, cầu sẽ gia tăng và giá nhà,
đất có thể tăng lên như những năm trước.
Năm 2011, tình trạng thiếu vốn kéo dài đã khiến cho các doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng án binh bất động. Hàng loạt các dự án
đã buộc dừng triển khai do không vay được tiền. Việc các dự án đình, hoãn, giãn tiến độ xây dựng đã gây ra nhiều hệ lụy trong đó điều nhìn
thấy rất rõ đó là nguồn cung thị trường bất động sản năm 2012 sẽ giảm đi nhiều.
Bên cạnh đó, việc các cơ quan quản lý tiếp tục đưa ra hàng loạt các kiến nghị, đề xuất mới như quy định nâng tỷ lệ đất dành xây dựng chung
cư cao tầng trong các dự án lên 70-80% hay quyết định dừng cho vay các dự án mới... cũng là một trong những yếu tố tác động lớn đến
nguồn cung thị trường.
Thông thường, theo quy luật của thị trường khi nguồn cung bị hạn chế sẽ khiến cho lực cầu tăng lên điều này cũng đồng nghĩa với việc giá
nhà đất sẽ tăng cao hơn. Tuy nhiên, kịch bản này sẽ khó tiếp diễn trong năm nay.

1


Theo phân tích của ông Trần Như Trung - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của công ty TNHH Savills thì n ếu các chủ đầu tư vẫn làm
theo cách cũ tức là chỉ chuẩn bị tài chính ở mức vừa phải rồi tiếp tục huy động vốn vay lẫn nhau thì khi Ngân hàng giảm cho vay thì đương
nhiên sản phẩm đưa ra thị trường sẽ ít đi. Với cách làm như vậy chủ đầu tư khó có thể sống sót trong điều kiện khó khăn như hiện nay.
Đây chính là cơ hội để chủ đầu tư mở ra cách làm khác, trước đây chủ đầu tư có đất và không làm thêm bất cứ cái gì liên quan đến giá trị gia
tăng và chỉ bán sản phẩm thô bởi bán sản phẩm thô lợi nhuận nhiều hơn nhà hoàn thiện. Thế nhưng, bây giờ mọi thứ đã thay đổi.
"Mặc dù nguồn cung giảm nhưng không có nghĩa là cung ít sẽ tạo lượng cầu lớn đẩy giá bán nhà đất lên cao hơn như nhiều người kỳ vọng.
Câu chuyện này phức tạp hơn như vậy nhiều bởi cần phải xem xét cầu để đầu tư hay cầu ở. Cầu để đầu tư rất chính đáng nhưng cơ chế vận
hành cầu đầu tư đang rất đơn giản, nếu đầu tư để ở với điều kiện hiện nay về thu nhập quả thực rất khó có thể tiếp cận được nhà ở" ông
Trung nói.

2


Thị trường BĐS sẽ khởi sắc vào cuối năm 2012
Có nhiều cơ sở tin tưởng, vào quý IV năm 2012, thị trường BĐS có thể sẽ ấm lên và khởi sắc. Đó là nhận định của ông Phan Thành Mai, Tổng
thư ký HH BĐS VN

- Điểm lại những yếu tố ảnh hưởng đến diễn biến của thị trường BĐS 2011, theo ông những vấn đề gì là then chốt?
2011 là một năm đầy khó khăn của các doanh nghiệp BĐS trên góc nhìn về nguồn vốn. Điểm xuất phát là thực hiện Nghị quyết số 11 của
Chính phủ ngày 24/2/2011 về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Và vì vậy
không chỉ ngành BĐS mà các ngành kinh tế khác nói chung đều khó khăn trong ngắn hạn nhằm có được lợi ích lâu dài.
Đặc biệt việc kiềm chế lạm phát là điều kiện then chốt nhằm đảm bảo lợi ích cho mọi đối tượng và tăng trưởng bền vững cho nhiều năm
tiếp theo. Ngay từ ngày 01/3/2011, NHNN chỉ đạo thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuất bao gồm lĩnh
vực bất động sản, chứng khoán tại Chị thị số 01/CT-NHNN: Tỷ lệ dư nợ Tín dụng cho phi sản xuất, xuống 22% đến 30/6/2011 và xuống 16%
đến 31/12/2011.
 

3


Tiếp đó lãi suất huy động và cho vay của Ngân hàng tăng vọt, cao điểm có lúc lãi suất cho vay đến 25%/năm và thậm chí cao hơn. Khó khăn
tiếp cận nguồn vốn đồng thời lãi suất cao cùng đồng thời và kéo dài, đã đẩy doanh nghiệp BĐS vào thế khó khăn chưa từng có. Với cùng lúc
dưới 2 áp lực trên, các doanh nghiệp BĐS đã tìm nhiều giải pháp để thay đổi chiến lược kinh doanh, các giải pháp bán hàng, tìm kiếm các
nguồn vốn mới…
Đặc biệt việc bán hàng với nhiều chính sách ưu đãi, giảm giá…để thu hút các nguồn vốn trực tiếp từ khách hàng. Đến tháng 9/2011 Ngân
hàng Nhà nước đã tiến hành thực hiện việc kiểm soát trần lãi suất huy động tiền đồng 14%/năm. Đây là nền tảng để hạ lãi suất cho vay dần
xuống dưới 20%/năm.
Tiếp đó công văn số 8844/NHNN-CSTT ngày 14/11/2011 của Ngân hàng Nhà nước, đã đưa 4 nhóm tín dụng thuộc BĐS ra khỏi “rổ” phi sản
xuất. Đặc biệt ngày 6/12, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành chỉ thị 2196/CT-TTg về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động
sản, căn cứ trên các đề xuất của Bộ Xây dựng. Thủ tướng yêu cầu phải nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý trong việc kiểm
tra, thẩm định, cho phép đầu tư các dự án phát triển nhà ở, đầu tư kinh doanh bất động sản.

4


Đồng thời chỉ thị đã có nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ về nguồn vốn cho thị trường BĐS trong năm 2012, bao gồm cả vồn vốn tín dụng từ
ngân hàng và phi tín dụng ngân hàng. Các tín hiệu này là cơ sở để các doanh nghiệp có niềm tin vào thị trường trong năm tới 2012.

- Vậy ông dự báo như thế nào về thị trường BĐS trong năm tới?
2012 tiếp tục là một năm khó khăn về nguồn vốn đối với các DN. Về kinh tế vỹ mô, dự báo của ADB, tăng trưởng GDP Việt Nam dự kiến là 6%
và chỉ số tiêu dùng CPI được kiểm soát khoảng 10% cho năm 2012. Các doanh nghiệp BĐS sẽ tiếp tục thiếu hụt nguồn vốn và tìm kiếm các cơ
hội hợp tác kinh doanh với các doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt các đối tác khu vực Châu Á đặc biệt Đông Nam Á. Dự báo hết 2011 tăng
trưởng tín dụng là 12% và M2 là 10%. Như vậy chúng ta có cơ sở để tin tưởng lạm phát sẽ kiểm soát tốt trong 2012 và mức tăng trưởng tín
dụng có thể lại được tăng vào 2012.

5


Một yếu tố quan trọng tích cực cho nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng đó là Kiều hối dự báo cho toàn 2011 rất tích
cực, khoảng 9 tỷ USD cho cả năm. Trong đó có 1 tỷ trọng lớn luôn dành cho thị trường BĐS. Với đà tăng trưởng này, dự báo năm 2012, kiều
hối vẫn là một nguồn bổ sung tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam. Với chủ trương tại chỉ thị 2196/CT-TTg liên quan đến thị trường BĐS và
trong đó đặc biệt NHNN sẽ thực hiện việc nới lỏng tín dụng cho thị trường BĐS một cách phù hợp, đồng thời các cơ hội trong 2012 như
phân tích trên được thực hiện, thì chúng ta có cơ sở tin tưởng, vào quý IV năm 2012, thị trường BĐS có thể sẽ ấm lên và khởi sắc.
- Đâu là phân khúc thị trường sẽ mang lại nhiều cơ hội cho nhà đầu tư trong năm tới, thưa ông?
Theo thống kê, trong 35. 000 căn hộ tại TP HCM đã hoàn thành trước 2011, có 37% cao cấp, 28% trung bình, nhưng chỉ có 25% bình dân. Tại
thị trường nhà ở căn hộ tại Hà Nội, chủ yếu là loại lớn trên 100m2/căn. Trong số 12. 000 căn hộ

6


chào bán trong 6 tháng đầu 2011, 40% là cao cấp, có giá trên 30 tr đ/m2. Vì thế thị trường căn hộ đang để ngỏ một khoảng trống của thị
trường ngách đối với căn hộ để bán thuộc phân khúc bình dân với giá bán dưới 12 tr đ/m2 tại TP. HCM và dưới 25 tr đ/m2 tại Hà Nội, cho
căn hộ nhỏ dưới 70m2. Đây là loại căn hộ mà thị trường đang có nhu cầu và là cơ hội cho năm 2012 tại TP. HCM và HN.
- Trong bối cảnh khó khăn vừa qua, xu hướng mua bán, sáp nhập doanh nghiệp và chuyển nhượng dự án diễn ra khá phổ biến. Tình trạng này
có còn tiếp diễn trong thời gian tới?
Trong những năm qua, tốc độ tăng trưởng tổng giá trị giao dịch trên thị trường mua bán chuyển nhượng M&A đã tăng rất nhanh. Theo
thống kê, năm 2008 tổng giá trị các thương vụ M&A khoảng 1,12 tỷ USD thì 2009 là 1,14 tỷ USD, 2010 là 1,75 tỷ USD và 9 tháng đầu năm
2011 là 2,67 tỷ USD. Trong đó BĐS và các ngành dịch vụ liên quan đến BĐS như giải trí, du lịch…chiếm gần 24%. Các nhà đầu tư chủ yếu

thuộc khu vực Châu Á. Tại thời điểm này, các doanh nghiệp Việt Nam đã có sự chuẩn bị tốt về doanh nghiệp như kiểm toán đều các năm, cơ
cấu sở hữu rõ ràng, các dự án của doanh nghiệp chặt chẽ về pháp lý, có phân tích đầu tư…và sẵn sàng đàm phán trên cơ sở cùng có lợi.

7


Đây không chỉ là cơ hội cho M&A mà còn là cơ hội hợp tác trực tiếp giữa các doanh nghiệp Việt Nam với các nguồn vốn FDI từ nước ngoài
trong phương thức hợp tác kinh doanh. Vì vậy, M&A là một cửa ngõ tốt cho sự hợp tác giữa các doanh nghiệp nước ngoài với các doanh
nghiệp Việt Nam trong năm 2012.
Bên cạnh đó, các đề án mới về các nguồn vốn phi ngân hàng như mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ Tín thác đầu tư BĐS, Quỹ đầu tư BĐS...
sẽ là cơ sở để cung cấp những nguồn vốn mới, lành mạnh nhằm ổn định thị trường BĐS trong trung và dài hạn. Tôi cho rằng đây cũng chính
là các cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia, kết nối từ quốc tế với thị trường tài chính BĐS còn rất tiềm năng ở Việt Nam trong năm
2012

8


Giải mã bí ẩn giá chung cư Hà Nội
Các chủ đầu tư có LN cao bởi :
Thứ nhất là trước đây họ mua được đất với giá khá thấp, đặc biệt là khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội. Khi đó hàng loạt đất ruộng, đất vườn ao, đất
kẹt được chuyển đổi sang đất dự án với chi phí đền bù rẻ mạt. Thứ hai, trước đây khi thị trường chung cư bùng nổ, nguồn cung khan hiếm, các
chủ đầu tư đã triệt để lợi dụng Đòn bẩy vốn để huy động vốn từ khách hàng (bằng vô vàn các chiêu thức: hợp đồng vay vốn và hưởng mua căn
hộ, hợp góp vốn, rồi mua trái phiếu, cổ phiếu thậm chí chỉ là một tờ giấy biên nhận tiền). Ngoài ra, có thể chủ đầu tư những dự án đó mua được
đất giá rẻ, hai là họ chấp nhận bán hòa vốn thậm chí cắt lỗ do áp lực nợ đến hạn hoặc các toan tính khác.
 Vậy giá chung cư liệu có còn giảm nữa?
Theo nhận định, giá chung cư sẽ còn giảm trong thời gian tới đến hết quý I năm sau, sau đó sẽ ổn định dần ở mặt bằng mới (tức là ở mặt bằng giá
sau giảm). Tuy nhiên, mức độ giảm sẽ khác nhau đối với các phân khúc khác nhau. Tôi tạm chia ra làm 3 nhóm và tạm gọi như sau: (a) nhóm trên
40 triệu đồng/m2 là phân khúc cao cấp, (b) nhóm dưới 40 triệu đồng/m2 là phân khúc trung cấp và (c) nhóm dưới 17 triệu đồng/m2 là phân khúc
bình dân.

9


Đối với nhóm cao cấp: Các dự án sắp mở bán hoặc đã mở bán nhưng số lượng bán ra còn chiểm tỉ lệ nhỏ thì giá bán chắc chắn sẽ phải điều
chỉnh giảm mạnh. Còn đối với các dự án đã bán được trên 70%, họ khó có thể giảm mạnh do áp lực của những khách hàng đã mua trước, và
cũng do họ đã bán được phần lớn nên không chịu nhiều áp lực về tài chính và họ sẽ cố chờ đợi thị trường ấm lại. Dự đoán nhóm này sẽ có
mức giảm từ 20-30%
Đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp: Cũng tương tự như như đối với phân khúc cao cấp nhưng mức độ giảm sẽ không
mạnh như ở phân khúc cao cấp do ở phân khúc này, lượng cầu lớn hơn hẳn. Dự đoán nhóm này sẽ có mức giảm từ 10-20%
Đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc bình dân: Ở nhóm này sẽ rất khó có khả năng giảm mạnh vì: Thứ nhất, đây là phân khúc có mức
cầu lớn nhất, điều đặc biệt của nhóm này là có ít nhà đầu cơ, cầu của nhóm này phần nhiều là người có nhu cầu ở thật và họ không chịu
nhiều áp lực từ các khoản vay. Thứ hai, giá của nhóm này khá sát với giá vốn, nếu giảm nữa chủ đầu tư sẽ về hòa thậm chí là lỗ: Dự đoán
nhóm này nếu có giảm thì tối đa cũng chỉ 5-10%.

10


Đánh thuế cao để hạn chế nạn đầu cơ bất động sản
Ông Phạm Văn Khánh, Vụ trưởng Vụ Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) đã có những quan điểm xung quanh việc đánh thuế bất động sản nhằm
hạn chế đầu cơ.
Trước đó, Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Chỉ thị 2196/CT-TTg về tăng cường quản lý thị trường bất động sản.

Theo ông, vì sao Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ nhanh chóng nghiên cứu, đưa ra cơ chế đánh thuế cao đối với bất động sản và sửa đổi quy
định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản?
Thuế là một công cụ quản lý nhà nước. Các nước sử dụng rất hiệu quả công cụ này và thời gian qua, Việt Nam cũng đã áp dụng đánh thuế
cao để quản lý, điều tiết thị trường ở những lĩnh vực mà Nhà nước không khuyến khích đầu tư.
Tác hại của đầu cơ bất động sản đã thể hiện rất rõ trong thời gian qua. Có một thực trạng đáng lo ngại là, một nguồn lớn vốn đổ vào bất
động sản, nhưng bị chôn lại, không mang lại giá trị gia tăng, trong khi nhiều lĩnh vực sản xuất khác đang rất khát vốn. Cho nên, cần có những
biện pháp để chuyển nguồn vốn ứ đọng này sang lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, đẩy mạnh tiêu
thụ hàng hóa, tạo động lực để kinh tế phát triển.

Hiệu quả của việc đánh thuế bất động sản rất rõ ràng, giúp giảm nạn đầu cơ, tích trữ nhà đất, giúp hạ giá nhà để người dân có nhu cầu thực
tiếp cận được sản phẩm.

11


Vậy mức áp thuế với kinh doanh bất động sản sẽ như thế nào?

Trong tờ trình Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có quan điểm về vấn đề này. Việc áp dụng mức thuế còn phụ thuộc vào các điều kiện
thực tế của thị trường, tùy vào đối tượng   kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đánh thuế ở mức độ nào để có hiệu quả chống đầu cơ, thì
còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác.

Nếu áp dụng việc đánh thuế bất động sản, các chủ thể có thể tìm cách trốn thuế bằng việc nhờ người thân sở hữu. Vấn đề này sẽ được giải
quyết ra sao?

Pháp luật khi đã được ban hành, thì người dân luôn tìm mọi cách để tránh hoặc lách. Vấn đề là, người làm luật phải lường trước được
những tình huống đó để hạn chế việc này. Giám sát việc trốn thuế không khó. Việc quản lý bất động sản phải được thực hiện công bằng,
minh bạch, công khai, nên nếu chúng ta công bố rõ ràng, công khai trên Internet, thì sẽ tránh được tình trạng trốn thuế.

12


Ngoài công cụ thuế, để quản lý tốt thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cần áp dụng thêm những giải pháp nào?

Thuế chỉ là một trong những công cụ quản lý, điều tiết thị trường. Để quản lý tốt, chúng ta phải thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Thời gian
tới, Bộ Xây dựng sẽ tích cực nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện hệ thống luật pháp về nhà ở và kinh doanh bất động sản; tiếp tục rà soát, kiểm
tra các dự án phát triển nhà ở đang triển khai; chỉ đạo thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm, 5 năm và dài hạn; chỉ đạo các địa
phương đẩy mạnh chương trình xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị và
chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở tại khu vực nông thôn.

Đồng thời, sẽ nghiên cứu xây dựng, trình Chính phủ Đề án Nhà ở cho thuê, trong đó chú trọng phát triển nhà ở xã hội cho thuê và Đề án Quỹ
tiết kiệm nhà ở; phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các địa phương xây dựng hệ thống số liệu thống kê về nhà ở, phục vụ công tác hoạch
định chính sách và quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản.

13


Dự báo về triển vọng của thị trường bất động sản
Một câu hỏi rất dễ đặt ra nhưng rất khó trả lời, đó là, kịch bản nào sẽ xảy ra đối với thị trường bất động sản năm nay, và đâu là xu hướng thị
trường từ nay đến năm 2015?
“Lên xuống” theo chu kỳ
Suy giảm giao dịch, giá giảm, các công trình khởi công giảm, các công trình kết thúc đầu tư giảm, nguồn tiền vận hành vào thị trường giảm.
Một số doanh nghiệp nhà nước không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã thoái vốn khỏi lĩnh vực đầu tư bất động sản… Tại
hội thảo “Giải pháp tổng thể cho thị trường bất động sản 2012” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 28/3, hầu hết các chuyên
gia đều cho rằng, trong năm 2011 vừa qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến tất cả những gì gọi là bất lợi.
Tuy nhiên, theo TS. Trần Kim Chung, có điều “lạ” là đến thời điểm này, thị trường vẫn chưa đổ vỡ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
vẫn chưa phá sản. Lãi suất đã giảm nhưng hệ thống ngân hàng vẫn chưa mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản. Số dư tín dụng toàn
hệ thống ngân hàng vẫn khoảng 200 nghìn tỷ đồng, tương đương với khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng.
Trong khi đó, thị trường chứng khoán dù đã phục hồi, tăng 25% nhưng vẫn chưa thấy động thái chốt lời để chuyển sang thị trường bất động
sản. Nhưng quan trọng hơn, các chính sách và các công cụ tài chính được mong đợi vẫn chưa ra đời.

14


Theo nghiên cứu của TS. Chung, lịch sử phát triển thị trường bất động sản những năm 1993 đến nay có các chu kỳ sau.
Chu kỳ thứ nhất: 1993 -1999, giai đoạn chứng kiến sự bùng phát lần thứ nhất của thị trường bất động sản với việc ra đời và đưa vào vận
hành Luật Đất đai 1993. Thị trường bất động sản đã tăng mạnh trong những năm 1993-1996. Từ cuối năm 1996, thị trường suy giảm với việc
ra đời của Nghị định 18 (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 87) từ 1996 đến cuối năm 2001 dưới sự tác động của siết chặt kỷ cương quản lý đất
đai và khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á.
Chu kỳ thứ hai từ 2001-2006 gắn liền với việc ra đời Nghị định 71 và các văn bản tiếp theo và sự lựa chọn là nơi đầu tư thay thế do thế giới

biến động sau sự kiện 11/9/2001. Các doanh nghiệp xây dựng trở thành những doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản thành công.
Thị trường tăng trong những năm 2001-2004 nhưng cũng suy giảm ngay trong những năm sau đó với sự ra đời của một loạt văn bản pháp
luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Nghị định 02 về khu đô thị mới...
Chu kỳ thứ ba từ cuối năm 2007 đến nay gắn liền với việc hội nhập của Việt Nam vào Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Việc Việt Nam gia
nhập WTO đã tạo ra một xung lực cho thị trường bất động sản thông qua việc nguồn tiền vận hành vào Việt Nam. Thị trường bùng nổ từ
nửa cuối năm 2006, đặc biệt là từ tháng 9-12 năm

15


2007. Giao đoạn này cúng gắn liên với sự ra đời của một loạt văn bản pháp luật như Luật Kinh doanh bất động sản và những văn bản tiếp
theo.
Đáng chú ý, vào năm 2007, một sự bùng nổ nhất thời của dòng tiền đã làm thị trường phát triển mạnh cả về quy mô không gian, cả về giá trị.
Ngay sau đó, dưới tác động của khủng hoảng của nền kinh tế đầu năm, thị trường bất động sản đã điều chỉnh. Đến cuối năm 2008, tác động
của khủng hoảng tài chính thế giới có nguồn gốc từ trái phiếu hóa các khoản thế chấp bất động sản dưới chuẩn đã buộc thị trường bất động
sản Việt Nam phải điều chỉnh.
Năm 2009, dưới ảnh hưởng của gói kích cầu, thị trường bất động sản không những không thu hẹp mà còn mở rộng cục bộ. Năm 2010, vì rất
nhiều lý do, thị trường bất động sản tăng trưởng cục bộ, nhất là thị trường bất động sản Hà Nội. Hệ quả là năm 2011, nền kinh tế nói chung,
thị trường bất động sản nói riêng buộc phải điều chỉnh theo hướng thu hẹp, suy giảm, trong đó có biểu hiện luồng vốn nước ngoài rút khỏi
thị trường bất động sản Việt Nam.
Có thể thấy, giai đoạn 2006 - 2012 thị trường bất động sản phụ thuộc chính vào sự tăng giảm của nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng. Hiện
nay đã có một số yếu tố liên quan đến tài chính bất động sản đã được hình thành. Vấn đề đặt ra là vậy đã đến lúc thị trường bất động sản
thoát khỏi sự phụ thuộc của hệ thống ngân hàng hay chưa và phải chăng chu kỳ thứ tư đang manh nha hình thành trong giai đoạn hiện nay.

16


Ba kịch bản cho 2012
Nhìn nhận về diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian tới là rất khó tiên lượng. Tuy nhiên, TS. Trần Kim Chung cũng đưa ra 3
kịch bản cho thị trường trong năm 2012 này và xu hướng cho 3 năm tới.

Kịch bản thứ nhất, theo ông, là kịch bản khó xảy ra nhất nhưng được mong muốn nhất, đó là thị trường khởi sắc. Điều kiện của kịch bản này
là tình hình kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khỏi khủng hoảng nợ công. Đó là tình hình kinh tế vĩ mô
trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm.
Một số công cụ tài chính bất động sản ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm
đáy và khởi sắc vào tháng 8 âm lịch. Từ tháng 3 đến tháng 9 năm 2012 sẽ là giai đoạn thử lửa, sàng lọc các doanh nghiệp bất động sản. Một
giai đoạn phát triển mới, giai đoạn tài chính hóa thị trường bất động sản bắt đầu. Tuy nhiên, vì giả định có nhiều yếu tố tốt đẹp cùng xảy ra
nên khả năng có phương án này là thấp.

17


Kịch bản thứ hai, kịch bản không ai mong muốn xảy ra nhất, đó là không có bất cứ điều gì của kịch bản một xảy ra. Các doanh nghiệp bất
động sản sẽ gặp khó khăn lớn. Thị trường sẽ suy giảm trầm trọng. Có thể có một làm sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ.
Nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng. Nếu kịch bản này xảy ra, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường bất động sản và thị trường
bất động sản sẽ cần một thời gian khá dài để tái phục hồi.
Kịch bản thứ ba, kịch bản dễ xảy ra nhất. Đó là tình hình sẽ tiếp tục như hiện nay. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp
sẽ tiếp tục hoạt động cầm chứng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số nhà đầu tư sẽ thu hẹp sản xuất.
Theo chuyên gia này, việc kịch bản nào sẽ xảy ra, thực ra, phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Rất có thể, sẽ xảy ra kịch bản mang mỗi yếu tố của
một kịch bản nói trên. Tuy nhiên, có một số yếu tố ảnh hưởng quan trọng cho việc xảy ra của bất kỳ kịch bản nào, chẳng hạn như tình hình
kinh tế thế giới, kinh tế vĩ mô trong nước, chính sách nói chung và chính sách tiền tệ nói riêng, ứng xử của doanh nghiệp...

18


Nhìn nhận về triển vọng thị trường trong vài ba năm tới, nhiều chuyên gia có mặt tại hội thảo cho rằng, khả năng “sáng sủa” đối với thị
trường bất động sản là lớn. Từ 2012 - 2015 chắc chắn sẽ xảy ra một đợt điều chỉnh. Một số chủ thể sẽ rời bỏ thị trường, một số chủ thể mới
sẽ tham gia. Thị trường sẽ tiếp tục đi ngang hoặc đi xuống chút ít trong năm 2012 và đi lên từ cuối 2012 và đạt đỉnh khoảng cuối 2014 đầu
2015.
Tuy nhiên, từ nay đến lúc đó, thị trường bất động sản phải vượt qua được sức ì của quá trình chuyển giai đoạn từ tiền tệ hóa lên tài chính
hóa. Hiện thị trường vẫn đang rất khó định dạng. Song, rất nhiều yếu tố đang chỉ ra rằng, nó đang ở vùng đáy, mà đã ở vùng đáy thì sẽ có tín

hiệu của sự thay đổi và có thể sẽ đi lên.
Gói lại cho những nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, một chuyên gia đã ví von rằng, “nếu có lũ ở thượng nguồn, nhất
định các đập thủy điện sẽ phát điện”.

19