chuong 2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản
Trần Kim Chung, 2011


Chương 2: Cầu bất động sản
• 1. Khái niệm - Đặc điểm

• 2. Phân loại
• 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến
cầu bất động sản
• 4. Xu hướng biến động của cầu
bất động sản


Chương 2: Cầu bất động sản
• 1. Khái niệm
• 1.1. Khái niệm
• Là lượng hàng hố bất động sản mà người có
nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có
khả năng thanh tốn với một mức giá nhất
định để nhận được khối lượng bất động sản
đó trên thị trường.


Chương 2: Cầu bất động sản
• 1.2. Phân biệt cầu và nhu cầu:
• Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự

cách biệt khá lớn về quy mơ, phạm vi và đối tượng xuất
hiện.
•
+ Nhu cầu : Quy mô lớn, phạm vi rộng với tất cả các đối
tượng.
•
+ Cầu thị trường : khơng hồn tồn trùng khớp với nhu
cầu đó do: Nhu cầu khơng có khả năng thanh tốn. Có nhu
cầu, có khả năng thanh tốn nhưng khơng trở thành nhu
cầu trên thị trường.
• Cầu có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu và khả năng thanh
toán, điều kiện hoạt động của thị trường. Thị trường hoạt
động  cung gặp cầu  thoả mãn


Chương 2: Cầu bất động sản
• 1.3. Điều kiện để cầu bất động sản xuất hiện
•
- Xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động
sản nào đó mà nhu cầu đó khơng thể tự thoả mãn bằng các
nguồn lực sẵn có của người dân. VD: cầu nhà: tơi là chủ
thầu  tôi tự xây dựng nhà ở  khơng cần mua nhà.
•
- Có các nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh
toán cho nhu cầu này  chuyển nhu cầu thành cầu trên thị
trường.
•
- Có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả
năng thanh tốn có điều kiện gặp cung. Thị trường là một
mơi trường để nhu cầu có khả năng thanh tốn biến thành

nhu cầu thực tế  được thoả mãn.


Chương 2: Cầu bất động sản
•
•
•
•
•
•

1.4. Đặc điểm
Phản ứng nhạy
Phụ thuộc chính sách
Phụ thuộc thói quen, tập qn
Phụ thuộc địa bàn
Phụ thuộc tâm lý


Chương 2: Cầu bất động sản
•
•
•
•
•
•
•

2. Phân loại
2.1. Phân theo loại nhu cầu:

Mua
Cho thuê
2.2. Phân loại theo giá trị BĐS
Giá trị lớn, trung bình, nhỏ
Cao cấp, tái định cư, thấp cấp, ổ chuột


Chương 2: Cầu bất động sản
• 2.3. Phân loại theo loại BĐS
• - Đất đai:
• + Cầu về đất đai, nhà cho hoạt động dịch vụ, du lịch:
trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, khu thể
thao.
• + Cầu về đất đai cho văn phịng, cơng sở: hoạt động xã
hội tăng  cầu tăng.
• + Cầu về đất đai cho cơng nghiệp, giao thơng và các
cơng trình cơng cộng.
• + Cầu về đất đai cho nông nghiệp, lâm nghiệp, sản
xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ.


Chương 2: Cầu bất động sản
• 2.3. Phân loại theo loại BĐS
• - Nhà ở: Nhà ở cao tầng, nhà chung cư, nhà phân lơ, nhà
biệt thự, nhà vườn,
• Cầu về nhà ở kéo theo cầu về đất đai để xây dựng nhà ở.
• + Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại,
ngoài cầu bất động sản thơng thường cịn xuất hiện cầu giả
tạo của những người buôn bán bất động sản Cầu giả tạo
xuất hiện trong mối quan hệ thương mại do kỳ vọng của

những người kinh doanh bất động sản.
• - Cơng trình thương mại và dịch vụ:
• - Cơng trình để sản xuất: Nhà xưởng, kho bãi, ….


Chương 2: Cầu bất động sản
• 2.4. Phân theo địa điểm
• Nội thành: khu vực trung tâm, khu lân cận,
khu sầm uất, khu vắng vẻ, khu đô thị mới, khu
cư trú lâu đời, khu phố cổ, khu phố mới,
• Ngoại thành: ven đơ, ngoại ơ, vùng đang đơ thị
hố…
• Theo quận huyện:


Chương 2: Cầu bất động sản
• 2.5. Theo đối tượng sử dụng bất động sản
• Cá nhân, hộ gia đình: Hộ gia đình đơn lẻ, hộ
gia đình nhiều thế hệ, nhiều hộ gia đình, nhà ở
cho người độc thân, người nước ngồi.
• Doanh nghiệp: theo quy mơ nhu cầu về BĐS và
lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp.


Chương 2: Cầu bất động sản
• 2.6. Theo tính chất của BĐS
• Nhà bê tơng, mái ngói, nhà lá…
• Xưởng sản xuất cố định, xưởng tạm, nhà máy
hiện đại.
• Văn phịng loại A, B…, cao cấp, trong tồ nhà

cao tầng, phân lô riêng biệt.


Chương 2: Cầu bất động sản
• 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
• 3.1. Quy mơ và cơ cấu dân cư
• - Dân số tăng: Tăng nhu cầu đất đai cho hoạt động sản xuất ở
KV1 (nơng, lâm nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng).
• Tuy nhiên, trong giai đoạn này nền sản xuất còn mang tính tự
cung, tự cấp chưa xã hội hố nhu cầu đất đai cho sản xuất
chưa trở thành cầu thị trường vì đất đai chưa phải là hàng hố
 nhu cầu tăng, nhưng cầu về đất đai chưa tăng theo tốc độ
tăng của nhu cầu.
• Giải thích lại sự khác biệt về cầu và nhu cầu


Chương 2: Cầu bất động sản
• - Nhu cầu nhà ở tăng lên theo mức bình qn diện tích
ở/người.
• - Hoạt động dịch vụ tăng theo mức độ tập trung dân
số: dân số tăng, nhu cầu hoạt động dịch vụ tăng theo
nhu cầu của con người.
• - Cơ cấu dân cư thay đổi: (i) Tuổi: dân số ở độ tuổi kết
hôn cao nhu cầu vê nhà ở và căn hộ độc lạp tăng. Dân
số trẻ hoá nhiều thanh thiếu niên, trẻ em khi nhỏ thì ở
chung sang độ tuổi vị thành có nhu cầu có phịng riêng.
Phương Tây thanh niên ra ở riêng. (ii) Văn hoá: truyền
thống muốn ở nhà có nóc

Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.2. Thu nhập và nghề nghiệp
• - Nghề nghiệp tác động đến nhu cầu về chỗ ở và thay đổi thu
nhập. Khi thu nhập thấp : sự tăng lên của thu nhập ít tác động
đến cầu về nhà ở nhưng nếu mức thu nhập tăng cao  tăng
đột biến về cầu nhà ở.
• - Thu nhập ở mức cao làm nẩy sinh nhu cầu mới và thay dổi thị
hiếu hình thức nhà ở. Thu nhập cao: xuất hiện cầu bất động sản
trong kinh doanh. Thu nhập cao tăng cầu bất động sản dịch vụ.
• - Nghề nghiệp quan hệ chặt chẽ với thu nhập. Nghề nghiệp yều
cầu tính chất đặc điểm của nhà ở, nhà ở phù hợp với tính chất,
đặc điểm của cơng việc.


Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.3. Cung cầu các bất động sản thay thế
•
- Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu
mua nhà.
•
- Cung và giá đất xây dựng sẽ tác động đến
cầu nhà cao tầng


Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.4. Đơ thị hố
•
- Làm thay đổi cơ cấu dân số nông thôn –
thành thị. Tập trung dân số ở đô thị  làm tăng
cầu nhà ở và các dạng cầu mới về bất động sản

vùng đơ thị – xuất hiện xóm liều, nhà ổ chuột.
•
- Đơ thị hố làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu
các hoạt động kinh tế – xã hội, thay đổi mục đích
sử dụng đất, tạo ra các cơ hội đầu tư mới. VD:
mở rộng đô thị, đất nông nghiệp giảm.
•
- Đơ thị hố nhanh mở ra cơ hội cho các nhà
kinh doanh bất động sản: đất ngoại ô, ven đô.


Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.5. Phát triển cơ cấu hạ tầng
•
- Tăng khả năng tiếp cận với bất động sản. VD:
làm đường giao thông qua nhà  nhà mặt
đường.
•
- Tạo mơi trường hấp dẫn đầu tư các hoạt
động kinh tế : Thành phố đẹp hơn, giảm ách tắc
giao thơng
•
- Tạo cơ hội kinh doanh bất động sản, làm
tăng cầu bất động sản cho mục tiêu kinh doanh.


Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.6. Mốt và thị hiếu
•
- Trào lưu, thói quen và xu thế. VD: khơng

ở nhà cao tầng, ở nhà trong khu vực nội
thành, qua sơng khơng thích.
•
- Văn hố và tập qn: Á á Đông: phong
thuỷ; Tôn giáo; Dân tộc.


Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.7. Chính sách tiền tệ
• - Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng
thanh toán giao dịch về bất động sản. VD: dư
cung  dư đồng tiền để thanh tốn, khơng
cần thanh tốn bằng các bản vị khác
• - Tỷ giá so với ngoại tệ mạnh và giá vàng. VD:
nhà 80 cây vàng, nhà 200 triệu đồng
•
- Mức độ lạm phát. VD: Lạm phát cao, tiền
mất giá


Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.8. Chính sách quản lý bất động sản
•
- Các quy định tiêu chuẩn giới hạn về bất động sản.
• - Quan hệ sở hữu và sử dụng về bất động sản.
•
- Thừa nhận thị trường và hàng hoá bất động sản 
thị trường ngầm giảm.
•
- Chính sách tài chính đối với bất động sản: cho vay,

thế chấp, cầm cố.
•
- Kiểm sốt giao dịch bất động sản và thuế kinh
doanh bất động sản(thuế chuyển quyền sở hữu, quyền
sử dụng). VD: thuế giảm  số vụ kinh doanh tăng, giảm
những vụ mua bán ngầm  kiểm soát được thị trường


Chương 2: Cầu bất động sản
• 4. Xu hướng biến động của cầu bất động sản
• 4.1. Độ co giãn của cầu bất động sản
• Khái niệm: Độ co giãn của cầu bất động sản là
quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của
cầu so với tốc độ biến động của các nhân tố
tác động (biến số)
• Thường chỉ có thể xác định được tốc độ biến
động của thu nhập chứ các yếu tố khác khó
xác định được tốc độ biến động


Chương 2: Cầu bất động sản
• 4.2. Xu hướng biến động của cầu về đất đai cho sản xuất
• - Không phải là quan hệ cơ bản trên thị trường bất động sản,
trong nhiều trường hợp nhu cầu về đất đai cho sản xuất
được đáp ứng thông qua các điều chỉnh khơng phải là quan
hệ thị trường như chính sách phân chia, giao đất và điều
chỉnh quỹ đất đai của chính phủ. Cầu về đất đai cho sản xuất
thường xuất hiện trong phạm vi hẹp, mang tính khu vực.
• - Xu hướng biến động cầu về đất đai cho sản xuất theo trình
đồ sản xuất: Ở mỗi trình độ sản xuất nhất định, cầu khơng co

giãn trong giới hạn trình độ sản xuất đó.  quy mơ sản xuất
tối ưu. Trong giai đoạn chuyển giao giữa các trình độ sản
xuất, giữa các phương thức kinh doanh, cầu co giãn rất lớn.


Chương 2: Cầu bất động sản
•
•
•
•
•

•
•

4.2. Xu hướng biến động của cầu nhà ở:
- Theo thu nhập:
Cầu về nhà ở (dính đến đất ở): nhu cầu thiết yếu, cơ bản, đứng sau cầu về lương
thực, thực phẩm  sau khi giải quyết được nhu cầu thiết yếu ăn, mặc  tính đến
nhu cầu nhà ở.
+ Độ co giãn: Tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập.
+ Giai đoạn 1: Thu nhập thấp  cần thoả mãn nhu cầu tối thiểu trước (lương thực,
thực phẩm)  độ co giãn của cầu theo thu nhập nhỏ (thu nhập tăng chủ yếu để
mua thêm lương thực, thực phẩm)  nhu cầu nhà ở khơng có khả năng thanh
toán.
+ Giai đoạn 2: thu nhập vượt qua giới hạn đói nghèo  bắt đầu để dành đầu tư
cho nhà ở  độ co giãn tăng (vì phần thu nhập tăng chủ yếu để đầu tư cho nhà ở).
+ Giai đoạn 3: Thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà thông thường giảm, cầu nhà ở cao
cấp bắt đầu tăng Quy mô tiêu dùng ở mức thấp  thặng dư tiêu dùng thay đổi
nhanh.

Chương 2: Cầu bất động sản
• 4.2. Xu hướng biến động của cầu nhà ở:
• - Theo quy mơ gia đình
• + Độ co giãn: tỷ lệ tăng của cầu so với tỷ lệ tăng của số nhân khẩu
trong gia đình. Quy mơ gia đình tăng  cầu đất đai tăng
• Chia 3 giai đoạn:
•
+ Giai đoạn 1: gia đình độc thân hoặc gia đình có con nhỏ, tăng
thêm nhân khẩu, tác động không đáng kẻ đến cầu. Độ co giãn của
cầu trong giai đoạn này là nhỏ.
•
+ Giai đoạn 2: Gia đình vừa thay đổi về quy mơ, vừa thay đổi về
kết cấu: con cái lập gia đình, trẻ con bước sang tuổi trưởng thành,
nhiều thế hệ sống chung  cầu tăng nhiều so với sự thay đổi: E lớn.
•
+ Giai đoạn 3: quy mơ cầu tăng và kết cấu không thay đổi 
cầu về nhà ở tăng chậm lại và độ co giãn của cầu nhà ở so với quy
mơ gia đình nhỏ dần. E giảm