Chuong 1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản
Trần Kim Chung
Hà Nội, tháng 12
năm 2011

1


Các nội dung chính
I. Tổng quan thị trường bất động sản
II. Phân loại thị trường bất động sản
III. Các yếu tố của thị trường bất động sản

2


I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.1. Khái niệm về bất động sản
• Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày
14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai;
nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với
đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
• Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 thì bất động sản
được sản nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo
nên gắn liền với đất.

3

I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản

I.1.2. Khái niệm liên quan khác:
• Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ thể hiện sự phân bố
các loại đất tại một thời điểm xác sản, được lập theo đơn vị
hành chính.
• Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại thời
điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại
thời điểm cuốt kỳ quy hoạch.
• Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005)
• Quyền sản đoạt; Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản
hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
• Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản
4


I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản

I.I.3. Thuộc tính

- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được
đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử
dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó
đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh
sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất
động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh

thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương
thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân
tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau.

5


I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính

- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần
có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế
nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của
mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao
cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị
trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm
được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc
điểm , chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm
của mỗi tài sản.

6


I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do
vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê
tổng diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 253

người/km2.

7


I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản

I.I.3. Thuộc tính

- Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao
gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là
nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu
sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay
thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất
xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa
thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó
mang tính bền vững.

8


I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản

I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:
• Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn
hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định
về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

• Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập
đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
• Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có
giới hạn.

9


I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản

I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch
cao
• Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy
việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng
dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các
tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.
• Giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải
qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những
người môi giới

10


I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Sự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ:
• Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền

kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà
nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản
lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất
động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thịệp trực
tiếp của Nhà nước.

11


I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản

I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt
• Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá
trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa
thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi
chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị
bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một
miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều
khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.

12


I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản

I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Độ “hút” của BĐS thể hiện biểu hiện hữu hình dưới dạng khác nhau như:

• Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án.
• Những kỳ vọng lượng hóa do biến động của XH và nền KT.
• Lợi ích tài chính dự tính (chi phí cơ hội hiện khi đầu tư).
• Khả năng tự kiểm soát đầu tư (quyền từ chủ cá nhân)
• Sự tương tác an toàn trong hoạt động đầu tư BĐS với các biến số giá cả và
lạm phát.
• BĐS vẫn được coi là tài sản cố định, không có khấu hao hữu hình.
• BĐS được coi là hạng mục quan trọng trong “giỏ hàng hóa” của các “tay
săn lợi nhuận” trên thị trường đầu tư.

13


I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là nơi hàng hoá và dịch vụ BĐS được
trao đổi – nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những
người tham gia trên thị trường cũng như những can thiệp của chính
phủ và hệ thống chính trị vào thị trường.

14


I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn
hảo (thông tin bất đối xứng, phản ứng chậm…)
- Giao dịch trong thị trường bất động sản rất phức tạp
- Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai
- Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong

những yếu tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành
sản xuất kinh doanh
- Thị trường bất động sản dễ bị phân khúc
- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm
15


II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo
phân loại
• Thị trường bất động sản, về cơ bản được chia thành
hai phân nhóm lớn:
+ Thị trường tài sản
+ Thị trường không gian xây dựng.
• Thị trường tài sản được chia thành:
+ Thị trường bất động sản để ở
+ Thị trường bất động sản không để ở
16


II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo
phân loại
Bất động sản để ở
- Thị trường đất đô thị: Tiền thuê và giá
- Thị trường nhà đô thị: Cơ cấu đặc trưng và mật độ
• Thị trường nhà chung cư: Hộ gia đình, giá và tài
chính
• Thị trường quản lý nhà ở: Di chuyển, bán và cho thuê

17


II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản
theo phân loại
•
•
•

Thị trường để ở đô thị được phân nhỏ hơn thành thị trường nhà ở, chung cư
và thị trường quản lý nhà.
Thị trường tài sản không để ở được chia thành thị trường địa điểm phát
triển sản xuất, thị trường văn phòng cho thuê.
Thị trường không gian xây dựng bao gồm: thị trường đất nông thôn, thị
trường đất đô thị.

18


II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản
theo phân loại
Thị trường bất động sản không để ở.
- Lựa chọn địa điểm để ở, phi tập trung hoá lao động và
thành phố nhiều trung tâm
- Thị trường địa điểm nhỏ lẻ và thị trường cạnh tranh
- Quản lí điều hành của thị trường tài sản không để ở
- Thị trường văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn
và thị trường công nghiệp

19


II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2 Thị trường bất động sản theo liệt kê
II.2.1. Thị trường không gian xây dựng theo liệt kê
• Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế
• Thị trường khu đô thị mới
• Thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê
• Thị trường các khu du lịch, khu vui chơi giải trí
• Thị trường nhà ở khu đô thị cũ
• Thị trường nhà ở, đất ở nông thôn
• Thị trường đất nông nghiệp
• Thị trường nhà ở xã hội
• Thị trường nhà cho người lao động các khu công nghiệp tập
trung
20


II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2. Thị trường bất động sản theo liệt kê
II.2.2. Thị trường tài sản theo liệt kê
• Thị trường trái phiếu bất động sản
• Thị trường cổ phiếu bất động sản
• Thị trường tín dụng bất động sản
• Thị trường thế chấp bất động sản
• Thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản
• Thị trường cho thuê bất động sản
• Thị trường quản lý bất động sản
• Thị trường thông tin bất động sản

• Thị trường đào tạo bất động sản
21


II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
II.2.1. Đầu tư bất động sản
• Nhà đầu tư tiềm năng (Cá nhân, doanh nghiệp, đầu tư
sử dụng, đầu tư kinh doanh…)
• Tìm kiếm nguồn vốn
• Tìm kiếm cơ hội
• Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển
• Lựa chọn phương án
• Quyết định đầu tư

22


II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
II.2.1. Đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư tài chính (Tổ chức trong nước, tổ chức ngoài nước…)
• Tìm kiếm nguồn tài chính
• Tìm kiếm người sử dụng tài chính
• Tính toán lựa chọn phương án,đối tác, đối thủ
• Quyết định phương án đầu tư

23

II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
II.2.1. Đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư xây dựng (các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư ngoài
nước…)
• Tìm kiếm công nghệ
• Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển
• Tìm kiếm nguồn vật tư nguyên liệu
• Tìm kiếm các khách hàng

24


II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
II.2.1. Đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư phát triển (phát triển dự án trong nước, phát triển dự án ngoài
nước…)
• Tìm kiếm cơ hội đầu tư
• Tìm kiếm địa điểm đầu tư
• Tìm kiếm nguồn tài chính
• Tìm kiếm khách hàng tiềm năng

25