“MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ PHONG THỦY TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM”

Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
CHUYÊN ĐỀ:

“MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ PHONG THỦY TRONG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

ĐOÀN NGỌC DANH
09135082
DH09TB
2009 – 2013
Quản Lý Thị Trƣờng BĐS

-TP.Hồ Chí Minh, tháng8năm 2013-

i


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

LỜI CẢM TẠ

Lời đầu tiên cho con xin trân trọng tỏ lòng thành kính, ghi nhớ công ơn ba mẹ là
ngƣời đã sinh thành và nuôi dƣỡng con, cùng với những ngƣời thân, những ngƣời đã
động viên và giúp đỡ cho con cả về vật chất lẫn tinh thần để con có thể vững tâm học
tập đến ngày hôm nay.
Xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến:
Quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai VàBất Động Sảntrƣờng Đại học Nông Lâm
Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu trong
suốt thời gian học tập tại trƣờng. Đặc biệt là thầy Nguyễn Duyên Linh – ngƣời đã tận
tâm trực tiếp hƣớng dẫn, định hƣớng chuyên môn, quan tâm giúp đỡ tận tình và tạo
mọi điều kiện thuận lợi nhất để tôi hoàn thành tốt luận văn này.
Và cuối cùng, cảm ơn tất cả bạn bè đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình thu
thập số liệu, tài liệu phục vụ cho nghiên cứu cũng nhƣ hỗ trợ rất nhiều tôi về tinh thần
để tôi có thể hoàn thành tốt đề tài lần này.
Mặc dù đã rất cố gắng trong quá trình thực hiện nhƣng luận văn không thểtránh
khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận đƣợc sự góp ý của quý thầy cô và bạn bè.
Xin chân thành cảm ơn tất cả mọi ngƣời!

Sinh viên thực hiện

Đoàn Ngọc Danh

ii


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐOÀN NGỌC DANH

“MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ PHONG THỦY TRONG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM”

Giáo viên hƣớng dẫn: ThS. Nguyễn Duyên Linh
(Trƣờng Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
(Phó Trƣởng Khoa Khoa Kinh Tế - Trƣởng Bộ Môn
Kinh Tế Học Khoa Kinh Tế)

(Ký tên: ………………………………………………….)

- Tháng 7 năm 2013 -

iii

Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

NỘI DUNG TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đoàn Ngọc Danh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trƣờng Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ PHONG THỦY TRONG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI TP. HCM”
Giáo viên hƣớng dẫn: ThS. Nguyễn Duyên Linh, Phó Trƣởng Khoa Khoa Kinh
Tế - Trƣởng Bộ Môn Kinh Tế Học Khoa Kinh Tế, Trƣờng Đại Học Nông Lâm Thành
Phố Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Đề tài gồm: Đặt vấn đề, Tổng quan, Kết quả nghiên cứu, Kết luận – Kiến nghị,
trong đó nội dung chủ yếu là:
Từ trƣớc tới nay, các nguyên lý về phong thủy đƣợc ứng dụng rộng rãi trong việc
chọn đất, hƣớng gió…khi xây nhà. Do đó việc ứng dụng những yếu tố phong thủy một
cách khoa học có sự ảnh hƣởng nhất định đến tình hình kinh doanh bất động sản. Đề
tài đã tập trung tìm hiểu sự ảnh hƣởng của yếu tố phong thủy đến vấn đề kinh doanh
bất động sản. Từ đó phân tích, đƣa ra các nhận định về mối liên hệ giữa phong thủy và
bất động sản. Ngoài ra còn đƣa ra các giải pháp nhằm vận dụng phong thủy một cách
có khoa học nhằm giúp giải quyết nhiều vấn đề trong kinh doanh bất động sản.
Để đƣa ra những phân tích chính xác cũng nhƣ đề xuất những giải pháp ƣng dụng
phong thủy một cách có khoa học, đề tài đã dựa trên cơ sở tổng quan lí thuyết về
phong thủy, thị trƣờng bất động sản thời điểm hiện tại, tình hình kinh doanh bất động
sản trong những năm vừa qua…Phƣơng pháp đƣợc sử dụng chủ yếu là phƣơng pháp
nghiên cứu lí thuyết, nghiên cứu tài liệu, thống kê số liệu nhằm phân tích các con số
phục vụ cho mục tiêu đề tài.
Đề tài đƣợc thực hiện trong 5 tháng và đạt đƣợc kết quả sau:
Nắm bắt đƣợc thị trƣờng bất động sản hiện nay và tình hình kinh doanh bất động

sản trong thời gian vừa qua tại Thành phố Hồ Chí Minh
Nắm bắt đƣợc các quy luật của phong thủy, yếu tố phong thủy trong xây dựng,
kiến trúc, nội thất…
Tìm hiểu đƣợc sự tác động của các yếu tố phong thủy đến kinh doanh bất động
sản
Ứng dụng phong thủy một cách có khoa học, đề ra các giải pháp ứng dụng nhằm
nâng cao hiệu suất kinh doanh bất động sản, bên cạnh đó còn đƣa ra các biện pháp
khắc phục nhằm giải quyết các vấn đề nếu nhƣ bất động sản vi phạm các nguyên tác
phong thủy.

iv


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ ................................................................................. vii
DANH MỤC PHỤ LỤC ..................................................................................................... viii
ĐẶT VẤN ĐỀ ....................................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ......................................................................................................... 3
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................................... 3
I.1.1. Tổng quan về bất động sản:............................................................................. 3
I.1.1.1. Khái niệm: ................................................................................................... 3
I.1.1.2. Phân loại bất động sản................................................................................ 3
I.1.1.3. Các thuộc tính bất động sản ...................................................................... 4
I.1.2. Tổng quát về Thị trường bất động sản: ............................................................ 5
I.1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản ............................................................. 5

I.1.2.2. Đặc điểm Thị trường bất động sản :............................................................ 5
I.1.2.3. Phân loại Thị trường bất động sản: ............................................................. 5
I.1.3. Tổng quan về kinh doanh bất động sản : ......................................................... 6
I.1.3.1 Khái niệm ..................................................................................................... 6
I.1.3.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản : .................................................... 6
I.1.4. Tổng quan về phong thủy:................................................................................ 7
I.1.4.1. Khái niệm về phong thủy : ........................................................................... 7
I.1.4.2. Đôi nét về lịch sử phong thủy: ..................................................................... 7
I.1.4.3 Các trường phái Phong thủy: ....................................................................... 8
I.1.4.4 Quan điểm về Bát trạch và Huyền không .................................................... 9
I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU: ....................................................................... 11
I.2.1 Điều kiện tự nhiên: .......................................................................................... 11
I.2.2 Địa hình ........................................................................................................... 11
I.2.3.1 Tình hình phát triển kinh tế......................................................................... 11
I.2.3.2 Tình hình xã hội.......................................................................................... 13
I.3. NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................. 14
I.3.1. Nội dung nghiên cứu:......................................................................................... 14
I.3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu: .................................................................................... 14
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................................... 15
II.1 TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM .......................................... 15
II.1.1 Các giai đoạn phát triển bất động sản: ................................................................. 15
II.1.2 Thị trƣờng bất động sản trong năm vừa qua tại TP. HCM ...................................... 16
II.2 KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HCM.......................................................... 18
II.2.1 Tình hình kinh doanh bất động sản năm 2012 tại TP.HCM ............................ 18
II.3 PHONG THỦY BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................ 21
v


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

II.3.1 Nền tảng của phong thủy: ................................................................................... 21
II.3.1.1 Qui Luật Âm Dương: ................................................................................. 21
II.3.1.2 Ngũ Hành .................................................................................................. 21
II.3.1.3. Bát quái và phương vị: ............................................................................. 22
III.3.1.4 Thiên can, địa chi: .................................................................................... 23
III.3.1.5 Sinh khí và sát khí .................................................................................... 24
II.3.2 Phong thủy trong kinh doanh bất động sản .................................................... 25
II.3.2.1 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản: ........................................... 25
II.3.2.2 Sự ảnh hưởng của phong thủy trong kinh doanh bất động sản: ............... 26
A. Ảnh hưởng của phong thủy đến việc kinh doanh nhà phố:............................... 26
A1.Nhà bị trực xung ............................................................................................ 26
A2. Nhà có hình dạng đất không vuông vức ....................................................... 28
B. Ảnh hưởng của phong thủy đến việc kinh doanh chung cư:............................. 30
B1. Chung cư 1 hướng: ...................................................................................... 30
B2. Dự án bị trực xung: ....................................................................................... 32
B3. Dự án bị phản cung ngược:.......................................................................... 33
B4. Dự án không vuông vức: .............................................................................. 34
B5. Dự án vuông vức: ......................................................................................... 38
B6. Những dự án có phòng khuyết cung ............................................................ 41
II.3.4 Những yếu tố thường gặp và cách hóa giải: .................................................. 45
II.3.4.1 Nhà hoặc đất bị ngã ba đâm vào............................................................... 45
II.3.4.2 Nhà đầu voi đuôi chuột.............................................................................. 45
II.3.4.3 Nhà tam giác ............................................................................................. 46
II.3.4.4 Nhà hình thang .......................................................................................... 47
II.3.4.5 Nhà dạng zic zac ....................................................................................... 47
II.3.4.6 Nhà đối diện nghĩa trang mồ mả ............................................................... 47
II.3.4.7 Nhà đối diện chùa, nhà thờ, đình miếu ..................................................... 48
II.3.4.8 Nhà có cây to trước mặt tiền ..................................................................... 48

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................................. 49
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................... 50
PHỤ LỤC ............................................................................................................................ 51

vi


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng II.1: Giá trị một số bất động sản bị ảnh hƣởng bởi phong thủy…………….27
Bảng II.2: Ví dụ về cách tính quái số cho nam và nữ……………………….…….31
Bảng II.3: Danh sách các căn hộ đƣợc bán ra, cập nhập tháng 7-2013…………..42
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Biểu đồ II.1: Tình hình vốn FDI vào bất động sản 2004-2012………………...….17
Biểu đồ II.2:Tình hình ngành xây dựng & kinh doanh bất động sản 2012...……..18
Biểu đồ II.3: Giá trị rao bán tài sản…………………………………………..…... 27
Biểu đồ II.4 điều tra về mức độ thích hình dáng của đất……………………..….. 28
Sơ đồ II.1: Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản……………………….…25

vii


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

DANH MỤC PHỤ LỤC
Trang
BẢNG 1: LIỆT KÊ TUỔI XEM HƢỚNG NHÀ…………………………………51
BẢNG 2: KẾT QUẢ BÁN HÀNG MỘT SỐ DỰ ÁN……………………………54
BẢNG 3: BẢNG GIÁ CĂN HỘ HOMYLAND 2………………………………..55

viii


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu:
Thị trƣờng bất động sảnlà một trong những thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế
thị trƣờng vì thị trƣờng này liên quan trực tiếp tới một lƣợng tài sản cực lớn cả về qui
mô, tính chất cũng nhƣ giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, phát
triển đầu tƣ kinh doanh bất động sảnđóng vai trò quan trọng trong việc chuyển tài sản
thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển Kinh tế - Xã hội, đặc biệt
là đầu tƣ phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Thị trƣờng bất động sảncho dù có lắng xuống trong thời gian gần đây nhƣng nhìn
chung ngày một nhiều sản phẩm ra đời, ngƣời dùng cũng có nhiều sự lựa chọn hơn,
các chủ đầu tƣ các dự án lớn nhỏ đang tìm mọi cách khai thác những lợi thế cạnh tranh
nhƣ quản lí tốt hơn để phục vụ khách hàng tốt hơn, cho ra đời nhiều sản phẩm đáp ứng
đầy đủ khả năng và thị hiếu của ngƣời tiêu dùng. Trong đó, việc đƣa yếu tố phong thủy
vào sản phẩm nhằm tạo dựng một không gian sống thoải mái, hòa hợp với thiên nhiên,
phù hợp với các nguyên tắc của tự nhiên đã chiếm đƣợc rất nhiều sự quan tâm của
khách hàng về sản phẩm, và đây cũng là một trong những tiêu chí hàng đầuđể chọn

mua sản phẩm của ngƣời tiêu dùng.
Không phải ngẫu nhiên mà các bậc thầy Phong thủy lại đƣợc chú trọng và là một
bộ phận không thể thiếu trong các dự án, công ty thiết kế, xây dựng, trang trí nội
thất… Từ trƣớc tới nay, các nguyên lý về phong thủy đƣợc ứng dụng rộng rãi trong
việc chọn đất, hƣớng gió, thủy mạch, bố trí gian phòng khi xây nhà, thậm chí là việc
bài trí nội thất trong nhà cũng phải tuân theo một trật tự nhất định. Do đó giải pháp
đƣa ra là ứng dụng những yếu tố Phong thủy vào kinh doanh bất động sảnmột cách có
khoa học, hợp lý và phù hợp với điều kiện hoàn cảnh cụ thể. Ứng dụng phong thủy
một cách có khoa học là ứng dụng đúng đắn các nguyên lý phong thủy từ khâu chọn
đất, hƣớng đất, dáng đất, vị trí, xây dựng kiến trúc..nhằm tạo dựng một môi trƣờng
sinh khí tốt, hạn chế khí xấu, hài hòa với tự nhiên. Ứng dụng phong thủy phù hợp với
điều kiện hoàn cảnh cụ thể là tùy vào địa điểm, đặc điểm của dự án, đặc điểm của
ngƣời tiêu dùng mà ta sẽ có những hƣớng vận dụng khác nhau.
Nhận thức đƣợc tầm quan trọng của Phong thủy đến vấn đề kinh doanh bất động
sản, với thời gian và kinh phí có hạn nên sau một thời gian nghiên cứu và tìm hiểu, tôi
đã chọn đề tài: “MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ PHONG THỦY TRONG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI TP. HCM”làm đề tài tốt nghiệp.

1


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

Mục tiêu nghiên cứu:
Khóa luận tập trung nghiên cứu về mối liên hệ giữa phong thủy và kinh doanh
bất động sảntại Tp. Hồ Chí Minh. Từ đó có thêm kiến thức, nắm bắt thị hiếu khách
hàng, có cơ sở để đề xuất những hiệu quả mà phong thủy đem lại đối với kinh doanh
bất động sản. Đƣa ra một số giải pháp giải quyết một số vấn đề gặp phải liên quan đến

phong thủy trong kinh doanh bất động sản.

Đối tƣợng nghiên cứu:
Tập trung nghiên cứu những dự án, công trình xây dựng bị tác động bởi yếu tố
phong thủy, từ đó tìm ra sự tác động của các yếu tố phong thủy đến việc kinh doanh
bất động sản.

Phạm vi nghiên cứu:
* Phạm vi thời gian:
- Khoá luận sử dụng số liệu từ năm 2010 đến năm 2013
- Thời gian thực hiện khoá luận: từ tháng 3/2012 đến tháng 8/2012

*Phạm vi không gian:
- Khóa luận tập trung phân tích các dự án, công trình xây dựng trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh.

2


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Tổng quan về bất động sản:
I.1.1.1. Khái niệm:
Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì
dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ đƣợc xem là dính liền vĩnh viễn nhƣ
là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dƣới mảnh đất đó.

Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất nhƣ nhà di động,lều, nhà tạm thì không đƣợc
xem là bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam
(2005/QH11), tại Điều 174 có quy định:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
I.1.1.2. Phân loại bất động sản
Bất động sảnđƣợc phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng
rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sảntheo đặc điểm hình
thành và khả năng tham gia thị trƣờng của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng
chính sách phát triển và quản lý thị trƣờng bất động sảnphù hợp với tình hình thực tế.
Từ kinh nghiệm của nhiều nƣớc và kết quả nghiên cứu ở nƣớc ta, bất động sảncó thể
phân thành ba nhóm: bất động sảncó đầu tƣ xây dựng, bất động sảnkhông đầu tƣ xây
dựng và bất động sảnđặc biệt.
Nhóm 1: bất động sảncó đầu tƣ xây dựng gồm: bất động sảnnhà ở, bất động
sảnnhà xƣởng và công trình thƣơng mại-dịch vụ, bất động sảnhạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội), bất động sảnlà trụ sở làm việc v.v.. Trong nhóm bất động sảncó
đầu tƣ xây dựng thì nhóm bất động sảnnhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai) là nhóm bất động sảncơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất
cao và chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác
động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc cũng nhƣ phát triển
đô thị bền vững. Nhƣng quan trọng hơn là nhóm bất động sảnnày chiếm tuyệt đại đa số
các giao dịch trên thị trƣờng bất động sảnở nƣớc ta cũng nhƣ trên thế giới.
Nhóm 2: bất động sảnkhông đầu tƣ xây dựng: bất động sảnthuộc nhóm này chủ
yếu là đất nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp,
đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng v.v.v…

3


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

Nhóm 3: bất động sảnđặc biệt là những bất động sảnnhƣ các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v...
Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp.
Việc phân chia bất động sảntheo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm
cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị
trƣờng bất động sản
I.1.1.3. Các thuộc tính bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Thuộc tính này cũng xuất phát từ tính “bất động”, không thể di chuyển và luôn bị ảnh
hƣởng bởi những yếu tố xung quanh. Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế, gần
nhƣ không thể lặp lại một cái thứ hai tƣơng tự. Một căn hộ hƣớng nhìn xuống hồ với
tầm nhìn đẹp sẽ cao giá hơn căn hộ cùng loại nhƣng nhìn ra mặt đƣờng. Trong cùng
loại căn hộ nhìn ra hồ ấy, cũng hoàn toàn khác nhau, có căn thấy rõ đƣợc các tàn cây
hay dãy núi phía xa bên kia hồ, nhƣng căn kế bên thì không thể có cùng tầm nhìn nhƣ
vậy…
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng đƣợc
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của bất động sảnlà chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
Bất động sảnchịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động

sảnnày có thể bị tác động bởi bất động sảnkhác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc
đầu tƣ xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị
sử dụng của bất động sảntrong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động
sảnnày làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sảnkhác là hiện tƣợng khá phổ
biến.
- Các tính chất khác:
+ Tính thích ứng:
Lợi ích của bất động sảnđƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng. bất động sảntrong
quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những nét đặc trƣng
của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng trong việc thoả
mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá bất động sảnđòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thƣờng khác. Việc đầu tƣ xây dựng bất động sảnrất phức tạp, chi phí
lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sảnđòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và
tƣơng xứng.

4


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

+. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá bất động sảnchịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng
hoá thông thƣờng khác. Nhu cầu về bất động sảncủa mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc
gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó.
Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi
phối nhu cầu và hình thức bất động sản.

I.1.2. Tổng quát về Thị trƣờng bất động sản:
I.1.2.1. Khái niệm Thị trƣờng bất động sản
Thị trƣờng bất động sảnlà một môi trƣờng trong đó ngƣời mua và ngƣời bán tác
động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản:
Chuyển nhƣợng, mua bán, cho thuê, thế chấp…) tại một địa bàn cố định, trong một
thời gian nhất định thông qua cơ chế giá.
Dƣới góc độ kinh tế, thị trƣờng bất động sảnđƣợc hiểu nhƣ là một hệ thống các
quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sảnvà các hoạt động liên quan đến
những giao dịch về bất động sản.
Dƣới góc độ quản lý Nhà nƣớc về đất đai và bất động sản, thị trƣờng bất động
sảnkhông chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế bổ trợ thị
trƣờng (xác định các quyền về đất đai, thực hiện quy hoạch sử dụng đất…)
Đó là thị trƣờng của các hoạt động giao dịch bất động sảnnhƣ: chuyển nhƣợng,
mua, bán, cho thuê, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt
động của thị trƣờng này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trƣờng, đồng thời bao
hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.
I.1.2.2. Đặc điểm Thị trƣờng bất động sản:
- Thị trƣờng bất động sảnthực chất là thị trƣờng giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản
- Thị trƣờng bất động sảnchịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
- Thị trƣờng bất động sảnmang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
- Thị trƣờng bất động sảncó mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn.
- Thị trƣờng bất động sảnlà thị trƣờng không hoàn hảo
- Cung về bất động sảnphản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản
- Giao dịch trên TT bất động sảncần đến các loại tƣ vấn chuyên nghiệp trình độ
cao.
I.1.2.3. Phân loại Thị trƣờng bất động sản:
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, ngƣời ta phân loại theo nhiều tiêu thức
khác nhau:
a) Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản:

- Thi trƣờng bất động sảnchính thức.
- Thi trƣờng bất động sảnphi chính thức

5


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

b) Phân loại theo giá trị sử dụng của bất động sản:
- Thị trƣờng đất đai
- Thị trƣờng nhà ở
- Thị trƣờng công trình công nghiệp
- Thị trƣờng bất động sảndùng trong dịch vụ
- Thị trƣờng bất động sảncông nghiệp
c) Phân loại dựa vào tính chất các quan hệ trao đổi:
- Thị trƣờng mua bán
- Thị trƣờng thuê và cho thuê
- Thị trƣờng thế chấp và bảo hiểm
d) Phân loại theo trình tự tham gia thị trƣờng:
- Thị trƣờng sơ cấp: là thị trƣờng chỉ hành vi Nhà nƣớc giao hay cho thuê quyền
sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng
hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê một thời hạn nhất định.
- Thị trƣờng thứ cấp: là thị trƣờng mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng
đất, các vật dụng kiến trúc gắn liền với đất,…
I.1.3. Tổng quan về kinh doanh bất động sản:
I.1.3.1 Khái niệm
Theo luật kinh doanh bất động sản:
+ Hoạt động kinh doanh bất động sảnbao gồm kinh doanh bất động sảnvà kinh

doanh dịch vụ bất động sản.
+ Kinh doanh bất động sảnlà việc bỏ vốn đầu tƣ tạo lập, mua, nhận chuyển
nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sảnđể bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
+ Kinh doanh dịch vụ bất động sảnlà các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động
sảnvà thị trƣờng bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất
động sản, sàn giao dịch bất động sản, bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo
bất động sản, quản lý bất động sản.
+ Giao dịch bất động sảncó liên quan đến kinh doanh bất động sảnlà việc mua
bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sảngiữa tổ chức, cá nhân không kinh
doanh bất động sảnvới tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
I.1.3.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản:
Hoạt động kinh doanh bất động sảnbao gồm Kinh doanh bất động sảnvà Kinh
doanh dịch vụ bất động sản:
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng
- Quyền sử dụng đất đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sảntheo quy định của
pháp luật đất đai
- Các loại bất động sảnkhác theo quy định của pháp luật.

6


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

Giao dịch gọi là giao dịch liên quan đến Kinh doanh bất động sảngồm:
1. Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
2. Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở;
3. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất;

4. Cho thuê nhà ở;
5. Giao dịch thế chấp nhà ở;
6. Giao dịch thuê mua nhà ở;
7. Giao dịch chuyển đổi quyền sở hữu nhà ở;
8. Môi giới bất động sản;
9. Định giá bất động sản;
10. Tƣ vấn bất động sản;
11. Đấu giá bất động sản;
12. Quảng cáo bất động sản;
13. Quản lý bất động sản.
I.1.4. Tổng quan về phong thủy:
I.1.4.1. Khái niệm về phong thủy :
Phong thủy có nghĩa là gió và nƣớc, ngày xƣa quan niệm đó là hai yếu tố tự
nhiên luôn chuyển động, tạo ra những ảnh hƣởng lên môi trƣờng sống và những ngƣời
sinh sống tại đó.
Phong thủy là học thuyết chuyên nghiên cứu sự ảnh hƣởng của hƣớng gió, hƣớng
khí, mạch nƣớc đến đời sống họa phúc, cát hung, thọ yểu, sự cùng thông của con
ngƣời.
Bề ngoài phong thủy có vẻ nhƣ mê tín, nhƣng thật ra nền tảng của nó hoàn toàn
dựa trên những khái niệm hết sức sâu sắc, hợp lý, hài hòa và thiết thực, đó là việc sống
với (chứ không phải sống nghịch) thiên nhiên, việc này sẽ mang nhiều lợi ích cho con
ngƣời lẫn môi trƣờng.
Mặc dù có rất nhiều quy luật phức tạp nhƣng thực chất phong thủy chỉ là những
quy tắc chỉnh sửa để tạo ra sự thoải mái tối đa cho trạng thái tâm lý của những ngƣời
sống trong một môi trƣờng cụ thể. Tái thiết lập sự cân bằng của tự nhiên là cần thiết và
đó chính là mục tiêu của phong thủy.
I.1.4.2. Đôi nét về lịch sử phong thủy:
Ngƣời ta có thể tìm đƣợc nhiều chứng cứ cho thấy phong thủy đã có mặt từ cách
đây mấy ngàn năm, thông qua kinh pháp, những nhà chiêm tinh và các truyền thuyết
về những vị thánh. Tất cả đã tạo nên ba yếu tố cấu tạo thành tổng thể của thuật phong

thủy:
- La bàn phong thủy gồm có tám hƣớng: Đông, Tây, Nam, Bắc, Đông Bắc, Tây
Bắc, Tây Nam và Đông Nam
- Bát quái, gồm tám quẻ chính: Càn, Cấn, Khôn, Đoài, Khảm, Ly, Chấn, Tốn
đƣợc tìm thấy trong kinh dịch

7


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

- Thuyết Biến dịch.Những khái niệm về sự biến dịch này đƣợc tìm thấy trong
Kinh Dịch, mô tả những yếu tố và các quan hệ tƣơng sinh, tƣơng khác giữa chúng với
nhau.
Ở Trung Quốc thời cổ đại, la bàn lúc đầu đƣợc sử dụng cho việc đi lại trên sông
biển.Vào thời nhà Chu (1122-207 trƣớc Công nguyên), Văn Vƣơng là ngƣời đầu tiên
sử dụng bát quái làm công cụ để mô tả và xác định cấu trúc biến dịch trong thế giới tự
nhiên. Vào thế kỉ thứ 8 trƣớc Công nguyên, ngƣời Trung Quốc đã sử dụng bát quái và
thuyết biến dịch để thiết kế các thành phố lẫn cảnh quan nhằm mang lại sự thịnh
vƣợng cũng nhƣ hòa bình cho vƣơng quốc.
Thuật Kham dư đã trở thành khoa phong thủy vào thời nhà Hán (206 trƣớc Công
nguyên -219 sau Công nguyên).Kham nghĩa là núi và dư nghĩa là “đất thấp”. Kham dƣ
là thuật ngữ chuyên nghiên cứu năng lƣợng của các hình thể đất đai và cách chúng ảnh
hƣởng ra sao đến những ngƣời đang sống trên các vùng đất đó. Chính vào thời này các
bậc thầy đạo gia nhƣ Hoàng Thạch Công và Thanh Ô đã triển khai ý tƣởng núi và sông
chứa đựng năng lƣợng nuôi dƣỡng sự sống.Các đƣờng đi của năng lƣợng bên trong núi
đƣợc gọi là long mạch, trong khi những đƣờng lƣu chuyển của khí nơi sông hồ thì
đƣợc gọi là thủy long.

Các thời Đƣờng (618-906), Tống (960-1279) là những thời đại vàng son của
kham dƣ. Thời nhà Đƣờng là thời la bàn phong thủy đƣợc phát minh, gồm một phần
tròn bên trong có bảy vòng tròn đồng tâm và hai mƣơi bốn phƣơng hƣớng (nhị thập tứ
sơn) mà ngƣời ta có thể xác định vị trí cát hung của một dƣơng trạch.
Vào thời Tống, thuật phong thủy đã đƣợc mở rộng để bao gồm cả tướng địa lẫn
dương trạch , đây cũng là thời khai sinh hệ thống Huyền không Phi Tinh, lấy thông tin
về hƣớng và tọa độ của một ngôi nhà, năm xây dựng ngôi nhà và bát quái để luận đoán
cát hung.
Cộng hòa Dân quốc (1911-1945).Vào đầu nhà Thanh, phái Bát Trạch phát triển
rất rộng rãi. Với sự áp dụng chỉ chuyên cho dƣơng trạch (nhà ở), phái này chủ yếu
phối hƣớng trạch (phƣơng hƣớng của nhà) với mệnh chủ (đƣợc xác định bởi năm sinh)
và bát quái để suy diễn cát hung. Có thể nói là thời Dân quốc là thời phục hƣng của
phong thủy, với sự phát triển của phái Huyền Không trong việc sử dụng cả nguyên lý
phong thủy Loan Đầu, cộng với la bàn và hệ thống phi tinh để đánh giá một ngôi nhà.
Vào thời này các phái Tam Nguyên cũng phát triển với sự mở rộng để nghiên cứu,
luận giải cát hung của nhà ở, cơ sở kinh doanh, văn phòng. Riêng có phái Tam Hợp
vẫn còn chú trọng tuyệt đối vào việc nghiên cứu các hình thể của núi non, thung lũng,
sông ngòi.
Và cho đến nay, phong thủy vẫn đƣợc áp dụng rộng rãi tại nhiều nƣớc trên Thế
giới.
I.1.4.3 Các trƣờng phái Phong thủy:
- Phái Bát Trạch : Căn cứ vào toạ sơn làm quái gốc, kết hợp với 8 quái còn lại
theo du niên tạo thành 8 sao, trong đó 4 sao Sinh khí, phúc đức, thiên y, phục vị là tứ
cát tinh, 4 saongũ quỷ, tuyệt mệnh, lục sát, hoạ hại là tứ hung tinh. Trong bài trí thích
hợp phƣơng cát, kỵ phƣơng hung, tối quan trọng Đông Tây đồng vị , kỵ Đông Tây hỗn
loạn. Bát Trạch cũng áp dụng cho mệnh cung của từng ngƣời, ngƣời Đông tứ mệnh
hợp với hƣớng Đông tứ trạch và tƣơng tự cho Tây tứ mệnh.

8

Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

- Huyền Không phi tinh quái : Trƣờng phái này căn cứ trên những quy ƣớc về sự
vận động của cửu tinh trên 9 phƣơng vị (8 phƣơng và ở giữa đƣợc gọi là Trung cung),
tùy theo thuộc tính quy ƣớc của cửu tinh và vị trí của nó để luận cát hung cho căn hộ.
- Phái Phiên Quái : Chủ yếu dựa vào phiên quái pháp do Hoàng Thạch Công khởi
xƣớng, hình thành Cửu tinh Bát Quái là tham lang, cự môn, lộc tồn, văn khúc, liêm
trinh, vũ khúc, phá quân, tả phụ, hữu bật phối hợp với sơn thủy bày bố xung quanh
huyệt để luận đoán cát hung.
- Phái cảm xạ Phong thủy: Nghiên cứu về khí trƣờng Phong thủy và các ngƣờn
năng lƣợng sinh học
- Phái Huyền thuật phong thủy: là môn Phong thủy bí truyền trong dân gian,
đƣợc truyền theo lối tâm truyền, không mấy phổ biến. Phái này chuyên nghiên cứu
phát hiện và trấn yểm các Long mạc, chủ yếu áp dụng cho mộ phần.
- Phái tinh túc : Dùng 28 tinh tú phối chiếu, căn cứ vào ngũ hành của sao, phối
hợp với loan đầu núi sông để luận đoán cát hung.
- Phái loan đầu : Phái này chú trọng xem xét hình thế tự nhiên của mạch núi dòng
sông, quan sát long mạch đến đi tìm nơi kết huyệt. Căn cứ vào hình dáng bố cục của
sa, sơn, thuỷ đến thủy đi luận cát hung cho huyệt.
Qua phần sơ lƣợc về các trƣờng phái nêu trên thì chúng ta đều nhận thấy: Đối
tƣợng để nghiên cứu của các trƣờng phái đều giống nhau (tức là con ngƣời với môi
trƣờng, điều kiện và hoàn cảnh sống của họ).Nhƣng lại đƣợc xem xét dƣới các góc độ
khác nhau mà chƣa bao quát toàn bộ vấn đề cần nghiên cứu. Khái niệm thời gian và
không gian và đối tƣợng nghiên cứu đƣợc mỗi trƣờng phái xem xét và nâng tầm quan
trọng dƣới nhiều tiêu chí khác nhau.
I.1.4.4 Quan điểm về Bát trạch và Huyền không
-Phái Bát trạch:Bát Trạch là một môn phái Phong Thủy có từ rất lâu đời, theo nhƣ

trong sách lƣu truyền từ đời xƣa thì nó đƣợc Tổ Sƣ Đƣờng Nhất Hạnh sáng lập.
Phƣơng pháp ứng dụng trong phái Bát Trạch, ngƣời ta xét đến mối quan hệ giữa
chủ nhà và hƣớng nhà. Trƣờng phái này lấy năm sinh của gia chủ phối Bát quái và liên
hệ với tám hƣớng để định cát hung – tốt xấu giữa căn nhà với ngƣời ở trong nhà.
Trƣờng phái này quan niệm rằng chính hƣớng phía trƣớc nhà và hƣớng sau (Sơn) nhà
là những yếu tố căn bản quyết định tốt xấu. Ngoài ra các hƣớng cửa phòng, bếp cũng
liện hệ giữa sơn hƣớng với cung phi bản mệnh của gia chủ.
Tóm lại: Phái Bát trạch nghiên cứu quan hệ giữa năm sinh của chủ nhà với vị trí
tọa (hoặc hƣớng) của ngôi nhà.
- Phái Huyền không phi tinh:Nội dung phƣơng pháp của trƣờng phái này căn cứ trên
những quy ƣớc về sự vận động của cửu tinh trên 9 phƣơng vị(8 phƣơng và ở giữa –
Trung cung)
Tất cả các môn phái phong thủy đều chú trọng đến Đại hùng tinh do sự quan hệ của nó
với sao Bắc Đẩu. Trong Đại hùng tinh ở bầu trời đêm chỉ có 7 vì sao (Trƣờng Sinh,
Diên Niên, Họa Hại, Lục Sát, Ngũ Quỷ, Lƣu Niên, Tuyệt Mạng), nhƣng trong phong
9


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

thủy có thêm hai vì sao tƣởng tƣợng ra (Tả Phù và Hữu Bật) và đƣợc biết nhƣ các thần
sao đƣợc thêm vào để tƣợng trƣng hai khuynh hƣớng chính của Kinh dịch, báo điềm
tốt và xấu.
Cửu tinh tƣợng trƣng cho những sự định hƣớng âm dƣơng không gian và cũng là bản
đồ phong thủy để phân tích một vị thế:

1. Sao Trƣờng Sinh (dƣơng): Tốt cho tất cả các hoạt động, phòng ngủ, phòng khách,
nhà bếp.

2. Sao Diên Niên (dƣơng): Tốt cho phòng ăn, nhà bếp, phòng ngủ, góc để trò chuyện
và những khu vực thƣờng có sự hoạt động.
3. Sao Họa Hại (âm): Một vị trí xấu với hoạt động của con ngƣời. Có thể đặt đồ vật
để hóa giải ảnh hƣởng xấu của vị trí này nhƣ: tƣợng sƣ tử, rồng, cọp, vòi phun nƣớc
nhỏ, bể nuôi cá, bình hoa, cây xƣơng rồng...
4. Sao Lục Sát (âm): Đừng bao giờ thiết kế nhà bếp, phòng ăn hay phòng ngủ, phòng
khách... trong vị trí xui xẻo (phản bội) này, trừ phi các nhà phong thủy biết cách hóa
giải. Có thể đặt kệ sách, ti vi, các đồ vật trang trí vào đây, nhƣng không đƣợc đặt bàn
ghế, bàn làm việc...
5. Sao Ngũ Quỷ (âm): Đây cũng là vị trí lắm rắc rối. Phòng ngủ đặt nơi này không
tốt, chỉ nên đặt đồ đạc, các vật dụng khác.
6. Sao Lƣu Niên (dƣơng): Vị trí này tốt và hợp cho công việc của con ngƣời, phòng
ngủ, phòng ăn, phòng khách, nơi làm việc... Nó đƣợc sự hỗ trợ của hai sao tƣởng
tƣợng (Tả Phù, Hữu Bật).
7. Sao Tuyệt Mạng (âm): Đây là một vị trí xấu cho hoạt động của con ngƣời. Đừng
bao giờ đặt phòng làm việc, phòng ăn, phòng ngủ, quầy rƣợu, nhà chứa xe hoặc bất cứ
hoạt động nào ở nơi này. Chỉ nên để các kệ chứa đồ đạc, đồ phế thải... Có thể để một
cây xƣơng rồng, treo một đèn trần nhà thật lớn, hay một lá bùa... để hạn chế ảnh hƣởng
không tốt.
8. Sao Tả Phù, Hữu Bật (trung tính): Là hai sao tƣởng tƣợng đi kèm với sao Lƣu
Niên, giúp cho sao này thu hút những ảnh hƣởng vô hình và đƣợc xem là những ngƣời
bạn tốt.

10


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU:
I.2.1 Điều kiện tự nhiên:
TP.Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 100 10’ – 100 38’ vĩ độ Bắc và
1060 22’ – 106054 ’ kinh độ Đông . Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dƣơng, Tây Bắc giáp tỉnh
Tây Ninh , Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa -Vũng
Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang.
TP.Hồ Chí Minh gồm 19 quận và 5 huyện, tổng diện tích là 2095,01 km2, cách
thủ đô Hà Nội gần 1.730km đƣờng bộ, nằm ở ngã tƣ quốc tế giữa các con đƣờng hàng
hải từ Bắc xuống Nam, từ Ðông sang Tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á.
Trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km đƣờng chim bay. Đây là đầu mối giao
thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế .
I.2.2 Địa hình
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Ðông Nam bộ
và đồng bằng sông Cửu Long. Ðịa hình tổng quát có dạng thấp dần từ Bắc xuống Nam
và từ Ðông sang Tây. Nó có thể chia thành 3 tiểu vùng địa hình.
Vùng cao nằm ở phía Bắc - Ðông Bắc và một phần Tây Bắc (thuộc bắc huyện Củ
Chi vàĐông Bắc Quận Thủ Ðức và Quận 9), với dạng địa hình lƣợn sóng, độ cao trung
bình 10-25 m và xen kẽ có những đồi gò độ cao cao nhất tới 32m, nhƣ đồi Long Bình
(Quận 9).
Vùng thấp trũng ở phía Nam-Tây Nam và Ðông Nam thành phố (thuộc các quận
9, 8,7 và các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ). Vùng này có độ cao trung bình
trên dƣới 1m và cao nhất 2m, thấp nhất 0,5m.
Vùng trung bình, phân bố ở khu vực Trung tâm Thành phố, gồm phần lớn nội
thành cũ, một phần các Quận 2, Thủ Ðức, toàn bộ Quận 12 và Huyện Hóc Môn. Vùng
này có độ cao trung bình 5-10m.
Nhìn chung, địa hình Thành phố Hồ Chí Minh không phức tạp, song cũng khá đa
dạng, có điều kiện để phát triển nhiều mặt.
I.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
I.2.3.1 Tình hình phát triển kinh tế
Năm 2012, kinh tế thành phố tiếp tục tăng trƣởng nhƣng tốc độ tăng chậm hơn so với

năm 2011. Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 9,2%. Giá trị tăng thêm khu vựcnông lâm
thủy sản tăng5,1%; Khu vƣ̣c công nghiê ̣p và xây dƣ̣ng tăng8,3%; Khu vực dịch vụ tăng
10,0%.
Về mặt công nghiệp:
Tốc độ phát triển sản xuất công nghiệp năm 2012 tăng 5,1% so với năm 2011, trong
đó công nghiệp khai khoáng giảm 34,3%; công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 4,9 %.

11


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

Về mặt nông lâm, thủy sản:
Giá trị sản xuấ t nông lâm
, thủy sản năm 2012 là 13.265 tỷ đồng tăng6% so năm
trƣớc. Trong đo:́
-Giá trị sản xuất nông nghiệp đạt10.138 tỷ đồng, tăng 4,1% so năm trƣớc, giá trị
ngành trồng trọt tăng3,7%
- Giá trị chăn nuôi tăng4,4%, dịch vụ tăng 4,8%.
- Giá trị sản xuất ngành thuỷ sản đạt 3.008,7 tỷ đồng tăng 10,5% so năm 2011, sản
lƣợng đạt 49.472 tấn, tăng 9%, trong đó khai thác tăng 0,2%, nuôi trồng tăng 17,3%.
Về mặt xây dựng:
Giá trị sản xuất xây dựng cả năm ƣớc tính thực hiện 152.334 tỷ đồng, tăng 10,7% so
năm 2011.
Năm 2012, tổng vốn đầu tư trên địa bàn ƣớc thực hiện 217.073 tỷ đồng, so với cùng
kỳ tăng 9,1%. Trong đó: Tổng vốn đầu tƣ xây dựng cơ bản ƣớc thực hiện 177,667 tỷ đồng,
tăng 9,2%. Vốn đầu tƣ xây dựng và sửa chữa lớn thuộc ngân sách thành phố ƣớc thực hiện
16.664,7 tỷ đồng, tăng 2,2%.

Từ đầu năm đến ngày 14/12, trên địa bàn thành phố đã có 401 dự án có vốn nước
ngoài đƣợc cấp cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tƣ với tổng vốn đăng ký 541 triệu USD,
bằng 21,7% so với năm 2011.
Năm 2012, toàn thành phố có 23.708 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, giảm 2,5%
so với cùng kỳ năm 2011. Tổng số doanh nghiệp ngƣng nghỉ 11 tháng đầu năm là 21.746
doanh nghiệp, bằng 96,2% số doanh nghiệp mới đƣợc đƣợc cấp mã số thuế; trong đó đã
khóa mã số thuế và chờ khóa mã số thuế chiếm 41%, không có tại địa chỉ kinh doanh chiếm
29,8%.
Về mặt dịch vụ:
Kết quả kinh doanh du lịch (bao gồm doanh thu khách sạn và dịch vụ du lịch lữ hành)
trong năm 2012 ƣớc đạt 22.027 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ năm trƣớc. Trong đó
doanh thu khách sạn tăng3,5%, dịch vụ du lịch lữ hành tăng18,9%.
So với tháng 12/2011 chỉ số giá tiêu dùng tăng 4,07%, thấp hơn nhiều so với
mức tăng của 2 năm trƣớc liền kề, và cũng là năm có mức tăng thấp nhất tính từ năm
2004 đến nay. Chỉ số giá tiêu dùng bình quân của cả năm 2012 so với giá bình quân
2011 tăng 7,74%.
Về mặt xuất nhập khẩu:
Tổng kim ngạnh xuất nhập khẩu hàng hoá của các doanh nghiệp trên địa bàn thành
phố năm 2012 đạt 47.702,9 triệu USD; Trong đó, xuất khẩu đạt 21.567,2 triệu USD, tăng
6,3%, nhập khẩu đạt 26.135,8 triệu USD, giảm 4,6%.
Tổ ng doanh thu vâ ̣n tải ƣớc tính năm
2012 đạt 47.182,2 tỷ đồng, tăng 30,8% so năm
trƣớc. Doanh thu vận tải hàng hóa đạt 31.581,3 tỷ đồng, tăng 28,2%; Doanh thu vận tải
hành khách đạt 15.600,8 tỷ đồng, tăng 36,6%; khối lƣợng hàng hóa qua cảng đạt66.589,5
ngàn tấ n, tăng 7,2% so với năm trƣớc.

12


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

Về mặt bưu chính viễn thông:
Mạng lƣới điện thoại cố định của bƣu điện thành phố hiện có 23 tổng đài với dung
lƣợng 1.141 nghìn số. Số máy thuê bao cố định 1.090 nghìn máy, tăng 6,8% so năm trƣớc.
Doanh thu cả năm ƣớc tính đạt 7.342 tỷ đồng, trong đó bƣu chính 1.114 tỷ đồng, tăng
41,9%; viễn thông 6.517 tỷ đồng, giảm 2,7%.
Theo kết quả tổng hợp sơ bộ “Điều tra hộ kinh doanh cá thể năm 2012”, tính đến thời
điểm 1/7/2012 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 380,8 ngàn hộ kinh doanh cá thể
đang hoạt động với 696,5 ngàn ngƣời làm việc, tăng 10,1% về số hộ kinh doanh so với
cùng thời điểm năm 2010; trong đó hộ có địa điểm kinh doanh cố định là 259,8 ngàn hộ
chiếm 68,2% tổng số hộ kinh doanh. 91,9% số hộ kinh doanh tập trung vào các ngành
thƣơng mại dịch vụ; Số hộ làm trong lĩnh vực công nghiệp chỉ chiếm 5,7% còn lại 2,3% số
hộ làm trong lĩnh vực vận tải.
Thu ngân sách nhà nƣớc địa phƣơng 12 tháng ƣớc đạt 71.589,3 tỷ đồng, tăng 12,6%
so với năm 2011. Tổng chi ngân sách địa phƣơng ƣớc thực hiện 54.255,8 tỷ đồng, tăng
18,3% so cùng kỳ
I.2.3.2 Tình hình xã hội
Dân số bình quân trên địa bàn thành phố năm 2012 ƣớc tính hiện có 7.750,9 ngàn
ngƣời, tăng 3,1% so với năm 2011; Khu vực thành thị là 6.433,2 ngàn ngƣời, tăng 2,9%.Tỷ
lệ tăng cơ học 18,9‰; tỷ lệ tăng tự nhiên dân số 9,6‰.
Tính đến 30/10/2012, toàn thành phố còn 61,2 ngàn hộ nghèo với 278,1 ngàn nhân
khẩu, chiếm tỷ lệ 3,4% tổng số hộ dân. Quỹ xóa đói giảm nghèo có 248,8 tỷ đồng, tăng 5,9
tỷ đồng so với đầu năm 2012. Quỹ đang trợ vốn cho 31 ngàn hộ nghèo với số tiền 201,3 tỷ
đồng và 183 cơ sở sản xuất kinh doanh thu nhận 1.888 lao động nghèo.
Tình hình giáo dục đầu năm học 2012 – 2013: Mẫu giáo: toàn thành phố có 800
trƣờng mẫu giáo, 16.309 giáo viên, tăng 6%, 292.905 trẻ em đi nhà trẻ, mẫu giáo, tăng
2,3%; Phổ thông: toàn thành phố có 917 trƣờng phổ thông, 45.115 giáo viên, tăng 2,8%, Số
học sinh đầu năm học 1.046,8 ngàn học sinh, tăng 2,4%; Giáo dục thƣờng xuyên: Số học

viên các lớp xoá mù chữ là 1.804 ngƣời, tăng 11,4%; Trung học cơ sở là 4.132 ngƣời, giảm
23,4%; trung học phổ thông là 28.186 ngƣời, giảm 17,3%.
Từ đầu năm đến 31/10, ngành chức năng của thành phố đã cấp 112,1 ngàn thẻ BHYT
cho ngƣời nghèo-hộ nghèo, hỗ trợ 15,2 tỷ đồng cho 49,9 ngàn học sinh thuộc diện hộ nghèo
trong năm học 2011-2012. Miễn giảm 3,4 tỷ đồng học phí cho 30,1 ngàn học sinh thuộc hộ
nghèo. Hỗ trợ học bổng 15,7 tỷ đồng cho 15,6 ngàn học sinh/sinh viên.
Năm 2012, các khu vực kinh tế trên địa bàn thành phố đã thu hút lao động, giải quyết
việc làm cho 289,4 ngàn lƣợt, giảm 0,9% so năm 2011. Số chỗ làm việc mới đƣợc tạo ra
trong năm là 123 ngàn, giảm 4%. Tỷ lệ số ngƣời thất nghiệp năm 2012 là 4,9%.
Trên địa bàn thành phố có 112,9 ngàn ngƣời đã nhận quyết định hƣởng trợ cấp thất
nghiệp tính từ 03/01 đến 07/12/2012, tăng 29% so cùng kỳ, với tổng số tiền là 857,5 tỷ
đồng. 64,6 ngàn ngƣời đƣợc tƣ vấn giới thiệu việc làm; 1,3 ngàn ngƣời đƣợc hỗ trợ học
nghề, với số tiền hỗ trợ 130,5 triệu đồng.

13


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

I.3. NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.3.1. Nội dung nghiên cứu:
- Tìm hiểu về tình hình bất động sảnở TP.HCM trong những năm vừa qua.
- Tìm hiểu về tình hình kinh doanh bất động sảnở TP.HCM
- Một số vấn đề về phong thủy.
- Phân tích, nhận xét sự tác động của phong thủy đến kinh doanh bất động sản
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao yếu tố phong thủy trong kinh doanh bất động
sản
I.3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu:

- Phƣơng pháp nghiên cứu lí thuyết:
Thu thập và phân tích, chọn lọc các khái niệm cơ bản về bất động sản, Thị trƣờng
bất động sản, kinh doanh bất động sản, Phong thủy cơ bản lẫn nâng cao, tìm hiểu sự
ảnh hƣởng của yếu tố phong thủy đến bất động sản và kinh doanh bất động sản
- Phƣơng pháp tiếp cận thu thập thông tin:
Để điều tra sự ảnh hƣởng của các yếu tố phong thủy đến kinh doanh bất động
sản, việc quan trọng nhất vẫn là việc trực tiếp tiếp cận các chủ nhà/dự án nhằm thu
thập nhiều thông tin về giá bán, số lƣợng khách hàng quan tâm đến sản phẩm, giá trị
của căn nhà/dự án đó so với mặt bằng giá cả chung của thị trƣờng
- Phƣơng pháp nghiên cứu tài liệu:
Để tìm kiếm đƣợc tài liệu tham khảo cho đề tài, cần phải hiểu rõ có những loại
tài liệu nào với những đặc điểm riêng của chúng, giúp tìm kiếm đƣợc các nguồn tài
nguyên và tài liệu theo đúng nhu cầu. Sau đó sử dụng những quan điểm, nhận định đã
có trƣớc đây về Phong Thủy trong bất động sản, ảnh hƣởng Phong thủy với kinh
doanh bất động sảnđể làm nền tảng, cơ sở, nội dung tham khảocho đề tài nghiên cứu
đạt đƣợc kết quả tốt hơn.
- Phƣơng pháp phi thực nghiệm:
Đây là một phƣơng pháp thu thập thông tin dựa trên sự quan sát, quan trắc những
sự kiện đã hoặcđang tồn tại, trên cơ sở đó phát hiện quy luật của sự vật hoặc hiện
trƣợng. Trong phƣơng pháp phi thực nghiệm, ngƣời nghiên cứu chỉ quan sát những gì
đã và đang tồn tại, không có bất cứ sự can thiệp nào gây biến đổi trạng thái của đối
tƣợng nghiên cứu.
Phƣơng pháp thực nghiệm bao gồm
- Quan sát khách quan: xem xét và nhận định các đối tƣợng cần nghiên cứu
- Phỏng vấn: lấy ý kiến khách hàng về mức độ quan tâm đến phong thủy
- Điều tra bằng bảng hỏi;
- Phƣơng pháp hội đồng.

14

Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 TÌNH HÌNHBẤT ĐỘNG SẢNTRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
II.1.1 Các giai đoạn phát triển bất động sản:
Hiện khuôn khổ pháp lý cho thị trƣờng bất động sảnđã tƣơng đối hoàn chỉnh:
Luật Đất đai mới (2003), Luật Đầu tƣ (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh
bất động sản(2006).
Sau khi Luật Đất đai đƣợc ban hành, ảnh hƣởng từ quy định giá đất do Nhà nƣớc
ban hành bằng với giá đất trên thị trƣờng, thị trƣờng bất động sảntrầm lắng trong
khoảng 3 năm (2004-2006). Các nhà đầu tƣ bất động sảnchuyển vốn sang đầu tƣ kinh
doanh chứng khoán.
Năm 2007, sau khi thị trƣờng chứng khoán chững lại, các nhà đầu tƣ nhận định
xu hƣớng giảm của thị trƣờng này đã chuyển sang đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản,
đẩy giá trên thị trƣờng này tăng lên. Từ cuối năm 2007 tới nửa đầu năm 2008 là giai
đoạn sốt về nhà đất, thị trƣờng tăng giá không kiểm soát đã tạo nên một khoảng lợi
nhuận rất lớn cho nhà đầu tƣ.
Giữa năm 2008, do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân
hàng hạn chế vốn vay, thị trƣờng bất động sảnrơi vào tình trạng ngƣng trệ, bất động
sảnnhà đất đứng giá và số lƣợng giao dịch đã giảm đi rất nhiều, kéo dài đến cuối năm
2010.
Năm 2011, do ảnh hƣởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng
cho các lĩnh vực phi sản xuất giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản) nên ngân hàng
hạn chế vốn vay, lãi suất tăng cao làm thị trƣờng bất động sảngặp nhiều khó khăn, ảnh
hƣởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới, lƣợng giao dịch thành công trên thị
trƣờng ngày càng giảm dần, giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh.
Có thể nói từ năm 2003 đến nay, Nhà nƣớc đã xây dựng hệ thống pháp luật tƣơng đối

hoàn chỉnh và đồng bộ, có tác động trực tiếp đến hoạt động của thị trƣờng bất động
sản, đặc biệt có ý nghĩa to lớn trong việc kiềm chế những cơn sốt nhà đất, đầu cơ đất
đai. Theo đó, hoạt động của thị trƣờng bất động sảnbắt đầu đi vào ổn định và lành
mạnh hơn. Thị trƣờng bất động sảnđƣợc Chính phủ quản lý thống nhất và giao cho
một cơ quan chủ trì là Bộ Xây dựng nghiên cứu các quy định, nghị định để quản lý
thống nhất.
Tuy nhiên, vai trò của Nhà nƣớc chƣa đƣợc phát huy có hiệu quả. Nhà nƣớc chủ yếu
quản lý chứ chƣa thể hiện vai trò điều tiết thị trƣờng thông qua việc tham gia đầu tƣ
xây dựng trực tiếp; chƣa thể hiện rõ nét vai trò định hƣớng phát triển thị trƣờng bất
động sảnđể thị trƣờng phát triển vẫn còn tình trạng dƣ thừa hàng hóa bất động sảnlà
nhà ở cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp phục vụ nhu cầu đa số
dân chúng là rất lớn và có nhiều tiềm năng nhƣng chƣa thu hút các nhà đầu tƣ tham gia
vào lĩnh vực này.

15


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

II.1.2 Thị trƣờng bất động sảntrong năm vừa qua tại TP. HCM
Tiếp diễn những khó khăn trong năm 2011, thị trƣờng căn hộ Tp.HCM năm 2012
vẫn ế ẩm. Trong năm, tổng nguồn cung căn hộ ƣớc đạt 6.344 căn, giảm gần 44% so
với cùng kỳ năm trƣớc. Các dự án chào bán chủ yếu nằm ở phân khúc trung bình với
giá bán căn hộ vào khoảng 9,7 đến 18 triệu đồng/m2 tùy dự án và khu vực. Các dự án
căn hộ cao cấp có giá bán cao vƣợt khả năng chi trả của ngƣời mua nên tình hình buôn
bán rất khó khăn.
Giá bán căn hộ tiếp tục xu hƣớng giảm khi tâm lý ngƣời mua vẫn tiếp tục chờ đợi
và quan sát. Về cuối năm, thay vì giảm giá trực tiếp, các chủ dự án đƣa ra nhiều

phƣơng thức khuyến mãi hấp dẫn nhƣ: Tăng tỷ lệ chiết khấu nếu thanh toán một lần
hoặc thanh toán trƣớc thời hạn, mua nhà tặng xe, mua nhà trúng vàng,...
Mặc dù các chủ đầu tƣ khá mạnh tay trong việc giảm giá bán, nhƣng số căn hộ
tồn kho vẫn rất nhiều. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng khảo sát trên 44 tỉnh thành,
Tp.HCM hiện có 10.108 căn hộ chung cƣ và 1.131 căn nhà ở thấp tầng còn tồn kho.
Ƣớc tính, Tp.HCM hiện có khoảng 800.000 m2 mặt bằng bán lẻ. Nguồn cung mặt
bằng bán lẻ trong năm tăng gần 18% so với năm 2011 với sự góp mặt từ các tòa nhà
Vincom Center A và Pandora City, cung cấp thêm cho thị trƣờng bán lẻ khoảng
78.000 m2 sàn.

Tồn kho, nợ xấu ở bất động sản đang gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế
Trong những tháng cuối năm 2012, vấn đề đƣợc quan tâm nhất đƣợc thị trƣờng
bất động sảnquan tâm đó là những “cuộc họp” bàn về giải pháp “cứu” thị trƣờng của
các cơ quan quản lý.
Những con số thống kê, báo cáo của các bộ, ngành với Chính phủ đã đƣợc đƣa
ra. Nhƣng những con số trên bàn giấy vẫn chƣa thể phản ánh hết đƣợc tình hình thực
tế, hiện nay nhƣng nó cũng đủ để thấy đƣợc vấn đề của bất động sảnđang khó khăn
nhƣ thế nào.
16


Ngành Quản Lý Thị Trƣờng Bất Động Sản

SVTH: Đoàn Ngọc Danh

Dƣ nợ tín dụng bất động sảncủa TP Hồ Chí Minh cũng cao hơn Hà Nội, chiếm
khoảng 47,8%, Hà Nội khoảng 23,7%.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có tổng số
1.318 dự án Khu đô thị mới, nhà ở, đất quy hoạch khoảng 12.304 ha, trong đó đất xây
dựng nhà ở thƣơng mại là 4.074 ha, đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội chỉ có 213 ha.

Về hàng tồn kho, số liệu từ Sở Xây dựng cho thấy, Tp.HCM còn khoảng 15.000
căn hộ chung cƣ chƣa bán, hơn 300.000 m2 nền đất tồn kho, thừa khoảng 58.748 m2
văn phòng cho thuê và mặt bằng thƣơng mại. Ƣớc tính giá trị tổng lƣợng vốn tồn kho
khoảng 30.242 tỉ đồng.
Còn Ngân Hàng Nhà Nƣớc chi nhánh Tp.HCM cho biết riêng chung cƣ đang tồn
kho khảng 14.490 căn hộ, với trị giá khoảng 24.500 tỉ đồng.
Trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trƣớc năm 2011 tại TP Hồ
Chí Minh thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân.
Số liệu trên chƣa phản ánh đƣợc tình hình thực tế, do đặc điểm của tồn kho bất
động sảnkhác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác, nhiều dự án đã huy
động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng nhƣng phải dừng do không có
thị trƣờng, các nhà đầu tƣ thứ phát đã mua nhƣng không bán đƣợc cho ngƣời tiêu
dùng, vì vậy số vốn tồn đọng trong bất động sảncòn lớn hơn rất nhiều so với số liệu
báo cáo.
-Tình hình vốn FDI vào bất động sản
Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ, trong 11 tháng đầu năm 2012, tính cả
vốn FDI tăng thêm và cấp mới vào bất động sản đạt 1,84 tỷ USD. Trong khi tính đến
tháng 11/2012, tổng vốn FDI đăng ký đạt 7,25 tỷ USD đạt 60,4% so với cùng kỳ năm
trƣớc.

Biểu đồ II.1:Tình hình vốn FDI vào bất động sản 2004-2012
17