ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ YÊN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU,
TỈNH PHÚ YÊN

SVTH

:

LÊ THỊ CẨM TÚ

MSSV

:

09124111

LỚP

:

DH09QL

KHÓA

:

2009-2013

NGÀNH :

Quản lý đất đai

Tp.HCM, Tháng 08 năm 2013


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUY HOẠCH

LÊ THỊ CẨM TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU,
TỈNH PHÚ YÊN

Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS HUỲNH THANH HÙNG
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
(Ký tên..……….………………………..)

Tháng 08 năm 2013

Lời Cảm Ơn

Con xin bày tỏ lòng biết ơn đến Bố Mẹ và những người thân trong gia đình đã
sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương và đã là điểm tựa vững chắc cho con trong suốt
cuộc đời cũng như trong quá trình thực hiện Báo cáo tốt nghiệp của mình.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ
nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Thị Trường Bất Động Sản và toàn bộ quí thầy cô đã
tận tình dạy dỗ và truyền đạt kiến thức cho em trong thời gian học tập tại trường.
Đồng thời em xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Phòng Tài Nguyên Môi Trường
và Trung tâm phát triển quỹ đất Thị xã Sông Cầu cùng tất cả các anh chị trong phòng
đã tạo cho em thuận lợi trong việc thu thập số liệu, tài liệu và nhiệt tình giúp đỡ,
truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích cho em trong suốt thời gian em đến thực tập
tại cơ quan.
Đặc biệt em xin gửi lời biết ơn thầy Huỳnh Thanh Hùng đã tận tình hướng dẫn
em trong suốt quá trình thực hiện đề tài để em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp cuối
khóa.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn đến tất cả các bạn trong lớp Quản Lý Đất Đai khóa
35 và các bạn ngoài lớp đã đồng hành, động viên và giúp đỡ mình trong quá trình
thực hiện đề tài.
Do kiến thức và thời gian còn hạn chế nên luận văn vẫn chưa thật sự hoàn thiện,
rất mong sự thông cảm và đóng góp ý kiến của thầy cô và các bạn để luận văn được
hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn tất cả!!!
Thị xã Sông Cầu, ngày tháng 08 năm 2013
Sinh viên

Lê Thị Cẩm Tú


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Lê Thị Cẩm Tú, khoa Quản lý đất đai & Thị trường bất
động sản, trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái
định cư trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên ”.
Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng, Bộ môn Quy Hoạch,
Khoa Quản lý đất đai & Thị trường bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Thành
phố Hồ Chí Minh.
Trong những năm gần đây thị xã không ngừng tập trung xây dựng cơ sở hạ
tầng, kêu gọi đầu tư, hàng loạt các công trình có quy mô lớn, nhỏ đã và đang được
triển khai thực hiện trên địa bàn Thị xã. Việc đánh giá công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại địa phương hiện nay nhằm
nghiên cứu việc áp dụng các chính sách, các phương án bồi thường của dự án, tìm ra
những tồn tại, vướng mắc để đề ra phương hướng giải quyết các vấn đề này là việc làm
hết sức cần thiết.
Toàn bộ quá trình nghiên cứu đề tài, chủ yếu sử dụng những phương pháp
nghiên cứu cơ bản như sau: phương pháp chuyên gia, phương pháp phân tích tổng
hợp, phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp nghiên cứu tài liệu…
Kết quả trong thời gian thực hiện bồi thường giải tỏa các dự án:
Dự án 18 phòng học trường trung học cơ sở Hoàng Văn Thụ với tổng diện tích
bị ảnh hưởng là 10.328,8 m2. Số tổ chức, hộ gia đình cá nhân được bồi thường là 27 hộ
dân, 02 Tổ chức ( Chùa Quãng Đạt; UBND phường Xuân Yên). Kinh phí bồi thường
giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư là 5.744.437.000 đồng. Trung tâm đã xét tái
định cư cho 03 hộ trong đó có 02 hộ nhận tiền thay tái định cư với diện tích 632,3 m2
,số tiền là 151.752.000 đồng.
Dự án Đường phía Tây công viên trung tâm Thị xã Sông Cầu với tổng diện tích
bị ảnh hưởng là 14.501,3 m2. Số tổ chức, hộ gia đình cá nhân được bồi thường là 30 hộ
dân, 01 Tổ chức (UBND phường Xuân Phú). Kinh phí bồi thường giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ và tái định cư là 3.393.611.000 đồng. Trung tâm đã xét tái định cư cho 05
hộ trong đó có 02 hộ nhận tái định cư và 03 hộ được xét giao đất có thu tiền sử dụng
đất.

Dự án Đường dây 110KV đấu nối hệ thống điện La Hiêng 2 vào hệ thống điện
quốc gia với tổng diện tích bị ảnh hưởng là 5.043,6 m2. Số tổ chức, hộ gia đình cá
nhân được bồi thường là 45 hộ dân, 02 Tổ chức (Ban QL rừng phòng hộ Sông Cầu;
UBND xã Xuân Bình). Kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư
là 1.248.139.000 đồng.
Từ kết quả nghiên cứu cho thấy được tình hình bồi thường giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ và tái định cư thực sự gặp những thuận lợi hay khó khăn nhất định, để từ đó đề
xuất một số giải pháp và kiến nghị điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư phù hợp để công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng hoàn thiện và được
sự đồng tình ủng hộ của người dân hơn.


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ···················································································· 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ········································································ 3
I.1 Cơ sở lý luận ·················································································· 3
I.1.1 Cơ sở khoa học ·············································································· 3
I.1.2 Cơ sở pháp lý ················································································ 9
I.1.3 Cơ sở thực tiễn ·············································································10
I.2 Khái quát về hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng ·························10
I.2.1 Một số nét về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các
thời kì ······························································································10
I.2.2 Các quy định hiện hành về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất······························································································14
I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu ···························································15
PHẦN II: NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGUYÊN CỨU, QUY TRÌNH
THỰC HIỆN ····················································································16
II.1 Nội dung ·····················································································16
II.2 Phương pháp nghiên cứu ································································16

PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ·····················································12
III.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu ·························································17
III.1.1 Vị trí địa lý, địa hình, địa chất công trình ············································17
III.1.2 Tài nguyên thiên nhiên ··································································20
III.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ·················································23
III.2 Tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
Thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên ······························································26
III.2.1 Tình hình quản lý đất đai của Thị xã Sông Cầu ·····································26
III.2.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Sông Cầu ·······························31
III.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và
tái định cư trên địa bàn Thị xã Sông Cầu ·················································35
III.3.1 Khái quát tình hình đầu tư các dự án trên địa bàn Thị xã Sông Cầu ··············35
III.3.2. Dự án 1: 18 Phòng học trường Hoàng Văn Thụ ····································38
III.3.3. Dự án2: Đường phía Tây công viên trung tâm Thị xã Sông Cầu·················48
III.3.4. Dự án 3: Đường dây 110KV đấu nối thuỷ điện La Hiêng 2 vào hệ thống
điện Quốc gia. ····················································································53
III.4. Đánh giá kết quả đạt được của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ·57
III.4.1. Đánh giá về hiệu quả của dự án ·······················································57
III.4.2. Nhận xét, đánh giá phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư một số dự
án của Thị xã Sông Cầu ·········································································58
III.4.3. Những thuận lợi, khó khăn của dự án ················································62


III.5. Đề xuất các biện pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư ························································································63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ································································67
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

QĐ
UBND
TTPTQĐ
TP
HĐND
BTGPMB, HT & TĐC
BT-GPMB
CP
TTg
NĐ-CP
GCNQSDĐ
NĐ
v/v
TN & MT
NQ
TW
XDCB
THCS

Quyết định
Ủy ban nhân dân
Trung tâm phát triển quỹ đất
Thành phố
Hội đồng nhân dân
Bồi thường gải phóng, hỗ trợ và tái định cư
Bồi thường, giải phóng mặt bằng
Chính phủ
Thủ tướng
Nghị định Chính phủ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nghị định
Về việc
Tài Nguyên môi trường
Nghị quyết
Trung Ương
Xây dựng cơ bản
Trung học cơ sở


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Trang
Bảng 3.1: Diện tích đất đai phân theo cấp độ dốc ......................................................... 18
Bảng 3.2: Đặc trưng hình thái các lưu vực sông, suối .................................................. 20
Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất toàn Thị xã .................................................... 31
Bảng 3.4: Tổng giá trị bồi thường các dự án đã hoàn thành ......................................... 36
Bảng 3.5: Một số dự án trên địa bàn Thị xã Sông Cầu ................................................. 37
Bảng 3.6: Hiện trạng sử dụng đất xây dựng dự án 18 phòng học ................................. 38
Bảng 3.7: Đơn giá bồi thường đất ở đô thị của dự án 1 ................................................ 40
Bảng 3.8: Hiện trạng số hộ bồi thường về tài sản trên đất của dự án 1......................... 41
Bảng 3.9: Đơn giá bồi thường công trình vật kiến trúc của 1 hộ dân trong dự án 1 ..... 42
Bảng 3.10: Đơn giá bồi thường về hoa màu của 1 hộ dân trong dự án 1 ...................... 42
Bảng 3.11: Kinh phí bồi thường thiệt hại về đất và tài sản dự án 1 .............................. 43
Bảng 3.12: Kinh phí hỗ trợ dự án 1 ............................................................................... 43
Bảng 3.13: Hiện trạng sử dụng đất xây dựng Đường phía Tây công viên .................... 48
Bảng 3.14: Đơn giá bồi thường đất ở đô thị của dự án 2 .............................................. 49
Bảng 3.15: Hiện trạng số hộ bồi thường về tài sản trên đất dự án 2 ............................. 50
Bảng 3.16: Đơn giá bồi thường công trình vật kiến trúc 1 hộ dân trong dự án 2 ......... 51
Bảng 3.17: Đơn giá bồi thường về hoa màu của 1 hộ dân dự án 2 ............................... 51
Bảng 3.18: Kinh phí bồi thường thiệt hại về đất và tài sản dự án 2 .............................. 51
Bảng 3.19: Kinh phí hỗ trợ dự án 2 ............................................................................... 52

Bảng 3.20: Các hộ thuộc chính sách tái định cư dự án 2 .............................................. 52
Bảng 3.21: Các hộ xét giao đất có thu tiền sử dụng đất dự án 2 ................................... 53
Bảng 3.22: Hiện trạng đường dây 110KV đấu nối hệ thống điện La Hiêng 2 vào hệ
thống điện quốc gia ....................................................................................................... 54
Bảng 3.23: Áp giá bồi thường về hoa màu cho 1 hộ ở dự án 3 ..................................... 55
Bảng 3.24: Kinh phí bồi thường thiệt hại về đất và tài sản dự án 3 .............................. 56

Biểu đồ 3.1: Cơ cấu sử dụng các loại đất chính 2012 ................................................... 32
Biểu đồ 3.2: Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2012.............................................. 32
Biểu đồ 3.3: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012 ....................................... 33

Sơ đồ 1.1: Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ............................................ 7


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

ĐẶT VẤN ĐỀ
Nước ta hiện nay đang trong thời kì đổi mới theo quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa, xây dựng lại sau một thời gian dài của chiến tranh và đất đai nhà cửa bị
tàn phá. Nhu cầu đất đai để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng và lợi
ích cho quốc gia, quốc phòng, an ninh là rất lớn. Đặc biệt trong giai đoạn những năm
gần đây khi tình hình giao lưu, hội nhập quốc tế đang được mở rộng, nước ta đã và
đang giao lưu, hội nhập rất tốt với thế giới trên mọi lĩnh vực và trên đà phát triển
mạnh.
Hòa cùng với công cuộc phát triển chung của cả nước, tỉnh Phú Yên đã và đang
trong quá trình chuyển biến nhanh cơ cấu kinh tế từ cơ cấu nông - công nghiệp sang cơ
cấu công nghiệp - nông nghiệp - dịch vụ và du lịch. Trong đó Thị xã Sông Cầu có
nhiều thay đổi, với nhiều công trình đầu tư của trung ương, tỉnh, thị xã về hạ tầng kỹ
thuật được đưa vào sử dụng và tiếp tục triển khai, làm cho kinh tế và xã hội có nhiều

chuyển biến lớn, dẫn đến cơ cấu sử dụng đất đã có nhiều thay đổi và đặc biệt giai đoạn
10 năm tới sẽ có nhiều tác động mạnh mẽ hơn nữa trong việc thu hồi, chuyển mục đích
sử dụng đất.
Trong bối cảnh đó thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất là vấn đề phức tạp và nhạy cảm tác động đến nhiều lĩnh vực của đời sống
kinh tế - xã hội. Nước ta hiện nay chính sách về đất đai còn tồn tại nhiều vấn đề đã làm
cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trở nên phức tạp hơn và mang tính thời
sự cấp bách trong dư luận, là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà
hoạch định chính sách, các cấp lãnh đạo Nhà nước, các nhà đầu tư.... Nếu thực hiện
không tốt vấn đề này sẽ gây mất ổn định đời sống xã hội, ngược lại nếu làm tốt công
tác này sẽ tạo môi trường thông thoáng cho phát triển, thu hút đầu tư và góp phần làm
lành mạnh các mối quan hệ xã hội, củng cố lòng tin của dân, hạn chế tình trạng tranh
chấp khiếu nại từ người sử dụng đất, làm ổn định nhiều mối quan hệ xã hội, giảm bớt
quan liêu và tham nhũng, cũng cố lòng tin của người dân vào Nhà nước.
Trong quá trình Việt Nam tiếp tục và tăng tốc quá trình chuyển đổi kinh tế - xã
hội, các vấn đề đất đai có ảnh hưởng rất đáng kể và dưới nhiều góc độ. Một trong
những vấn đề đó là việc Nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, mục đích phát triển kinh tế xã hội. Cụ thể là xây dựng lên các dự án công
ty, công trình xây dựng lớn với tinh thần mời gọi các nước đầu tư phát triển. Khi thực
hiện, việc thu hồi đất thì công tác bồi thường hết sức phức tạp và khó thực hiện vì
không những ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong khu vực giải tỏa mà còn
ảnh hưởng sâu rộng đến toàn xã hội. Do đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
và tái định cư phải được thực hiện một cách hợp lý nhằm đảm bảo tính thống nhất,
đồng bộ, phù hợp với pháp luật và đáp ứng được tâm tư, nguyện vọng của người dân
có đất bị thu hồi. Chính vì vậy, cùng với sự giúp đỡ của các cô chú tại Phòng TNMT &
Trung Tâm Phát Triển Quỹ Đất Thị xã Sông Cầu, được sự phân công của khoa Quản lý
đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh chúng tôi tiến
hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ
tái định cư một số dự án trên địa bàn Thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên”

 

Trang 1 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

 Mục tiêu nghiên cứu:
Đánh giá công tác thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định
cư trên địa bàn thị xã Sông Cầu tỉnh Phú Yên. Trên cơ sở kết quả đạt được đề xuất
giải pháp nhằm hoàn thiện những nguyên nhân tồn tại, vướng mắc và góp phần nâng
cao hiệu quả quản lý công tác bồi thường, giải tỏa và hỗ trợ tái định cư hiện nay.
 Đối tượng nghiên cứu:
Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư một số dự án
trên địa bàn Thị xã Sông Cầu.
 Phạm vi nghiên cứu:
- Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn Thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên.
- Thời gian thực hiện nghiên cứu: từ 18/3/2013 đến 30/7/2013.

 

Trang 2 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận
I.1.1 Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Đất đai: là một vùng không gian đặc trưng được xác định, trong đó bao gồm
những yếu tố về sinh quyển, khí quyển, thổ quyển, thạch quyển, thủy quyển được xác
định trong vùng đặc trưng đó và bao gồm các hoạt động của con người từ quá khứ đến
hiện tại và trong tương lai.
- Giải phóng mặt bằng: là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây trái, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần
đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình
mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành Hội đồng giải
phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá
trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan trực tiếp
đến các bên tham gia và của toàn xã hội.
- Bồi thường: là việc đền bù cho đối tượng bị tịch thu tài sản nào đó bằng tài sản
tương tự hoặc tài sản khác có giá trị tương đương.
- Bồi thường giải phóng mặt bằng: là khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích an ninh quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người sử
dụng đất được đền bù bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có
đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có
quyết định thu hồi.
- Định giá đất đai: là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định
giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh
tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong
hoạt động kinh tế thực tế đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát
triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chích sách đất
đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó
cho một thửa hoặc nhiều thửa đất đối với một quyền đất đai nào đó.
- Giá đất: là sự biểu hiện bằng tiền của một diện tích đất do Nhà nước quy định

hoặc do người chuyển nhượng QSDĐ và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với
nhau tại một thời điểm xác định.
- Khung giá đất: do Chính Phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu
của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất
đai. Khung giá là cơ sở để kích thích người sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả
cao.
- Bảng giá đất: trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh
hàng năm xác định bảng giá cho các loại đất tại địa phương ứng với các mức độ tiềm
năng khác nhau để đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khác nhau. Bảng giá đất được xác định phải phù hợp với
tình hình thực tế địa phương, nếu giá quá cao sẽ gây cản trở mục đích sử dụng đất, nếu
giá quá thấp thì tiềm năng của đất đai sẽ không được khai thác hết, do đó việc sử dụng
đất sẽ không đạt được hiệu quả.
 

Trang 3 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

- Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
- Tái định cư: là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người
bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc
thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển

đến nơi ở mới.
I.1.1.2. Một số quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1. Quyền lợi của người bị thu hồi đất
Những hộ gia đình, tổ chức, cá nhân có đất khi bị Nhà nước thu hồi để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được có các
quyền sau:
- Được hưởng các chính sách đền bù, hỗ trợ thiệt hại theo quy định trong phương
án.
- Được nhận quyết định về việc đền bù.
- Được hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi trong việc ổn định cuộc sống và sản xuất
kinh doanh tại nơi ở mới, trong trường hợp phải di chuyển chỗ ở và địa điểm sản xuất
kinh doanh.
- Được khen thưởng nếu chấp hành tốt chủ trương, chính sách và kế hoạch di dời.
- Được biết những thông tin có liên quan đến vấn đề đền bù, hỗ trợ thiệt hại và tái
định cư của dự án.
- Được quyền khiếu nại về diện tích đất, nhà ở, vật kiến trúc, về giá nếu trong
trường hợp bị sai sót.
2. Nghĩa vụ của người bị thu hồi đất
Hộ gia đình, tổ chức, cá nhân có đất đang sử dụng bị Nhà nước thu hồi để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, ngoài
những quyền lợi như đã nêu trên còn phải thực hiện các nghĩa vụ sau:
- Khai báo trung thực, đầy đủ về nguồn gôc nhà, đất đang sử dụng và phải cung
cấp đầy đủ các loại giấy tờ có liên quan đến nguồn gốc sử dụng, nguồn gốc tạo lập nhà
và đất, vật kiến trúc.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho việc đo vẽ hiện trạng, vị trí nhà, đất để tổ công tác
bồi thường xác định mức độ thiệt hại.
- Chấp hành đúng chủ trương, chính sách và kế hoạch di dời do Trung tâm phát
triển quỹ đất quy định.
- Giao mặt bằng đúng với thời hạn quy định.
- Thanh toán đầy đủ, dứt điểm các khoảng phí về điện, nước, điện thoại và các

khoảng phí khác cho các nghành chức năng và các nghĩa vụ tài chính khác phải nộp
cho Nhà nước tại nơi phải di dời.
3. Phạm vi đền bù thiệt hại
 

Trang 4 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

- Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi.
- Đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất hiện có vào thời điểm bị thu hồi bao
gồm nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác.
- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ
ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp trong trường hợp người bị thu hồi đất phải
chuyển nghề.
4. Đối tượng được bồi thường, không được bồi thường
a. Đối tượng được bồi thường
‐ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
‐ Có một trong các giấy tờ chứng minh người sử dụng đất đó là hợp pháp, sử
dụng ổn định và được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp.
‐ Có giấy tờ theo quy định mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (kể cả
việc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành án) và được UBND cấp xã xác nhận là đất
không có tranh chấp.

‐ Đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện
chính sách đất đai của Nhà nước nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, hộ gia
đình cá nhân vẫn đang sử dụng.
‐ Đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được
UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có
tranh chấp.
‐ Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã
nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, nhận chuyển nhượng của người sử
dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước.
b. Đối tượng không được bồi thường
Áp dụng theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/04/2004 của Chính phủ về BT-HT-TĐC.
‐ Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8 của Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP.
‐ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
‐ Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5,
6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.
‐ Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với đất
bị thu hồi quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 34 và
 

Trang 5 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
‐ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.
‐ Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không phải vì lý do “ sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế”.

 

Trang 6 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

I.1.1.3. Quy trình và thủ tục thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư
Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất
Đo đạc xác định ranh giới, mốc trên thực địa các hộ bị ảnh hưởng
Phát biểu mẫu đến từng hộ gia đình tự kê khai nguồn gốc đất, tài
sản trên đất
Trung tâm PTQĐ phối hợp UBND các xã kiểm kê thực tế lập biên
bản kiểm kê
Lập phương án tổng thể BTHT - TCĐ, thông qua HĐ BTHT – TĐC
và trình UBND Tỉnh duyệt
Thông báo thu hồi đất
Trung tâm PTQĐ tham mưu UBND ban hành thị xã QĐ thu hồi đất

tổng thể
Phòng TN & MT tham mưu UBND thị xã ban hành QĐ thu hồi đất
cá nhân
Lập phương án chi tiết BTHT-TĐC, thông qua HĐBTHT-TĐC và
trình UBND Tỉnh duyệt
Công khai, niêm yết hoàn chỉnh dự thảo phương án BTHT-TĐC
Áp giá, lập bảng chiết tính giá trị bồi thường, tham mưu UBND
huyện ban hành QĐ bồi thường
Khiếu nại lên UBND huyện
Nhận tiền
Bàn giao mặt
bằng

Xét tái định cư

Gửi thư mời tiếp xúc lần 1, lần 2, lần 3.

Tham mưu UBND
thị xã ban hành QĐ

Ban hành Quyết định cưỡng chế

Bốc thăm nền TĐC

Sơ đồ 1.1: Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
 

Trang 7 

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

Trình tự và thủ tục thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án
được thực hiện theo Nghị định số 84/2007/NĐ-CP :
Bước 1: Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất
UBND huyện chỉ đạo phổ biến rộng rãi chủ trương thu hồi đất, các quy định về
thu hồi đất, về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Bước 2: Xác định ranh giới, mốc trên thực địa các hộ gia đình, tổ chức bị ảnh
hưởng bởi dự án.
Công ty đo đạc tiến hành đo vẽ, đóng mốc, xác định ranh giới giải tỏa ngoài thực
địa. Trung Tâm Phát Triển Quỹ Đất kiểm tra thực địa và nhận mốc ranh giới giải tỏa;
sau đó xác định các hộ gia đình, tổ chức bị ảnh hưởng.
Bước 3: Phát biểu mẫu đến từng hộ gia đình, tổ chức kê khai nguồn gốc đất, tài
sản trên đất.
Trung Tâm PTQĐ huyện phối hợp với UBND các xã thông báo cho từng hộ gia
đình, tổ chức biết về việc thực hiện dự án và các chủ trương, chính sách của Nhà nước.
Tiến hành phát biểu tự kê khai đến từng đối tượng để kê khai nguồn gốc đất và tài sản
trên đất.
Bước 4: Trung Tâm PTQĐ phối hợp UBND xã kiểm tra thực tế, lập biên bản
kiểm kê.
Phối hợp kiểm kê là các cán bộ địa chính xã, trưởng ấp, trưởng khu phố trong
khu vực bị giải tỏa.
Bước 5: Lập phương án tổng thể BTHT–TĐC, thông qua HĐBTHT-TĐC và
trình UBND Tỉnh duyệt.
Sau khi kiểm kê, TTPTQĐ lập phương án tổng thể BTHT-TĐC, thông qua
HĐBTHT-TĐC và trình UBND Tỉnh duyệt.
Bước 6: Thông báo thu hồi đất đến hộ gia đình cá nhân và tổ chức.
Bước 7: Phòng TN & MT tham mưu UBND huyện lập thủ tục trình UBND tỉnh

quyết định thu hồi đất tổng thể.
Bước 8: Tham mưu UBND huyện ra Quyết định thu hồi đất cá nhân.
Sau khi hoàn thành phương án chi tiết và được UBND tỉnh phê duyệt, Trung
Tâm PTQĐ tiến hành lập danh sách trình Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện ký
và tham mưu UBND huyện ra Quyết định thu hồi đất cá nhân.
Bước 9: Lập phương án chi tiết BTHT-TĐC, thông qua HĐBTHT-TĐC và trình
UBND Tỉnh duyệt.
Bước 10: Công khai, niêm yết và hoàn chỉnh thủ tục trình UBND tỉnh phê duyệt
phương án BT, HT và TĐC
Bước 11: Áp giá, lập bảng chiết tính giá trị bồi thường, tham mưu UBND huyện
ra Quyết định bồi thường.
Trung Tâm PTQĐ tiến hành áp giá, lập bảng chiết tính giá trị bồi thường, tham
mưu cho UBND huyện ra Quyết định bồi thường đối với các hộ gia đình, cá nhân, tổ
chức trong khu vực giải tỏa.
Bước 12:

 

Trang 8 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

 Nếu người dân đồng ý:
‐ Tiến hành chi trả tiền bồi thường để người dân nhận tiền và nhận mặt bằng do
người dân bàn giao.
‐ Họp xét tái định cư, tham mưu UBND huyện ra Quyết định tái định cư cho
những hộ đủ điều kiện tái định cư và bốc thăm nền tái định cư.

 Nếu người dân không đồng ý:
‐ Trung Tâm PTQĐ gởi thư mời tiếp xúc trực tiếp với người dân để giải quyết
khiếu nại.
‐ Sau khi tiếp xúc trực tiếp mà người dân vẫn không đồng ý thì Quyết định cưỡng
chế.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
I.1.2.1. Các văn bản pháp lý của Trung ương
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
việc thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ Quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ Quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư.
- Căn cứ Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường. Hướng dẫn thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP.
I.1.2.2. Các văn bản pháp lý của địa phương
- Căn cứ Quyết định số 368/2012/QĐ-UBND ngày 12/03/2012 của UBND tỉnh
Phú Yên: V/v Quy định phân cấp, ủy quyền và phân giao nhiệm vụ trong quản lý đầu
tư xây dựng đối với các dự án do tỉnh Phú Yên quản lý.
- Căn cứ các Quyết định số 471/2010/QĐ-UBND ngày 16/03/2010 và Quyết định
số 1747/2010/QĐ-UBND ngày 29/10/2010 của UBND tỉnh Phú Yên V/v Ban hành
Quy định chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tỉnh Phú Yên.

- Căn cứ Quyết định số 1782/2010/QĐ-UBND ngày 06/11/2010 của UBND tỉnh
Phú Yên “V/v ban hành đơn giá bồi thường đối với cây trồng trên địa bàn tỉnh Phú
Yên”.
- Căn cứ Quyết định số 1153/QĐ-UBND ngày 25/07/2011 của UBND tỉnh Phú
Yên việc ban hành giá nhà và các công trình xây dựng gắn liền trên đất trên địa bàn
tỉnh Phú Yên.

 

Trang 9 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

- Căn cứ Thông báo số 5451/TB-UBND ngày 12/08/2011 của UBND tỉnh Phú
Yên về việc điều chỉnh một số nội dung trong Quyết định số 1153/QĐ-UBND ngày
25/07/2011 của UBND tỉnh Phú Yên về việc ban hành giá nhà và các công trình xây
dựng gắn liền trên đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên.
- Quyết định 33/2012/QĐ-UBND tỉnh Phú Yên 24/12/2012 về việc ban hành
bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên năm 2013.
- Quyết định 315/2006/QĐ-UBND ban hành Quy định hạn mức giao đất ở cho
hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở tại đô thị; nông thôn; hạn mức công nhận đất ở theo
số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình đối với thửa đất có nhà ở gắn liền với vườn, ao
và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng
đưa vào sử dụng nông nghiệp theo quy hoạch do UBND tỉnh Phú Yên ban hành.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
- Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh
Phú Yên.

- Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện.
I.2. Khái quát về hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng
I.2.1. Một số nét về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các
thời kì
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn
tại và phát triển của con người và nền sản xuất. Để phát triển và quản lý nguồn tài
nguyên này sao cho hợp lý là một công việc hết sức quan trọng. Trong đó, công tác về
bồi thường hỗ trợ về đất cũng góp phần bảo vệ nguồn tài nguyên quý giá này, cùng với
các chế độ chính sách phát triển qua từng giai đoạn.
I.2.1.1. Giai đoạn từ trước năm 1993
- Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đất nước bị chia cắt thành hai miền: Nam,
Bắc nên các luật lệ đất đai trong thời kỳ Pháp thuộc bị bác bỏ. Thời kỳ này miền Bắc
đang thực hiện việc tăng gia sản xuất với phương châm tất cả cho tiền tuyến, tất cả cho
miền Nam ruột thịt nên người dân đã tự nguyện đóng góp đất đai vào các hợp tác xã để
tăng gia sản xuất mà không đòi hỏi bất kỳ một sự bồi thường nào.
- Từ khi miền Nam hoàn toàn giải phóng (30/04/1975), đất nước thống nhất hoàn
toàn và đi theo con đường XHCN, bước vào thời kỳ xây dựng và phát triển kinh tế - xã
hội. Đồng thời, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để điều chỉnh các
quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Và các chính sách về đất đai, về đền bù
thiệt hại khi Nhà nước lấy đất để phục vụ cho việc xây dựng các công trình quốc gia
cũng được ban hành.
- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội Đồng chính phủ về việc thống nhất
quản lý ruộng đất và công tác tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước quy định
người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất. Trường hợp cần đất sử dụng
thì cấp đất khác. Giai đoạn này hầu như khung pháp lý về giải tỏa đền bù không đặt ra
mà do thương lượng, thỏa thuận, khi nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước giao đất khác
hoặc đền bù thực tế đối với đất ở, còn đất nông nghiệp thì hoán đổi đất khác hoặc đền
bù từ 3 đến 5 lần giá trị sản lượng mảnh đất đó. Còn hầu hết đất xây dựng các công
trình giao thông, thủy lợi, điện khí hóa nông thôn thì Nhà nước dùng phương thức vận
 

Trang 10 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

động tự nguyện “Nhà nước và nhân dân cùng làm”. Nhìn chung giai đoạn này ít xảy ra
khiếu nại về bồi thường vì đất đai chưa có giá trị cao.
- Điều 19 Hiến pháp nước Việt Nam năm 1980 đã quy định: “Đất đai, rừng núi,
sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển, thềm lục địa …
là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” với quy định này đã thể hiện rõ đất đai
chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý.
- Năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong
lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai. Vấn đề bồi thường thiệt hại cho người sử dụng
đất khi bị thu hồi đất được quy định tại Điều 49: “Khi đất đai đang sử dụng bị thu hồi
vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thực tế và được giao đất khác”.
Người nhận đất thì phải đền bù thiệt hại thực tế cho người sử dụng đất giao lại cho
mình, phải bồi thường thành quả lao động những năm đầu tư làm tăng giá trị đất đó.
Đây chỉ là thỏa thuận giữa người nhận đất và người có đất bị thu hồi chứ Nhà nước
chưa can thiệp tới. Với quy định như trên dẫn đến tình trạng không thống nhất trong
chính sách đền bù thiệt hại giữa các địa phương.
- Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 đã quy định tại
điều 19: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”. Do đó
người sử dụng đất chỉ được đền bù tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất và được áp
dụng theo quyết định số 201/1980/CP.
- Hiến pháp năm 1992 ra đời tại điều 17 khẳng định lại “Đất đai, rừng núi, sông
hồ, nguồn nước, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục

địa và vùng trời … là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”.
I.2.1.2. Giai đoạn từ 1993 đến 2003
- Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 lấy Hiến
pháp 1992 làm nền tảng và kế thừa Luật Đất đai năm 1988, đã có sửa đổi, bổ sung
nhiều điểm mới cho phù hợp với thực tế và thừa nhận là đất đai có giá trị.
- Nhà nước định giá các loại đất để phục vụ vào việc quản lý Nhà nước về đất đai
trong đó có việc đền bù thiệt hại về đất khi bị Nhà nước thu hồi đã làm thay đổi cách
nhìn của người dân đối với đất đai và những chính sách về đền bù thiệt hại, giải phóng
mặt bằng. Và khi mới ban hành, Luật Đất đai năm 1993 sử dụng ba cụm từ là “đền bù”
(Điều 79), “đền bù thiệt hại” (Điều 28) và “bồi thường thiệt hại” (Điều 73) để chỉ việc
này. Đến Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 lần thứ hai vào năm
2001 chỉ dùng một cụm từ “bồi thường” để thay cho ba cụm từ trên. Như vậy, khái
niệm “bồi thường cho người có đất bị thu hồi” đã có và được sử dụng trong pháp luật
đất đai từ ngày 01/10/2001.
- Khi bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cơ quan quản lý Nhà nước về đất
đai có thẩm quyền cần phải chú ý đến điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường
và nguyên tắc bồi thường.
- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của chính phủ quy định việc đền bù thiệt
hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách
cơ bản cho việc đền bù khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai đọan từ 1994 đến 1998. Tuy
nhiên qua quá trình thực hiện cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao
 

Trang 11 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản
chưa tương xứng với thiệt hại thực tế; không có các quy định về các biện pháp hỗ trợ
ổn định đời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân giải
phóng mặt bằng…
- Trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ quy định UBND các tỉnh, TP trực
thuộc Trung ương tự xây dựng bảng giá các loại đất cho phù hợp với địa phương mình.
Dẫn đến việc bồi thường ở những vị trí rất gần nhau nhưng thuộc hai địa phương khác
nhau thì mức giá chênh lệch quá lớn và người được bồi thường không đồng ý. Giá đất
biến động mạnh nhưng nó không được bổ sung cập nhật kịp thời dẫn đến giá đất trong
các bảng giá quy định thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường gây phản
ứng từ những người bị thu hồi đất.
- Việc đền bù về đất không phân biệt nguồn gốc sử dụng đất, mọi đối tượng sử
dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất đều được bồi thường như nhau điều này gây thiệt
thòi cho những người sử dụng đất hợp pháp.
- Sự khác biệt về giá đất ở đô thị và đất ở nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên dùng
và đất nông nghiệp…là rất lớn và việc phân biệt các loại đất này rất khó khăn do có sự
chồng chéo ngay trong việc phân chia giữa hiện trạng đất và loại đất đã gây khó khăn
cho việc áp giá đền bù.
- Về chính sách tái định cư do thiếu quy hoạch nên thực hiện xây dựng các khu
tái định cư chưa đồng thời với việc giải toả đền bù. Ngoài ra còn chưa quan tâm đến
vấn đề ổn định đời sống, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất.
- Tính bồi thường đất nông nghiệp theo hạng đất (6 hạng) trong khi thực tế giá
chuyển nhượng đất nông nghiệp thì phụ thuộc vào vị trí các khu đất. Thiếu các quy
định hỗ trợ cho người đang thuê hoặc sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước và các
khoản hỗ trợ khi bị thu hồi đất.
- Để giải quyết, khắc phục những hạn chế cho phù hợp với thực tế, Chính phủ
ban hành Nghị định số 22/NĐ-CP ngày 24/04/1998 thay thế Nghị định số 90/NĐ-CP.
Nghị định số 22/NĐ-CP quy định cụ thể, chi tiết hơn về đối tượng được đền bù, đối

tượng không được đền bù, hỗ trợ và đền bù thiệt hại đối với các loại đất, đồng thời
phân rõ trách nhiệm của các Sở, Ban, Ngành có liên quan và quan tâm đến quyền lợi
của người bị thu hồi đất như: giá đền bù thiệt hại gần tương đương với giá thị trường
và điều chỉnh theo hệ số K, có trợ cấp, hỗ trợ thích hợp cho người bị di dời…Tuy
nhiên vẫn còn những vướng mắc, bất cập trong công tác đền bù giải toả mà Nghị định
số 22/NĐ-CP chưa khắc phục được là: người dân sau khi di dời, tái định cư gặp rất
nhiều khó khăn như tìm việc làm mới, xây dựng mối quan hệ xã hội mới,...hệ số K dao
động lớn nên giá cả bồi thường giữa các dự án có sự chênh lệch nhiều, quy định về
TĐC chưa xác định rõ đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, phương thức bố trí TĐC.
- Năm 1998, Luật Đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung lần đầu vào ngày 29/4/1998
Chính phủ ban hành Nghị định số 22/NĐ-CP để thay thế Nghị định 90/NĐ-CP trên cơ
sở điều chỉnh, bổ sung một số điều còn hạn chế của Nghị định 90/NĐ-CP, ngày
04/11/1998 Bộ Tài chính cũng ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC hướng dẫn
Nghị định 22/NĐ-CP.
I.2.1.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
- Tình hình kinh tế - xã hội của đất nước ngày càng phát triển, vì thế các chính
sách quản lý Nhà nước về đất đai đã được ban hành trước đó không còn phù hợp nữa.
 

Trang 12 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

Chính vì vậy, sau 10 năm Luật Đất đai năm 1993 được thực hiện thì đến năm 2003 đã
được thay thế bằng Luật Đất đai mới. Và theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư đối với những trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại
Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
- Giá đất để bồi thường được thực hiện theo các quy định về giá đất mới nên
người sử dụng đất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện
giảm đi. Các địa phương tự xây dựng bảng giá các loại đất dựa trên bảng giá của
Chính phủ và phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường.
- Luật Đất đai 2003 cũng quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà đã có dự
án đầu tư để giao hoặc cho thuê thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường
cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho UBND cấp huyện; trường hợp
Nhà nước thu hồi đất mà chưa có dự án đầu tư thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và
bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho tổ chức phát triển
quỹ đất. Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho
thuê thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Với các quy
định mới này nhà đầu tư đã chủ động hơn trong việc lựa chọn địa bàn để đầu tư sản
xuất kinh doanh. Ở giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1993, sau khi có dự án đầu tư
hoặc khi có người sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới tiến hành các
thủ tục thu hồi đất. Đến Luật Đất đai 2003, việc thu hồi đất được quy định khác, ngoài
những trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
thì với những trường hợp có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa
có dự án đầu tư Nhà nước cũng quyết định thu hồi ngay những diện tích đất đó.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất thay thế Nghị định số 22/NĐ-CP. Tại Nghị định này
đã có những đổi mới cơ bản về phạm vi áp dụng, về bồi thường đất và tài sản trên đất,
về chính sách hỗ trợ và tổ chức thực hiện. Thông tư số 116/2004/BTC ngày
07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định này đã cụ thể hoá điều
kiện được bồi thường và không được bồi thường; quy định rõ thế nào là đất ở và hạn
mức đất ở để tính bồi thường hệ số K được thiết lập trên cơ sở điều tra hiện trạng,

giảm khoảng cách chênh lệch giữa giá thị trường và mức giá bồi thường.
- Ngày 25/05/2007 Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai đã nêu rõ cụ thể nội dung, thời hạn các bước phải
thực hiện và nhiệm vụ, quyền hạn của các Ban ngành có liên quan khi làm công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Ngày 13/08/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP về việc
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư.

 

Trang 13 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của bộ Tài Nguyên và Môi
Trường qui định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi
đất giao đất, cho thuê đất.
I.2.2. Các quy định hiện hành về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
Thu hồi đất là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm thực hiện quyền sở hữu của
Nhà nước đối với đất đai.Tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003 đã khẳng định: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Một trong các quyền định
đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo điểm c khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai là giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Quyền thu hồi đất

của Nhà nước thực hiện đối với các trường hợp sau:
- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng, phát triển kinh tế.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi
khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
-

Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả.

-

Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất.

-

Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.

- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
 Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm.
 Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm bị lấn, chiếm.
-

Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.

-

Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.

-

Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.

hạn.

Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời gian mười hai tháng
liền, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền,
đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử
dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi
bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực
địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất
đó cho phép.
I.2.2.1. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng
- Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử
 

Trang 14 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
- Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và
một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch
di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
- Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt
bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố
công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi
đất.
- Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì
UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế. Người bị
cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại.
I.2.2.2. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
- Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh
tế trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.
- Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà
không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
I.3. Khái quát địa bàn nghiên cứu
Thị xã Sông Cầu được thành lập năm 2009 là Thị xã ven biển nằm ở phía Bắc
tỉnh Phú Yên. Có tổng diện tích đất tự nhiên là 48.928,48 ha, dân số 99.862 người. Khi
mới thành lập Thị xã Sông Cầu có 14 đơn vị hành chính gồm 4 phường: Xuân Yên,
Xuân Phú, Xuân Thành, Xuân Đài và 10 xã: Xuân Lộc, Xuân Bình, Xuân Hải, Xuân
Hòa, Xuân Cảnh, Xuân Thịnh, Xuân Phương, Xuân Lâm, Xuân Thọ 1, Xuân Thọ 2.
Có tứ cận: phía Bắc giáp thành phố Quy Nhơn tỉnh Bình Định, phía Nam giáp Huyện
Tuy An, phía Tây giáp Huyện Đồng Xuân, phía Đông giáp Biển Đông.
Thị xã Sông Cầu với lợi thế chạy dọc theo tuyến quốc lộ 1A và cũng nằm trong

vùng trung tâm trao đổi về hàng hóa của huyện nên thuận lợi cho người dân trong toàn
Thị xã phát triển kinh tế. Địa hình trên địa bàn nghiên cứu tương đối bằng phẳng và có
khí hậu 2 mùa rõ rệt.
Với đặc điểm người dân nơi đây có truyền thống cần cù, chịu khó: họ làm nông
nghiệp, đánh bắt nuôi trồng thủy sản và buôn bán.Với sự lãnh đạo của Đảng và chính
quyền địa phương, người dân trong xã đoàn kết, cùng nhau chung sống góp phần phát
triển kinh tế - xã hội, ổn định an ninh chính trị tại địa phương.

 

Trang 15 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

PHẦN II: NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN
II.1. Nội dung
Nội dung tập trung giải quyết các vấn đề sau:
1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội.
2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất hiện nay của Thị
xã Sông Cầu.
3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư
trên địa bàn Thị xã Sông Cầu.
- Khái quát tình hình đầu tư các dự án trên địa bàn Thị xã Sông Cầu
- Lựa chọn ba dự án làm mẫu để phân tích:
 18 Phòng học trường Hoàng Văn Thụ.
 Đường phía Tây công viên trung tâm Thị xã Sông Cầu.

 Đường dây 110KV đấu nối thuỷ điện La Hiêng 2 vào hệ thống điện Quốc gia
để phân tích.
4. Đánh giá kết quả đạt được của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Hiệu quả của dự án về mặt kinh tế - xã hội – môi trường.
- Nhận xét, đánh giá phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư một số dự án
của Thị xã Sông Cầu
- Thuận lợi và khó khăn khi thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
5. Đề xuất các biện pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
II.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu: để thu thập những tài liệu, tư liệu, số
liệu có liên quan nhằm tìm hiểu tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và những
vấn đề khác trong nội dung thực hiện.
- Phương pháp nghiên cứu tài liệu: kế thừa tài liệu của các công trình nghiên cứu
trước để rút ra những điều cần thiết để làm cơ sở thực hiện đề tài nghiên cứu.
- Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: nhằm tìm kiếm các tài liệu pháp lý, các lý
luận, luận cứ, luận chứng để làm căn cứ khoa học cho việc thực hiện đề tài.
- Phương pháp chuyên gia: hỏi ý kiến của các cán bộ chuyên môn tại địa
phương, những người có kinh nghiệm cũng như hiểu biết tới lĩnh vực cần nghiên cứu
để làm phong phú thêm đề tài.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: để phân tích chi tiết từng vấn đề có liên quan
đến nội dung thực hiện và tổng hợp đề xuất theo ý kiến cá nhân về tình hình bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.

 

Trang 16 


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Lê Thị Cẩm Tú

PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
III.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu
III.1.1. Vị trí địa lý, địa hình, địa chất công trình
III.1.1.1. Vị trí địa lý
Sông Cầu là Thị xã ven biển nằm ở phía Bắc của tỉnh Phú Yên, có tọa độ địa lý
13021’ đến 13042’ vĩ độ Bắc và 109006’ đến 109020’ kinh độ Đông:
- Phía Bắc giáp thành phố Quy Nhơn tỉnh Bình Định.
- Phía Nam giáp Huyện Tuy An.
- Phía Tây giáp Huyện Đồng Xuân.
- Phía Đông giáp Biển Đông.
Tổng diện tích tự nhiên: 48.928,48ha (chưa kể diện tích đầm, vịnh)
Dân số: 99.862 người; Mật độ dân số: 203 người/km2.
Thực hiện theo Nghị quyết số 42/NQ-CP ngày 27 tháng 8 năm 2009 thị xã Sông
Cầu có 14 đơn vị hành chính gồm 4 phường: Xuân Yên, Xuân Phú, Xuân Thành, Xuân
Đài và 10 xã: Xuân Lộc, Xuân Bình, Xuân Hải, Xuân Hòa, Xuân Cảnh, Xuân Thịnh,
Xuân Phương, Xuân Lâm, Xuân Thọ 1, Xuân Thọ 2.
III.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Địa hình Sông Cầu có những nhánh núi tách ra từ dãy núi Đông Trường Sơn,
theo hướng đông ra đến sát biển, nên tạo địa hình chia cắt, có độ dốc tương đối lớn,
hiểm trở, chia cắt như đèo Cù Mông, dốc Găng…, nhiều sông suối ngắn, dốc, nên
những cánh đồng đều nhỏ hẹp.
Có thể chia địa hình, địa mạo thành 3 dạng như sau:
- Dạng địa hình núi cao: Chiếm phần lớn diện tích tự nhiên, phân bổ chủ yếu về
phía Tây, Tây Bắc và Bắc với các đỉnh núi cao trên 500m như: núi Mô Cheo 814m
(Xuân Lâm), Núi Hòn Kè 832m (Xuân Lâm), núi Gà 708m (Xuân Lâm), Núi hòn Gió
794m, núi hòn Khô 716m (Xuân Lộc), núi Tướp vung 673m (Xuân Hải)… độ dốc phổ
biến trên 250, mức độ chia cắt mạnh. Đây là vùng đầu nguồn có vai trò quan trọng
trong việc bảo vệ môi trường sinh thái, giữ ẩm, giữ nước – bảo vệ vùng hạ lưu.

- Dạng địa hình núi thấp: Phân bổ ở độ cao từ 200 -500m như núi Yên Beo
336m (Xuân Bình), núi Ông Định 305m (Xuân Yên), độ dốc phổ biến từ 150 – 250.
Đây là vùng tiếp giáp với vùng đồng bằng, tất cả 14 xã, phường đều có diện tích đất
đai khá lớn ở dạng địa hình này.
- Dạng địa hình thung lũng và đồng bằng: Phân bố dọc theo vùng bờ biển, chung
quanh đầm Cù Mông, Vịnh Xuân Đài, hạ lưu các sông, suối dọc tuyến quốc lộ 1A,
gồm các đồng bằng hẹp, vùng này có địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung
bình dưới 50m, độ dốc phổ biến dưới 50 như đồng bằng Xuân Lộc, Xuân Bình, Xuân
Phương, Xuân Lâm, Xuân Phú, Xuân Thọ 1..….

 

Trang 17