THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) – CHI NHÁNH BẾN THÀNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO NHẰM
MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP
ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) –
CHI NHÁNH BẾN THÀNH

SVTH : LÊ THỊ THU HIỀN
MSSV : 09135017
LỚP
: DH09TB
KHÓA : 2009-2013
NGÀNH : Quản lý đất đai & bất động sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2013-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
------------------

LÊ THỊ THU HIỀN

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO NHẰM
MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP
ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) –

CHI NHÁNH BẾN THÀNH

Giáo viên hướng dẫn: Ths. Lê Ngọc Lãm
Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:


LỜI CÁM ƠN
Con xin chân thành cám ơn gia đình – những người luôn
yêu thương, nâng đỡ, hậu thuẫn và tạo mọi điều kiện cho con
trong suốt quá trình học tập để con có được ngày hơm nay.
Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại
học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Đất đai
và Bất động sản, cùng tồn thể q thầy cơ đã dạy dỗ, dìu dắt,
truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu để em làm
hành trang bước vào cuộc sống.
Em xin chân thành cám ơn thầy Lê Ngọc Lãm đã nhiệt
tình quan tâm, giúp đỡ, chỉ dẫn cho em trong suốt q trình
thực tập và hồn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Xin gửi lời cám ơn đến Ban Giám đốc Ngân hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Bến Thành, cùng
toàn thể các anh chị tại chi nhánh đã tận tình giúp đỡ em trong
quá trình thực hiện đề tài.
Đồng thời tôi cám ơn các bạn cùng lớp Quản lý Thị
trường Bất động sản khóa 35 đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi
trong suốt quá trình học tập cũng như sinh hoạt tại trường.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2013
LÊ THỊ THU HIỀN

TÓM TẮT
--Sinh viên thực hiện: Lê Thị Thu Hiền, Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản,
Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện:Thẩm định giá bất động sản đảm bảo nhằm mục đích thế chấp
tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) – chi nhánh Bến
Thành.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Lê Ngọc Lãm, Bộ mơn Cơng nghệ địa chính, Khoa Quản
lý đất đai và Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển khá
nhanh trong 10 năm qua. Giá đất, giá nhà tăng giảm liên tục trở thành mối quan tâm hàng
đầu khơng chỉ đối với Nhà nước mà cịn với những nhà đầu tư vào thị trường. Việc xác
định đúng giá trị của BĐS là một việc làm rất quan trọng và khó khăn. Giá đất được hình
thành và phụ thuộc các yếu tố như: chính sách của Nhà nước, cung – cầu BĐS, yếu tố xã
hội – tâm lý… chính vì giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như vậy nên việc định giá
sao cho phù hợp với thực tế thị trường là việc làm cần thiết, phục vụ cho các mục đích
chuyển nhượng, thế chấp… Tuy thẩm định giá BĐS có nhiều mục đích khác nhau nhưng
xét về thực trạng hiện nay thì thẩm định cho mục đích vay vốn thế chấp BĐS có ảnh
hưởng nhiều đến sự phát triển của nền kinh tế.
Trong lĩnh vực cho vay thế chấp bằng bất động sản đảm bảo thì cơng tác định giá tài
sản, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp là những công tác cơ bản nhưng quan trọng
nhất. Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng nhu
cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi khách hàng không thể trả
nợ và buộc ngân hàng phải phát mãi bất động sản. Đề tài đã áp dụng hai phương pháp
định giá là so sánh trực tiếp và chi phí để xác định giá trị thị trường của bất động sản đăng
kí thế chấp tại ngân hàng BIDV – chi nhánh Bến Thành. Trên cơ sở đó sử dụng hệ số giá
trị tài sản đảm bảo để đưa ra mức giá tối đa mà khách hàng có thể được vay. Việc định giá
tài sản thế chấp chính xác là con đường ngắn nhất để tiếp cận giá trị thực tế của bất động
sản, giảm thiểu nhiều thiệt hại kinh tế cũng như tạo tiền đề, đi tới thành công trong mọi
thương lượng hợp tác đầu tư.

Nội dung nghiên cứu là ứng dụng các lý thuyết định giá để xác định giá trị của bất
động sản đảm bảo cho mục đích thế chấp theo quy trình và phương pháp cụ thể của ngân
hàng, từ đó rút ra kết luận.
Đề tài được thực hiện trong thời gian 4 tháng và đạt được một số kết quả như sau:
x Tìm hiểu quy trình định giá tại Ngân hàng BIDV – chi nhánh Bến Thành.
x Tìm hiểu cách thức khảo sát thực tế để đánh giá chất lượng bất động sản.
x Áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để định giá bất động
sản thế chấp.
x Nhận biết sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của bất động sản và giá trị
thực tế mà ngân hàng đồng ý nhận thế chấp.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................................. 2
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu........................................................................... 2
I.1.1 Bất động sản ......................................................................................................... 2
I.1.2 Thị trường bất động sản ....................................................................................... 3
I.1.3 Các vấn đề liên quan đến định giá ....................................................................... 5
I.1.4 Các vấn đề liên quan đến thế chấp BĐS ............................................................ 20
I.1.5 Cơ sở pháp lý ..................................................................................................... 20
I.2 Khái quát quá trình hình thành và phát triển ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển
Việt Nam(BIDV) ............................................................................................................ 21
I.2.1 Giới thiệu ngân hàng BIDV ............................................................................... 21
I.2.2 Giới thiệu BIDV chi nhánh Bến Thành và phòng quan hệ khách hàng............. 23
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 25
I.3.1 Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 25
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 25
I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài................................................................................... 25
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................. 26

II.1 Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng .......................................................... 26
II.1.1 Tình hình hoạt động kinh doanh ....................................................................... 26
II.1.2 Hoạt động tín dụng có tài sản đảm bảo............................................................. 27
II.2 Các quy định của Ngân hàng liên quan đến thế chấp BĐS ..................................... 28
II.2.1 Điều kiện của tài sản đảm bảo .......................................................................... 28
II.2.2 Quy trình xét duyệt, thẩm định hồ sơ thế chấp tài sản ..................................... 30
II.2.3 Quy định về giao nhận và xử lý tài sản đảm bảo .............................................. 31
II.2.4 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá trị BĐS............................... 32
II.2.5 Nguyên tắc, yêu cầu định giá tài sản đảm bảo .................................................. 32
II.3 Áp dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản đảm bảo .......................... 33
II.3.1 Thông tin cơ bản về BĐS cần định giá ............................................................. 33
II.3.2 Mô tả đặc điểm tài sản ...................................................................................... 33
II.3.3 Thông tin về thị trường khu vực bất động sản thẩm định................................. 38
II.3.4 Lựa chọn và điều chỉnh các bất động sản so sánh ............................................ 39


II.3.5 Xác định hao mịn và ước tính giá trị tài sản trên đất ....................................... 49
II.3.6 Xác định giá trị quyền sử dụng đất ................................................................... 50
II.3.7 Ước tính giá trị tài sản định giá ........................................................................ 51
II.4 Nhận xét hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo cho mục đích thế chấp tại ngân
hàng BIDV ...................................................................................................................... 52
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................... 53


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
--BĐS
BIDV
TPHCM
UBND
BĐS TĐ

BĐS SS
TLCLCL

: Bất động sản
: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
: Thành phố Hồ Chí Minh
: Ủy ban nhân dân
: Bất động sản thẩm định
: Bất động sản so sánh
: Tỷ lệ chất lượng còn lại

DANH SÁCH CÁC BẢNG
--Bảng 1: Hoạt động tín dụng của BIDV chi nhánh Bến Thành quý I/2012 và quý I/2013 . 26
Bảng 2: Dư nợ tín dụng đến hết quý I/2013 ....................................................................... 27
Bảng 3 : Số lượng hồ sơ vay vốn có tài sản đảm bảo năm 2012 ........................................ 27
Bảng 4: Tóm tắt các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và tính khả mại của BĐS .................... 37
Bảng 5: Tỷ lệ chất lượng còn lại của các BĐS so sánh ...................................................... 42
Bảng 6: Giá trị cịn lại của cơng trình trên các BĐS SS ..................................................... 43
Bảng 7: Tóm tắt thơng tin BĐS so sánh ............................................................................. 43
Bảng 8: Điều chỉnh yếu tố quy mô ..................................................................................... 45
Bảng 9: Điều chỉnh yếu tố hình dáng ................................................................................. 46
Bảng 10: Điều chỉnh yếu tố hướng nhà .............................................................................. 47
Bảng 11: Bảng điều chỉnh theo các yếu tố so sánh ............................................................ 48
Bảng 12: Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của cơng trình trên BĐS thẩm định ............... 49
Bảng 13: Xác định giá trị còn lại của tài sản trên đất ......................................................... 50
Bảng 14: Giá trị BĐS thẩm định ........................................................................................ 51

DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH
Hình 1: Cơ cấu tổ chức Ngân hàng BIDV – chi nhánh Bến Thành ................................... 23
Hình 2: Cơ cấu các hình thức đảm bảo tín dụng ................................................................ 28

Hình 3: Tồn cảnh BĐS thẩm định giá .............................................................................. 33
Hình 4 : Đường trước mặt BĐS thẩm định ........................................................................ 34
Hình 5: Vị trí BĐS thẩm định và so sánh ........................................................................... 41


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong giai đoạn nền kinh tế khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp lớn nhỏ cũng
như các hộ gia đình cá nhân rất vất vả trong việc xoay sở vốn kinh doanh. Đối với họ vốn
sẵn có nhất chính là tín dụng ngân hàng. Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt
động sinh lời chủ yếu, ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đến sự tồn tại và phát triển của toàn
hệ thống ngân hàng. Các hoạt động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các
ngành, các lĩnh vực kinh tế thông qua việc cho vay vốn. Với ngân hàng, đây là hoạt động
mang nhiều lợi nhuận nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rất nhiều biện pháp bảo đảm tín
dụng đã được đưa ra trong đó có một hình thức bảo đảm thực sự có hiệu quả, nó mang lại
giá trị hiện thực chứ không phải qua những yếu tố trừu tượng, đó là hình thức bảo đảm
bằng tài sản. Trong các loại tài sản này thì BĐS được ưu tiên hơn cả bởi những ưu điểm
khó có loại tài sản nào so sánh được như ít hao mịn, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và
sử dụng được pháp luật quy định rõ ràng.
Tại các ngân hàng, nhu cầu thế chấp vay vốn là một nhu cầu có thật và diễn ra sơi
động. Tuy nhiên, trong q trình thế chấp tài sản tại các ngân hàng đang xảy ra nhiều
tranh cãi cùng với sự phát triển và tính phức tạp của thị trường BĐS, có rất nhiều yếu tố
làm cho hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại nước ta đạt hiệu quả chưa cao như: pháp lý
chưa đầy đủ, sự chênh lệch giữa khung giá đất Nhà nước ban hành với giá thị trường quá
cao… Do đó việc xác định giá trị tài sản sao cho phù hợp với thực tế là vấn đề hết sức cần
thiết để giải quyết những vướng mắc này, có như thế người đi vay mới thỏa mãn khi được
vay đúng mức và ngân hàng cũng có cơ sở đảm bảo nợ vay hợp lý. Vì vậy, hiện nay cơng

tác thẩm định giá tài sản để phục vụ cho mục đích vay vốn là một việc cần thiết khơng chỉ
đối với ngân hàng mà cịn cần thiết cho người đi vay.
Chính vì sự thiết yếu như vậy của công tác thẩm định giá nên em đã chọn đề tài:
Thẩm định giá bất động sản đảm bảo nhằm mục đích thế chấp tại Ngân hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) – chi nhánh Bến Thành.
™ Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu những lý luận chung về BĐS và thẩm định giá BĐS. Tìm hiểu thực tế
thị trường BĐS nghiên cứu để phục vụ cho công tác thẩm định giá. Áp dụng vào thực tế
các kiến thức đã học để xác định giá trị của BĐS thẩm định.
™ Đối tượng nghiên cứu
Hoạt động, quy trình định giá BĐS đảm bảo cho mục đích thế chấp vay vốn tại
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Bến Thành. BĐS đăng kí thế
chấp tại ngân hàng.
™ Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu quy trình cũng như các quy định của ngân hàng về vay vốn thế
chấp BĐS. Đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. Áp
dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS thế chấp, vừa
đảm bảo lợi ích khách hàng, vừa hạn chế rủi ro cho ngân hàng.

Trang 1


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Bất động sản
1. Khái niệm

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy vào nhu cầu quản lý và sử dụng mà người ta có
nhiều tiêu thức phân loại tài sản. Trong đó, chủ yếu nhất là việc phân chia thành bất động
sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã
cổ đại và được ghi rõ trong bộ luật La Mã.
Ngày nay, ở mỗi quốc gia khác nhau sẽ có những khái niệm về bất động sản khác
nhau. Cụ thể theo Bộ Luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại khoản 1
điều 174 quy định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
x Đất đai;
x Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng;
x Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
x Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Một cách hiểu phổ biến khác: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di
dời được, tồn tại ổn định và lâu dài. Như vậy, một tài sản được xem là BĐS khi thỏa mãn
các điều kiện sau:
x Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
x Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng.
x Có thể đo lường được bằng các giá trị xác định.
x Không thể di dời được hay di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái
của nó khơng thể thay đổi.
x Tồn tại lâu dài.
2. Các đặc điểm của BĐS
™ Cố định về vị trí
Đặc điểm này là do BĐS ln gắn liền với đất đai mà đất đai lại là những tài sản có
vị trí cố định và có giới hạn về diện tích, khơng gian. Vì thế giá trị và lợi ích của BĐS gắn
liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau.
™ BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền
Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Các cơng
trình xây dựng, cơng trình kiến trúc và vật kiến trúc có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm

năm. Nói đến tính lâu bền của BĐS thường đề cập đến hai chỉ tiêu là tuổi thọ vật lý và
tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm này để khi đầu tư xây dựng có thể dự tính tuổi thọ
kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
™ Tính khan hiếm
Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm, do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất.
Trang 2


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

™ Tính dị biệt
Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt do sự khác nhau về vị trí lơ đất, khác nhau về kết
cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
™ Mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh
mẽ bởi các yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội thậm chí bao gồm cả yếu tố tín
ngưỡng, tơn giáo, tâm linh. Ở BĐS thể hiện rõ nét trong quan niệm của mọi người về
phong thủy, nở hậu, thắt hậu. Đặc điểm này có thế giúp người định giá cũng như các nhà
đầu tư xác định được các yếu tố giá trị của BĐS.
™ Là tài sản có giá trị cao
Do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, và có
thể tạo vốn mới. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn
dài hạn. Đặc điểm này đòi hỏi hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của
ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
™ Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà nước
Đất đai là tài nguyên quan trọng của quốc gia gắn liền với đời sống sinh hoạt của
nhân dân. Mọi sự biến động đất đai đều ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị nên Nhà
nước phải có chính sách, biện pháp can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng,

chuyển nhượng, chuyển đổi… quyền sở hữu BĐS.
™ Giá trị, công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều
vào năng lực quản lý
Vì BĐS có giá trị lớn bao gồm nhiều chủng loại nên viêc quản lý chúng khá phức
tạp, do đó địi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao
hơn so với các hàng hóa thơng thường.
I.1.2 Thị trường bất động sản
1. Khái niệm
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một
điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được
thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau,
song mọi BĐS đều gắn liền không tách rời với yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của
hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm và chi phối toàn bộ
hoạt động của thị trường BĐS.
2. Đặc điểm của thị trường BĐS
™ Là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS
Đặc điểm này là do tính chất của đất đai quyết định và người sử dụng đất khơng sử
dụng nó như các loại hàng hóa thơng thường khác.
™ Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Trang 3


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

Đối với hàng hóa thơng thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng
hóa giao dịch, cịn với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS
giao dịch. Đó là do vị trí cố định, khơng thể di dời được.

™ Thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc
Thị trường BĐS mang tính khơng tập trung. Sản phẩm hàng hóa BĐS có thể “dư
thừa” ở vùng này nhưng lại khơng thể đem bán cho vùng khác. Do có sự phát triển không
đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế văn hóa – xã hội khác nhau dẫn đến quy mơ và trình độ phát triển của thị trường BĐS
khác nhau. Khi định giá cần chú ý đến tập quán trong mua bán BĐS ở địa phương, đặc
điểm cụ thể của từng BĐS như: địa điểm, hình dáng, quy mơ, tình trạng pháp lý, mơi
trường xung quanh…
™ Là thị trường khơng hồn hảo
Do tính khan hiếm của đất nên thị trường BĐS mang tính độc quyền và các thơng tin
về quy hoạch, quản lý kinh tế - xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để.
Điều này làm cho thị trường BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh
khơng hồn hảo
™ Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động cầu và giá BĐS
Đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng lên, cung không thể phản ứng tăng nhanh như
các loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một BĐS cần phải có thời gian dài. Sự phản ứng của
cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo chiều hướng tăng lên, hình
thành những cơn sốt về giá BĐS.
™ Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của Nhà nước đối với chúng
bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS và giao
dịch BĐS trên thị trường đều được Nhà nước quản lý và chính sự tham gia của Nhà nước
vào thị trường BĐS sẽ làm cho thị trường này bình ổn hơn.
™ Là thị trường khó thâm nhập
Vì hàng hóa BĐS khơng được bày bán trên thị trường, lượng thơng tin về BĐS bị
hạn chế, BĐS thường có giá trị lớn, mất nhiều thời gian để thực hiện thủ tục giao dịch,...
™ Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
Muốn tham gia vào thị trường BĐS, cần phải có một lượng vốn lớn do giá trị của
BĐS là rất lớn. Lượng vốn này thông thường được huy động từ thị trường vốn. Tuy
nhiên, tính thanh khoản của BĐS khơng thể nhanh như các hàng hóa khác, do đó một khi
thị trường vốn thay đổi sẽ kéo theo cả một hệ lụy đối với thị trường BĐS.

™ Là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường khơng đơn giản và cần có
thời gian.
Nếu như tham gia vào thị trường BĐS là một việc khó khăn và cần nhiều điều kiện
thì rút lui khỏi thị trường này cũng là một việc không hề đơn giản bởi khả năng thanh
khoản của hàng hóa BĐS là rất thấp. Bên cạnh đó, tìm được thời điểm để đưa BĐS ra thị
Trang 4


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

trường sao cho hợp lý và đạt lợi nhuận cao nhất cũng là vấn đề khiến khơng ít nhà đầu tư
phải suy nghĩ.
3. Phân loại thị trường BĐS
™ Dựa vào hàng hóa BĐS trên thị trường: Gồm có thị trường đất đai, thị trường nhà ở,
thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng cơng sở, thị
trường BĐS cơng nghiệp…
™ Dựa vào tính chất quan hệ trao đổi: gồm có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị
trường thuê và cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm; thị trường dịch vụ BĐS.
™ Dựa vào trình tự tham gia thị trường: gồm thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng
đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai; thị trường xây dựng
các cơng trình BĐS để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường bán hoặc cho
thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp).
™ Phân loại theo mức độ kiểm sốt của Nhà nước: gồm thị trường chính thức (có kiểm
sốt) và thị trường phi chính thức (khơng được kiểm soát).
I.1.3 Các vấn đề liên quan đến định giá
1. Khái niệm thẩm định giá
Một số khái niệm của các chuyên gia, các nhà định giá trên thế giới thường sử dụng
khi nghiên cứu về định giá tài sản:

x Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portmouth, Vương quốc Anh:
Thẩm định giá là ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
x Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – trường Xây dựng và Bất động sản, Đại học
quốc gia Singapore: Thẩm định giá là một môn khoa học hay nghệ thuật về sự
ước tính giá trị cho mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có
cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các
yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam: thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
2. Mục đích của thẩm định giá
Thẩm định giá BĐS là định giá cho một mục đích nhất định, tùy mục đích khác
nhau sẽ có những phương pháp định giá khác nhau. Thông thường định giá BĐS nhằm
đáp ứng cho các mục đích sau:
™ Chuyển giao quyền sử dụng, quyền sở hữu
- Giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
- Giúp người mua xác định giá mua.
- Đối với việc chuyển giao quyền sở hữu hay sử dụng, các bên cần biết giá trị của
BĐS để tiến hành việc trao đổi.
™ Tài chính và tín dụng
- Định giá để biết được giá trị BĐS thế chấp bảo đảm cho một khoản tín dụng.
Trang 5


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

- Để bảo hiểm tài sản.

™ Định giá giá trị doanh nghiệp
- Để xác định giá trị công tác tài chính hàng năm của cơng ty, xác định vốn ban đầu
khi mới thành lập cơng ty.
- Tính tốn giá trị hợp nhất và thanh lý cơng ty.
- Tính tốn trong góp vốn, liên doanh, cổ phần hóa…
™ Phát triển tài sản và đầu tư
- Để so sánh với tài sản đầu tư khác.
- Để xem xét khả năng đầu tư vào BĐS.
™ Các mục đích thẩm định khác theo pháp luật
- Xác định giá trị để bồi thường.
- Phục vụ xét xử và thi hành án.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá
™ Các yếu tố tự nhiên
- Vị trí BĐS: gần trường học, chợ, địa điểm làm việc….
- Kích thước: diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của
đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị cao hơn.
- Hình dáng: thửa đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị sẽ kém hơn thửa
đất có hình dáng vng vức hay nở hậu.
- Đặc điểm trên và dưới mặt đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất
vật lý…), tình trạng mơi trường. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị
BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng.
™ Thời điểm định giá: Thời điểm định giá sẽ quyết định mức giá của BĐS, từng thời
điểm khác nhau sẽ có những mức giá khác nhau phụ thuộc vào nhiều yếu tố của thị
trường như cung – cầu, sự độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh…
™ Yếu tố kinh tế : Nếu BĐS có khả năng tạo thu nhập cao, tính hữu dụng cao thì giá
chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại, hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì giá trị BĐS càng gia tăng. Cầu BĐS trên thị trường càng cao thì giá
càng cao và ngược lại.
™ Yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập qn…
™ Tình trạng pháp lý: BĐS có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn

BĐS khơng đầy đủ giấy tờ. Các BĐS phụ thuộc vào các quy định về xây dựng và kiến
trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và cơng trình xây
dựng khác gắn với BĐS.
™ Yếu tố quản lý của Nhà nước: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước(chính sách khuyến khích đầu tư, quy hoạch, chính sách thuế…)
4. Nguyên tắc định giá
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự
khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị,
thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên
quan. Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình
Trang 6


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

thành giá trị của tài sản cụ thể. Do đó, những nguyên tắc cơ bản sau là những hướng dẫn
cần thiết khi tiến hành định giá.
™ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong
những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về
pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Khái niệm sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất là một phần cơ bản khơng thể thiếu
được của sự ước tính giá trị thị trường.
Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình huống sử dụng
cao nhất và hiệu quả nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại, đặc biệt đối với
tài sản là bất động sản. Việc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất quyết định giá trị thị
trường của tài sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất phản ánh ở bốn mặt sau:

- Về mặt vật chất: một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất khi
mà nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hay một
người cụ thể).
- Về mặt pháp luật: một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất
khi mà việc sử dụng BĐS là hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng: BĐS phải cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian: BĐS phải có thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
™ Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên
thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá
trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
™ Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của BĐS được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt
các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong định giá BĐS, thẩm định viên phải nắm
được mối quan hệ giữa các yếu tố ở trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi
nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
™ Nguyên tắc thay thế
Theo quy luật vận động thị trường, trong cùng một thị trường hàng hóa khi hàng hóa
hoặc hiệu quả cung cấp dịch vụ giống nhau hay tương tự như nhau thì hàng hóa có giá
thấp nhất sẽ thu hút nhu cầu cao nhất và quy luật này cũng khơng ngoại lệ đối với hàng
hóa BĐS.
Ngun tắc này giả định rằng một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn
để mua một BĐS mà họ có thể mua ở một địa điểm tương tự và xây dựng một tịa nhà có
cùng tiện ích, có cân nhắc việc điều chỉnh mức sụt giảm giá trị theo điều kiện hoặc tuổi
thọ của cơng trình.
Trang 7

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

™ Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh
lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay chưa.
Nguyên tắc cân bằng có nghĩa là giá trị tài sản được tạo ra và tồn tại khi các yếu tố
tương phản, trái ngược hay tương tác lẫn nhau ở trạng thái cân bằng. Nguyên tắc này áp
dụng vào mối quan hệ giữa các thành phần khác nhau của tài sản cũng như mối quan hệ
giữa chi phí sản xuất và năng suất tài sản.
™ Nguyên tắc hiệu quả tăng dần hoặc giảm dần
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,
sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
™ Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn,
lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối
được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân
phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
™ Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài sản
có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của bộ phận đó
làm giảm đi bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp
vào tồn bộ giá trị là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư
bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả
nhất.

™ Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa
hoặc mức hữu dụng cao nhất. Khi định giá cần phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp
với mơi trường hay khơng.
™ Ngun tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại cạnh tranh quá mức có thể
làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận. Mối quan hệ cạnh tranh
cũng được quan sát giữa các BĐS với nhau, do đó giá trị của BĐS được hình thành là kết
quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
™ Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai.
Trang 8


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

Giá trị của BĐS cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người
tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước.
Việc ước tính giá trị của BĐS ln dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến
nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
5. Cơ sở giá trị cho định giá bất động sản
a. Giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá
Giá trị thị trường của một BĐS là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương
mại bình thường.
Khái niệm giá trị thị trường được gắn với những nhận thức và động thái của các bên

tham gia thị trường. Nó thừa nhận các yếu tố khác nhau có thể ảnh hưởng đến những giao
dịch trên thị trường và phân biệt những yếu tố này với những bản chất khác hay phi thị
trường ảnh hưởng đến giá trị.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và pháp lý của BĐS; giá chuyển nhượng
thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất
cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu
liên quan đến tài sản thị trường.
- Kết quả khảo sát thực tế.
b. Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho định giá
Hoạt động định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những
loại tài sản riêng biệt, mục đích định giá riêng biệt địi hỏi phải dựa trên giá trị phi thị
trường.
Giá trị phi thị trường của BĐS là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ
khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không
phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư,
giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị tài sản chuyên dùng…
Một số giá trị phi thị trường ảnh hưởng đến định giá BĐS:
™ Giá trị trong sử dụng
Giá trị trong sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được một người cụ thể sử
dụng, dùng cho một mục đích nhất định, do đó tài sản không liên quan tới thị trường. Loại
giá trị thể hiện ở một tài sản nhất định góp vào một doanh nghiệp với tư cách là một bộ
phận của tài sản doanh nghiệp, khơng tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản
đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại khi nó được mang ra bán.
Giá trị đang sử dụng là giá trị hiện tại của dịng tiền mặt ước tính có thể mang lại
trong tương lai kể từ khi sử dụng một tài sản đến khi thanh lý – khi tài sản kết thúc chu kỳ
sống hữu ích.
Trang 9

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

™ Tài sản có giá trị thị trường hạn chế
Tài sản có giá trị thị trường hạn chế là những tài sản do tính đơn chiếc, do những
điều kiện của thị trường hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho chúng có ít khách
hàng tìm mua chúng tại một thời điểm nào đó. Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của
những tài sản này không phải là khơng có khả năng bán được chúng trên thị trường cơng
khai mà để bán được chúng địi hỏi một q trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều thời gian
và công sức hơn so với những tài sản khác.
™ Tài sản chuyên dùng
Tài sản chuyên dùng là những tài sản do tính chất đặc biệt của chúng chỉ có giá trị
sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hay một đối tượng sử dụng nào đó, do đó khơng dễ
dàng bán được chúng trên thị trường trừ khi chúng được bán cùng với tồn bộ tài sản của
doanh nghiệp. Có thể sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá đối với loại hình tài sản
này.
™ Giá trị cịn lại
Giá trị còn lại là giá trị của tài sản bao gồm cả đất đai, khi những tài sản đó khơng
cịn được tiếp tục sửa chữa hay sử dụng nữa. Giá trị này có thể coi như giá trị rịng của chi
phí gỡ bỏ và những bộ phận còn lại của tài sản.
™ Giá trị tài sản bắt buộc phải bán
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ bán tài sản
trong phạm vi thời gian quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch mua
bán theo giá trị thị trường.
™ Giá trị đặc biệt
Giá trị đặc biệt là khái niệm có liên quan đến những yếu tố đặc biệt có thể làm tăng
giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường. Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh khi một tài
sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế mà sự liên kết đó

chỉ thu hút mối quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng mà không
thu hút sự quan tâm của nhiều người. Các yếu tố của giá trị đặc biệt có thể nảy sinh khi
xem xét các yếu tố của giá trị tài sản đang quan tâm hoặc giá trị đầu tư.
6. Các phương pháp định giá
Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định. Việc lựa
chọn một phương pháp thích hợp để định giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản:
x Thuộc tính của BĐS.
x Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường.
x Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá.
Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là chính xác nhất
mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác được sử dụng mang
tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp.

Trang 10


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp hay còn gọi là phương pháp thị trường, là một trong
những phương pháp định giá đất quan trọng nhất và cũng là một trong những phương
pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Phương pháp so sánh trực tiếp
là phương pháp xác định giá BĐS dựa trên cơ sở phân tích mức giá của BĐS tương tự với
thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời
điểm định giá hoặc gần thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của BĐS cần định
giá.
™ Cơ sở lý luận
Dựa trên lý thuyết giá trị thị trường: giá trị thị trường của một BĐS định giá có mối

liên quan mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự (là những BĐS được chọn so sánh
với BĐS định giá, có những đặc điểm tương đồng hoặc giống với BĐS định giá) có thể so
sánh được đã bán trên thị trường.
Phương pháp này đòi hỏi phải tìm kiếm các BĐS đã và đang được giao dịch trên thị
trường hiện hành và tương đối giống so với BĐS định giá. Tiến hành so sánh phân tích
các đặc điểm cấu thành giá bán/cho thuê của các BĐS tương tự và làm những điều chỉnh
thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng. Từ đó ước tính giá trị của
BĐS định giá.
™ Đặc điểm và phạm vi áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp có tính hiện thực, kỹ thuật đơn giản,
phân tích đánh giá kết quả của thị trường về giá trị của BĐS nên có cơ sở khá chắc chắn,
tính thuyết phục cao, được tịa án chấp nhận.
Khơng có cơng thức và mơ hình chung nhất mà nó dựa vào các giao dịch trên thị
trường để cung cấp các thông tin liên quan đến giá trị.
Phương pháp so sánh phát sinh từ thực tiễn, kinh nghiệm tích lũy, các cơ sở lý luận
chưa đầy đủ nên thuyết minh của phương pháp có phần thiếu chặt chẽ.
Phương pháp so sánh được thực hiện trên cơ sở thị trường BĐS phát triển lành
mạnh, ổn định, thông tin thị trường phong phú, đầy đủ, công khai rõ ràng.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được ưu tiên hơn so với các phương
pháp định giá khác.
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng định giá cho các BĐS mà giao dịch của
chúng trên thị trường là tương đối phổ biến như căn hộ, nhà tập thể, văn phòng, nhà riêng
lẻ…
™ Điều kiện áp dụng
Số lượng mẫu giao dịch phải đủ phân tích, so sánh khi xác định giá đất. Nếu số
lượng mẫu giao dịch q ít sẽ dẫn tới tình trạng khơng khách quan.
Thơng tin BĐS so sánh phải có tính tương quan và có khả năng thay thế với BĐS
chờ định giá.

Trang 11

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

Độ tin cậy của tài liệu thu thập phải đảm bảo cho việc nâng cao độ chính xác của
phương pháp so sánh khi xác định giá đất hay BĐS. Phải đảm bảo độ tin cậy về nguồn
gốc của tài liệu và phải tiến hành điều chỉnh các BĐS so sánh từ đó mới đảm bảo được độ
tin cậy và tính phù hợp của tài liệu.
Cần lựa chọn các BĐS so sánh có tính pháp lý tương tự với BĐS định giá để làm
căn cứ phân tích, so sánh.
™ Trình tự tiến hành
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Trước tiên ta cần phải xác định đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật cũng như hình
dạng, diện tích, địa điểm tọa lạc của BĐS cần định giá.
- Mục đích định giá cũng rất quan trọng vì với mỗi mục đích khác nhau sẽ cho các
kết quả khác nhau. Nên khi nhận định giá BĐS nào thì cần phải xác định mục đích
định giá của BĐS đó.
- Thu thập thơng tin chung về khu vực có BĐS cần định giá như điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội, pháp luật…
Bước 2: Xác định các giao dịch BĐS tương tự
- Thu thập thông tin về địa điểm của các BĐS so sánh được với BĐS định giá.
- Lựa chọn từ 3 đến 5 BĐS tương đồng với BĐS định giá về loại đất, diện tích, kết
cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý…
- Những thông tin về BĐS tương tự phải có thời điểm giao dịch gần với thời điểm
định giá để so sánh, xác định giá một cách chính xác.
- Những thông tin cần phải thu thập là:
x Đặc điểm, địa điểm hiện tại của các BĐS tương tự (vị trí, diện tích, hình dáng,
các đặc trưng của thửa đất và tài sản gắn liền với đất.

x Môi trường: bao gồm môi trường tự nhiên là cảnh quan,mức độ ô nhiễm không
khí, nguồn nước… và môi trường kinh tế - xã hội là những điều kiện cơ bản
như kết cấu hạ tầng về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa,
giáo dục, trật tự an ninh xã hội…
x Các đặc điểm pháp lý như quy hoạch, các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng
đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất, các hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu
có)…
x Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá sử dụng BĐS thành công.
x Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho th.
Bước 3: So sánh, phân tích thơng tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát thu thập được, tiến hành phân tích, so sánh để
lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các BĐS so sánh với BĐS định giá.
Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác nhau về giá để tính tốn, xác định giá
cho BĐS cần thẩm định.
Bước 4: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các BĐS so sánh với BĐS
định giá.
Trang 12


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

Giá trị ước tính của BĐS định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác
biệt với giá từng BĐS so sánh như sau:
Giá trị ước tính
Giá của BĐS so
của BĐS cần =
+
sánh

định giá

Mức điều chỉnh giá hình thành từ
những yếu tố khác biệt của các
BĐS so sánh với BĐS định giá

Trong đó, mức điều chỉnh giá giữa từng BĐS so sánh với BĐS định giá là lượng điều
chỉnh sự khác biệt về giá do những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm
của loại đất, mức độ ô nhiễm… Sự khác biệt này có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ
lệ phần trăm của giá chuyển nhượng, được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên
gia và cơ quan định giá.
Bước 5:
Xác định giá của BĐS thẩm định bằng cách lấy trung bình các mức giá của các BĐS
so sánh đã được tính tốn điều chỉnh khác biệt ở bước trên.
Khấu trừ tài sản trên đất.
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng bao gồm cả giá trị các tài sản trên đất thì khi
tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của tài sản trên đất theo công thức sau:
Giá quyền sử dụng
Tổng giá trị khu đất (bao
tại thời điểm định = gồm cả các tài sản gắn giá
liền với đất

Giá trị còn lại của tài sản
gắn liền với đất tại thời
điểm định giá

Trong đó:
Giá trị cịn lại
Tỷ lệ chất lượng cịn
=

x
của nhà ở
lại của nhà ở

Giá nhà ở xây
x
dựng mới

Diện tích sử
dụng

™ Ưu – nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
Ưu điểm:
- Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt đối với những người có kiến thức
và kinh nghiệm về thị trường.
- Kết quả của phương pháp này phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên
dễ được mọi người chấp nhận.
Nhược điểm:
- Không thực hiện được phương pháp so sánh trực tiếp khi khơng tìm được các BĐS
tương tự. Phương pháp so sánh phụ thuộc vào số lượng, chất lượng thông tin các
giao dịch so sánh trên thị trường, nếu khơng có những thơng tin thị trường về giao
dịch tương tự thì phương pháp này sẽ không sử dụng được.
- Chủ yếu dựa vào các giao dịch xảy ra trong quá khứ. Thời gian giao dịch của các
BĐS so sánh là trước thời điểm định giá BĐS do đó giá bán của BĐS so sánh có
thể đã thay đổi tại thời điểm hiện tại.

Trang 13


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

BĐS có tính cá biệt nên việc tìm kiếm những BĐS tương tự bị hạn chế do đó ảnh
hưởng đến kết quả định giá.
b. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị
trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các
cơng trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
™ Cơ sở lý luận
Do đặc tính đa dạng trong kiến trúc, kiểu dáng, phong phú về chủng loại kết cấu của
các cơng trình vật kiến trúc, cũng như một số loại hình có mục đích sử dụng cá biệt dẫn
đến khó khăn trong tìm kiếm các BĐS so sánh phục vụ định giá. Để xác định giá trị cho
những BĐS có tính riêng biệt trên, giả định giá trị của tài sản được đo bằng chi phí làm ra
một tài sản tương tự theo trình độ quản lý kinh doanh xây dựng và giá cả vật liệu xây
dựng hiện tại, có xem xét đến tuổi thọ và niên hạn sử dụng để xác định khấu hao.
Phương pháp này dựa trên lý luận rằng một người mua tiềm năng sẽ không trả giá
cho một BĐS cao hơn chi phí mua đất và xây dựng một cơng trình với tiện ích tương tự.
™ Đặc điểm và phạm vi áp dụng
Phương pháp chi phí cũng được xem là phương pháp hiệu quả trong định giá, có
tính phổ thơng, khá đơn giản và có tính thuyết phục cao.
Phương pháp chỉ thích hợp xác định giá trị cho những BĐS có tính cá biệt trên thị
trường và những BĐS này không trực tiếp tạo ra lợi nhuận như: bệnh viện, trường học,
nhà thờ, thư viện…
™ Điều kiện áp dụng
Chất lượng thơng tin phải cao và có thể so sánh được.
Thị trường cần ổn định.
Người định giá cần có kiến thức về lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật.
Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường.
Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp người ta tin rằng chi phí là

yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS.
™ Trình tự tiến hành
Bước 1: Ước tính giá trị mảnh đất của BĐS định giá, coi mảnh đất đó là đất trống và việc
sử dụng cơng trình hiện tại là cao nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế cơng trình hiện có
trên mảnh đất. Tiến hành xác định tất cả các loại chi phí tạo ra cơng trình: chi phí trực
tiếp, gián tiếp và lợi nhuận của nhà thầu.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của cơng trình xây dựng hiện có trên
mảnh đất, xét trên tất cả các loại nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành ba loại:
giảm giá tự nhiên (hao mòn vật chất), lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.
- Đối với hao mòn vật chất:
-

Trang 14


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

x Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn sử dụng để ước tính hao mịn từ đó tính
giảm giá của cơng trình.
x Căn cứ vào sự hư hỏng hao mịn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng
cịn lại của cơng trình.
- Đối với hao mịn do lỗi thời chức năng: căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời
chức năng của cơng trình.
- Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài:
x Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính
hữu ích của việc sử dụng và sở hữu cơng trình, xem xét mức độ giảm sút
này để tính mức độ giảm giá.

x Trường hợp sử dụng đất khơng tương thích, sự suy thối kinh tế hoặc các
yếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá.
Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS
Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí để có được giá trị hiện tại của cơng trình.
Giá trị cơng trình = Chi phí xây dựng – Tổng giảm giá
Ước tính phần giảm giá của các cơng trình xây dựng phụ và cơng trình tái tạo khác trên
BĐS.
Cộng giá trị mảnh đất với chi phí cơng trình đã giảm giá.
Điều chỉnh giá trị ước tính BĐS định giá.
™ Ưu – nhược điểm của phương pháp chi phí
Ưu điểm:
- Được sử dụng phổ biến và được nhiều người chấp nhận.
- Đơn giản đối với những người am hiểu về lĩnh vực xây dựng, thông tin về chi phí
xây dựng có thể dễ dàng thu thập từ việc phân tích các hợp đồng xây dựng, tham
khảo nhà thầu và khảo sát thực tế.
- Là phương pháp được sử dụng để xác định giá trị cho những BĐS đặc biệt, không
trực tiếp tạo ra lợi nhuận, là những BĐS khó tìm kiếm giao dịch tương tự trên thị
trường, những BĐS ít hoặc khơng có khả năng tạo ra thu nhập mà phương pháp so
sánh và phương pháp thu nhập không thể thực hiện việc định giá chúng.
Nhược điểm:
- Chi phí khơng bằng với giá trị và khơng tạo ra giá trị: giá bán có thể cao hơn hay
thấp hơn chi phí xây dựng.
- Việc ước tính khấu hao có thể mang tính chủ quan và khó thực hiện do có những
sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như khơng có phương pháp
chung nào để ước tính khấu hao.
- Địi hỏi định giá viên cần phải biết về cơng nghệ xây dựng và phải có đủ kinh
nghiệm để có thể áp dụng phương pháp này.

Trang 15

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

c. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị thị trường của một BĐS dựa
trên các thu nhập mà BĐS đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai. Giá
trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về
giá trị thời điểm hiện tại.
™ Cơ sở lý luận
Giá trị thị trường của một BĐS bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập
trong tương lai có thể nhận được từ BĐS đó.
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm
thành tổng số vốn
Q trình chuyển đổi một dịng thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại
được gọi là q trình vốn hóa.
™ Đặc điểm và phạm vi áp dụng
Đây là phương pháp định giá mà khơng được sử dụng độc lập, nó ln được kết hợp
với các phương pháp khác để ước tính giá trị BĐS.
Những BĐS phù hợp với phương pháp này là: căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại,
khu công nghiệp, khách sạn.
Chủ yếu dùng để định giá các BĐS tạo ra thu nhập.
™ Điều kiện áp dụng
Khi sử dụng phương pháp thu nhập thẩm định viên cần am hiểu về BĐS và có các
tài liệu xác thực. Trong thực tế khi định giá một BĐS tạo ra thu nhập hằng năm như BĐS
cho thuê, người ta sử dụng phương pháp thu nhập lợi tức. Khi sử dụng phương pháp này
thẩm định viên cần phải ước lượng và tính tốn tất cả các luồng thu nhập trong tương lai
do đầu tư tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại. Việc tính tốn này phụ
thuộc rất nhiều chất lượng của số liệu đầu vào, đó là giá trị lợi tức do ước lượng thu nhập

tương lai và tỷ lệ lãi suất dùng để chiết khấu.
™ Trình tự tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập rịng hàng năm của BĐS.
Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng cơng trình kiến trúc (nhà cửa) để cho th thì
tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất
động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền
thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại
thời điểm định giá đất.
Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập.
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư
cải tạo, chi phí sản xuất.
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên
đất, tổng chi phí hàng năm khơng bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản
trên đất.
Trang 16


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

Bước 3: Xác định thu nhập thuần hàng năm. Theo cơng thức sau:
Thu nhập
hàng năm

thuần

=

Tổng thu nhập đã

tính ở bước 1

Tổng chi phí đã
tính ở bước 2

Bước 4: Ước tính giá BĐS thẩm định
Giá đất ước tính

=

Thu nhập thuần hàng năm của thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm

Trong đó: lãi suất tiền gửi tiết kiệm được tính theo đồng Việt Nam với kì hạn gửi tiết
kiệm là 12 tháng.
™ Ưu – nhược điểm của phương pháp thu nhập
Ưu điểm:
- Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những
lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Phương pháp này khá đơn giản để thực hiện.
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với
độ tin cậy cao.
Nhược điểm:
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở khoa học cho việc dự báo các khoản thu
nhập trong tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính tốn.
- Địi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về đầu tư tài chính.
d. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị

ước tính của sự phát triển ước tính giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các
chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
™ Cơ sở lý luận
Giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị cịn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự
phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.
Giá trị của sự phát triển là giá trị ước tính, trừ tất cả các chi phí phát sinh, phần dư
thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả.
™ Đặc điểm và phạm vi áp dụng
Phương pháp thặng dư áp dụng các nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất,
nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai để ước tính giá trị bất động sản thẩm định.
Phương pháp này phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức
tạp, các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy
cao.
Trang 17


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Hiền

Phương pháp này sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và các công ty kinh
doanh BĐS, những người mua nhà riêng.
™ Điều kiện áp dụng
Phương pháp thặng dư địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm về phát
triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác
suất với tính tốn hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.
™ Trình tự tiến hành
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất của
dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị

cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về
giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi
phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 4: Xác định giá đất
Giá đất ước tính

=

Doanh thu
Chi phí tạo ra doanh thu

™ Ưu – nhược điểm của phương pháp thặng dư
Ưu điểm
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mơ phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào
BĐS, vì vậy phương pháp thặng dư có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây
dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển
BĐS.
Nhược điểm
- Khó khăn trong việc xác định giá trị sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
- Các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị
trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền, cho rằng tất cả các
khoản tiền ở mọi thời điểm đều có giá trị như nhau, điều này khơng đúng thực tế.
e. Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử
dụng tài sản trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể

Trang 18