THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG TUYẾN KẾT NỐI ĐẠI LỘ ĐÔNG TÂY VỚI ĐƯỜNG CAO TỐC TP. HCM LONG THÀNH DẦU GIÂY TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHÚ HỮU, QUẬN 9, TP HCM
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.43 MB, 80 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG TUYẾN KẾT
NỐI ĐẠI LỘ ĐÔNG - TÂY VỚI ĐƯỜNG CAO TỐC
TP. HCM - LONG THÀNH - DẦU GIÂY TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHÚ HỮU,
QUẬN 9, TP HCM
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Ngọc Bích
Mã số sinh viên
: 09124005
Lớp
: DH09QL
Ngành
: Quản lý đất đai
GVHD
: TS. Nguyễn Văn Tân
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2013
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG TUYẾN KẾT
NỐI ĐẠI LỘ ĐÔNG - TÂY VỚI ĐƯỜNG CAO TỐC
TP. HCM - LONG THÀNH - DẦU GIÂY TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHÚ HỮU,
QUẬN 9, TP HCM
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Ký tên: ............................................................
Tháng 8 năm 2013
Trang i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tốt đề tài: “Thực trạng công tác Bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư Dự án xây dựng tuyến kết nối Đại lộ Đông
– Tây với đường cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây
trên địa bàn P. Phú Hữu, quận 9”, ngoài phấn đấu, nỗ lực của
bản thân mình, tôi còn nhận được sự ủng hộ, giúp đỡ nhiệt tình
từ Gia đình, Nhà trường, Thầy cô và Các anh chị trong cơ quan.
Lời đầu tiên, con xin gửi đến ba mẹ lòng biết ơn chân
thành và sự kính trọng vô bờ bến với những gì mà ba mẹ đã
dành cho con. Cám ơn ba mẹ đã không ngại khó khăn, gian khổ,
hi sinh cả cuộc đời để nuôi dưỡng, dạy dỗ con thành người. Cám
ơn ba mẹ, những người thân yêu đã luôn động viên, khuyến
khích, là động lực để tôi có thể vững bước đến ngày hôm nay.
Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban giám hiệu trường Đại học
Nông lâm thành phố Hồ Chí Minh, tập thể các thầy cô trong
khoa QLĐĐ&BĐS đã nhiệt tình truyền đạt những kiến thức bổ
ích, làm hành trang vững chắc cho công việc của em sau này.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Nguyễn Văn
Tân, đã tận tình chỉ dạy, hướng dẫn, đóng góp ý kiến giúp em
hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp.
Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Bồi thường giải phóng mặt
bằng quận 9, các cô, chú, anh, chị Phòng Nghiệp vụ 2 đã tạo
điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giúp đỡ, góp ý, chỉ dẫn cho em
trong suốt thời gian thực tập tại cơ quan.
Và gửi những tình cảm chân thành đến những người bạn
thân yêu đã cùng tôi gắn kết, chia sẻ và vượt qua những khó
khăn trong suốt chặng đường đại học.
Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Bích
Trang ii
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ngọc Bích, Khoa Quản lí đất đai và Bất động
sản, Trường Đại học Nông lâm TP HCM.
Đề tài: “Thực trạng công tác Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Dự án xây
dựng tuyến kết nối Đại lộ Đông – Tây với đường cao tốc TP HCM – Long Thành
– Dầu Giây trên địa bàn phường Phú Hữu, Quận 9, TP HCM”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản lí đất đai và Bất động
sản, Trường Đại học Nông lâm TP HCM.
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một tiến trình quan trọng trong phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi địa phương nói riêng và của cả nước nói chung, sự thành công
của công tác này góp phần to lớn vào tiến độ thực hiện của mỗi dự án. Nhưng đây lại
là một tiến trình hết sức nhạy cảm, tác động lớn đến cuộc sống của người dân. Dù vậy
các chính sách áp dụng trong công tác này vẫn còn quá nhiều bất cập. Từ đó làm cho
lòng tin của người dân vào Nhà nước càng ngày càng suy giảm. Do vậy cần có những
nghiên cứu, điều tra cẩn thận trước khi ban hành chính sách nhằm đảm bảo quyền và
lợi ích chính đáng của người dân bị thu hồi đất.
Dự án xây dựng tuyến kết nối Đại lộ Đông – Tây với đường cao tốc TP HCM –
Long Thành – Dầu Giây trên địa bàn phường Phú Hữu, Quận 9, TP HCM với tầm
chiến lược quan trọng góp phần cùng đường cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu
Giây trong liên kết các vùng kinh tế, tạo tiền đề cho phát triển kinh tế - xã hội của cả
nước.
Xuất phát từ thực tiễn tại địa phương, đề tài nghiên cứu các chính sách, phương
án BT, HT và TĐC của dự án, đồng thời tìm hiểu thực trạng diễn ra của công tác này.
Từ đó phần nào nắm bắt những vướng mắc thực tế và có những giải pháp thiết thực
nhằm đẩy nhanh tiến độ của dự. án.
Đề tài được nghiên cứu dựa trên các phương pháp:
Phương pháp nghiên cứu lý thuyết;
Phương pháp tổng hợp tài liệu;
Phương pháp thống kê;
Phương pháp khảo sát thực địa;
Phương pháp phân tích;
Phương pháp chuyên gia.
Tính đến 10/6/2013, công tác kiểm kê đã hoàn thành cho 207 hộ bị ảnh hưởng
trên địa bàn phường, công tác áp giá vẫn đang trong giai đoạn khẩn trương hoàn thành,
Đã thực hiện chi trả tiền BT, HT và TĐC của Dự án xây dựng tuyến kết nối Đại lộ
Đông – Tây với đường cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây trên địa bàn
phường Phú Hữu, Quận 9, TP HCM cho 52 hộ với số tiền 123, 96 tỷ đồng. Bên cạnh
đó, đến thời điểm này, hội đồng xét tái định cư đã kết luận có 07 hộ đủ điều kiện tái
định cư trong dự án trên địa bàn phường Phú Hữu.
Trang iii
MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................................ 1
PHẦN I: TỒNG QUAN ............................................................................................... 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ....................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................... 3
I.1.2. Cơ sở pháp lí ....................................................................................................... 5
I.1.3. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 6
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu................................................................................. 14
I.2.1. Khái quát về Quận 9.......................................................................................... 14
I.2.2. Khái quát về phường Phú Hữu.......................................................................... 15
I.3. Tình hình thực hiện công tác Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn Quận 9,
TP HCM năm 2012....................................................................................................... 20
I.3.1. Quy trình thực hiện công tác Bồi thường - Giải phóng mặt bằng trên địa bàn
Quận 9........................................................................................................................... 20
I.3.2. Kết quả công tác Bồi thường - Giải phóng mặt bằng của Ban Bồi thường - Giải
phóng mặt bằng Quận 9 năm 2012 ............................................................................... 21
I.4. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................................... 21
I.4.1. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 21
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu................................................................................... 22
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................................... 23
II.1. Tổng quan về dự án đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây ............. 23
II.2. Dự án xây dựng tuyến kết nối Đại lộ Đông - Tây với đường cao tốc TP HCM Long Thành - Dầu Giây trên địa bàn phường Phú Hữu, Quận 9, TP HCM ................. 25
II.2.1. Giới thiệu tóm tắt dự án trên địa bàn Quận 9 .................................................. 25
II.2.2. Đặc điểm dự án trên địa bàn phường Phú Hữu ............................................... 25
II.2.3. Hiện trạng sử dụng đất của dự án trên địa bàn phường Phú Hữu.................... 27
II.2.4.Hiện trạng thu hồi đất của dự án trên địa bàn phường Phú Hữu ...................... 27
II.2.5. Dự toán chi phí bồi thường, hỗ trợ của dự án .................................................. 28
Trang iv
II.3. Nội dung phương án Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án xây dựng tuyến
kết nối Đại lộ Đông - Tây với đường cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây trên
địa bàn Quận 9, TP HCM ............................................................................................. 28
II.3.1. Các điều kiện để được bồi thường và không được bồi thường thiệt hại ......... 28
II.3.2. Bồi thường, hỗ trợ đối với đất phi nông nghiệp là đất ở ................................. 34
II.3.3. Bồi thường đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ........................ 37
II.3.4. Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) ........................................... 39
II.3.5. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản gắn liền với đất ................................................. 42
II.3.6. Chính sách hỗ trợ ............................................................................................. 50
II.3.7. Tái định cư ....................................................................................................... 53
II.3.8. Tổng hợp chi phí bồi thường ........................................................................... 57
II.4.Thực trạng công tác Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án xây dựng tuyến
kết nối Đại lộ Đông - Tây với đường cao tốc TP HCM – Long Thành - Dầu Giây trên
địa bàn P. Phú Hữu, Quận 9 ......................................................................................... 58
II.4.1. Tiến độ của toàn dự án trên địa bàn Quận 9 .................................................... 58
II.4.2. Tiến độ của dự án trên địa bàn P. Phú Hữu ..................................................... 59
II.4.3. Bồi thường, hỗ trợ về đất ................................................................................. 59
II.4.4. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình, vật kiến trúc)
...................................................................................................................................... 60
II.4.5. Bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về cây trồng ......................................................... 61
II.4.6. Bồi thường, hỗ trợ về vật nuôi ......................................................................... 62
II.4.7. Một số hộ chấp hành tốt chủ trương di dời...................................................... 62
II.4.8. Tổng hợp một số khiếu nại của người dân bị ảnh hưởng trong dự án ............. 63
II.4.9. Tái định cư ....................................................................................................... 64
II.4.10. Đánh giá công tác Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án trên địa bàn P.
Phú Hữu ........................................................................................................................ 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 69
PHỤ LỤC .................................................................................................................... 70
Trang v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ĐCT TP HCM – LT –DG
UBND
GCNQSDĐ, QSHNƠ,
TSKGLVĐ
QĐTHĐ
QLĐĐ
LĐĐ
CMĐSDĐ
ĐTXD
KT – XH
TW
VNDCCH, CHMNVN,
CHXHCNVN
BT, HT, TĐC
QHSDĐ, KHSDĐ
GPMB
PA
XHH
DA
BĐS
TC
HGĐ, CN
CSD, CSH
CSHT
QP, AN
ĐNN, ĐPNN
SXNN
NTTS
KD
TN-MT
DT
TĐ
Đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành –
Dầu Giây.
Ủy ban nhân dân
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất
Quyết định thu hồi đất
Quản lí đất đai
Luật đất đai
Chuyển mục đích sử dụng đất
Đầu tư xây dựng
Kinh tế - xã hội
Trung ương
Việt Nam dân chủ cộng hòa, Cộng hòa miền Nam Việt
Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
Phương án
Xã hội học
Dự án
Bất động sản
Tổ chức
Hộ gia đình, cá nhân
Chủ sử dụng, chủ sở hữu
Cơ sở hạ tầng
Quốc phòng, an ninh
Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp
Sản xuất nông nghiệp
Nuôi trồng thủy sản
Kinh doanh
Tài nguyên – môi trường
Diện tích
Thẩm định
Trang vi
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình
Nội dung
Trang
01
Bản đồ vị trí Quận 9
14
02
Bản đồ địa giới hành chính phường Phú Hữu
15
03
Phối cảnh đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây
23
04
Bản đồ hướng tuyến của dự án đường cao tốc TP HCM – LT – DG
24
05
Bản đồ vị trí (khu 1)
26
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng
Nội dung
Trang
01
Sự phân bố dân cư trong các độ tuổi của P. Phú Hữu năm 2011
18
02
Trình độ học vấn của người dân phường Phú Hữu năm 2011
19
03
Kết quả công tác BT - GPMB của Ban BT - GPMB Quận 9 năm 2012
21
04
Hiện trạng sử dụng đất của dự án trên địa bàn P. Phú Hữu
27
05
Bảng dự toán chi phí bồi thường, hỗ trợ của dự án
28
06
Đơn giá bồi thường, hỗ trợ đất ở của dự án trên địa bàn Quận 9
34
07
BT, HT đối với ĐNN có giấy tờ hợp lệ nhưng thực tế đã tự CMĐSD
36
08
Xử lí một số trường hợp không đủ điều kiện BT về đất
36
09
Đơn giá BT, HT đất nông nghiệp của dự án trên địa bàn Quận 9
37
10
Đơn giá HT chuyển đổi nghề nghiệp, đào tạo việc làm cho HGĐ, CN
trực tiếp SXNN
39
11
12
BT, HT nhà ở, công trình XD trên đất không có giấy tờ hợp lệ nhưng
đủ điều kiện BT về đất ở
BT, HT nhà ở, công trình XD trên đất không có giấy tờ hợp lệ, không
đủ điều kiện BT về đất ở
42
42
13
BT, HT nhà, công trình, vật KT khác của tổ chức XD hợp pháp
44
14
BT, HT nhà, công trình, vật KT khác của TC không có giấy tờ hợp lệ
44
15
HT nhà ở, công trình XD không hợp pháp trên kênh, sông, rạch
46
16
Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất đối với HGĐ, CN
51
17
HT ổn định đời sống và sản xuất đối với tổ chức KT, hộ SX, KD
51
Trang vii
18
Mức hỗ trợ thêm theo Công văn số 2125/UBND-ĐTMT ngày
09/5/2013
52
19
Mức thưởng cho các tổ chức, cá nhân chấp hành tốt việc di dời
53
20
Đơn giá chuyển nhượng nền tái định cư trong dự án
56
21
Tổng hợp chi phí bồi thường của Dự án
58
22
Thống kê các loại đất BT trên địa bàn P. Phú Hữu tính đến 10/6/2013
59
23
Bồi thường về tài sản gắn liền với đất trên địa bàn P. Phú Hữu tính
đến 10/6/2013
60
24
Bồi thường thiệt hại về cây trồng tính đến 10/6/2013
61
25
Bồi thường, hỗ trợ về vật nuôi tính đến 10/6/2013
62
26
Mức thưởng cho một số hộ trong dự án tại phường Phú Hữu
62
27
28
29
Một số khiếu nại của người dân bị ảnh hưởng trong dự án tính đến
10/6/2013
Một số hộ đủ điều kiện TĐC trên địa bàn P. Phú Hữu đến 10/6/2013
So sánh giá đất ở của dự án trên địa bàn P. Phú Hữu và giá chuyển
nhượng nền TĐC trong dự án
63
64
64
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ
Nội dung
Trang
01
Quy trình thực hiện BT – GPMB trên địa bàn Q9
20
DANH MỤC BIỀU ĐỒ
Biểu đồ
Nội dung
Trang
01
Cơ cấu các loại đất hiện trạng của dự án trên địa bàn P. Phú Hữu
Cơ cấu các loại đất thu hồi được trong tổng diện tích đất cần thu
hồi tại P. Phú Hữu tính đến 10/6/2013
27
02
Trang viii
59
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
ĐẶT VẤN ĐỀ
Vùng thành phố Hồ Chí Minh bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính thành phố
Hồ Chí Minh và 7 tỉnh xung quanh gồm: Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu,
Bình Phước, Tây Ninh, Long An và Tiền Giang với diện tích khoảng 30.400 km2.
Theo quy hoạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì vùng TP HCM sẽ được
xây dựng, phát triển thành vùng kinh tế năng động có tốc độ phát triển cao và bền
vững, là vùng kinh tế động lực của cả nước, trung tâm kinh tế của khu vực và Châu Á.
Để thực hiện được mục tiêu trên, trước hết cần chú trọng đến việc đầu tư về hạ
tầng - kĩ thuật trong đó công tác quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
gắn liền công tác Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với mục tiêu và tình hình
phát triển kinh tế - xã hội giữ vai trò nồng cốt.
Do đó, bên cạnh việc thực hiện các Nghị định của Chính phủ về công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, UBND thành phố còn ban hành các Quyết định hướng
dẫn thực hiện Bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cũng
như thành lập các cơ quan chuyên môn về Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa
bàn thành phố. UBND thành phố chỉ đạo các Sở, Ban ngành cùng phối hợp hoạt động,
tạo điều kiện thuận lợi cho Ban Bồi thường các quận, huyện, cũng như các nhà đầu tư
trong việc triển khai dự án, trên cơ sở đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người
dân có đất bị thu hồi.
Quận 9 được thành lập từ ngày 01/4/1997 theo Nghị định số 03/1997/NĐ-CP của
Chính phủ ngày 06/01/1997, trên cở sở tách ra từ huyện Thủ Đức cũ. Ngay từ khi
thành lập, quận 9 đã đương đầu với rất nhiều thử thách: cơ sở hạ tầng yếu kém, hệ
thống giao thông chưa hoàn chỉnh, đời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn… Song
Quận 9 lại có vị trí địa lý khá thuận lợi: giáp sông Đồng Nai, có đường giao thông
chạy suốt chiều dài quận để nối với trung tâm TP HCM và các vùng kinh tế đang phát
triển như Đồng Nai, Bình Dương... Từ thế mạnh đó Quận 9 ngày càng được chú ý phát
triển, đặc biệt là về cơ sở hạ tầng, nhiều dự án quan trọng được đầu tư ở Quận 9: Khu
công nghệ cao TP HCM, Khu công viên Lịch sử - Văn hóa Dân tộc, Bến xe miền
Đông mới, Bệnh viện Ung bướu, Đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây…
Đường cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây là một phần của trục đường
cao tốc Bắc - Nam; đồng thời dự án sau khi hoàn tất sẽ nối liền với Đại lộ Đông - Tây,
cao tốc TP HCM - Trung Lương và tương lai sẽ kết nối vào mạng lưới cao tốc quốc
gia tạo lập một hệ thống cao tốc liên vùng.
Nhưng cơ sở đầu tiên để thực hiện các dự án trên tất yếu phải đề cập đến công tác
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên, những bất cập trong công tác này đã gây
không ít khó khăn, làm mất lòng tin của nhân dân vào đường lối của Đảng, chính sách
của Nhà nước.
Xuất phát từ thực tiễn trên tôi đã chọn đề tài: “Thực trạng công tác Bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư Dự án xây dựng tuyến kết nối Đại lộ Đông - Tây với đường
cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây trên địa bàn phường Phú Hữu, Quận
9, TP HCM”.
Trang 1
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu thực trạng công tác Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án
xây dựng tuyến kết nối Đại lộ Đông - Tây với đường cao tốc TP HCM - Long
Thành - Dầu Giây.
Đề xuất ý kiến góp phần nâng cao hiệu quả của công tác Bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư cho địa phương.
Đối tượng nghiên cứu: Dự án xây dựng tuyến kết nối Đại lộ Đông - Tây với
đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây.
Phạm vi nghiên cứu: Địa bàn phường Phú Hữu, Quận 9, TP HCM.
Trang 2
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1. Cơ sở khoa học:
I.1.1.1. Một số khái niệm liên quan:
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng QĐ hành chính cho đối
tượng có nhu cầu SDĐ.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đối
tượng có nhu cầu SDĐ.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn
định là việc Nhà nước cấp GCNQSDĐ lần đầu cho người đó.
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập QSDĐ do được người khác
chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ mà hình thành
pháp nhân mới.
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra QĐ hành chính để thu lại QSDĐ hoặc thu lại
đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn QL theo quy định của LĐĐ 2003.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối
với diện tích đất bị thu hồi cho người bị THĐ.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị THĐ thông
qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
Tái định cư là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người bị ảnh
hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi
không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống phải chuyển đến nơi ở
mới.
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa
hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lí Nhà nước đối với việc SDĐ.
Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên
quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xác nhận.
Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi người
SDĐ và các thông tin về SDĐ của người đó.
Sổ mục kê đất đai là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi các
thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay
đổi trong SDĐ gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người SDĐ, MĐSDĐ,
thời hạn SDĐ, quyền và nghĩa vụ của người SDĐ.
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận QSDĐ hợp pháp đối với một thửa
đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người SDĐ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ.
Trang 3
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
Được sửa đổi, bổ sung trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật
liên quan đến đầu tư XD cơ bản của Quốc hội khóa XII, kì họp thứ 5 số 38/2009/QH12
ngày 19/6/2009 (có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009) thành: Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là GCN do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ.
Khung giá đất là do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và mức giá tối
thiểu của mỗi loại đất với MĐSD được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của ĐĐ
được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả cao nhất.
Bảng giá đất trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh
hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình ứng với các mức độ,
tiềm năng khác nhau, đảm bảo sự công bằng giữa những người SDĐ có các điều kiện
tự nhiên, KT - XH khác nhau.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định công bố vào ngày 01
tháng 01 hàng năm, được sử dụng làm căn cứ để tính thuế SDĐ, thuế thu nhập từ
chuyển QSDĐ, tính tiền SDĐ và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ, tính giá trị QSDĐ khi giao không thu
tiền SDĐ, tính lệ phí trước bạ, BT khi Nhà nước THĐ, tính tiền BT đối với người có
hành vi vi phạm pháp luật về ĐĐ mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một DT đất
xác định trong thời hạn SDĐ xác định.
Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là
người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản vào
thời điểm thẩm định giá sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua
đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao
đổi một cách khách quan, độc lập và không có sự ép buộc miễn cưỡng.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người SDĐ phải trả trong trường hợp được Nhà
nước giao đất có thu tiền SDĐ đối với một DT đất xác định.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ giữa hai
hoặc nhiều bên trong quan hệ ĐĐ.
Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất,
gây ô nhiễm đất làm mất hoặc giảm khả năng SDĐ theo mục đích đã được xác định.
I.1.1.2. Thu hồi đất:
Điều 38_LĐĐ 2003: Các trường hợp thu hồi đất.
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước SDĐ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ, được Nhà nước giao đất
có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất
thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không
còn nhu cầu SDĐ;
Trang 4
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
3. SDĐ không đúng mục đích, SDĐ không có hiệu quả;
4. Người SDĐ cố ý hủy hoại đất;
5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
b) Đất không được chuyển QSDĐ theo quy định của Luật này mà người SDĐ
do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân SDĐ chết mà không có người thừa kế;
8. Người SDĐ tự nguyện trả lại đất;
9. Người SDĐ cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết
thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất
trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng
không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền;
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được
sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ SDĐ chậm hơn 24 tháng so với tiến
độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền QĐ giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
I.1.2. Cơ sở pháp lí:
Căn cứ Hiến pháp nước CHXHCNVN năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo
Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 của Quốc hội khóa X, kì họp thứ 10;
Căn cứ Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và UBND ngày 26/11/2003;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành LĐĐ 2003 và Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TN và
MT về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành LĐĐ 2003;
Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về BT,
HT và TĐC khi Nhà nước THĐ;
Căn cứ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền SDĐ; Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền SDĐ; Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn
sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/02/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về thu tiền SDĐ;
Căn cứ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành LĐĐ 2003;
Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, THĐ, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục BT, HT, TĐC
khi Nhà nước THĐ và giải quyết khiếu nại về ĐĐ;
Trang 5
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về QHSDĐ, giá đất, THĐ, BT, HT và TĐC; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT
ngày 01/10/2009 của Bộ TN và MT về việc quy định chi tiết về BT, HT, TĐC và trình
tự, thủ tục THĐ, giao đất, cho thuê đất;
Căn cứ Quyết định số 225/2005/QĐ-UBND ngày 23/12/2005 của UBND thành
phố quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở theo LĐĐ 2003 tại TP HCM;
Căn cứ Quyết định số 334/2007/QĐ-BGTVT ngày 13/02/2007 của Bộ Giao
thông vận tải về việc phê duyệt đầu tư Dự án xây dựng ĐCT TP HCM - LT - DG;
Căn cứ Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của UBND TP
HCM về việc ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình
trên địa bàn TP HCM; Quyết định số 64/2008/QĐ-UBND ngày 31/7/2008 của UBND
TP HCM về điều chỉnh, bổ sung một số nội dung tại Quyết định số 12/2008/QĐUBND ngày 20/2/2008 của UBND TP HCM; Quyết định số 92/2008/QĐ-UBND ngày
26/12/2008 của UBND TP HCM về việc ban hành hệ số điều chỉnh khi áp dụng Quyết
định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 và Quyết định số 64/2008/QĐ-UBND
ngày 31/7/2008 của UBND TP HCM; và các văn bản điều chỉnh, bổ sung của Sở XD;
Căn cứ Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 28/5/2010 của UBND thành phố
ban hành quy định về BT, HT và TĐC khi Nhà nước THĐ trên địa bàn TP HCM;
Căn cứ Quyết định số 82/2011/QĐ-UBND ngày 18/12/2011 của UBND thành
phố ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP HCM ;
Căn cứ Công văn số 45/2012/UBND-ĐTMT ngày 07/01/2012 của UBND TP về
chấp thuận địa điểm thực hiện Dự án XD tuyến kết nối Đại lộ Đông - Tây với ĐCT TP
HCM - LT - DG trên địa bàn Quận 9;
Căn cứ Công văn số 1668/UBND-ĐTMT ngày 17/4/2012 của UBND TP về đơn
giá đất để tính BT, HT trong Dự án xây dựng tuyến kết nối Đại lộ Đông - Tây với
ĐCT TP HCM - LT - DG trên địa bàn Quận 9;
Căn cứ Quyết định số 4999/QĐ-STC-BVG ngày 01/6/2012 của Giám đốc Sở Tài
chính TP HCM về duyệt Dự án BT - GPMB Dự án xây dựng tuyến kết nối Đại lộ
Đông - Tây với ĐCT TP HCM - LT - DG trên địa bàn Quận 9;
Căn cứ Quyết định số 400/QĐ-UBND ngày 01/11/2012 của UBND Quận 9 về
việc điều chỉnh tên gọi Phương án số 123/PABT-HĐBT ngày 03/8/2012 của HĐBT,
GPMB Dự án ĐCT TP HCM - LT - DG tại P. Phước Long B và P. Phú Hữu, Quận 9,
TP HCM đã được UBND Quận 9 phê duyệt tại Quyết định số 335/QĐ-UBND ngày
05/9/2012.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn:
I.1.3.1. Tổng quan các khuyến cáo về chính sách Bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư của các tổ chức quốc tế:
Trong bối cảnh hội nhập và toàn cầu hóa hiện nay, việc tham khảo các nguyên
tắc đặt ra trong công tác giải tỏa di dời theo khuyến cáo của tổ chức Liên Hiệp quốc
cũng như qua kinh nghiệm một số nước đã được đúc kết là rất cần thiết, qua đó có thể
kế thừa một cách chọn lọc những kinh nghiệm và nguyên tắc có thể áp dụng được vào
điều kiện Việt Nam, góp phần giảm thiểu những khó khăn vướng mắc trong công tác
bồi thường giải tỏa từ các dự án phát triển hiện nay.
Trang 6
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
Nguyên tắc chung trong chính sách BT, TĐC do UNDP khuyến cáo:
Để bảo đảm tính công bằng và “bền vững” trong chính sách đền bù, TĐC, qua đúc
kết kinh nghiệm của nhiều nước đã thực hiện, tổ chức UNDP (United Nations
Developement Programme) đã đề ra 6 nguyên tắc chính và đã khuyến cáo thành phố Hà
Nội và TP HCM thực hiện từ năm 1996, tại dự án hỗ trợ kỹ thuật về “Tăng cường năng
lực quy hoạch và quản lý đô thị tại TP HCM” do Sở Xây dựng chủ trì, bao gồm như sau:
1. Khi quy hoạch hoặc phê duyệt dự án, nên cố gắng hạn chế tối đa di dời những
nơi có thể tránh được, hay nói khác đi cố gắng giảm thiểu tối đa việc giải tỏa, di dời
khi có thể được.
2. Khi bắt buộc phải tiến hành giải tỏa di dời, trước tiên cần phải xây dựng một
kế hoạch thực hiện thật chi tiết và cụ thể, kể cả kế hoạch quản lý hậu di dời, để bảo
đảm rằng những người bị di dời, tối thiểu có cuộc sống tốt hơn hoặc ngang bằng so với
nơi ở trước đây về khía cạnh KT - XH.
3. Phải có sự tham gia của các bên bị ảnh hưởng trong suốt quá trình di dời, bảo
đảm sự tham gia của cộng đồng trong tiến trình bồi thường.
4. Những đối tượng được hưởng lợi từ dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm
vụ chi trả một phần hay toàn phần chi phí giải toả, di dời, kể cả chi phí phục hồi cuộc
sống cho những người bị di dời.
5. Nguyên tắc bồi thường “phi vật chất” cho các hộ, nên được chú trọng nhiều
hơn, so với việc đền bù vật chất, bằng tiền.
6. Những hộ cư trú chưa hợp pháp (về pháp lý nhà đất) cũng vẫn có thể nhận
được chi phí bồi thường.
(Nguồn: Dự án VIE/95/051, Sở Xây Dựng, 1997)
Nhận định và so sánh với thực tiễn đang áp dụng hiện nay tại TP HCM
cụ thể trên địa bàn Quận 9.
Một cách tổng quát, 6 nguyên tắc trên rất gần với chính sách đền bù TĐC hiện
nay của Việt Nam nói chung và TP HCM nói riêng cụ thể trên địa bàn Quận 9 đã và
đang áp dụng. Sáu nguyên tắc đó đã thể hiện quan điểm giải quyết rất công bằng cùng
một lúc cho hai phía: phía người dân bị ảnh hưởng (xem các nguyên tắc 1, 2, 3, 5 và 6)
và phía nhà đầu tư về phương diện tài chính (xem nguyên tắc 4). Để có thể nhận định
cụ thể việc triển khai thực hiện chính sách giải tỏa bồi thường so với 6 nguyên tắc nêu
trên, cần đi vào từng nguyên tắc để xem xét đánh giá.
1. Khi xét đến nguyên tắc thứ 1:“nên cố gắng hạn chế tối đa di dời những nơi có
thể tránh được, hay nói khác đi giảm thiểu tối đa việc giải tỏa, di dời khi có thể được”.
Đây là nguyên tắc đã được phần nào vận dụng tại Việt nam thời gian qua. Một số
dự án sau khi tính toán hiệu quả, chính quyền địa phương đã lựa chọn phương án giảm
thiểu tối đa việc giải tỏa di dời các hộ dân trong khu vực bị ảnh hưởng bởi dự án, qua
đó điều chỉnh quy mô và phạm vi dự án sao cho phù hợp. Tuy nhiên, nguyên tắc này
hầu như vẫn chưa được quán triệt hầu hết ở mọi nơi.
2. Khi xét đến nguyên tắc thứ 2: “Khi bắt buộc phải tiến hành giải tỏa di dời,
phải có xây dựng một kế hoạch thực hiện thật chi tiết và cụ thể, kể cả kế hoạch
quản lý hậu di dời, để bảo đảm rằng những người bị di dời tối thiểu có cuộc sống tốt
hơn hoặc ngang bằng với nơi ở trước đây về khía cạnh kinh tế và xã hội”.
Trang 7
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
Nguyên tắc này đã được thường xuyên nhắc đến trong các dự án tại TP HCM cụ
thể trên địa bàn Quận 9 vừa qua, đặc biệt là một trong những quan điểm đã được nêu
ra từ Nghị quyết 18 của Thành ủy về công tác giải tỏa di dời. Tuy nhiên, thực tế cho
thấy công tác điều tra XHH gần như chưa được chú trọng khi xây dựng kế hoạch giải
tỏa bồi thường. Một số dự án chỉ tiến hành điều tra khảo sát đặc điểm KT - XH của các
hộ bị di dời dường như chỉ mang tính chiếu lệ, chưa xem như một căn cứ quan trọng
để xây dựng PAHT sao cho phù hợp. Kinh nghiệm của một số dự án thực hiện giải tỏa
di dời thành công tại TP HCM cụ thể trên địa bàn Quận 9 vừa qua cho thấy, khâu điều
tra XHH là cực kỳ cần thiết và quan trọng. Nếu chúng ta hiểu được đối tượng sắp sửa
di dời là ai, thì sẽ có cơ sở đề ra các giải pháp và biện pháp HT một cách thiết thực và
hiệu quả nhất. Ngoài ra, trong cấu thành các chi phí BT, nhiều dự án hiện nay dường
như cũng chưa chú trọng đến công tác HT những thiệt hại “vô hình” mà các hộ phải
gánh chịu. Những thiệt hại này cũng có thể “lượng hóa” một phần từ kết quả điều tra
XHH để bổ sung trong chính sách BT. Nhìn chung, tình hình bố trí một số hộ tạm cư
quá lâu như hiện nay, đã đi ngược lại với nguyên tắc thứ hai này.
3. Khi xét đến nguyên tắc thứ 3: “Phải có sự tham gia của các bên bị ảnh
hưởng trong suốt quá trình di dời, bảo đảm sự tham gia của cộng đồng”.
Thực chất nguyên tắc này đã được quan tâm hàng đầu trong chính sách giải tỏa
BT của Việt Nam nói chung, TP HCM nói riêng và cụ thể là trên địa bàn Quận 9.
Trong Điều 56 Nghị Định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/5/2007 đã khẳng
định phải có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư và đại diện của những hộ dân có đất
bị thu hồi. Do vậy, nguyên tắc này phù hợp với quan điểm trong chính sách và đã được
thực hiện một cách khá nhất quán trong giai đoạn vừa qua.
4. Khi xét đến nguyên tắc thứ 4: “Những đối tượng được hưởng lợi từ dự án
phát triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn phần về chi phí giải
toả, di dời, kể cả chi phí phục hồi cuộc sống của những người bị di dời”.
Là nguyên tắc đang được nghiên cứu vận dụng trong cả nước. Trên thực tế,
nguyên tắc này chưa được thực hiện do chưa có bất kỳ một khung pháp lý chính thức
nào hướng dẫn.
5. Khi xét đến nguyên tắc thứ 5: “Nguyên tắc bồi thường “phi vật chất” (hỗ
trợ khía cạnh kinh tế - xã hội) cho các hộ, nên được chú trọng nhiều hơn, so với
việc đền bù vật chất, bằng tiền”.
Hầu hết các khung chính sách đền bù và TĐC vừa qua đều chú trọng nhiều đến
việc tính toán mức giá đền bù, sao cho cao nhất, với tinh thần giúp đỡ tối đa cho người
dân bị ảnh hưởng (bằng tiền). Riêng về khía cạnh HT “phi vật chất”, mặc dù có đề cập,
nhưng dường như chưa được chú trọng nhiều, qua việc cụ thể hóa trong các hành động
thiết thực. Có nhiều biện pháp HT dưới dạng “phi vật chất”, chẳng hạn như các hộ bị
giải tỏa, có thể được chính quyền địa phương cấp một thẻ ưu tiên, xác nhận là đối
tượng đang bị giải tỏa từ dự án phát triển của TP HCM và khi di chuyển đến bất kỳ địa
phương nào, khi xuất trình thẻ ưu tiên, cũng được ưu tiên mua đất, giải quyết nhanh
chóng thủ tục xây nhà, thủ tục chuyển hộ khẩu và nhất là thủ tục chuyển trường một
cách nhanh chóng cho con cái họ... Qua đó giá trị của việc “HT phi vật chất” đối với các
hộ bị di dời mới được thể hiện một cách hiệu quả nhất. Những dạng HT này cần được
nghiên cứu và áp dụng đa dạng hơn đối với các hộ TĐC.
Trang 8
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
6. Khi xét đến nguyên tắc thứ 6: “ Những hộ cư trú bất hợp pháp (về pháp lý
nhà đất) cũng vẫn nhận được đền bù”.
Là nguyên tắc chưa phù hợp với điều kiện Việt nam hiện nay. Do đặc thù của VN
nói chung và TP HCM nói riêng mà cụ thể trên địa bàn Quận 9 về chính sách quản lý
ĐĐ trong suốt thời gian dài, nên dẫn đến tính pháp lý, nguồn gốc ĐĐ khá phức tạp,
không thể áp dụng theo nguyên tắc trên. Mặc dù không áp dụng nguyên tắc trên,
khung chính sách tại TP HCM cụ thể trên địa bàn Quận 9 vẫn cố gắng chia thành các
nhóm đối tượng (không có giấy tờ hợp pháp) theo thời điểm như 15/10/1993,
22/4/2002 để ban hành các mức trợ cấp khác nhau.
Tóm lại, 6 nguyên tắc khuyến cáo trong khung pháp lý di dời TĐC do tổ chức
UNDP khuyến cáo nói chung là khá phù hợp với chính sách của Việt Nam hiện nay. Tuy
nhiên, khi đi vào chi tiết cụ thể, một số vấn đề cần được tiếp tục xem xét và vận dụng
nhằm nâng cao hiệu quả nhiều hơn nữa của công tác giải tỏa BT. Để có cái nhìn tổng quát
về quan điểm BT, TĐC của tổ chức Liên hiệp quốc, có thể tham khảo công thức đầy đủ
dưới đây khi tiến hành thực hiện di dời các hộ dân bao gồm:
DI DỜI = GIẢI TỎA(1) + TÁI ĐỊNH CƯ(2) + ỔN ĐỊNH CUỘC SỐNG(3)
Thực tế cho thấy, một số dự án có di dời đã có nhắc đến vấn đề ổn định cuộc sống,
nhưng hầu như trong chính sách chúng ta chưa ban hành một cơ chế giám sát và theo dõi
xem những người bị di dời sẽ sống như thế nào sau khi TĐC nhận tiền hay nhận nhà mới,
qua đó có một thời gian quá độ để tiếp tục giúp đỡ cho họ. Nói khác đi, việc đền bù “phi
vật chất” cho các hộ, nên được chú trọng nhiều hơn, so với việc đền bù vật chất, bằng
tiền”. Bên cạnh đó, về TĐC, mặc dù cho đến nay, thành phố có rất nhiều nỗ lực để cải tiến
chính sách về BT và HT, nhưng các nhà xây dựng chính sách vẫn chưa quan tâm đúng
mức đến việc BT những thiệt hại “vô hình” do giải tỏa gây ra. Hầu hết, chính sách hiện
nay đều dựa trên các thiệt hại “hữu hình” để BT như ĐĐ, nhà ở, kinh doanh…và gần đây
có đề cập đến tác động do mất việc làm khi THĐ. Tuy nhiên, nếu tính đúng và tính đủ,
cần phải BT những thiệt hại “vô hình” như do con cái chuyển trường học từ nội thành ra
ngoại thành, thiệt hại do phải chia nhỏ quy mô HGĐ truyền thống với nhiều thế hệ sinh
sống (do phải lên chung cư), hoặc thiệt hại do phải đi làm xa hơn, rủi ro về tai nạn giao
thông sẽ cao hơn… Ở một số nước, những chi phí này đều được tính toán vào trong tổng
giá trị BT. Như vậy, có 2 vấn đề chưa được nghiên cứu thực hiện cho đồng bộ là: nghiên
cứu các thiệt hại “vô hình” của các hộ di dời để lượng hóa chi phí BT và nghiên cứu giai
đoạn hậu TĐC, qua đó đề xuất một cơ chế giám sát và theo dõi những hộ đã bị di dời.
Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng nguyên tắc:”Những đối tượng được hưởng lợi từ
dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn phần chi phí
giải toả, di dời” nên được nhanh chóng đúc kết về phương diện lý luận và ban hành
chính sách điều tiết triển khai trong thực tế, qua đó có thể điều tiết giá trị gia tăng của
những đối tượng hưởng lợi từ dự án, nhằm trang trải một phần hoặc toàn bộ chi phí di
dời, góp phần tăng tính “bền vững” cho các dự án phát triển có di dời, tạo thêm nguồn
thu để BT xứng đáng cho các đối tượng bị ảnh hưởng, góp phần thúc đẩy công tác
GPMB được nhanh chóng hơn.
Nhìn chung trong hầu hết các dự án, Ban BT - GPMB Q9 và Ban QL các dự án
trên địa bàn luôn cố gắng thực hiện tốt công tác BT, HT và TĐC với mục đích HT tối
đa, giảm thiểu đến mức thấp nhất những thiệt hại mà người dân phải chịu để họ sớm
ổn định cuộc sống sau khi giải tỏa, di dời. Công tác tổ chức QL, giám sát việc BT giải
Trang 9
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
tỏa được thực hiện tốt hơn với đội ngũ cán bộ có năng lực và phẩm chất. Việc tổ chức
TĐC ngày càng được quan tâm với tiêu chí tạo chỗ ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.
I.1.3.2. Kinh nghiệm Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của 1 số nước Châu Á:
1). Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Trung Quốc:
Theo pháp luật ĐĐ của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh
mới có thẩm quyền THĐ. Quốc vụ viện (Chính phủ) quyết định thu hồi ĐNN ≥ 35 ha,
đất khác ≥70 ha. Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra QĐTHĐ. Đất sau khi
thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu Nhà nước. Trách
nhiệm BT thuộc về người SDĐ sau khi thu hồi.
Tiền BT khi THĐ gồm: Lệ phí SDĐ và Tiền BT cho người bị THĐ.
Lệ phí SDĐ phải nộp cho Nhà nước được chia theo tỷ lệ: 70% giữ lại ở ngân
sách cấp tỉnh và 30% nộp vào ngân sách cấp TW. Lệ phí SDĐ gồm: (1) Lệ phí khai
khẩn ĐĐ, tùy vị trí đất mà các địa phương có mức quy định khác nhau; (2) Lệ phí
chống lũ lụt (20 nhân dân tệ/m2); (3) Lệ phí CMĐSDĐ (32 nhân dân tệ/m2 đối với khu
vực đồng bằng, 17 nhân dân tệ/m2 đối với khu vực miền núi, xa xôi, hẻo lánh). Ngoài
ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị
THĐ là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất ĐNN
từ 442.000 - 1.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản BT cho người SDĐ bị thu hồi bao gồm: (1)Tiền BT đất đai và (2)
Tiền trợ cấp về TĐC: căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ĐĐ những năm trước đây
nhân với một hệ số do Nhà nước quy định ; (3) Tiền BT hoa màu và tài sản trên đất:
xác định theo giá thị trường tại thời điểm THĐ.
Về nguyên tắc và cách thức BT nhà ở, TĐC:
Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền BT cho giải tỏa mặt bằng phải đảm
bảo cho người dân bị THĐ có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Việc giải
quyết vấn đề nhà được thực hiện thông qua hình thức trả tiền BT về nhà ở. Số tiền này
được xác định bao gồm: (1) Giá cả XD lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá XD lại nhà
mới và nhà cũ; (2) Giá đất tiêu chuẩn; (3) Trợ cấp về giá cả. Giá XD lại nhà ở mới
được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí XD lại nhà
mới. Giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà
thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định. Việc trợ cấp về giá cả do chính
quyền xác định.
Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở của tập thể hoặc của thôn, xã
(không thuộc SH của cá nhân) thì số tiền BT được SD để XD xí nghiệp hương, trấn
(thôn). Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí
nghiệp. Người ĐTXD xí nghiệp trên mảnh đất giải tỏa phải trả tiền BT cho thôn đó.
Những đối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng được hưởng chính sách mua
nhà ưu đãi của Nhà nước. Trường hợp Nhà nước có diện tích nhà ở TĐC thì nếu người
được BT có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã được
nhận BT. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, sau khi nhận tiền BT, người dân thường mua
nhà bên ngoài thị trường. Người dân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền
BT này mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình sử
dụng số tiền BT đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới.
Tuy nhiên, cũng có một số gia đình ở thành thị, tiền BT không đủ mua căn hộ.
Trang 10
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
2). Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Singapore:
Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền THĐ và người dân có
nghĩa vụ chấp hành QĐTHĐ. Việc THĐ được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể
đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây:
THĐ bắt buộc để SDĐ vào mục đích công cộng;
Hạn chế việc THĐ thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi khi cần thiết);
Việc THĐ phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham
khảo ý kiến của cộng đồng;
Việc THĐ thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định. Nhà nước
thông báo cho người bị THĐ biết trước từ 2 - 3 năm trước khi ra QĐTHĐ.
Trường hợp người bị THĐ không thực hiện QĐTHĐ sẽ bị Nhà nước áp dụng các
biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công.
Chính sách, pháp luật về BT khi Nhà nước THĐ ở Singapore có những điểm
đáng lưu ý sau đây:
Về mức BT thiệt hại, căn cứ giá trị thực tế BĐS của CSH; các chi phí tháo dỡ,
di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên liệu XD nhà ở mới; thuế nhà ở mới…
Trường hợp người bị THĐ không tán thành với PABT thiệt hại do Nhà nước xác định,
họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí
thiệt hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại.
Mức BT là giá trị BĐS do người bị THĐ đầu tư, không phải giá trị thực tế
của BĐS. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư CSHT của Nhà nước được bóc tách khỏi
giá trị BT. Nghĩa là Nhà nước không BT theo giá BĐS hiện tại mà BT theo giá thấp
hơn do trừ đi phần giá trị BĐS tăng thêm từ sự đầu tư CSHT của Nhà nước.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng xem xét BT cho người bị THĐ các thiệt hại
sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua BĐS gây ảnh hưởng xấu đến
lợi ích của người SDĐ như tiếng ồn, khói bụi,…; Trường hợp công trình công cộng
gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên CSH
hoặc CSD đối với phần DT đất còn lại.
Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị BT khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà
ở. Phần giá trị BT còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di
chuyển chỗ ở. Trường hợp HGĐ, CN có nhu cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được Nhà nước
cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.
Những yêu cầu sau đây của người bị THĐ sẽ không được xem xét để BT:
(1)Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không thực hiện
QĐTHĐ để đòi giá BT cao hơn; (2) Yêu cầu BT phần chi phí ĐT thêm vào ngôi nhà
hoặc XD nhà mới sau khi có QĐTHĐ; (3) Yêu cầu BT theo giá mua bán, chuyển
nhượng ĐĐ thực tế; (4) Thu hồi BĐS đối với hoạt động KD không có giấy phép; (5)
Người SDĐ không có căn cứ pháp lý để BT; (6) Đất sử dụng bất hợp pháp…
KN và giải quyết KN về BT khi THĐ. Trường hợp người bị THĐ không nhất
trí với giá BT họ có quyền khiếu kiện về giá trị BT. HĐBT là người có thẩm quyền
QĐ về giá trị BT và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện. Nếu người bị THĐ
không đồng ý với câu trả lời của HĐBT thì có quyền khởi kiện ra Tòa Thượng thẩm.
Trang 11
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
Chính sách BT khi Nhà nước THĐ của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc
biệt đối với đất thuộc SH tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ của pháp luật.
Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện nên đã nhận
được sự đồng thuận của người dân. Tỷ lệ cưỡng chế < 1% tổng các trường hợp THĐ.
Vấn đề TĐC cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ Singapore chú
trọng thực hiện. Chính sách này được triển khai gắn với việc bố trí nhà ở do Nhà nước
XD (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện. Cục Phát triển
nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho người dân,
trong đó chủ yếu phục vụ công tác TĐC. Từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp
nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ.
Việc TĐC được thực hiện trên cơ sở điều tra XHH một cách cẩn thận, tỉ mỉ
nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong HGĐ; nguồn thu
nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của BĐS... tạo căn cứ vững chắc
cho quá trình thực hiện TĐC chính xác, công bằng.
Người bị THĐ ở muốn được TĐC tại các căn hộ do HDB cung cấp phải
được Cơ quan QLĐĐ Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu mua hoặc
thuê nhà của HDB với điều khoản ưu đãi; được miễn thế chấp… Công dân Singapore
được ưu tiên TĐC. Trường hợp người bị thu hồi đất ở không SD nhà do HDB cung
cấp sẽ được Nhà nước HT thêm một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore).
Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, Chính phủ có các ưu đãi, HT
cho chương trình phát triển nhà ở của HDB, nhất là các chính sách về tài chính, huy
động vốn và HT, tạo điều kiện cho người mua nhà. HDB cung cấp nhiều nhà ở công
nhằm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân, trong đó các tòa nhà cao tầng chủ yếu
được cung cấp phục vụ TĐC. Ngoài ra còn có các loại nhà hạng sang và nhà nhỏ khép
kín. Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ kiếm lời, Chính phủ Singapore quy định
người dân khi mua nhà ở của HDB phải SD để ở sau 5 năm mới được bán và sau 10
năm (từ thời điểm bán căn nhà đầu tiên) mới được mua căn nhà thứ 2 của HDB.
3). Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc:
Theo pháp luật THĐ và BT của Hàn Quốc, Nhà nước có quyền THĐ (có BT) của
người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây:
Các dự án phục vụ mục đích QP, AN;
Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi;
Dự án XD trụ sở cơ quan Nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu;
Dự án XD trường học, thư viện, bảo tàng;
Dự án XD nhà, XD CSHT trong KĐT mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc bán…
(Dẫn theo tài liệu “Quá trình đổi mới chính sách ĐĐ Hàn Quốc” của ông Soo Choi,
Ph.D - Giám đốc, Trung tâm Chính sách ĐĐ (Viện Nghiên cứu định cư Hàn Quốc) tại
Hội nghị Khoa học “Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế nhằm XD hệ thống QLĐĐ hiện đại
tại Việt Nam”, ngày 10/9/2010 do Bộ TN và MT tổ chức tại Hà Nội)
Chính sách, pháp luật về BT khi Nhà nước THĐ ở Hàn Quốc có những điểm
đáng lưu ý sau đây:
Quy trình tham vấn và cưỡng chế: Việc BT khi Nhà nước THĐ được thực
hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế với các bước: (1) Thu thập, chuẩn bị
Trang 12
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
các quy định liên quan đến việc THĐ; (2) XD và công bố PABT; (3)Thành lập HĐBT;
(4) Đánh giá và tính toán tổng số tiền BT; (5) Yêu cầu tham vấn BT; (6) Hoàn tất hợp
đồng BT; (7) Các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị THĐ về PA, cách thức
BT; (8) Nếu quá trình tham vấn thất bại thì Nhà nước phải SD biện pháp cưỡng chế.
Theo ông Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách ĐĐ Hàn Quốc, thì ở Hàn
Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước THĐ thực hiện thành công quy trình
tham vấn, chỉ có 15% các trường hợp phải SD phương thức cưỡng chế (Trao đổi của
ông tại Hội thảo “Kinh nghiệm QLĐĐ Hàn Quốc”, ngày 16/12/2011 do Tổng cục
QLĐĐ (Bộ TN và MT) tổ chức tại Hà Nội).
Nguyên tắc BT, được ghi nhận trong các đạo luật về BT khi THĐ. Bao gồm:
(1) Chủ dự án BT cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do
THĐ hoặc SDĐ… cho các công trình công cộng; (2) Thực hiện BT trước khi triển
khai dự án; (3) BT cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự án
phát hành; (4) Tiền BT được chi trả cho từng CN; (5) Thực hiện BT trọn gói, một lần.
Thời điểm xác định giá BT:
THĐ thông qua hình thức tham vấn: là thời điểm các bên đạt được thỏa
thuận đồng thuận về PABT.
THĐ thông qua hình thức cưỡng chế: là thời điểm cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.
Xác định giá BT: chủ thực hiện dự án không tự định giá mà do ít nhất 02 cơ
quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập theo
hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất. Nếu chủ
đất có yêu cầu xác định giá BT thì chủ ĐT thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm tổ
chức tư vấn thứ ba để định giá. Giá đất được chọn làm căn cứ xác định BT là giá trung
bình cộng của kết quả định giá của 02 hay 03 cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập
được thuê định giá.
Về BT đất và tài sản trên đất bị thu hồi.
BT đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ công
bố hàng năm theo Luật Công bố giá trị và Định giá BĐS. Tổ chức định giá sẽ tiến
hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, MT xung quanh… ảnh hưởng đến giá trị
của đất, tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định
giá. Quá trình định giá cần đảm bảo hài hòa giữa giá đất do tổ chức định giá đưa ra và
mức giá theo khung giá đất công khai, chính thức của Chính phủ…
( Dẫn theo tài liệu “Qúa trình đổi mới chính sách ĐĐ Hàn Quốc” của ông Soo Choi,
Ph.D - Giám đốc, Trung tâm Chính sách ĐĐ (Viện Nghiên cứu định cư Hàn Quốc) tại
Hội nghị Khoa học “Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế nhằm XD hệ thống QLĐĐ hiện đại
tại Việt Nam”, ngày 10/9/2010 do Bộ TN và MT tổ chức tại Hà Nội)
BT tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, công trình XD, mồ mả... Đối
với các TSKGLVĐ, việc BT được xác định như sau: (1) BT các QSD đối với tài sản
(quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá,…) với mức giá phù hợp thông qua định giá
chi phí ĐT, mức lợi nhuận mong đợi; (2) BT thiệt hại do THĐ dẫn đến tạm ngừng
hoặc dừng công việc KD gây ra; (3) BT thiệt hại về hoa màu trên ĐNN dựa vào doanh
thu trên mỗi đơn vị diện tích ĐNN; (4) BT thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị
Trang 13
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do THĐ gây ra. Việc BT được thực hiện dựa trên căn
cứ xác định mức lương trung bình của người lao động theo Luật liêu chuẩn lao động.
Về TĐC khi thu hồi đất ở:
Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng khu TĐC, trả tiền di dời hoặc trả
tiền cho quỹ TĐC. Khu TĐC phải có hệ thống CSHT đảm bảo cuộc sống của người
dân. Người bị THĐ ở được ưu tiên mua đất TĐC với giá thấp hơn 80% so với chi phí
phát triển. Diện tích mỗi mảnh đất TĐC rộng từ 165 m2 - 265 m2…
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu:
I.2.1. Khái quát về Quận 9:
Nằm ở vị trí cửa ngõ Đông - Đông Bắc của TP HCM, nối liền địa bàn kinh tế
trọng điểm của khu vực. Quận 9 là một trong 5 quận đô thị hóa của TP HCM với tổng
diện tích 113.896,200 km2, chiếm 5,4 % diện tích toàn thành phố.
Hình 01. Bản đồ vị trí Quận 9
Trang 14
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
Toàn quận có 13 phường: Hiệp Phú, Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Phú Hữu,
Phước Bình, Long Phước, Long Trường, Trường Thạnh, Tăng Nhơn Phú A, Tăng
Nhơn Phú B, Tân Phú, Phước Long A, Phước Long B.
Ranh giới hành chính:
Phía Bắc giáp quận Thủ Đức, TP HCM.
Phía Nam giáp huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.
Phía Đông giáp thành phố Biên Hòa và huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Phía Tây giáp quận 2, TP HCM.
Tọa độ địa lý: Từ 10045’ - 10054’ vĩ Bắc và 106043’- 106058’ kinh Đông.
Quận 9 có vị trí địa lý khá thuận lợi, nằm ở cửa ngõ phía Đông - Đông Bắc TP,
có đầu mối giao thông đường bộ (QL1A) là con đường huyết mạch Bắc Nam, nối liền
TP HCM với KCN Biên Hòa; KCN, du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu và các tỉnh phía Bắc.
Phía Đông quận giáp sông Đồng Nai là con sông lớn nhất Đông Nam Bộ chạy từ Bắc
xuống Nam thông với sông Sài Gòn và sông Nhà Bè có ý nghĩa quan trọng bậc nhất về
giao thông thủy, tạo ra mối giao lưu KT - VHXH giữa quận với thành phố và các vùng
lân cận. Bên cạnh đó, với DT tự nhiên tương đối rộng (11.389,62ha, bằng khoảng 81%
DT các quận nội thành), diện tích ĐNN còn tương đối nhiều (5.195,79ha), nên Quận 9
có ý nghĩa lớn là vùng đệm sinh thái của TP HCM - Bình Dương - Đồng Nai. Do vậy,
Quận 9 là một địa bàn rất quan trọng trong chiến lược phát triển KT cũng như AN, QP.
I.2.2. Khái quát về phường Phú Hữu:
I.2.2.1. Điều kiện tự nhiên:
1). Ranh giới hành chính:
Phường Phú Hữu trước đây là vùng căn cứ kháng chiến (thuộc vùng Bưng sáu
xã). Năm 1997, phường được thành lập theo Nghị định số 03/1997/NĐ-CP của
Chính Phủ và Quyết định số 1196/1997/QĐ-UBND ngày 18/3/1997 của UBND
thành phố Hồ Chí Minh. Từ 01/4/1997, phường có diện tích tự nhiên là 1.188ha,
được chia thành 02 ấp, đến năm 2008 được tách ra làm 04 khu phố với 36 tổ dân
phố. Dân số toàn phường là 8.480 nhân khẩu, với 2.317 hộ (năm 2011).
Hình 02. Bản đồ địa giới hành chính phường Phú Hữu
Trang 15
Ngành: Quản lí đất đai
SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
Phường Phú Hữu có tứ cận như sau:
Phía Bắc giáp phường Phước Long B và Tăng Nhơn Phú B, Quận 9.
Phía Nam giáp phường Cát Lái, Quận 2 và sông Đồng Nai.
Phía Đông giáp phường Long Trường, Quận 9.
Phía Tây giáp phường Bình Trưng Đông, Quận 2.
2). Địa hình, địa mạo:
Với độ cao dưới 1m, có sự đan xen của hệ thống sông rạch.
Do có địa hình thấp nên cần phải chú ý cốt nền XD, đồng thời có biện pháp
phòng chống ngập úng vào mùa mưa và XD hệ thống thủy lợi thích hợp.
3). Khí hậu:
Địa bàn phường nằm trong khu vực gió mùa cận xích đạo với miền nhiệt độ
cao và ổn định, lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng dồi dào với 2 mùa mưa và
khô rõ rệt. Mùa mưa tương ứng với gió mùa Tây Nam bắt đầu từ cuối tháng 5 đến
hết tháng 11, mùa khô ứng với gió Đông Nam bắt đầu từ tháng 12 đến cuối tháng 5.
Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình năm là 27oC, biên độ nhiệt ít thay đổi, nhiệt
độ cao nhất là tháng 3 và tháng 4 khoảng 40oC.
Số giờ nắng: Mùa khô có giờ nắng trung bình từ 7,4 đến 8,1 giờ, hầu như
không có sương mù. Từ tháng 5 đến tháng 10 có số giờ nắng bình quân 6 giờ/ngày.
Bốc hơi: so với nhiệt độ thì lượng bốc hơi biến đổi lớn và theo mùa, tăng
dần từ tháng 12 - tháng 5 và đạt cực đại 150mm - 250mm, sau đó giảm từ 190mm 130mm từ tháng 6 - tháng 9. Độ ẩm không khí bình quân hàng năm là 79.5%.
Chế độ mưa: lượng mưa biến động bình quân năm khoảng 1800mm 2000mm/năm. Chủ yếu tập trung vào mùa mưa chiếm 90% tổng lượng mưa cả năm,
trong mùa mưa lượng mưa tập trung chủ yếu vào tháng 8 đến tháng 10. Do địa hình
thấp nên thường bị ngập úng. Lượng mưa phân bố tương đối đều trong mùa, tuy
nhiên vào tháng 7 âm lịch hàng năm thường có đợt hạn hán ngắn ngày kéo dài từ 5
đến 7 ngày, nhân dân thường gọi là hạn Bà Chằn.
4). Mạng lưới thủy văn:
Hệ thống sông rạch chằng chịch bao quanh, đặc biệt là một phần của hệ thống
sông Đồng Nai là con sông lớn nhất vùng Đông Nam Bộ.
Rạch Ông Nhiêu dài 12,5km, rộng 80m, vào mùa khô sông này là nơi dẫn mặn
xâm nhập vào nội đồng gây cản trở cho sản xuất và sinh hoạt.
Rạch Bà Cua - Ông Cày dài 4,2km, rộng 80m cung cấp nước cho phường và
dẫn nước từ nội đồng ra sông Đồng Nai.
Về mùa khô các con rạch này chịu ảnh hưởng mặn 0,4%.
5). Tài nguyên thiên nhiên:
Tài nguyên đất:
Diện tích đất phèn trên địa bàn chiếm đa số với diện tích là 629,64ha chiếm
53% diện tích toàn phường Phú Hữu.
Đất phèn phát triển: Đây là loại đất với đặc tính phèn nhiều, thành phần cơ
giới từ thịt nặng đến sét, jarosite xuất hiện ở độ sâu < 50cm.
Trang 16
