Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với đời sống con người và sự phát
triển kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất để tạo ra của cải vật chất nuôi sống con
người, đất được sử dụng làm nơi cư trú, làm nơi sản xuất kinh doanh… làm giàu
cho xã hội. Bên cạnh đó cùng với những đặc tính vốn có như cố định về vị trí,
hạn chế về số lượng, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian đã làm cho đất
đai ngày càng trở nên khan kiếm và quý giá hơn.
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế Việt Nam thì công tác định
giá đất là một trong những thành phần cần thiết gắn liền với tiến trình đi lên giàu
mạnh của đất nước. Công tác này nhằm làm cơ sở để Nhà nước xác lập các
chính sách về đất đai, thuế, tín dụng; thu tiền sử dụng đất khi giao đất; cho thuê
đất; tính giá trị tài sản khi giao đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và
bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất; giải quyết các tranh chấp về đất đai;
nâng cao hiệu quả sử dụng đất; phục vụ cho mua bán đất đai và góp phần ổn
định thị trường đất. Mặc khác, mục đích định giá đất là để bảo đảm thực hiện
quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai về mặt kinh tế và sử dụng biện pháp kinh
tế để tăng cường quản lý vốn đất đai, xúc tiến cải cách chế độ sử dụng đất thuộc
sở hữu Nhà nước đối với thị trường đất đai, cung cấp những căn cứ toàn diện,
khoa học, hợp lý cho việc sử dụng đất.
Đông Hà là thành phố tỉnh lỵ, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa,
khoa học kỹ thuật của tỉnh Quảng Trị, là địa bàn động lực trong phát triển của
tỉnh. Đông Hà có vị trí quan trọng trong vùng Bắc Trung bộ, nằm trên quốc lộ
1A, đường sắt theo hướng Bắc- Nam và tuyến hành lang kinh tế Đông - Tây, là
ngã ba đầu mối giao thông quan trọng, điểm nối các đô thị miền trung đồng thời
có thể giao lưu thông suốt trên tuyến xuyên Á nối Việt Nam với với các nước
Lào, Thái Lan, Myanmar. Điều này đã tạo đà thúc đẩy nền kinh tế của thành phố
Đông Hà phát triển mạnh và sôi động bậc nhất ở tỉnh Quảng Trị. Trước quá trình
đô thị hoá đang diễn ra ngày một mạnh mẽ thì nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn
Đông Hà tăng mạnh là điều tất yếu, quỹ đất đô thị của thành phố ngày càng

tăng. Bên cạnh đó thị trường nhà đất trong nhiều năm trở lại đây cũng phát triển
khá mạnh mẽ. Do đó việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động liên quan
đến đất là hết sức quan trọng và cần thiết cho sự phát triển thị trường nhà đất nói
1


riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung. Vấn đề đặt ra ở đây là ở các địa
phương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên… thì các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị của đất cũng khác nhau. Vì vậy, để xác định sự ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá đất như thế nào và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến
giá đất ra sao, cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định
giá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất thích hợp cho địa phương.
Trên cơ sở đó, được sự phân công của Khoa Tài nguyên đất và Môi
trường nông nghiệp, dưới sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Th.S.GVC. Trần
Văn Nguyện, tôi đã thực hiện đề tài “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu
tố tác động đến giá đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở thành phố Đông
Hà, tỉnh Quảng Trị”.
1.2. Mục đích của đề tài
- Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến
giá đất trên địa bàn thành phố Đông Hà làm cơ sở cho định giá đất địa phương.
- Thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà làm cơ
sở cho công tác định giá đất địa phương.
- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định
giá đất.
1.3. Yêu cầu đề tài
- Phải nghiên cứu và nắm vững các chính sách, nghị định, quyết định,
công văn và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất và định giá đất.
- Các số liệu, tài liệu điều tra, thu thập để phục vụ cho việc thực hiện
đề tài phải mang tính khách quan, chính xác, trung thực, đầy đủ và đảm bảo

độ tin cậy.
- Phân tích và xử lý được các số liệu, tài liệu đã thu thập được để phục vụ
cho việc thực hiện đề tài.

2


PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Khái niệm về đất đai và bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là phần vỏ trái đất được tạo thành trong tự nhiên bao gồm: thạch
quyển, khí quyển và thủy quyển. Theo Dale & McLaughlin (1988) đất là “bề
mặt của trái đất, vật chất phía dưới, không khí phía trên và tất cả những thứ gắn
với nền đất”
Về mặt sở hữu của quốc gia thì đất đai là lãnh thổ và bao gồm cả lãnh hải.
Về mặt sở hữu sử dụng thì đất đai bao gồm cả bề mặt không gian trên đất, mặt
đất và chiều sâu dưới đất theo chiều thẳng đứng.
Đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Đất được coi là bất
động sản và là bất động sản đặc biệt, vì sử dụng đất có thể mang lại lợi nhuận và
lợi nhuận ngày càng nâng cao mà giá trị của đất không mất đi. [4]
2.1.1.2. Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm Bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bất

động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa,
các quy định về Bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà
cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
2.1.2. Khái quát về thị trường đất đai
2.1.2.1. Khái niệm
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel 1994). Hay nói cách khác
thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh
tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Thị
3


trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông
qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế
giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa
hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng hoặc nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,
thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao
dịch đất đai. [7]
2.1.2.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân
của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền
kinh tế, cụ thể là:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu
quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài
nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích với tăng trưởng kinh

tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng…tạo ra sự năng động
trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc
đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài
chính. Việc chuyển bất động sản hàng hóa thành tài sản tài chính góp phần huy
động các nguồn lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho
việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ
vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế
khu vực và quốc tế.
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao gây sức ép về cầu bất động
sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ
tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với
giá cả chấp nhận được. [7]
4


2.1.2.3. Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai
a. Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn
hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường
khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự ép mua
và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau.
Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau
đó là thị trường không hoàn hảo.
Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được
trao đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất
về mặt vị trí. Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều
và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ). Ngoài ra thị trường đất đai còn có
tính xác định và phân hóa cao theo như kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tương

đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn
hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường của các hàng hóa tiêu dùng và các
thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước,
đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch ( sử dụng đất, phát triển hạ tầng
kinh tế - kỷ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…)
b. Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái
tạo được của đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về
đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc
quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong
điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc
phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo
lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như
tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Trong thị trường hàng hóa thông thường khác,
hàng hóa là các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu
được những khoản lời lớn nhất hay có giá trị cao nhất, người mua phải được tự
do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị
trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những
yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng
giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý
muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao.
c. Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi
nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy
5


giảm. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa,
xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong
tục, tập quán, ước lệ cộng đồng… đều có ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên

thị trường. Việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm
khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạo
những bất bình trong xã hội. Do vậy khi không được tổ chức và thông tin đầy
đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất
mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh
tế thị trường và trình độ dân trí thấp.
2.1.3. Khái quát về giá đất
2.1.3.1. Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất
a. Giá trị của đất
Giá trị là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận
với “cơ chế thị trường”, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá công bằng trong
sự phân phối đất đai để người sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ tài chính của
mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và
pháp luật.
Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị kinh tế
của đất đai). Giá trị là cơ sở hình thành và vận động của giá, giá trị đất chính là
lao động, tiền vốn, khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để khai thác và cải tạo đất.
Giá trị là cơ sở kinh tế để hình thành giá, giá trị là bản chất bên trong của
đất đai và giá biểu hiện bản chất bên ngoài. Giá trị và giá cả phải luôn phù hợp
với nhau, chúng có thể sai khác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân
bằng cung – cầu, tâm lý khách hàng. [1]
b. Giá đất
Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất đai,
đặc biệt là trong các quan hệ chuyển nhượng sử dụng đất như chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.
Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan
hệ cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất,
tùy lợi ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu
cầu quản lý đất đai mà hình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quả
của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quy

luật nhất định.
Giá đất do nhà nước quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại
giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy
định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng
6


địa phương mà hình thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này Nhà
nước quy định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.
Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán
hay chuyển nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về
chính trị và kinh tế trong nước cũng như ngoài nước, không có cơ sở vững chắc
về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị
hiếu hay tâm lý và sở thích của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng
dựa trên cơ sở khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường
ở mức cao hơn giá nhà nước. [1]
2.1.3.2. Các đặc điểm của giá đất
Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giá
đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa
là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê
cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định tỷ suất lợi tức
hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường ổn định, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so
sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình

trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng
thời điểm nhất định.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế
trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá
đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên
các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để hoạch toán vào giá đất.
Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như: xây
dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán
được và phẩn bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là
xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ…), góp
phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất
của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được.
7


Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông
thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính
khan hiếm của đất đai nên tính co giãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát
triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất
tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo
hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình
quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có
trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh
hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự
nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm
cho tính co giãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với
đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co giãn lại rất lớn, đó là mặt

chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất cố định về vị trí, nên
giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất,
mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa
đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng;
ngoài ra giá đất còn phục vụ vào sự phát triển vào kinh tế, sự gia tăng dân số của
từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. [7]
2.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất ở đô thị
a. Yếu tố vị trí
Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở
nhất là đất ở đô thị. Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu
đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong
thương mại, kinh doanh, cho thuê…
Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:
- Xếp theo loại đô thị: Loại 1,2,3,4 và 5
- Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô…
- Xếp theo loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…
- Xếp theo vị trí: Vị trí 1,2,3,…
b. Yếu tố hình thể lô đất
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở
hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu (thâm hậu) của thửa đất. Tùy
vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau.
Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều rộng
thì có lợi thế hơn. Trong phân hạng có thể phân cấp độ rộng theo từng ngang 4m
8


– 5m để tính điểm với thửa đất khác.
c. Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi

cho người sử dụng. Trong đó yếu tố cơ sở hạ tầng có nhiều yếu tố phụ mà trong
phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:
- Hệ thống cầu đường giao thông
- Hệ thống cống thoát nước
- Hệ thống điện
- Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác
góp phần tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng.
d. Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội
Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu
cầu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc học
hành của con cái và vấn đề y tế cho gia đình cùng các vấn đề giải trí cộng đồng
khác sẽ tạo sự thích cho người sử dụng. Các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm:
Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, siêu thị hoặc chợ, cơ quan hành
chính, các khu giải trí tín ngưỡng…
e. Yếu tố môi trường
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống.
Tuy nhiên trong điều kiện nước ta hiện nay, cũng như các nước đang phát triển
thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng
đến giá đất và trong phân hạng định giá đất vẫn chưa được xem trọng. Đối với
các nước tiên tiến thì yếu tố môi trường được xem là yếu tố quan trọng đối với
việc chọn một vị trí để xây dựng nhà ở hay khu dân cư. Các yếu tố về môi
trường thường được quan tâm là: Không khí, bụi, tiếng ồn, mùi hôi, nước thải
sinh hoạt…
f. Yếu tố an ninh xã hội
Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố an ninh xã hội vẫn chưa được
quan tâm nhiều trong phân hạng định giá đất. Yếu tố về an ninh thường được
quan tâm là các tệ nạn xã hội như: Trộm cắp, ma túy…
g. Các yếu tố khác.
Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất
như: Loại đường, nhân tố quy hoạch. Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất,

chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều
kiện hạn chế sử dụng đất.
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Căn cứ và quy định trong phân hạng đinh giá đất
2.2.1.1. Căn cứ vào các yếu tố có tác động đến việc hình thành giá đất
9


a. Căn cứ vào yếu tố tự nhiên
Đất đai là chủ thể bao gồm nhiều thành phần được tạo ra từ tự nhiên,
mang tính chu kỳ và có thể dự đoán được, cố định không di chuyển được. Do
mang tính chất tự nhiên nên giá trị sử dụng của đất đai có ảnh hưởng lớn bởi
điều kiện tự nhiên. Điều kiện tự nhiên khác nhau cũng tạo ra mục đích sử dụng
khác nhau và giá trị khác nhau. Đất đai được hình thành trong những điều kiện
tự nhiên nhất định, căn cứ vào lịch sử phát triển cũng như sự hình thành ta sẽ có
nhiều loại hình đất đai khác nhau, vì vậy ta phải căn cứ từng điều kiện cụ thể của
đất đai mà sử dụng và bảo tồn cho hợp lý để giá trị của đất đai ngày càng được
tăng cao.
b. Căn cứ vào yếu tố kinh tế, xã hội
Ngoài giá trị về tự nhiên, đất đai còn có giá trị về mặt kinh tế - xã hội, giá
trị của nó sẽ lớn hơn khi con người gắn nó vào một mục đích sử dụng cho kinh
tế hay cho xã hội và sử dụng một cách hợp lý.
2.2.1.2. Căn cứ vào chính sách và pháp luật nhà nước
a. Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất
Cán bộ làm công tác định giá đất phải có đủ tiêu chuẩn về phẩm chất, đạo
đức và trình độ chuyên môn nhất định.
b. Chức năng
Nhà nước quy định chức năng, nhiệm vụ cho Bộ, ngành Tài Nguyên Môi
Trường làm công tác quản lý đất đai trong cả nước. Trong đó, công tác phân
hạng định giá đất xem là một bộ phận chức năng quan trọng giúp cho ngành

thực hiện các nhiệm vụ của Nhà nước về quản lý đất đai.
c. Thực trạng và công tác quản lý nhà nước về đất đai
Theo luật đất đai 2003 quy định chức năng quản lý Nhà nước về đất đai như sau:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước
thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai có liên quan đến phân hạng và định giá
đất như sau:
- Định giá đất. (Mục d, khoản 2, điều 5, chương I, Luật đất đai 2003)
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; Lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. (Mục c, khoản 2, điều
6, chương I, Luật đất đai 2003)
d. Căn cứ phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được sử dụng như sau:
10


*Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn
nuôi, đất trồng cây hàng năm khác.
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất rừng phòng hộ.
- Đất rừng sản xuất.
- Đất rừng đặc dụng.
- Đất nuôi trồng thủy sản.
- Đất làm muối.
- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
*Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp.
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công

nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất
xây dựng các công trình văn hóa y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục
vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thăng cảnh; đất
xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
- Đất làm nghĩa trang nghĩa địa.
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
*Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
e. Căn cứ nguồn thu tài chính về đất
Dựa trên công tác phân hạng định giá đất, nguồn thu ngân sách Nhà nước
từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền
11


sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu
tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ
hình thức thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê… các khoản thu khác được quy định
ở Điều 54 của Luật đất đai 2003.
f. Quy định về giá đất
Ngoài các căn cứ trên thì công tác định giá đất còn phải căn cứ theo các quy
định của Nhà nước về giá đất được quy định tại Luật đất đai 2003 và một số
Nghị định có liên quan.
2.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường

trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu
hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng
theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại các khu vực giáp ranh, giữa các thành phố trực thuộc Trung
ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng
hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các
loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá
đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này,
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy
định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất
cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi
quyết định.
- Giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm
căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính
tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
12


dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. (Mục 6, Điều 56, Chương
II, Luật đất đai 2003)
2.2.3. Các phương pháp định giá đất

Theo nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và nghị định của Chính
phủ số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi bổ sung một số điều
của nghị định 188/2004/NĐ-CP thì có 4 phương pháp xác định giá đất: Phương
pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương
pháp thặng dư.
*Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá. (Điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Điều kiện áp dụng:
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại
đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
*Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định
giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương
mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. (Điều 4
Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Điều kiện áp dụng:
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định
được các khoản thu nhập mang lại từ đất. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
13

*Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Điều kiện áp dụng:
Được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống
tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số
liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với
thửa đất cần xác định giá.
*Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt
nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng
giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Điều kiện áp dụng:
Được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng
phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi
không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp
dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
2.2.4. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài nghiên cứu
Giá đất theo quy định của nhà nước và giá đất trên thị trường có sự
chênh lệch khá lớn. Hệ số chênh lệch càng lớn từ đường loại I cho đến
đường loại IV, giá đất cao nhất ở các khu vực trung tâm và càng xa trung
tâm giá đất càng giảm.[8]
Biến động về giá do Nhà nước quy định hầu như không thay đổi ở các con
đường có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, chỉ có biến động ở các con đường mới được
nâng cấp, mở rộng. Đối với giá thị trường thì rất đa dạng phụ thuộc rất nhiều

vào yếu tố tâm lý của người dân, sự thỏa thuận giữa người mua và người bán
nhưng nhìn chung thì giá đất có xu hướng tăng dần mỗi năm tăng trung bình từ
10% - 15%. Đồng thời qua khảo sát thì giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước
quy định từ 1,5 – 3 lần. [3]

14


Giá đất quy định của Nhà nước và giá thị trường là chênh lệch lớn. Sự
biến động này chủ yếu tập trung vào một số đường phố có khả năng sinh lợi cao
và những khu vực đã được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầnghoàn chỉnh. Yếu tố
chính sách của Nhà nước là yếu tố quan trọng nhất dẫn đến sự biến động của thị
trường nhà đất trong suốt thời gian qua. Có thể nói chính sách pháp luật về đất
đai được ban hành đã giải quyết bài toán về nguồn cung cho thị trường nhà đất,
chính sách tài chính đối với đất đai đã tác động mạnh mẽ đến yếu tố cầu trong
quan hệ cung – cầu của thị trường nhà đất. Các yếu tố này không mang tính chất
tác động riêng lẽ, độc lập mà giữa chúng luôn có mối quan hệ mật thiết với nhau
cuối cùng dẫn đến sự biến động của thị trường nhà đất. [6]

PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và thực trạng giá
trị sử dụng đất tại địa phương.

15


- Các văn bản pháp luật, nghị định, quyết định liên quan đến giá đất và định

giá đất.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố tác động đến giá đất làm cơ sở cho việc định giá trên địa bàn Thành phố
Đông Hà, Tỉnh Quảng Trị.
- Phạm vi thời gian:
 Sử dụng số liệu từ năm 2008 đến năm 2014.
 Thời gian thực hiện đề tài: từ ngày 02/01/2014 đến ngày 06/05/2014.
3.3. Nội dụng nghiên cứu
- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Đông Hà
- Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự chênh lệch giá đất tại
thành phố Đông Hà.
- Phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thành phố
Đông Hà.
- Đánh giá thực trạng giá trị của một số yếu tố điều kiện sinh lợi, cơ sở hạ
tầng, an ninh xã hội và môi trường làm cơ sở định giá đất trên địa bàn thành phố
Đông Hà
- Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá đất và định hướng
trong tương lai.
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
3.4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Tiến hành thu thập các số liệu, tài liệu tại các cơ quan chuyên môn phục
vụ cho đề tài nghiên cứu như: Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Đông Hà
năm 2013; Quyết định về mức giá đất của thành phố Đông Hà năm 2014… các
số liệu, tài liệu thu thập được sẽ làm cơ sở cho việc phân tích, xử lý.
3.4.1.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Chọn một số lượng mẫu điều tra thích hợp: Chọn 5 phường trong tổng số
9 phường trên địa bàn thành phố để tiến hành điều tra, phỏng vấn, mỗi phường

sẽ tiến hành phỏng vấn 10 hộ dân bằng cách dùng phiếu điều tra có sẵn. 5
16


phường được chọn: phường 1, phường 2, phường 5, phường Đông Lương,
phường Đông Lễ.
Điều tra hiện trạng về điều kiện sinh lợi, CSHTKT, CSHTXH, môi
trường, ANXH tại 9 đoạn đường trên địa bàn thành phố Đông Hà, sử dụng phiếu
điều tra có sẵn.
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu
Sử dụng các phần mềm như excel… nhằm phân tích và xử lý số liệu tài
liệu thu thập được
- Phân tích sự biến động giá nhà nước và giá thị trường, so sánh giữa mức
giá nhà nước và giá thị trường.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và thống kê mô tả thông qua
các con số cụ thể.
- Tổng hợp và đưa ra nhân xét chung về mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất
3.4.3. Phương pháp kế thừa
Tiến hành kế thừa các tài liệu từ các sách, báo, đề tài nghiên cứu… đã
được xuất bản và công bố.

PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Đông Hà
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý

17

Hình 4.1. Bản đồ hành chính thành phố Đông Hà
Thành phố Đông Hà nằm về phía Bắc của tỉnh Quảng Trị, có 9 đơn vị
hành chính (9 phường), với tổng diện tích tự nhiên 7.295,87 ha. Mật độ dân số
khoảng 1.165 người/km2 và có tọa độ địa lý 16’07’53’’ – 16’52’22’’ vĩ độ Bắc,
107004’24’’ – 107007’24’’ kinh độ Đông.
- Phía Bắc giáp huyện Cam Lộ và huyện Gio Linh.
- Phía Nam giáp huyện Triệu Phong.
- Phía Đông giáp huyện Triệu Phong.
- Phía Tây giáp huyện Cam Lộ.
Thành phố Đông Hà là trung tâm kinh tế, chính trị văn hóa – xã hội của
Quảng Trị, là địa bàn nằm trong hành lang kinh tế Đông – Tây nối liền 13 tỉnh
của 4 quốc gia (Việt Nam, Lào, Thái Lan và Mianmar), cùng với mạng lưới giao
thông đường bộ, đường thủy, dường sắt thuận tiện, là giao điểm giữa quốc lộ 1A
với đường xuyên Á nối với Lào, Thái Lan, Mianmar,… tạo cho Đông Hà có một
vị trí quan trọng trong chiến lược quân sự, bảo vệ an ninh, quốc phòng khu vực
miền Trung cũng như hội tụ các điều kiện giao lưu, tiếp thu các thành tựu khoa

18


học tiên tiến, khả năng thu hút đầu tư trong, ngoài thành phố phục vụ cho việc
phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo.
Địa hình của thành phố Đông Hà có 2 dạng cơ bản là địa hình gò đồi bát
úp và địa hình đồng bằng khá thuận lợi cho việc phát triển đa dạng các ngành
kinh tế cũng như việc xây dựng các công trình đô thị vững chắc.
- Địa hình gò đồi bát úp ở phía Tây và Tây – Nam, chiếm khoảng 44% diện
tích tự nhiên hơn 3.000 ha, có độ cao trung bình 10m so với mặt nước biển,
nghiêng dần về phía Đông với độ dốc trung bình 5 – 10 độ.

- Địa hình đồng bằng có độ cao trung bình 3m so với mực nước biển, chiếm
55,9% diện tích tự nhiên, được phủ bởi một lớp phù sa thuận lợi cho phát tiển
nông nghiệp như trồng lúa, hoa màu cho năng cao nhưng hay bị lũ lụt.
4.1.1.3. Khí hậu, thời tiết.
Thành phố Đông Hà nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa nhưng lại
chịu ảnh hưởng của gió Tây – Tây Nam nên tạo thành một tiểu vùng khí hậu khô
nóng. Chế độ khí hậu chia làm hai mùa rõ rệt, mùa mưa và mùa mưa nóng.
- Mưa: Lượng mưa bình quân năm 2.700 mm/năm nhưng phân bố không
đều, mưa tập trung vào tháng 9, 10, 11, cao nhất là tháng 9 nên thường gây ra lũ
lụt. Trong những tháng mùa mưa thường kèm theo những cơn bão mạnh xuất
phát từ biển Đông, bão thường kèm theo mưa lũ nên càng làm tăng thêm thiệt
hại về kinh tế cho nhân dân.
- Nhiệt độ: Nhiêt độ trung bình trong năm là 24,4°C, trong đó nhiệt độ tối
thấp 11°C, nhiệt độ tối cao 42°C. Độ bốc hơi lớn gây khô hạn, ảnh hưởng đến
sản xuất nông nghiệp và đời sống.
- Độ ẩm: Độ ẩm trung bình năm đạt 84%, độ ẩm trung bình tháng cao nhất
94% (tháng 9, 11), tháng thấp nhất 75% (tháng 1, tháng 2)
- Nắng: Nắng là yếu tố có quan hệ chặt chẽ với bức xạ mặt trời và bị chi
phối bởi lượng mây, vì vậy thời gian chiếu sáng trong ngày của mùa hè và mùa
đông khác nhau.
- Gió: Hướng gió chủ đạo là gió Đông Bắc và Tây Nam theo hai mùa chính.
- Chế độ bốc hơi nước: lượng nước bốc hơi bình quân năm 1.509 mm.
Lượng bốc hơi tháng lớn nhất 183 mm (tháng 3) và tháng thấp nhất là 45 mm
(tháng 9), lượng mưa bốc hơi chủ yếu vào mùa mưa.
19


4.1.1.4. Thủy văn.
Chế độ thủy văn của Thành phố Đông Hà chịu ảnh hưởng của thủy triều
từ biển vào thông qua Cửa Việt. Hệ thống sông ngòi chính của thành phố gồm 3

con sông:
- Sông Hiếu là hệ thống sông lớn nhất chảy qua phía Bắc của thành phố.
Khu vực hạ lưu sông Hiếu chịu chi phối của thủy triều biển vào nên có chế độ
dòng chảy rất phức tạp, về mùa khô lưu lượng nước ở thượng lưu nhỏ, nước
mặn thâm nhập sâu, biên độ mặn lớn, mùa mưa nước lũ thường dâng cao gây
ngập lụt cục bộ.
- Sông Thạch Hãn: Bắt nguồn từ A Lưới, chảy qua khoảng 5km, ven theo
phía Đông thành phố và là ranh giới với huyện Triệu Phong.
- Sông Vĩnh Phước: Bắt nguồn từ vùng đồi cao 300 – 400m thuộc huyện
Cam Lộ chảy qua phía Nam thành phố đổ vào sông Thạch Hãn.
Ngoài ra , Thành phố còn có nhiều hồ nhân tạo điều hòa, khai thác thủy
lợi, thủy sản như: Hồ Trung Chỉ, hồ Khe Mây, hồ Đại An, hồ Khe Sắn,… cung
cấp nước và điều hòa sinh thái cho tiểu vùng cư dân của từng phường.
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên.
a. Tài nguyên đất.
Theo kết quả điều tra nông hoá thổ nhưỡng cho thấy đất đai của thành phố
Đông Hà, chủ yếu gồm các loại đất sau: Đất Feralit trên sa phiến; đất phù sa bồi,
phù sa không được bồi, đất phù sa Flay.
- Đất phù sa Glây (Pg): Phân bố rải rác ở các khu vực trồng lúa (thuộc các
phường Đông Lễ; Đông Lương; Đông Giang; Đông Thanh) có diện tích khoảng
200 ha, là loại đất thích hợp trồng lúa.
- Đất phù sa được bồi hàng năm (Pb): Phân bố tập trung ở các vùng khu vực
triền sông Hiếu, sông Vĩnh Phước, diện tích khoảng 500 ha, đây là loại đất thích
hợp cho việc trồng cây lương thực, cây ăn quả và cây công nghiệp.
- Đất Feralit nâu vàng phát triển trên phiến sét (Fs): Phân bố tập trung ở
khu vực Tây và Tây Nam thành phố. Diện tích đất này chiếm diện tích
khoảng 3.500 ha, thích hợp trồng cây lâm nghiệp, cây ăn quả và phát triển
đồng cỏ chăn nuôi.
Đặc điểm chung của các loại đất trên là bị chua phèn, độ PH dao động từ
4,5 - 6,5 nên độ phì kém.

b. Tài nguyên nước:
20


 Nguồn nước mặt:
Nước phục vụ sản xuất, sinh hoạt của nhân dân thành phố Đông Hà khá
dồi dào, được cung cấp chủ yếu từ 3 hệ thống sông chính và hàng chục khe suối,
hồ chứa,… phân bố khá đều trên địa bàn thành phố.
- Sông Hiếu: Là sông lớn nhất có diện tích lưu vực là 465 km2, chiều dài trên
70 km, đoạn chạy qua thành phố rộng từ 150m - 200m, dài khoảng 8km.
- Sông Vĩnh Phước: Nằm ở phía Nam thành phố, có lưu vực 183km2, chạy
dài là 45km, mặt rộng trung bình từ 50 - 70m, lưu lượng nước trung bình là
9,56m3/s, về mùa cạn kiệt là 1,79m3/s. Đây là con sông cung cấp nước ngọt cho
sinh hoạt của thành phố.
- Sông Thạch Hãn: Bắt nguồn từ huyện A Lưới tỉnh Thừa Thiên Huế dài 145
km đoạn chạy qua địa bàn thành phố dài 5km.
Ngoài các con sông kể trên Đông Hà còn có một số hồ đập nhân tạo phục vụ cho
sản xuất nông nghiệp, cải tạo môi trường và nuôi trồng thuỷ sản
 Nguồn nước ngầm:
Theo tài liệu đánh giá của Sở Khoa học và Công nghệ vùng trung tâm
thành phố và khu vực đất đồi tầng ngầm nghèo. Nguồn nước ngầm mạch nông
tồn tại ở vùng đất trũng thuộc khu vực trầm tích phù sa.
Không có nguồn nước ngầm ở mạch nông nhưng có thể khai thác nguồn
nước ngầm mạch sâu cách thành phố khoảng 12km về phía Đông Bắc (tại huyện
Gio Linh), trữ lượng nước tương ứng cấp C1 là 19.046m3/ngày, cấp C2 là
98.493m3/ngày, lưu lượng giếng khoan từ 15-19 lít/s.
c. Tài nguyên rừng
Hiện nay, thành phố Đông Hà có 2.371 ha đất có rừng, chiếm 32,50%
diện tích tự nhiên, trong đó đa số là diện tích đất rừng trồng (2.188 ha, chiếm
98,34% diện tích đất có rừng). Rừng tự nhiên bị chiến tranh hủy diệt và một

phần do con người chặt phá nên diện tích còn không đáng kể. Rừng trồng đã đến
tuổi khai thác có khoảng 1.000 ha, mật độ thưa, năng suất và trữ lượng thấp.
Ước tính trữ lượng gỗ củi có khoảng 15.000m3 gỗ củi. Cần duy trì và mở rộng
diện tích đất rừng sản xuất, rừng cảnh quan gắn phát triển lâm nghiệp với phát
triển du lịch, dịch vụ và bảo vệ môi trường sinh thái.
Diện tích đất lâm nghiệp có rừng của thành phố tuy giá trị về mặt kinh tế
không lớn, song có ý nghĩa quan trọng trong việc điều hoà không khí, bảo vệ
nguồn nước, chống xói mòn, đặc biệt là việc tạo cảnh quan, tiền đề cho việc phát
21


triển các loại hình kinh tế dịch vụ, thương mại, du lịch thăm quan, nghỉ dưỡng
sau này trên địa bàn.
d. Tài nguyên khoáng sản
Nguồn tài nguyên khoáng sản ở thành phố Đông Hà nghèo, chỉ có nguồn
đất sét làm gạch ngói, trữ lượng nhỏ, phân bố rải rác ở các phường Đông Giang,
Đông Thanh, Đông Lương và phường 2. Do đó, khó thực hiện việc khai thác
trên diện rộng, quy mô lớn.
Ngoài ra, qua các đợt thăm dò địa chất trước đây cho biết trên khu vực
thành phố Đông Hà có quặng sắt ở đồi Quai Vạc, sắt ở đường 9D (gần trung tâm
thành phố), trữ lượng cũng không đáng kể.
e. Tài nguyên nhân văn
Thành phố Đông Hà là vùng đất được hình thành từ xa xưa, do những
biến động của lịch sử nên Đông Hà có nhiều thế hệ làng, xã ra đời sớm muộn
khác nhau. Trước năm 1306, vùng đất phía Nam sông Hiếu là lãnh thổ do
Vương quốc Chăm Pa chiếm đóng, trong khi đó vào năm 1069, phía Bắc sông
Hiếu vẫn là đất của huyện Vĩnh Linh dưới thời Đại Việt. Vào thế kỷ thứ XVIII,
Lê Quý Đôn viết Phủ tạp lục, Đông Hà là đất thuộc huyện Đăng Xương, phủ
Triệu Phong, xứ Thuận Hoá. Vào thế kỷ thứ XIX, theo Đồng Khánh dư địa chí,
Đông Hà là đất của 2 huyện (phía bắc thuộc huyện Thành Hoá, tổng An Lạc;

phía nam sông Hiếu thuộc tổng An Đôn, huyện Đăng Xương). Qua thời gian,
các làng, xóm vẫn giữ được hệ thống giếng Chàm và nhiều cổ vật, bằng chứng
của sự cư trú của nhiều dân tộc, đây cũng là một đặc điểm trong tổng thể văn
hoá Quảng Trị nằm ở dải hội tụ hai phong cách văn hoá Việt và Chàm.
4.1.1.6. Thực trạng về môi trường.
Đông Hà là thành phố mang nét đặc trưng của một thành phố ven biển
vùng Duyên hải Bắc trung Bộ, được thiên nhiên ưu đãi, tạo hoá cho địa phương
khá nhiều cảnh quan đẹp có núi, có sông, có rừng,… Trong những năm gần đây,
mặc dù đã và đang trên đà phát triển mạnh nhưng vẫn còn nhiều nét tự nhiên,
thực tế môi trường chưa có hiện tượng ô nhiễm.
Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa ảnh hưởng
không nhỏ đến môi trường sinh thái:
- Thiếu các công trình xử lý nước thải công nghiệp, nước thải sinh hoạt
và hệ thống cấp thoát nước chưa đồng bộ.

22


- Tình trạng ô nhiễm do khói bụi, khí độc và tiếng ồn do các phương tiện
giao thông vận tải và các hoạt động sản xuất tiểu thủ công nghiệp, chợ ở một số
khu vực vượt mức độ cho phép.
- Môi trường khu dân cư, môi trường nước đang có hiện tượng bị ô
nhiễm do nước thải sinh hoạt, chăn nuôi, rác thải, khí thải của các cơ sở sản xuất
công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp… đổ xuống.
- Vấn đề cấp thoát nước, xử lý rác thải… trên địa bàn thành phố là những
vấn đề bức xúc ảnh hưởng đến cảnh quan môi trường cần có những biện pháp cụ
thể để xử lý.
- Mặt khác, trong quá trình sản xuất nông nghiệp đã sử dụng một lượng
lớn thuốc bảo vệ thực vật nên môi trường đất, nước, không khí ít nhiều đã bị ô
nhiễm ở những mức độ khác nhau.

Do vậy, trong tương lai phải có những biện pháp kịp thời nhằm xây dựng một hệ
sinh thái môi trường bền vững.
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.
4.1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế.
a. Tình hình phát triển ngành nông - lâm - ngư nghiệp
Thành phố đã tập trung chỉ đạo đẩy mạnh áp dụng kỹ thuật mới và tổ
chức gieo trồng đảm bảo lịch thời vụ; thực hiện quyết liệt, kịp thời công tác
phòng trừ dịch bệnh trên cây trồng và vật nuôi, khẩn trương triển khai các
biện pháp chống hạn phục vụ sản xuất...nên giá trị sản xuất nông – lâm – ngư
nghiệp trong năm 2013 ước đạt 119.367 triệu đồng tăng 0,92 % so với năm.
Diện tích gieo trồng lúa đạt 2.146,7 ha, bằng 103% kế hoạch; năng suất lúa
bình quân đạt 42,1 tạ/ha, giảm 6,2 tạ/ha so với năm 2012. Diện tích gieo trồng
rau các loại ước đạt 371,8 ha, tăng 12,8 ha so với năm 2012, giá trị thu nhập
bình quân 1 ha rau an toàn đạt 300-350 triệu đồng/ha; mô hình trồng hoa cúc
trong chậu tại phường Đông Giang đem lại hiệu quả cao; đã hoàn thành đưa
vào sử dụng trại sản xuất giống hoa cúc các loại, bước đầu sản xuất trên
100.000 cây giống. Tổng diện tích nuôi trồng thủy sản đạt 105 ha, trong đó
nuôi tôm 55 ha, tổng sản lượng thuỷ sản 228 tấn, trong đó nuôi tôm đạt 111
tấn, doanh thu đạt 16,517 tỷ đồng, lợi nhuận đạt 6,872 tỷ đồng. Chăn nuôi gia
súc, gia cầm phát triển ổn định, tổng đàn gia cầm tăng 8,18% so với năm
trước; mô hình nuôi ong lấy mật, nuôi bồ câu Pháp có hiệu quả bước đầu.
Thành phố cũng đã tích cực tranh thủ nguồn vốn của các dự án hỗ trợ phát
23


triển sản xuất, ngành nghề của chi cục phát triển nông thôn tỉnh và mô hình
đầu tư của trung tâm khuyến nông – khuyến ngư tỉnh để mua sắm máy móc,
thiết bị sản xuất; hỗ trợ giống, thức ăn; tập huấn kỹ thuật.
Công tác quản lý, bảo vệ và phát triển rừng đã được chú trọng triển
khai, trồng mới rừng sản xuất sau khai thác 220 ha; khai thác gỗ rừng trồng

263 ha, đạt 24.680 m 3, tăng 400% so với năm 2012.
Hệ thống cơ sơ hạ tầng kỹ thuật phục vụ nông nghiệp được quan tâm
đầu tư, nhất là các công trình thủy lợi, kiên cố hóa kênh mương, các kè chống
xói lở; các chương trình, dự án phát triển nông nghiệp được thực hiện hiệu
quả.
b. Tình hình phát triển ngành công nghiệp và xây dựng
Sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn vẫn duy trì
nhịp độ tăng trưởng tương đối khá, giá trị sản xuất công nghiệp năm 2013 đạt
2.058 tỷ đồng, tăng 11,7% so với năm 2012, các doanh nghiệp và cơ sở sản
xuất đã chủ động khắc phục khó khăn, bố trí lại cơ cấu sản xuất và lao động,
tìm đầu ra mới cho sản phẩm, hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp tại
các khu, cụm công nghiệp tiếp tục duy trì ổn định. Bên cạnh một số ngành sản
xuất tăng trưởng khá như may mặc, ván gỗ MDF, chế biến nông sản, thực
phẩm, cơ khí thì một số ngành như cưa xẽ gỗ, mộc dân dụng, khai thác cát
sạn.. có tốc độ tăng trưởng thấp hơn năm trước. Thành phố đã phối hợp với
trung tâm khuyến công và xúc tiến thương mại tỉnh hỗ trợ thực hiện 2 đề án,
với kinh phí 55 triệu đồng, vốn khuyến công thành phố hỗ trợ 5 đề án, với
kinh phí 100 triệu đồng.
Hoạt động xây dựng vẫn còn gặp nhiều khó khăn, nhưng các doanh
nghiệp đã từng bước cơ cấu lại sản xuất, khôi phục hoạt động, giá trị sản xuất
ngành xây dựng tăng 6,19% so với năm 2012
c. Tình hình phát triển ngành Thương mại và dịch vụ
Mặc dù còn đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng trong năm vẫn có
những thuận lợi cơ bản, với địa bàn trung tâm tỉnh lỵ nơi diễn ra nhiều sự
kiện, lễ hội nên đã thu hút lượng khách đến thành phố tăng khá, hàng hoá đa
dạng, giá cả nhìn chung ổn định, đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng nên nhìn
chung hoạt động kinh doanh dịch vụ và thương mại tiếp tục có những chuyển
biến tích cực, hoạt động thương mại và dịch vụ diễn ra khá sôi động, sức mua
tăng nhanh, lưu thông hành hóa thông suốt, một số chi nhánh, gian hàng trưng
bày những mặt hàng chất lượng cao có bước phát triển. Nhiều nhà đầu tư,

24


doanh nghiệp đang tiếp tục đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh, hệ thống hạ
tầng thương mại từng bước được hoàn thiện. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và
dịch vụ năm 2013 ước đạt 11.682 tỷ đồng tăng 20,0% so với năm 2012.
Các loại hình dịch vụ tiếp tục duy trì được tốc độ tăng trưởng, đa dạng
về sản phẩm, chất lượng phục vụ ngày càng nâng lên. Hoạt động vận tải đảm
bảo vận chuyển hàng hóa và đi lại của nhân dân. Hệ thống ngân hàng tiếp tục
hoạt động ổn định và có mức tăng trưởng khá, đáp ứng nhu cầu vốn cho nền
kinh tế. Dịch vụ viễn thông phát triển ngày càng đi vào chiều sâu, chất lượng
dịch vụ được nâng lên đáng kể. Dịch vụ bảo hiểm, chăm sóc sức khỏe, khám
chữa bệnh có nhiều chuyển biến tích cực.Hệ thống khách sạn, nhà hàng, dịch
vụ ăn uống ngày càng được đầu tư đáp ứng nhu cầu.
d. Hoạt động kinh tế đối ngoại và thu hút đầu tư
Tổng vốn đầu tư toàn xã hội ước thực hiện cả năm 1.305 tỷ đồng, tăng
10,22% so với cùng kỳ năm trước. Vốn xây dựng cơ bản năm 2013 từ ngân
sách 138.003 triệu đồng, giảm 23% so với năm 2012. Trong đó ngân sách
trung ương và tỉnh hỗ trợ 55.800 triệu đồng, giảm 44,6% so với năm 2012,
ngân sách thành phố 82.203 triệu đồng, tăng 4,6% so với năm 2012
Thành phố đã tích cực tranh thủ sự quan tâm của trung ương, của tỉnh,
các nhà tài trợ để thực hiện các dự án quan trọng. Đã tập trung chỉ đạo đẩy
nhanh tiến độ dự án thoát nước, thu gom và xử lý nước thải; tích cực phối hợp
với các Sở triển khai các bước tiếp theo dự án phát triển đô thị dọc hành lang
tiểu vùng sông MêKông (RETA); dự án hỗ trợ sinh kế các đô thị dọc hành
lang tiểu vùng sông MêKông; dự án hỗ trợ kinh tế tăng cường khả năng thích
ứng biến đổi khí hậu; hoàn chỉnh hồ sơ dự án nâng cấp đô thị thành phố Đông
Hà trình Bộ xây dựng xem xét đưa vào danh mục thuộc chương trình nâng
cấp và phát triển dô thị quốc gia giai đoạn 2010-2020.
4.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập.

* Dân số: Theo số liệu của phòng thống kê thành phố Đông Hà năm
2013 thì dân số toàn thành phố là 86.400 người, tăng 1,87% so với năm 2012.
Thành phố Đông Hà có tỷ lệ tăng dân số cao nên đã tạo ra sức ép cho xã hội
về việc làm, nhà ở. Mật độ dân số trung bình của toàn thành phố là 1.184
người/km2.
* Lao động và việc làm: Năm 2013 nguồn lao động trong độ tuổi của
thành phố vào khoảng 43.934 người chiếm 50,85% tổng dân số. Đã giải quyết
việc làm mới cho khoảng 1640 lao động chiếm 3,7% tổng số lao động, tỷ lệ
25