XÂY DỰNG MÔ HÌNH GIÁ NHÀ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC TP. HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.97 MB, 56 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
XÂY DỰNG MƠ HÌNH GIÁ NHÀ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN THỦ ĐỨC TP. HỒ CHÍ MINH
SVTH
MSSV
LỚP
KHĨA
NGÀNH
:
:
:
:
:
LÂM QUỐC VƯƠNG
03124069
ĐH03QL
2003 – 2007
Quản lý đất đai
Tp. Hồ Chí Minh
Tháng 7 năm 2007
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
LÂM QUỐC VƯƠNG
XÂY DỰNG MÔ HÌNH GIÁ NHÀ ĐẤT PHỤC VỤ CƠNG TÁC
QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
Q. THỦ ĐỨC TP. HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên………………………
Tháng 7 năm 2007
Để có được ngày hơm nay, trước hết xin gởi lời cảm ơn cha mẹ - những người
đã cho con hình hài, ni dưỡng con khơn lớn và cho con tất cả những gì tốt đẹp nhất
trong cuộc sống. Xin cảm ơn người mẹ đã chăm sóc và dạy bảo con bằng trái tim và
lịng u thương vơ hạng.
Tơi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu cùng toàn thể quý thầy cô trường
Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi trong
quá trình học tập. Xin chân thành cảm ơn quý thầy cơ Khoa Quản Lí Đất Đai và Bất
Động Sản trường Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã hết lòng truyền đạt,
giảng dạy trong suốt thời gian tôi học tập tại trường. Đây là những kiến thức nền tảng,
làm hành trang cho tôi trong suốt chặng đường phía trước.
Xin chân thành cảm ơn thầy Trần Thanh Hùng - người thầy đã tận tình dạy bảo,
truyền đạt cho tôi trong thời gian học tập, cũng như đã hết lịng hướng dẫn tơi trong
q trình thực hiện đề tài.
Xin cảm ơn tất cả những người bạn thân thiết đã giúp đỡ tơi trong suốt q trình
học tập và thực hiện đề tài.
Cuối lời, xin gởi đến cha mẹ lòng hiếu kính của con; gởi đến thầy cơ mn vàn
lời cảm ơn và sự ghi nhận công lao dạy dỗ bấy lâu; gởi đến những người bạn của tơi
tình thân thiết chân thành.
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lâm Quốc Vương, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện: “Xây dựng mơ hình giá nhà đất phục vụ cơng tác quản lý thị
trường bất động sản trên địa bàn Q. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai &
Bất động sản, Khoa Quản Lý Đất đai và Bất động sản, Đại học Nơng Lâm Tp.HCM.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
− Nghiên cứu lý thuyết định giá theo phương pháp Chất Lượng-Vị Thế
− Thử nghiệm mơ hình định giá theo phương pháp OLS.
MỤC LỤC
W♣X
Tiêu đề
Trang
Trang tựa .........................................................................................................................i
Lời cảm ơn ..................................................................................................................... ii
Tóm tắt .......................................................................................................................... iii
Mục lục .......................................................................................................................... iv
ĐẶT VẤN ĐỀ
1
PHẦN I. TỔNG QUAN
4
I.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu
4
I.2. Khái quát về thành phố Hồ Chí Minh
23
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
26
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
28
II.1. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố
28
II.2. Kết quả xây dựng mơ hình giá nhà đất trên địa bàn Q. Thủ Đức
33
KẾT LUẬN
46
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
ĐẶT VẤN ĐỀ
* Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Hoạt động của thị trường bất
động sản cùng với thị trường lao động và thị trường vốn cho phép khép kín hệ thống
thị trường đầu vào của nền kinh tế, tạo ra một cơ chế thị trường đồng bộ theo định
hướng xã hội chủ nghĩa. Kết hợp chặt chẽ giữa hoạt động của thị trường bất động sản
và quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản theo pháp luật và quy hoạch tạo hiệu
quả sử dụng tiết kiệm và hợp lý tài nguyên đất, tận dụng mọi khả năng đầu tư của các
thành phần kinh tế, tạo cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong sử dụng và
quản lý đất đai. Mặt khác có thể sử dụng được động lực của thị trường để phát triển sử
dụng tài nguyên đất hoang hóa, kiểm sốt chặt chẽ q trình chuyển dịch cơ cấu sử
dụng và cơ cấu lao động theo định hướng công nghiệp hố - hiện đại hóa đất nước.
Đối với thị trường bất động sản, việc xác định giá đất và giá trị đầu tư vào đất
là một vấn đề quan trọng trong xác định giá trị bất động sản. Có thể nói giá đất là cơng
cụ quan trọng góp phần điều chỉnh quy hoạch, điều tiết sản xuất kinh doanh và chỉnh
trang khu dân cư. Đồng thời giá đất là căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử
dụng đất đối với Nhà nước nhằm giúp cho việc sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao và tiết
kiệm.
Bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn chịu
sự tác động của nhiều yếu tố cũng như mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị
bất động sản không giống nhau. Do đó cơng tác định giá chính xác có ý nghĩa hết sức
quan trọng để Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo cơng
bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu quả kinh tế cao. Xuất phát từ yêu
cầu trên chúng tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu xây dựng mơ hình giá nhà đất phục vụ
cơng tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn quận Thủ Đức, Thành phố Hồ
Chí Minh”.
* Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu xây dựng mơ hình định giá bất động sản phù hợp với mơ hình kinh
tế thị trường ở nước ta. Từ đó đề xuất những biện pháp điều chỉnh thị trường bất động
sản trên cơ sở mơ hình giá nhà đất.
* Đối tượng nghiên cứu
1
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là qui luật giá trị và cơ chế hoạt động của nó
trong thị trường;
Đối tượng khảo sát của đề tài là giá cả thị trường nhà đất và các yếu tố tác động
đến giá cả.
* Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Số liệu điều tra tiến hành từ ngày 15/3/2007 đến hết ngày 27/07/2007 và được
thực hiện trên địa bàn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh.
* Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Cụ thể hóa ứng dụng của lý thuyết Chất Lượng - Vị Thế trong việc định giá bất
động sản trong thực tế.
Đề tài vận dụng phương pháp mới về định giá bất động sản và có khả năng xác
định giá các loại đất và bất động sản nhà đất một cách khách quan, phản ánh sát thực
tế các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường và phù hợp với tình hình thị trường bất
động sản hiện nay, là công cụ giúp Nhà nước nắm bắt và quản lý giá đất và bất động
sản nhà đất một cách hữu hiệu trong công tác quản lý và phát triển thị trường bất động
sản hiện nay.
2
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
Phần I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu
I.1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trường bất động sản
Khi nghiên cứu về đất đai thì đất là một hợp phần quan trọng không thể thiếu.
Song, khái niệm đất và đất đai thường dễ bị nhầm lẫn, thậm chí cịn bị đồng nhất với
nhau; do đó chúng ta cần phải phân biệt rõ hai khái niệm trên.
Đất (soil): là lớp vỏ tơi xốp của bề mặt trái đất; được giới hạn từ 120 - 150 cm
kể từ lớp đất mặt. Đất được hình thành bởi nhiều thành phần cơ bản: tính chất lý tính,
tính chất hóa tính, tính chất cơ học của đất, tính chất sinh học,…Tất cả những tính chất
này thể hiện độ phì nhiêu của đất và thể hiện chất lượng của đất đai.
Đất đai (land): là một vùng không gian đặc trưng được xác định, trong đó bao
gồm những hợp phần được xác định cụ thể trong vùng đất của nó như là bề mặt của
trái đất, vật chất phía dưới, khơng khí phía trên, tất cả những thứ gắn liền với nền đất
và bao gồm luôn cả hoạt động của con người từ quá khứ đến hiện tại và trong tương
lai.
Như vậy, đất là hiện tượng tự nhiên, khơng có hình thể cụ thể; trong khi đất đai
là hiện tượng kinh tế - xã hội, là khái niệm thể hiện mối quan hệ khăng khít giữa hoạt
động kinh tế - xã hội của con người với đất - lớp bề mặt thổ nhưỡng trên một lãnh thổ
nhất định.
Bất động sản: việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có
nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và
tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Theo Bộ luật dân sự của Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181),
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, các
tài sản gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật qui định.
Như vậy, bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai.
Những vật thể cố định gắn liền với đất là những vật thể tồn tại trên đất mà chức năng
của nó sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi đất và phải mất khá nhiều thời gian và chi phí.
3
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
Bất động sản cũng có hai thành phần chất lượng và vị thế1. Chất lượng bất động
sản là bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tich sàn, số lượng phịng, số
tầng cao v.v… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ
bền, tính tương thích với một cơng nghệ xây dựng hiện có v.v… Thường những đặc
tính đó tách rời khỏi nội dung vị thế của bất động sản. Vị thế bất động sản là một hình
thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với bất động sản tại một địa điểm xác định.
Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tơn giáo, chất lượng mơi trường v.v…, phụ
thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định. Sự kết hợp giữa hai
thành phần chất lượng và vị thế tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người và
được gọi là dịch vụ bất động sản. Cung cầu về bất động sản trên thị trường thực chất là
cung cầu về dịch vụ bất động sản. Thực tế khơng có ai chỉ có nhu cầu về vị thế mà
khơng có chất lượng và ngược lại.
Do bất động sản vẫn luôn gắn liền với yếu tố đất đai nên sự ra đời và phát triển
của thị trường bất động sản không thể tách rời với q trình đất đai chuyển thành hàng
hóa do tính tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế xã hội. Như vậy, thị trường bất động sản chỉ hình thành và phát triển khi mà trong xã
hội có sự trao đổi giao dịch, mua bán về hàng hóa bất động sản; hay nói cách khác khi
bất động sản đó trở thành hàng hóa.
Một số nhà khoa học cho rằng: thị trường bất động sản và thị trường đất đai là
một bởi vì tài sản là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai mới được xem là bất
động sản. Thực tế bất động sản là đặc trưng của yếu tố thị trường đất đai, ln là yếu
tố đóng vai trị trọng tâm chi phối tồn bộ hoạt động của thị trường bất động sản. Như
vậy thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và đất đai là một
loại hình bất động sản.
Một quan niệm khá phổ biến hiện nay về thị trường bất động sản, đó là đồng
nhất thị trường nhà đất và thị trường bất động sản. Tuy nhiên trên thực tế, thị trường
nhà đất là một trong những nội dung cơ bản của thị trường bất động sản.
Mặc dù có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, tuy nhiên có
một khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản như sau: “Thị trường bất động
sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ
diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”. Theo cách hiểu thông thường,
thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan như mơi giới, tư vấn,
1
Hồng Hữu Phê, Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác.
4
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
định giá…giữa các chủ thể trên thị trường theo quy luật của thị trường có sự quản lý
của Nhà nước.
Trong lý thuyết kinh tế thuần nhất, để vẽ được đường cung và đường cầu, người
ta giả thiết là các hàng hóa phải tuyệt đối giống nhau. Tuy nhiên, hàng hóa bất động
sản có tính dị biệt, không đồng nhất nên khi nghiên cứu quan hệ cung - cầu về hàng
hóa bất động sản, chúng ta phải chuyển đổi chúng về một đơn vị đồng nhất đó là đơn
vị dịch vụ bất động sản, đất đai. Vì vậy cung - cầu ở đây là cung - cầu dịch vụ bất
động sản.
* Cầu dịch vụ bất động sản
Cầu dịch vụ bất động sản mô tả số lượng dịch vụ bất động sản mà người tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh tốn với một mức giá nhất định để
nhận được bất động sản đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định.
Cầu dịch vụ bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng và sở hữu bất động sản;
từ nhu cầu sản xuất hàng hóa và dịch vụ đáp ứng thị trường của các ngành nông
nghiệp, công nghiệp, dịch vụ và thương mại. Tuy nhiên nhiều người vẫn thường nhầm
lẫn giữa cầu và nhu cầu. Cầu khác với nhu cầu, cầu xuất hiện trên cơ sở nhu cầu,
nhưng không phải mọi nhu cầu đều trở thành cầu. Cầu về dịch vụ bất động sản chỉ trở
thành cầu thực sự trên thị trường khi hội tụ đủ các điều kiện sau:
+ Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một loại dịch vụ bất động sản nào đó
mà nhu cầu đó khơng thể tự thỏa mãn.
+ Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh tốn cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh tốn thì nhu cầu mới được
chuyển thành cầu trên thị trường.
+ Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh tốn có
điều kiện gặp được cung và trở thành cầu thực sự trên thị trường.
Cũng như các hàng hóa khác, cầu dịch vụ bất động sản cũng chịu tác động của
nhiều nhân tố, cụ thể là:
+ Giá cả của bất động sản: lượng cầu dịch vụ bất động sản trên thị trường liên
quan nghịch đảo với giá thị trường của chúng. Nếu nhà ở nằm ở khu vực giảm giá, lúc
đó bất động sản có khả năng thanh tốn tăng lên và cầu dịch vụ bất động sản cũng sẽ
tăng lên.
+ Thu nhập của người tiêu dùng: thu nhập của người tiêu dùng cao hơn, họ sẵn
sàng trả nhiều tiền để nhận được lượng dịch vụ bất động sản mong muốn. Như vậy, ở
5
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
cùng một mức giá, lượng cầu dịch vụ bất động sản tăng lên - làm đường cầu dịch
chuyển sang phải và ngược lại.
+ Những dự kiến của khách hàng: số lượng cầu về một mặt hàng phụ thuộc vào
giá dự kiến của mặt hàng đó trong tương lai. Đối với dịch vụ bất động sản, nếu khách
hàng dự kiến giá của nó trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽ mua sắm sớm hơn và ngược
lại nếu họ dự kiến giá dịch vụ bất động sản sẽ giảm trong tương lai thì họ sẽ hỗn việc
mua.
+ Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng: nhận thức về tính hữu dụng của hàng
hóa và dịch vụ một phần được quyết định bởi các đặc điểm xã hội của khách hàng như
độ tuổi, vị trí trong xã hội, tầng lớp, nghề nghiệp, trình độ văn hóa và học vấn.
+ Chính sách của Chính phủ liên quan đến bất động sản: chính sách thuế, quy
hoạch, đất đai…có tác động mạnh đến cầu dịch vụ bất động sản.
Các nhân tố trên là những nhân tố phổ biến tác động đến sự thay đổi về cầu
dịch vụ bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển khác nhau có thể cịn xuất
hiện thêm những nhân tố tác động khác.
Quy luật chung về cầu hàng hóa thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả
trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi, trừ giá cả và số lượng. Đây là quan hệ
nghịch chiều, khi giá cả tăng thì cầu giảm và ngược lại.
Theo lý thuyết kinh tế vi mô, đường cầu dịch vụ bất động sản di chuyển hay
dịch chuyển tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến cầu dịch vụ bất động
sản như đã trình bày ở trên.
* Cung dịch vụ bất động sản
Cũng giống như cầu dịch vụ bất động sản, cung dịch vụ bất động sản mô tả số
lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng cho thị trường với các mức giá khác nhau
trong một thời gian cụ thể với điều kiện giả thiết các yếu tố khác khơng thay đổi như
chi phí tạo lập bất động sản, số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản, chính sách
quản lý Nhà nước về đất đai, về đơ thị, tài chính, tiền tệ.
Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, cung dịch vụ bất động sản có mối
quan hệ cùng chiều với giá cả, mối quan hệ này hình thành nên quy luật cung. Các yếu
tố làm dịch chuyển đường cung:
+ Chi phí (giá thành) tạo lập đơn vị dịch vụ bất động sản;
+ Số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản;
+ Các chính sách quản lý của Nhà nước bao gồm các chính sách quản lý đất đai,
đơ thị, tài chính tiền tệ…
6
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
Sự co giãn của cung dịch vụ bất động sản được xem xét trong ngắn hạn và
trong dài hạn. Trong ngắn hạn, cung dịch vụ bất động sản đối với toàn bộ nền kinh tế
là cố định. Cung hồn tồn khơng co giãn, đường cung của nó là đường thẳng đứng.
Trong dài hạn, cung dịch vụ bất động sản đối với toàn bộ nền kinh tế có thể
thay đổi, vì có sự đầu tư tạo lập bất động sản mới. Cung dịch vụ bất động sản trong dài
hạn là co giãn theo sự thay đổi của giá, đường cung của nó dốc lên.
Cung dịch vụ nhà ở co giãn lớn hơn cung dịch vụ đất đai, vì nhà ở có thể dễ
dàng phát triển theo không gian thẳng đứng.
* Quan hệ cung cầu
Cung cầu gặp nhau hình thành giá cả đơn vị dịch vụ bất động sản. Khi cung nhỏ
hơn cầu nghĩa là dịch vụ bất động sản cung ứng trên thị trường không đáp ứng được
nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường loại dịch vụ bất động sản đó tăng lên. Khi cung và
cầu cân bằng, có nghĩa là lượng dịch vụ bất động sản đáp ứng đủ nhu cầu dẫn đến giá
cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là lượng dịch vụ bất động
sản cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.
P
SS
LS
P1
D1
P0
D0
0
K0 I1
K, I
Hình 1. Quan hệ cung cầu dịch vụ bất động sản
Tuy nhiên sự thay đổi của giá cả nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn
phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá. Do vậy trong thị trường cạnh tranh,
giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ
kích thích làm cho cung hàng hóa đó tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu
giảm. Ngược lại, giá cả thị trường giảm xuống kích thích cầu tăng, hạn chế cung - làm
cung giảm. Do đó thơng qua giá cả thị trường chúng ta nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung - cầu mới phù hợp với sản xuất và
tiêu dùng xã hội. Mọi hàng hóa và dịch vụ đều tuân theo quy luật cung - cầu, nhưng
với đơn vị dịch vụ bất động sản để biết được sự vận động của cung - cầu dịch vụ bất
7
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
động sản chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những nhân tố cụ thể ảnh hưởng
đến lượng cung - cầu dịch vụ bất động sản.
Dựa trên những phân tích trên đây, cho thấy quan hệ cung - cầu chịu tác động
của nhiều nhân tố đã trình bày ở trước như chính sách về nhà đất của Chính phủ, sự
hồn thiện của kết cấu hạ tầng…Mặc dù về lâu dài cung dịch vụ bất động sản có xu
hướng làm dịch chuyển đường cung về bên phải nhưng trong thực tế đường cầu cũng
ln ln tăng lên và thậm chí tăng cịn nhanh hơn. Do vậy, dù đường cung có xu
hướng dịch chuyển sang phải song sự giảm giá của đơn vị dịch vụ bất động sản chỉ là
tạm thời, thị trường nhanh lấy lại sự cân bằng cung - cầu và giá cả dịch vụ bất động
sản tăng lên là một xu hướng bền vững.
* Đặc điểm thị trường bất động sản
Từ đặc điểm của hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt và từ những
đặc điểm của cung - cầu dịch vụ bất động sản, làm cho thị trường bất động sản có
những đặc điểm riêng:
+ Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, khơng thể di dời được,
nên địa điểm giao dịch bất động sản hàng hóa cách biệt với hàng hóa bất động sản giao
dịch. Do vậy hoạt động giao dịch bất động sản thường được thực hiện tại các trung tâm
giao dịch lớn, sàn giao dịch hoặc tại nhà hàng, nhà riêng, qua mạng internet,…
+ Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền
và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Người sở hữu đất đai mong muốn các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại.
Vì vậy khi xem xét giá cả đất đai không thể chỉ xác định giá cả của nó như các hàng
hóa thơng thường mà phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi
của vốn đầu tư vào đất đai.
+ Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là một loại hàng hóa có vị trí cố định, khơng thể di dời và nó chịu
tác động của các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu; do đó hoạt động của thị trường bất
động sản mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc trưng riêng hay nói cách khác thị trường bất
động sản mang tính địa phương. Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu
vực khác nhau từ số lượng, kiểu cách, chất lượng đến quy mơ và trình độ phát triển
của thị trường bất động sản. Điển hình như thị trường bất động sản ở các khu vực đô
thị, các vùng đang trong giai đoạn đơ thị hóa, các trung tâm kinh tế, văn hóa, du
lịch,...thường có quy mơ, trình độ phát triển cao hơn so với các khu vực khác.
8
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
+ Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hồn hảo.
Tuy thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng nó là một thị
trường khơng hồn hảo, do:
- Tính khơng tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản thiên về tính độc
quyền.
- Thị trường bất động sản thường không tập trung mà trải rộng ở nhiều nơi trên
đất nước; dẫn đến các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản
không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác, xảy ra hiện tượng độc
quyền, đầu cơ, hình thành “giá ảo” trên thị trường.
- Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh
giá bất động sản khơng chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu cơng
trình, chất lượng cơng trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý,... đều được đo lường một
cách tương đối khó chính xác). Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng khơng
liền kề nhau và khơng phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh
cạnh tranh một cách đầy đủ.
Hơn nữa số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có
số lượng nhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hồn hảo.
+ Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả bất động sản.
Do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng; để xây dựng các
công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thơng tin về đất đai, làm thủ tục chuyển
nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế và thi công. Mặt khác, cung bất động sản là có
giới hạn, trong khi cầu bất động sản ln ln tăng. Chính vì vậy khi cầu tăng, cung
bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh để đáp ứng cầu, cung và cầu được coi là
không co giãn với giá cả. Do vậy trong thị trường bất động sản, sự thay đổi về giá bất
động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu; hay giá cả bất động sản
do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại giá cả lại ít ảnh hưởng đến điều tiết cung và
cầu.
+ Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Sở dĩ như vậy vì hàng hóa bất động sản khơng bày bán trên thị trường như các
loại hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản khơng có đủ cơ hội và đủ lượng
thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch.
Hơn nữa vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản
thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua bán (trừ những người kinh doanh
9
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
chuyên nghiệp). Do vậy, để các giao dịch trên thị trường bất động sản diễn ra thành
cơng, chi phí giao dịch bất động sản thấp; cần có các nhà tư vấn, mơi giới được đào tạo
có chun mơn, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm.
+ Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, thời gian giao dịch dài; do đó việc
quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch
bất động sản. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn,
chúng được tham gia vào nhiều loại giao dịch; đồng thời tạo điều kiện cho các nhà đầu
tư cũng như các cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản.
+ Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn; do đó các hoạt động giao
dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn lớn.
Phần lớn lượng vốn này được huy động từ thị trường vốn và thị trường tài chính. Vì
vậy, thị trường bất động sản của mỗi quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn
định khi có một thị trường vốn lành mạnh và ổn định. Ngược lại, sự phát triển và tồn
tại của thị trường vốn gắn liền với sự hình thành và phát triển của thị trường bất động
sản. Như vậy, thị trường bất động sản và thị trường vốn có mối quan hệ mật thiết.
+ Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra
khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
Do đặc điểm của hàng hóa bất động sản thường có giá trị lớn, lượng mua bán
không nhiều, thời gian giao dịch kéo dài và phải trải qua nhiều khâu phức tạp. Bên
cạnh đó, bất động sản có tính lâu bền, khó chuyển đổi cơng năng và tính chất, do vậy
khơng dễ dàng thay đổi định hướng đầu tư khai thác các cơng trình bất động sản. Điều
này đòi hỏi các nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản phải xác định định
hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi
thọ vật lý để định hướng đầu tư.
* Vai trò của thị trường bất động sản
Những đặc điểm trên làm cho thị trường bất động sản có vị trí và vai trò quan
trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân , nó có những vai trị cụ thể sau:
+ Thị trường hàng hóa là nói chung là nơi thực hiện phân phối và trao đổi hàng
hóa theo quy luật cung - cầu, quy luật giá trị; và trong nền kinh tế thị trường, thị
trường bất động sản là phân hệ không thể thiếu trong hệ thống thị trường: thị trường
hàng hóa - thị trường lao động - thị trường tài chính, tiền tệ - thị trường dịch vụ. Trong
đó thị trường bất động sản giữ vị trí độc tơn trong phân phối đất đai cho những nhà
10
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
kinh doanh nông - lâm nghiệp và xây dựng. Đồng thời thị trường bất động sản đóng
vai trị chủ yếu trong việc điều hịa quan hệ cung cầu bất động sản.
+ Thị trường bất động sản tác động tới tăng trưởng kinh tế, tăng nguồn thu cho
Ngân sách thơng qua việc khuyến khích đầu tư phát triển bất động sản, tạo lập các
cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên dịch chuyển đáng kể và quan
trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
+ Phát triển thị trường bất động sản tác động trực tiếp tới thị trường tài chính,
thị trường hàng hóa, thị trường lao động. Đầu tư vào bất động sản thường sử dụng
lượng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của
thị trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở huy động
được một nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế. Đồng thời, việc sử dụng đất trong
trồng trọt, chăn nuôi, việc xây dựng các bất động sản cần phải huy động một nguồn lực
lao động tham gia. Như vậy thị trường bất động sản góp phần tạo thêm nhiều chỗ làm
việc mới để thu hút lao động xã hội.
+ Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ giải quyết vấn đề
bức xúc về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn thông qua việc quản lý tốt thị
trường bất động sản nhà ở.
I.1.2. Các quan điểm về giá trị đất đai
Giá trị là một phạm trù của nền kinh tế hàng hóa, dùng làm cơ sở cho việc so
sánh và trao đổi các sản phẩm hàng hóa. Trong các lý thuyết về giá trị hàng hóa hiện
nay tồn tại các quan điểm về giá trị như sau:
Theo quan điểm kinh tế học Macxít: Các Mác trên cơ sở phép biện chứng đã
phân tích và đưa ra khái niệm giá trị như sau: Giá trị là sự hao phí lao động xã hội kết
tinh hàng hóa. Một hàng hóa có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã
hội. Trong đó thuộc tính tự nhiên cấu thành giá trị sử dụng; thuộc tính xã hội là lao
động xã hội kết tinh trong hàng hóa tạo thành giá trị của hàng hóa. Như vậy giá trị là
một trong hai mặt thống nhất của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị là bản
chất bên trong, giá cả là biểu hiện bên ngồi. Giá trị và giá cả ln phù hợp với nhau
nhưng chúng cũng có thể sai khác do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân bằng
cung - cầu, tâm lý khách hàng.
Mặc dù học thuyết giá trị của C.Mác có tác dụng lớn trong việc đánh giá giá trị
tài sản hay xác định giá cả của tài sản nhưng mục tiêu nghiên cứu về giá trị của C.Mác
là hướng tới nền kinh tế kế hoạch hóa. Trong khi đối với nền kinh tế thị trường thì có
những hàng hóa đặc biệt như đất đai, sức lao động, thương hiệu…không được tạo ra
do “lao động kết tinh trong hàng hóa” nhưng chúng vẫn có giá trị. Vì vậy để xác định
11
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
đúng giá trị tài sản thì cần phải bổ sung phạm trù giá trị kinh tế trong nền kinh tế thị
trường.
Quan điểm kinh tế học hiện đại cho rằng: sản phẩm hàng hóa có hai thành
phần: giá trị hữu hình và giá trị vơ hình. Trong đó, giá trị hữu hình là chi phí sản xuất,
giá thành sản phẩm; giá trị vơ hình chính là giá trị của lao động quá khứ và lao động
hiện tại kết tinh trong hàng hóa, đồng nhất với quan điểm giá trị của Macxit.
Trong Dấu ấn thương hiệu (NXB Trẻ, năm 2006), Tơn Thất Nguyễn Thiêm
nói rằng: “giá trị sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vơ hình”. Giá trị hữu
hình là giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vơ hình là giá trị
thương hiệu, nó phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người.
Quan điểm giá trị hữu hình và vơ hình được áp dụng vào lĩnh vực kinh tế bất
động sản trong lý thuyết vị thế - chất lượng của TS. Hồng Hữu Phê. Theo đó, giá trị
trao đổi bất động sản trên thị trường bao gồm hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị
bất động sản. Trong đó giá trị sử dụng là giá trị hữu hình, giá trị đầu tư phát triển bất
động sản hay còn gọi là chi phí tạo lập bất động sản, phản ánh chất lượng bất động
sản; và giá trị là giá trị vơ hình sinh ra bởi lợi ích thu được từ những mối quan hệ xã
hội, hay do vị thế bất động sản tạo thành. Giá trị trao đổi được thể hiện bằng tiền gọi là
giá cả.
Giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị hữu hình (do chất lượng bất động
sản tạo thành); giá trị vơ hình (do vị thế bất động sản tạo thành)}
Theo lý thuyết chất lượng - vị thế: vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong
muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho
của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện
thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện
lịch sử cụ thể, có thể coi đó là chiều thời gian. Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính
vật lý đo đếm được như diện tích sàn, số lượng phịng tắm, số tầng cao,…
Như vậy, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản bao gồm các yếu tố
phản ánh vị thế và các yếu tố phản ánh chất lượng bất động sản. Cụ thể như sau:
* Các yếu tố phản ánh vị thế bất động sản:
+ Khoảng cách đến các trung tâm văn hố, chính trị và thương mại;
+ Tình hình an ninh trật tự xã hội;
+ Trình độ dân trí khu vực;
+ Mật độ dân số và thành phần dân cư;
+ Khả năng buôn bán của khu vực.
12
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản…
* Các yếu tố phản ánh chất lượng bất động sản:
+ Tổng diện tích thửa đất;
+ Diện tích mặt bằng nhà;
+ Tổng diện tích sàn sử dụng;
+ Mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị…
Các yếu tố này tương đồng với các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
trong lý thuyết định giá truyền thống. Cụ thể là:
+ Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an
toàn pháp lý của quyền sử dụng đất gồm các yếu tố chính: vị trí thửa đất, kích thước
cạnh mặt tiền của thửa đất, kích thước chiều sâu của thửa đất, diện tích thửa đất, hình
thể thửa đất, loại đất (hay mục đích sử dụng đất), an toàn pháp lý của quyền sử dụng
đất. Đây là những yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
+ Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng
bên ngoài thửa đất, là những yếu tố không chỉ ảnh hưởng đến giá của từng thửa đất mà
còn ảnh hưởng đến giá của nhiều thửa đất, gồm 2 yếu tố chính: quy hoạch sử dụng đất
chi tiết, cơ sở hạ tầng bên ngồi thửa đất.
+ Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường: mức độ ảnh hưởng của loại yếu tố
này là rất thất thường và chỉ giới hạn trong phạm vi nhất định.
+ Nhóm yếu tố kinh tế, thị trường gồm 2 tiêu chí phản ánh chính: tương quan
cung - cầu về đất ở trên thị trường; chính sách, pháp luật về đất đai (chẳng hạn chính
sách về giá đất, về bồi thường và hỗ trợ tái định cư, chính sách tài chính, tín dụng,
chính sách thuế). Đây là những yếu tố cơ bản, khi một trong các yếu tố trên có sự thay
đổi thì sẽ làm biến động giá đất ở trên thị trường đất đô thị cả nước.
I.1.3. Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
I.1.3.1. Hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng gồm các phân hệ sau:
- Chính sách phát triển thị trường bất động sản, phân thành hai chính sách:
+ Chính sách chiến lược: là những chính sách cơ bản, nền tảng, mang tính chiến
lược. Nó cụ thể hóa những định hướng, những nguyên tắc phát triển thị trường bất
động sản.
13
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
+ Chính sách tác nghiệp: là những chính sách mang tính định lượng, cụ thể hóa
những định hướng dài hạn trong từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội.
- Chính sách phát triển thị trường bất động sản được thực hiện thông qua những
cơ chế sau:
+ Cơ chế pháp lý: luật hóa những định hướng, nguyên tắc đề ra trong chính
sách. Một số chính sách hiện hành có liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS
như: chính sách đền bù đất đai, các nguyên tắc định giá đất, những quy định có tính
pháp lý về giá cả, phí, lệ phí trong thị trường BĐS…
+ Cơ chế hành chính: bao gồm các nội dung quản lý hành chính như quy hoạch
sử dụng đất đai, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển nhà, đăng ký quyền sở hữu và
sử dụng bất động sản, cấp giấy phép hoạt động kinh doanh và các hoạt động dịch vụ
khác…
+ Cơ chế kinh tế: xây dựng khung giá và bảng giá đất cho các tỉnh thành, xác
định giá tính thuế sử dụng đất đai…
Chính sách PTTTBĐS
Chính sách
chiến lược
Cơ chế
pháp lý
Chính sách
tác nghiệp
Cơ chế
hành chính
Cơ chế
kinh tế
Cơ chế
tổ chức
Các văn bản dưới
luật
Thị trường BĐS
Sơ đồ 1: Hệ thống quản lý nhà nước về TTBĐS
+ Cơ chế tổ chức: hệ thống cơ quan thực hiện các công tác, các nội dung quản
lý hành chính và kinh tế. Thơng thường cơ chế tổ chức được xếp sau cơ chế hành
chính và cơ chế kinh tế, chịu sự tác động và chia phối của cơ chế pháp lý. Kết quả hoạt
14
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
động của các cơ quan trong tổ chức quản lý là các văn ban pháp lý dưới luật nhằm
thực thi pháp luật, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động phản hồi đến chính sách
và điều chỉnh những định hướng phát triển. Những định hướng này tác động đến thị
trường thơng qua các cơ chế.
I.1.3.2. Vị trí của định giá nhà đất trong hệ thống quản lý nhà nước về thị trường
bất động sản
Trong quá trình sử dụng đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu
tối cao và duy nhất đối với đất đai, nên việc qui định khung giá các loại đất để áp dụng
khi Nhà Nước giao đất, cho thuê đất hay thu thuế chuyển quyền sử dụng đất đai,
chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chính là việc thực
hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai, vừa là thể hiện trách nhiệm, chức
năng đại diện cho lợi ích của toàn xã hội. Đối với các giao dịch dân sự của người sử
dụng đất nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chế định đất đai,
chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chính là việc thực
hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai, vừa là thể hiện trách nhiệm, chức
năng đại diện cho lợi ích của tồn xã hội. Đối với các giao dịch dân sự của người sử
dụng đất nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chế định trên nguyên tắc
đảm bảo tính thỏa thuận trong các giao dịch. Vì vậy, giá quyền sử dụng đất phải do thị
trường bất động sản qui định. Nhà nước chỉ điều tiết, bình ổn giá quyền sử dụng đất
trên thị trường để hạn chế những bất lợi cho sự phát triển chung của nền kinh tế thông
qua cơ chế, chính sách, pháp luật đất đai thích ứng đối với mỗi thời kỳ.
Trong thị trường bất động sản giá đất đóng vai trị rất quan trọng, là địn bẩy
kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế của đất, điều chỉnh và giám sát
thị trường. Chính vì vậy, một trong những mục tiêu quan trọng của việc định hướng,
điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản là phải xây dựng một khung
pháp lý hồn chỉnh có khả năng điều chỉnh hiệu quả vấn đề giá đất.
Do đó, cơng tác định giá là biện pháp quan trọng của Nhà nước nhằm phát triển
thị trường bất động sản.
Định giá là một hoạt động thường xuyên được luật pháp thừa nhận ở nhiều
nước dưới góc độ quản lý nhà nước thì định giá là một cơng cụ quản lý vĩ mơ, góp
phần ngăn chặn việc lợi dụng đưa giá trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá thấp so
với thị trường làm thất thoát ngân sách nhà nước. Đây cũng là một dịch vụ có tính
chun nghiệp trong nền kinh tế thị trường.
15
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
Định giá bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng
của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm mục đích đảm bảo các
nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, công bằng và ổn định các hình thức thuế, lệ
phí mà người sở hữu bất động sản phải nộp theo qui định của pháp luật.
Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng khung pháp lý trong đó xác định rõ ràng các
loại bất động sản, tài sản thuộc đối tượng phải định giá và phạm vi cần định giá.
I.1.3.3. Các phương pháp định giá bất động sản hiện nay
1) Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của
một thửa đất có liên quan mật thiết với giá trị của các thửa đất tương tự đã được
chuyển nhượng trên thị trường. Ở đây giá trị thị trường của mỗi bất động sản được
hiểu là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị do người chủ bất động sản xác
định) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động sinh ra). Trên
thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Vì vậy,
khơng thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một bất
động sản khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau. Tuy nhiên người ta có thể
sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất động
sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động chủ thể cần định giá bằng cách
điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh. Sự điều
chỉnh này phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
định giá. Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán của bất động sản so sánh là tuỳ theo
tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối với
bất động sản chủ thể so với bất động sản so sánh.
Đồ thị cho thấy, với một nguồn lực tài chính cho trước, khách hàng có thể lựa
chọn các bất động sản so sánh cùng nằm trên đường đồng lượng hoặc phân bố quanh
đó. Các khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu nếu khơng gây ra
những khác biệt đáng kể sẽ có cùng giá trị thị trường và cùng nằm trên đường đồng
lượng. Trong trường hợp có sự chênh lệch đáng kể thì bất động sản mục tiêu sẽ phân
bố quanh bất động sản so sánh, nằm hai bên đường đồng lượng.
16
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
Hình 2. Phương pháp so sánh
Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất
định (phương pháp so sánh khơng có mơ hình và cơng thức nhất định. Vì vậy, kết quả
định giá còn tuỳ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá).
Nếu bất động sản so sánh nằm trên đường ngưỡng đã được xây dựng trước;
ngồi các đánh giá phần nhiều mang tính chủ quan, kinh nghiệm của người định giá;
các đánh giá của định giá viên sẽ có độ tin cậy cao hơn, thuyết phục hơn bằng cách xác
định khoảng cách giữa bất động sản mục tiêu và đường đồng mức thỏa dụng.
2) Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất
động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng cơng trình có
tiện ích tương tương để thay thế. Có thể biểu diễn đơn giản theo cơng thức sau:
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị
thị thị trường của một bất động sản có thể ước tính bằng giá đất cộng với giá tài sản
gắn liền với đất đai đó sau khi đã được khấu hao. Công thức:
Giá BĐS = Giá đất đai + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy
Giả thiết quan trọng để thực hiện phương pháp chi phí và phương pháp thặng
dư (hệ quả của phương pháp chi phí) là “các cơng trình xây dựng trên miếng đất đã
khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất” (1) (thực tế cho thấy rất khó xác định
được giả thiết này). Giả thiết này có thể được mô tả bằng đồ thị Chất Lượng-Vị Thế
như sau:
17
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
CL
Điểm khơng chính xác của
phương pháp chi phí
Điểm chính xác
của phương
pháp chi phí
VN
Hình 3. Phương pháp chi phí
Giao điểm giữa đường đồng lượng/đường cong bàng quan và đường đẳng
phí/đường ngân sách là tổ hợp sản xuất/tổ hợp tiêu dùng tối ưu, tức là bất động sản
mục tiêu ở mức khai thác, sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Các điểm khác trên đường
đẳng lượng tuy có cùng giá với bất động sản mục tiêu nhưng không thỏa mãn điều
kiện này.
Tại sao phương pháp chi phí lại dễ dẫn đến những kết quả sai lầm nếu không
được hỗ trợ bởi giả thiết “sử dụng cao nhất, tốt nhất. hiệu quả nhất”? Dễ thấy, nếu bỏ
qua giả thiết trên thì cách làm này ít nhất đã vi phạm nguyên tắc ảnh hưởng lẫn nhau,
nguyên tắc đóng góp và nhân tố khu vực trong dịnh giá bất động sản. Chẳng hạn, nếu
cao ốc Diamond Plaza không đặt ở khu vực trung tâm, quận 1 mà lại đặt ở đảo khỉ,
Cần Giờ thì liệu giá của bất bất động sản này có bằng với giá đất đất cộng với chi phí
xây dựng và lượng khấu hao tích lũy khơng?
Hơn nữa, nếu bỏ qua giả thiết (1) thì có thể lập luận rằng giá nhà đất theo
phương pháp chi phí là bài tốn cộng tới giá đất và chi phí xây dựng/tái tạo, nói cách
khác, hàm giá bất động sản ln đồng biến và tuyến tính đối với nhân tố đầu vào. Như
vậy, muốn tăng giá bất động sản có thể cần tăng cả giá đất đai và chi phí xây dựng,
hoặc cũng có thể chỉ tăng một trong hai yếu tố trên. Điều này khơng hồn tồn hợp lý
vì nếu bỏ qua giả thiết (1) thì lượng giá trị đầu tư thêm không đảm bảo sẽ mang lại
hiệu quả mong muốn (hàm giá bất động sản theo yếu tố đầu vào có thể là hàm phi
tuyến, bậc hai chẳng hạn, nhiều trường hợp lượng đầu tư thêm vào có thể đẩy giá bất
động sản qua nhánh nghịch biến, càng tăng đầu tư, giá càng giảm).
18
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
Lý thuyết Chất Lượng – Vị Thế, mà cụ thể là đường ngưỡng chất lượng nhà ở,
cho thấy động thái cư trú nói chung và giá trị bất động sản nói riêng khơng nên diễn ra
theo hướng chỉ trượt dọc theo một trục VN hay CL, tức là không thể cứ tăng mãi VN
mà khơng có bất cứ một sự chuyển biến nào về CL (a), ngược lại cũng không thể tăng
liên tục chất lượng nhà ở mà chẳng quan tâm gì đến vị thế nơi ở (b).
Tóm lại, mối liên hệ giữa CL và VN trong việc hình thành giá trị bất động sản
được đặt trong một mối liên hệ tương tác lẫn nhau, điều này phù hợp với phương pháp
luận hệ thống trong nghiên cứu khoa học. Nếu tạm thời không xét đến mức độ thuận
tiện, quen thuộc và những hạn chế của các công cụ hỗ trợ hiện tại trong thực tiễn cơng
tác định giá, thì cơ sở luận của phương pháp định giá theo lý thuyết Chất Lượng – Vị
Thế tỏ ra không kém phần chặt chẽ.
3) Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của
bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục
đích xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ tồn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả
định.
Giá đất = Giá trị bất động sản – Chi phí phát triển
Phương pháp thặng dư thực chất được suy ngược từ phương pháp chi phí.
4) Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường hiện tại của một
thửa đất, dựa trên các thu nhập mà thửa đất đó sẽ mang lại hoặc có khả năng sẽ mang
lại trong tương lai.
Tuy nhiên, hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là ở phương pháp tính
của nó. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào kỳ vọng khả năng sinh lợi của nó, điều
này hợp lý; song khi thực hiện phương pháp trên thực tế, người ta lại dựa vào thu nhập
thuần nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản đó. Cần lưu ý thu nhập nhận
được trên khơng gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn và
quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại. Phương pháp đầu tư không
tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất động sản
(thực tế cho thấy thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản trong
nhiều trường hợp là kết quả của một quá trình lao động quản lý hiệu quả hơn là chính
bản thân bất động sản; chẳng hạn hai doanh nghiệp có quy mơ, tính chất loại hình kinh
doanh như nhau; doanh nghiệp A đặt ở nơi có vị thế cao, doanh nghiệp B ở nơi có vị
thế thấp nhưng kết quả lợi nhuận thu được của hai doanh nghiệp vẫn có thể ngang
nhau; khi đó, theo phương pháp này Giá trị bất động sản = K/R có thể cho giá trị
19
Ngành Quản lý đất đai
Lâm Quốc Vương
ngang nhau và kết luận rút ra theo phương pháp này là giá trị bất động sản A bằng giá
trị bất động sản B Æ quá vội vàng, không phản ánh được khả năng sinh lợi thực của
chính bản thân bất động sản).
Nếu xây dựng được đường ngưỡng, khả năng sinh lợi thực của tự bản thân bất
động sản sẽ bộc lộ rõ, quyết định của định giá viên sẽ đáng tin cậy hơn.
Hình 4. Lợi nhuận từ loại hình phát triển bất động sản
Khi biểu diễn theo đồ thị điểm hòa vốn (BEP), hiệu quả đầu tư được thể hiện:
FC: chi phí cố định
TC: tổng chi phí
TR: tổng doanh thu
20
