ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – XÃ HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
Đề Tài:

ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – XÃ HỘI
DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

LÊ THỊ THU HÀ
03135021
DH03TB
2003 – 2007
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Tp. Hồ Chí Minh
Tháng 7 năm 2007

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ THỊ THU HÀ

ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – XÃ HỘI
DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên: ………………………………

Tháng 7 năm 2007


LỜI CẢM ƠN

***

Lời đầu tiên em xin cảm ơn các Thầy Cô trong trường và các Thầy
Cô thỉnh giảng đã tận tình chỉ dạy cho chúng em trong suốt 4 năm học
vừa qua. Cảm ơn các thầy cô đã truyền đạt cho chúng em những kiến
thức vô cùng quý báu cũng như đã tạo mọi điều kiện cho chúng em hoàn
thành chương trình đào tạo của nhà trường.
Và với lòng kính trọng chân thành nhất, em xin gửi lời cảm ơn đến
thầy, TS.Trần Thanh Hùng, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện

và hoàn thành tốt Đề tài tốt nghiệp. Cảm ơn thầy đã hết lòng giúp đỡ em
trong thời gian qua.
Cảm ơn các cô chú cán bộ tại UBND phường 14, quận 5; phường
2, quận 3 và phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.Hồ Chí Minh đã tạo
điều kiện thuận lợi cho con trong quá trình điều tra số liệu để thực hiện
Đề tài tốt nghiệp.
Xin cảm ơn các bạn trong lớp Quản lý Thò trường Bất Động Sản
K.29 cùng chia sẻ những hiểu biết, những kinh nghiệm học tập bổ ích,…
với tôi. Những điều đó đã góp phần không nhỏ cho những thành quả mà
tôi đạt được này hôm nay.
Cùng với lời cảm ơn sâu sắc, xin chúc tất cả mọi người thật nhiều
sức khỏe, gặt hái được nhiều thành công và luôn gặp những điều may
mắn.
Ngày 26 tháng 7 năm 2007
Lê Thò Thu Hà


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Thu Hà, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – XÃ HỘI DÂN CƯ
ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất & Bất
Động Sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ
Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Thị trường bất động sản có vị trí và vai trò vô
cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia. Để quản lý tốt thị
trường bất động sản, làm cho thị trường phát triển một cách lành mạnh và có hiệu quả
cần có những nghiên cứu mang tính khoa học về những yếu tố tác động đến thị trường.
Yếu tố văn hóa – xã hội dân cư tác động đến thị trường bất động sản bởi sự

hình thành nên các phân khúc khách hàng mục tiêu, bao gồm những người trong cùng
một thành phần dân cư, tương đồng về nguồn gốc, tôn giáo, dân tộc, nghề nghiệp, thu
nhập,… Điều đó cũng có nghĩa là họ có sự đồng nhất tương đối về nhận thức, lối sống,
hành vi, nhu cầu,… đó chính là hình thức biểu hiện của nét văn hóa – xã hội dân cư
trong khu dân cư đặc trưng, hình thành thông qua các hoạt động trên thị trường bất
động sản. Ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản
được xem xét qua tác động của chỉ tiêu “thu nhập” của dân cư, là một trong những chỉ
tiêu phản ánh nét văn hóa – xã hội dân cư, đến “giá nhà” trong khu vực dân cư điều
tra.
Sử dụng các phương pháp kế thừa, điều tra, toán thống kê, phân tích và tổng
hợp, nội dung nghiên cứu đưa ra được chứng minh một cách trực quan và có ý nghĩa
ứng dụng trong thực tiễn cao. Thị trường bất động sản chịu tác động của yếu tố văn
hóa xã hội – dân cư thể hiện qua nhu cầu về dịch vụ bất động sản của từng phân khúc
khách hàng; qua sự khác biệt của giá cả bất động sản ở từng khu vực dân cư đặc trưng;
qua phản ứng của các nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản khi nắm bắt được
nhu cầu của nguồn khách hàng mục tiêu. Từ những kết quả đó có thể đưa ra những
ứng dụng phù hợp giúp cho việc quản lý, phát triển và tham gia vào thị trường bất
động sản một cách có hiệu quả nhất, trong đó có việc ứng dụng đưa chỉ tiêu “thu nhập”
vào mô hình tính giá nhà đất.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trang 1
Phần I: TỔNG QUAN
3
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
3
I.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản
3

I.1.2 Quan điểm về “khu dân cư” – sự hình thành nên các “khu dân cư”
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
9
I.1.3 Các chỉ tiêu phản ánh văn hóa – xã hội dân cư
12
I.1.4 Cái nhìn mới về động học của các khu dân cư đô thị
14
I.2 KHÁI QUÁT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
16
19
I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
19
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
19
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
30
II.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA TP.HỒ CHÍ MINH 30
II.1.1 Lược sử hình thành và phát triển
30
II.1.2 Tiến trình phát triển dân số
31
II.1.3 Thực trạng về lao động – việc làm và mức sống dân cư trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh
36
II.1.4 Thực trạng thị trường bất động sản trong thời gian qua trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
37
II.2 KẾT QUẢ KHẢO SÁT CÁC KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
TP. HỒ CHÍ MINH

40
II.2.1 Đặc điểm một số khu vực dân cư trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh
40
II.2.2 Mặt bằng giá nhà ở các khu vực dân cư khảo sát
46
II.3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA
– XÃ HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
47
II.3.1 Kết quả điều tra
47
50
II.3.2 Kết quả phân tích sơ lược số liệu điều tra
II.3.3 Mối quan hệ giữa thu nhập của dân cư và giá cả bất động sản
54
II.4. ỨNG DỤNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
55
II.5. KẾT LUẬN VÀ NHỮNG ỨNG DỤNG ĐỐI VỚI SỰ ẢNH HƯỞNG
CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – XÃ HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
58
KẾT LUẬN
59


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

Đặt vấn đề
™ Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò vô
cùng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia. Do đó,
việc nắm bắt được quy luật vận động của thị trường bất động sản là điều kiện cần thiết
để quản lý tốt và phát huy hiệu quả ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế và đời sống xã
hội của đất nước.
Thị trường bất động sản khá phức tạp, chịu sự tác động của nhiều yếu tố khách
quan cũng như chủ quan. Trong đó thì những hoạt động diễn ra trên thị trường bất
động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng đều liên quan mật thiết đến sự lựa
chọn vị trí nơi ở của người dân, đặc biệt là trong khu vực đô thị và vùng quy hoạch
phát triển thành đô thị như nội và ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh.
Vấn đề về sự lựa chọn vị trí nơi ở của người dân hay nói cách khác là quá trình
chuyển dịch và hình thành nên các khu dân cư đã được đề cập đến trong một số nghiên
cứu. Lý thuyết chất lượng – vị thế của Hoàng Hữu Phê đã đưa ra cái nhìn mới về động
học của các khu dân cư đô thị. Theo đó, việc quyết định vị trí nơi ở của hộ gia đình
chịu ảnh hưởng rất lớn bởi vị thế xã hội, bắt nguồn từ sự khác biệt về quyền lực, tài
sản, kiến thức, văn hóa,… Quá trình tạo ra quyết định này còn chịu sự chi phối từ nhận
thức của người dân về tầm quan trọng của địa điểm do lịch sử và văn hoá khu vực tạo
nên. Theo Hoàng Hữu Phê, thị trường có tính phân khúc, đó là những khu vực vị thế
khác nhau; chúng phụ thuộc vào giai cấp, tầng lớp xã hội,… của con người. Sự hình
thành các khu vực vị thế khác nhau đã dẫn đến quá trình hoang hoá và trưởng giả hoá
tạo nên các khu vực dân cư đặc thù.
Nói riêng về Thành phố Hồ Chí Minh, PGS.TS. Nguyễn Minh Hoà đã có bài
viết “Những khuynh hướng mới về nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh”, trong đó ông
đề cập đến một hiện tượng mà các nhà xã hội học gọi là “thay máu” để giải thích cho
sự hình thành nên các khu phố giàu có tại các quận trung tâm thành phố và các trục
đường chính từ sau năm 1990. Bên cạnh đó, PGS.TS. Nguyễn Trọng Hòa và PGS.TS.
Tôn Nữ Quỳnh Trân trong bài viết “Bảo tồn và phát triển các tiểu văn hoá trong quá
trình nâng cấp, chỉnh trang và cải tạo các hẻm phố ở Thành phố Hồ Chí Minh” đã

đưa ra khái niệm về “thành phố tĩnh”, đó là những con hẻm, những cụm dân cư với
nếp sống, lối sống riêng, tạo thành các tiểu văn hoá đặc thù trong lòng đô thị. Và điều
này được khẳng định thêm trong bài viết “Đi tìm chiều thứ tư cho mô hình thiết kế đô
thị” của ThS. Lê Chí Hiếu, chiều thứ tư ở đây chính là điều kiện sống và làm việc của
con người, là đặc điểm lịch sử, là nguồn gốc văn hoá, là tính nhân văn, là ảnh hưởng
tôn giáo,… nó nói lên xu hướng hoạt động của các nhóm người hay có thể hiểu là xu
hướng hình thành nên sự đặc trưng của khu dân cư trong đô thị.
Quá trình hoang hoá và trưởng giả hoá, hiện tượng “thay máu” hay sự hình
thành nên các tiểu văn hoá, khu dân cư đặc thù đều được thực hiện thông qua thị
trường bất động sản thể hiện bằng các giao dịch về bất động sản phục vụ cho sự di
chuyển chỗ ở của dân cư. Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các động thái trên và
do đó có thể nói rằng yếu tố văn hoá – xã hội dân cư tác động trực tiếp đến thị trường
bất động sản, đến các hoạt động trên thị trường, đó là vấn đề mà các nghiên cứu trên
chưa đề cập đến. Như vậy, có thể nhận ra rằng, để quản lý tốt thị trường bất động sản,
  1
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

quy hoạch được các cực phát triển của thị trường hay các khu dân cư,… việc xem xét
đến ảnh hưởng của yếu tố văn hoá – xã hội dân cư là hết sức cần thiết, đó là lý do mà
chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Ảnh hưởng của yếu tố văn hoá – xã hội dân cư
đến thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”.
™ Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu sự ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường
bất động sản và sự hình thành nên các phân khúc thị trường, để từ đó đưa ra những
giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thị trường bất động sản và quy hoạch phát triển

đô thị.
™ Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là mối quan hệ giữa yếu tố văn hoá – xã hội
dân cư và cung - cầu, giá cả nhà đất trên thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí
Minh.
™ Phạm vi nghiên cứu
Đề tài chỉ thực hiện nghiên cứu các yếu tố văn hóa – xã hội dân cư và thị
trường nhà đất tại 3 khu dân cư trên địa bàn quận 3, quận 5 và Tân Phú thuộc Thành
phố Hồ Chí Minh.
Số liệu về giá cả thị trường nhà đất và mức thu nhập của người dân được điều
tra và thu thập vào tháng 6 năm 2007.

  2
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

Phần I
TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản
1. Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản
Theo Điều 174, Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: bất động sản là những tài
sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định;
Như vậy, “bất động sản” dưới góc độ pháp lý được hiểu là những tài sản di
động và không di động được nhưng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Dưới góc độ của nhà quản lý đất đai và bất động sản thì bất động sản là những
tài sản không di dời được bao gồm đất đai, những vật thể cố định gắn liền với đất đai;
những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ bị thay đổi khi tách rời
khỏi đất đai và phải mất nhiều thời gian cũng như chi phí cho sự di dời đó.
Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi và chỉ khi bất động sản trở thành
hàng hóa. Như vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
“Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại
một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”
Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng,
mua bán, cho thuê, thế chấp,… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định, tuân
theo những quy luật của thị trường và các yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của
mỗi lãnh thổ, quốc gia.
Ở những góc độ khác, thị trường bất động sản lại được định nghĩa theo những
cách khác:
- Dưới góc độ kinh tế, thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống
các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan
đến những giao dịch về bất động sản.
- Dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản, thị trường bất động
sản không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm những thể chế bổ trợ
thị trường (xác định các quyền về bất động sản, thực hiện quy hoạch sử dụng đất, tiến
hành xác định giá đất,…).
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò vô
cùng quan trọng đối với mỗi quốc gia, đặc biệt là đối với nền kinh tế. Nó là nhân tố
quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội trong cả nước, thể hiện ở
những nội dung sau:
- Thị trường bất động sản liên quan trực tiếp với một lượng tài sản cực lớn về

quy mô giá trị, đó là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia.
  3
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất, kích thích sản xuất phát
triển, mở rộng thị trường chung.
- Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển.
- Phát triển thị trường bất động sản làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước.
Bất động sản bao gồm nhiều thành phần, do đó thị trường bất động sản cũng
bao gồm nhiều thị trường nhỏ về đất đai, văn phòng, cơ sở hạ tầng,… Nhưng trong
phạm vi đề tài này chúng ta chỉ tập trung nghiên cứu về thị trường bất động sản nhà
đất, sau đây gọi tắt là thị trường bất động sản.
Đặc trưng của tài sản bất động sản là tính cố định. Tính chất này là cơ sở tiền
đề tạo nên những đặc tính khác của bất động sản như tính dị biệt, tính khan hiếm,… và
đó cũng chính là nhân tố quan trọng tạo nên giá trị của bất động sản. Giá trị của bất
động sản không chỉ có được từ bản thân bất động sản mà một phần lớn có được từ vị
trí cố định của bất động sản đó. Thực tế đã chứng minh, hai bất động sản giống nhau
về kích thước, kiến trúc, chức năng,… nhưng khác nhau về vị trí thì sẽ có giá trị khác
nhau, hơn thế nữa sẽ là sự chênh lệch rất lớn nếu như vị trí đó không mang lại mức sử
dụng tốt nhất cho chức năng được đặt ra cho bất động sản đó. Như vậy, thị trường bất
động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường
giao dịch các chức năng có thể có của bất động sản hay nói cách khác là thị trường
giao dịch những lợi ích mà bất động sản mang lại. Giá trị của một bất động sản trên thị
trường được quyết định bởi lượng lợi ích mà bất động sản đó mang lại và cung – cầu

trên thị trường bất động sản cũng chính là cung – cầu những lợi ích đó.
2. Cung – cầu thị trường bất động sản
Cung – cầu thị trường bất động sản xuất hiện khi có sự xuất hiện và được chấp
nhận của thị trường bất động sản. Như đã nói ở trên, bất động sản có tính dị biệt, mỗi
bất động sản mang lại một lượng lợi ích khác nhau. Trong lý thuyết kinh tế thuần nhất,
để xây dựng được đường cung và đường cầu, chúng ta cần giả thiết các hàng hóa phải
tuyệt đối giống nhau. Do đó, để xây dựng được đường cung và đường cầu, hay nói
cách khác là nghiên cứu được cung – cầu trên thị trường bất động sản, chúng ta phải
chuyển các đơn vị bất động sản khác nhau về cùng một đơn vị, đó là đơn vị dịch vụ
bất động sản. Theo ý kiến của TS.Trần Thanh Hùng, đã đề xuất chuyển đổi các bất
động sản nhà đất khác nhau về một đơn vị giá trị thông qua việc xác định các yếu tố
ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như vị trí, diện tích, kiến trúc,… Theo đó, đơn vị
dịch vụ bất động sản được hiểu như là mức độ đáp ứng nhu cầu của con người về bất
động sản trên thị trường, tổng số đơn vị dịch vụ bất động sản có trong một bất động
sản thể hiện lợi ích mà bất động sản đó mang lại. Như vậy, cung – cầu trên thị trường
bất động sản chính là cung – cầu về các dịch vụ bất động sản.
Cung trên thị trường bất động sản mô tả một số lượng đơn vị dịch vụ bất động
sản sẽ được cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ
thể.
Nguồn cung ứng các đơn vị dịch vụ bất động sản là các bất động sản hiện vật
có thể cung ứng trên thị trường và chỉ trở thành nguồn cung thực sự khi có sự hội tụ
của các điều kiện sau:
- Các bất động sản phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện
hành hay nói cách khác là nó được thị trường chấp nhận về mặt giá trị sử dụng.
  4
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

- Người chủ sở hữu các bất động sản đó sẵn sàng chuyển giao quyền sở hữu
cho người khác.
- Giá cả để thực hiện việc chuyển giao trên phù hợp với mặt bằng chung trên
thị trường.
Cầu trên thị trường bất động sản biểu thị số lượng đơn vị dịch vụ bất động sản
mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể.
Cầu thực sự trên thị trường bất động sản cũng chỉ xuất hiện khi có sự hội tụ của
các điều kiện sau:
- Có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một loại hoặc một tổng thể các đơn
vị dịch vụ bất động sản nào đó và nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn.
- Phải có các nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu ấy.
Khi có nguồn lực tài chính đảm bảo cho thanh toán thì nhu cầu sẽ trở thành cầu thực
sự trên thị trường.
Cung – cầu trên thị trường bất động sản cũng tuân theo quy luật cung – cầu
như ở các thị trường khác. Nghĩa là với điều kiện các yếu tố khác không thay đổi, cung
trên thị trường bất động sản có quan hệ tỷ lệ thuận với sự thay đổi của giá cả, và ngược
lại cầu trên thị trường bất động sản có quan hệ tỷ lệ nghịch với sự thay đổi của giá cả.
Tuy nhiên, thông thường trên thị trường bất động sản, khi chỉ có cung – cầu
chịu ảnh hưởng của giá cả hay nói cách khác là giá cả không bị tác động bởi cung –
cầu thực tế trên thị trường thì sẽ gây ra các hiện tượng tiêu cực đối với thị trường bất
động sản. Một ví dụ điển hình là sự “đóng băng” của thị trường bất động sản trong một
thời gian dài do sự xuất hiện của giá ảo, hình thành từ những “lượng cầu không thực
tế” như việc đầu cơ nhà đất. Vì vậy, khi xác định sự tăng lên hay giảm xuống của cung
– cầu trên thị trường bất động sản, chúng ta nên xem xét đến các yếu tố khác ngoài giá
cả:
- Đối với cung trên thị trường bất động sản thì yếu tố ảnh hưởng khá lớn đó là
chi phí tạo lập bất động sản. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của nhà đầu
tư, do đó sẽ ảnh hưởng quyết định đến sự gia tăng lượng cung ứng bất động sản trên

thị trường. Khi chi phí tăng lên sẽ làm cho cung trên thị trường bất động sản giảm
xuống và ngược lại. Chi phí này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như lãi suất ngân hàng,
tình hình lạm phát,…
- Đối với cầu trên thị trường bất động sản thì có hai yếu tố ảnh hưởng chính là
mức thu nhập và giá cả của hàng hóa thay thế và đó là quan hệ cùng chiều. Đối với thu
nhập thì khi thu nhập tăng lên, nhu cầu tiêu dùng cũng sẽ lăng lên và với một mức
sống cao cũng sẽ kèm theo sự gia tăng về các nhu cầu đối với các dịch vụ bất động
sản.
Bên cạnh đó, cung – cầu trên thị trường bất động sản đều bị ảnh hưởng bởi
những chính sách của Nhà nước và các dự báo tương lai. Là một thị trường mà sự tồn
tại của nó chịu sự chi phối gần như hoàn toàn vào hệ thống pháp luật, chế độ chính trị
thì những chính sách của Nhà nước luôn có tác động rất lớn đến các hoạt động trên thị
trường hay nói cách khác là đến những cung – cầu xuất hiện trên thị trường. Cung –
cầu trên thị trường bất động sản lại liên quan đến một lượng tài sản có giá trị lớn, có
khả năng sử dụng lâu dài, do đó những dự báo tương lai cũng sẽ làm thay đổi lượng
cung – cầu trên thị trường, dự báo về sự xuất hiện của những điều kiện thuận lợi cho
  5
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

một nền kinh tế phát triển mạnh mẽ cũng sẽ kéo theo sự chuyển dịch tăng dần của các
hoạt động trên thị trường bất động sản.
P

SS0

SS1

P0 1
P1
P0

LS
E1
E0
D1
D0

0

Y0 Y01 Y1

Y

Hình I.1: Sự dịch chuyển đường cầu và cung về dịch vụ nhà ở
Theo sơ đồ trên thì một sự thay đổi của giá cả làm tăng lượng cung – cầu trên
thị trường biểu hiện bằng sự di chuyển trên đường cầu D và trên đường cung SS; còn
sự thay đổi của các yếu tố khác ngoài giá cả làm tăng lượng cung – cầu trên thị trường
biểu hiện bằng sự dịch chuyển của đường cầu từ D0 đến D1 và sự dịch chuyển của
đường cung từ SS0 đến SS1.
Có thể thấy rằng cung – cầu trên thị trường bất động sản bị tác động bởi khá
nhiều yếu tố. Những yếu tố đó có thể làm tăng và cũng có thể làm giảm lượng cung –
cầu trên thị trường. Tuy nhiên, theo một quy luật tất yếu thì nhu cầu về các dịch vụ bất
động sản sẽ ngày càng tăng lên cùng với sự gia tăng dân số, quá trình phát triển kinh tế
– xã hội và do đó, một đòi hỏi khách quan là lượng cung các dịch vụ bất động sản
cũng sẽ phải tăng theo, phù hợp với cầu trên thị trường. Điều này cộng với đặc tính

khan hiếm của bất động sản đã làm cho giá trị bất động sản luôn có xu hướng tăng lên,
ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành của giá cả bất động sản.
3. Giá cả bất động sản
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá cả thị trường chính là mức giá bán
tốt nhất có thể được thực hiện cho một tài sản trong một giao dịch bình thường, nghĩa
là giao dịch thực hiện trên cơ sở tự nguyện và các thông tin về thị trường cũng như về
tài sản là đầy đủ.
Cũng như các loại hàng hóa khác, giá cả bất động sản được hình thành trên cơ
sở cung – cầu trên thị trường và là biểu hiện bằng tiền của tổng giá trị lượng dịch vụ
bất động sản chứa đựng trong bất động sản. Giá trị thị trường của hàng hóa bất động
sản là giá trị trao đổi của bất động sản đó, được nhận biết qua tính thông suốt của
thông tin trên thị trường.
Theo quan điểm hiện đại thì giá trị trao đổi bao gồm giá trị sử dụng và giá trị.
Giá trị sử dụng của bất động sản được tính bằng giá trị đầu tư phát triển bất động sản
hay chi phí tạo lập bất động sản. Còn giá trị của bất động sản được hình thành bởi
những lợi ích thu được từ các mối quan hệ xã hội, được phản ánh thông qua khái niệm
vị thế bất động sản.
Trên thực tế, có thể thấy rằng giá cả bất động sản được hình thành trong những
giao dịch nhất định về bất động sản đó, tức không chỉ phụ thuộc vào tính dị biệt của nó
  6
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

mà còn phụ thuộc vào tính cá biệt của người mua và người bán. Nói một cách khác,
giá cả bất động sản không chỉ ảnh hưởng bởi tính độc quyền vốn có trên thị trường bất
động sản mà còn ảnh hưởng bởi tâm lý của người tiêu dùng. Một bất động sản có khả

năng làm thỏa mãn nhu cầu của mỗi người tiêu dùng ở những mức độ khác nhau tùy
thuộc vào sự nhận thức của người tiêu dùng vào lượng đơn vị dịch vụ mà bất động sản
đó mang lại cho họ.
Như vậy, giá cả bất động sản, theo chiều hướng tích cực, được hình thành từ
quan hệ cung – cầu trên thị trường bất động sản. Cung – cầu trên thị trường bất động
sản luôn có xu hướng tăng lên, do đó giá cả bất động sản cũng sẽ tăng theo. Điều này
cũng chứng minh rằng giá cả bất động sản phụ thuộc vào sự nhận thức của người tiêu
dùng về các dịch vụ bất động sản là phù hợp: cầu về các dịch vụ bất động sản ngày
càng gia tăng, làm cho cung các dịch vụ bất động sản cũng tăng theo để đáp ứng nhu
cầu trên thị trường, do đó các dịch vụ bất động sản thỏa mãn nhu cầu của người tiêu
dùng trong mỗi bất động sản cũng sẽ nhiều hơn, đầy đủ hơn. Một sự đáp ứng đầy đủ
hơn, phù hợp với nhu cầu sẽ tác động tích cực đến nhận thức của người tiêu dùng và
làm cho mức giá mà họ chấp nhận trả cho bất động sản tăng lên.
4. Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản
Hoạt động của thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác trong nền
kinh tế, bị chi phối bởi nhiều nhân tố. Các nhân tố đó có thể gây ra những tác động
tích cực lẫn tiêu cực đến sự hoạt động của thị trường.
Đối với thị trường bất động sản, có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động của
nó như chế độ chính trị, chính sách pháp luật, thu nhập của người dân, phong tục tập
quán của từng khu vực,… Trong đó nhân tố đầu tiên có ảnh hưởng quyết định đến sự
tồn tại cũng như sự phát triển của nó chính là chế độ chính trị và các chính sách pháp
luật. Tuy nhiên, khi hoạt động trên thị trường đã được công nhận một cách hợp pháp,
thì nó sẽ chịu sự tác động chính từ những đối tượng tham gia vào thị trường, một cách
rõ ràng hơn là những người tạo nên cung – cầu trên thị trường, bị ảnh hưởng bởi
phong tục tập quán của người dân bản địa trong một khu vực nhất định.
Như đã nói ở trên, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về các
dịch vụ bất động sản trên cơ sở mức giá cả được hình thành từ sự thỏa mãn nhu cầu
của cả người tiêu dùng và nhà cung ứng, tức là trên cơ sở của các yếu tố hình thành
nên cung – cầu trên thị trường bất động sản. Một thực tế là sự thoả mãn của người
cung ứng thông thường là mức lợi nhuận thu được và sự thoả mãn nhu cầu của người

tiêu dùng là lợi ích hay giá trị gia tăng từ các dịch vụ bất động sản mua được. Tuy
nhiên, mỗi người tiêu dùng với mức thu nhập khác nhau đòi hỏi một lượng dịch vụ
khác nhau tạo thành từng nhóm tiêu dùng đặc trưng và khi người cung ứng lựa chọn
một nhóm tiêu dùng nào đó để phục vụ, họ sẽ đạt được những mức lợi nhuận khác
nhau do sự khác nhau về khối lượng đầu tư. Như vậy, nhóm tiêu dùng nào sẽ được
người cung ứng nào lựa chọn để phục vụ, điều này tạo ra các phân khúc trên thị trường
bất động sản (xem hình I.2).

  7
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

 P

SS1
SST

P1

SS2

PT
Π2

P

C

T

P2

LST

Π1
ΠT

DT

P0
IT

Y

 Y2

0

Y1

YT

YCT

Y

Hình I.2: Các đường cầu và cung về bất động sản tại các phân khúc thị trường

Mỗi phân khúc khác nhau sẽ có những đối tượng khác nhau, và tất yếu, khi
phân khúc nào tạo ra nguồn lợi nhuận nhiều hơn sẽ diễn ra một cách sôi nổi hơn. Tuy
nhiên, điều này còn phụ thuộc vào khả năng đầu tư của những nhà cung ứng và nhu
cầu thực sự của nhóm tiêu dùng trong từng phân khúc. Hoạt động của thị trường bất
động sản là sự tổng hợp của các hoạt động trên từng phân khúc thị trường, do đó có
thể nói rằng một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản chính là
những nhân tố tạo nên các phân khúc thị trường đó.
Thị trường bất động sản luôn có một vai trò quan trọng đối với nền kinh tế
cũng như đời sống xã hội, tạo ra những ảnh hưởng to lớn đến nhiều lĩnh vực. Nghiên
cứu những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản vì vậy là điều hết sức cần thiết.
Theo phân tích ở trên, các phân khúc trên thị trường bất động sản có thể được tiêu
biểu bởi những nhóm người tiêu dùng, mà một cách tương đối, họ có cùng mức nhu
cầu phù hợp với nguồn lực tài chính sẵn có của họ đối với các dịch vụ bất động sản.
Mức nhu cầu đó có nguồn gốc từ đâu, được hình thành và bị chi phối bởi những chỉ
tiêu nào,… những điều này đặc trưng cho từng khu dân cư mà hình thức thể hiện
chính là yếu tố văn hóa – xã hội dân cư.
I.1.2. Quan niệm về “khu dân cư” và sự hình thành các “khu dân cư” trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh
1. Quan niệm về “khu dân cư”
Khái niệm về “khu dân cư” hiện nay ở nước ta chưa được định hình một cách
rõ ràng và chính xác. “Khu dân cư” hiện hữu ở nước ta hiện nay không phải nhất thiết
phải một vùng không gian mà có thể tồn tại theo những tuyến đường, những con hẻm.
Điều này có nghĩa là những khu dân cư ở Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng không chỉ được hình thành từ quá trình quy hoạch các khu dân cư mà
  8
Trang

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

còn có nguồn gốc hình thành và phát triển rất riêng, đặc trưng cho truyền thống văn
hóa, phong tục tập quán, đặc điểm phát triển… của dân tộc, đất nước ta.
Khu dân cư đô thị với vai trò là nơi sinh sống của một nhóm dân cư trong đô
thị, có thể được coi là nơi đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của dân cư như: ở, ăn
uống, học tập, vui chơi giải trí,… và cả nhu cầu hoạt động nghề nghiệp gia đình. Như
vậy, theo quan điểm trong lĩnh vực quy hoạch đô thị, có thể xem khu dân cư như là
“đơn vị ở”, là khu chức năng cơ bản của đô thị.
Mặc dù không đồng nhất một cách tuyệt đối, đơn vị ở tương đương với cấp
phường trong các đô thị hiện nay khi xét về quy mô thực hiện chức năng, còn khi xét
về quy mô diện tích thì mỗi đơn vị ở có thể là một phường hoặc vài ba đơn vị ở là một
phường. Như vậy, phường được xem như một đơn vị xã hội ở đô thị, vừa là một đơn vị
ở cơ sở trong quy hoạch xây dựng khu dân dụng trong thành phố, đồng thời cũng là
đơn vị quản lý hành chính cơ sở của đô thị, tương tự như hệ thống quản lý hành chính
hiện nay ở đô thị Việt Nam: thành phố – quận – phường.
Xu thế chung hiện nay thì các công trình dịch vụ phát triển ngày càng đa dạng
và phong phú, cấu trúc đơn vị ở phường được xây dựng không chỉ dựa vào hệ thống
phục vụ công cộng tối thiểu mà còn dựa vào tổ chức xã hội nơi ở, tập quán và truyền
thống của từng nhóm dân cư cư trú.
Xuất phát từ vấn đề tổ chức xã hội mới, vai trò cá nhân, tập thể và gia đình
được phát huy một cách toàn diện trong từng đơn vị ở phường. Mối quan hệ giao tiếp
xã hội và gia đình là cơ sở chính để tổ chức quy hoạch xây dựng đơn vị ở phù hợp với
tính chất, quy mô vị trí và giới hạn khu đất. Từng gia đình và ngôi nhà hay căn hộ của
họ là những hạt nhân trong xã hội. Mỗi gia đình đều mong muốn cho mình có nơi ở tốt
nhất đồng thời phù hợp nhất với đặc điểm gia đình, vì vậy không có một chuẩn mực
hay giới hạn nào cụ thể cho mong muốn này mà còn tùy thuộc vào từng thành phần
dân cư. Vì vậy, tập thể xã hội trong từng khu vực dân cư là công cụ để điều phối và

cân bằng cái nhu cầu tốt nhất và cái nhu cầu tối thiểu cho mỗi người trong các giai
đoạn lịch sử phát triển của xã hội và đô thị.
Mỗi đơn vị ở phường có một mức độ thực hiện chức năng nhất định. Mặt khác,
theo quan điểm xã hội mang tính bền vững đối với mỗi cơ cấu quy hoạch xây dựng
khu ở trong quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị thì đơn vị ở phường dựa trên yếu
tố xã hội, lấy mối quan hệ hữu cơ giữa gia đình và xã hội làm nền tảng. Như vậy,
những tập thể xã hội thu nhỏ trong từng đơn vị ở hay từng khu dân cư, một khi có sự
thống nhất tương đối trong thành phần dân cư về một hay nhiều khía cạnh nào đó như
trình độ, nhận thức, thu nhập, nhu cầu, tập quán,… có thể tạo nên những mối quan hệ
phù hợp, bền vững, trở thành những đơn vị ở bền vững, quyết định sự bền vững của
môi trường sống đô thị qua các giai đoạn phát triển của lịch sử.
2. Sự hình thành các “khu dân cư” trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Theo những phân tích ở trên, chúng ta có thể xem xét về các khu dân cư như
những khu vực trong đó lực lượng dân cư cư trú có một sự tương đồng nhất định về
phương thức, nhu cầu sinh hoạt. Đó cũng chính là lý do khi một khu dân cư được định
hình và nhắc đến thì luôn gắn với một đặc trưng nhất định và thông thường là về nghề
nghiệp, mức thu nhập, nguồn gốc, dân tộc và tôn giáo của dân cư trong khu vực.
Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, từ lâu đã được coi là nơi có sức hút mạnh mẽ
đối với người dân ở các vùng khác thì sự hình thành nên các khu dân cư lại càng chịu
  9
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo, nghề nghiệp và thu nhập.
Theo bài viết của Trần Quang Ánh về “Tính mở – thoáng của cư dân đô thị thành phố
Hồ Chí Minh” thì nguồn gốc dân cư của thành phố có hơn 2/3 là từ nơi khác đến lập

nghiệp. Những người nhập cư này thông thường là những cộng đồng cùng quê cùng ra
đi và tập trung vào một khu vực nhất định trong thành phố để định cư.
Khi nói đến luồng người nhập cư đến thành phố tạo thành những khu dân cư
đặc trưng, trước tiên cần phải kể đến cộng đồng người Hoa, dân tộc đông thứ hai sau
dân tộc Kinh sinh sống ở đây. Khu vực mà cộng đồng người Hoa cư trú đông nhất
hiện nay là khu vực Chợ Lớn, đặc trưng với hình ảnh nhộn nhịp của các cơ cở sản xuất
tiểu thủ công nghiệp, các cửa hàng bán buôn, các quán ăn mang đậm phong vị Trung
Hoa. Khu vực này bao gồm các phố thị sầm uất bậc nhất của thành phố như Nguyễn
Trãi, Châu Văn Liêm, Trần Hưng Đạo,…
Luồng nhập cư thứ hai là từ miền Bắc với đợt di cư lớn vào năm 1954 của
người dân và một số sau ngày giải phóng. Sự di cư này đã hình thành nên ở thành phố
những làng nghề thủ công truyền thống từ miền Bắc như làng dệt chiếu Bình An
(phường 6, quận 8), làng giò chả Hà Nội (phường 12, quận Gò Vấp), làng lồng đèn
Phú Bình (phường 5, quận 11), làng tinh bột Kiết Tâm (phường Tam Bình, Thủ Đức),
làng đậu hủ Bùi Môn (Hóc Môn),… Bên cạnh đó còn là sự hình thành của các xóm
đạo của tín đồ Thiên Chúa Giáo như xóm đạo Chợ Quán (quận 5), xóm đạo Xóm
Chiếu (quận 8).
Kế đến là luồng nhập cư từ miền Trung, đặc biệt là cộng đồng người Quảng rời
bỏ quê hương di cư vào Sài Gòn do những biến động chính trị vào khoảng năm 1958 –
1960, hình thành nên làng dệt Bảy Hiền (quận Tân Bình).
Bên cạnh đó là một số dân cư từ miền Tây lên lập nghiệp, nhưng sống rải rác
khắp thành phố, tập trung khá đông tại khu Bình Hưng (huyện Bình Chánh và quận
Bình Tân).
Ngoài ra, với nền kinh tế năng động và chính sách mở cửa thông thoáng, thành
phố Hồ Chí Minh đã thu hút được nhiều bè bạn quốc tế đến đầu tư, kinh doanh buôn
bán và sinh sống. Quanh trục đường Bùi Viện, Phạm Ngũ Lão, Đề Thám là khu phố
Tây ồn ào, náo nhiệt; khu phố Nhật trên đường Lê Thánh Tôn với những quán ăn và
cửa hàng bán đồ cho người Nhật; khu Hoàng Việt (Tân Bình) là nơi tập trung khá
đông người Hàn Quốc.
Như đã nói ở phần trên, một tập thể xã hội nhỏ trong khu dân cư luôn có sự

tương đồng về nhu cầu sinh hoạt. Những nhu cầu này ngày càng đổi mới theo sự phát
triển của xã hội. Nhu cầu về một tổ hợp không gian trong khu dân cư mà họ sinh sống
bao gồm nhiều yếu tố và bảng số liệu thống kê sau cho thấy mối quan tâm của họ cho
từng yếu tố đó.

  10
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

Bảng I.1. Tổng hợp các yêu cầu về khu dân cư
STT

Nội dung

Tỷ lệ

1

An ninh công cộng

78,3

2

Môi trường sinh hoạt văn hóa

78,0

3

Quan hệ hàng xóm

74,0

4

Môi trường tự nhiên

82,0

5

Không gian giao tiếp xã hội

82,0

6

Chất lượng nhà ở

79,3

7

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

72,7

8

Cơ sở dịch vụ xã hội

77,0

9

Công trình công cộng tôn giáo

79,3

(Nguồn: Theo số liệu của PGS. TS. Nguyễn Minh Hoà)
Những nhu cầu về các yếu tố trên, đặc biệt từ yếu tố thứ 1 đến yếu tố thứ 8 lại
bị chi phối bởi mức thu nhập và cả nghề nghiệp của dân cư, nghĩa là người dân sẽ tự
đặt ra những giới hạn cho sự thỏa mãn nhu cầu, phù hợp với đặc điểm cuộc sống của
họ.
Nghề nghiệp và thu nhập là nhân tố hình thành nên những thành phần, tầng lớp
dân cư khác nhau trong xã hội. Và đặc biệt khi xét đến chất lượng cuộc sống, nhu cầu
sống của các tầng lớp dân cư khác nhau thì thu nhập đóng vai trò quyết định. Như vậy,
sự hình thành nên các khu dân cư đặc trưng ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay trong
“thế giới phẳng” thì bị chi phối khá mạnh bởi yếu tố nghề nghiệp – thu nhập của dân
cư trong khu vực. Một ví dụ điển hình cho tiến trình này là sự hình thành của khu dân
cư khá giả ở các trục đường trung tâm thành phố.
Theo PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa trong “Những khuynh hướng mới về nhà ở
tại Thành phố Hồ Chí Minh” thì trước những năm 1985, các quận trung tâm thành phố
như quận 1, 3 và các trục đường chính như Nguyễn Thị Minh Khai, Trần Hưng
Đạo,… còn tồn tại tình trạng xen kẽ người giàu, người thu nhập trung bình và có cả

người thu nhập thấp ở chung với nhau. Nhưng từ sau 1990, nhà cửa đất đai lên giá,
những ngôi nhà theo dọc trục đường lớn trở nên có giá rất cao, thuận lợi cho việc buôn
bán, cho thuê mặt bằng. Các nhà giàu có đập phá nhà cũ, xây nhà mới theo kiểu nhà
nhiều tầng (thường là 4 – 5 tầng kể cả sân thượng) hình hộp với mô típ hiện đại rất đắt
tiền, vừa để ở, vừa để cho thuê mặt tiền kinh doanh. Một tình huống xảy ra là những
nhà có mức sống trung bình hoặc nghèo mặc dù rất muốn nhưng họ không có tiền để
xây nhà mới mà ở thì bất tiện. Với những gia đình công chức thì việc buôn bán không
phải bao giờ cũng được ưa chuộng, đôi khi việc buôn bán ồn ào của hàng xóm lại ảnh
hưởng đến đời sống của họ. Giải pháp thường thấy nhất là họ bán nhà đi lấy một
khoản tiền khá lớn để mua một ngôi nhà khác ở khu vực xa trung tâm hơn hoặc vào
trong các con hẻm yên tĩnh và còn một phần tiền để dành sử dụng cho những dự tính
khác. Như thế, các con đường trung tâm đã tự phát hình thành nên các khu phố buôn
bán giàu có.
  11
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

Kết quả của quá trình trên không chỉ là sự hành thành nên các khu phố buôn
bán giàu có ở trung tâm thành phố mà còn là những khu công chức trong các con hẻm
ở khu vực này, các khu dân cư mới ở các quận vùng ven, các khu vực mới phát triển.
Như vậy, cùng với sự phát triển không ngừng của thành phố là sự hình thành
của các khu dân cư, thường được đặc trưng bởi mức độ giàu có hay nói cách khác là
đặc trưng bởi nghề nghiệp – thu nhập của dân cư. Theo PGS.TS Nguyễn Trọng Hòa và
PGS.TS Tôn Nữ Quỳnh Trân, khu dân cư ở thành phố lại được tách bạch ra giữa
“thành phố động” là các đường phố, trung tâm thương mại, chợ búa, các biệt thự, khu
nhà mặt tiền,.. thể hiện bộ mặt năng động, sầm uất của cả thành phố và “thành phố

tĩnh” là những con hẻm, nơi sinh sống, nghỉ ngơi mang nhiều nét riêng của những
cộng đồng dân cư đô thị.
“Thành phố động” hay “thành phố tĩnh” thì trong đó vẫn chứa đựng những khu
dân cư với những thành phần dân cư khác nhau. Mỗi loại hình dân cư, khi lựa chọn
sống ở “thành phố động” hay “thành phố tĩnh” đều có những lý do riêng, và thông
thường những lý do đó xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trong cuộc sống hàng
ngày của họ. Qua đó có thể thấy, trong mỗi khu dân cư, với những thành phần dân cư
khác nhau, có những nhu cầu trong đời sống sinh hoạt hàng ngày khác nhau thì đặc
điểm của những khu dân cư đó cũng khác nhau. Sự khác nhau này hay đặc trưng riêng
của từng khu dân cư thể hiện rõ nét qua lối sống, nhận thức, quan hệ xã hội,… của dân
cư, hình thành nên yếu tố văn hóa – xã hội dân cư trong các khu dân cư đặc trưng của
Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và các khu vực khác nói chung.
I.1.3. Các chỉ tiêu phản ánh văn hóa – xã hội dân cư
Văn hóa – xã hội dân cư là là một khái niệm tổng hợp bao gồm những nét đặc
trưng riêng của từng thành phần dân cư khác nhau, được hình thành từ chính lối sống,
nhận thức cũng như hành vi của những cư dân thuộc thành phần đó. Những nhận
thức, hành vi hay lối sống đó được quyết định bởi những nhân tố khác biệt giữa các
thành phần dân cư khác nhau. Những nhân tố đó hết sức đa dạng và phong phú, tuy
nhiên, ở đây chỉ xem xét đến một số nhân tố cơ bản trên cơ sở của sự hình thành nên
các khu dân cư đặc trưng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh như những phân tích ở
trên. Theo đó, chúng ta thấy rằng các các thành phần dân cư này thường có chung một
số đặc điểm như nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo, nghề nghiệp, thu nhập. Như vậy, nguồn
gốc, dân tộc, tôn giáo, nghề nghiệp, thu nhập chính là những chỉ tiêu cơ bản phản ánh
văn hóa – xã hội dân cư.
Với các chỉ tiêu này, trên cơ sở mối liên hệ của các chỉ tiêu, chúng ta có thể
chia thành 2 nhóm: nhóm thứ nhất bao gồm các chỉ tiêu nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo;
nhóm thứ hai bao gồm các chỉ tiêu nghề nghiệp, thu nhập.
Các chỉ tiêu nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo phản ánh văn hóa – xã hội dân cư
thông qua các phong tục tập quán, nghi lễ tôn giáo, ngành nghề truyền thống,… Chúng
tạo nên thói quen trong cuộc sống hàng ngày của người dân; tạo nên những nhu cầu về

văn hóa, tín ngưỡng; và hơn thế nữa, chúng còn là một nhân tố quan trọng góp phần
đẩy mạnh những ngành nghề truyền thống trong từng cộng đồng dân cư. Trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo của dân cư và hết sức
đa dạng. Theo số liệu của Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh thì trên địa bàn có
gần 40 dân tộc đang sinh sống, trong đó nhiều nhất là dân tộc Kinh, kế đến là dân tộc
Hoa, Chăm, Khơme,…; về tôn giáo thì chỉ có khoảng hơn 30% dân số theo đạo, trong
  12
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

đó đa số theo Phật giáo, tiếp theo là Công giáo, Tin lành, Cao Đài, Hòa Hảo, Hồi giáo,
và các tôn giáo khác; về nguồn gốc dân cư thì đa số người dân sống thành phố hiện
nay là dân nhập cư từ các tỉnh thành khác, từ miền Bắc, miền Trung đến các vùng
Đông, Tây Nam Bộ. Những người có cùng tôn giáo, nguồn gốc, dân tộc có thể sinh
sống tập trung thành những khu dân cư đặc trưng như khu người Khơme sống quanh
chùa Chantarangsay ở quận 3, khu dân cư người Chăm quanh các thánh đường Hồi
giáo, khu người Hoa ở quận 5, khu người Bắc Thiên Chúa giáo ở khu Tân Phú,…
Những khu vực này tồn tại trên nền tảng của tín ngưỡng và truyền thống dân tộc.
Tuy nhiên, như đã biết, ở Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói
riêng thì yếu tố tôn giáo và dân tộc cũng như nguồn gốc dân cư là hết sức phong phú
và đa dạng. Trong đó người Kinh và những người không theo tôn giáo nào chiếm đa
số. Vì vậy, sự hình thành nên các nền văn hóa – xã hội dân cư từ những khu dân cư có
nền tảng từ tín ngưỡng và truyền thống dân tộc chỉ chiếm một tỷ lệ tương đối nhỏ.
Trong khi đó, có rất nhiều khu dân cư với những nét văn hóa – xã hội dân cư rất riêng
đã, đang và sẽ được hình thành ngày càng nhiều. Những khu dân cư này được hình
thành trên nền tảng của nhóm chỉ tiêu thứ hai, nghề nghiệp và thu nhập. Có thể nói

rằng, trong xã hội hiện nay, chính nghề nghiệp và thu nhập tạo nên sự phân hoá giai
cấp và tầng lớp xã hội trong dân cư. Nghề nghiệp có thể chia thành 2 loại, người làm
chủ và người làm thuê; trong mỗi loại lại phân ra nhiều cấp bậc như người làm chủ thì
tùy vào lượng vốn và quy mô sản xuất, kinh doanh; người làm thuê thì theo hình thức
lao động, theo trình độ chuyên môn, theo cấp bậc, chức vụ nắm giữ. Thu nhập lại chịu
ảnh hưởng rất lớn của nghề nghiệp, mỗi loại hình nghề nghiệp sẽ có những mức thu
nhập khác nhau và lại càng khác nhau hơn ở từng khu vực và lĩnh vực hoạt động, khu
vực nhà nước, tư nhân hay nước ngoài; lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp hay dịch
vụ,…
Văn hóa – xã hội dân cư thể hiện qua hành vi, lối sống, nhận thức của dân
cư,… và xét về bản chất thì tất cả những điều đó đều xuất phát từ nhu cầu của con
người. Theo Maslow thì con người có những nhu cầu sau: nhu cầu sinh lý, nhu cầu an
toàn, nhu cầu xã hội, nhu cầu được tôn trọng và nhu cầu khẳng định bản thân, trong
đó, nhu cầu sinh lý và nhu cầu an toàn là nhu cầu cấp thấp, các nhu cầu còn lại thuộc
nhu cầu cấp cao.
Trong bất kỳ một xã hội nào, việc thỏa mãn được các nhu cầu trên đều phải trả
bằng một lượng chi phí nhất định và nhu cầu chỉ được thỏa mãn một đầy đủ và hiệu
quả khi đối tượng đáp ứng nhu cầu phù hợp với nhu cầu và chủ thể đưa ra nhu cầu.
Các thành phần dân cư ở mỗi loại hình nghề nghiệp với mỗi mức thu nhập tương ứng
sẽ có những đòi hỏi khác nhau về chất lượng, số lượng, cách thức tiếp nhận khác nhau
đối với mỗi nhu cầu.
Xem xét ở nhu cầu xã hội, là nhu cầu hết sức cần thiết trong một xã hội phát
triển như ngày nay. Nhu cầu xã hội thể hiện rõ nét trong quan hệ giao tiếp của người
dân, trong hoạt động xác lập và vận hành các mối quan hệ xã hội giữa người với
người, hoặc giữa người với các yếu tố xã hội khác. Như vậy, những người khác nhau
về loại hình nghề nghiệp sẽ có các mối quan hệ xã hội được tạo ra trên những nền tảng
khác nhau; những người có mức thu nhập khác nhau sẽ có những phương thức khác
nhau để tạo lập, giữ gìn và phát triển các mối quan hệ đó.

  13

Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

Đối với những nhu cầu được tôn trọng và nhu cầu khẳng định bản thân, có thể
thấy rằng những nhu cầu này có ở tất cả mọi người, nhưng chỉ thực sự xuất hiện ở một
số tầng lớp nhất định, còn đối với những tầng lớp khác khi mà nghề nghiệp và thu
nhập của họ không đủ để đảm bảo cuộc sống hàng ngày thì nhu cầu này dường như
không được chú ý đến.
Như vậy, yếu tố văn hóa – xã hội dân cư được xác định thông qua hệ thống các
tiêu chí phản ánh các nhu cầu đặc trưng của mỗi thành phần dân cư đó. Để thỏa mãn
một cách tốt nhất nhu cầu của mình, người dân sẽ tìm đến với những khu vực dân cư
phù hợp, tạo nên những quá trình dịch chuyển để hình thành nên các khu dân cư với
nét văn hóa – xã hội riêng. Quá trình dịch chuyển này còn được gọi là “động học của
các khu dân cư đô thị”.
I.1.4. Cái nhìn mới về động học của các khu dân cư đô thị
Động học của các khu dân cư đô thị, nói một cách dễ hiểu chính là sự hình
thành nên các khu dân cư đô thị từ sự lựa chọn vị trí nơi ở của người dân. Việc đưa ra
quyết định của hộ gia đình về vị trí nơi ở là một quá trình bị chi phối bởi nhiều yếu tố.
Có thể thấy rằng khoảng cách vật lý và diện tích ở là một trong những yếu tố quan
trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn vị trí nơi ở. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng khoảng
cách vật lý ngày càng trở nên ít quan trọng hơn khi mà khả năng di chuyển gia tăng và
các trung tâm việc làm cũng như các trung tâm dịch vụ ngày càng phát triển theo
hướng phân tán cùng với mô hình của các đô thị đa cực; bên cạnh đó là sự phát triển
của công nghệ thông tin với mạng lưới Internet thì sự thống trị của khoảng cách vật lý
ngày càng suy giảm. Về nhu cầu diện tích ở thì trong nhiều trường hợp, nhu cầu này
được hy sinh cho những nhu cầu khác, ví dụ như ý muốn sống trong một gia đình đa

thế hệ ở một số nước đang phát triển. Như vậy, khoảng cách và diện tích ở không còn
phản ánh được một cách đầy đủ và toàn diện sự quyết định về vị trí nơi ở của dân cư,
mà đó là những yếu tố khác biệt hoàn toàn, mang tính tâm lý – xã hội nhiều hơn là vật
lý.
• Thứ nhất, yếu tố vị thế xã hội đóng một vai trò quan trọng trong quá trình
quyết định về vị trí nơi ở của dân cư, đặc biệt trong những xã hội có cấu trúc phân tầng
rõ ràng. Ở đây, sự phân tầng xã hội có thể bắt nguồn từ bất cứ hình thức nào của sự
khác biệt, không chỉ là về quyền lực mà còn là về tài sản, kiến thức, văn hóa,… Và
ngôi nhà và vị trí của nó là một trong những hình thức để thể hiện sự khác biệt này
giữa những thành phần dân cư với nhau.
• Thứ hai, sự nhận thức và tình cảm bị ảnh hưởng bởi lịch sử, văn hóa truyền
thống là một yếu tố không thể bỏ qua khi giải thích về cách ứng xử khi lựa chọn vị trí
định cư. Luôn tồn tại một sự tin tưởng rằng địa điểm cư trú không chỉ bao gồm những
đặc điểm vật lý nhìn thấy được, mà nó còn là sự nhận thức về tục lệ, mối quan tâm đến
sức khỏe, cơ hội làm ăn,… mà thường được gọi là “phong thủy” hay ‘luật thần thánh”,
đã được hình thành và công nhận từ những thực tiễn từ xa xưa. Thực tế cho thấy rằng
điều này không chỉ diễn ra ở các nước đang phát triển, mà ở các đô thị hiện đại cũng
đã xuất hiện khuynh hướng về phong cách sống mang tính tâm linh và môi trường
mạnh mẽ.
Những động thái hình thành nên các khu dân cư đô thị hiện nay có thể được
quan niệm như là một chuyển dịch đồng thời theo hai chiều, một chiều chứa đựng
  14
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

những biến động lịch sử, sự nhận thức giai cấp; một chiều thể hiện đặc tính tương đối

bền vững của môi trường vật chất. Cụ thể, đó là vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở:
• Vị thế nơi ở là một hình thức đo lường sự mong muốn về mặt xã hội gắn với
nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tôn giáo, chất
lượng môi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định.
Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành thông qua việc ước tính một biến đại diện
bằng một quá trình sắp xếp thứ tự của các thuộc tính liên quan đến vị thế.
• Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích
sàn, số phòng tắm, số tầng cao,… Nếu đơn vị nhà ở chỉ bao gồm chất lượng nhà ở mà
không có yếu tố vị thế nơi ở thì chúng không được coi là nhà ở. Điều này đã được thực
tế chứng minh khi có sự xuất hiện đồng thời của sự thừa thãi diện tích ở và sự khan
hiếm nhà ở trong nhiều nền kinh tế thị trường phương Tây.
CL

α3

HP

α2

0

α1

VN

Hình I.3: Mô hình về động học nhà ở theo vị thế và chất lượng nhà ở
Mô hình mới về động học nhà ở được phát triển bởi TS. Hoàng Hữu Phê trong
lý thuyết Vị thế – chất lượng, bao gồm nhiều mức độ vị thế khác nhau. Tại mức độ giá
trị thấp, một sự thay đổi nhỏ trong vị thế sẽ tương ứng với một thay đổi lớn hơn nhiều
trong chất lượng nhà ở. Tại một mức độ cao hơn, những thay đổi trong chất lượng nhà

ở trở nên không đáng kể hoặc không thể thực hiện được; vị thế có lẽ chỉ thay đổi được
bằng cách di chuyển, hay, trong các trường hợp đặc biệt, bằng cách tạo ra các loại vị
thế mới, được thể hiện trên hình I.3.
Các tiêu chuẩn vật lý của nhà ở tại mỗi địa điểm là khác nhau, và tương tự
những tiêu chí chủ quan của vị thế nơi ở cũng khác nhau ở mỗi mô hình xã hội.
Theo lý thuyết Vị thế – chất lượng, thì giá trị nhà ở của bất kỳ nhóm xã hội nào
cũng bao gồm 2 thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở. Vị thế nơi ở là một tổ
hợp các thuộc tính, thường là phi vật chất, được dùng để phân biệt các mức độ khác
nhau của sự mong muốn về nhà ở, đôi khi không lệ thuộc vào trạng thái vật lý của nơi
ở. Chất lượng nhà ở bao hàm những thành phần vật lý đo đếm được, tạo nên cơ sở cho
việc sử dụng bình thường một nơi ở. Sự kết hợp của hai thành phần này tạo nên nhận
thức xã hội về sự mong muốn nhà ở mà hình thức thể hiện chính là giá trị nhà ở. Tại
mức giá nhà thấp hơn, chất lượng nhà ở là thành phần chủ đạo, trong khi tại mức giá
nhà cao hơn, vị thế nơi ở chiếm ưu thế. Nói một cách đơn giản, các đơn vị nhà ở tại
mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng của chúng như là một chỗ ở, nghĩa là
  15
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

giá trị sử dụng chiếm tỷ lệ cao hơn trong sự hình thành giá nhà; trong khi đó các đơn
vị nhà ở tại mức giá cao hơn được đặc trưng bởi các thuộc tính làm cho chúng trở
thành hàng hóa và một loại đầu tư được ưu chuộng, nghĩa là giá trị chiếm tỷ lên cao
hơn trong việc hình thành giá nhà.
“Động học của các khu dân cư đô thị” nhìn chung chịu ảnh hưởng của khá
nhiều yếu tố, có thể chia ra 2 nhóm là chất lượng nhà ở và vị thế nơi ở, chất lượng nhà
ở và vị thế nơi ở đặc trưng cho những lợi ích mà nhà ở mang lại theo nhận thức của

từng cá nhân, từng hộ gia đình. Sự lựa chọn một hình thức kết hợp nào giữa 2 nhóm
yếu tố này đều phản ánh nhu cầu về nơi ở của dân cư, có nghĩa là với mỗi sự kết hợp
đó, chúng ta sẽ có một thành phần dân cư với nét văn hóa – xã hội đặc trưng, thông
qua thị trường bất động sản để thỏa mãn nhu cầu về nơi ở, tạo thành các khu dân cư
đặc trưng. Như vậy, những động thái trong quan điểm “động học của các khu dân cư
đô thị” được diễn ra trên thị trường bất động sản, tác động đến thị trường qua cơ chế
cung – cầu và giá cả.
Thị trường bất động sản với vai trò vô cùng to lớn trong sự phát triển kinh tế –
xã hội của đất nước, luôn được chú trọng nghiên cứu nhằm đưa ra những giải pháp
đầu tư hữu hiệu. Hiệu quả hoạt động của thị trường được đo lường thông qua nguồn
lợi nhuận thu được xét trên cả 2 khía cạnh kinh tế và xã hội. Tuy nhiên, thị trường lại
có những phân khúc khác nhau, có những phân khúc mang đến lợi nhuận về mặt kinh
tế là chủ yếu, có những phân khúc mang đến lợi nhuận về mặt xã hội là chủ yếu, và
cũng có những phân khúc tạo được lợi nhuận cho cả hai mặt. Tuy nhiên, dù là phân
khúc thị trường nào thì sự đầu tư chỉ thực sự có hiệu quả khi nó phù hợp với những
nhu cầu thực tiễn của từng phân khúc. Nhu cầu đó có thể được xem xét thông qua yếu
tố văn hóa – xã hội dân cư đặc trưng cho từng phân khúc. Và như vậy, yếu tố văn hóa
– xã hội dân cư đã tác động đến thị trường bất động sản thông qua các chỉ tiêu phản
ánh như tôn giáo, nguồn gốc, dân tộc, nghề nghiệp, thu nhập,… của dân cư.
I.2. KHÁI QUÁT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
¾ Địa hình: địa hình Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có
một ít dạng đồi gò ở phía Bắc và Đông Bắc, với độ cao giảm dần theo hướng Đông
Nam và chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều Biển Đông (hơn 50% diện tích đất
dự kiến dành cho phát triển đô thị thành phố có độ cao tự nhiên dưới 2 m so với mực
nước biển trung bình).
¾ Khí hậu: thành phố nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang
tính chất cận xích đạo. Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 kcal/cm2/năm,
nắng trung bình 6,8 giờ/ngày. Nhiệt độ trung bình toàn năm khoảng 240C (dao động
trong khoảng 250C đến 290C), nóng nhất trong tháng 4 và lạnh nhất trong tháng 12, độ
ẩm trung bình cả năm 77,5%. Thành phố có thuận lợi là không trực tiếp chịu tác động

của bão lụt. Lượng mưa thay đổi theo từng khu vực. Mưa nhiều ở khu vực vùng nội
thành (trung bình 2.100 mm) và vùng đất cao Thủ Đức, kéo dài tới Long Sơn, trung
bình từ 1.800 đến 1.900 mm. Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chịu ảnh hưởng
của hai hướng gió mùa chủ yếu: từ ngoài Biển Đông thổi theo hướng Đông Nam – Tây
Bắc, từ Ấn Độ Dương thổi về theo hướng Tây Nam – Đông Bắc.
¾ Thủy văn: nằm ở vùng hạ lưu của hệ thống sông Đồng Nai – Sài Gòn, chế
độ thủy văn, thủy lực của kênh rạch và sông ngòi không những chịu ảnh hưởng mạnh
của địa hình thành phố tương đối bằng phẳng và thấp (phần lớn dưới 2 m), chịu ảnh
  16
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

hưởng của chế độ bán nhật triều của Biển Đông, mà còn chịu tác động rất rõ nét của
việc khai thác các bậc thang hồ chứa ở thượng lưu hiện nay và trong tương lai (như hồ
Trị An, Dầu Tiếng, Thác Mơ hiện nay và các hồ chứa Hàm Thuận – Đa Mi, Phước
Hòa trong tương lai gần). Hệ thống sông rạch chằng chịt với tổng chiều dài 7.955 km.
Tổng diện tích mặt nước ước chiếm khoảng 16% diện tích thành phố. Mật độ dòng
chảy trung bình khoảng 3,8 km/km2. Phần diện tích đất thấp, trũng, có độ cao dưới 2 m
và mặt nước chiếm đến 61% diện tích tự nhiên, lại nằm ở vùng cửa sông với nhiều
công trình điều tiết lớn ở thượng nguồn bên nguy cơ ngập, úng rất lớn.
¾ Địa chất: ngoài phần đồi gò chiếm 10% và đồng bằng cao 35%, diện tích
còn lại 55% là vùng trũng thấp, mực nước ngầm nông, nền địa chất yếu.
¾ Tổ chức hành chính: hiện nay, thành phố có 19 quận, 5 huyện: 12 quận cũ
(quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh và Phú Nhuận) và 7 quận
được hình thành từ sự điều chỉnh địa giới (quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và Tân
Phú), 5 huyện ngoại thành (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ).

¾ Dân số lao động: Thành phố Hồ Chí Minh có dân số lớn nhất nước, đô thị
hóa tập trung cao (trên 80%), trong khi đó bình quân cả nước chỉ khoảng 20%. Dân số
toàn thành phố năm 2005 ước tính khoảng 6.300.000 người. Nhập cư cơ học có xu
hướng tăng. Dân vãng lai có xu thế tăng, gồm cả người trong nước và người nước
ngoài, ước tính số khách vãng lai bình quân có mặt hàng ngày tại thành phố lên đến
1,5 triệu người. Số người trong độ tuổi lao động hiện khoảng 3,8 triệu người. Chất
lượng lao động thể hiện qua học vấn, trình độ tay nghề và thể lực còn thấp. Cơ cấu về
trình độ chuyên môn còn bất hợp lý và không tương xứng với tính chất, vị trí, vai trò
của một thành phố trung tâm đa chức năng.
¾ Cơ sở kinh tế phát triển đô thị: trong những năm gần đây, Thành phố Hồ
Chí Minh có những bước phát triển khá lớn, hình thành môi trường có sức hấp dẫn đầu
tư cả trong và ngoài nước. Nhịp độ tăng trưởng GDP đạt bình quân hàng năm 12,6%;
đóng góp ngày càng cao vào GDP cả nước. GDP bình quân đầu người cao gần gấp 2,6
lần bình quân cả nước. Trong cơ cấu kinh tế dịch vụ – công nghiệp và nông nghiệp của
thành phố thì khu vực dịch vụ chiếm tỷ trọng hơn 47%, khu vực xây dựng – công
nghiệp chiếm tỷ trọng khoảng hơn 52% và khu vực nông nghiệp chỉ chiếm dưới 2%.
¾ Phát triển công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp: tốc độ tăng trưởng bình
quân giá trị tổng sản lượng công nghiệp trên điạ bàn thành phố trong những năm qua
là 16%/năm. Những ngành có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất là may mặc (18,6%/năm),
thuộc và sơ chế da (21,7%/năm), sản xuất bản in (36%/năm), sản xuất cao su và nhựa
(26,8%/năm), sản xuất kim loại (26%/năm). Tuy có tốc độ tăng trưởng nhanh nhưng
chưa vững chắc và không đồng đều do phụ thuộc nhiều vào nguyên liệu ngoại nhập
(80 – 85%). Mặt khác, tình trạng máy móc, thiết bị ở các cơ sở công nghiệp trên địa
bàn thành phố khá cũ kỹ, lạc hậu và mang tính chắp vá. Việc đầu tư đổi mới công nghệ
còn ít và chậm, khoảng 60%.
¾ Xây dựng nhà ở: toàn thành phố có khoảng 700.000 căn nhà, với hơn 36
triệu m2 diện tích xây dựng, những năm gần đây bằng nhiều nguồn đầu tư, tốc độ xây
dựng nhà ở tăng lên khoảng 15.000 – 16.000 căn/năm. Tầng cao trung bình ở nội
thành cũ là 1,4 tầng, các quận mới là 1,2 tầng và ngoại thành là 1,03 tầng.
¾ Trường học: trên địa bàn thành phố có 1.178 trường, trong đó có 514

trường mầm non, 393 trường tiểu học, 205 trường trung học cơ sở, 66 trường phổ
  17
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

thông trung học; tổng số học sinh gần 1 triệu em, chiếm 337,5 ha đất, trung bình
khoảng 3,5 m2/học sinh. Ngoài ra, thành phố có 25 trường Đại học, 6 trường Cao
đẳng, 37 trường Trung học chuyên nghiệp và hơn 200 trường dạy nghề, thu hút trên
250.000 sinh viên, học sinh.
¾ Y tế: có 36 bệnh viện – trung tâm chuyên khoa với tổng số 12.806 giường
và 5 bệnh viện thuộc quân đội, công an; 43 phòng khám khu vực, 282 trạm y tế, 16
nhà hộ sinh, 1 viện điều dưỡng và trên 3.000 cơ sở y tế khác do tập thể và tư nhân
quản lý, đạt bình quân 2,8 giường/1000 dân.
¾ Công trình văn hóa: có 34 rạp chiếu bóng và 7 rạp hát với 33.000 chỗ, đạt
6,8 chỗ/1000 dân; 1 thư viện tổng hợp cấp thành phố; 18 thư viện cấp quận huyện; 5
thư viện thuộc các ban ngành; 9 bảo tàng; 4 câu lạc bộ cấp thành phố; 53 nhà văn hóa,
câu lạc bộ, trung tâm sinh hoạt cấp quận huyện; 384 di tích lịch sử văn hóa và 1.564 cơ
sở tôn giáo.
¾ Công trình thể dục thể thao: 125 sân bóng đá, 456 sân bóng chuyền, 27 sân
bóng rổ, 6 sân quần vợt, 242 sân cầu lông, 40 hồ bơi, 16 sân bóng ném, 39 sân đá cầu,
1 sân golf và trên 2.000 cơ sở thể dục thể thao khác với tổng diện tích 491,8 ha; bình
quân 1,00 m2/người.
¾ Thương mại – dịch vụ: có 217 chợ, chiếm 44,93 ha đất, diện tích nhà lồng
18,64 ha với 50.066 hộ kinh doanh; trong đó nội thành cũ có 133 chợ, các quận mới có
39 chợ và ngoại thành có 45 chợ. Mạng lưới khách sạn phát triển nhanh, hiện có
11.213 phòng, trong đó 9.420 phòng phục vụ khách quốc tế, phân bố ở những khu vực

có thế mạnh về du lịch như quận 1, quận 5, quận Tân Bình.
¾ Cơ quan: cơ quan hành chính có 976 cơ sở (Trung ương: 47, thành phố: 73,
quận huyện: 549 và phường xã: 307); 291 tổ chức đoàn thể chính trị Trung ương –
Thành phố; 1.112 cơ quan quản lý khác (hoạt động thương mại: 493, dịch vụ tư vấn:
159, sản xuất: 91, ngân hàng: 38, hàng không: 29, tàu biển: 27, tổng lãnh sự các nước:
24, tổ chức quốc tế: 8 và cơ quan khác: 33); 214 cơ quan đảm nhận công tác xây lắp
trong đó có 69 cơ sở thuộc Trung ương, 28 thuộc thành phố và 117 thuộc quận huyện.
¾ Công viên: nội thành có 113 công viên, vườn hoa với quy mô 233 ha, chiếm
1,6% diện tích đất tự nhiên nội thành. Phân bố không đều, tập trung cao ở quận 1,
quận 11, quận Phú Nhuận và thấp ở quận Gò Vấp và quận 8.
¾ Hàng không: hiện nay thành phố có sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất.
¾ Đường thủy: có cảng Sài Gòn, Tân Cảng, Bến Nghé,… và các cảng sông
khác, vận chuyển đường sông đều nằm sâu trong nội thành.
¾ Đường sắt: ga và đường sắt cũng nằm sâu trong nội thành và giao cắt với
các tuyến đường bộ có lưu lượng lớn.
¾ Đường bộ: mạng lưới đường bộ khu vực nội thành còn thiếu, diện tích
đường trên diện tích chung khoảng 7% và trên đầu người là 2,48 m2/người. Phương
tiện giao thông công cộng chỉ đảm nhận được 4,4%; còn lại chủ yếu là phương tiện cá
nhân. Phương tiên xe tải, xe chuyên dùng container được phép di chuyển trong hầu hết
các con đường chính ở nội thành, gây nhiều nguy hiểm.

  18
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

I.3.1. Nội dung nghiên cứu
Để nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường
bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, chúng ta cần thực hiện những nội
dung nghiên cứu cụ thể sau đây:
¾ Thứ nhất, tìm hiểu khái quát quá trình hình thành và phát triển của Thành
phố Hồ Chí Minh trên cơ sở của sự hình thành nên những cực vị thế khác nhau trên
địa bàn thành phố, nền tảng của sự khác biệt trong từng khu dân cư đặc trưng ở thành
phố.
¾ Thứ hai, tìm hiểu thực trạng phát triển kinh tế và mức sống của người dân
trên địa bàn thành phố, thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản Thành phố
Hồ Chí Minh hiện nay, từ đó đưa ra nhận xét khái quát về mối liên hệ tương hỗ giữa
sự phát triển kinh tế – xã hội và sự phát triển của thị trường bất động sản trên địa bàn
thành phố.
¾ Thứ ba, tìm hiểu khái quát về một số khu dân cư trên địa bàn thành phố, đưa
ra những đặc trưng của từng khu dân cư, từ đó có cái nhìn khái quát về hình thái biểu
hiện của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư ở Thành phố Hồ Chí Minh.
¾ Thứ tư, dựa vào các thông tin thực tế, khảo sát mặt bằng giá nhà ở những
khu vực khảo sát.
¾ Thứ năm, lựa chọn và tiến hành điều tra tại một số khu vực dân cư điển hình
trên địa bàn thành phố theo mẫu phiếu điều tra đã được xây dựng bao gồm các thông
tin cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu.
¾ Thứ sáu, dựa vào những thông tin, số liệu đã thu thập được và các phương
tiện nghiên cứu thích hợp, đưa ra kết luận về ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội
dân cư đến thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh một cách
khoa học và chính xác; đồng thời đưa ra những ứng dụng cụ thể của kết quả nghiên
cứu trong thực tế.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện được những nội dung nghiên cứu nêu trên, các phương pháp
nghiên cứu cần ứng dụng bao gồm các phương pháp sau:
¾ Phương pháp kế thừa: sử dụng quan điểm, nhận định có sẵn; những kết

quả nghiên cứu trước đây về thị trường bất động sản, về khu dân cư trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh làm cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn và ứng dụng cho quá trình nghiên
cứu để đạt được kết quả nghiên cứu.
¾ Phương pháp điều tra: thực hiện điều tra trên các phân khúc thị trường bất
động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh. Tiến hành điều tra thông qua các phiếu điều tra
được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu. Lựa chọn khu vực điều tra thông qua
kết quả khảo sát về các khu dân cư đặc trưng trên địa bàn thành phố.
¾ Phương pháp phân tích: trên cơ sở các thông tin điều tra được, tiến hành
phân tích, đánh giá để xác định sự ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến
thị trường bất động sản thông qua sự ảnh hưởng của chỉ tiêu thu nhập của người dân
đến giá cả bất động sản.

  19
Trang


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Thu Hà

¾ Phương pháp tổng hợp: sau khi phân tích các thông tin, dữ liệu thu thập
được, tiến hành tổng hợp để đưa ra kết luận cuối cùng về sự tác động của yếu tố văn
hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
¾ Phương pháp toán thống kê: các dữ liệu được thu thập trong quá trình điều
tra đều có ý nghĩa phản ánh yếu tố văn hóa – xã hội dân cư và sự đặc trưng của yếu tố
này trong từng khu vực điều tra. Dữ liệu thu thập sau đó cần được thống kê lại theo
một hệ thống các chỉ tiêu, từ đó có thể xử lý và đưa ra kết luận về vấn đề ảnh hưởng
của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản trên địa bàn một cách
trực quan thông qua các con số thống kê chính xác được đưa ra bởi các công cụ tính
toán, thống kê trong các phần mềm chuyên dụng. Phương pháp toán thống kê được sử

dụng trong đề tài nghiên cứu là phương pháp tương quan và hồi quy.
• Tương quan: Phương pháp tương quan được dùng để nghiên cứu mối liên hệ
giữa hai hay nhiều biến ngẫu nhiên. Mục tiêu của phương pháp tương quan tuyến tính
là đo lường cường độ của mối quan hệ giữa hai biến X và Y, hai biến này được xem là
2 biến ngẫu nhiên “ngang nhau” – không phân biệt biến độc lập hay biến phụ thuộc.
- Hệ số tương quan (correlation coefficient): giả sử có 2 biến ngẫu nhiên X
và Y có phân phối chuẩn, với trung bình μ x , μ y và phương sai σ x2 , σ y2 . Hệ số tương
quan ρ là khái niệm được dùng để thể hiện cường độ và chiều hướng của mối liên hệ
tuyến tính giữa X và Y. ρ được gọi là hệ số tương quan của tổng thể.
Giá trị của ρ nằm trong đoạn [-1, +1]
• ρ <0: giữa X và Y có mối liên hệ nghịch, tức là khi biến X tăng lên (giảm
đi) thì biến Y giảm đi (tăng lên), hoặc ngược lại biến Y tăng lên (giảm đi) thì biến X
giảm đi (tăng lên).
• ρ >0: giữa X và Y có mối liên hệ thuận, tức là khi biến X tăng lên (giảm
đi) thì biến Y cũng tăng lên (giảm đi), hoặc ngược lại biến Y giảm đi (tăng lên) thì
biến X cũng giảm đi (tăng lên).
• ρ =0: giữa X và Y không có mối liên hệ tuyến tính.
Trị tuyệt đối của ρ càng lớn, thì mối liên hệ tuyến tính giữa X và Y càng chặt
chẽ.
Trong thực tế, ta không biết được giá trị của ρ , vì vậy phải ước lượng nó từ dữ
liệu mẫu thu thập được.
Gọi ( x1 , y1 ), (x 2 , y 2 ),...( xn , y n ) là mẫu n cặp giá trị quan sát thu thập ngẫu nhiên từ
X và Y. Hệ số tương quan tổng thể ρ được ước lượng từ hệ số tương quan mẫu r .
Công thức tính hệ số tương quan mẫu r (còn gọi là hệ số tương quan Pearson):
n

r=

∑ (x
i =1

n

∑ (x
i =1

i

i

− x)( yi − y )

− x)

2

(1)

n

∑(y
i =1

i

− y)

2

  20

Trang