“THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

    

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

SVTH
: NUUYỄN CAO THỊ TRÍ
MSSV
: 04333043
LỚP
: : CD04CQ
KHÓA
: 2004 - 2007
NGÀNH : Quản Lý Đất Đai

- TP. Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2007 -

Phần I: MỞ ĐẦU


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

I.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản quý giá của mỗi quốc gia nói chung và là tài sản có giá trò
lớn đối với mỗi gia đình, cá nhân nói riêng; là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là đòa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã
hội, an ninh và quốc phòng.
Ngày nay cùng với sự phát triển kinh tế xã hội thì con người không ngừng cải
thiện và nâng cao cuộc sống của mình, muốn vậy họ phải gia tăng các hoạt động
sản xuất kinh doanh… Do đó nhu cầu về vốn cho các hoạt động sản xuất kinh
doanh, hoạt động của con người là một nhu cầu hết sức cần thiết.
Để đáp ứng nhu cầu đó, thì các hoạt động ngân hàng, các tổ chức tín dụng đã
cho ra đời các loại hình cho vay vốn, song song với các hoạt động cho vay này, việc
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bằng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai cũng trở nên quen
thuộc trong các giao dòch về kinh tế xã hội.
Thế chấp bất động sản là một trong những quyền của người có bất động sản
được pháp luật thừa nhận.
Việc này có ý nghóa rất lớn cho đời sống và phát triển của người dân, giúp cho
họ sớm có được những nhu cầu, những ý đònh phát triển cuộc sống ngay cả khi khả
năng thực tế chưa cho phép. Mặt khác đối với các tổ chức tín dụng ngân hàng cho
vay, việc nhận bất động sản thế chấp cũng là yếu tố quan trọng cho việc đảm bảo
nguồn vốn của họ.
Có thể nói, thế chấp giá trò quyền sử dụng đất được hình thành, tồn tại và phát
triển như một quy luật mang tính tất yếu trong cơ chế kinh tế mới.
Việc thế chấp bất động sản trên đòa bàn quận Thủ Đức diễn ra khá sôi động
tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập.
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 1

Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

Xuất phát từ thực tế, em chọn đề tài: “Thực trạng đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất trên đòa bàn quận Thủ Đức, TP. HCM”.
I.2.Mục đích – yêu cầu
I.2.1.Mục đích
Nghiên cứu các quy đònh và các văn bản thế chấp của trung ương và đòa
phương.
Tìm hiểu thực tế hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trên đòa bàn
quận Thủ Đức.
Nêu những hạn chế bất cập trong quy đònh và trong việc thế chấp hiện nay.
Tìm biện pháp khắc phục góp phần hoàn thiện hệ thống đăng ký thế chấp.
I.2.2.Yêu cầu
Phải tuân theo các quy đònh của pháp luật hiện hành và cơ quan thế chấp.
Nắm vững hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất trên đòa bàn .
I.3.Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.3.1.Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận tác động đến việc
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Các quy đònh có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất
Trên cơ sở phân tích hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại quận
Thủ Đức hiện nay, rút ra những mặt thuận lợi, hạn chế, những vướng mắc, bất cập
trong quá trình thực thi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
I.3.2.1 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 2


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

Tiến hành điều tra thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến hoạt động
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
II.3.2.2 Phương pháp thống kê phân tích tổng hợp
Sau khi thu thập được thông tin cần thiết, tiến hành thống kê các số liệu, tài
liệu thu thập được từ đó phân tích tổng hợp, đánh giá một cách khách quan.
II.3.2.3 Phương pháp so sánh
So sánh các thông tin thu thập được từ đó đưa ra một số nhận xét.So sánh trình
tự thủ tục, thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật với thực tế, từ đó đánh giá
thực trạng và đưa ra hướng hoàn thiện.
II.3.2.4 Phương pháp chuyên gia
Trong quá trình nghiên cứu nhất thiết phải cần đến sự trợ giúp của các chuyên
gia chuyên ngành, các ngành có liên quan đến hoạt động thế chấp.

SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 3


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

Phần II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

II.1. Cơ sở lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất
II.1.1. QSDĐ, giá trò QSDĐ
Quyền sử dụng đất:
Trên cơ sở kế thừa quy đònh của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003
quy đònh các quyền chung của người sử dụng đất như:
-

Được cấp GCNQSDĐ.

-

Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

-

Được hưởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ cải tạo đất mang

lại, hoặc do công trình của nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
-

Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất.

-

Được nhà nước bảo vệ, khi bò người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất

hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
-

Được quyền khiếu nại tố cáo những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp

pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Giá trò QSDĐ thế chấp:
Theo Luật Đất đai năm 2003 quy đònh: “giá trò quyền sử dụng đất là giá trò
bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích nhất đònh trong thời hạn sử
dụng đất xác đònh”.
Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử
dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế; đất mà
tổ chứa kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì giá trò QSDĐ
thế chấp căn cứ vào khung giá do Nhà nước quy đònh.
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 4


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

Trường hợp thế chấp giá trò QSDĐ mà người thuê đất được miễn, giảm tiền
thuê theo quy đònh của pháp lúật, thì giá trò QSDĐ được thế chấp tính theo giá trò
thuê đất trước khi được miễn, giảm.
Hiện nay, việc xác đònh giá trò QSDĐ thế chấp được dựa theo bản giá do Nhà
nước ấn đònh, giá này không phù hợp với giá thò trường, thông thường giá thò trường
cao hơn giá của Nhà nước nhiều lần. Trò giá QSDĐ sẽ là căn cứ để ngân hàng xác
đònh số tiền cho vay. Theo quy đònh của ngân hàng cho vay không quá 50% tài sản
thế chấp. Do đó việc xác đònh giá trò QSDĐ thế chấp hiện nay đã gây hạn chế cho
việc thỏa thuận về giá giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
II.1.2. Khái niệm, bản chất, đặc trưng của thế chấp QSDĐ

Thông thường việc xác lập thực hiện các giao dòch dân sự, kinh tế dựa vào ý
thức tự giác của mỗi bên, nhưng nhìn chung không phải ai cũng có thiện chí thực
hiện nghiêm chỉnh nghóa vụ của mình. Trong quan hệ nghóa vụ, bên có quyền được
chủ động yêu cầu bên có nghóa vụ phải thực hiện hoặc không được thực hiện công
việc nhất đònh nào đó do các bên thỏa thuận và chỉ khi công việc đó được thực hiện
đúng, đầy đủ thì bên có quyền mới thỏa mãn được lợi ích của mình. Tuy nhiên, cách
thức, biện pháp và việc quyết đònh có thực hiện đúng, đầy đủ nghóa vụ đó hay
không lại phụ thuộc vào bên có nghóa vụ. Chính vì thế, quyền chủ động của bên có
quyền lại rơi vào thế bò động. Về nguyên tắc, để bảo vệ quyền lợi chính đáng trên,
pháp luật cho phép bên có quyền được yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
áp dụng các biện pháp cưỡng chế buộc bên vi phạm phải thực hiện nghóa vụ. Dù
vậy, nhiều trường hợp vẫn không đảm bảo được quyền lợi của bên có quyền vì bên
vi phạm nghóa vụ không có hoặc không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy
đủ nghóa vụ.
Theo quy đònh của Bộ luật Dân sự, các biện pháp bảo đảm gồm có: cầm cố,
thế chấp, đặt cọc, ký cược,… Tùy thuộc vào nội dung, tính chất của từng nghóa vụ
cụ thể cũng như phụ thuộc vào điều kiện của từng nghóa vụ cụ thể tham gia quan hệ
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 5


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

ấy mà mỗi biện pháp bảo đảm có những đặc điểm khác nhau. Theo Điều 346 Bộ
luật Dân sự: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghóa vụ dùng tài sản là bất động sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghóa vụ đối với bên có quyền”.
Người đi vay được gọi là người thế chấp và người cho vay được gọi là người

được thế chấp. Hành vi thế chấp được coi là hết hiệu lực khi món nợ đã được thanh
toán hoặc nghóa vụ đã được thực hiện.
Cần phân biệt giữa cầm cố - thế chấp:
Cầm cố tài sản là việc bên có nghóa vụ giao tài sản là động sản thuộc sở hữu
của mình cho bên có quyền để bảo đảm thực hiện nghóa vụ dân sự; nếu tài sản cầm
cố có đăng ký quyền sở hữu, thì các bên có thể thỏa thuận bên cầm cố vẫn giữu tài
sản cầm cố hoặc giao cho người thứ ba giữ (theo Điều 329 của Bộ luật Dân sự).
Như vậy, điểm khác biệt cơ bản giữa cầm cố và thế chấp dễ dàng nhận thấy
đó là: một bên tài sản đảm bảo là động sản với một bên tài sản đảm bảo là bất
động sản. Và do tài sản thế chấp là những tài sản không thể chuyển dòch so với tài
sản cầm cố là những tài sản có thể chuyển dòch được, nên người chủ bất động sản
vẫn có thể tiếp tục sử dụng và khai thác hoa lợi của bất động sản trong thời gian thế
chấp. Đây là một ưu thế nổi bật của thế chấp so với các hình thức đảm bảo tiền vay
khác.
Thế chấp bằng giá trò quyền sử dụng đất là trường hợp đặc biệt của thế chấp
tài sản. Vậy bản chất của chúng là gì? Chúng có đặc điểm gì đặc trưng mà thông
qua những đặc điểm đó làm cho chúng khác với thế chấp bằng tài sản thông thường
cũng như khác với hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Vấn đề trên sẽ được làm
sáng tỏ ngay sau đây.
Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy đònh: “người sử dụng đất được chuyển quyền
sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy đònh của pháp luật”. Cụ thể hóa quy
đònh này, Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 6


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

Nam (đã sửa đổi, bổ sung)…, cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thế chấp
giá trò quyền sử dụng đất để vay vốn tín dụng. Đây là những cơ sở pháp lý quan
trọng để người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp của mình.
Trước đây, với cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp, người sử dụng đất
không phải lo về vốn vì tất cả các vấn đề đều được Nhà nước bao cấp trên cơ sở chỉ
tiêu hàng hóa xuất ra. Ngân hàng cũng không phải bận tâm về việc không có khách
hàng vì khách hàng đã được Nhà nước chỉ đònh sẵn, mặt khác hoạt động của ngân
hàng lúc này không phải nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời mà mang tính chất của
cơ quan hành chính – phân phối vốn.
Chuyển sang cơ chế thò trường, người sử dụng đất phải tự lo trang trải vốn và
do không còn được bao cấp nên thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, giải quyết những khó
khăn trong cuộc sống là đương nhiên. Ngân hàng cũng được tách khỏi “guồng máy”
bao cấp, phải kinh doanh và hạch toán theo phương thức “lời ăn lỗ chòu” do đó đối
với họ khách hàng là vấn đề sống còn. Khách hàng “ăn nên làm ra” thì ngân hàng
phát triển, ngược lại khách hàng “khánh kiệt” thì ngân hàng cũng không thể tồn tại.
Ngân hàng và người sử dụng đất xích lại gần nhau hơn, cùng chia sẻ gánh nặng của
nhau và cùng có lợi nếu họ thỏa thuận được việc vay vốn có bảo đảm bằng thế chấp
giá trò quyền sử dụng đất. Vậy thế chấp giá trò quyền sử dụng đất có thể được hiểu
là sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và bên cho vay tuân theo những điều kiện,
nội dung hình thức chuyển quyền sử dụng đất do Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự…,
quy đònh theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm
thực hiện nghóa vụ trả nợ của mình trong hợp đồng tín dụng.
Từ khái niệm trên, chúng ta nhận thấy bản chất của thế chấp giá trò quyền sử
dụng đất là một biện pháp bảo đảm nghóa vụ trả nợ. Do đối tượng thế chấp là đối
tượng đặc biệt nên nó có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, thế chấp giá trò quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, kinh tế đặc
thù. Nếu so sánh thế chấp tài sản và thế chấp bằng giá trò quyền sử dụng đất chúng
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 7


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

ta thấy một bên phải dùng quyền sở hữu tài sản để bảo đảm thực hiện nghóa vụ
trong khi bên kia chỉ dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm. Rõ ràng đây là một ưu
đãi của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu dành cho người sử dụng đất và chỉ người
sử dụng đất mới có. Mặt khác, tính đặc thù của thế chấp giá trò quyền sử dụng đất
còn được thể hiện ở chỗ: việc thế chấp phải tuân theo điều kiện nội dung, hình thức
do Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự quy đònh. Đối với những tài sản thông thường chủ
sở hữu có quyền đem thế chấp rất tự do cả về nơi vay, về giá cả, nhưng đối với
quyền sử dụng đất, khi thế chấp, người sử dụng đất phải chòu sự ràng buộc rất nhiều
bởi các quy đònh của pháp luật nhằm mục đích bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối
với đất đai và những lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.
Thứ hai, khi thế chấp giá trò quyền sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ giao
giấy tờ gốc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và có quyền sử dụng
đất trong thời hạn thế chấp, đối với tài sản thông thường khi thế chấp có thể do bên
thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba giữ. Việc khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo thỏa thuận của các bên. Còn đối với quyền sử dụng
đất, pháp luật quy đònh cho phép người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất
trong thời hạn thế chấp mà không có trường hợp bên cho vay hoặc bên thứ ba chiếm
hữu hoặc sử dụng đất đó.
Thứ ba,thế chấp giá trò quyền sử dụng đất không phải là hình thức chuyển
quyền sử dụng đất. Với các hình thức chuyển quyền như chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất, cho thuê lại đất trong khu chế xuất, khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, góp vốn liên doanh hình thành nên pháp nhân sử dụng
đất mới thì quyền sử dụng đất được chuyển giao cho chủ thể khác khai thác, sử

dụng khi hợp đồng đó có hiệu lực pháp luật. Còn đối với thế chấp, việc chuyển giao
quyền sử dụng đất chỉ xảy ra khi đến hạn mà bên thế chấp không trả được nợ.
Tuy nhiên, việc chuyển giao đó không phải bản thân của thế chấp tạo ra mà
phải thông qua hình thức chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Do vậy
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 8


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

có ý kiến cho rằng thế chấp giá trò quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử
dụng đất có điều kiện .
Qua những đặc điểm nêu trên, chúng ta nhận thấy thế chấp giá trò quyền sử
dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghóa vụ đặc thù chỉ tồn tại trong điều
kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Việc thế chấp chỉ là sự chuyển giao tạm thời
một loại giấy tờ gốc có giá trò chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử
dụng sang bên cho vay để tìm một hình thức thỏa mãn lợi ích cho cả đôi bên chứ
hoàn toàn không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, cũng như việc thực hiện nghóa
vụ đối với Nhà nước, không ảnh hưởng đến quyền sở hữu đất đai của toàn dân và
không làm tổn hại đến lợi ích chung của toàn xã hội.
II.1.3. Đối tượng và phạm vi thế chấp QSDĐ
Không phải tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất thì đều được thế chấp mà chỉ những trường hợp đủ điều kiện do
pháp luật quy đònh thì mới có quyền. Điều này cũng cho thấy quyền sử dụng đất
không phải là “loại tài sản” thuộc sở hữu của riêng ai mà đây là quyền năng của
Nhà nước, Nhà nước trao cho người sử dụng đất và lẽ ra họ chỉ được khai thác, sử
dụng, nhưng để tạo điều kiện hỗ trợ vốn cho người dân, Nhà nước đã cho phép

những trường hợp đủ điều kiện do pháp luật quy đònh thì được quyền thế chấp.
Theo quy đònh của Luật Đất đai, Nghò đònh 04/2000/NĐ – CP, Nghò đònh
79/2001/NĐ – CP thì chỉ các chủ thể sử dụng đất có điều kiện thuộc các trường hợp
dưới đây có quyền thế chấp bằng giá trò quyền sử dụng đất:
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; đất ở; đất chuyên dùng và
đất do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác.

SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 9


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc do nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền
nhận chuyển nhượng không do Nhà nước cấp.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước cho thuê đất
đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước nhiều năm mà thời gian còn
lại ít nhất là 5 năm.
Tổ chức, cá nhân thuê lại đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công
nghệ cao đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả tiền thuê lại đất
cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất
trước cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại dưới 5 năm được
thế chấp.
Riêng các chủ thể sau đây được quy đònh trong Luật Đầu tư nước ngoài tại

Việt Nam (đã được sửa đổi, bổ sung vào tháng 06/2000) và Pháp lệnh về quyền và
nghóa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14/10/1994 thì
chỉ được thế chấp giá trò quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước nhiều năm mà thời gian thuê đất đã
được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm.
Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do bên Việt Nam góp vốn bằng giá trò
quyền sử dụng đất mà thời hạn góp vốn bằng giá trò quyền sử dụng đất còn lại ít
nhất 5 năm.
Các chủ sử dụng đất sau đây không được quyền thế chấp bằng giá trò quyền sử
dụng đất mà chỉ được thế chấp bằng tài sản gắn liền trên đất.
Tổ chức (cả tổ chức kinh tế) sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất.
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 10


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê hoặc đất thuê lại trả tiền thuê
đất hàng năm.
Ngoài ra, Nghò đònh 79/2001/NĐ – CP còn quy đònh quyền thế chấp bằng giá trò
quyền sử dụng đất thuê để vay vốn ngắn hạn đối với trường hợp người sử dụng đất
th đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn
lại dưới 5 năm. Đây là quy đònh hợp lý, tiến bộ vì nó bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tạo
ra sự bình đẳng của chủ thể sử dụng đất này so với chủ thể sử dụng đất khác. Có
như vậy, tổ chức tín dụng mới dám nhận thế chấp và người sử dụng đất mới thực

hiện được quyền của mình, tránh tình trạng quy đònh mang tính hình thức không khả
thi.
Tuy nhiên, không phải tất cả các đối tượng trên đều được thế chấp tại bất kỳ tổ
chức tín dụng nào, mà theo quy đònh tại Điều 24 và Điều 27 Nghò đònh số 17/1999/
NĐ – CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc một
trong các đối tượng trên chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng Việt Nam. Nhưng
đến ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghò đònh 79/2001/ NĐ – CP sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghò đònh số 17/1999/ NĐ – CP, điểm mới của Nghò đònh
79/2001/NĐ – CP so với Nghò đònh 17/1999/NĐ –CP là người sử dụng đất được thế
chấp tại các chi nhánh tổ chức tín dụng nước ngoài và tổ chức tín dụng liên doanh
hoạt động tại Việt Nam. Quy đònh này tạo điều kiện cho các nhà đầu tư vay được
những khoảng vốn lớn (các khoảng vốn này trước đây tổ chức tín dụng trong nước
không thể đáp ứng được) để đầu tư cho sản xuất kinh doanh.
Như vậy, về mặt pháp lý, phạm vi những chủ thể sử dụng đất có quyền thế
chấp ngày càng được mở rộng hơn.
Tóm lại, tùy thuộc vào chế độ sử dụng đất (đất giao, đất thuê) và việc thực
nghóa vụ tài chính khác nhau thì người sử dụng đất sẽ được thế chấp hoặc không thế
chấp. Có quyền thế chấp, là một vấn đề, song để thực hiện được các quyền trên,
pháp luật đòi hỏi người sử dụng đất còn phải tuân thủ những điều kiện thực hiện
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 11


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

quyền. Chỉ khi nào người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện có quyền và
điều kiện thực hiện quyền thì tổ chức tín dụng mới có thể nhận thế chấp.

Để thực hiện được quyền thế chấp bằng giá trò quyền sử dụng đất cần có các
điều kiện sau.
II.1.4. Điều kiện thế chấp QSDĐ
Bên thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy đònh của pháp luật về đất đai.
Đất có khả năng chuyển nhượng dễ dàng theo pháp luật về đất đai.
Đất không có tranh chấp.
Thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất tối đa chỉ bằng thời hạn được giao đất
hoặc thuê đất còn lại.
Các loại đất và tài sản gắn liền với đất không được nhận thế chấp:
Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp theo quy đònh của pháp luật về đất đai.
Đất sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia (không nhằm mục đích
kinh doanh) bao gồm: đường giao thông, cầu cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước,
công trình thủy lợi, thủy điện, sông, hồ, đê đập, trường học, chợ, công viên vườn
hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng, bể
nước, giếng nước dùng cho nhiều gia đình, công trình nghiên cứu khoa học,công sở
(trụ sở các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trò xã hội đoàn thể, hiệp hội…).
Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và những trường hợp đặc biệt
theo quy đònh của chính phủ.
Đất chưa sử dụng.
Đất đang có tranh chấp.

SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 12


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

II.2. Những qui đònh về thế chấp quyền sử dụng đất qua các giai đoạn
Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1993
Như ta đã được biết ở phần trên, trước năm 1975, ở nước ta tồn tại nhiều hình
thức sở hữu đất đai khác nhau như sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư
nhân. Trong đó hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể đối với đất đai chiếm
vò trí tuyệt đối ở miền Bắc, hình thức sở hữu tư nhân giữ vai trò khá quan trọng và
phổ biến ở miền Nam. Trong thời gian này đất đai được xem như một tài sản thông
thường nên việc thế chấp bằng quyền sở hữu đất cũng được thực hiện bình thường
như việc thế chấp các tài sản khác.
Đến năm 1980, phần lớn diện tích đất đai đều được sở hữu của Nhà nước và
của tập thể. Sở hữu tư nhân đối với đất đai chỉ tồn tại không đáng kể đó là đất nông
nghiệp của dân cá thể và một phần khu đất khu dân cư. Đây là điều kiện thuận lợi
để xác lập một cách tuyệt đối chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua Hiến pháp (thường gọi là Hiến pháp
1980), tại Điều 19 và Điều 20 quy đònh: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý”. Quy đònh này làm chấm dứt việc xác lập nhiều hình thức sở
hữu khác nhau đối với đất đai và chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy
nhất là sở hữu toàn dân. Hiến pháp cũng quy đònh: “những tổ chức và cá nhân đang
sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy
đònh của pháp luật”. Bảy năm sau, Luật Đất đai (thường gọi là Luật Đất đai 1987)
ra đời, ngay tại Điều 1, một lần nữa khẳng đònh: “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý”. Và “ Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất sử
dụng ổn đònh, lâu dài”. Lúc này, quyền sử dụng đất đã được đề cập, song chỉ đơn
thuần là việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất chủ sử dụng đất
không được chuyển quyền sử dụng đất nói chung, không có quyền thế chấp bằng
giá trò quyền sử dụng đất nói riêng. Điều này làm cho một thời gian dài từ năm 1980

SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 1


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

đến năm 1990 thò trường đất đai bò “ đóng băng”, tiềm năng giá trò quyền sử dụng
đất không có điều kiện phát huy, không được khai thác triệt để.
Tiếp tục thực hiện theo đường lối đổi mới do Đại hội Đảng tòan quốc lần thứ
VI đề ra , trên cơ sở những thành tựu đạt được và yêu cầu của tình hình mới , ngày
15 /4/1992,Quốc Hội khóa VIII , kỳ họp thứ II, sau nhiều lần xem xét thảo luận sôi
nổi đã nhất trí thông Hiến pháp mới (Hiến pháp 1992), tại Điều 17 và Điều 18 cũng
như trước đây Hiến pháp qui đònh đất đai thuộc sở hữu tòan dân. Ngoài ra, Hiến
pháp còn qui đònh về quyền được sử dụng đất lâu dài của người được giao đất và
quyền được chuyển quyền sử dụng đất lâu dài của người được giao đất và quyền
được chuyển quyền sử dụng đất theo qui đònh của pháp luật. Quyền năng mới của
người sử dụng đất đã được mở ra, song mới chỉ là nguyên tắc, chưa thể tổ chức thực
hiện trên thực tế được.
Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến nay
Ngày 14/7/1993, Quốc Hội thông qua Luật Đất đai mới (Luật Đất đai 1993) đã
cụ thể hóa các nguyên tắc trên bằng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trò quyền sử dụng đất.
Trong đó riêng quyền thế chấp, Điều 77 Luật Đất đai quy đònh: “Hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp giá trò
quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam
do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ
chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước”. Lúc này, người sử dụng đất mới được

đem quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn, nhưng không phải người sử dụng đất nào
cũng có quyền đó và thế chấp ở đâu cũng đïc mà luật chỉ cho phép hộ gia đình, cá
nhân dùng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trồng rừng, đất ở để thế
chấp tại các ngân hàng của Nhà nước, tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân
Việt Nam. Song, người sử dụng đất không chỉ có hộ gia đình, cá nhân mà còn có tổ
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 2


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

chức, vậy tổ chức có được quền thế chấp giá trò quyền sử dụng đất không? Tại sao
Luật Đất đai 1993 không đề cập đến họ? Để giải quyết vấn đề này, ngày
14/10/1994, Ủy ban Thường vụ Quốc Hội ban hành cùng một lúc hai pháp lệnh là:
“pháp lệnh về quyền và nghóa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất”. Và “Pháp lệnh về quyền và nghóa vụ của tổ chức cá nhân nước ngoài
thuê đất tại Việt Nam”. Trong đó. chỉ doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của
các tổ chức chính trò, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần,
công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể trong nước được Nhà nước giao
đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất và tổ chức, cá nhân nước ngoài
đầu tư đất và Việt Nam theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được quyền thế
chấp giá trò quyền sử dụng đẩt gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của họ để xây dựng
trên đất đó tại ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất. Một điểm chung có thể
nhận thấy từ hai pháp lệnh này là các tổ chức chỉ được thế chấp giá trò quyền sử
dụng đất gắn liền với tài sản của họ để được đầu tư xây dựng trên đất chứ không
được thế chấp giá trò quyền sử dụng đất mà trên đất đó chưa có tài sản đầu tư. Theo

chúng tôi, quy đònh này là hợp lí và đất đai thuộc sở hữu tòan dân, các tổ chức
không thể đem thế chấp giá trò quyền sử dụng đất (của tòan dân) để vay vốn sản
xuất kinh doanh kiếm lời mà không chòu một ràng buộc gì từ phía Nhà nước (người
đại diện cho tòan dân )
Ngày 27/8/1996, Ủy ban Thường vụ Quốc Hội ban hành Pháp lệnh sửa đổi bổ
sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghóa vụ của tổ chức trong nước được
Nhà nứơc giao đất, cho thuê đất. Trong đó, Pháp lệnh phân loại sử dụng đất trong
nước theo nghóa vụ tài chính đối với Nhà nước bao gồm: Tổ chức trong nước được
Nhà nước giao đất không phải trả tiền sử dụng đất , tổ chức kinh tế trong nước được
Nhà nước giao đất phải trả tiền sử dụng đất và tổ chức kinh tế được Nhà nước cho
thuê đất. Ngoài ra, Pháp lệnh còn bổ sung thêm Điều 6a cho phép tổ chức trong
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 3


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

nùc được Nhà nước giao đất phải trả tiền sử dụng đất được thế chấp giá trò quyền
sử dụng đất đối với diện tích được Nhà nùc giao tại ngân hàng Việt Nam để vay
vốn sản xuất kinh doanh.
Đến lúc này, cơ bản quyền thế chấp giá trò quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân đã hình thành, song về mặt lý luận còn vướng mắc ở chổ quyền
thế chấp của tổ chức và hộ gia đình, cá nhân chưa được quy đònh thống nhất trong
Luật Đất đai.
Ngày 02/12/1998, Quốc Hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Đất đai 1993. Trong đó, quyền thế chấp giá trò quyền sử dụng đất của tổ chức
đã được luật hóa, đồng thời luật cũng bổ sung quyền thế chấp giá trò quyền sử dụng

đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất . Ngày 11/02/2000, Chính
phủ ban hành Nghò đònh số 04/2000/NĐ-CP, tại Điều 30 quy đònh: tổ chức, cá nhân
thuê đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao đã trả tiền thuê
đất cho nhiều năm mà thời hạn còn ít nhất là 5 năm thì có quyền thế chấp giá trò
quyền sử dụng đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân đó trên đất
thuê lại tại tổ chức tín dụng Việt Nam. Đây là lần đầu tiên quyền của tổ chức, cá
nhân trong nước thuê lại đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ
cao được đề cập trong một văn bản pháp lý. Họ được cấp “giấy đỏ” và được quyền
đem thế chấp vay vốn thay vì trước đây chỉ được cấp giấy xác nhận thuê lại đất và
không được đem đi thế chấp.
Ngay sau khi Nghò đònh 04/NĐ – CP ra đời, lập tức các doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài (cũng thuê đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp) bày tỏ sự
thất vọng vì chưa được hưởng quyền của người sử dụng đất như các doanh nghiệp
Việt Nam. Lúc này, theo một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang thuê
đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp, nếu họ được quyền hưởng lợi bình đẳng
như các doanh nghiệp trong nước về quyền sử dụng đất, họ sẽ có cơ hội bố trí kế
hoạch kinh doanh một cách linh hoạt hơn. Ngày 09/6/2000, Quốc Hội thông qua
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 4


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tại
khoản 13 Điều 1 quy đònh: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp
tài sản gắn liền với đất và giá trò quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”. Quy đònh này đã xoa dòu và làm

cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phấn khởi. Tuy nhiên, cũng chính
quy đònh trên đã tạo ra một sự phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư trong nước vì nó
dành cho các nhà đầu tư nước ngoài quyền thế chấp tại các chi nhánh tín dụng nước
ngoài tại Viêt Nam và tổ chức tín dụng liên doanh trong khi nhà đầu tư trong nước
không có.
Ngày 29/6/2001, Quốc Hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật
Đất đai, tại khoản 12 Điều 1 về bổ sung Điều 78g Luật Đất đai quy đònh: “Tổ chức
kinh tế, hộ giá đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp giá trò quyền sử dụng
đất theo quy đònh của Luật Đất đai, thì được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trò
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”. Quy đònh này một mặt xóa bỏ sự phân
biệt đối xử giữa doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài về nơi thế chấp.
Về thủ tục thực hiện việc thế chấp bằng giá trò quyền sử dụng đất, sau khi Luật
Đất đai 1993 ra đời, ngày 28/10/1995, Quốc Hội thông qua Bộ luật Dân sự, trong đó
các Điều từ 727 đến Điều 737 quy đònh về hợp đồng thế chấp giá trò quyền sử dụng
đất. Nhưng đây chỉ là thủ tục thực hiện quyền thế chấp của hộ gia đình, cá nhân.
Ngày 29/03/1999 Chính phủ ban hành Nghò đònh số 17/1999 NĐ – CP về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế
chấp, góp vốn bằng giá trò quyền sử dụng đất. Đến lúc này, thủ tục thế chấp giá trò
quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới thống nhất, rõ ràng và có
thể thực hiện trên thực tế để bảo đảm quyền thế chấp của họ vốn đã được quy đònh
từ lâu. Có thể nói Nghò đònh 17/1999/NĐ – CP là “kim chỉ nam” cho việc thực hiện
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 5


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

quyền chuyển quyền sử dụng đất nói chung, việc thế chấp giá trò quyền sử dụng đất
nói riêng.
Sau lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai vào tháng 6/2001 ngày 01/11/2001 Chính
phủ tiếp tục ban hành Nghò đònh 79/2001/NĐ – CP để sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghò đònh số 17/1999/NĐ – CP cho phù hợp với tình hình mới.
Qua sơ lược quá trình hình thành những quy đònh về thế chấp bằng giá trò
quyền sử dụng đất nêu trên, chúng ta nhận thấy từ chỗ không thừa nhận thế chấp
bằng giá trò quyền sử dụng đất, pháp luật nước ta đã thừa nhận một cách hạn chế rồi
đi đến mở rộng các quyền năng trên cho phù hợp với cơ chế kinh tế thò trường, làm
cho đất đai ngày càng được khai thác, sử dụng có hiệu quả, góp phần thực hiện
thành công sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà Đại hội Đảng
toàn quốc lần thứ VIII đã đề ra.
Chúng ta đã chấp nhận kinh tế thò trường và thực tế những năm qua chứng
minh điều đó là đúng đắn. Trong các loại thò trường đang tồn tại, rõ ràng thò trường
vốn là không thể thiếu, nó giữ vai trò nền tảng quan trọng tạo ra động lực thúc đẩy
phát triển các thò trường khác. Do vậy, tuy pháp luật về thế chấp bằng giá trò quyền
sử dụng đất mới hình thành và đang trong quá trình hoàn thiện nhưng đã thể hiện
những mặt tích cực, làm cho đất đai được sử dụng có hiệu quả, nhu cầu vốn phần
nào đã được đáp ứng, đời sống kinh tế - xã hội có những chuyển biến rõ rệt.
Tuy nhiên để trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp bằng giá trò QSDĐ được hoàn
thiện thì hàng loạt văn bản ra đời để đáp ứng điều này như Luật Đất đai 2003, Nghò
đònh 181, Thông tư liên tòch 05…
Trên đây là khái quát một số vấn đề về thế chấp bằng giá trò quyền sử dụng
đất. Việc nghiên cứu những vấn đề này là tiền đề quan trọng giúp chúng ta có cơ sở
đi sâu nghiên cứu những quy đònh pháp luật cụ thể, những tồn tại, vướng mắc hiện

SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 6


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

nay về đăng ký thế chấp bằng giá trò quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất những kiến
nghò góp phần hoàn thiện pháp luật.
II.3. Tầm quan trọng của việc đăng ký thế chấp QSDĐ
* Đăng ký thế chấp bằng giá trò quyền sử dụng đất đã mở ra một khả năng mới
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thêm nguồn vốn để giải quyết những khó khăn
trong cuộc sống, đầu tư sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lợi của đất, mở
rộng các ngành nghề, giải quyết việc làm và làm tăng thu nhập cho xã hội.
Trong cơ chế thò trường, Nhà nước không có khả năng và điều kiện bao
cấp toàn bộ vốn cho xã hội mà với vai trò quản lý, Nhà nước chỉ đầu tư một mức
giới hạn từ ngân sách để phát triển cơ sở hạ tầng, tạo nền tảng ban đầu cho sự phát
triển kinh tế hàng hóa. Còn lại tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp đầu tư sản
xuất kinh doanh phải tự lo trang trải vốn bằng nguồn vốn tự có hoặc đi vay của các
tổ chức tín dụng. Nhưng “có vay” thì phải “có trả” và hơn thế nữa phải bảo đảm
chắc chắn việc trả nợ bằng cách thế chấp bằng tài sản nói chung, thế chấp bằng giá
trò quyền sử dụng đất nói riêng là tất yếu.
* Việc đăng thế chấp bằng giá trò quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
và tài sản hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý quan trọng cho tổ chức tín dụng
và người có nhu cầu thế chấp .
Hoạt động tín dụng là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro và bất trắc nên việc đăng
ký thế chấp nhằm mục đích đề phòng rủi ro trong việc thực hiện nghĩa vụ. trong
trường hợp bên thế chấp khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ như đã
thỏa thuận, thì bên nhận thế chấp có quyền sử lý tài sản thế chấp để thanh tốn nghĩa
vụ.

Ngồi ra việc đăng ký thế chấp nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các
quan hệ về đăng ký thế chấp.

SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 7


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

Phần III: KẾT QUẢ THẢO LUẬN
III.1. Khái quát về đòa bàn nghiên cứu
III.1.1. Vò trí đòa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Thủ Đức
III.1.1.1. Vò trí đòa lý
Quận Thủ Đức có tọa độ đòa lý như sau:
10o49’ – 10o54 vó độ Bắc.
106o47’86” – 106o47’98” kinh độ Đông.
Quận Thủ Đức nằm ở vò trí Bắc – Đông Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh cách
trung tâm Thành phố khoảng 7km; Quận Thủ Đức được bao bọc chủ yếu là Quốc lộ
52 (xa lộ Sài Gòn – Biên Hòa còn gọi là đường Hà Nội) ở phía Đông và sông Sài
Gòn ở phía Tây và Nam. Quận có tứ cận tiếp giáp như sau:
-

Phía Bắc tiếp giáp Huyện Thuận An và Huyện Dó An tỉnh Bình Dương.

-

Phía Nam giáp sông Sài Gòn, Quận 2 và Quận Bình Thạnh Thành phố Hồ

Chí Minh.

-

Phía Đông giáp Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh.

-

Phía Tây giáp sông Sài Gòn Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.

III.1.1.2. Điều kiện tự nhiên
a. Đòa hình, đòa chất
Quận Thủ Đức có 2 dạng đòa hình chính: đòa hình gò và đòa hình thấp, cả 2
dạng đòa hình đều có độ dốc < 3o..
Vùng gò có nền đòa chất cao cường độ chòu lực > 1,5kg/cm2, rất thuận lợi cho
việc xây dựng công trình.

SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 8


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

Vùng thấp có thành phần cấu tạo chủ yếu là bùn sét, cường độ chòu lực thấp
hơn vùng gò < 1,5kg/cm2, khi xây dựng công trình phải quan tâm nền móng. Vùng
thấp thuận lợi cho việc xây dựng nhà vườn, phát triển cây kiểng, nếu xây dựng công
trình nên chọn tầng cao phù hợp (2 – 5 tầng) và chú ý xử lý nền móng.

b. Khí hậu
Quận Thủ Đức nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, cận xích đạo, có một chế
độ khí hậu ổn đònh:
Nhiệt độ trung bình cả năm 27oC. Độ ẩm không khí trung bình cả năm là 80%.
Chia làm 2 mùa mưa nắng rõ rệt cụ thể như sau:
- Mùa nắng bắt đầu từ tháng 12 đến hết tháng 5, số giờ nắng dồi dào (bình
quân 6,3 giờ/ngày), với tổng lượng bức xạ 348Kcal/cm3.
- Mùa mưa bắt đầu từ tháng 6 đến hết tháng 11, lượng mưa trung bình đo được
từ 1800 – 2000mm/năm.
c. Hệ thống thủy văn
Nguồn nước mặt phong phú, bao phủ một vùng rộng lớn của Quận (đặc biệt là
vùng thấp), nước không bò nhiễm mặn đủ sức tưới cho sản xuất nông nghiệp và
chống xâm nhập mặn. Tuy nhiên, nguồn nước mặt hiện nay đang có nguy cơ bò ô
nhiễm bỡi các chất thải công nghiệp. Điều này ảnh hưởng đến sản xuất, nhất là
nuôi trồng thủy sản và sức khỏe của nhân dân.
Nguồn nước ngầm của Quận phong phú, trữ lượng lớn và chất lượng từ khá đến
tốt, đây là một nguồn nước có vai trò quan trọng trong việc phục vụ sản xuất và sinh
hoạt trên đòa bàn Quận.
d. Tài nguyên đất
Quận Thủ Đức có tổng diện tích tự nhiên 4764,89 ha, chiếm 2,26% diện tích
toàn Thành phố Hồ Chí Minh. Đất đai của Quận được chia thành các nhóm sau:
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 9


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

Đất vàng xám: có diện tích khoảng 1122,89 ha, chiếm tỷ trọng 23,57% diện
tích tự nhiên toàn Quận.
Đất xám: có diện tích khoảng 1.180ha, chiếm tỷ trọng khoảng 24,71% diện
tích tự nhiên toàn Quận.
Đất phèn: có diện tích khoảng 2.063ha, chiếm tỷ trọng khoảng 43.3% diện
tích tự nhiên toàn Quận.
Còn lại khoảng 399ha là diện tích sông rạch, chiếm tỷ trọng khoảng 8,35%
diện tích tự nhiên toàn Quận.
Đất đai trên đòa bàn Thủ Đức rất thuận lợi cho việc đô thò hóa do nền đòa chất
khá tốt và nguồn nước phong phú, là đòa bàn đang thu hút các nhà đầu tư phát triển
công nghiệp, thương mại – dòch vụ và khu dân cư mới.
e. Các tài nguyên khác
Quận Thủ Đức có một chiều dài sông Sài Gòn hơn 10km với tổng diện tích mặt
nước gần 390ha, đây là một đòa bàn lý tưởng cho hoạt động du lòch, vui chơi giải trí
sông nước vào thời điểm cuối ngày, cuối tuần, ngày lễ và ngày Tết.
III.1.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
a. Sản xuất công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
Giá trò sản xuất Công nghiệp năm 2005 đạt 1.779.525 triệu đồng tăng 23,17%
so với cùng kỳ năm 2004. Trong đó giá trò sản xuất Quốc doanh là 836 triệu đồng
ngoài Quốc doanh là 1.778.689 triệu đồng (Công ty, doanh nghiệp tư nhân:
1.633.205 triệu đồng; TTCN: 145.484 triệu đồng). Tính đến cuối năm 2005 toàn
Quận có 1.152 cơ sở sản xuất CN – TTCN, trong đó có 1 cơ sở Quốc doanh với tổng
vốn đấu tư là 77,706 tỷ đồng.
Hiện nay, ngành công nghiệp Quốc doanh (Công ty Cổ phần Chế biến thực
phẩm) đã đưa vào khối kinh tế ngoài quốc doanh. Nhìn chung năm 2005, hoạt động
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 10

Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

của các đơn vò kinh tế ngoài quốc doanh tương đối ổn đònh và có chiều hướng phát
triển.
Bảng 01: Giá trò sản xuất CN – TTCN năm 2004 – 2005
So sánh %

Năm
Chỉ tiêu

(năm
2005 với 2004)

2004

2005

1.4444.807

1.779.525

1.765

836

- Ngoài quốc doanh

1.443.042

1.778.689

123,26

* Công ty, DNTN

1.304.781

1.633.205

124,98

136.261

145.484

106,77

1.303.632

1.537.106

117,91

753.879

845.057

112,09

- Dệt

42.536

53.350

125,42

- May mặc

35.451

54.788

154,55

1.991

1.105

50,98

- Sản xuất giấy

95.959

135.137

140,83

- Sản xuất sản phẩm cao su

62.512

56.101

87,74

- Sản xuất sản phẩm từ hoá
chất

29.289

29.642

101,21

159.593

214.299

134,28

46.289

43.143

93,20

Giá trò tổng sản lượng
- Quốc doanh

* Hộ TTCN
Giá trò-Sản phẩm chủ yếu
- Thực phẩm và thức uống

- Chế biến gỗ

- Sản xuất từ kim loại
- Sản xuất sản phẩm từ gỗ

123,17

(Nguồn: Báo cáo KT – XH quận THủ Đức, 2005)
Giá trò sản xuất công nghiệp của Quận tập trung chủ yếu vào ngành công
nghiệp chế biến. Trong đó các ngành sản xuất như ngành công nghiệp sản xuất thực
SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 11


Luận văn tốt nghiệp

Ngành Quản lý đất đai

phẩm và đồ uống chiếm tỷ trọng cao (606.544 triệu đồng) trong tổng giá trò chung.
Riêng ngành công nghiệp khai thác chiếm tỷ trọng nhỏ (873 triệu đồng).
b. Sản xuất nông nghiệp
Năm 2004, giá trò tổng sản lượng sản xuất nông nghiệp trên đòa bàn Quận Thủ

Đức ước thực hiện được 40 tỷ đồng, tăng 1,05% so với năm 2003 (năm 2003:
38.095,24 tỷ đồng). Diện tích đất canh tác trong nông nghiệp có xu hướng giảm do
quá trình đô thò hóa, năm 2005 diện tích đất nông nghiệp còn khoảng 1.030 ha, giảm
370 ha so với năm 2004.

SVTH: Nguyễn Cao Thò Trí

Trang 12