PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHU CẦU ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (827.37 KB, 88 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHU CẦU
ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU
TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU
PHẠM THỊ THU HẰNG
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỂ NHẬN BẰNG CỬ NHÂN
NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG
Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/ 2010
Hội đồng chấm báo cáo Thực tập tổng hợp khoa Kinh Tế, trường Đại Học
Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHU CẦU ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU –
TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU” do Phạm Thị Thu Hằng, khóa 2006 – 2010, ngành
KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG, đã bảo vệ thành công trước hội đồng vào
ngày ___________________.
Ths. Nguyễn Thị Ý Ly
Người hướng dẫn
________________________
Ngày
Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo
Ngày
tháng
năm
tháng
năm
Thư ký hội đồng chấm báo cáo
Ngày
tháng
năm
LỜI CẢM ƠN
Với tất cả lòng kính trọng, con xin gởi lòng biết ơn đến Cha Mẹ và những người
thân trong gia đình đã cùng nuôi dưỡng, dạy dỗ con khôn lớn và học thành tài như
ngày hôm nay.
Em trân trọng kính gởi lòng biết ơn chân thành đến Quý Thầy Cô, đặc biệt là
Quý Thầy Cô khoa Kinh Tế, trường Đại Học Nông Lâm đã tận tình giảng dạy và
truyền đạt những kiến thức quý báu cho em trong suốt quá trình học tập tại trường.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cô Nguyễn Thị Ý Ly – người cô đã tận
tình chỉ bảo, hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài này.
Tôi đồng kính gởi lời cảm ơn đến các cô chú, anh chị đặc biệt xin cám ơn chú
Đào Quang Khải ở phòng Tài nguyên và môi trường UBND thành phố Vũng Tàu, đã
nhiệt tình hỗ trợ và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành tốt luận văn này.
Và cuối cùng, tôi xin gởi lời cảm ơn tới tất cả bạn bè đã chia sẻ, trao đổi và
quan tâm giúp đỡ tôi trong quá trình học tập vừa qua.
Xin chân thành cảm ơn!
TPHCM, ngày … tháng … năm 2010.
Sinh viên thực hiện
Phạm Thị Thu Hằng
NỘI DUNG TÓM TẮT
PHẠM THỊ THU HẰNG, Tháng 7 năm 2010. “Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh
Hưởng Đến Nhu Cầu Đất Đô Thị tại thành phố Vũng Tàu, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu”
PHAM THI THU HANG, JUNLY 2010.“Analysing the Factors Affecting
Urban Land Demand in Vung Tau City, Ba Ria – Vung Tau Province”
Đất đai là một nguồn tài nguyên rất quan trọng, nhưng với những áp lực và hiện
trạng sử dụng đất đai như hiện nay cho thấy nguồn tài nguyên đất đai ngày càng khan
hiếm, nhu cầu càng ngày càng tăng nhưng nguồn cung thì có giới hạn. Do đó đòi hỏi phải
xác định được nhu cầu cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến đất đô thị, từ đó đối chiếu hợp
lý giữa các mục đích sử dụng đất và loại đất để có những biện pháp sử dụng đất hợp lý.
Chính vì vậy khóa luận đã tìm hiểu và xây dựng được đường cầu đất tại thành phố
Vũng Tàu, cũng như tìm hiểu các yếu tố tác động đến nhu cầu đất đai tại đây dựa trên cơ
sở phân tích số liệu sơ cấp, số liệu điều tra 100 hộ dân trên địa bàn nghiên cứu. Từ kết quả
của phương trình hồi quy mà khóa lụân đã xây dựng sẽ góp phần cung cấp thêm nguồn
thông tin về nhu cầu đất đai cho các nhà quản lý, làm cơ sở để đề xuất ra một số giải pháp
cho thị trường đất đô thị hiện nay, làm nền tảng cho sự ban hành các chính sách, điều tiết
về thị trường bất động sản tại thành phố trong thời kì hội nhập.
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC BẢNG
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
ix
DANH MỤC PHỤ LỤC
x
CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU
1
1.1. Đặt vấn đề
1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
2
1.2.1. Mục tiêu chung
2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
2
1.3. Phạm vi nghiên cứu của khóa luận
2
1.4. Cấu trúc khóa luận
3
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN
4
2.1. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
4
2.2. Tổng quan về TP Vũng Tàu
4
2.2.1. Giới thiệu chung về tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu
4
2.2.2. Lịch sử hình thành và phát triển TP Vũng Tàu
7
2.2.3 Vị trí địa lý và đơn vị hành chính
9
2.2.4. Vai trò của TP Vũng Tàu trong phát triển khu vực
10
2.2.5. Tình hình kinh tế
10
2.2.6. Văn hóa và xã hội
11
2.2.7. Quy hoạch và phát triển nhà đất tại TP Vũng Tàu
13
CHƯƠNG 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
15
3.1. Nội dung nghiên cứu
15
3.1.1 Lý thuyết về đường cầu
15
3.1.2 Các yếu tố tác động đến đường cầu
18
3.1.3. Lý thuyết hãng cạnh tranh
20
3.1.4. Cấu trúc thị trường
21
v
3.1.5. Cơ sở lý luận về đất đai
26
3.1.6 Xác định các biến ảnh hưởng đến giá đất đô thị
30
3.1.7. Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản
31
3.2. Phương pháp nghiên cứu
35
3.2.2. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu
4.1 Tổng quan về tình hình sử dụng đất đai tại thành phố Vũng Tàu
36
38
4.1.1.Hiện trạng sử dụng đất tại Vũng Tàu
38
4.1.2 Mục đích mua đất của người dân
39
4.1.3 Các yếu tố ảnh hường đến cầu đất đô thị
40
4.2. Xác định đường cầu đất và kiểm định mô hình đường cầu đất đô thị
4.2.2 Kiểm định các giả thiết trong mô hình
4.3 Phân tích các biến có trong mô hình
45
51
54
4.3.1. Sự tác động của các yếu tố đến hàm Cobb-Doughlas
54
4.3.2. Giải thích hệ số co giãn ở phương trình đường cầu
59
4.4 Dự báo lượng cầu đất đai trong những năm tới theo thu nhập
60
CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
63
5.1.Kết luận
63
5.1.1.Kết quả đạt được
63
5.1.2 Hạn chế của đề tài
64
5.2 Kiến nghị
64
5.2.1. Những hiện trạng còn tồn tại
64
5.2.2 Các giải pháp đề xuất
64
TÀI LIỆU THAM KHẢO
67
PHỤ LỤC
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
TPHCM
Thành phố Hồ Chí Minh
TTBĐS
Thị trường bất động sản
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
TNMT
Tài nguyên môi trường
GDP
Tổng sản phẩm nội địa
TPVT
Thành phố Vũng Tàu
QL
Quốc lộ
UBND
Ủy ban nhân dân
QHSDĐ
Quy hoạch sử dụng đất
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
Trđ/năm
Triệu đồng/năm
Trđ/m2
Triệu đồng/m2
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 3.1. Sự Mất Thặng Dư Do Giá Tăng
20
Bảng 4.1 Số Liệu Thống Kê về Giá Đất Mà Người Dân Sẵn Lòng Trả
40
Bảng 4.2 Số Liệu Thống Kê Về Thu Nhập của Hộ Dân Có Nhu Cầu
42
Bảng 4.3 Số Liệu Thống Kê Về Vị Trí Miếng Đất Đối Với Diện Tích Đất
43
Bảng 4.4 Số Liệu Thống Kê về Khoảng Cách Đến Khu Tiện Nghi
44
Bảng 4.5 Số Liệu Thống Kê về Độ Rộng Mặt Tiền
45
Bảng 4.6 Kỳ Vọng Dấu cho Mô Hình Ước Lượng
47
Bảng 4.7 Các Chỉ Tiêu Mô Tả Thống Kê của Hàm Tuyến Tính
49
Bảng 4.8 Các Giá Trị Miêu Tả Thống Kê của Hàm Tuyến Tính Cobb-Douglas
49
Bảng 4.9. Kết Quả Ước Lượng Hồi Quy Hàm Cobb-Douglas
50
Bảng 4.10. Ma Trận Hệ Số Tương Quan Cặp của Các Biến Trong Mô Hình
51
Bảng 4.11. Kiểm Tra Lại Dấu Các Thông Số Ước Lượng Của Mô Hình
54
Bảng 4.12. Dự Báo Lượng Cầu Đất Đô Thị Theo Thu Nhập
61
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1. Bản Đồ Hành Chính TP Vũng Tàu Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu
7
Hình 3.1. Đường Cầu
15
Hình 3.2. Đường Tổng Cầu
16
Hình 3.3 Mối Quan Hệ Giữa Giá và Lượng Cầu
18
Hình 3.4 Sự Dịch Chuyển do Kỳ Vọng Tương Lai
19
Hình 3.5. Sự Mất Thặng Dư Do Giá Tăng
20
Hình 3.6. Cân Bằng Trong Thị Trường Cạnh Tranh Hoàn Toàn
22
Hình 3.7. Giá và Sản Lượng Trong Thị Trường Độc Quyền Hoàn Toàn
23
Hình 3.8. Giá và Sản Lượng Trong Thị Trường Bán Độc Quyền
24
Hình 3.9. Giá và Sản Lượng Trong Độc Quyền Cạnh Tranh
25
Hình 3.10. Quan Hệ Cung Cầu Trên Thị Trường BĐS
35
Hình 4.1 Biểu Đồ Cơ Cấu Đất Đô Thị tại Thành Phố Vũng Tàu
39
Hình 4.2 Biểu Đồ Cơ Cấu Mục Đích Sử Dụng của Người Dân.
39
Hình 4.3 Biểu Đồ Mối Quan Hệ Giữa Giá và Lượng Cầu Đất Đô Thị
55
ix
DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Kết quả ước lượng hàm Cobb-Douglas của hàm cầu đất
Phụ lục 2. Phương trình
Phụ lục 3. Hệ số tương quan cặp của các biến trong
Phụ lục 4. Các mô hình hồi quy bổ sung của cầu đất
Phụ lục 5. Kiểm định White của mô hình đường cầu
Phụ lục 6. Diện tích, dân số, mật độ dân số năm 2009
Phụ lục 7. Bảng câu hỏi
x
CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại
và phát triển của con người, các sinh vật khác trên trái đất. Đối với mỗi quốc gia, mỗi
doanh nghiệp, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực, và là yếu tố hàng đầu rất quan
trọng không thể thiếu đươc. Đất đai được sử dụng cho nhiều ngành kinh tế khác nhau
và cho cả cuộc sống con người. Trên thế giới và đối với mỗi một quốc gia, đất đai là
nguồn tài nguyên và nguồn lực có hạn, việc sử dụng tài nguyên đất đai và và việc phát
triển kinh tế xã hội của đất nước một cách tiết kiệm để đảm bảo hiệu quả cao là vấn đề
vô cùng quan trọng và có ý nghĩa rất lớn.
Đất nước ngày càng phát triển, dân số tăng nhanh làm nhu cầu hàng hóa dịch vụ
của con người ngày càng tăng, yêu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh ngày càng trở
nên cấp thiết, từ đó nhu cầu về đất đai cũng gia tăng không ngừng cùng tốc độ phát
triển nền kinh tế. Nhu cầu đất đai ngày một gia tăng trong khi lượng cung đất đai là có
hạn, áp lực này tác động làm cho giá đất bị đẩy lên rất cao. Hệ quả là nhiều người có
khả năng mua đất lại trở nên giàu có từ việc đầu cơ đất, trong khi nhiều người có thu
nhập thấp chưa có khả năng mua đất lại lâm vào tình trạng khó khăn hơn rất nhiều
trong việc tiếp cận nhu cầu đất ở, giá đất bị đẩy lên quá cao so với thực tế như vậy làm
người nghèo không có khả năng mua đất, ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của họ.
Tình trạng này đang xảy ra ở nhiều nơi đặc biệt là những đô thị lớn và các đô thị đang
phát triển, điều này gây nên tổn thất xã hội rất lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến vấn
đề bình đẳng trong xã hội. Hệ quả này đặc biệt nghiêm trọng tại những thành phố lớn
như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và những khu đô thị mới mở.
Thành phố Vũng Tàu là trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đồng thời
cũng là trung tâm Dịch vụ - Du lịch - Thương mại - Dầu khí hàng đầu của miền Nam
Việt Nam. Bên cạnh đó Vũng Tàu còn là một địa bàn có vị trí chiến lược rất quan
trọng trong lĩnh vực an ninh quốc phòng. TP Vũng Tàu cùng với TPHCM và TP Biên
Hòa hợp thành khu tam giác phía Nam và là một trong ba địa bàn kinh tế trọng điểm
của cả nước. Trong tương lai, TP sẽ còn thực hiện rất nhiều dự án lớn và tranh thủ sự
đầu tư từ nhiều phía và một điều tất yếu sẽ xảy ra là thị trường đất đai ở đây sẽ có
nhiều biến động mạnh, vậy thị trường đất đai ở đây đang sôi động như thế nào? Và
những nguyên nhân nào dẫn đến sự phát triển của thị trường đất đai ở nơi đây. Nghiên
cứu “Phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu đất đô thị tại thành phố Vũng Tàu, tỉnh
Bà Rịa - Vũng Tàu” sẽ trả lời cho câu hỏi này.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu đất đô thị tại thành phố Vũng Tàu,
tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, từ đó đề ra phương hướng cải tiến, quy hoạch và phát triển
nguồn cung để đáp ứng nhu cầu và ổn định thị trường đất đai trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Xác định cầu đất đô thị và phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu đất đấi ở
Thành phố Vũng Tàu.
- Dự báo nhu cầu đất đô thị tại Thành phố Vũng Tàu trong 10 năm tới.
- Từ kết quả đạt được, đề ra phương hướng cải tiến quy hoạch và phát triển
nguồn cung để đáp ứng nhu cầu và ổn định thị trường đất đai trong thời gian tới
1.3. Phạm vi nghiên cứu của khóa luận
- Phạm vi không gian: nghiên cứu thực hiện tại TP Vũng Tàu trên một số tuyến
đường trên địa bàn thành phố
- Phạm vi thời gian: thời gian nghiên cứu từ ngày 10/4/2010 đến 1/6/2010 đã
tiến hành các công việc: khảo sát, nghiên cứu, thu thập số liệu, xử lí số liệu, chạy mô
hình kinh tế lượng và báo cáo
- Phạm vi nội dung: Phân tích cầu đất đai tại Thành phố Vũng Tàu tỉnh Bà Rịa
Vũng Tàu, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu đất, dự báo nhu cầu đất đai
trong vòng 10 năm tới. Từ đó đề ra những giải pháp cho tình hình đất đai tại đây.
2
1.4. Cấu trúc khóa luận
Gồm 5 chương:
Chương 1: Đặt vấn đề
Trình bày sự cần thiết của đề tài cũng như lý do chọn đề tài, các mục tiêu
nghiên cứu của đề tài.
Chương 2: Tổng quan
Gồm 2 phần: tổng quan về tài liệu liên quan đến đề tài này và tổng quan
về địa bàn nghiên cứu. Trong phần tổng quan địa bàn nghiên cứu nêu lên những
vấn đề sau: điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế, quy hoạch phát triển TP, các
hoạt động thu hút đầu tư cũng như các dự án đầu tư, tình hình quy hoạch đất đai
tại địa bàn TP.
Chương 3: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Chương này trình bày những lý thuyết sử dụng cho nghiên cứu, liên
quan đến cầu đất đô thị, cấu trúc thị trường, chương này cũng trình bày cơ sở
lý luận về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản.
Chương 4: Kết quả và thảo luận
Trình bày kết quả của việc sau khi thực hiện các quá trình tính toán và
ước lượng các số liệu về bằng các mô hình kinh tế lượng cụ thể và các yếu tố
tác động đến nhu cầu đất từ đó dự báo nhu cầu đất đai trong vòng 10 năm tới đề
ra các giải pháp cho TT BĐS ở TP Vũng Tàu tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
Trình bày ngắn gọn nội dung đã nghiên cứu, từ đó đề xuất các giải pháp.
3
CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN
2.1. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Đề tài tham khảo những bài giảng trong ”Kinh tế vi mô” của tác giả Đặng Minh
Phương, năm 2005 để làm cơ sở lý luận cho bài nghiên cứu này, đồng thời đề tài còn
tham khảo nghiên cứu về ”Phân tích giá đất đô thị tại thành phố Phan Rang, tỉnh Ninh
Thuận” của nhóm tác giả lớp Kinh tế tài nguyên môi trường, năm 2009 đã xác định
được mức giá trên thị trường giao dịch hiện tại là khoảng 15 triệu đồng/m2 tương ứng
với lượng cầu là 107,475m2.để vận dụng vào việc dự đoán lượng cầu đất đai tại thành
phố Vũng Tàu trong 10 năm tới.
Ngoài ra đề tài cũng tham khảo nghiên cứu có liên quan đến giá đất như “phân
tích biến động giá đất và ảnh hưởng của nó đến một số thành phần trong xã hội trên
địa bàn Quận 2 tp HCM” của tác giả Võ Thị Hồng Nhung năm 2008 và “phân tích các
yếu tố ảnh hưởng đến cầu đất đô thị tại tp Cao Lãnh - Đồng Tháp” của tác giả Nguyễn
Phương Thúy năm 2007, đã xây dựng được đường cầu đất và phân tích được các yếu
tố tác động đến nhu cầu đất đai. Nghiên cứu này là nguồn tư liệu quý báu cho đề tài,
kế thừa vào phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu đất đô thị tại TP VT.
Ngoài ra đề tài còn tham khảo những tư liệu, văn bản liên quan cùng nhiều bài
báo nhằm làm đề tài hoàn thiện hơn.
2.2. Tổng quan về TP Vũng Tàu
2.2.1. Giới thiệu chung về tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu
a) Vị trí địa lý
Bà Rịa – Vũng Tàu nằm ở miền Đông Nam Bộ, tiếp giáp tỉnh Đồng Nai ở phía
Bắc, với thành phố Hồ Chí Minh ở phía Tây, với tỉnh Bình Thuận ở phía Đông, còn
phía Nam giáp biển Đông với hơn 200 km bờ biển trong đó có 40 km là bãi tắm.
Bà Rịa - Vũng Tàu có 7 đơn vị hành chính: Thành phố Vũng Tàu, thị xã Bà Rịa và 4
huyện trên đất liền :Châu Đức. Tân Thành, Xuyên Mộc và Long Đất nằm ở kinh độ
107'05" Đông, vĩ độ 10'50" Bắc. Huyện Côn Đảo nằm ở kinh độ 106'35" Đông, vĩ độ
8'42" Bắc có 66 km bờ biển.Tổng diện tích tự nhiên: 2006,7 km2.
Dân cư có tổng số là 994.837 người người, trong đó dân ở thành phố, thị trấn là
271.549 người
b) Ðặc điểm địa hình
Địa hình tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có thể chia làm 4 vùng: bán đảo hải đảo, vùng
đồi núi bán trung du và vùng thung lũng đồng bằng ven biển.
Bán đảo Vũng Tàu dài và hẹp diện tích 82,86 km2, độ cao trung bình 3-4m so
với mặt biển.
Hải đảo bao gồm quần đảo Côn Lôn và đảo Long Sơn.
Vùng đồi núi bán trung du nằm ở phía Bắc và Đông Bắc tỉnh phần lớn ở huyện
Tân Thành, Châu Đức, Xuyên Mộc. Ở vùng này có vùng thung lũng đồng bằng ven
biển bao gồm một phần đất của các huyện Tân Thanh Long Điền, Bà Rịa, Đất Đỏ. Khu
vực này có những đồng lúa nước, xen lẫn những vạt đôi thấp và rừng thưa có những
bãi cát ven biển.
c) Điều kiện khí hậu
Khí hậu Bà Rịa - Vũng Tàu mang tính đặc thù chung của khu vực Nam Bộ,
được chia làm hai mùa (mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4, mùa mưa từ tháng 5 đến
tháng 10). Lượng mưa bình quân hàng năm 1.528mm, số ngày mưa trung bình trong
các năm là 115 ngày (mưa nhiều nhất là vào tháng 6-7) .
Mùa khô hướng gió chủ yếu là hướng Đông Bắc và chuyển thành hướng Đông Nam
khi vào đất liền (gió chướng). Mùa mưa hướng gió chính là Tây Nam. Khu vực này ít
gặp bão lớn. Nhiệt độ bình quân là 27,10C (cao nhất vào tháng 5 và thấp nhất vào
tháng I). Độ ẩm trung bình là 85%. Nhìn chung, khí hậu tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu rất
thuận lợi cho phát triển các ngành kinh tế và du lịch.
d) Tiềm năng
Vị trí của tỉnh rất đặc biệt, đây chính là cửa ngõ hướng ra biển Đông của các
tỉnh trong khu vực miền Đông Nam Bộ. Vị trí này cho phép Bà Rịa – Vũng Tàu hội tụ
nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế biển như: khai thác dầu khí trên biển, khai thác
5
cảng biển và chế biến hải sản, phát triển du lịch nghỉ dưỡng và tắm biển. Ở vị trí này,
Bà Rịa – Vũng Tàu còn có điều kiện phát triển tất cả các tuyến giao thông đường bộ,
đường không, đường thủy, đường sắt, và là một địa điểm trung chuyển đi các nơi trong
nước và thế giới.
Tiềm năng dầu khí: đã phát hiện các mỏ dầu có giá trị thương mại lớn như:
Bạch Hổ, Rồng, Đại Hùng, Rạng Đông... Trữ lượng công nghiệp của các mỏ này cho
phép khai thác 20 triệu tấn dầu mỗi năm. Khí đồng hành và khí thiên nhiên cũng có trữ
lượng lớn (khoảng 300 tỉ m3) cho phép mỗi năm khai thác 6 tỉ m3.
Tiềm năng khai thác và chế biến hải sản: vùng biển Bà Rịa - Vũng Tàu có nguồn lợi
rất đa dạng gồm 660 loài cá, 35 loài tôm, 23 loài mực, cho phép mỗi năm khai thác
200.000 tấn. Tỉnh còn có 5.700 ha mặt nước có thể phát triển việc nuôi trồng các loài
thủy hải sản, trong đó đặc biệt là nuôi tôm - một mặt hàng có giá trị kinh tế cao.
Tiềm năng cảng biển là lợi thế vô cùng to lớn của Bà Rịa - Vũng Tàu. Dự trữ công
suất cảng biển của Bà Rịa - Vũng Tàu có thể đạt tới 80 triệu tấn hàng hoá luân chuyển
mỗi năm.
Tiềm năng du lịch: Ngoài những bãi tắm tuyệt đẹp với bờ cát mịn thoai thoải,
nói đến Bà Rịa - Vũng Tàu không thể không nhắc đến khu du lịch suối khoáng nóng
Bình Châu và hai khu rừng nguyên sinh nổi tiếng: rừng cấm Bình Châu - Phước Bửu
và rừng quốc gia Côn Đảo với những loài động thực vật quý hiếm, môi trường đa
dạng.
Tài nguyên đất đai: tỉnh có 9 trong tổng số 12 nhóm đất của cả nước, trong đó
nhóm đất đỏ bazan có diện tích lớn gần 64.000 ha, bằng 34,3% diện tích tự nhiên toàn
tỉnh và chiếm 9,8% quỹ đất đỏ bazan của toàn vùng miền Đông Nam Bộ. Đất đỏ bazan
rất thích hợp với việc trồng các loại cây công nghiệp dài ngày như cao su, cà phê, tiêu,
điều, và cây ăn trái. Toàn tỉnh có khoảng 19.150 ha cao su, 12.000 ha cà phê, 12.360
ha điều, 2.400 ha tiêu, 7.800 ha cây ăn trái....
6
2.2.2. Lịch sử hình thành và phát triển TP Vũng Tàu
Hình 2.1. Bản Đồ Hành Chính TP Vũng Tàu Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
Nguồn:UBND TPVT
Vũng Tàu từng có tên là Tam Thắng để ghi lại sự kiện thành lập ba làng đầu
tiên ở đây: Thắng Nhất, Thắng Nhị, Thắng Tam. Chữ tam Thắng là biến âm của Tam
Thoàn. Đây là ba chiếc thuyền do ba viên đội chỉ huy bảo vệ bà con đường thuỷ vào
7
Gia Định chống lại bọn cướp biển. Vào năm 1822 vua Minh mạng ban thưởng phẩm
hàm và cấp đất cho họ khai khẩn lập làng làm ăn sinh sống. Đội thuyền thứ nhất do
ông Phạm Đăng Dinh chỉ huy lập nên làng Thắng Nhất, đội thuyền thứ hai do ông Lê
Văn Lộc chỉ huy lập nên làng Thắng Nhì, đội thuyền thứ ba do ông Ngô văn Huyền
chỉ huy lập nên làng Thắng Tam.Để nhớ ơn ông Phạm Văn Dinh là người đã lập ra
khu đất này, người ta đã lấy tên ông đặt cho con sông duy nhất ở Vũng Tàu: sông Dinh
và tên một dãy núi: núi Dinh (ngoài ra còn có một giải thích khác về tên của dãy núi
Dinh: núi Dinh là núi Kho, thế kỷ XVIII các tướng lĩnh của chúa Nguyễn ánh xây
dựng doanh trại trên núi này và Dinh còn có nghĩa là doanh trại.
Phía Bắc mũi đất ôm giếng Ngọc, phía nam nối tiếp tới ghềnh Rái và che chở
cho biển Cần Giờ một vịnh lớn được hình thành bởi các dòng sông, chảy ra biển, là
chố yên ổn cho tàu thuyền trú ngụ...". Hẳn do địa hình như vậy nên Vũng Tàu còn có
một cái tên khác là Thuyền áo (áo của Thuyền). Trong bản đồ dinh Trấn Biên của các
chúa Nguyễn (Thế kỷ XVII) của cuốn Biên Hoà Lược sử toàn biên, Vũng Tàu ngày
nay đã được ghi là Thuyền áo. Đầu thế kỷ XVI trên bản đồ thế giới, Vũng Tàu có tên
là : Cinco Chagas Veirdareiras (năm vết thương của chúa cứu thế), sở dĩ họ gọi như
vậy vì nơi đây có năm ngọn núi, người đi biển dễ nhận thấy từ ngoài xa, biểu tượng
của niềm vui, của sự cứu giúp đối với họ. Các bản đồ hàng hải của người Bồ Đào Nha
đều ghi Vũng Tàu là Cinco Chagas Veirdareiras. Nhưng khi cuốn hải trình nổi tiếng
"Biển Phương Đông" (La Neptune Oriental) của một nhà hàng hải Pháp ra đời thì nó
lại có tên là Cap Saint Jacques, có người giải thích đó là do cách đọc của các thuỷ thủ
Châu Âu nên Cinco Chagas trở thành Silkei Chagas và cuối cùng là Saint Jacques.
(Theo nhà văn Nguyễn Tuân, Saint Jacques là tên một loài sò quen thuộc với người
Pháp - Coquille Saint Jacques có mặt tại vùng biển này). Trong thời Pháp thuộc Vũng
Tàu có một cái tên khác là Ô Cấp hoặc Cấp.Ô Cấp là phiên âm của tiếng Pháp au Cap
trong câu Aller au Cap (đi ra mũi đất). Ô Cấp lúc đầu dùng để chỉ cả vùng đất Vũng
Tàu.
Khi nói đến Vũng Tàu hay Ô Cấp, nếu để ý đến ngữ nghĩa của các từ sẽ thấy
Vũng Tàu không giống như Ô Cấp, bởi Vũng Tàu là vùng nước sâu để cho thuyền
đậu, còn Ô Cấp là mũi đất chạy nhô ra biển.Nhưng chúng đều được dùng chung để chỉ
một vùng đất vùng biển. Ở đây khác nhau chỉ là cách đặt tên thao mũi đất chỗ lồi
8
hướng ra biển, người phương Đông đặt tên theo vũng chỗ lõm (hướng vào đất liền),
thể hiện một tâm lý nào đó về cách nhìn ra thế giới bên ngoài. Vùng đất Bà Rịa được
người Việt Nam khai phá từ thế kỷ XVII, lúc đầu Bà Rịa thuộc dinh Trấn Biên, tỉnh
Gia Định. Năm 1808 vua Gia Long đổi Trấn Biên thành Biên Hoà. Tên Bà Rịa có hai
cách giải thích: Theo các cuốn "Gia Định thành thống chí", "Đại Nam nhất thống chí"
và một số bộ sử khác thì Bà Rịa vốn là đất của tiểu vương Bà Lỵ (bị Chân Lạp thôn
tính). Năm 1622 theo thoả ước của chúa Nguyễn Phúc Nguyên với vua Chân Lạp
Chey Chetta II, những nhóm cư dân Việt đầu tiên được phép khai phá xứ Mô Xoài xứ
bà Lỵ. Tên Bà Lỵ được người Việt phát âm chệch thành Bà Rịa. Một cách giải thích
khác: Vào khoảng năm 1789 có một người đàn bà tục gọi là Bà Rịa người Bình Định
đưa dân nghèo vào khai hoang ở Tam Phước (tên gọi ngày nay). Nhờ uy tín và tài
năng tổ chức, bà động viên được nọi người ra sức khẩn hoang, xây dựng cuộc sống
trên vùng đất mới. Về già, Bà Rịa đem hết tài sản của mình làm việc công ích, lập quỹ
cứu tế để trợ giúp người nghèo, rước thầy về dạy học cho trẻ... Bà chết năm 1803 được
dân lập đền thờ như một vị phúc thần. Tên của bà đã trở thành tên của tỉnh.
2.2.3 Vị trí địa lý và đơn vị hành chính
Thành phố Vũng Tàu được thành lập theo nghị quyết của Quốc hội khóa VIII
nước Cộng Hòa XNCN Việt Nam ngày 12/08/1991, là tỉnh lỵ của Tỉnh Bà Rịa- Vũng
Tàu, đồng thời cũng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và khoa học kỹ thuật của
Tỉnh, là một trong 6 thành phố của Nam Bộ và là một trong 5 thành phố Biển của
Quốc gia.
TP Vũng Tàu nằm ở vị trí 10019’- 10028’ độ vĩ Bắc và 107003’- 107012’ độ
kinh Đông, thuộc phía Nam của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, cách TPHCM 120km và
thành phố Biên Hòa 100km về phía Đông.
Diện tích tự nhiên : 14.964,63ha (2009) chiếm khoảng 7,31% diện tích tự nhiên
toàn Tỉnh.
Dân số: 297.045 người, mật độ dân số: 2.047 người/km2
Vũng Tàu gồm có 17 đơn vị hành chính bao gồm:
16 Phường: Phường 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, Thắng Nhất, Thắng
Tam, Rạch Dừa, Nguyễn An Ninh.
1xã: Long Sơn.
9
2.2.4. Vai trò của TP Vũng Tàu trong phát triển khu vực
TP Vũng Tàu nằm ở vị trí ba mặt tiếp giáp biển với tổng chiều dài bờ biển là
48,1 km, chiều ngang 20km và chiều rộng trung bình khoảng 4km.
Phía Đông và phía Nam giáp Biển Đông.
Phía Tây giáp vịnh Gành Rái
Phía Bắc giáp TX Bà Rịa qua sông Cỏ May, một phần huyện Tân Thành
và huyện Long Đất.
TP Vũng Tàu được Nhà nước công nhận Đô thị loại II vào tháng 9/1999, là một
trong những trung tâm du lịch, nghỉ mát, dịch vụ, giao dịch thương mại của Vùng và
của Quốc gia, một trung tâm khai thác và dịch vụ dầu khí của cả nước và là một đô thị
có ý nghĩa quan trọng về an ninh, quốc phòng của vùng Nam Bộ.
TP Vũng Tàu có vị trí đặc biệt trong hệ thống đô thị Quốc gia, được xác định là
cửa ngõ phía Nam của Việt Nam, có nền kinh tế mở hướng vào nội địa và ra nước
ngoài, đồng thời là đầu mối giao thông đường thủy quan trọng nối liền vùng Đông
Nam Tổ quốc với các vùng ven biển, với khu vực và thế giới.
2.2.5. Tình hình kinh tế
TPVũng Tàu thuộc Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Hoạt động kinh tế của
Tỉnh trước hết phải nói về tiềm năng dầu khí. Trên thềm lục địa Đông Nam Bộ tỉ lệ
các mũi khoan thăm dò, tìm kiếm gặp dầu khí khá cao, tại đây đã phát hiện các mỏ dầu
có giá trị thương mại lớn như: Bạch Hổ (lớn nhất Việt Nam), Rồng, Đại Hùng, Rạng
Đông. Đương nhiên xuất khẩu dầu đóng góp một phần quan trọng trong GDP của Bà
Rịa-Vũng Tàu.
Kinh tế trên địa bàn đã vượt qua nhiều khó khăn lớn hồi đầu thập kỷ 1990, sớm
tạo được thế ổn định và đạt tốc độ phát triển khá; chuyển dịch đúng hướng công
nghiệp hóa - hiện đại hóa với cơ cấu công nghiệp, dịch vụ, nông nghiệp. Năng lực sản
xuất, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội của tỉnh tăng nhanh.
Ngoài lĩnh vực khai thác dầu khí, Bà Rịa Vũng Tàu còn là một trong những
trung tâm năng lượng, công nghiệp nặng, du lịch, cảng biển của cả nước. Trung tâm
điện lực Phú Mỹ và Nhà máy điện Bà Rịa chiếm 40% tổng công suất điện năng của cả
nước (trên 4000 MW trên tổng số gần 10.000 MW của cả nước). Công nghiệp nặng
có: sản xuất phân đạm urê (800.000 tấn/năm), sản xuất polyetylen (100.000 tấn/năm),
10
sản xuất clinker, sản xuất thép (hiện tại có 7 nhà máy đang họat động gồm VinaKyoei,
Thép miền Nam (South Steel), Bluescopes, Thép Việt, Thép Tấm (Flat Steel), Nhà
máy thép SMC và Posco Vietnam đang thi công nhà máy thép cán nguội sẽ đi vào họat
động vào năm 2009. Về lĩnh vực cảng biển: kể từ khi chính phủ có chủ trương di dời
các cảng tại nội ô Thành phố Hồ Chí Minh, Bà Rịa-Vũng Tàu trở thành trung tâm cảng
biển chính của khu vực Đông Nam bộ. Các cảng lớn tập trung chủ yếu trên sông Thị
Vải. Cảng Sài Gòn và Nhà máy Ba Son đang di dời và xây dựng cảng biển lớn tại đây.
Sông Thị Vải có luồng sâu đảm bảo cho tàu có tải trọng trên 50.000 tấn cập cảng. Về
lĩnh vực du lịch, tỉnh là một trong những trung tâm du lịch hàng đầu của cả nước.
Trong thời gian qua, chính phủ đã cấp phép và đang thẩm định một số dự án du lịch
lớn như: Saigon Atlantis (300 triệu USD), Công viên giải trí Bàu Trũng và Bể cá ngầm
Nghinh Phong (500 triệu USD), công viên bách thú Safari Xuyên Mộc (200 triệu
USD)...Trong năm 2005, GDP đầu người của Vũng Tàu đứng đầu cả nước (4000 USD
kể cả dầu khí, 2000 USD không kể dầu khí), thu ngân sách năm 2006 dự kiến 65.030
ngàn tỷ đồng (xếp thứ 2 sau Tp Hồ Chí Minh là 67.254 ngàn tỷ đồng). Tuy nhiên mức
sống của dân cư nói chung thì xếp sau Tp HCM.
Năm 2008 tổng doanh thu ngoài quốc doanh đạt 19000 tỷ đồng. Tổng vốn đầu
tư của các ngành sản xuất kinh doanh ngoài quốc doanh trên địa bàn tăng bình quân
22,4%. Các cơ sở sản xuất kinh doanh luôn phát triển cả về quy mô lẫn số lượng.
Trong năm 2008 có 147 006 người làm việc trong các ngành kinh tế tăng hơn 2007 là
2736 lao động
Trong năm 2005, GDP đầu người của Vũng Tàu đứng đầu cả nước (4000 USD
kể cả dầu khí, 2000 USD không kể dầu khí), đến năm 2009 thì thu nhập bình quân đầu
người đạt 4379 USD không kể dầu khí, chứng tỏ mức sống của người dân càng ngày
càng nâng cao. Tuy nhiên mức sống của dân cư nói chung thì xếp sau Tp HCM.
2.2.6. Văn hóa và xã hội
a) Về văn hóa
TPVT có vị trí chiến lược rất quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm phiá
Nam và là nơi có nhiều di tích lịch sử văn hoá lâu đời. Cho đến nay toàn thành phố có
17 di tích được nhà nước công nhận và xếp hạng, bình quân mỗi phường có 1-2 di tích.
11
Nổi bật là các di tích văn hoá lâu đời như: Thích Ca Phật Đài, Bạch Dinh, tháp đèn Hải
Đăng, đình Thắng Tam, tượng Chuá Jesu. Tất cả đều vẫn còn giữ nguyên giá trị. Bên
cạnh đó còn có các lễ hội truyền thống liên quan đến các hoạt động tôn giáo và tín
ngưỡng như lễ hội Miếu Bà, Nghênh rước Cá Ông, Trùng Cửu…
b) Về xã hội
Dân số nguồn lao động
Dân số của thành phố là 297.045 người (theo số liệu thống kê năm 2009), dân
thành thị chiếm hơn 80%. Mật độ dân số trung bình 2.047 người/km2. Thành phố
Vũng Tàu là một đô thị có mức tăng trưởng dân số cao, cơ cấu dân số trẻ, trung bình
có khoảng 4,88 người/hộ..
Trong năm 2008 202.646 người trong độ tuổi lao động làm việc trong các ngành kinh
tế tăng hơn 2007 là 1.736 lao động và chiếm khoảng 75%, số lao động ở đây đa số đến
từ các địa phương khác để mưu sinh, đặc biệt là trong giai đoạn từ năm 1990 trở lại
đây.
Giáo dục, đào tạo
Công tác giáo dục – đào tạo của thành phố phát triển rất nhanh cả về số lượng
lẫn chất lượng, từng bước xã hội hóa và đa dạng hóa các loại hình đào tạo, góp phần
nâng cao trình độ dân trí, đào tạo nhân lực và bồi dưỡng nhân tài. Ngành giáo dục đã
cơ bản đáp ứng được nhu cầu học tập ngày càng đa dạng và càng tăng của nhân dân.
Trong giai đoạn từ năm 1996-2009, cơ sở vật chất của ngành được quan tâm đầu tư và
nâng lên rõ rệt. Chất lượng
Y tế
Hiện tại TP có 1 bệnh viện (bệnh viện Lê Lợi) và 17 trạm y tế phường xã.
Trong những năm qua, công tác phòng chống dịh bệnh đã được triển khai trên địa bàn
thành phố và đạt được nhiều kết quả đáng kể. Mạng lưới y tế trên toàn thành phố đã
được đầu tư vá phát triển, từng bước nâng cao cả về số lượng lẫn chất lượng. Công tác
khám chữa bệnh cho nhân dân được phát hiện sớm và điều trị tích cực, giảm tỷ lệ tử
vong. Hàng năm TP đều tổ chức các đòan khám ngoại viện, cấp phát thuốc miễn phí
cho các đối tượng chính sách và thường xuyên kiểm tra các cơ sở hành nghề y dược, y
học dân tộc, nhằm đảm bảo sức khoẻ cho nhân dân. Các cuộc vận động tuyên truyền
12
chống các bệnh xã hội được đẩy mạnh, chương trình an toàn vệ sinh thực phẩm và vệ
sinh môi trường từng bước được củng cố trong cộng đồng dân cư.
2.2.7. Quy hoạch và phát triển nhà đất tại TP Vũng Tàu
- Hiện trạng sử dụng đất tại TP
Quy mô đất đai: TPVT có diện tích tự nhiên đến năm 2008 là 14964,63 và cơ
cấu sử dụng đất: đất nông nghiệp: 7128,86 ha; đất phi nông nghiệp: 7714,39 ha (trong
đó: đất ở đô thị: 932,33 ha; đất quốc phòng và an ninh: 353,46 ha; đất khu công
nghiệp: 291,7 ha; đất giao thông và thủy lợi: 889,26 ha); đất chưa sử dụng: 121,38 ha.
- Quản lí quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trong các năm qua việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất đạt kết quả chưa cao do
việc thu hồi đất chậm, công tác đền bù giải tỏa bị gặp nhiều khó khăn. Nguyên nhân số
lượng các khu tái định cư không đủ đáp ứng nhu cầu. Các tuyến đường như Biệt
Chính, 51B, Nguyễn Hữu Cảnh, Ngô Quyền, do các chủ đầu tư chưa thực hiện đúng
tiến độ, nên kết quả sử dụng đất thấp.
Trong năm 2000-2008 đầu tư của thành phố vào hạ tầng cơ sở được đặc biệt
chú trọng, đời sống vật chất, văn hóa xã hội của người dân được nâng cao rõ rệt. Việc
sử dụng đất vào các mục đích chuyên dung khác tăng nhiều, loại đất chuyên dùng và
nông nghiệp có biến động lớn còn các loại đất khác biến động không đáng kể. Chủ yếu
là diện tích đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất chuyên dùng ở các
công trình mở rộng đường Trần Phú, quốc lộ 51B, 51C, trung tâm Chí Linh, bãi biển
Thùy Vân, khu dịch Atlantic (Nằm trong quần thể khu du lịch Chí Linh Cửa Lấp) khu
du lịch Chí Linh Cửa Lấp, quần thể các trường Đại học- Cao Đẳng dọc theo QL 51C,
khu tái định cư, đầu tư xây dựng mới các trường đại học, trung tâm văn hóa.
Đất ở: trong những năm qua do việc gia tăng dân số cơ học ở TP Vũng Tàu
tăng nhanh, hệ thống các đường giao thông cũng được cải tạo, xây dựng mới và các
công trình văn hóa xã hội, kinh tế, công nghiệp được xây dựng mới và phát triển đòi
hỏi phải có những cụm dân cư mới nhằm tái định cư các hộ bị giải tỏa xây dựng công
trình kết hợp với sự di dân tự do làm cho nhu cầu đất ở tăng nhanh. Việc xây dựng các
khu tái định cư thực hiện chưa đáng kể.
Công tác thu hồi đền bù giải tỏa mặt bằng chậm, do đó việc bàn giao đất cho
chủ đầu tư chậm, nguyên nhân: Thiếu đất tái định cư. Các hộ dân không chấp nhận giá
13
đền bù cho rằng giá đền bù còn thấp, nảy sinh khiếu kiện. Do yếu tố lịch sử công tác
quản lý đất trong từng giai đoạn chưa nhất quán do đó việc xử lý liên quan đến giá trị
đền bù gặp nhiều khó khăn. Một số chủ đầu tư bố trí vốn không kịp, do đó việc thực
hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất còn chậm.
14
CHƯƠNG 3
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Nội dung nghiên cứu
3.1.1 Lý thuyết về đường cầu
a) Đường cầu
Đường cầu chỉ ra số lượng được cầu tương ứng với một giá nhất định được vẽ
trên đồ thị. Trục tung biểu thị giá trên mỗi đơn vị, trục hoành biểu hiện số lượng của
hàng hóa đó.
Hình 3.1. Đường Cầu
Nguồn: Đặng Minh Phương, 2005
Luật của cầu: Độ dốc của đường cầu hướng xuống, khi giá hạ thấp, người tiêu
dùng mua nhiều hơn, giá cao mua ít hơn.
b) Hàm cầu
Hàm cầu thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và những yếu tố tác động đến nó
được biểu diễn dưới dạng một hàm số viết dưới dạng như sau:
Qx = f (Px, Pc, Ps, Y,..)
Hàm số này thể hiên lượng cầu về hàng hóa, dịch vụ X (Qx) phụ thuộc vào giá
của bản thân hàng hóa X (Px), giá của hàng hóa bổ sung (Pc), giá của hàng hóa thay thế
