Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng quỹ đất nông nghiệp công ích trên địa bàn quận bắc từ liêm, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
===*****===

HẠ ĐỨC TÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
QUỸ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CÔNG ÍCH TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN BẮC TỪ LIÊM , THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội – Năm 2019


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
===*****===

HẠ ĐỨC TÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
QUỸ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CÔNG ÍCH TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN BẮC TỪ LIÊM , THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 8850103

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN THỊ KHUY

Hà Nội – Năm 2019


i
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Thị Khuy
Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS. Phan Đình Binh
Cán bộ chấm phản biện 2: PGS.TS. Trần Trọng Phương

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 19 tháng 1 năm 2019


ii

Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực,
không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam. Nếu
sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hạ Đức Tùng

iii

LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội,
Khoa Quản lý đất đai, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng
quản lý, sử dụng quỹ đất nông nghiệp công ích trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm,
Thành phố Hà Nội”. Trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn tôi đã nhận
được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các cán bộ tại nơi thực tập cùng gia đình và
bạn bè.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu; Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất
đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cùng toàn thể các thầy cô
giáo đã giảng dạy, quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học
tập và rèn luyện tại trường thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn TS. Nguyễn Thị Khuy cô đã
tận tâm hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, các cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường, cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận quận Bắc Từ Liêm Thành phố Hà Nội và các cơ quan ban ngành có liên quan đã giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình làm luận văn tốt nghiệp.
Xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia
đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để
hoàn thành luận văn này.

Học viên thực hiện

Hạ Đức Tùng


iv

MỤC LỤC

TÔI XIN CAM ĐOAN: .................................................................................. ii
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. iii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iv
THÔNG TIN LUẬN VĂN ............................................................................ vii
DANH MỤC VIẾT TẮT ............................................................................... ix
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ x
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ................................................................................. xii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1.Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1
2.Mục tiêu của đề tài ......................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 2
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU......................... 4
1.1.Cơ sở khoa học ............................................................................................ 4
1.1.1.Khái niệm chung về đất đai...................................................................... 4
1.1.2. Quản lý nhà nước về đất đai.................................................................... 6
1.1.3. Chính sách quản lý, sử dụng đất nông nghiệp công ích ......................... 9
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 20
1.2.1. Nguồn gốc hình thành, chế độ quản lý, sử dụng đất công ích các thời kỳ ...20
1.2.2. Chính sách pháp luật, các văn bản pháp quy hiện nay liên quan đến việc
quản lý, sử dụng quỹ đất công ích................................................................... 23
1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 39
1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở cấp cơ sở của một số quốc gia
trên thế giới .................................................................................................... 39


v

1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất công ích của một số tỉnh ở Việt Nam . 44
1.3.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất công ích của thành phố Hà Nội .......... 47
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .... 50

2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 49
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 49
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 49
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 49
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm .. 49
2.2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm ......... 49
2.2.3. Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng quỹ đất nông nghiệp công ích trên
địa bàn Quận Bắc Từ Liêm ............................................................................. 49
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao năng lực quản lý, sử dụng quỹ đất
nông nghiệp công ích trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm .................................. 49
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 50
2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu................................................... 50
2.3.2. Phương pháp thống kê, mô tả................................................................ 50
2.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp và xử lý số liệu................................. 51
2.3.4. Phương pháp kế thừa............................................................................. 51
2.3.5. Phương pháp so sánh .............................................................................. 51
2.3.6. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ....................................................... 51
CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 53
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm ..... 53
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 53
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 56
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và ảnh hưởng đến
công tác quản lý, sử dụng đât .......................................................................... 59
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm ............ 61

vi
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của Quận Bắc Từ Liêm ................................ 61
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm ...................... 65
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn Quận
Bắc Từ Liêm.................................................................................................... 68
3.3. Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất nông nghiệp công ích trên địa
bàn Quận Bắc Từ Liêm ................................................................................... 70
3.3.1. Quỹ đất nông nghiệp công ích trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm .......... 70
3.3.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất nông nghiệp công ích trên địa bàn
Quận Bắc Từ Liêm .......................................................................................... 77
3.3.3. Kết quả điều tra tình hình sử dụng đất nông nghiệp công ích .............. 82
3.3.4. Đánh giá chung về thực trạng quản lý, sử dụng đất công ích trên địa bàn
Quận Bắc Từ Liêm .......................................................................................... 88
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao năng lực quản lý, sử dụng đất công ích
trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm ...................................................................... 98
3.4.1. Nhóm giải pháp về cơ chế chính sách................................................... 98
3.4.2. Nhóm giải pháp về kỹ thuật .................................................................. 99
3.4.3. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện ................................................. 102
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 103
1. KẾT LUẬN ............................................................................................... 103
2. KIẾN NGHỊ .............................................................................................. 104
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................... 105


vii

THÔNG TIN LUẬN VĂN
Họ và tên học viên: Hạ Đức Tùng
Lớp: CH3A.QĐ

Khóa: 2017 - 2019

Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Khuy
Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng quỹ đất nông nghiệp công
ích trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội”
Những nội dung chính được nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt được:
- Quận Bắc Từ Liêm được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27
tháng 12 năm 2013 của Chính phủ, trên cơ sở điều chỉnh toàn bộ diện tích tự nhiên
và dân số của 9 xã của huyện Từ Liêm cũ, đồng thời thành lập 13 phường thuộc
quận Bắc Từ Liêm. Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng lưu thông,
phát triển hàng hoá cũng như tập trung khá nhiều trường đại học và các cơ sở đào
tạo lớn, khu đô thị, khu công nghiệp. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc
đẩy quận Bắc Từ Liêm phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là
quận đi đầu trong việc thực hiện CNH - HĐH của thành phố. Trong những năm qua,
công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và quỹ đất nông nghiệp công ích
nói riêng trên địa bàn đi vào nề nếp, ngày càng chặt chẽ đã được giao hoặc cho thuê
sử dụng ổn định, hợp lý, hiệu quả và thực hiện đúng Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản pháp luật hiện hành.
- Tổng diện tích đất nông nghiệp công ích trên toàn quận là 57,89 ha, trong
đó theo mục đích sử dụng đã cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thuê 50,7 ha,
còn lại 7,19 ha dùng vào các mục đích xây dựng các công trình, bồi thường và một
phần chưa đưa vào sử dụng. Quy mô diện tích đất nông nghiệp công ích được giao
của các hộ gia đình, cá nhân là rất nhỏ, manh mún mỗi thửa có diện tích từ 30,0 –
200,0 m2, cá biệt có thửa diện tích nhỏ hơn 10,0 m2; các ao, hồ có quy mô diện tích
khoảng từ 1000,0 – 3000,0 m2 làm giảm hiệu quả sản xuất nông nghiệp, gây khó
khăn cho công tác quản lý, sử dụng đất đai ở địa phương như khó bố trí cơ cấu cây
trồng theo quy hoạch do diện tích nhỏ, xen kẽ nhiều chủ sử dụng, mỗi chủ có những
khuynh hướng và trình độ sản xuất khác nhau.

viii
- Theo kết quả điều tra tại 3 phường thì hầu hết các hộ gia đình, cá nhân đều
sử dụng đúng mục đích đất được thuê, tuy vậy có 03 hộ tại phường Cổ Nhuế 2 tự ý
chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang mục đích trồng cây hang
năm, xây dựng nhà xưởng. Tổng thu ngân sách địa phương từ đất nông nghệp công
ích là 95.437.000 đồng/năm, nguồn thu đã đáp ứng một phần nhu cầu tối thiểu của
quận trong việc thực hiện các nhiệm vụ công ích.
- Để quản lý, sử dụng quỹ đất nông nghiệp công ích hiệu quả, cần phải thực
hiện đồng bộ các nhóm giải pháp như nhóm giải pháp về cơ chế chính sách; nhóm giải
pháp về kỹ thuật; nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện là cơ sở để thúc đẩy quá trình
phát triển kinh tế, xã hội cho các phường nói riêng và trên địa bàn quận nói chung.


ix

DANH MỤC VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
QSDĐ

Giải thích
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất

HĐND

Hội đồng nhân dân.

LĐĐ

Luật Đất Đai

QLNN

Quản lý Nhà nước

ĐCI

Đất công ích

TNMT

Tài nguyên và Môi trường.

UBND

Ủy ban nhân dân.

GPMB

Giải phóng mặt bằng

SXNN

Sản xuất nông nghiệp

x

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Tỷ lệ % đất nông nghiệp công ích tại các xã điều tra, khảo sát ...... 47
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 quận Bắc Từ Liêm ................... 66
Bảng 3.2. Diện tích quỹ đất nông nghiệp công ích của quận Bắc Từ Liêm ... 70
Bảng 3.3. Tỷ lệ % quỹ đất công ích trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm ............ 71
Bảng 3.4. Sự phân bố các thửa đất công ích trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm75
Bảng 3.5. Tình hình sử dụng quỹ đất công ích trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm ...77
Bảng 3.6. Tiền thuê đất công ích hàng năm .................................................... 81
Bảng 3.7. Kết quả điều tra cán bộ trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm ................ 82
Bảng 3.8. Kết quả điều tra 30 hộ trên địa bàn phường Tây Tựu .................... 83
Bảng 3.9. Kết quả điều tra 30 hộ trên địa bàn phường Cổ Nhuế 2 ................. 84
Bảng 3.10. Kết quả điều tra 30 hộ trên địa bàn phường Minh Khai ............... 85
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả điều tra ............................................................. 86
Bảng 3.12. Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn 3 phường ....... 88


xi

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Vị trí dự án trạm trung chuyển đa phương thức tại P. Minh Khai ... 73
Hình 3.2 Phối cánh dự án nhà ở xã hội tại phường Cổ Nhuế 2 ...................... 74


xii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1.1: Tỷ lệ % diện tích đất công ích của 8 tỉnh ................................... 46
Biểu đồ 3.1: Biểu đồ thể hiện cơ cấu kinh tế quận Bắc Từ Liêm ................... 57
Biểu đồ 3.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2018 ....................................... 67


1

MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay
thế được của một quốc gia. Nguồn lực này còn là thành phần quan trọng của môi
trường sống, là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa xã hội, an ninh quốc phòng.Đất đai gắn bó với con người chặt chẽ trong sản
xuất và đời sống. Đây được xem là một trong những vấn đề của mọi thời đại, phản
ánh những biến động về chính trị, kinh tế, xã hội.
Sau hơn 20 năm thực hiện giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo
Nghị định 64/CP của Chính phủ, chủ trương này đã góp phần phát triển kinh tế - xã
hội, giải quyết được mối quan hệ lợi ích giữa người sản xuất nông nghiệp và Nhà
nước, không ngừng cải thiện, nâng cao đời sống người nông dân. Tuy nhiên, trên
thực tế việc quản lý và sử dụng quỹ đất nông nghiệp nhất là đất nông nghiệp công
ích còn gặp nhiều khó khăn, bất cập. Đất công ích là một trong những nội dung về
quản lý, sử dụng đất đai trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam. Đó là đất để xây
dựng các công trình công cộng phục vụ cho lợi ích chung của mọi người trong xã
hội. Đất công ích cũng là một vấn đề nằm trong số còn nhiều bất cập đó, là loại đất
được hình thành, với sự tự chủ trong việc tự chịu trách nhiệm quản lý và sử dụng
đất công ích của chính quyền địa phương; tình hình lãng phí gia tăng, tình trạng để
lại không đúng diện tích, quản lý, sử dụng không đúng thẩm quyền, không đúng

mục đích,…diễn ra ngày càng nhiều, điều này đã ảnh hưởng nhiều đến chính sách
đất đai và tình hình phát triển chung của cả nước. Khi đi vào nghiên cứu vấn đề này,
sẽ thấy rõ hơn nhưng ưu điểm, cũng như những thiếu sót trong quá trình quản lý, sử
dụng đất đai nói chung và đất công ích nói riêng.
Quận Bắc Từ Liêm là một quận thuộc Hà Nội nằm dọc phía bờ nam
của sông Hồng. Phía Đông giáp quận Tây Hồ, phía Đông Nam giáp quận Cầu
Giấy, phía Tây giáp huyện Đan Phượng, Hoài Đức, phía Nam giáp quận Nam Từ
Liêm, phía Bắc giáp sông Hồng.Quận được thành lập theo Nghị quyết số


2

132/NQ-CP ngày 27 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ, trên cơ sở tách 9 xã:
Thượng Cát, Liên Mạc, Tây Tựu, Thụy Phương, Minh Khai, Phú Diễn, Đông
Ngạc, Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế thành 13 phường.
Nhưng trong thực tế hiện nay việc quản lý, sử dụng quỹ đất công ích trên địa
bàn quận Bắc Từ Liêm còn nhiều bất cập như việc cho thuê sử dụng đất công ích
chưa đúng đối tượng, thời gian thuê; cho mượn, chuyển nhượng trái phép; chuyển
mục đích sử dụng đất, sử dụng không đúng mục đích được giao, để bị lấn bị chiếm,
tranh chấp. Vấn đề này cần được tháo gỡ trong thời gian tới nhằm nâng cao năng
lực quản lý, sử dụng quỹ đất nông nghiệp công ích trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm.
Xuất phát từ thực tế đó, việc thực hiện đề tài"Đánh giá thực trạng quản lý, sử
dụng quỹ đất nông nghiệp công ích trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm , thành phố
Hà Nội" là cần thiết.
2.Mục tiêu của đề tài
- Phân tích, đánh giá thực trạng tình hình quản lý, sử dụng quỹ đất nông
nghiệp công ích nhằm xác định những mặt tích cực, tiêu cực trong việc thực hiện
chính sách pháp luật của Nhà nước đối với đất công ích trên địa bàn quận Bắc Từ
Liêm.
- Đề xuất giải pháp nâng cao năng lực quản lý, sử dụng quỹ đất nông nghiệp

công ích trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ cơ sở khoa học về quản lý, sử dụng đất đai nói chung và đất nông
nghiệp công ích nói riêng. Kết quả nghiên cứu của đề tài đưa ra cách nhìn nhận vấn
đề với góc đa chiều từ chính sách quản lý, sử dụng của nhà nước, nhu cầu cũng như
nguồn lợi của người dân đối với đất công ích; để từ đó có cách giải quyết hài hòa
các lợi ích này.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu đề tài giúp địa phương nắm rõ được diện tích, quy mô,


3

thực trạng quản lý, sử dụng đất nông nghiệp công ích, qua đó có những giải pháp
nâng cao năng lực quản lý, sử dụng quỹ đất nông nghiệp công ích tại quận Bắc Từ
Liêm, thành phố Hà Nội.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học
viên cao học, sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về việc quản lý, sử
dụng đất đai nói chung và đất nông nghiệp công ích nói riêng.


4

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.Cơ sở khoa học
1.1.1.Khái niệm chung về đất đai
1.1.1.1.Khái niệm về đất đai
Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời,
hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình, thời

gian. Giá trị tài nguyên đất được đánh giá bằng số lượng diện tích (ha, km2) và độ
phì nhiêu, màu mỡ.
Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai bao
gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất
định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: yếu
tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự
nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người.
Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông - lâm
nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá và an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai
là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian [2].
1.1.1.2. Vấn đề quản lý đất đai
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ, liên quan đến việc xác
lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với
những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và
giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa đất,
xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ, cập
nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các
nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản. Quản lý đất đai liên
quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm các hoạt động đo đạc, đăng


5

ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công
tác quản lý.
Nhà nước đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các
nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm Pháp Luật đất đai và pháp luật liên

quan đến đất đai. Đối với công tác quản lý đất đai, Nhà nước xác định một số nội
dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; tập trung và phân cấp quản
lý; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ
chức địa chính; quản lý nguồn nhân lực; hợp tác quốc tế [4].
1.1.1.3. Vấn đề sử dụng đất đai
Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất được sử dụng.
Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: “ những hoạt động của con người có liên
quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác động lên chúng”.
Số liệu về quá trình và hình thái các hoạt động đầu tư (lao động, vốn,
nước…), kết quả sản lượng (loại nông sản, thời gian, chu kỳ mùa vụ …) cho phép
đánh giá chính xác việc sử dụng đất, phân tích tác động môi trường và kinh tế, lập
mô hình những ảnh hưởng của việc biến đổi sử dụng đất hoặc việc chuyển đổi việc
sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác.
Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi phối
bởi các điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi các điều
kiện, quy luật kinh tế xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy có thể khái quát một số
điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất.
Điều kiện tự nhiên: khi sử dụng đất đai, ngoài bề mặt không gian như diện
tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng… cần chú ý đến việc thích ứng với điều kiện tự
nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất
như: yếu tố khí hậu, yếu tố địa hình, yếu tố thổ nhưỡng.
Điều kiện kinh tế - xã hội: bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số, lao
động, thông tin và các chính sách quản lý về môi trường, chính sách đất đai, yêu cầu
về quốc phòng, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao


6

thông, vận tải, sự phát triển khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động,
đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất.

Yếu tố không gian: đây là một tính chất “đặc biệt” khi sử dụng đất do đất đai
là sản phẩm tự nhiên, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người. Đất đai hạn
chế về số lượng, có vị trí cố định và là tư liệu sản xuất không thể thay thế được khi
tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội [5].
1.1.2. Quản lý nhà nước về đất đai
1.1.2.1. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan nhà nước
về đất đai. Đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai,
trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất theo chủ trương, chính
sách của Đảng, pháp luật của nhà nước, trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử
dụng đất đai. Mục tiêu cao nhất cả quản lý nhà nước về đất đai là bảo vệ chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai, đảm bảo sự quản lý thống nhất của nhà nước, đảm vảo việc
khai thác sử dụng tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao [4].
1.1.2.2. Vai trò quản lý nhà nước về đất đai
- Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
- Đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, nhà nước nắm được quỹ đất tổng thể
và cơ cấu từng loại đất.
- Ban hành các chính sách, các quy định nội dung còn thiếu, chưa phù hợp với
thực tế về sử dụng đất đai tạo ra một hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai,
bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Đồng thời, cũng bảo đảm lợi ích
của Nhà nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất.
- Kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất đai; phát hiện những mặt tích cực
để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai phạm [4].
1.1.2.3. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
- Quản lý toàn bộ vốn đất của quốc gia, không quản lý lẻ tẻ từng vùng.


7

- Số liệu quản lý phải bao hàm cả số lượng, chất lượng, loại, hạng phục vụ cho

mục đích sử dụng nào đó.
- Những quy định, những biểu mẫu phải thống nhất trên toàn quốc và trong
ngành địa chính.
- Quản lý một cách hệ thống và phương pháp phải thống nhất trên toàn quốc.
- Số liệu so sánh không chỉ theo từng đơn vị nhỏ mà phải thống nhất so sánh
trong cả nước.
- Tài liệu trong quản lý phải đơn giản và phổ thông; phải phản ánh được điều
kiện riêng biệt của từng vùng địa phương.
- Quản lý Nhà nước trên cơ sở pháp luật, Luật Đất đai và các văn bản, biểu
mẫu quy định, hướng dẫn của Nhà nước và các cơ quan chuyên môn từ trung
ương đến cơ sở.
- Quản lý đất đai phải khách quan, chính xác, đúng với số liệu nhận được và
đúng mục đích; tài liệu trong quản lý phải đảm bảo tính pháp luật, phải đầy đủ,
đúng thực tế.
- Quản lý đất đai tuân theo nguyên tắc tiết kiệm và mang lại hiệu quả kinh
tế cao [4].
1.1.2.4. Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai
Hoạt động của thị trường có hai mặt tích cực và tiêu cực, do đó cần có sự quản
lý, can thiệp, điều chỉnh của Nhà nước bằng các công cụ và chính sách thích hợp
nhằm phát huy tích tích cực và hạn chế những tiêu cực của thị trường. Vì vậy, quản
lý Nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau:
- Bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của người sử dụng.
- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của Nhà nước.
- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất.
- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống.
- Quản lý toàn bộ vốn đất của quốc gia, không quản lý lẻ tẻ từng vùng.


8

- Số liệu quản lý phải bao hàm cả số lượng, chất lượng, loại, hạng phục vụ cho
mục đích sử dụng nào đó.
- Những quy định, những biểu mẫu phải thống nhất trên toàn quốc và trong
ngành địa chính.
- Quản lý một cách hệ thống và phương pháp phải thống nhất trên toàn quốc.
- Số liệu so sánh không chỉ theo từng đơn vị nhỏ mà phải thống nhất so sánh
trong cả nước.
- Tài liệu trong quản lý phải đơn giản và phổ thông; phải phản ánh được điều
kiện riêng biệt của từng vùng địa phương.
- Quản lý Nhà nước trên cơ sở pháp luật, Luật Đất đai và các văn bản, biểu
mẫu quy định, hướng dẫn của Nhà nước và các cơ quan chuyên môn từ trung
ương đến cơ sở.
- Quản lý đất đai phải khách quan, chính xác, đúng với số liệu nhận được và
đúng mục đích; tài liệu trong quản lý phải đảm bảo tính pháp luật, phải đầy đủ,
đúng thực tế.
- Quản lý đất đai tuân theo nguyên tắc tiết kiệm và mang lại hiệu quả kinh
tế cao [4].
1.1.2.5. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
Tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc quản lý Nhà nước về đất đai
bao gồm 15 nội dung, đó là:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

9

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
1.1.3. Chính sách quản lý, sử dụng đất nông nghiệp công ích
1.1.3.1. Khái niệm đất công ích
a) Khái niệm chung
Trong các quy định của pháp luật đất đai trước kia, cũng như Luật Đất đai hiện
hành không có một khái niệm cụ thể nào cho đất công ích, nhưng có thể rút ra từ các
quy định đó một cách khái quát: Đất công ích là diện tích đất mà mỗi xã, phường căn
cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mà được giữ lại không quá năm
phần trăm (5%) trong tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm và
đất nuôi trồng thủy sản của địa phương để thực hiện các mục đích công ích tại xã,
phường thuộc địa phương đó [18].
Từ khái niệm trên nên hiểu rằng, đất công ích là loại đất thuộc nhóm đất nông
nghiệp, trích ra nhằm sử dụng vào mục đích công ích và chỉ được giữ lại trong giới
hạn pháp luật cho phép là từ 5% hoặc ít hơn, so với tổng diện tích đất sản xuất nông
nghiệp có trong phạm vi địa bàn địa phương.

10

Nhóm đất nông nghiệp: Theo quan niệm truyền thống của người Việt Nam thì
đất nông nghiệp thường được hiểu là đất trồng lúa, trồng hoa màu như: ngô, khoai
sắn và các loại cây khác được gọi là cây lương thực. Tuy nhiên, việc sử dụng đất
nông nghiệp trên thực tế không chỉ phục vụ gói gọn trong các hoạt động sản xuất
đó, còn một số mục đích khác mà đất nông nghiệp là phương tiện thực hiện như:
chăn nuôi gia súc, gia cầm, nuôi trồng thủy sản, trồng các loại cây lâu năm và cả đất
làm muối, tùy theo từng quy định, từng căn cứ khác nhau mà có sự phân loại đất
khác nhau.
Luật Đất đai năm 1987 căn cứ vào mục đích sử dụng đã phân đất đai thành năm
loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng, đất chưa sử
dụng. Theo đó đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp được tách riêng thành hai nhóm
khác nhau nên đất nông nghiệp chỉ bao gồm trồng cây ngắn ngày, nuôi gia súc, nuôi
trồng thủy sản. Đất công ích trong giai đoạn này chưa được khẳng định nhưng nếu có
tồn tại thì quỹ đất này sẽ cơ bản không bao gồm đất trồng các loại cây lâu năm như
trồng rừng mà đúng theo khái niệm chỉ đơn lẻ là loại đất nông nghiệp [13].
Luật Đất đai năm 1993 tuy đã phân chia đất đai thành sáu loại và khác hơn
cách phân loại của Luật Đất đai năm 1987, xét cho cùng vẫn có sự tách biệt giữa đất
nông nghiệp và đất lâm nghiệp, đất công ích đã được ghi tên trong văn bản này
nhưng vẫn còn ít đa dạng, khi chỉ được quy định là đất nông nghiệp không có sự
góp mặt của loại đất lâm nghiệp. Sau gần mười năm được cụ thể hóa trong quy định
của pháp luật đất đai, đất công ích vẫn giữ vị trí và tính chất như cũ, cho đến khi có
Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính mới trong cách phân loại đất khi gom các
loại đất lại và chia thành ba nhóm chính :Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông
nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng [18].
Từ đó, đất nông nghiệp bao gồm cả đất lâm nghiệp trồng các loại cây lâu năm,
đất rừng sản xuất, rừng đặc dụng và rừng phòng hộ, thêm nữa còn có đất dùng trong

diêm nghiệp. Như vậy, có thể thấy đất nông nghiệp là loại đất sử dụng vào mục đích
sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,


11

làm muối và mục tiêu bảo vệ, phát triển rừng, bao gồm các loại đất sản xuất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy
sản. Ngoài ra, còn có đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Đất công ích được khẳng định trong điều 132 Luật Đất đai 2013, được chỉ rõ
là quỹ đất được lập với ba loại cụ thể: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu
năm và đất nuôi trồng thủy sản không nói đến các loại đất nông nghiệp khác mà
Chính phủ quy định, dùng để phục vụ nhu cầu công ích của địa phương. Tuy qua
nhiều lần Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung, đất nông nghiệp đã mang nội hàm
rộng hơn, có thêm nhiều loại đất khác góp mặt vào nhóm đất này. Nhìn chung, đất
công ích không thay đổi, vẫn giữ nguyên bản chất ban đầu là được sinh ra từ đất sản
xuất nông nghiệp tại cấp xã.
b) Mục đích của việc để lại đất công ích
Mỗi một loại đất có tên gọi khác nhau, sẽ có những tính chất, đặc điểm riêng
đáp ứng được các mục đích sử dụng khác nhau. Với tên gọi, cũng như các quy định
của Luật Đất đai về đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, thì đất công
ích chủ yếu nhằm phục vụ vào các hoạt động công cộng của các xã, phường, thị
trấn. Mục đích công ích mà quỹ đất này được để lại nhằm đáp ứng nhu cầu xây
dựng các công trình văn hóa, y tế, thể dục thể thao, vui chơi giải trí công cộng,
nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình khác theo quyết định sử dụng của UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Bên cạnh đó còn sử dung đất vào việc xây dựng nhà tình thương, nhà tinh nghĩa
cho những gia đình nghèo, neo đơn hoặc gia đình có công với cách mạng, bồi thường
khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình nói trên. Có nghĩa là thời điểm xây
dựng các công trình công ích theo quyết định của chính quyền cấp xã mà quỹ đất

công ích chưa được hình thành, chưa có quyết định về diện tích được để lại cũng như
chưa xác định vị trí rõ ràng thì UBND xã, phường tiến hành xây dựng trên đất khác
thuộc quỹ đất chung của Nhà nước quản lý, đến khi có đất công ích thì sử dụng diện
tích đất đó trả vào quỹ đất công đã sử dụng hoặc trong trường hợp, đã xác định được