Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng dất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận bắc từ liêm, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN TIẾN ĐẠT

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM – HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội – Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN TIẾN ĐẠT

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM – HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Mã số

: 8.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. TS. Lê Thị Kim Dung

Hà Nội – Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN

Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung
thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp
luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Tác giả

Nguyễn Tiến Đạt


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai,
trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Lê Thị Kim Dung, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Bắc Từ Liêm, Phòng
Tài nguyên và Môi trường quận Bắc Từ liêm, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà
Nội – chi nhánh quận bắc Từ Liêm, Chi cục Thuế quận bắc Từ Liêm, Phòng

Thống kê hquận Bắc Từ Liêm, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân
dân của các phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy
đủ các thông tin, số liệu, tư liệu để tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày.... tháng.... năm 20....
Học viên

Nguyễn Tiến Đạt


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC BẢNG
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: .................................................................... 2
3. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3
4. Cấu trúc luận văn .......................................................................................... 3
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai .............................................................................. 4
1.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 6
1.1.3. Khái niệm về các quyền của người sử dụng đất ..................................... 7
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ........................ 10
1.2.1. Các nước phát triển ............................................................................... 10

1.2.2. Một số nước trong khu vực..................................................................... 15
1.3. Thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........... 19
1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...... 19
1.3.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội ........... 23
1.3.3. Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến việc thực hiện quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 24
1.4. Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .................. 29
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 32
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 32


2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 31
2.3. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 31
2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp ................................................... 32
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp .................................................... 33
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ................................ 34
2.4.4. Phương pháp so sánh, đánh giá, kế thừa ............................................... 34
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................ 35
3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Bắc Từ Liêm .................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội: ..................................................................... 38
3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của quận Bắc Từ Liêm .. 42
3.2. Tình hình quản lý, hiện trạng sử dụng đất của quận Bắc Từ Liêm ......... 45
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 45
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 48
3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc
Từ Liêm ........................................................................................................... 56
3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên

địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 ......................................... 57
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ........... 58
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất: ...................... 62
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất: ....................... 64
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất ...................... 66
3.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện các Quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân tại 3 điểm đại diện nghiên cứu: ................................................ 67
3.4.1. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 67
3.4.2. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất......74
3.4.3. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ .................. 76
3.4.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ........ 80


3.4.5. Kết quả điều tra về ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về quy định,
chính sách khi thực hiện các quyền sử dụng đất ............................................. 82
3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại
quận Bắc Từ Liêm ........................................................................................... 91
3.5.1 Những kết quả đạt được của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của
hộ gia đình cá nhân tại quận Bắc Từ Liêm ..................................................... 91
3.5.2. Những tồn tại và nguyên nhân của việc thực hiện các quyền sử dụng đất
của hộ gia đình cá nhân tại quận Bắc Từ Liêm ............................................... 92
3.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm ................ 95
3.6.1. Nhóm giải pháp về việc chính sách, pháp luật...................................... 96
3.6.2. Nhóm giải pháp về công tác quản lý đất đai, tổ chức hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai .................................................................................... 98
3.6.3. Nhóm giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ, tổ chức phát triển nguồn
nhân lực và cơ sở vật chất:............................................................................... 99
3.6.4. Một số giải pháp riêng cho địa bàn nghiên cứu .................................. 100

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................... 101
1. Kết luận ..................................................................................................... 101
2. Kiến nghị ................................................................................................... 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 104


THÔNG TIN LUẬN VĂN
1. Họ và tên học viên: Nguyễn Tiến Đạt
2. Lớp: CH2B.QĐ

3. Khóa học: Cao học 2

4. Tên đề tài luận văn: Đánh giá tình hình thực hiện các Quyền sử dụng dất
của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
5. Cán bộ hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Lê Thị Kim Dung
6. Thông tin luận văn:
Luận văn nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà
Nội. Trên cơ sở đó, chỉ ra những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu
quả cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc
Từ Liêm, thành phố Hà Nội.


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTP

Bộ tư pháp

CS

Cộng sự

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

KCN

Khu công nghiệp

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NN

Nông nghiệp

NXB

Nhà xuất bản

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TM - DV

Thương mại dịch vụ

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

TTQSDĐ

Thị trường quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm năm 2017 ................... 46
Bảng 3.2: Tình hình thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân giai
đoạn 2014-2017 trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm............................................ 58
Bảng 3.3: Tình hình chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
giai đoạn 2014 –2017 ...................................................................................... 61
Bảng 3.4. Tình hình thế chấp QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai
đoạn 2014 – 2017 ............................................................................................ 63
Bảng 3.5: Tình hình thực hiện thừa kế QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ

Liêm giai đoạn 2014 –2017............................................................................. 65
Bảng 3.6: Tình hình tặng cho QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai
đoạn 2014 – 2017 ............................................................................................ 66
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện QSDĐ tại 3 phường
nghiên cứu ....................................................................................................... 67
Bảng 3. 8 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất......68
Bảng 3.9. Tổng hợp nguyên nhân phát sinh của việc chuyển nhượng QSD đất
tại 3 phường..................................................................................................... 71
Bảng 3.10. Tổng hợp địa điểm, hình thức thực hiện giao dịch khi chuyển
nhượng QSDĐ tại 3 phường ........................................................................... 73
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại
3 phường.......................................................................................................... 75
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện tặng cho QSDĐ tại 3
phường ............................................................................................................. 77
Bảng 3.13. Ý kiến người dân về giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường so
với giá đất Nhà nước quy định ........................................................................ 83
Bảng 3.14. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về các quy định, chính sách về
việc thực hiện QSDĐ ...................................................................................... 86
Bảng 3.15. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về khả năng tìm kiếm thông
tin và mức độ rủi ro khi giao dịch trên thị trường ........................................... 89


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1 Vị trí quận Bắc Từ Liêm trong thành phố Hà Nội ........................... 36
Hình 3.2 Cơ cấu lao động theo ngành quận Bắc Từ Liêm năm 2017............. 39
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm 2016 ................................. 48
Hình 3.4. Biểu đồ Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về phí, lệ phí khi thực
hiện các QSDĐ tại 3 phường .......................................................................... 84

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản
xuất và đời sống. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử
dụng đất ngày càng gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai, đòi hỏi phải sử dụng
đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả.
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 khẳng định nước ta chỉ tồn tại một
hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Nhà nước trao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được
thực hiện các quyền sử dụng đất và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể, tại Điều
167 - Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho,thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Ngày nay việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng phát triển, thể
hiện rõ nét ở các đô thị lớn. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai,
hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước
đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, nội dung
văn kiện Đại hội Đảng khóa X đã đưa ra chủ trương: “... Phát triển thị trường
bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền
với đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận
lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường
bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức
hấp dẫn các nhà đầu tư ...”. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền
sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo

2
quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định của
pháp luật.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Các thủ tục hành
chính còn rườm rà, phức tạp, người dân chưa được hướng dẫn, tiếp cận đầy
đủ nên còn khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất.
Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội là một quận mới được thành lập
theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ
thuộc thành phố Hà Nội. Việc thay đổi địa giới hành chính, từ nông thôn lên
đô thị kèm theo quá trình đô thị hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất cho yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội tăng dẫn đến các hoạt động thực hiện quyền sử dụng
đất của các hộ gia đình, cá nhân có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên,
việc thay đổi từ nông thôn lên đô thị quá nhanh làm cho các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm vẫn còn chưa nắm bắt kịp những thay
đổi của các thủ tục hành chính, văn bản pháp luật dẫn đến việc thực hiện các
quyền sử dụng đất đôi khi còn chưa đủ, chưa đúng so với quy định của pháp
luật.
Do vậy, việc đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân có ý nghĩa hết sức quan trọng và mang tính cấp thiết nhằm
phục vụ công tác quản lý đất đai, khai thác sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu
quả hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Từ thực tiễn đó, tôi
chọn đề tài “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm – thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
- Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất (hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.


3

- Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ
Liêm, thành phố Hà Nội.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Trong đó tiến
hành điều tra bằng phiếu điều tra tại 3 phường: Cổ Nhuế 2, Phú Diễn, Thượng
Cát.
- Về thời gian: Đề tài nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn từ ngày
01/4/2014 (ngày thành lập quận) đến hết năm 2017..
4. Cấu trúc luận văn
Bao gồm các phần mở đầu, kết luận, kiến nghị, cấu trúc luận văn gồm 3
chương chính sau:
- Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
- Chương 2. Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
- Chương 3. Kết quả nghiên cứu


4

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2015). Sở hữu là việc tài
sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể
hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các
thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở

hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ
thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và
phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản
cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng
đồng dân cư, ...).
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với
một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật
thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản. Tại
Việt Nam, Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên
những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài
nhưng không phải vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng
mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và
cho thuê đất. Về nguyên tắc, nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy


5
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã
hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho
người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi từ đất do chính mình đầu tư mang
lại [1].
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau, nhưng không được gây thiệt hại hoặc
làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích
hợp pháp của người khác. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này

thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [1].
- Quyền định đoạt: Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) thì quyền định
đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho
người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định
đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế như tiêu hủy tài sản, từ bỏ quyền sở hữu...
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số
phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá
nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Trong một chế độ xã hội, một quốc gia có thể
chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ
sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu


6
đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Ở
Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội đó. Cụ thể như sau:
Ở nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp 1959)
chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (Hiến pháp 1980, Hiến pháp
1992, Hiến pháp 2013), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai, rừng núi,
thuộc sở hữu toàn dân”, đồng thời quy định: “Những tập thể và cá nhân đang
sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình”
(Điều 20). Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai đều thuộc sở hữu toàn

dân” và quy định thêm: “Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài, được chuyển QSD đất”. Tiếp đó, Điều 53 Hiến pháp năm
2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở
vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước
đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý".
Cụ thể hơn, Luật Đất đai 2013 đã quy định về chế độ “sở hữu đất đai”
(Điều 4), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều
13). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo
cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Tại Việt Nam, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện
quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và


7
định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định
của pháp luật. Nhà nước thông qua hệ thống Chính sách, các văn bản pháp
luật để quản lý và đưa ra quyền cho các người sử dụng đất.
Cụ thể tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: “người
sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều
167, Luật Đất đai 2013). Có thể thấy,đây không phải là quyền sở hữu nhưng
là một quyền khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy
nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ

thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết
thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ thu
hồi, rà soát và tiếp tục giao đất cho người có nhu cầu sử dụng. Trường hợp
Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi
thường” (Luật Đất đai 2013).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là
trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần
với khái niệm quyền định đoạt.
1.1.3. Khái niệm về các quyền của người sử dụng đất
- Chuyển đổi QSD đất: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những
trường hợp sau đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường,
thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho
nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện


8
cư, giải tỏa xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất
đai công bằng. Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng
nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSD đất là không có mục đích
thương mại.
- Chuyển nhượng QSD đất: là hành vi chuyển QSD đất, trong trường
hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp
luật cho phép. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSD đất là ở chỗ: đất đai vẫn
thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông

qua việc thu thuế chuyển QSD đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà
nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSD đất; mọi
cuộc chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSD đất: là hành vi chuyển QSD đất trong tình
huống đặc biệt, người nhận QSD đất không phải trả tiền cho người chuyển
QSD đất nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu
kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng
lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại,
dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSD đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Cho thuê QSD đất: Cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện trong
trường hợp người có QSD đất không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác
thuê để sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; Người thuê phải trả cho
chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSD đất cho thuê
theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSD đất.
- Cho thuê lại QSD đất: Cho thuê lại QSD đất được thực hiện trong


9
trường hợp người có quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất để đầu tư
xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng…. Cho các tổ
chức, cá nhân thuê lại QSD đất trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh
doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất
định, thời hạn và giá QSD đất cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và
bên cho thuê lại QSD đất.
- Thế chấp QSD đất: là một hình thức chuyển QSD đất (không đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng

và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và
ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá
trị là nằm trong giá trị QSD đất. Trong trường hợp người vay tiền không có
QSD đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,
đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSD đất của họ để chịu
trách nhiệm thay cho khoản vay của mình .
- Góp vốn bằng giá trị QSD đất: là hành vi mà người có QSD đất có
thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSD đất là cách phát huy tiềm năng đất
đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.


10

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
* Thụy Điển :
Theo Nguyễn Thị Thu Hồng khi nghiên cứu về Chính sách và tình tình
hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển thì pháp luật, chính sách đất
đai của Thụy Điển có một số điểm nổi bật:
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho

dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh
phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ
thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động
sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để
xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại Toà án, bản gốc
được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác


11
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở
Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc
đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được
ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định
của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên
người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất
định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp

cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp
thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm
tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được
xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét
đến ở bước (2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở
hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên
đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế
chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó
là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các
thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng
thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà
án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu


12
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được
thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên
đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện,
đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không
được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được
thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh
chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu

giá.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường
được tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt
hại khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu
trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất
có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi
mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài
sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất
đó cần cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt
buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường
của tài sản.
* Mỹ :
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ, đến nay đã tiến hành nhiều hoạt động đo
đạc và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa
đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên
(Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp


13
lệnh về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh
sớm nhất đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút
mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai:
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên
đất, đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra,
hầu như không có sở hữu gỗ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực
dân giữ gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp
chưa phát triển, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề
giải quyết trước tiên là chế độ đất đai.

Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành
trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây
dựng một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con
đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai:
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập
niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân
phối, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai
là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức
chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất
[2].
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là
khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính


14
toán rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế
đúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như
ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế.
Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở
tại Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển
Nông thôn và Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 09-9-1965. HUD chịu trách
nhiệm về các chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển
các cộng đồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua
nhà và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng

nhà ở.
* Úc :
Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất từ thời gian
trước 01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà
nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước
là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà
nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán sau
01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và
tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ
sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của
pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì,
kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc
lệnh đất đai 1933); nếu nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp
đồng thuê đất với chủ sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.