ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG XUÂN ĐỈNH, QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỖ ĐỨC MẠNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG XUÂN ĐỈNH, QUẬN
BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành

: Quản lí đất đai

Mã ngành

: 52850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN : ThS. Nguyễn Thị Nga

Hà Nội - 2015
1


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập tại Trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà
Nội, em đã nhận được nhiều sự quan tâm giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy cô
giáo trong khoa Quản lý đất đai. Đặc biệt, trong thời gian làm đồ án tốt nghiệp
ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các
thầy cô giáo trong khoa và trực tiếp là cô giáo Th.S Nguyễn Thị Nga
Em xin chân thành cảm ơn Khoa Quản lý đất đai cùng toàn thể các thầy, cô

đã dạy bảo chúng em trong suốt những năm học tập trên giảng đường trường Đại
học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội.
Em xin chân thành cảm ơn cô Nguyễn Thị Nga, người đã tận tình chỉ bảo
Em phương pháp nghiên cứu để hoàn thành đồ án tốt nghiệp của mình.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến toàn thể các Bác, các Chú, các Anh
chị thuộc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phường Xuân Đỉnh, đã tạo điều
kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho em viết đồ án này.
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn trong lớp đã động
viên em hoàn thành đồ án tốt nghiệp của mình.
Xuân Đỉnh ,ngày tháng năm 2015
Sinh viên

Đỗ Đức Mạnh

2


MỤC LỤC

3


4


DANH MỤC BẢNG

5

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BTC
BTNMT
GCN
UBND
NĐ-CP
TNMT
TTLT
CT-TTg

Chữ viết đầy đủ
Bộ tài chính
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Giấy chứng nhận
Ủy ban nhân dân
Nghị định-Chính Phủ
Tài Nguyên Môi Trường
Thông tư liên tịch
Chỉ thị thủ tướng

6


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Ở nước ta, đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế nên đã trở thành tài nguyên
vô cùng quý giá. Không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu

được trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với
đời sống xã hội.Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa
kinh tế màcòn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Do
là một yếu tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý chặt
chẽ để tạo nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành
mạnh trong việc sử dụng đất.
Trong khoảng 20 năm trở lại đây, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị
trường khiến cho đất đai trở nên đắt giá, đặc biệt tại các đô thị. Người dân ngàycàng
có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua bán, chuyển
nhượng, thừa kế …. Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển
đổimục đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hoá … dẫn
đếnnhững khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai. Các chế tài trong việc xử
lýcác vi phạm trong công tác quản lý đất đai chưa rõ ràng, cụ thể hóa càng làm cho
công tác quản lý khó khăn thêm. Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo
điều kiện cho người dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà
nướcphải thực hiện tốt công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN).Cùng với sự phát triển
chung của đất nước, phường Xuân Đỉnh – quận Bắc Từ Liêm – Thành phố Hà Nội
nằm trong khu vực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa
đang ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất: cấp phép
xây dựng, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất ,tài sản tham gia thị trường
bất động sản...dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất.

7


Để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai chặt chẽ, thống nhất, phù hợp
vớiquy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký – cấp giấy chứng nhận
quyềnsử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những yêu cầu không thể
thiếu.

Nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xãhội
và quản lý đất đai, em thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội"
2. Mục đích nghiên cứu:
- Tìm hiểu tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Xuân Đỉnh- quận Bắc Từ
Liêm - thành phố Hà Nội.
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, những hiệu quả và hạn chế của công tác
cấp GCN trên địa bàn phường Xuân Đỉnh, Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số biện pháp giúp địa phương thực hiện tốt công tác cấp giấychứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrên địa
bàn phườngXuân Đỉnh,Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
3. Yêu cầu của đề tài:
- Phải nắm vững chính sách pháp luật đất đai hiện hành về công tác đăng kýcấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất
và các văn bản có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác, trungthực và
khách quan, phản ánh đúng quá trình thực hiện các chính sách liên quan đếnđề tài
trên địa bàn nghiên cứu. Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình,trình tự
đăng ký - cấp GCN.
- Những kiến nghị, đề xuất đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp với thực tế
của địa phương nhằm góp phần hoàn thiện công tác cấp GCN, quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

8


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.

Cơ sở khoa học
Các khái niệm

1.1.1.
1.1.1.1.

Khái niệm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
Tại khoản 9 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 quy định Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất như sau:
“Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác
định.”

1.1.1.2.

Khái niệm về quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 4 của Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01
tháng 7 năm 2014 quy định về quyền sử dụng đất như sau:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý”.“Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định
của Luật này..”
1.1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận

Theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì: GCN là giấy chứng nhận
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, để bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Như vậy, GCN là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Đây là một trong những quyền quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt
quan tâm, thông qua GCN,nhà nước xác nhập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước
với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được nhà
nước giao cho sử dụng. Mặt khác GCN còn có ý nghĩa xác định phạm vi giới hạn,
diện tích sử dụng.

9


GCN bao gồm nội dung pháp lý và nội dung kinh tế trong một số quan hệ
chuyển dịch quyền sử dụng đất, GCN có giá trị như một ngân phiếu.
1.1.1.4. Mẫu giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất
trong cả nước đối với mọi loại đất. Mẫu giấy chứng nhận được quy định theo Điều
3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như sau:
a. Hình thức GCN

GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất
và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. GCN là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x
265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục
"I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số
phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA
000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy
chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp
Giấy chứng nhận; mã vạch.
b. Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1
Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được thể hiện theo mẫu ban hành kèm theo.

10


Sau đây là mẫu giấy chứng nhận đang được UBND phường Xuân Đỉnh sử
dụng:

11


Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất

12


13

1.1.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam
1.1.2.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận trước khi có Luật đất đai 2003
Vào những năm 1960, hưởng ứng phong trào hợp tác xã sản xuất nông
nghiệp do Đảng và Chính phủ phát động đại bộ phận đất đai được đưa vào hợp tác
xã, đứng trước tình hình ruộng đất có nhiều thay đổi hệ thống hồ sơ của chế độ
trước không còn phù hợp, điều kiện khó khăn thiếu thốn. Do vậy công tác quản lý
kém hiệu quả, ở nhiều địa phương công tác quản lý đất đai còn buông lỏng, công
tác cấp giấy chứng nhận không thực hiện được.
Trong suốt những năm sau đó do hoàn cảnh chiến tranh kéo dài dẫn đến tổ
chức ngành địa chính có nhiều thay đổi, trong giai đoạn này nhà nước chưa có một
văn bản pháp lý nào làm cơ sở triển khai công táccấp giấy chứng nhận hoạt động
chủ yếu trong giai đoạn trước năm 2003 này là tổ chức điều tra đất đai giúp nhà
nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông
nghiệp.
Sau Luật đất đai 1988 ra đời tiếp đó là hàng loạt các văn bản được chấp hành
cấp giấy chứng nhận trở thành một nhiệm vụ hết sức bức thiết làm cơ sở cho việc tổ
chức thi hành Luật đất đai, và là một trong những nhiệm vụ được ưu tiên hàng đầu
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ đó để kế thừa và có hiệu quả các kết quả điều tra đo đạc, phân
hạng và đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/CT-TTG ngày 01/11/1980. Tổng cục
quản lý ruộng đất đã ra Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 việc ban hành
quyết định cấp giấy chứng nhận và Thông tư 302/ ĐKTK ngày 28/02/1989 hướng
dẫn công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận, trên cơ sở đó tạo ra sự chuyển
biến lớn trong công tác thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và bắt đầu
từ năm 1990 đã được tổ chức triển khai đồng loạt trên phạm vi cả nước.
Trên thực tế triển khai cấp giấy chứng nhận vẫn có một số vướng mắcdo chất
lượng hệ thống hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/CT-TTG có nhiều nhược điểm trong
đó giai đoạn này hệ thống chính sách đất đai đang trong quá trình đổi mới hiện
trạng sử dụng đất đai có sự thay đổi lớn, sau khi thực hiện giao khoán ruộng đất

14


theo Chỉ thị 100/CT-TW và tiếp đó là giao khoán ổn định lâu dài theo Nghị định
10/2002/NĐ-BCT của BộChính Trị đã gây khó khăn cho việc triên khai cấp giấy
chứng nhận ở các vùng, các địa phương còn chậm từ năm 1998 đến 2003 mới cấp
đượcGCN cho khoảng 1.600.000 hộ nông dân ở khoảng 1.500 xã, phường trong đó
chủ yếu là đồng bằng.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thưc hiện từ những năm
1990 theo quy định tại Luật đất đai năm 1998 và Quyết định số 201 QĐ/ĐKTK
ngày 14 tháng 7 năm 1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên
và môi trường) về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những năm trước
khi có Luật đất đai 1993, kết quả cấp giấy chứng nhận đạt được chưa đáng kể, phần
lớn các địa phương mới phát triển thí điểm hoặc thực hiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tạm thời cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp.
Từ khi có Luật đất đai năm 1993 việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
mới được các địa phương coi trọng và triển khai mạnh, song do còn nhiều khó khăn
về các điều kiện thực hiện (chủ yếu là thiếu kinh phí, lực lượng chuyên môn và yếu
năng lực) và còn nhiều vướng mắc trong các quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nên tiến độ cấp giấy chứng nhận các loại đất vẫn còn chậm.
1.1.2.2. Giai đoạn từ 2003 đến năm 2009
Thực hiện Luật đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 và Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP, việc cấp giấy chứng nhận đã được thống nhất theo một
mẫu giấy trong phạm vi cả nước. Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày
01/01/2004 ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mẫu giấy
chứng nhận có màu đỏ thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn
tại, thống nhất chung cho một giấy chứng nhận cho một loại đất và cả tài sản trên
đất. Nhưng cũng chính vào thời điểm này lại bùng phát các rắc rối về mẫu giấy
chứng nhận do các ngành khác nhau cùng ban hành hoặc đang trình ban hành, gây
cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận và tạo tâm lý bất ổn thiếu lòng tin cho nhân

dân. Nguyên nhân phát sinh chồng chéo là do có sự khác nhau trong các quy định
khác nhau của pháp luật (xung đột pháp luật trong các quy định cùng điều chỉnh

15


mối quan hệ xã hội về đất đai và các tài sản trên đất của các luật). Đồng thời do yêu
cầu phát triển kinh tế đất nước và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa
mà đòi hỏi Nhà nước phải xác lập và quản lý các quyền về tài sản của công dân.
- Luật đất đai năm 2003 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(giấy có màu đỏ) đối với tất cả các loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất
thì tài sản đó được ghi nhận trên “giấy đỏ”.
- Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/1/2006 quy định cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (giấy có màu hồng) đối với hai trường hợp: Thứ
nhất chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở. Chủ sở hữu căn hộ trong nhà
chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở; Thứ hai, chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất
thì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Công tác cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất có nhiều đổi mới. Người sử dụng đất chỉ phải nộp (01) bộ hồ sơ tại
văn phòng một cửa, đồng thời thời gia để thực hiện trình tự thủ tục có sự thay đổi
thuận lợi hơn cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản. Thời gian cấp giấy
chứng nhận lần đầu giảm từ 55 ngày xuống còn 50 ngày, cấp đổi giấy chứng nhận
giảm từ 28 ngày xuống không quá 20 ngày. Đến hết năm 2004 của cả nước như sau:

Bảng 1.1: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất trên địa bàn cả nước đến
31/12/2004
Mục đích sử dụng dất
Đất sản xuất nông nghiệp
Đất ở đô thị

Đất ở nông thôn
Đất chuyên dùng
Tổng

Số GCN đã cấp

Diện

(giấy)
12.194.911
1.973.358
8.205.858
38.845
22.412.972

(ha)
7.011.454
31.275
233.228
233.228
7.509.245

tích

(Nguồn: Bộ tài nguyên và môi trường)

16


Qua bảng 1.1 ta thấy, tính đến hết năm 2004 cả nước cấp được tổng số

22.412.972 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó:
- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 giấy với diện tích
7.011.454ha;
- Đất ở đô thị cấp được 1.973.358 giấy với diện tích 31.275 ha;
- Đất ở nông thôn cấp được 8.205.858 giấy với diện tích 233.228 ha;
- Đất chuyên dùng cấp được 38.845 giấy với diện tích 233.228 ha;
1.1.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất theo Luật đất đai từ năm
2009 đến nay
Thực hiện Nghị định số 88/2009/NĐ-CP/19/10/2009 của Chính phủ về việc
cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
các địa phương đã triển khai cấp GCN theo mẫu mới và đạt được nhiều kết quả tốt
đẹp nhưng bên cạnh đó các đại biểu cũng tập trung phân tích những hạn chế còn tồn
tại trong công tác cấp GCN đều đưa ra các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
Cụ thể là kết quả cấp GCN so với yêu cầu chưa cao, khối lượng cần thực hiện
ở một số loại đất còn nhiều như đất chuyên dùng, đất ở đô thị, đất ở nông thôn. Đặc
biệt tại các dự án xây dựng nhà ở để bán tiến độ cấp GCN có nhiều vấn đề gây bức
xúc, khiếu kiện.
Tình trạng tồn đọng giấy chứng nhận đã ký nhưng người sử dụng đất chưa
đến nhận vẫn còn nhiều ở một số địa phương. Bên cạnh đó, việc ban hành, hướng
dẫn thuộc thẩm quyền địa phương theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP còn
chậm, nhiều địa phương ban hành quy định thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN
chưa cụ thể tới từng cơ quan, tổng thời gian thực hiện thường ở mức tối đa quy
định. Việc xây dựng, cập nhật, chỉnh lý biến động hệ thống hồ sơ, cơ sở dữ liệu địa
chính chưa được thực hiện đầy đủ, nghiêm túc. Theo các phân tích, nguyên nhân
chính của những hạn chế này là do quy định hiện hành về nghĩa vụ tài chính của
người đăng kí cấp giấy chứng nhận còn cao đối với nhiều hộ gia đình, cá nhân nhất
là khu vực nông thôn.

17

Việc chấp hành các quy định về cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động
đất đai ở nhiều địa phương chưa được thực hiện nghiêm, thủ tục thực hiện còn phức
tạp. Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai trong sử dụng đất như lấn chiếm, chuyển
mục đích trái phép, tranh chấp, không sử dụng… cũng dẫn đến khó khăn phức tạp
trong việc cấp GCN.
Trước tình hình này một số giải pháp đã được đưa ra nhằm đẩy mạnh hơn nữa
việc thực hiện chủ trương đăng ký, cấp GCN. Cụ thể như tiếp tục rà soát để bãi bỏ
các văn bản quy định của địa phương không còn phù hợp với pháp luật hiện hành,
tổ chức kiểm tra, giải quyết dứt điểm những tồn tại, vướng mắc liên quan đến việc
cấp giấy chứng nhận, nhất là tại các dự án xây dựng nhà ở để bán và các loại đất
chuyên dùng, đất ở.
Một giải pháp khác là tiến hành rà soát, sửa đổi các quy định về lệ phí trước
bạ theo hướng linh hoạt và phù hợp với điều kiện từng vùng, từng loại đối tượng.
Thực hiện cân đối, bố trí kinh phi hỗ trợ để thực hiện các dự án đo đạc, lập bản đồ
địa chính, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất.
Thực hiện Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 và Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP, việc cấp GCN đã được thống nhất theo một mẫu giấy
trong phạm vi cả nước. Thông tư số23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 ban
hành quy định về cấp GCN có màu hồng cánh sen in nền hoa văn trống đồng đối
với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo báo cáo của các địa phương, tính đến tháng 12/2013 cả nước đã cấp
được 40,1 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 92,2% diện
tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã
cấp được 39,2 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 21,7 triệu ha, đạt 92,1% diện
tích cần cấp và đạt 94,0% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy
chứng nhận.
Như vậy, sau hai năm triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Chỉ thị số
1474/CT-TTg và Nghị quyết số 30/2012/QH13, cả nước đã cấp được 7,5 triệu giấy
chứng nhận lần đầu; riêng năm 2013 cấp được 5,6 triệu giấy chứng nhận, với diện tích

18


2,6 triệu ha,nhiều hơn 3,2 lần so với kết quả cấp năm 2012.
Đến nay, cả nước có 58 tỉnh hoàn thành cơ bản (đạt trên 85% tổng diện tích các loại
đất cần cấp giấy chứng nhận); còn 5 tỉnh chưa hoàn thành cơ bản (đạt dưới 85% diện
tích cần cấp giấy) gồm Lai Châu; Hưng Yên; Hải Dương, Đắk Lắk và Bình Phước.

Bảng 1.2: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất chính của cả nước tính đến
31/12/2014
Loại đất
Đất ở đô thị
Đất ở nông thôn
Đất chuyên dùng
Đất sản xuất nông nghiệp
Đất lâm nghiệp

Đã cấp (giấy)
5.234.000
12.670.000
242.000
19.205.000
1.934.000

Diện tích (ha)
126.000
507.000
563.000
8.692.000

11.871.000

Tỉ lệ đạt (%)
94,4
92,9
78,2
88,6
97,8

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường)
- Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp được 5.234.000 giấy chứng nhận với diện
tích 126.000 ha, đạt 94,4%; có 41 tỉnh cơ bản hoàn thành đạt trên 85%; còn 22 tỉnh
đạt dưới 85%, đặc biệt còn 6 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Tuyên Quang, Lai Châu,
Hưng Yên, Bình Định, Bình Thuận, Kiên Giang.
- Về đất ở nông thôn: Cả nước đã cấp được 12.670.000 giấy chứng nhận với
diện tích 507.000 ha, đạt 92,9%; trong đó có 46 tỉnh đạt trên 85%, còn 17 tỉnh đạt
dưới 85%; đặc biệt vẫn còn 4 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Điện Biên, Hưng Yên,
Ninh Thuận, Đắk Nông.
- Về đất chuyên dùng: Cả nước đã cấp được 242.000 giấy chứng nhận với
diện tích 563.000 ha, đạt 78,2%; trong đó có 24 tỉnh đạt trên 85%; còn 39 tỉnh đạt
dưới 85%; đặc biệt có 20 tỉnh đạt thấp dưới 70%, gồm: Tuyên Quang, Cao Bằng,
Lạng Sơn, Lai Châu, Hòa Bình, Bắc Giang, Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên, Quảng
Ngãi, Bình Định, Bình Thuận, Kon Tum, Đắk Nông, TP. Hồ Chí Minh, Bà Rịa Vũng Tàu, Tiền Giang, Trà Vinh, An Giang.
19


- Về đất sản xuất nông nghiệp: Cả nước đã cấp được 19.205.000 giấy chứng
nhận với diện tích 8.692.000 ha, đạt 88,6%; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn đất
lâm nghiệp: Cả nước đã cấp được 1.934.000 giấy chứng nhận với diện tích 11.871.000
ha, đạt 97,8%; trong đó có 40 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt dưới 85% (trừ 8 tỉnh

không có đất lâm nghiệp phải cấp giấy chứng nhận), đặc biệt vẫn còn 4 tỉnh đạt dưới
70%,đặc biệt có 2 tỉnh đạt dưới 70%: Lai Châu, Ninh Thuận.
1.1.3.

Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hà Nội
Thành phố Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật
của cả nước, có diện tích tự nhiên là 92.108 ha, vào loại nhỏ so với các tỉnh, thành
phố trong cả nước. Tuy nhiên, Hà Nội đứng đầu cả nước về tỷ lệ quỹ đất đã đưa vào
sử dụng. Theo số liệu thống kê đất đai năm 2006, toàn bộ quỹ đất của thành phố đã
được giao, cho thuê hoặc cấp Giấy Chứng Nhận cho các đối tượng sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư) là 78.682 ha, chiếm 85,4% diện tích
đất tự nhiên của thành phố và giao cho các đối tượng quản lý (UBND phường, xã,
thị trấn; tổ chức phát triển quỹ đất) là 13.426 ha, chiếm 14,6% diện tích tự nhiên.
Cơ cấu sử dụng đất đa dạng; trên địa bàn thành phố có gần như đầy đủ các loại đất
theo quy định của luật đất đai 2013. Trong đó các loại đất chủ yếu là:
+ Đất nông nghiệp chiếm 50% diện tích đất tự nhiên.
+ Đất phi nông nghiệp chiếm 47,7% diện tích đất tự nhiên, là tỷ lệ cao nhất trong cả
nước; trong đó riêng diện tích đất ở chiếm số lượng lớn là 13.190,06 ha chiếm
14,3% diện tích đất tự nhiên.
+ Đất chưa sử dụng có diện tích nhỏ (2.140,05 ha) chiếm 2,3% diện tích đất tự
nhiên, chủ yếu là diện tích đất đồi núi, núi đá không có rừng.
* Về quỹ nhà ở:
Thành phố Hà Nội có quỹ nhà lớn thứ hai trong cả nước (sau thành phố Hồ
Chí Minh), hình thức sở hữu nhà đa dạng, đan xen giữa sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể và sở hữu tư nhân. Theo số liệu điều tra, toàn bộ quỹ nhà trên địa bàn thành phố
khoảng 35 triệu m2, gồm:
+ Nhà thuộc sở hữu tư nhân: Khoảng 20 triệu m2.

20

+ Nhà thuộc sở hữu nhà nước cho thuê để ở, để sản xuất kinh doanh: Khoảng 1,9
triệu m2.
+ Nhà do cơ quan tự quản có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước: Khoảng 3,7 triệu
m2.
+ Nhà chuyên dùng thuộc sở hữu nhà nước sử dụng làm trụ sở làm việc của các cơ
quan hành chính, tổ chức chính trị, xã hội, cơ quan ngoại giao…: Khoảng 2 triệu
m2.
+ Nhà chuyên dùng thuộc sở hữu của các tổ chức kinh tế: Khoảng 6 triệu m2.
Số hộ thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và nhà tự quản có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước của các tổ chức có số lượng lớn nhẩt trong cả nước (khoảng 160.000
hộ). Diện tích nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho các tổ chức thuê để sản xuất, kinh
doanh, làm trụ sở làm việc là: 356.000 m2.
Thành phố Hà Nội có tốc độ đô thị hoá nhanh, diện tích đất nông nghiệp giảm
mạnh, bình quân mỗi năm chuyển khoảng 1.000 ha sang mục đích để phát triển đô
thị và công nghiệp. Tốc độ phát triển nhà ở nhanh, chỉ tính từ năm 2000 đến nay,
diện tích nhà ở xây mới đã bằng tổng diện tích nhà ở xây trong những năm trước
đây.

Bảng 1.3.Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất chính trên địa bàn thành
phố Hà Nội đến 31/12/2014
Loại Đất
Đất sản xuất nông nghiệp

Diện tích (ha)
132.277

Số GCN đã cấp
642.324

Tỷ lệ (%)
86,8

Đất lâm nghiệp

4.174

1.204

18,2

Đất ở nông thôn

15.636

498.816

56,0

21


Đất ở đô thị

2.634

244.139

33,9

Đất chuyên dùng

8.150

3.383

34,4

Tổng

154.721

1.389.866

45,86

( Nguồn số liệu: Tổng cục quản lý đất đai)
Qua bảng 1.3 ta thấy kết quả cấp GCN trên địa bàn thành phố Hà Nội, tính đến
tháng 12/2014 toàn thành phố Hà Nội đã cấp được 1.389.866 GCN với
tổng diện tích 154.721 ha như sau:
- Đối với đất ở đô thị
Tính đến 12/2014, toàn thành phố Hà Nội đã cấp được 244.139 GCN với
diện tích là 2.634 ha chiếm 33.9% tổng số giấy cần cấp.
- Đối với đất ở nông thôn
Tính đến tháng 12/2014, toàn thành phố đã cấp được 498.816 GCN với diện
tích là 15.636 chiếm 56.0 % tổng số giấy cần cấp.
- Đối với đất nông nghiệp
Thực hiện Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về giao
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân ổn định lâu dài trên địa bàn thành phố Hà Nội. UBND Thành phố đã chỉ đạo

thực hiện Nghị định số 64/NĐ-CP gắn với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nông nghiệp. Đến cuối năm 1998, thành phố Hà Nội hoàn thành việc giao đất
nông nghiệp. Đồng thời công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp cũng được tiến hành và đạt được kết quả như sau đã cấp 642.324 giấy chứng
nhận với diện tích là 132.277 ha chiếm 86.8% tổng số giấy cần cấp.
1.2 . Cơ sở pháp lý

1.2.1 Các văn bản pháp lý
1.2.1.1. Văn bản trước luật đất đai 2003 có hiệu lực
- Hiến pháp 1992 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
ban hành ngày 15 tháng 4 năm 1992.
- Hiến pháp 1992 sửa đổi bổ sung năm 2001 được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 12 năm 2001.
22


- Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ban hành ngày 14 tháng 07 năm 1993.
- Luật đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998 được Quốc hội nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 02 tháng 12 năm 1998.
- Luật đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 2001 được Quốc hội nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2001.
- Chỉ thị số 299/1980/CT-TTG ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về
công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước.
- Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định về việc
giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích đất nông nghiệp.
- Nghị định số 02/1994/NĐ-CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định về
giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào
mục đích lâm nghiệp.
- Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu

nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị.
- Công văn số 897/1995/CV- TCĐC ngày 28/6/1995 của Tổng cục Địa chính về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hợp tác xã thủ công nghiệp xây dựng, vận
tải, thương mại và dịch vụ.
- Công văn số 1274/1995/CV- TCĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa chính quy
định các mẫu, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo
dõi biến động đất đai.
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/01/1995 của Tổng cục Địa chính quy
định các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ
theo dõi biến động đất đai thay thế các biểu mẫu trước đó.
- Thông tư 364/1998-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính hướng
dẫn về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 147/1999/TTLT-BTC ngày 21/07/1999 của liên Bộ Tài chính và
Tổng cục Tài chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chỉ thị
18/1999/CT-TTg.

23


- Công văn số 776/CV-CP ngày 28/07/1999 của chính phủ về việc cấp
GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị.
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của chính phủ về thi hành sửa đổi, bổ sung một
số điều của đất đai.

24


1.2.1.2. Văn bản sau luật đất đai 2003 có hiệu lực
- Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003.

- Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 được Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 18 tháng 6 năm 2009.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTG 09/02/2004 của thủ tướng chính phủ về thi hành
Luật đất đai.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật
đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 phạt hành chính trong lĩnh vực
đất đai.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 của bộ tài nguyên và
môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của bộ tài nguyên và
môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trưòng huớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đấtvà giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TNMT quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.

25