bài tập định giá tài sản dh cn hnoi
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (615.3 KB, 22 trang )
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
THÀNH VIÊN NHÓM 3
Mai Thị Hương
1141270121
Nguyễn Thị Nga
1141270139
Đàm Thị Thu Huyền
1141270098
Trần Thị Ngân
1141270136
Trần Thị Anh
1141270077
Vũ Thị Diễm Hương
1141270138
Lê Thị Ngọc Bích
1141270088
Nguyễn Thị Vân Anh
1141270105
Nhóm em đã rất cố gắng và tích cực trong quá trình làm bài, tuy nhiên vẫn còn
nhiều thiếu xót. Nhóm em rất mong thầy cô đóng góp bổ sung để bài hoàn thiện
hơn.
Chúng em xin chân thành cảm ơn.
NHÓM 3-TCNH2
1
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
LỜI MỞ ĐẦU
Đất nước ta trong những năm qua có những bước phát triển vượt bật, nền kinh tế
luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao,cùng với việc gia nhập WTO đã đưa việt nam trở
thành thị trường hấp dẫn trên toàn thế giới.Những cơ hội lớn đó kéo theo sự phát
triển của tất cả các ngành các lĩnh vực trong đó quan trọng nhất là thị trường
vốn.Thị trường vốn ở nước ta mà chủ yếu là các ngân hàng đóng vai trò rất quan
trọng,được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho
vay,hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển không ngừng.Tuy nhiên hoạt động
cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro.Để hạn chế những rủi ro
này,các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà
chủ yếu là các bất động sản.Thế chấp bằng bất động sản là một vấn đề hết sức
phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do nhà nước do
nhà nước thống nhất quản lý.
Định giá bất động sản đóng vai trò hết sức quan trọng trong thị trường bất động
sản (bđs).Các hoạt động liên quan đến hoạt động kinh doanh đều chịu tác động
bởi khái niệm giá trị mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá
trị của tài sản trên thị trường. Định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong
việc giúp chúng ta đưa ra quyết định liên quan tới việc mua,bán,phát triển, đầu
tư,quản lý,sở hữu,cho thuê,đánh thuế,cầm cố,kinh doanh tài sản cố định. →
Trước tình hình giá cả có nhiều biến động như hiện nay việc định giá bất động
sản thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để ngân
hàng quyết định lượng vốn cho vay. Nhận thấy được tầm quan trọng của định
giá bđs, hầu hết các ngân hàng hiện nay đều tiến hành định giá bất động sản
trước khi chấp nhận cho vay để đảm bảo tài sản vay của khách hàng có đủ điều
kiện để vay vốn và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng
NHÓM 3-TCNH2
2
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
MỤC LỤC
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ ....................................................................4
I. Những căn cứ pháp lý định giá .......................................................................5
1.1. Các văn bản pháp qui về thẩm định giá ......................................................5
1.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản........................5
1.3. Các văn bản pháp quy về Xây dựng.............................................................7
II. Phương thức tiến hành định giá......................................................................8
III. Đặc điểm tài sản định giá..............................................................................8
3.1 Đặc điểm pháp lý......................................................................................... 8
3.2 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật.............................................................................9
IV. Cơ sở giá trị và Nguyên tắc trong định giá....................................................9
4.1 Cơ sở giá trị của định giá...............................................................................9
4.2 Các nguyên tắc cơ bản chi phối tới hoạt động định giá.................................10
4.3 Những giả thiết và hạn chế trong định giá giá trị tài sản...............................10
V. Ứng dụng các phương pháp định giá..............................................................10
5.1.Phương pháp so sánh trực tiếp ......................................................................10
5.2. Phương pháp chi phí.....................................................................................11
VI. Tiến hành thẩm định......................................................................................11
6.1 Mô tả chi tiết..................................................................................................11
6.2 Tiến hành định giá.........................................................................................15
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ.........................................................17
NHÓM 3-TCNH2
3
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: Ông Lê Quang Cảnh
Theo đề nghị của Ông tại Ngày 6 Tháng 01 Năm 2019 về việc thẩm định giá
Điện thoại: 0396518888
Tài sản định giá: Nhà ở 4 tầng
Địa điểm định giá: Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội
Mục đích thẩm định giá: Dùng để bán
Thời điểm thẩm định giá:
Tại thời điểm thẩm định giá Ngày 06 Tháng 01năm 2019
Đơn vị tính giá : Tỷ đồng
Địa chỉ: Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội
Số Điện thoại : 0396518888
NHÓM 3-TCNH2
4
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
I. Những căn cứ pháp lý để định giá
1.1. Các văn bản pháp qui về thẩm định giá:
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày
09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày
25/12/2003;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của
Chính phủ;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm
định giá;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành
3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01
tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam (đợt 2);
1.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất;
NHÓM 3-TCNH2
5
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư hướng dẫn số
116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính, Thông tư số 69/2006/TTBTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số
116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ
Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v
hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ
Tài chính;
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v
Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực
hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của
Chính phủ;
- Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố Hà
Nội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008;
NHÓM 3-TCNH2
6
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
- Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND thành phố Hà
Nội ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố
Hà Nội;
1.3. Các văn bản pháp quy về Xây dựng:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP;
- Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc Ban hành
quy chế Khu đô thị mới;
- Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý kiến trúc
đô thị;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng Chính
phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hướng dẫn lập và quản
lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn
quản lý đường đô thị;
- Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn
điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và
vật liệu xây dựng;
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXDCSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng Về
việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng";
- Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 của UBND Thành phố Hà
Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn
NHÓM 3-TCNH2
7
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 của UBND
Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc
trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết định
151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007;
- Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007;
- Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ
số giá xây dựng Quí II năm 2008;
- Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 của Ngâàng Nhà nước Việt Nam
về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam
II. Phương thức tiến hành định giá
Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí để định giá bất dộng
sản.
- Phương pháp so sánh: là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng
chứng thị trường của các bất động sản tương tự đã giao dịch trong thời gian gần
nhất.
- Phương pháp chi phí: là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí
hợp lý tạo ra bất động sản đó.
III. Đặc điểm tài sản định giá
3.1 Đặc điểm pháp lý
- Đất toàn quyền, hợp pháp
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 03 tháng 02 năm 1975
- Giấy phép xây dụng ngày 04 tháng 05 năm 1974
NHÓM 3-TCNH2
8
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
3.2 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật
-
Định Giá Tài Sản
Diện tích xây dựng : 60 m2
Tổng diện tích sử dụng: 240 m2
Tuổi đời hiệu quả của ngôi nhà là 10 năm
Hướng đông nam
Số tầng: 4 tầng
Số phòng ngủ: 4
Phòng tắm, wc: 3
Giấy tờ pháp lý: sổ đỏ
- Tình trạng
+ Hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi
+ Hạ tầng xã hội tốt gần chợ,trường học ,đường xá thuận tiện...
+ An ninh khu vực tốt
+ Môi trường xung quanh: xanh sạch đẹp
+ Hệ thống điện, nước: chìm
Vì vậy: do ngôi nhà nhằm múc đích để ở, không xác đinh được thu nhập, không
nhằm múc đích kinh doanh, khả năng khai thác ít vì vậy sử dụng phương pháp so
sánh và phương pháp chí phí để định giá bất động sản này.
IV. Cơ sở giá trị và Nguyên tắc trong định giá
4.1 Cơ sở giá trị của định giá
-
Mục đích định giá: vì chủ nhà Ông Lê Quang Cảnh cần định giá ngôi nhà 4
tầng tại Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội để bán nên cơ sở
định giá ở đây là giá trị thị trường.
-
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một
bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc
lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
NHÓM 3-TCNH2
9
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
4.2 Các nguyên tắc cơ bản chi phối tới hoạt động định giá
-
Định Giá Tài Sản
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc thay thế
4.3 Những giả thiết và hạn chế trong định giá giá trị tài sản
- Khó khăn trong việc xác định yếu tố "giá thị trường trong điều kiện bình thường":
Giá thị trường hiện nay tuy có sự im ắng. Thậm chí nhiều nhà đầu tư tham gia vào
thị trường trước đây còn đang “mắc cạn”.Thông tin thị trường trong báo cáo được
khỏa sát tại thời điểm định giá( hiện nay)
- Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tại
thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương
mại bình thường. Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá
thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện hành.
- Chi phí đầu tư xây dựng được tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hiện hành
và chỉ số giá do Bộ Xây dựng ban hành. Tuy nhiên, suất đầu tư này vẫn còn khá
thấp khi so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị trường tại thời điểm hiện nay.
- Lãi suất vốn hóa sử dụng trong phương pháp đầu tư là lãi suất của ngành nghề yêu
cầu nên mức giá ước tính trên cũng có thể biến động theo yêu cầu lợi nhuận của
ngành nghề nếu thị trường có biến động quá mức
V. Ứng dụng các phương pháp định giá
5.1.Phương pháp so sánh trực tiếp
B1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể
so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt các yếu tố
B2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có
thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
B3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất.
B4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cứ.
B5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
NHÓM 3-TCNH2
10
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
5.2. Phương pháp chi phí
Định Giá Tài Sản
B1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, coi nó là đất trống và đang được sd
trong điều kiện TNVHQN
B2: ước tính chi phí hiện tại để xây mới, để tái tạo , thay thế công trình xây dựng hiện tại
có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí nộp theo quy định của pháp
luật.
B3: Xác định giá trị hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế( mức độ giảm giá) của
công trình xây dựng hiện có trên đất
B4: ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí
xây dựng mới hoàn thành của công trình
B5: ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách công bố kết quả bước 1 bà
bước 4.
VI. Tiến hành thẩm định
6.1 Mô tả chi tiết
-
Thẩm định giá trị thị trường của bất động sản
Diện tích đất xây dựng là 60m2 nằm trên
đường Xuân Phương, hợp pháp.
Ngôi nhà nằm ở hướng Đông nam, môi
trường không bị ô nhiễm ngập lụt.
Khoảng cách đến trường là 3 km, đến chợ
là 1 km.
Hao mòn của các kết cấu chính là móng
32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%
NHÓM 3-TCNH2
11
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
- Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị móng 8%, tường 18% Sàn 16% và
-
mái 14%
Đơn giá xây dựng nhà mới có kết cấu tương tự là 20trd/m2
Giá đất quy định nhà nước cùng vị trí là 25 triệu
Chi phí làm lại nhà bếp là 50 triệu
Chi phí khắc phục lạc hậu phòng khách là 20 triệu.
•
-
Thông tin khác bất động sản so sánh
Bất động sản so sánh 1:
-
Nhà Bà Hằng nằm bên cạnh cùng
-
hướng, nhà 4 tầng.
diện tích: 50m2.
Có tầng hầm để ô tô là 20 triệu.
Có giấy tờ hợp lệ về quyền với
BĐS, không có tranh chấp sử dụng
-
ổn định, được bán với giá 4 tỷ đồng.
Môi trường không ô nhiễm ngập lụt.
Tuổi đời hiệu quả là 8 năm.
- Bất động sản so sánh 2:
NHÓM 3-TCNH2
12
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
-
Định Giá Tài Sản
Nhà ông Anh 4 tầng nằm đối diện
Diện tích là 55,5m2
Có thêm phần sân vườn trị giá
50tr.
Có giấy tờ hợp lệ về quyền BĐS
được bán với giá 3,8 tỷ.
Tuổi đời hiệu quả là 11 năm.
- Bất động sản so sánh 3:
-
Nhà ông Trường 4 tầng
Có diện tích xây dựng 54m2
Có nội thất hiện đại hơn là 100 triệu
hợp pháp về các quyền với BĐS.
Gía ngôi nhà là 4,5 tỷ.
Tuổi đời hiệu quả là 8 năm.
Tiêu thức
NHÓM 3-TCNH2
BĐS mục tiêu BĐS so sánh 1
13
BĐS so sánh 2
BĐS so sánh 3
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Diện tích
Địa chỉ
Kết cấu
Định Giá Tài Sản
DT sd :240m2 DT sd :200m2
DT sd:222 m2
DT sd:216 m2
DT xd: 60m2
DT xd:50m2
DT xd: 55.5m2
DT xd: 54m2
Số 12 Ngõ
80 Xuân
Phương Nam
Từ Liêm Hà
Nội
Số 14 Ngõ 80
Xuân Phương
Nam Từ Liêm
Hà Nội
4 tầng
4 tầng
4 tầng
4 tầng
Có tầng hầm
để otô trị giá là
20tr
Có sân vườn
Nội thất hiện
đại hơn
Số 13 Ngõ 80
Xuân Phương
Nam Từ Liêm
Hà Nội
Số 2 Ngõ 70
Xuân Phương
Nam Từ Liêm
Hà Nội
Quyền sd đất
Hợp pháp
Hợp pháp
Hợp pháp
Hợp pháp
Hướng
Đông Nam
Đông
Nam
Bắc
Tuổi đời
hiệu quả
10 năm
8 năm
11 năm
8 năm
Giá bán
?
4 tỷ
3,8tỷ
4,5 tỷ
6.2 Tiến hành định giá
A, Theo phương pháp so sánh trực tiếp
Chỉ tiêu
BĐS so sánh 1
BĐS so sánh 2
BĐS so sánh 3
Giá bán
4 tỷ
3,8tỷ
4,5 tỷ
Sân vườn
0
-50 triệu
0
Gara oto
-20 triệu
0
0
NHÓM 3-TCNH2
14
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Nội thất
Giá điều chỉnh
Giá trị 1 m2
Định Giá Tài Sản
0
0
-100 triệu
3,980 tỷ
3,75 tỷ
4,4 tỷ
= 16,58 tr
= 16,89 tr
= 20,37 triệu
Giá trị 1 m2 đất của BĐS cần định giá =
=17,95 tr/m2
Giá trị BĐS cần định giá =17,95 * 240 = 4308 triệu đồng =4,308 tỷ
B, Theo phương pháp chi phí
•
Giá đất của BĐS cần thẩm định =25tr*60=1500 triệu
•
Giá tài sản:
Giá trị xây mới =20tr * 260 = 5200 triệu
Tỷ lệ hao mòn = = 40%
Mức hao mòn kết cấu =giá trị xây mới x tỷ lệ hao mòn
5200 x 40%=2080 triệu
Hao mòn thiết bị = 50 + 20 =70 triệu
Giá trị hiện tại = 5200 - 70 - 2080 = 3050 triệu
Vậy giá trị BĐS cần thẩm định giá = giá đât + giá tài sản
1500+3050= 4550 triệu đồng = 4,550 tỷ đồng
Vậy giá ước tinh ngôi nhà 3 tầng cần thẩm định giá :
= 4,429 tỷ đồng
NHÓM 3-TCNH2
15
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GÍA
I – Thông tin chung về tài sản thẩm định giá:
1.
Về tài sản:
- Tên tài sản: Nhà ở 4 tầng
- Địa chỉ: Số 12 - Ngõ 80 Xuân Phương - Nam Từ Liêm - Hà Nội
- Loại tài sản: Đất và nhà ở
NHÓM 3-TCNH2
16
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
- Vị trí, địa điểm tài sản: Số 12 - Ngõ 80 Xuân Phương - Nam Từ Liêm 2.
3.
4.
Hà Nội
Về khách hàng:
- Khách hàng: Ông Lê Quang Cảnh
- Địa chỉ : Số 12 - Ngõ 80 Xuân Phương - Nam Từ Liêm - Hà Nội
- Địa chỉ: Đơn vị thẩm định giá:
- Tên Công ty
: Công ty Cổ phần tài chính AMC Việt Nam.
- Địa chỉ
: Số 2 Cửa Bắc, Phường Lê Hồng Phong, Quận Cầu
Giấy, Hà Nội
- Điện thoại: 0396517788
- Fax: 123456789
- Thẩm định viên: nhóm 3(8 TĐV)
- Thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá: Nhóm 3
Ngày hiệu lực của thẩm định giá:
-
Ngày cấp chứng thư: 6/1/2019
-
Ngày ký hợp đồng: 20/01/2019
-
Ngày hoàn thành định giá : 18/02/2019
-
Ngày khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ:20/01/2019
Mục đích thẩm định giá:
Công ty Cổ phần tài chính AMC Việt Nam muốn thẩm định giá theo yêu cầu ông
Lê Quang Cảnh làm cơ sở tham khảo để bán tài sản.
II - Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá:
Những văn bản QPPL, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền TW hoặc địa phương ban hành.
ST
Tên văn bản
Số
T
Ngày ban
hành
1
Luật Công chứng
82/2006/QH11
12/12/2006
2
Luật Cư trú
81/2006/QH11
12/12/2006
3
Luật Kinh doanh bất động sản
63/2006/QH11
12/07/2006
4
Luật Nhà ở
56/2005/QH11
09/12/2005
NHÓM 3-TCNH2
17
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
5
Bộ luật Dân sự
33/2005/QH11
27/06/2005
6
Luật Đất đai
13/2003/QH11
10/12/2003
7
Nghị định sửa đổi, bổ sung một số 123/2007/NĐ-CP
điều
của
Nghị
định
27/07/2007
số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
8
Thông tư hướng dẫn thực hiện một 06/2007/TT-BTNMT
15/06/2007
số điều của NĐ số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước
9
Chỉ thị về việc triển khai thi hành 11/2007/CT-TTg
08/05/2007
Luật Kinh doanh bất động sản
10
Nghị định quy định chi tiết thi hành 138/2006/NĐ-CP
15/11/2006
các quy định của Bộ luật Dân sự về
quan hệ dân sự có yếu tố nước
ngoài.
11
Thông tư hướng dẫn thực hiện một 05/2006/TT-BXD
01/11/2006
số nội dung của Nghị định số
90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9
năm 2006 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở.
12
Chỉ thị về việc triển khai thi hành 34/2006/CT-TTg
NHÓM 3-TCNH2
18
26/09/2006
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
Luật Nhà ở.
13
Nghị quyết của Chính phủ về một 23/2006/NQ-CP
07/09/2006
số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến
độ bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước cho người đang thuê theo quy
định tại Nghị định số 61/CP ngày
05/07/1994 của Chính phủ.
14
Nghị định quy định chi tiết và 90/2006/NĐ-CP
06/09/2006
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
15
Nghị quyết về giao dịch dân sự về 1037/2006/NQ-
27/07/2006
nhà ở được xác lập trước ngày 01 UBTVQH11
tháng 7 năm 1991 có người Việt
Nam định cư ở nước ngoài tham
gia.
16
Quyết định ban hành quy định về 08/2006/QĐ-BTNMT
21/07/2006
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
17
Thông tư hướng dẫn điều kiện và 36/2006/TT-BTC
28/04/2006
thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký
hoạt động tư vấn về giá đất.
18
Thông tư hướng dẫn thực hiện một 01/2005/TT-BTNMT
số
điều
của
Nghị
định
số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
về thi hành Luật Đất đai.
NHÓM 3-TCNH2
19
13/04/2005
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
19
Định Giá Tài Sản
Nghị định về phương pháp xác định 188/2004/NĐ-CP
16/11/2004
giá đất và khung giá các loại đất.
20
Nghị định về thi hành Luật Đất đai.
181/2004/NĐ-CP
21
Nghị định về mua bán và kinh 61-CP
doanh nhà ở.
III - Mô tả đặc điểm về kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định giá:
1.
Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
Vị trí: Số 12 Ngõ 80 Xuân Phương Nam Từ Liêm Hà Nội
Môi trường: đông dân cư
Lợi thế: gần Chợ, trường đại học, gần khu công nghiệp
Thuận lợi làm nhà ở, mở văn phòng ,.. có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh.
2.Mô tả:
-
Diện tích xây dựng : 60 m2
Tổng diện tích sử dụng: 240 m2
Tuổi đời hiệu quả của ngôi nhà là 10 năm
Hướng đông nam
Số tầng: 4 tầng
Số phòng ngủ: 4
Phòng tắm, wc: 3
Giấy tờ pháp lý: sổ đỏ
- Tình trạng
+ Hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi
NHÓM 3-TCNH2
20
29/10/2004
05/07/1994
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
+ Hạ tầng xã hội tốt gần chợ,trường học ,đường xá thuận tiện...
+ An ninh khu vực tốt
+ Môi trường xung quanh: xanh sạch đẹp
+ Hệ thống điện, nước: chìm
IV- Kết quả khảo sát thực địa:
-
Mục đích khảo sát: kiểm tra tính chính xác hợp lý giữa hồ sơ pháp lý, các
thông tin và khách hàng cung cấp cùng với hiện trạng thực tế của bất
-
động sản, tìm ra những điểm bất hợp lý.
Thời gian khảo sát: ngày 20/01/2019.
o Người khảo sát: Nhóm 3
o Kết quả thu được từ khảo sát: các thông số kỹ thuật trên hồ sơ pháp lý
cũng như thông tin khách hàng cung cấp đều chính xác.
V – Những lập luận để ra kết quả cuối cùng:
-
Phân tích về vị trí: Vị trí của bất động sản cần định giá nằm trên
vị trí mặt tiền thuận tiện cho việc kinh doanh mua bán. Hệ thống
đường giao thông và thông tin liên lạc ổn định đúng theo thông
tin của khách hàng. Môi trường xung quanh đông dân cư, gần
Chợ, trường học,
VI – Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí.
VII- Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định
giá:
- Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường
tại thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương
mại bình thường. Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá
thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện hành.
VIII.kết quả thẩm định giá
NHÓM 3-TCNH2
21
Khoa Quản Lý Kinh Doanh
Định Giá Tài Sản
Sau khi tiến hành điều tra và phân tích thông tin thị trường bất động sản cần
định giá ,chúng tôi đưa ra giá ước tính BĐS này là 4,429 tỷ đồng
Hà Nội ngày 20/02/2019
Thẩm định viên
Nhóm 3
NHÓM 3-TCNH2
22
