GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂNHÀNG

MỤC LỤC
MỤC LỤC......................................................................................................................... 1
DANH MỤC SƠ ĐỒ........................................................................................................3
DANH MỤC BẢNG BIỂU..............................................................................................3
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
PHÁT TRIỂN TP. HỒ CHÍ MINH CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH ĐỒNG NAI –
PHÒNG GIAO DỊCH ĐÔNG HÒA...............................................................................4
1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại cổ phần phát triển TP.Hồ Chí
Minh.............................................................................................................................. 4
1.2. Quá trình hình thành và phát triển.....................................................................6
1.2.1. Giới thiệu chung..............................................................................................6
1.2.2. Lịch sử hình thành và phát triển.......................................................................6
1.2.3. Tổ chức bộ máy...............................................................................................8
1.3. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong những năm gần đây...............10
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG................................................................................................13
2.1. Giới thiệu về nơi thực tập...................................................................................13
2.1.1. Vẽ sơ đồ tại phòng tín dụng...........................................................................13
2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của từng phòng ban......................................................13
2.2. Quy trình thực hiện tín dụng BĐS tại ngân hàng.............................................14
2.2.1. Sơ đồ quy trình..............................................................................................14
2.2.2. Các bước thực hiện........................................................................................14
2.3. Các sản phẩm chủ yếu tại ngân hàng cho hoạt động tín dụng BĐS................19
2.3.1. Các sản phẩm.................................................................................................19
2.3.2. So sánh các sản phẩm với các ngân hàng.......................................................25
2.4. Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS tại ngân hàng..........................................26
2.4.1. Phân tích tình hình huy động vốn..................................................................26
2.4.2. Phân tích cho vay theo thời gian....................................................................28
2.4.3. Phân tích cho vay theo loại hình....................................................................30
2.4.4. Phân tích một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả cho vay......................................31
1

2.5. Nhận xét ưu nhược điểm của hoạt động tín dụng BĐS tại ngân hàng............36
2.5.1. Ưu điểm.........................................................................................................36
2.5.2. Nhược điểm...................................................................................................37
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TÍN DỤNG BĐS TẠI NGÂN
HÀNG.............................................................................................................................. 38
3.1. Định hướng phát triển của Ngân hàng..............................................................38
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác tín dụng BĐS tại Ngân hàng.................................38

2


DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức........................................................................................8
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức phòng tín dụng..........................................................................13
Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện tín dụng BĐS tại ngân hàng.............................................14
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Các nghiệp vụ HDBank Đông Hòa thực hiện.....................................................7
Bảng 1.2: Kết quả kinh doanh của HDbank Đông Hòa qua 3 năm 2013 - 2015...............10
Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn trong năm 2014 và năm 2015...................................26
Bảng 2.2: Tình hình huy động vốn theo thành phần.........................................................27
Bảng 2.3: Tình hình cho vay theo thời gian......................................................................28
Bảng 2.4 Tình hình cho vay theo loại hình.......................................................................30
Bảng 2.5: Bảng chỉ tiêu đánh giá hiệu quả cho vay giai đoạn 2014-2015.........................34

3


CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN

PHÁT TRIỂN TP. HỒ CHÍ MINH CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH ĐỒNG NAI –
PHÒNG GIAO DỊCH ĐÔNG HÒA
1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại cổ phần phát triển TP.Hồ Chí Minh
HDBank với sứ mệnh “Phát triển nhà ở và chỉnh trang đô thị, góp phần xây dựng
TP. Hồ Chí Minh văn minh hiện đại”. Sau 17 năm hình thành và phát triển, với năng lực,
lòng quyết tâm chung sức và sự nổ lực hết mình của tập thể cán bộ công nhân viên
HDBank đã đạt những kết quả rất khả quan. Từ vốn điều lệ ban đầu là 3 tỷ đồng, đến
ngày 31/12/2006 vốn điều lệ của HDBank đã tăng lên 500 tỉ đồng, gấp 166 lần. Năm
2006 lợi nhuận trước thuế của HDBank đạt 94 tỷ đồng, tăng 93%, Tổng tài sản đạt trên
4.000 tỷ, tăng 75%, Tổng dư nợ đạt gần 3000 tỷ, tăng 95% so với năm 2005.
Cùng với sự cạnh tranh ngày càng mạnh giữa các ngân hàng trong quá trình hội
nhập với nền kinh tế thế giới, sứ mệnh của HDBank cũng sẽ được thay đổi cho phù hợp.
Hiện nay, sứ mệnh của HDBank là "trở thành ngân hàng bán lẽ hiện đại, tập đoàn tài
chính đa năng"
HDBank cam kết với khách hàng định hướng phát triển trong kế hoạch 5 năm
(2006-2010) qua đó:
• HDBank

đặt mục tiêu trở thành một ngân hàng đa năng, hiện đại hàng đầu Việt

Nam.
• Phát

triển mạng lưới các chi nhánh của HDBank trên toàn quốc.

• Nâng

cao năng lực tài chính.

• Chọn

lựa các cổ đông chiến lược trong và ngoài nước để có điều kiện tiếp thu

khoa học công nghệ và phương thức quản lý ngân hàng hiện đại. Đồng thời, áp dụng
chính sách ưu đãi cho cổ đông hiện hữu, tiếp tục mở rộng việc gọi vốn từ các cổ đông
mới, trong đó vốn cổ đông nước ngoài.
• Phát

triển nguồn nhân lực mạnh để đảm bảo giữ vững và phát huy những thành

tựu mà HDBank đã đạt được một cách bền vững nhất và thực hiện mục tiêu chiến lược
của HDBank.
• Phát

triển các dịch vụ ngân hàng hiện đại, Góp vốn thành lập công ty cổ phần
4


Thẻ, phát hành thẻ thanh toán nội địa và quốc tế. Mở các dịch vụ công nghệ cao như
Internet Banking, Home - Banking...
• Đảm

bảo tốt mọi quyền lợi của cổ đông và khách hàng. HDBank cam kết trước cổ

đông thực hiện chỉ tiêu chi trả cổ tức tối thiểu 12%/năm. Với khách hàng HDBank cam
kết cung cấp và thực hiện nhanh chóng với hiệu quả cao nhất các dịch vụ ngân hàng nhằm
đáp ứng yêu cầu ngày càng cao và đa dạng của khách hàng.
Chiến lược phát triển HDBank đã được HĐQT đề ra các mục tiêu:
• Tầm

nhìn ngân hàng: HDBank phấn đấu nằm trong Top 10 ngân hàng hàng đầu

tại Việt Nam.
• Là

ngân hàng bán lẽ hiện đại.

• Xây
• Cơ

dựng HDBank trở thành tập đoàn tài chính đa năng.

cấu thu dịch vụ chiếm 20% trên tổng thu.

Mở rộng các sản phẩm cho vay, huy động, và dịch vụ. Phấn đấu đến năm 2010
HDBank có khoảng 60-100 sản phẩm (So với các NH nước ngoài trên 3000 sản phẩm), cụ
thể bên cạnh những sản phẩm hiện có của HDBank về huy động, cho vay và thực hiện
dịch vụ HDBank cần mở rộng các sản phẩm mới như:
• Sản

phẩm Bao thanh toán trong nước và ngoài nước;

• Sản

phẩm quyền chọn;

• Sản

phẩm Repo;

• Dịch

vụ thu - chi hộ;

• Nhóm

Dịch vụ hỗ trợ tín dụng (thu phí tư vấn tín dụng, và các phí khác liên quan

đến tín dụng);
• Sản

phẩm thẻ thanh toán, thẻ quốc tế;

• Dịch

vụ thấu chi tài khoản;

• Dịch

vụ truy vấn số dư bằng điện thoại di động;

• Dịch

vụ in sao kê;

• Dịch

vụ thanh toán trực tuyến v.v.;

• Có

thể HDBank đưa ra sản phẩm cho vay 100% giá trị căn hộ thế chấp dựa trên

uy tín và phương án hoàn trả hiệu quả của khách hàng (HDBank sẽ lấy phí dịch vụ địa ốc
và lãi suất sẽ cao) v.v.
5


• Bao

thanh toán trong nước và quốc tế.

• Dịch

vụ xuất nhập khẩu trọn gói với đặc tính chuyên biệt và giá trị lớn dành cho

các doanh nghiệp có vốn nước ngoài.
• Dịch

vụ hỗ trợ và tư vấn về tài chính cho các doanh nghiệp xuất nhập khẩu.

• Dịch

vụ giữ hộ tài sản.

• Dịch

vụ quản lý danh mục đầu tư.

• Tiết

• Và

Kiệm Hỗn Hợp, Tiết Kiệm Tích Lũy

các sản phẩm khác

1.2. Quá trình hình thành và phát triển
1.2.1. Giới thiệu chung
Chi nhánh Đông Hòa
Ngân Hàng HDBank - Chi nhánh Đông Hòa
Trụ sở chính: Số 04, ấp Bàu Cá, xã Trung Hòa, H. Trảng Bom, T. Đồng Nai
Số điện thoại: (061) 3 679 956
Số Fax: (061) 3 679 962
SWIFT Code: HDBCVNVX
1.2.2. Lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển nhà TP.HCM Chi nhánh Đông Hòa
(HDBank – CN – HIỆP PHÚ) chính thức khai trương và đưa vào hoạt động ngày
17/12/2005 và ngày 15/08/2006 HDBank CN Đông Hòa chính thức đuợc chuyển từ Chi
nhánh cấp 2 sang Chi nhánh cấp 1.
Với lợi thế ở gần các Dự án Khu dân cư mới phát triển; Khu Công Nghiệp và các
Khu Chế Xuất là một thuận lợi vô cùng to lớn cho phép Chi nhánh dễ dàng tiếp cận với
các Doanh nghiệp vừa và nhỏ đầy tiềm năng tại đây nhất là khi Việt Nam đã trở thành
thành viên thứ 150 của Tổ chức thương mại thế giới. Khi chính thức đi vào hoạt động Chi
nhánh đã triển khai sản phẩm “Cho vay lãi cấn trừ bất động sản” lần đầu tiên xuất hiện ở
Việt Nam với những lợi ích thiết thực nhằm phục vụ các nhu cầu nhà ở và bất động sản
tới những khách hàng là cá nhân.
HDBank - CN Đông Hòa thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính ngân hàng
gồm:
6

 Nhận tất cả các loại tiền gửi bằng VND, USD, EUR và vàng với lãi suất hấp
dẫn, thủ tục nhanh gọn; nhận tài trợ vốn với tất cả loại hình cho vay ở mọi loại hình kinh
tế, đặc biệt đối với Doanh nghiệp vừa và nhỏ, cho vay tiểu thương và cho vay cá nhân
phục vụ cho các mục đích sản xuất kinh doanh, phục vụ đời sống, xây dựng sửa chữa nhà,
du học, đi làm việc ở nước ngoài, mua bất động sản, mua xe ôtô... với thủ tục nhanh gọn,
lãi suất thoả thuận, tiến độ giải ngân kịp thời nhằm phục vụ tốt nhất nhu cầu kinh doanh,
tiêu dùng của khách hàng.
 Với mạng lưới rộng khắp của HDBank, khách hàng có thể thực hiện giao dịch,
dịch vụ chuyển tiền nhanh tại quầy giao dịch của Ngân hàng hoặc tại nhà với thời gian
ngắn nhất, phí chuyển hợp lý nhất.
 Ngoài ra HDBank - CN Đông Hòa còn thực hiện các dịch vụ: Thanh toán Quốc
tế, bảo lãnh, bao thanh toán, thu chi trả lương hộ, dịch vụ thẻ ATM, kinh doanh và thu đổi
ngoại tệ - vàng, chi trả kiều hối và các dịch vụ tư vấn tài chính khác...
HDBank Đông Hòa là một chi nhánh của Vietcombank. Do vậy HDBank Đông
Hòa thực hiện tất cả các nghiệp vụ do HDBank Trung Ương quy định.
Bảng 1.1: Các nghiệp vụ HDBank Đông Hòa thực hiện
STT

Nghiệp vụ

Ghi chú
 Tiếp nhận vốn tài trợ của các tổ chức, cá
nhân trong và ngoài nước để đầu tư cho vay

1

phát triển sản xuất, kinh doanh, dự án…

Cho vay

 Ngắn hạn, trung hạn và dài hạn cho các nhu
cầu vốn lưu động, vốn cố định của các thành
phần kinh tế trong cả nước.
Có kỳ hạn, không kỳ hạn bằng đồng Việt Nam

2

3

STT

Nhận tiền gửi tiết kiệm

và ngoại tệ của các nhân, tổ chức trong và
ngoài nước.
Vay vốn, thanh toán, dự thầu, thực hiện hợp

Bảo lãnh

đồng và các bảo lãnh khác.
Nghiệp vụ

Ghi chú
7


4

Thực hiện chiết khấu

5

Thanh toán

6
7

8

Các loại giấy tờ có giá: kỳ phiếu, tín phiếu,
thương phiếu và các chứng từ có giá khác.
Trong nước và quốc tế về mậu dịch, phi mậu

dịch thông qua mạng SWIFT.
Cung cấp các dịch vụ về thẻ Thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ quốc tế …
quốc tế
Cung ứng các sản phẩm thực Rút tiền, thanh toán các dịch vụ, chuyển
hiện qua ATM
Thực hiện mua bán chuyển

khoản…

đổi ngoại tệ, séc lữ hành và
chi trả kiều hối.
(Nguồn: website Vietcombank)

1.2.3. Tổ chức bộ máy
HD Bank- CN Đông Hòa hoạt động theo sơ đồ tổ chức như sau:

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức

Giám đốc:
Là người trực tiếp quản lý, chỉ đạo mọi hoạt động của Chi nhánh theo các quy chế,
quy định của Ngân hàng Á Châu và chịu trách nhiệm trước Tổng Giám Đốc Ngân hàng Á
8


Châu. Đồng thời là người chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hoạt động của Chi
nhánh.
Phòng kinh doanh:
Thực hiện nghiệp vụ cho vay, sử dụng nguồn vốn khả dụng để cho vay đảm bảo
thu hồi vốn cho ngân hàng. Chịu trách nhiệm thẩm định khách hàng, đánh giá tài sản thế
chấp đối với những mức vay thuộc thẩm quyền. Tổ chức theo dõi kiểm tra việc sử dụng
vốn vay, nhắc nhở khách hàng trả nợ khi đến hạn.
Phòng giao dịch và ngân quỹ:
Thực hiện dịch vụ tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi thanh toán, dịch vụ thanh toán,
chuyển tiền, dịch vụ thanh toán quốc tế, cung ứng và chấp nhận các phương tiện thanh
toán cho khách hàng, quản lý tín dụng, dịch vụ thu chi hộ, trung gian thanh toán theo ủy
nhiệm của khách hàng, thực hiện nghiệp vụ kho quỹ.
Bộ phận hành chánh:
Thực hiện việc giao nhận, xử lý, tuyên truyền thông tin và công văn. Lập kế hoạch
việc xây dựng, mua sắm tài sản, giám sát quản lý tài sản.
Các ngành nghề kinh doanh chính của HDbank Đông Hòa.
Huy động vốn:
- Nhận tiền gửi của các tổ chức, cá nhân và các tổ chức tín dụng khác dưới các
hình thức tiền gửi không kỳ hạn, có kỳ hạn 1, 2, 3, 4, 6, 9, 12, và trên 12 tháng, tiền gửi
tiết kiệm theo lai bậc thang, tiết kiệm tích góp dự thưởng. Các hình thức huy động vốn
khác theo qui định của Ngân hàng Á Châu.
- Phát hành giấy tờ có giá bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ (VND, USD).

- Vay vốn ngắn hạn của NHNN dưới hình thức tái cấp vốn.
Hoạt động tín dụng:
- Cho vay ngắn, trung và dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, đời sống, thực hiện các dự án đầu tư...
- Cho vay theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Các dịch vụ khác:
- Thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh cho tổ chức cá nhân nước ngoài: Bảo lãnh vay, bảo
lãnh thanh toán, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh dự thầu,...
9


- Thanh toán quốc tế: Thanh toán chuyển tiền bằng điện, thanh toán nhờ thu xuất
nhập khẩu, tín dụng chứng từ xuất nhập khẩu,... Dịch vụ kiều hối chuyển tiền nhanh
Wester Union từ 185 quốc gia trên thế giới cho khách hàng trong nước.
- Kinh doanh ngoại tệ.
- Thanh toán trong nước: Thanh toán giữa khách hàng như UNT, UNC, phát hành
thẻ thanh toán ATM, thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ.
- Dịch vụ ngân quỹ: Thu đổi tiền cho khách hàng tại điểm giao dịch, thu chi hộ tiền
mặt tại công ty, thực hiện chi hộ lương cho công nhân đối với các doanh nghiệp có nhu
cầu.
1.3. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong những năm gần đây
Bảng 1.2: Kết quả kinh doanh của HDbank Đông Hòa qua 3 năm 2013 - 2015
ĐVT: Triệu đồng
Chỉ tiêu

1. Tổng thu nhập

Năm

Năm

Năm

2013

2014

2015

Chênh lệch

Chênh lệch

2014/2013
Số
Tỷ lệ

2015/2014
Số
Tỷ lệ

tiền

(%)

tiền

(%)

38.614

47.869

122.448

9.255

24,0

74.579

155,8

30.450

46.343

117.944

15.893

52,2

71.601

154,5

- Thu từ hoạt động dịch vụ

5.651

1.328

2.424

-4.323

-76,5

1.096

82,5

- Thu khác

2.513

198

2.080

-2.315

-92,1

1.882

950,5

30.533

39.114

109.463

8.581

28,1

70.349

179,9

21.413

33.172

97.876

11.759

54,9

64.704

195,1

658

11

19

-647

-98,3

8

72,4

- Chi khác

5.319

5.931

11.568

612

11,5

5.637

95,0

3. Lợi nhuận ròng

8.081

8.755

12.985

674

8,3

4.230

48,3

-Thu lãi và các khoản tương tự

2. Tổng Chi phí
- Chi lãi và các khoản tương tự
- Chi hoạt động dịch vụ

Nguồn: HDbank Đông Hòa
Từ kết quả phân tích số liệu về tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh qua
3 năm 2013 đến năm 2015 ta có nhận xét như sau:
- Về tổng thu nhập: Thu nhập của Chi nhánh tăng rất nhanh qua 3 năm cụ thể là:
Năm 2014 tổng thu nhập đạt 47.869 triệu đồng, so với năm 2013 tổng thu nhập tăng với
10


tỷ lệ là 24% tương ứng tăng 9.255 triệu đồng. Đến năm 2015 tổng thu nhập tăng với tỷ lệ
đáng kể là 155,8% so với năm 2014, đạt 122.448 triệu đồng.Góp phần vào sự tăng trưởng
của tổng thu nhập là khoản mục thu lãi và các khoản tương tự lãi với tốc độ tăng 52,2%

vào năm 2014 so với năm 2013, và tăng với tỷ lệ 154,5% vào năm 2015 so với năm 2014.
Kế đó là khoản thu về từ hoạt động dịch vụ, tuy nhiên với khoản mục này Chi nhánh có
sự tăng trưởng không ổn định. Cụ thể là khoản thu từ hoạt động dịch vụ đã giảm rất mạnh
với tỷ lệ giảm 76,5% vào năm 2014 so với năm 2013. Nguyên nhân xuất phát từ sự không
ổn định về tình hình kinh tế trên thế giới cũng như trong nước, nước ta gặp nhiều khó
khăn trong vấn đề sản xuất kinh doanh, cũng như xuất nhập khẩu, thanh toán quốc tế. Với
mục tiêu xây dựng ngân hàng cung cấp dịch vụ hàng đầu tại Việt Nam, Ban quản trị
HDBANK đã nhanh chóng khắc phục cũng như không ngừng phát triển loại hình dịch
vụ. Với sự sụt giảm đáng kể vào năm 2014 Chi nhánh đã có sự tăng trưởng rất lớn về
khoản mục dịch vụ, cụ thể là tăng 82,5% vào năm 2015 so với năm 2014. Tuy khoản mục
về thu nhập khác như thu về từ kinh doanh chứng khoán, thu nhập từ kinh doanh ngoại
hối,... góp một phần nhỏ trong tổng thu nhập của Chi nhánh, nhưng nó cũng góp một phần
quan trọng trong hoạt động ngân hàng, đặc biệt là nó đóng góp rất lớn cho tổng lợi nhuận
của HDBANK. Do đó Chi nhánh cần quan tâm phát triển khoản mục này. Với tỷ lệ giảm
rất lớn vào năm 2014 là 92,1% so với năm 2013, thì vào năm 2015 khoản mục này tăng
trở lại với tỷ lệ là 950,5% so với năm 2014, với tốc độ tăng rất lớn.
- Tổng chi phí: Cùng với sự tăng trưởng của tổng thu nhập thì tổng chi phí cũng
tăng đáng kể, cụ thể là: tăng 28,1% vào năm 2014 so với năm 2013 tương ứng tăng 8.581
triệu đồng. Vào năm 2015 thì tổng chi phí tăng 179,9% về tỷ lệ và tương ứng tăng 70.349
triệu đồng so năm 2014, đạt 109.463 triệu đồng. Sự tăng lên đáng kể của chí phí là do sự
tăng lên của khoản mục chi lãi và các khoản tương tự lãi vào năm 2014 với tỷ lệ 54,9%,
tương ứng tăng 11.759 triệu đồng so năm 2013. Khoản mục chi lãi và tương tự lãi tăng
lên là do năm 2014 với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế là kéo theo tình hình lạm phát ở
nước ta. Với sự bùng nổ của “cơn bão” lãi suất đã làm cho chi phí huy động vốn của Chi
nhánh tăng lên do phải cạnh tranh lãi suất. Vào năm 2015, khoản mục này tiếp tục tăng
lên cụ thể là tăng 64.704 triệu đồng tương ứng tăng 195,1% về tỷ lệ so năm 2014. Chi phí
hoạt động dịch vụ của Chi nhánh có sự biến động liên tục qua các năm.
11

Cụ thể năm 2014 chi phí này là 11 triệu đồng giảm 98,3% về tỷ lệ so với năm 2013
tương ứng giảm 674 triệu đồng và năm 2015 khoản mục này tăng 8 triệu đồng với tỷ lệ
tăng 72,4% so với năm 2014. Cùng với sự tăng giảm không ổn định của chi phí hoạt động
dịch vụ thì các khoản chi khác cũng tăng lên đáng kể. Các khoản chi khác gồm chi về
hoạt động kinh doanh ngoại hối, chi về kinh doanh chứng khoán,...Năm 2014 so năm
2013 chi phí khác tăng 612 triệu đồng tương ứng tăng 11,5% về tỷ lệ. Năm 2015 khoản
mục này tăng 5.637 triệu đồng tương ứng tăng 95% so năm 2014.
- Lợi nhuận ròng: Qua các năm lợi nhuận ròng có sự tăng trưởng mạnh. Cụ thể,
năm 2014 đạt 8.755 triệu đồng tăng 674 triệu đồng và tăng 8,3% về tỷ lệ so năm 2013
Qua năm 2015 lợi nhuận không ngừng tăng trưởng với tốc độ tăng 48,3% tương ứng tăng
4.230 triệu đồng so năm 2014, đạt 12.985 triệu đồng. Tuy tình hình kinh tế không ổn định
trên thế giới cũng như trong nước trong thời gian qua, đặc biệt là ảnh hưởng của cuộc
khủng hoảng tài chính toàn cầu đã gây khó khăn rất lớn cho lĩnh vực ngân hàng, nhưng
lợi nhuận của Chi nhánh không ngừng tăng trưởng. Qua đó, cho thấy tình hình hoạt động
của Chi nhánh luôn đạt kết quả tốt. Tuy nhiên, với thành quả đã đạt được Chi nhánh cần
phải nâng cao khả năng huy động vốn với chính sách lãi suất hợp lí và linh hoạt để tạo
nguồn vốn phục vụ cho nghiệp vụ tín dụng, vừa tăng tổng thu nhập vừa giảm tổng chi phí
để tăng lợi nhuận cho Chi nhánh.

Trưởng
phòng
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÂN
TÍCH
HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG
2.1. Giới thiệu về nơi thực tập
2.1.1. Vẽ sơ đồ tại phòng tín dụng

Thanh toán viên

Kiểm12
soát viên

Thanh toán viên


Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức phòng tín dụng
2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của từng phòng ban
 Thanh toán viên (2 người): Thực hiện và xử lý kịp thời các giao dịch theo
đúng quy trình và chịu trách nhiệm về những rủi ro, khiếu nại phát sinh do làm trái quy
trình. Xem xét kỹ các yêu cầu nghiệp vụ trước khi xử lý, xuất trình đầy đủ hồ sơ chứng từ
liên quan, có ý kiền đề xuất, nêu rõ tình hình đặc biệt (nếu có). Thanh toán viên (TTV)
thực hiện kiểm tra, đối chiếu các giao dịch được duyệt…, phát hiện các sai sót và khắc
phục kịp thời hoặc trình Kiểm soát viên (KSV) giải quyết, chuyển chứng từ giao dịch đến
khách hàng và/hoặc đến các bộ phận nghiệp vụ khác có liên quan. Lưu hồ sơ, bảo quản hồ
sơ,…
 Kiểm soát viên (1 người): Là người kiểm tra chứng từ sau TTV và chịu trách
nhiệm cuối cùng trong việc tuyên bố tình trạng của chứng từ trong trường hợp được phân
công ủy quyền. Kiểm tra, ký kiểm soát, ký duyệt giao dịch trong phạm vi được ủy quyền.
Trả lại TTV hồ sơ chưa hợp lệ, chuyển hồ sơ chứng từ đã thực hiện đến lãnh đạo phòng
ký duyệt trong trường hợp vượt thẩm quyền. Chịu trách nhiệm về các giao dịch đã ký
duyệt trên giấy và trên hệ thống.
 Trưởng phòng (1 người): Kiểm tra và ký duyệt các nghiệp vụ TTV/KSV viên
đã xử lý. Trả lại TTV hồ sơ chưa hợp lệ, chuyển hồ sơ chứng từ đến lãnh đạo chi nhánh
ký duyệt trong trường hợp vượt thẩm quyền. Chịu trách nhiệm cuối cùng về các giao dịch
đã ký duyệt trên giấy tờ, chứng từ và/hoặc đã duyệt trên hệ thống. Chịu trách nhiệm theo
dõi, quản lý toàn bộ các nghiệp vụ và giải quyết mọi vướng mắc phát sinh trong thẩm

13

quyền. Chịu trách nhiệm hướng dẫn nghiệp vụ và theo dõi việc thực hiện các chế độ, quy
định, văn bản liên quan đến thanh toán.
2.2. Quy trình thực hiện tín dụng BĐS tại ngân hàng
2.2.1. Sơ đồ quy trình
Xem xét hồ sơ vay của khách
hàng
Thu thập thông tin
bổ sung cần thiết

Thẩm định
phương án sản
xuất kinh doanh
của dự án đầu tư

Thẩm định khả
năng tài chính

Thẩm định tài sản
đảm bảo

Ký kết hợp đồng tín dụng
và tiến hành giải ngân

Kiểm soát trong khi cho vay
Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện tín dụng BĐS tại ngân hàng
2.2.2. Các bước thực hiện
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ và thu thập thông tin về khách hàng đi vay
Một khoản cho vay thường bắt đầu từ cuộc tiếp xúc giữa cán bộ tín dụng với doanh
nghiệp, tổ chức,cá nhân có nhu cầu vay, qua đó cán bộ tín dụng tìm hiểu về lý do xin vay,

nhu cầu tín dụng của khách hàng. Trong quá trình này khách hàng sẽ được hướng dẫn về
thủ tục và hồ sơ vay vốn cần cung cấp cho ngân hàng.
Nội dung hồ sơ
14


Khi khách hàng đi vay, phải đáp ứng 4 tiêu chí về hồ sơ pháp lý, hồ sơ vay vốn, hồ
sơ tài sản đảm bảo, hồ sơ tài chính, cụ thể:
a. Hồ sơ pháp lý: phải đảm bảo là khách hàng có đầy đủ năng lực hành vi dân sự,
không bị kiện tụng, không bị ép buộc,... gồm các giấy tờ:
- CMND/ Hộ chiếu/ CMND của Quân đội
- Hộ khẩu
- Đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn). Trường hợp này phải bổ sung thêm CMND và
hộ khẩu người vợ hoặc người chồng
- Xác nhận độc thân (trường hợp chưa kết hôn hoặc đã li dị/góa vợ hoặc góa
chồng)
- Xác nhận chứng tử (trường hợp người vợ hoặc người chồng đã mất)
- Quyết định ly hôn (trường hợp 2 bên đã ly hôn)
- Một số giấy tờ pháp lý khác phát sinh tùy trường hợp.
b. Hồ sơ vay vốn
- Dùng để xem xét nhu cầu vay vốn của khách hàng có đúng sự thật không?
Phương án vay vốn đó có hợp lý và khả thi không?
- Giấy đề nghị vay vốn (Mẫu ngân hàng)
- Phương án vay vốn (mẫu ngân hàng)
- Các giấy tờ chứng minh phương án vay vốn như: mua nhà, mua đất (hợp đồng
mua bán đất), mua xe (hợp đồng mua bán xe), kinh doanh (hợp đồng mua hàng, hóa đơn
mua hàng),...
c. Hồ sơ tài sản đảm bảo: Dùng để thế chấp cho khoản vay đó
- Giấy tờ có giá (trái phiếu, tín phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu, sổ tiết kiệm,...),
- Giấy tờ về xuất xứ, kiểm định giá trị, tỉ trọng,... đối với kim khí quý, đá quý

- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng, quản lí đối với bất động sản (nhà
cửa, vật kiến trúc... gắn liền với đất) và động sản (hàng hóa, phương tiện vận tải...),
- Các quyền (quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được
nhận bản hiểm, quyền khai thác tài nguyên, lợi tức, quyền phát sinh tài sản cầm cố, thế
chấp...),
d. Hồ sơ tài chính: Dùng để xác minh nguồn thu nhập của khách hàng để có thể
15


trả nợ cho khoản vay tại Ngân hàng
- Hợp đồng lao động + sao kê lương hoặc xác nhận lương (trường hợp đi làm văn
phòng)
- Hợp đồng cho thuê nhà, thuê xe, thuê văn phòng (nếu cho thuê tài sản)
- Đăng ký kinh doanh + hóa đơn + hợp đồng mua bán + sổ sách ghi chép (trường
hợp kinh doanh)
- Cùng nhiều trường hợp khác sẽ có những chứng từ hồ sơ phù hợp.
Bước 2: Thẩm định và lập báo cáo thẩm định
Đánh giá chung về KH:
- Năng lực pháp lí: KH vay vốn phải có đủ điều kiện vay vốn theo quy định của
pháp luật, giấy chứng nhận kinh doanh phải còn hiệu lực trong thời hạn vay,
- Mô hình tổ chức, bố trí lao động phải phù hợp,
- Uy tín của lãnh đạo trong và ngoài doanh nghiệp, trình độ chuyên môn đạo đức,
phẩm chất của người lãnh đạo cao nhất,
- Ngành nghề kinh doanh phải được phép hoạt động, đánh giá về các sản phẩm chủ
yếu của doanh nghiệp,
Kiểm tra tình hình vay vốn của KH thông qua trung tâm thông tin TD (CIC).
 Tình hình tài chính của KH:
- Đánh giá về sự chính xác, trung thực của báo cáo tài chính. Kiểm tra tính khớp
đúng về số liệu, tính thống nhất và phương pháp hạch toán của BCTC,
- Phân tích đánh giá các chỉ tiêu kinh tế tài chính của KH về cơ cấu nguồn vốn và

sử dụng nguồn vốn, tình hình luân chuyển tài sản như: dự trữ tiền mặt, tình trạng các
khoản phải thu, tồn kho... Đánh giá tình trạng nguồn vốn qua các chỉ tiêu như: nợ ngắn
hạn và cơ cấu nợ ngắn hạn, nợ dài hạn, thời hạn các khoản vay, khả năng tự chủ về tài
chính,
- Phân tích tình hình SXKD của doanh nghiệp: CBTD tập hợp các số liệu về doanh
thu các loại sản phẩm, biến động chi phí cũng như yếu tố ảnh hưởng đến sản phẩm và
toàn doanh nghiệp, lợi nhuận của các loại sản phẩm. CBTD sẽ đánh giá nguyên nhân tăng
hoặc giảm doanh thu, chi phí, lợi nhuận của sản phẩm cũng như toàn doanh nghiệp và sẽ
dự đoán xu hướng tăng giảm của doanh thu, chi phí, lợi nhuận trong tương lai,
16


Phương án SXKD, khả năng trả nợ: Phân tích các yếu tố đầu vào, đầu ra của
phương án kinh doanh, khả năng thực hiện phương án kinh doanh của DN, xác định được
chi phí cần thiết để sản xuất ra sản phẩm cũng như phương thức tiêu thụ và mạng lưới
phân phối của DN đối với từng loại sản phẩm đó. Bên cạnh đó, phân tích khả năng vay
trả, nguồn trả, hạn trả trên cơ sở phân tích khả thi và hiệu quả kinh tế của phương án vay
vốn, xác định các nguồn thu từ phương án kinh doanh, từ DN để hoàn trả nợ vay cho NH.

 Bảo đảm tiền vay: Thực hiện theo quy định về đảm bảo tiền vay của VAB.
 Xác định phương thức cho vay: CBTD xác định phương thức phù hợp với tính
chất cấp TD theo các phương thức sau: cho vay từng lần, cho vay hạn mức tín dụng, cho
vay trả góp.
 Xem xét khả năng nguồn vốn để cho vay:
- Xem xét, cân đối khả năng nguồn vốn đối với những khoản vay lớn,
- Mua bán, chuyển đổi ngoai tệ đối với những khoản vay cần chuyển đổi đối với thị
trường nước ngoài,
- Lãi suất áp dụng cho khoản vay.

 Xem xét điều kiện thanh toán: CBTD cùng trưởng phòng phối hợp với phòng/bộ

phận thanh toán quốc tế về các nội dung, điều kiện thanh toán, hình thức thanh toán... đối
với những khoản vay thanh toán với nước ngoài.
Bước 3: Ký kết hợp đồng tín dụng và tiến hành giải ngân
Sau khi nghiên cứu, thẩm định các điều kiện vay vốn, CBTD lập tờ trình cho vay
kèm hồ sơ vay vốn trình trưởng phòng. Trên cơ sở tờ trình của CBTD kèm hồ sơ vay vốn,
trưởng phòng xem xét kiểm tra, thẩm định lại và ghi ý kiến vào tờ trình, trình lãnh đạo
xem xét.
Lãnh đạo sẽ xem xét hồ sơ do trưởng phòng trình để quyết định: duyệt đồng ý cho
vay, duyệt cho vay có điều kiện, không đồng ý hoặc đưa ra Hội đồng TD trước khi quyết
định đối với các khoản vay lớn hoặc phức tạp theo quy định của VAB. Nội dung duyệt
cho vay của lãnh đạo phải xác định rõ: số tiền cho vay, LS cho vay, thời hạn cho vay, các
điều kiện khác (nếu có). Sau khi hoàn chỉnh các thủ tục theo quy định, hợp đồng tín dụng,
hợp đồng bảo đảm tiền vay sẽ được kí kết.
Trước khi thực hiện giải ngân, NH và KH sẽ làm thủ tục giao nhận giấy tờ và tài
17


sản đảm bảo tiền vay, tiến hành thủ tục công chứng và giao dịch đảm bảo tài sản thế chấp
với chính quyền địa phương. Thời gian thẩm định, xét duyệt cho vay: trong vòng 05 ngày
làm việc đối với KH mới và trong vòng 03 ngày làm việc đối với KH cũ, kể từ ngày KH
cung cấp đầy đủ hồ sơ vay vốn theo quy định.

 Giải ngân:
- CBTD chịu trách nhiệm yêu cầu KH hoàn thiện đầy đủ điều kiện trước khi giải
ngân đã ghi trong HĐTD hoặc thông báo TD; yêu cầu KH thực hiện các điều kiện khác
trong HĐTD trước khi giải ngân; tiếp nhận giấy nợ kèm các chứng từ thanh toán của KH,
kiểm tra căn cứ phát tiền vay theo quy định.
- CBTD sau khi xem xét hồ sơ, nếu đủ điều kiện giải ngân thì trình trưởng phòng
(trường hợp cho vay theo hạn mức thì CBTD lập tờ trình giải ngân). Trưởng phòng kiểm
tra lại điều kiện giải ngân và nội dung trình của CBTD, nếu đồng ý thì sẽ kí trình lãnh

đạo, nếu chưa phù hợp thì yêu cầu CBTD chỉnh sửa lại, nếu không đồng ý ghi rõ lí do và
trình lãnh đạo kí duyệt. Lãnh đạo nếu đồng ý thì sẽ kí duyệt, nếu chưa phù hợp sẽ yêu cầu
chỉnh sửa lại và nếu không đồng ý sẽ ghi rõ lí do.
- Nhập thông tin vào chương trình điện toán và luân chuyển chứng từ, CBTD phân
lại chứng từ đã được lãnh đạo duyệt cho vay, nhập vào máy tính thông tin dữ liệu của
khoản vay này, hạch toán theo chứng từ nhận nợ qua mạng máy tính, cuối cùng CBTD sẽ
đưa KH đến bộ phận kế toán để nhận tiền.
Bước 4: Kiểm soát trong khi cho vay
Kiểm tra, giám sát quá trình vay vốn, sử dụng vốn và trả nợ của KH thực hiện theo
quy trình kiểm tra giám sát vốn vay của VAB. Trường hợp đảm bảo tiền vay bằng tài sản
hình thành từ vốn vay, CBTD theo dõi, đôn đốc KH tiến hành phụ lục hợp đồng thế chấp,
cầm cố tài sản hình thành vốn vay sau khi đã hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu sử dụng
Bước 5: Thanh lý hợp đồng tín dụng:
Khi KH trả hết nợ, CBTD tiến hành phối hợp với bộ phận kế toán tổng hợp đối
chiếu, kiểm tra về số tiền trả nợ gốc, lãi, phí... để tất toán khoản vay. Để giải tỏa các hợp
đồng bảo đảm tài sản, CBTD làm thủ tục xuất kho giấy tờ, tài sản thế chấp, cầm cố... Các
thủ tục này thực hiện theo quy định của VAB. Thanh lý hợp đồng dựa vào thời hạn hiệu
18


lực của HĐTD theo thỏa thuận trong HĐTD đã kí kết: khi bên vay trả xong nợ gốc và lãi
thì HĐTD hết hiệu lực và các bên không cần lập biên bản thanh lí hợp đồng. Trường hợp
bên vay yêu cầu, CBTD soạn thảo văn bản thanh lý hợp động trình trưởng phòng kiểm
soát và trưởng phòng trình lãnh đạo kí biên bản thanh lý.
2.3. Các sản phẩm chủ yếu tại ngân hàng cho hoạt động tín dụng BĐS
2.3.1. Các sản phẩm
 Vay mua bán, chuyển nhượng bất động sản và xây sửa nhà
- Vay mua nhà, đất, căn hộ đã có sổ hồng, sổ đỏ
- Vay mua đất nền, nhà liền kề, nhà biệt thự hoặc căn hộ chưa có sổ hồng, sổ đỏ

- Vay mua đất hỗn hợp đã có sổ hồng, sổ đỏ
- Vay xây dựng mới, sửa chữa nhà
- Vay mua/nhận chuyển nhượng quyền thuê nhà của Nhà nước
- Vay mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, nhà được mua bán qua hình thức đấu giá
Thị trường bất động sản: Cho vay bất động sản đi theo biến động của thị trường:
Xu hướng tăng giảm dư nợ bất động sản của các ngân hàng thường đi cùng với biến động
của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển, mua bán nhộn nhịp
hoặc tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của các ngân hàng tăng, ngược lại khi thị trường
bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động sản của các
ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm.
Từ đó cho thấy, tín dụng bất động sản của các ngân hàng có mối quan hệ khá chặt
chẽ với thị trường bất động sản, hay nói khác hơn nguồn vốn để kích thích thị trường bất
động sản vẫn còn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng, các nguồn vốn khác trên
thị trường tài chính như vốn từ thị trường chứng khoán, từ quỹ đầu tư hay từ các định chế
tài chính khác còn mờ nhạt và chưa ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động của thị trường bất
động sản.
Tín dụng bất động sản liên tục gia tăng từ năm 2012 đến cuối năm 2016: dù thời kỳ 2012
đến cuối năm 2015 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất
động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay
bất động sản trong giai đoạn 2012 - 2014 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng
33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ
khoảng 8% cuối năm 2012 lên khoảng 11% cuối 2016. Tính đến 31/12/2016 tổng dư nợ
tín dụng của các ngân hàng tại TPHCM tăng đến 63% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay bất
19


động sản của các ngân hàng tính đến hết năm 2016 đạt 34,700 tỷ đồng, chiếm khoảng
11% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng
79%, dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát
triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được

ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau 1
tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã
nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phNm cho vay mua nhà, đất
trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên
cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại
được điều chỉnh giảm so với trước đây.
Các ngân hàng liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi để đẩy mạnh cho vay bất động sản:
năm 2016, Techcombank chính thức công bố tài trợ khách hàng vay tiền mua sản phNm
Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích về nhà ở, trang thiết bị gia đình,
ôtô. Đối với các khách hàng mua sản phNm Sky Garden 3, Techcombank ưu đãi thời hạn
cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có 10 năm như trước. Tỷ lệ vốn vay tối đa cho 80%.
Phương thức thanh toán gốc, lãi sẽ được Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu
nhập sẽ có xu hướng tăng lên theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài lãi,
khách hàng chỉ thanh toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu, 25%, 3Ü% và 3Ü% trong
các 1/4 thời gian còn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà đã và định mua của khách
hàng. Navibank, Westenbank, Hdbank... cho vay đến 1üü% giá trị căn nhà trong 2Ü - 3Ü
năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Khách hàng của
HDBank có thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC. Ngân hàng Phương Đông cho vay
mua nhà ở, nền nhà với mức vay không quá 7Ü% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua bán,
không vượt quá 7Ü% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp, không vượt quá Sü% trị
giá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, không quá SÜ% trị giá chứng từ
có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay và nhỏ hơn 1üü% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn
do OCB phát hành để đảm bảo khoản vay. Habubank cũng có chương trình mua nhà đất
trả góp dành cho các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thực sự và có hộ khau thường trú tại
địa phương Habubank có trụ sở giao dịch. Đối tượng là nhà đất và các tài sản trên đất, các
căn hộ mua mới của các công ty kinh doanh nhà. Chương trình này hỗ trợ tối đa 7Ü% giá
20


trị của nhà, đất là đối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm.

Chỉ trong vòng 1 tháng, Eximbank tung ra hai sản phNm cho vay mua nhà, đất trả
góp tại các dự án căn hộ cao cấp khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Mức vốn Eximbank
cho vay mua căn hộ Sky Garden 3 lên đến 1üü% giá trị bất động sản nếu có thêm tài sản
đảm bảo khác và Sü% giá trị bất động sản nếu thế chấp bằng bất động sản mua. Khách
hàng được trả góp trong vòng 2Ü năm thời gian ân hạn tương ứng với thời gian nhận nhà
(tối đa 3 năm). Lãi suất các Ngân hàng áp dụng cho loại hình tín dụng này hiện ở mức
1%/tháng, phương thức trả nợ linh hoạt.
Với những dịch vụ này, khi có nhu cầu mua nhà ở, chung cư dưới hình thức trả
góp, khách hàng chỉ cần 1ü% - 2Ü% vốn tự có trả trước cho chủ đầu tư sẽ nhanh chóng sở
hữu được căn hộ theo ý muốn. Ngoài ra, để thu hút khách hàng và nâng cao tín dụng bên
cạnh nâng hạn mức vốn, thời gian cho vay và hạ lãi suất một số ngân hàng còn mua bảo
hiểm cho khoản vay: Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 5ÜÜ tỷ đồng để thực
hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn
và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay; ABBank mua
bảo hiểm cho sản phẩm YouhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn
mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Khi có sự cố xảy ra,
công ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam - đơn vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh
toán khoản nợ còn lại của khách hàng cho ngân hàng.
Tuy nhiên các sản phẩm hỗ trợ mua nhà của các ngân hàng trong thời gian qua mới
chỉ nhắm đến đối tượng là người có thu nhập khá và cao. Như nhận xét của nhiều người
đi vay tiền mua nhà, mức lãi suất của sản phẩm cho vay mua nhà vẫn còn khá cao, nằm
ngoài tầm tay của người có mức thu nhập trung bình. Qua đó cho thấy các ngân hàng, tổ
chức tín dụng cũng đã bắt đầu quan tâm đến thị trường địa ốc nhưng đối tượng được
hưởng các dịch vụ hỗ trợ từ phía ngân hàng còn hạn chế. Vấn đề đặt ra ở đây là làm sao
để có chính sách hỗ trợ người dân vay vốn mua nhà nhưng với lãi suất thấp, thời gian
hoàn vốn dài.
Ngoài ra, việc hạn chế cho vay chứng khoán đã làm cho thị trường chứng khoán
xuống dốc trầm trọng, hầu hết vốn kinh doanh chứng khoán đổ vào thị trường bất động
sản, gần như ngay lập tức, thì trường bất động sản sốt lên nhanh chóng. Các Ngân hàng
21

thương mại không bỏ lỡ dịp này đã lao vào cho vay để tối đa hóa lợi nhuận và tăng dư nợ.
Trong một thời gian dài các Ngân hàng thương mại, các Tổ chức tín dụng tập trung
tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản vì nhiều nguyên nhân:
Bất động sản là lĩnh vực đầu tư có lợi nhuận khá cao. Người đầu tư bất động sản
thường là đối tượng có năng lực tài chính mạnh, đảm bảo khả năng trả nợ vay.
Nguồn vốn huy động trong năm 2016 của Ngân hàng tăng cao, đảm bảo khả năng
cung ứng cho nhu cầu thị trường bất động sản.
Các Ngân hàng, tổ chức tín dụng đã có bệ phóng tăng trưởng cao từ những năm
trước, tạo đà tiếp tục đặt kế hoạch tăng trưởng dư nợ cao.
Thị trường bất động sản sau thời gian khủng hoảng năm 2012 đã trở lại giai đoạn
tăng trưởng nóng với nhu cầu đầu tư, mua sắm bất động sản tăng cao.
Cho vay bất động sản có rủi ro thấp hơn cho vay chứng khoán do tài sản đảm bảo
không mất đi khi thị trường trầm lắng.
Ngân hàng chạy đua chỉ tiêu cuối năm nhằm gia tăng dư nợ vay bất động sản thay
cho việc giảm dư nợ cho vay chứng khoán theo chỉ thị 03 của Ngân hàng nhà nước.
Các ngân hàng siết chặt hạn chế cho vay bất động sản: để hạn chế lạm phát và làm xì
hơi bong bóng bất động sản Ngân hàng Nhà Nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ
bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20,300 tỷ đồng khỏi lưu
thông, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét. Với việc rút một lượng tiền lớn đang
lưu thông ở ngoài thị trường về của Ngân hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của
các Ngân hàng thương mại gặp khó khăn rất lớn. Vì thế nhiều ngân hàng thương mại đã
hạn chế cho vay, chỉ tiếp tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, thậm chí có ngân
hàng còn ngưng giải ngân và không cho vay mới vì ngân hàng không còn tiền để cho vay.
Trên thực tế, liên tục trong những tháng Quý II, III năm 2016 dư nợ cho vay lĩnh
vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đến cuối Quý III, dư
nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 4,000 tỷ đồng so cuối quý I năm 2016. Dư nợ
cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm tương đối mạnh, có ngân hàng

thương mại cổ phần giảm một nửa. Từ tháng 5/2016 đến tháng 10/2016, nhiều ngân hàng
đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư.
22


Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất
động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ.
Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đến tháng 6/2016 đã điều
chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8.25% lên 14% năm, điều này đNy lãi suất cho vay của các
ngân hàng thương mại lên đến 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho cả
các chủ đầu tư, các nhà đầu tư gây rủi ro cho ngân hàng. Cùng với đó, giá bất động sản lại
giảm mạnh, các ngân hàng càng siết tín dụng hơn nữa. Trái ngược với trước đây ngân
hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động sản thì nay họ làm ngược lại. Họ cho
rằng, thị trường bất động sản hiện đang bị đẩy giá lên quá cao, tiềm ẩn quá nhiều rủi ro.
Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay, bất động sản là danh mục đầu tiên đang được
hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và thậm chí từ chối cho vay đối với những khoản vay
mang tính chất đầu cơ bất động sản.
Dư nợ cho vay toàn hệ thống: theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ cho vay
bất động sản toàn hệ thống ngân hàng cuối năm 2016 vào khoảng trên 115 tỷ đồng, chiếm
9.5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, 73.9% số dư nợ này tập trung cho vay tại Hà Nội và
TPHCM. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với khoảng 18,500 tỷ đồng và TP.HCM
chiếm khoảng gần 60%, tương ứng với trên 68.0 tỷ đồng. Các địa phương khác cũng có
số vốn cho vay bất động sản khá là Đà Nẵng, Khánh Hòa, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu....
Nếu phân tích riêng TP HCM, nơi thị trường bất động sản phát triển nóng nhất cả
nước cách đây khoảng 1 năm và cũng là thị trường bất động sản lớn nhất sẽ cho thấy rõ
tình trạng nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng lên khá mạnh. Trong năm 2016 có 151 dự án
ở TP HCM có nhu cầu vay vốn và được các Ngân hàng thương mại cam kết cho vay
14,388 tỷ đồng. Đến hết năm 2016 các dự án đã giải ngân được hơn 10,000 tỷ đồng, hiện
còn khoảng 4,000 tỷ đồng chưa được giải ngân, trong đó có 56 dự án đã giải ngân hết vốn
vay, 95 dự án đang giải ngân xong trong số đó có 57 dự án có mức cho vay thêm dưới 10

tỷ đồng. Các ngân hàng vẫn tiếp tục giải ngân theo tiến độ ngoại trừ các dự án chưa giải
toả đền bù, dự án không khả thi
 Đặc tính sản phẩm
+ Giá trị khoản vay lên tới 70% tổng nhu cầu vốn và thời hạn vay vốn lên đến 25
năm.
+ Phương thức trả nợ vay
23


+ Số tiền trả từng lần linh hoạt tùy theo khả năng tài chính của bạn: trả gốc hàng
tháng, hàng quý hoặc 6 tháng/lần và trả lãi hàng tháng.
 Vay kinh doanh
- Khoản vay được cấp theo món hoặc theo hạn mức.
- Phương thức giải ngân: Giải ngân 1 lần hoặc nhiều lần bằng chuyển khoản hoặc
tiền mặt vào tài khoản của khách hàng/ bên thụ hưởng
 Vay mua ô tô
- Giá trị khoản vay lên đến 75% giá trị tài sản thế chấp và thời hạn vay lên đến 7
năm
- Phương thức trả nợ: Số tiền trả góp từng lần linh hoạt tùy thuộc khả năng tài
chính của khách hàng: Trả gốc hàng tháng, hàng quý hoặc 6 tháng/lần và trả lãi hàng
tháng.
 Vay du học
- Thời hạn cho vay du học lên đến 60 tháng
- Phương thức trả nợ: trả gốc hàng tháng, hàng quý; trả lãi hàng tháng
- Cho vay lên đến 100% chi phí du học bao gồm học phí, chi phí đi lại, ăn ở, thị
thực - hộ chiếu và chi phí khác
 Vay thấu chi
- Thời gian vay lên tới 12 tháng
- Tiền lãi được tính theo số tiền vay và số ngày vay thực tế
- Tổng hạn mức cấp thấu chi tín chấp và thấu chi có tài sản bảo đảm lên tới 300 triệu

đồng
 Vay cầm cố giấy tờ có giá
- thời hạn vay lên đến 12 tháng
- Cho vay lên đến 100% giá trị giấy tờ có giá tính tại thời điểm đáo hạn khoản vay
- Miễn phí phạt trả nợ trước hạn
2.3.2. So sánh các sản phẩm với các ngân hàng
NH cổ phần phát triển nhà HDbank
Vay mua bán,
chuyển nhượng bất

NH Đông Á

động sản và xây sửa
nhà
Thời gian cho vay
Loại tiền vay
Mức cho vay

Tối đa 25 năm.
VND, vàng, ngoại tệ.

24, 84 và 96 tháng.
VND

Tùy theo nhu cầu của khách hàngTùy vào nhu cầu của khách hàng.
nhưng

24

Lãi suất

Theo lãi suất quy định hiện hành củaTheo quy định hiện hành của NH Đông
HDbank.
Á.

Phương thức trả nợ

Trả lãi hàng tháng và vốn trả vào cuối Trả vốn hàng kỳ, lãi trên dư nợ thực tế.
kỳ (nếu vay ngắn hạn).
Hoặc trả dần (vốn + lãi) hàng tháng:
vốn gốc trả đều nhau hoặc tăng dần
20%/năm
NH cổ phần phát triển nhà HDbank NH Đông Á

VAY SXKD
Thời gian cho vay

Phù hợp với chu kỳ sản xuất kinhTối đa 60 tháng
doanh và khả năng hoàn trả nợ vay.

Loại tiền vay

VND

Mức cho vay

Theo nhu cầu và khả năng trả nợ của Phù hợp với chu kỳ SXKD của KH
KH

Lãi suất

Theo lãi suất quy định hiện hành củaTheo quy định hiện hành của NH An
ACB.
Bình.

Phương thức trả nợ

Trả lãi hàng tháng,vốn trả vào cuối.

Trả lãi: hàng tháng
Trả nợ gốc: hàng tháng, hàng quý.

VAY NÔNG LÂM
NGƯ NGHIỆP

NH cổ phần phát triển nhà HDbank

NH Đông Á

Thời gian cho vay

Bằng với thời gian một vòng quay vốnTối đa 60 tháng.
hay chu kỳ sản xuất kinh doanh.

Loại tiền vay

VND

VND

Mức cho vay

Tối đa 20 triệu đồng.

Không vượt quá 85% chi phí của
phương án sản xuất, kinh doanh, dịch
vụ hoặc dự án đầu tư.

Lãi suất

Theo lãi suất quy định hiện hành củaThay đổi linh hoạt do Sacombank theo
MHB.
từng thời kỳ.

Phương thức trả nợ

Trả nợ cuối kỳ.

VND

Trả lãi theo dư nợ giảm dần, trả vốn
theo phân kỳ cố định.
Lãi trả hàng tháng, vốn trả cuối kỳ.

2.4. Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS tại ngân hàng
2.4.1. Phân tích tình hình huy động vốn
Để đáp ứng nhu cầu cho vay đòi hỏi Ngân hàng phải có nguồn vốn tương xứng có
thể đủ dùng để cho vay. Vốn của Ngân hàng có nhiều nguồn gốc như:tự huy động, vốn
25