Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố thanh hóa giai đoạn 2014 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ CHÍ THANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO
ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2014 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ CHÍ THANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO
ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2014 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 7.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN – 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Lê Chí Thanh


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn sâu
sắc PGS, TS. Đàm Xuân Vận, người đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng đào
tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Quản lý Đất

đai – Sở Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài nguyên và Môi trường –
UBND thành phố Thanh Hóa, Văn phòng Đại diện Ban Quản lý Khu kinh tế
Nghi Sơn và các khu công nghiệp tại thành phố Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo
điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Chí Thanh


3

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. x
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
3.1 Ý nghĩa khoa học......................................................................................... 2
3.2 Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................... 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư .............. 3
1.1.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát
triển. . 3
1.1.2. Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư ........................... 4
1.1.3. Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
...... 6
1.1.4. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất............................... 7

1.1.5. Nguyên tắc sử dụng đất ........................................................................... 7
1.1.6. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ................
8
1.1.7. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư ....................... 9
1.1.8. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư .............
10
1.1.9. Cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất. ..................................... 10
1.2. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại
Việt Nam. ........................................................................................................ 13
1.2.1. Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước ........................................ 13
1.2.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý
trên phạm vi cả nước ....................................................................................... 15
1.2.3. Về công tác giao đất .............................................................................. 15
1.2.4. Về cho thuê đất...................................................................................... 16
1.2.5. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất .................................................... 17


4

1.3. Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới
và Việt Nam .................................................................................................... 18
1.3.1. Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới.................
18
1.3. Công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam ............................................ 22
1.3.1. Tình hình giao đất, cho thuê đất............................................................ 22
1.3.2. Thực trạng công tác giao, cho thuê đất đối với các dự án hiện nay trên
cả nước. ........................................................................................................... 23
1.4. Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các
dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa ...................................................................................... 25

1.4.1. Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ....................
25
1.4.2. Tình hình sử dụng đất của các dự án đầu tư trên địa bàn thành
phố
Thanh Hóa....................................................................................................... 25
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................. 27
2.1. Đối tượng nghiên cứu.............................................................................. 27
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................
27
2.2.1 Địa điểm ................................................................................................ 27
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 27
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 28
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ......................................
28
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 28
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu và biểu đạt
kết quả............................................................................................................. 29
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .................................................... 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa. .......................
30


5

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30


6

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ......................................................................
33
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội........................... 35
3.2. Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu
tư trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.............................................................. 37
3.2.1 Đánh giá thực trạng phân bổ quỹ đất cho các đơn vị hành chính thành
phố Thanh Hóa ................................................................................................ 37
3.2.2. Đánh giá cơ chế, chính sách và ưu đãi trong việc thu hút dự án
đầu tư. .............................................................................................................. 40
3.3. Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất, tình hình triển khai thực hiện dự án đầu tư của các tổ chức kinh tế thực
hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014-2017........................................................... 43
3.3.1. Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất của các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu giai đoạn 2014-2017. ..........
43
3.3.2 Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 theo
hình thức sử dụng đất. ..................................................................................... 45
3.3.3 Đánh giá thực trạng các dự án đầu tư các tổ chức kinh tế tại thành phố
Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 theo mức độ triển khai thực hiện dự án
đầu tư. .............................................................................................................. 46
3.3.4. Đánh giá thực trạng triển khai thực hiện dự án theo lĩnh vực đầu tư của
các dự án được giao đất có tiền sử dụng đất, cho thuê đất giai đoạn
2014-2017........................................................................................................ 47
3.3.5. Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất
để thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014-2017 tại các khu công nghiệp, cụm
công nghiệp trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. ............................................ 48


7

3.3.6. Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư ngoài KCN, CCN giai đoạn
2014-2017 theo hình thức sử dụng đất............................................................ 54
3.3.7 Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức qua kết quả điều tra
(35 tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất) .......................................................................................................... 57
3.3.8 Đánh giá chung về kết quả đạt được trong công tác giao đất giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành
phố Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017.............................................................. 62
3.3.9. Đánh giá kết quả thanh tra, kiểm tra sử dụng đất của các tổ chức vi
phạm pháp luật về đất đai từ 2014-2017 .........................................................
66
3.4 . Khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất
tại thành phố Thanh Hóa. ................................................................................ 69
3.4.1. Tồn tại, nguyên nhân. ............................................................................
69
3.4.2. Giải pháp ............................................................................................... 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 72
1. Kết luận ....................................................................................................... 72
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO


vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTGPMB :

Bồi thường giải phóng mặt bằng

CNN

: Cụm công nghiệp

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KCN

:

Khu công nghiệp

TP

:

Thành phố

UBND

:

Ủy ban nhân dân


8

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Giá trị sản xuất thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014 - 2017 ....... 33
Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu về mức sống dân cư ............................................... 35
Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính thành phố Thanh Hóa năm
2017 ................................................................................................................. 37
Bảng 3.4: Diện tích đất phân theo đơn vị hành chính năm 2017 thành phố
Thanh Hóa. ...................................................................................................... 38
Bảng 3.5: Kết quả công tác giao đất có thu tiền, cho thuê đất cho các tổ
chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014 –
2017....................................... 43
Bảng 3.6 Kết quả công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế
thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014 – 2017 theo hình thức sử dụng đất.
............... 45
Bảng 3.7: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư trong giai đoạn
2014 – 2017. ................................................................................................... 46
Bảng 3.8: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014 –
2017................................................................................................................. 47
Bảng 3.9: Thực trạng các dự án đầu tư trong KCN, CCN giai đoạn 2014 –
2017 . 49
Bảng 3.10: Kết quả công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế thực
hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014 – 2017 theo hình thức sử dụng đất.
.......................... 50
Bảng 3.11: Các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất trong KCN, CCN giai
đoạn 2014 – 2017 ............................................................................................ 51
Bảng 3.12: Các dự án thuê đất trả tiền hàng năm trong KCN, CCN giai đoạn
2014 – 2017 ..................................................................................................... 52
Bảng 3.13: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư tại các khu công
nghiệp, cụm công nghiệp giai đoạn 2014-2017. .............................................
53

9

Bảng 3.14: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư tại các KCN, CCN
giai đoạn 2014-2017........................................................................................ 53


10

Bảng 3.15: Thực trạng công tác giao đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp....................................................... 54
Bảng 3.16: Thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự
án đầu tư ngoài KCN, CCN. ........................................................................... 55
Bảng 3.17: Thực trạng công tác thuê đất để thực hiện dự án đầu tư ngoài
KKC, CCN. ..................................................................................................... 55
Bảng 3.18: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư ngoài các KCN,
CCN giai đoạn 2014-2017. ............................................................................. 56
Bảng 3.19: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư ngoài các khu công
nghiệp, cụm công nghiệp giai đoạn 2014-2017. ............................................. 57
Bảng 3.20: Tổng hợp kết quả điều tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức
được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa ..................... 58
Bảng 3.21: Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm công tác giao đất, thuê đất tại tỉnh
Thanh Hóa ....................................................................................................... 61
Bảng 3.22: Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các
tổ chức dự án thành phố Thanh Hóa ............................................................... 68


11

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Thống kê diện tích đất cả nước năm 2015 ...................................... 14
Hình 4.1. Bản đồ thành phố Thanh Hóa ......................................................... 30
Hình 3.1: Thể hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa giai đoạn 2014 - 2015................................................................... 44


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với
nhau. Trong tiến trình phát triển lịch sử của xã hội đất đai đã trở thành một
nguồn tài sản quý giá của con người. Con người dựa vào đất đai để làm ra của
cải nuôi sống mình, không có đất thì không có một ngành sản xuất nào, một
quá trình lao động nào diễn ra và quan trọng là sẽ không có sự tồn tại của con
người. Song đất đai là nguồn tài nguyên tự nhiên có giới hạn về không gian,
diện tích, trong khi đó sự phát triển của kinh tế, gia tăng dân số cũng như nhu
cầu ngày càng tăng lên đang gây áp lực lớn đối với quỹ đất của mỗi vùng, của
mỗi quốc gia.
Với vị trí địa lý thuận lợi, thành phố Thanh Hóa có thể thu hút được rất
nhiều dự án đầu tư vào các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ thương mại, phát
triển đô thị....Các dự án đầu tư đã và đang triển khai thực hiện góp phần quan
trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng của
thành phố Thanh Hóa. Nhưng làm thế nào để sử dụng đất một cách hiệu quả,
hợp lý, khoa học đòi hỏi công tác giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa
được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã
và đang là một vấn đề rất được quan tâm trong cả nước nói chung thành phố
Thanh Hóa nói riêng. Do đó, việc xem xét thực trạng của công tác giao đất,
cho thuê đất và tình hình sử dụng đất đối với các tổ chức là việc làm cần thiết

trong giai đoạn hiện nay nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại, khắc phục kịp
thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng đất, tránh lãng
phí đất đai và đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu
quả tốt nhất. Vì vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng công tác
giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư
trên địa thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2013 -2017” là rất cần thiết.


2. Mục tiêu
- Đánh giá về thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố
Thanh Hóa
- Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Thanh Hóa theo
ý kiến của tổ chức.
- Xác định, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê
đất tại thành phố Thanh Hóa.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1 Ý nghĩa khoa học.
- Hoàn thiện kiến thức đã được giảng dậy trong nhà trường cho bản
thân, tiếp cận được thực tiễn những thuận lợi, khó khăn trong công tác giao
đất, cho thuê đất.
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật đất đai trong
công tác quản lý giao đất, cho thuê đất.
- Tìm hiểu và nắm vững những quy định của pháp luật đất đai về giao
đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật từ Trung
ương đến địa phương về công tác giao đất, cho thuê đất.
3.2 Ý nghĩa thực tiễn
Kiến nghị và đề xuất với các cơ quan, cấp có thẩm quyền các giải pháp
nhằm đẩy mạnh công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức để công tác quản
lý đất đai tại thành phố Thanh Hóa nhằm sử dụng đất hợp lý hơn, tiết kiệm và
có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự

nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

1.1.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định
phát triển.
Trong các hoạt động kinh tế hiện nay, chúng ta đã không còn xa lạ với
thuật ngữ dự án đầu tư. Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, khoản
2 điều 3 Luật Đầu tư năm 2014 giải thích “dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất
bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể,
trong khoảng thời gian xác định”. Tuy nhiên, dự án đầu tư có thể được xem
xét từ nhiều góc độ khác nhau, các cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư dưới
từng góc độ như sau:
Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một
cách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm
đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong
tương lai.
Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử
dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội
trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hoá: dự án là một công cụ thể hiện kế hoạch chi
tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội,
làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí
cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa
điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất
định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.

Thứ nhất, dự án đầu tư là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ
của chiến lược, quy hoạch và kế hoạch, chương trình phát triển một các có
hiệu quả nhất.
Thứ hai, dự án đầu tư là phương tiện để gắn kết giữa kế hoạch và thị
trường, nâng cao tính khả thi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điều
tiết thị trường theo định hướng xác định của kế hoạch.
Thứ ba, dự án đầu tư góp phần giải quyết quan hệ cung - cầu về vốn
trong phát triển kinh tế - xã hội và giải quyết quan hệ cung - cầu về sản phẩm,
dịch vụ trên thị trường.
Thứ tư, dự án đầu tư góp phần cải thiện đời sống dân cư và cải biến bộ
mặt kinh tế - xã hội của từng vùng, của cả nước.
Do có các vai trò trên nên dự án đầu tư còn gọi là các dự án phát triển
rất được coi trọng trong hệ thống kế hoạch hóa hiện nay ở nước ta. Nó là công
cụ để triển khai thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu của kế hoạch với hiệu quả kinh
tế - xã hội cao nhất [15]:

1.1.2. Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư
Khác với các ngành và lĩnh vực khác, đất đai trong các dự án đầu tư
được quan tâm dưới góc độ là địa điểm. Xác định đất đai, nói đúng hơn là xác
định địa điểm bố trí dự án là một trong những chìa khóa để thực hiện thành
công các dự án đầu tư. Trừ các dự án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, các dự
án đầu tư ít quan tâm đến các tính chất vật lý, hóa học, sinh học, độ màu mỡ
của đất đai, mà quan tâm nhiều đến vị trí của đất đai, địa điểm. Địa điểm bố
trí dự án được đánh giá thông qua các khía cạnh sau:
- Vấn đề cung - tiêu: địa điểm bố trí dự án gây khó khăn hay thuận lợi
cho việc cung cấp các nguyên, nhiên vật liệu đầu vào và tiêu thụ sản phẩm
của dự án.

- Kết cấu hạ tầng (điện, cấp và thoát nước, nhà ở, thông tin liên lạc,
giao thông,…) có đáp ứng được yêu cầu của dự án hay không? Có thuận lợi
và khó khăn gì?
- Môi trường tự nhiên, kinh tế- xã hội của vùng: điều kiện mặt bằng, lao
động của địa phương, luật lệ và an ninh ở địa phương.
Như vậy, đất đai với các dự án đầu tư được quan tâm ở góc độ không
giống các lĩnh vực khác.
Đất đai từ lâu đã gắn liền với đời sống và sản xuất của con người, nó
gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Vì vậy,
đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Nói như vậy để thấy được
rằng đất đai có vị trí vô cùng quan trọng đối với tất cả các ngành, lĩnh vực
trong cả đời sống và sản xuất của con người.
Là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch
sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Sự tồn
tại và phát triển của đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người,
không có đất đai thì không thể có sự sống và không có sự tồn tại và phát triển
của bất cứ một xã hội loài người nào. Vì vậy, đất đai không chỉ là tài nguyên
vô cùng quý giá mà còn là điều kiện sống của muôn loài.
Đất đai tham gia vào mọi hoạt động của đời sống và sản xuất. Rõ ràng
là nếu như không có đất đai thì sẽ không có bất kì một ngành sản xuất nào,
một quá trình lao động nào. Vai trò của đất đai về mặt này được thể hiện:
+ Thứ nhất, đất đai là địa điểm cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống
diễn ra.


+ Thứ hai, đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của

xã hội. Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai
có vị trí khác nhau. Đối với các hoạt động sản xuất phi nông nghiệp, đất đai là
địa điểm để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, kho tàng, bến bãi,… đất đai
cung cấp nguồn nguyên liệu cho một số ngành sản xuất như ngành công
nghiệp sản xuất gạch ngói, xi măng, gốm sứ,... Đối với các hoạt động sản xuất
nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt và vai trò hết sức quan trọng, là tư
liệu sản xuất chủ yếu và không thể thay thế được. Nó không những là chỗ
đứng, chỗ tựa để lao động, mà còn cung cấp thức ăn cho cây trồng, là nơi
chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Đất đai sử dụng
trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất, nó có ý nghĩa vừa là đối tượng lao
động, vừa là tư liệu lao động. Thông qua đất đai và sản xuất nông nghiệp để
tạo ra các thực phẩm nuôi sống con người.
Vì vậy, có thể khẳng định đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với
sản xuất và đời sống của con người. Dưới bất cứ một thời đại nào, một chế độ
xã hội nào, đất đai cũng là một vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy
Nhà nước. Giao và cho thuê đất là một trong những công tác quan trọng của
quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy công tác này có ảnh hưởng đến sản xuất
và đời sống của toàn xã hội. Vậy đối với các dự án đầu tư, công tác giao và
cho thuê đất có vai trò và tầm quan trọng như thế nào?

1.1.3. Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự
án đầu tư
Luật Đất đai 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và
cho thuê đất. Điều 4 của Luật giải thích:
- “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [7].
- “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng


hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[7].

Luật Đất đai 2013 cũng đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác
giao và cho thuê đất. Điều 3 của Luật giải thích:
- “Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết
định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”
[8].
- “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định
trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp
đồng cho thuê quyền sử dụng đất” [8].
Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án
đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng
nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các
nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là vay ngân hàng. Tuy nhiên,
tiếp cận được nguồn vốn này là không dễ. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê
đất là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn
ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất (trong trường hợp giao đất có
thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê), thuế
chấp tài sản hình thành trên đất (trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm).
Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn huy động khác là điều kiện để chủ
đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án.
1.1.4. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất
Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử
dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà
nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần
vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà
nước về đất đai.


1.1.5. Nguyên tắc sử dụng đất

Theo Điều 11 Luật Đất đai 2003; Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định
việc sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến
lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh
Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời
hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp
luật có liên quan [7] [8].

1.1.6. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ căn cứ để giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
-“ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” [8]
Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần
thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai
là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai,
hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích
tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa
được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi
trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm
hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại
khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai
hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy
hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý


và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai

sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai
hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm
đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn.
Dẫn đến, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”
(Khoản 4 Điều 40) Luật Đất đai năm 2013 quy định phải “Xác định vị trí,
diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục
đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến
từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng,
chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí,
diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực
hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản
4 Điều 40) và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”
(Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất.
1.1.7. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu
tư
Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003, Điều 126 Luật Đất đai năm
2013 quy định thời hạn sử dụng của các loại đất. Trong đó một số loại đất
như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất
quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo... là những loại đất được giao sử dụng ổn
định lâu dài. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực
hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc
đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có
vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn
giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm [7] [8]
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có
thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước
có thể

thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích
khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ
dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà
mình đã đầu tư trên đất.
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê
đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin
gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều
kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng
thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất.
1.1.8. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu
tư
Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật Đất
đai 2003, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 [7] [8]. Điều này quy định ủy ban
nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất,
cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư.

1.1.9. Cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê
đất.
- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII, kỳ
họp thứ 11, thông qua ngày 15/4/1992 ban hành Hiến pháp năm 1992 (Điều
58).
- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp
thứ 6, thông qua ngày 28/11/2013 ban hành Hiến pháp năm 2013 (Điều 54).
Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai
2003,
2013 và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện cụ thể như
sau:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất

2003;

đai

năm

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu


tiền sử dụng đất, có hiệu lực từ
24/12/2004;