Đánh giá sự ảnh hưởng của một số chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TÔ PHƯƠNG HOA

ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ
CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội – Năm 2019


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠfI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TÔ PHƯƠNG HOA

ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ
CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành

: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
Tiến sĩ Vũ Sỹ Kiên

Hà Nội – Năm 2019


i
LỜI CAM ĐOAN
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn
trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và
pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Tô Phương Hoa


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân. Nhân dịp này tôi xin gửi lời
cảm ơn đến tập thể các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Bộ môn Quy
hoạch đất đai, Ban Quản lý đào tạo, Trường Đại học Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và
hoàn thành luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo là Tiến sĩ Vũ Sỹ
Kiên đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và
thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin gửi lòng biết ơn chân thành tới lãnh đạo và các cán bộ UBND,
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã giúp
đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình điều tra, tổng hợp số liệu.
Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới các tập thể và cơ quan, ban
ngành, bạn bè, gia đình và người thân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá

trình học tập và nghiên cứu luận văn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn tất cả sự đóng góp quý báu của các
tập thể, cá nhân đã động viên khích lệ và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày... tháng... năm 2019
Tác giả luận văn

Tô Phương Hoa


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
THÔNG TIN LUẬN VĂN ............................................................................. vi
DANH MỤC VIẾT TẮT ............................................................................... ix
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ x
DANH MỤC BIỂU ĐỒ .................................................................................. xi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 4
1.1 Cơ sở lý luận ............................................................................................... 4
1.1.1 Một số khái niệm cơ bản .......................................................................... 4
1.1.2. Chính sách đất đai ................................................................................... 7
1.2. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 16
1.2.1. Chính sách đất đai ở một số nước trên thế giới .................................... 16
1.2.2. Chính sách đất đai ở Việt Nam ............................................................. 23
1.2.3. Những thành tựu của chính sách đất đai tại Việt Nam ........................... 29

1.2.4. Ảnh hưởng của một số chính sách đất đai đối với thị trường bất động
sản ở Việt Nam ................................................................................................ 34
1.2.5. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Quảng Ninh
giai đoạn 2013-2017 ........................................................................................ 42
1.2.6. Đánh giá chung về các yếu tố quản lý đất đai ảnh hưởng đến phát triển
thị trường bất động sản .................................................................................... 45
1.3. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 49


iv
1.3.1. Các quy định về pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản ............ 49
1.3.2. Các quy định về chính sách pháp luật khác có liên quan: .................... 49
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ..................................................................................................... 50
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 50
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 50
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 50
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 50
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 51
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin ............................................... 51
2.3.2. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 51
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin, phân tích, xử lí số liệu và
biểu đạt kết quả nghiên cứu ............................................................................ 52
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 53
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả .... 53
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ............. 53
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .. 58
3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả .......... 60
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...... 60
3.2.2. Biến động sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai

đoạn 2013 – 2017 ............................................................................................ 62
3.2.3. Công tác quản lí nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh ..................................................................................................... 65
3.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả ...... 69
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện một số yếu tố chính sách đất đai tại thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................... 76


v
3.4.1. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất .................................................................................................................... 76
3.4.2. Đánh giá tình hình thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................ 85
3.5. Đánh giá sự ảnh hưởng của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị
trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........... 98
3.6. Đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý đất đai nhằm đẩy mạnh phát
triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả .................................... 103
3.6.1. Đánh giá vai trò của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị trường
bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ................................ 103
3.6.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai đẩy
mạnh phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh ......................................................................................... 107
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 109
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 113


vi
THÔNG TIN LUẬN VĂN
Nội dung trình bày gồm :
+ Họ và tên học viên: Tô Phương Hoa

+ Lớp: CH3A.QĐ

Khóa:3

+ Cán bộ hướng dẫn : TS.Vũ Sỹ Kiên
+ Tên đề tài : Đánh giá sự ảnh hưởng của một số chính sách đất đai đến thị trường
bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
+ Thông tin luận văn :

- Thành phố Cẩm Phả là một trong 14 đơn vị hành chính trực thuộc tỉnh
Quảng Ninh, có vị trí chiến lược quan trọng nằm trong vùng tam giác tăng
trưởng phía Bắc, trên trục kinh tế động lực của tỉnh có tiềm năng và điều kiện
thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội.
+ Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự
nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội. Với dân số tập trung đông cùng với sự
phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở
thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao.
+ Công tác phát triển đô thị Cẩm Phả đã được phát triển theo Điều chỉnh
Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm
2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050 (Quyết định số 816/QĐ-UBND
ngày 27/3/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh). Thành phố Cẩm Phả hứa hẹn
sẽ là một thành phố có thị trường bất động sản sôi động trong tương lai.
- Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2017:
+ Trong giai đoạn 2013-2017, tại thành phố Cẩm Phả đã có tất cả 49920
giao dịch, có chiều hướng tăng dần theo các năm, trong đó năm 2014 là năm có
tổng số giao dịch cao nhất trong cả giai đoạn; Giao dịch trong thành phố tập trung


vii

ở một số phường trung tâm, phát triển như phường: Cẩm Trung, Cẩm Thủy ,
Cẩm Bình và các phường có tốc độ đô thị hóa diễn ra cao như phường Quang
Hanh, Cẩm Sơn.
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đât: Trong gia đoạn 2013-2017, thành
phố Cẩm Phả đã tổ chức đấu giá thành công số diện tích đất là 30.640,2 m2
thu được 404.677.779,6 triệu đồng. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày
càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch, đem lại nguồn thu lớn
cho ngân sách nhà nước, khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản
nhà nước.
- Thực trạng thị trường bất động sản:
+ Về nguồn cung cho thị trường bất động sản của thành phố chủ yếu là
thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoạt động chuyển quyền
sử dụng đất, người dân tiến hành tách thửa để chuyển nhượng, mua bán, cho
thuê quyền sử dụng đất, nhà ở trên đất và nguồn cung từ đấu giá quyền sử
dụng đất cũng góp phần không nhỏ tạo nên sự sôi động trong thị trường bất
động sản.
+ Lượng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả lớn và có xu hướng
không ngừng gia tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở vẫn còn thấp, gia tăng
dân số nhanh và dân số trẻ, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ người dân
nhập cư cao... đặc biệt là thành phố đang được quy hoạch phát triển theo Điều
chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến
năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050. Do đó, có thể nhận định
rằng: thành phố Cẩm Phả có lượng cầu bất động sản lớn và còn tiếp tục gia
tăng trong thời gian tới.
+ Hoạt động môi giới bất động sản đã phát triển khá nhanh chóng trên
địa bàn thành phố và đã có những tác động đáng kể đến thị trường bất động
sản. Trong giai đoạn 2013 – 2017 đã có 1573 giao dịch được thực hiện thông


viii

qua các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, đó là chưa
thống kê được số giao dịch thực hiện thành công do các cá nhân thực hiện.
Điều này cho thấy, hoạt động môi giới bất động sản đã nhận được sự tin
tưởng của người dân. Tuy nhiên, đây cũng là một thách thức mới với cơ quan
quản lý nhà nước. Đòi hỏi phải thắt chặt hơn nữa sự quản lý hoạt động này,
tránh tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng hoạt động để lừa đảo, chiếm dụng
tài sản của nhân dân, và thất thu thuế của nhà nước.


ix
DANH MỤC VIẾT TẮT
Danh mục

Kí hiệu

Thị trường bất động sản

TTBĐS

Tài nguyên và Môi trường

TN&MT

Thu hồi đất

THĐ

Sử dụng đất

SDĐ

Xã hội chủ nghĩa

XHCN

Bất động sản

BĐS

Kinh tế xã hội

KTXH

Quy hoạch sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QHSDĐ
GCNQSDĐ

Tái định cư

TĐC

Cơ sở hạ tầng

CSHT

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

Ủy ban nhân dân

UBND

Hội đồng nhân dân

HĐND

Giấy chứng nhận

GCN

Hợp tác xã

HTX

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa


x
DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2017 ............. 60
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 20132017 ................................................................................................................. 62
Bảng 3.3. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh đang
thực hiện trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ..................................................... 70
Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu các loại đất .......................................................... 76
Bảng 3.5: Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất ......................................... 79
Bảng 3.6: Mục đích đưa vào sử dụng đối với đất chưa sử dụng..................... 80

Bảng 3.7: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất tính đến năm 2017 trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả ............................................................................. 81
Bảng 3.8. Kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2014-2017 ........................................................................................ 86
Bảng 3.9. Kết quả giao đất tại các xã, phường đối với hộ gia đình cá nhân của
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 ...................................................... 87
Bảng 3.10. Kết quả giao đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải
đất ở của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014- 2017 ...................................... 88
Bảng 3.11. Kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính của thành phố Cẩm
Phả giai đoạn 2014 - 2017 ............................................................................... 89
Bảng 3.12. Kết quả cho thuê đất theo thời gian của thành phố Cẩm Phả giai
đoạn 2014- 2017 .............................................................................................. 91
Bảng 3.13. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất qua
từng năm trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2014 – 2017 ................ 92
Bảng 3.14. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các
xã, phường trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm giai đoạn 2014 –
2017 ................................................................................................................. 94
Bảng 3.15. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả qua từng năm .............................................. 96
giai đoạn 2014 – 2017 ..................................................................................... 96


xi
DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu 3.1. Biến động kết quả cấp GCNQSDĐ theo loại đất trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả qua các năm giai đoạn 2014 – 2017 ......................................... 93
Biểu 3.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ theo đối tượng trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả qua từng năm giai đoạn 2014 – 2017 ....................................................... 97

1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế. Là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh và quốc phòng.
"Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật".
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền
kinh tế quốc dân. Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận
không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường, nó có những đóng góp
đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời
gian qua và trong tương lai.
Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã
hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu
hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng
đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 04/NQ-CP ngày 21 tháng
02 năm 2012 về việc thành lập thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng Ninh,
cùng với việc di chuyển để phát triển trung tâm hành chính tập trung đã có
những tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, đặc biệt
là việc tập trung đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị loại II, đây là yếu tố quan
trọng thúc đẩy các hoạt động của thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố.

2
Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện thuận lợi cả về điều kiện tự
nhiên, cả về điều kiện kinh tế - xã hội. Với dân số tập trung đông cùng với sự
phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản ở
thành phố Cẩm Phả diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao. Với đầu
mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế có thể nói thị trường Bất
động sản ở Thành phố là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn.
Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở lý
luận khoa học và nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản tại địa
phương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá sự ảnh hưởng của một số
yếu tố chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh".
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản và một số yếu tố
quản lý đất đai tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
- Trên cơ sở đó phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn
đối với sự phát triển thị trường bất động sản; phân tích nguyên nhân và đưa ra
giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua việc
tăng cường công tác quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã
hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần bổ sung cơ sở lý luận và đánh giá sự ảnh hưởng của
chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh.


3

- Ý nghĩa thực tiễn
Nghiên cứu góp phần phát hiện kịp thời những tồn tại và nguyên nhân,
đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý đất đai
tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản, làm cơ sở để đề xuất
giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua việc
tăng cường công tác quản lý đất đai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã
hội của thành phố Cẩm Phả nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung.


4
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận
1.1.1 Một số khái niệm cơ bản
a. Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt, tập đoàn thực vật và động
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống
tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)” (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). Kinh
nghiệm lịch sử cho thấy việc sử dụng, quy hoạch và quản lý đất đai luôn là
những vấn đề nhạy cảm nhất, được tranh cãi nhiều nhất và chịu áp lực chính
trị nhiều nhất ở bất cứ xã hội nào. Những điều này cũng đúng ngay cả trong
thời đại ngày nay (Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, 2011).
Cách tiếp cận về đất đai trong giai đoạn hiện nay cần được nhìn nhận
một cách tổng hợp, toàn diện dưới các góc độ sau:
Trước hết, đất đai là một thực thể mang ý nghĩa chính trị, trong đó biên
giới thể hiện ranh giới của chủ quyền quốc gia và là cơ sở được quốc tế công
nhận. Đất đai cũng là căn cứ để xác định quyền và trách nhiệm giữa các đơn
vị hành chính từ trung ương tới địa phương các cấp. Tùy thuộc vào mỗi vấn

đề mà những lĩnh vực trách nhiệm trên có thể bị chồng chéo (Hồ Đăng Hòa
và cs., 2012).
Thứ hai, đất đai là tài nguyên (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b).
Vì vậy khi lấy tài nguyên để sử dụng vào mục đích khác, nhà đầu tư cần phải
tìm cách bù lại tài nguyên đó. Nếu lấy đất canh tác làm dự án thì phải bóc lớp
đất mặt để chuyển đến những nơi đất cần khai hoang, cải tạo.


5
Thứ ba, đất đai là tư liệu sản xuất (Quốc hội nước CHXHCNVN,
2013b), là nguồn sinh kế đảm bảo cuộc sống của người lao động. Vì vậy khi
THĐ phải bồi thường thu nhập cho người bị mất đất tối thiểu phải ngang như
lúc họ đang SDĐ. Việc bồi thường sinh kế cho người bị mất đất và việc
chuyển nghề nghiệp phải giải quyết tiếp cho đến khi họ chuyển sang nghề
mới với thu nhập ổn định.
Thứ tư, đất đai là tài sản, là nguồn lực để phát triển (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013b). Vì vậy khi Nhà nước THĐ thì phải bồi thường đúng giá
trị đất và đúng quy luật thị trường. Đất đai là tài sản hữu hình và có thể được
định giá, được trao đổi, được thừa kế hoặc cho, nhận như một món quà cũng
như được sử dụng để thế chấp. Đối với nhiều cá nhân, đất vẫn là của cải chính.
Thứ năm, đất là không gian sống theo cả ý nghĩa vật chất lẫn tinh thần.
Không gian sống đó không chỉ là hiện hữu mà còn bao gồm đầy đủ cả ba
chiều về thời gian: quá khứ, hiện tại và tương lai. Do vậy con người không thể
sống thiếu đất hay tách rời khỏi đất (Nguyễn Minh Tuấn, 2012).
Ngoài ra, đất đai là một tài sản văn hóa đối với mỗi cá nhân và cộng
đồng. Đất đai mang ý niệm về "nơi chốn" và nhận dạng vì thế nó đóng góp vào
vốn xã hội quốc gia, gồm hệ thống các mối quan hệ và mạng lưới nhằm hỗ trợ
và duy trì các cộng đồng và các vùng trong cả nước. Đất đai đóng vai trò mấu
chốt để tạo ra và duy trì những dịch vụ phục vụ mục đích công cộng. Giá trị
công của đất còn là nơi thưởng ngoạn chung với giá trị tăng lên nhanh chóng

khi các xã hội đô thị hóa và công nghiệp hóa và thu nhập bình quân đầu người
tăng lên.
Do vậy, Chính phủ cần xây dựng cơ chế quản lý đất đai sao cho giảm các
hạn chế đối với việc tiếp cận SDĐ và tăng khả năng linh hoạt của Chính phủ
trong việc quản lý vĩ mô. Mặt khác, cần xác định rõ các đối tượng Nhà nước cần
quản lý và những đối tượng không cần quản lý để cho phép thị trường tạo ra và


6
mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ hội khác (Nguyễn
Đình Bồng, 2011).
b. Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng…và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai.
Theo Luật dân sự 2005, tại Điều 174: “Bất động sản và động sản” quy định
rõ: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các
tài sản găn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo Điều 107: “Bất động sản và động sản” – do Bộ luật dân sự 2014
quy định:
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
c. Thị trường bất động sản

Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường
giao dịch đất đai – bất động sản. Thị trường bất động sản có thể được hiểu
theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, Thị trường bất động sản là
tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý
nhất định, trong mot khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường
bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch


7
bất động sản. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu tành quan trọng của
nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo định hướng
XHCN như ở nước ta.
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
“Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất
động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên
quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo
lập BĐS.
1.1.2. Chính sách đất đai
a. Khái niệm chính sách đất đai
Chính sách là thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong đời sống KTXH,
với nhiều cách thể hiện khác nhau. Chính sách là những sách lược và kế
hoạch cụ thể nhằm đạt một mục đích nhất định, dựa vào đường lối chính trị
chung và tình hình thực tế (Đại từ điển tiếng Việt, 2010). Chính sách là các

chủ trương và các biện pháp của một đảng phái, một Chính phủ trong các lĩnh
vực chính trị, xã hội, là chương trình hành động do các nhà lãnh đạo hay nhà
quản lý đề ra để giải quyết một vấn đề nào đó thuộc phạm vi thẩm quyền của
mình (Trần Thị Minh Châu, 2007). Chính sá ch cũng có thể hiểu là cách ứng xử
, cách xử lý các vấn đề do môṭ tổ chứ c chính tri ̣ đưa ra. Hơn nữa, chính
sách cũng có nghĩa là kế hoach hành động, sự trình bày những ý tưởng...


8
do một Chính phủ, Đảng chính trị, tổ chức doanh nghiệp... đưa ra hoặc áp
dụng (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012).
Chính sách có thể phân thành chính sách chung (chính sách đối ngoại;
chính sách kinh tế; chính sách xã hội; …) và chính sách đối với từng lĩnh vực.
Ví dụ: trong chính sách kinh tế có các chính sách mậu dịch tự do, chính sách
bảo hộ thuế quan, chính sách tài chính... Các chính sách có thể được đề ra và
thực hiện ở những tầng doanh nghiệp… Các chính sách nhằm giải quyết
những vấn đề đặt ra cho mỗi tổ chức và chỉ có hiệu lực thi hành trong tổ chức
đó được coi là chính sách tư. Những chính sách do các cơ quan hay các cấp
chính quyền ban hành nhằm giải quyết những vấn đề có tính cộng đồng được
gọi là chính sách công. Khoa học chính sách tập trung chủ yếu vào việc
nghiên cứu các chính sách công nhằm mục tiêu nâng cao hiệu lực và hiệu quả
quản lý của Nhà nước (Lê Chi Mai, 2009).
Về nguồn chính sách, do chính sách có các loại và cấp độ khác nhau, có
những chính sách mang tính định hướng, có những chính sách cụ thể, nên các
cấp phê duyệt chính sách và nguồn chính sách cũng khác nhau. Cụ thể Nghị
quyết của Đảng, Nghị quyết, ý kiến kết luận của Bộ Chính trị đưa ra định
hướng chính sách phát triển KTXH. Hiến pháp đưa ra một số chính sách
mang tính định hướng. Nghị quyết của Quốc hội đưa ra những chính sách
mang tính định hướng để các ngành, các cấp nghiên cứu xây dựng các chính
sách cụ thể áp dụng trong từng ngành và lĩnh vực, phù hợp với từng thời kỳ

phát triển. Cam kết đưa ra đưa ra định hướng chính sách ngành. Chính sách
thực thi khi được thể chế hoá bằng pháp luật. Nói cách khác, pháp luật là kết
quả thể chế hoá đường lối, chính sách, là công cụ để thực thi chính sách. Như
vậy, ở khía cạnh hình thức, chính sách thường rộng hơn pháp luật (Lê Chi
Mai, 2009; Nguyễn Thị Như Mai, 2016).


9
Khái niệm chính sách có thể đề cập theo nhiều khía cạnh khác nhau,
nhưng cơ bản nhất thì phạm trù chính sách phải làm rõ: nó là cái gì, ai là
người tạo ra nó, nó tác động đến ai, đến cái gì? Và từ đó có thể hiểu rằng:
chính sách là tập hợp các chủ trương và hành động về phương diện nào đó của
Chính phủ; nó bao gồm các mục tiêu và Chính phủ muốn đạt được và cách
làm để thực hiện các mục tiêu đó. Những mục tiêu này bao gồm sự phát triển
toàn diện trên các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội và môi trường.
Chính sách đất đai là một bộ phận trong hệ thống chính sách phát triển
KTXH. Chính sách đất đai là hệ thống các nguyên tắc, pháp lý, KTXH xác
định việc quản lý và sử dụng đất, cùng những lợi ích thu được từ đất đảm bảo
công bằng giữa khai thác, sử dụng và bảo vệ đất đai cho sự phát triển bền
vững của nhân loại (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012). Đất đai với
những đặc điểm về nguồn gốc hình thành, về vai trò trong các hoạt động
KTXH đòi hỏi những yêu cầu về sử dụng khác với những yếu tố kinh tế khác.
Vì vậy, đòi hỏi phải có những chính sách can thiệp phù hợp với những quy
luật vận động đất đai. Như vậy, có thể hiểu chính sách đất đai là tổng thể các
biện pháp kinh tế và phi kinh tế của nhà nước tác động đến quá trình vận
động của đất đai và tạo các môi trường cho đất đai vận động nhằm khai
thác đất đai một cách hợp lí và có hiệu quả, gắn khai thác sử dụng với bảo vệ,
nâng cao chất lượng đất đai phục vụ cho sản xuất, kinh doanh với những điều
kiện nhất định và trong những thời hạn nhất định. Như vậy chính sách đất đai
khác với các chính sách khác ở chỗ đối tượng tác động của chính sách đất đai

không chỉ đơn thuần là đất đai mà phải cụ thể và trực diện hơn là sự vận động
của yếu tố đất đai trong quá trình tham gia vào các hoạt động KTXH. Sự vận
động đó có quy luật nhất định, con người muốn SDĐ có hiệu quả phải tuân
theo các quy luật đó (Nguyễn Văn Sửu, 2010).


10
Chính sách đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định mức độ
linh hoạt trong SDĐ ở Việt Nam (Sally và cs., 2007). Chính sách đất đai luôn
là cơ sở để nhà nước quản lý, điều tiết và phân bổ đất đai, đưa đất đai vào sử
dụng hiệu quả, nhằm sử dụng hợp lý và khai thác hết công năng của đất đai
(Phạm Ngọc Hương Quỳnh, 2011).
Tại Việt Nam, chính sách đất đai được hiểu như các hành động và hoạt
động mà thông qua đó Chính phủ Việt Nam xác định cho các cá nhân và
nhóm trong xã hội về quyền của họ đối với đất đai, cụ thể hóa những hoàn
cảnh mà trong đó quyền về đất đai có thể được chuyển nhượng, và xây dựng
cơ chế để bảo vệ những quyền lợi đó và định hướng xử lý các tranh chấp có
liên quan. Những chính sách đất đai chính thức của Việt Nam trước đây được
phản ánh thông qua luật Nghị định, Chỉ thị, Quyết định và Thông tư. Những
chính sách này do Chính quyền trung ương thiết lập và do các bộ, ngành và
những cơ quan có liên quan ở các cấp triển khai thực hiện (Đặng Kim Sơn và
Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, 2011). Chính sách đất đai phản ánh hệ tư tưởng đang
chi phối Nhà nước, xã hội và là khâu trung gian giữa hệ tư tưởng với thực
tiễn. Chính sách đất đai đi vào thực tiễn và thực tiễn phản ảnh lại chủ thể
hoạch định chính sách (Nguyễn Văn Sửu, 2010). Sự gắn kết ý đồ và kết quả
đạt được trên thực tế sẽ xác định tính hiệu lực của chính sách đất đai (Hồ
Đăng Hòa và cs., 2012).
Chính sách đất đai là tổng thể quan điểm, chủ trương, đường lối, phương
pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động vào lĩnh vực đất đai nhằm
thực hiện các mục tiêu mà Nhà nước mong muốn (Trần Thị Minh Châu, 2007).

Đó là các phương thức hành động, bao gồm cả hiến pháp, luật, văn bản dưới
luật và các quy định, biện pháp được cơ quan Nhà nước ban hành và thực hiện
nhằm chi phối cấu trúc, quan hệ, sự vận hành của đất đai trong thực tiễn
(Nguyễn Văn Sửu, 2010).


11
b. Đặc điểm của chính sách đất đai
Chính sách đất đai khác với những chính sách khác do đối tượng mà nó
tác động và mục đích của những tác động đó. Chính sách đất đai có một số
đặc điểm sau (Nguyễn Văn Sửu, 2010; Trần Thị Minh Châu, 2007):
- Chính sách đất đai tác động đến một loại tư liệu sản xuất đặc biệt đó là
đất đai. Tài nguyên đất đai mang đặc trưng là có giới hạn, cố định theo vùng,
chịu ảnh hưởng của các yếu tố thời tiết, khí hậu và có độ phì khác nhau. Vì
vậy, chính sách đất đai phải được thiết kế phù hợp với các đặc tính của các
loại đất.
- Chính sách đất đai liên quan đến vấn đề nông dân, dân tộc và truyền
thống lịch sử. Quan hệ đất đai đã có từ lâu đời và tồn tại dưới nhiều hình thức
khác nhau tùy theo trình độ phát triển của từng quốc gia. Chính sách đất đai
hiện đại phải hóa giải các quan hệ ruộng đất sẵn có theo chế độ KTXH mà
Nhà nước xây dựng. Đồng thời chính sách đất đai cũng liên quan đến thái độ
chính trị, văn hóa của nông dân và sự ủng hộ của họ đối với Nhà nước.
- Chính sách đất đai liên quan đến đất đai với tư cách là hàng hóa đặc biệt.
Bản thân thị trường đất đai đã có đặc tính không hoàn hảo do nhiều nguyên nhân
như cung đất nhìn chung cố định, giá trị SDĐ không mất đi mà còn có thể tăng
lên nếu sử dụng và đầu tư đúng cách. Ở Việt Nam, chỉ có QSDĐ mới đáp ứng
đủ các yêu cầu của hàng hóa là sở hữu, sử dụng và trao đổi.
Tóm lại, chính sách đất đai vừa mang tính chất đặc thù của chính sách
công tác động đến nguồn lực quan trọng nhất của sự sống và phát triển đồng
thời mang tính giai cấp chính trị và xã hội sâu sắc. Một chính sách đất đai hợp

lý có vai trò hết sức quan trọng trong việc hoàn thiện các chính sách phát triển
KTXH khác. Chính sách đất đai hợp lý sẽ tạo động lực để sử dụng đầy đủ,
hợp lý và có hiệu quả đất đai trong điều kiện chất lượng đất đai ngày càng
giảm sút; thúc đẩy quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp, nông


12
thôn; có vai trò quan trọng trong quá trình chuyển nền nông nghiệp từ sản
xuất nhỏ lẻ thành một nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị
trường; đồng thời là một trong những biện pháp chủ yếu và quan trọng để giải
quyết các vấn đề tranh chấp đất đai.
c. Nội dung chính sách đất đai
Để triển khai có hiệu quả các Nghị quyết của Trung ương, chỉ đạo của
Chính phủ về chính sách đất đai, hướng tới mục tiêu “thu hẹp hơn nữa khoảng
cách giữa người quản lý, ban hành chính sách với người thực thi, triển khai
chính sách. Qua đó, giúp cho pháp luật đất đai đi vào được cuộc sống” chính
sách đất đai cần được thể chế hóa thành những nội dung, quy định cụ thể. Do
việc thực hiện chính sách là bắt buộc đối với đối tượng thuộc phạm vi điều
chỉnh nên trong nội dung, nội hàm của chính sách đất đai cần phải xác định
các hình thức, mức độ chế tài hợp lý để bảo đảm thực hiện có hiệu lực, hiệu
quả chính sách. Các nội dung cốt lõi điều phối quá trình chuyển dịch đất đai
trong giai đoạn vừa qua là chính sách QHSDĐ; chính sách giao đất, cho thuê
đất, cấp GCNQSDĐ; chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
* Chính sách quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bố và tái phân bố quỹ đất nhằm đáp
ứng mục tiêu phát triển KTXH, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường trên
cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu SDĐ trong giới hạn không gian và thời
gian xác định. QHSDĐ là công cụ quan trọng của người quản lý và người
SDĐ. Đối với Nhà nước, đó là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý nhà nước
về đất đai. Đối với người SDĐ đó là cơ sở pháp lý để chuyển đổi mục đích

SDĐ hiệu quả. Vì vậy QHSDĐ không đơn thuần là một hoạt động kinh tế kỹ thuật mà còn là một hoạt động quản lý có ý nghĩa kinh tế, chính trị, thể
hiện ý chí của nhà nước về phát triển trong tương lai; là hệ thống các giải
pháp để quản lý tài nguyên đất đai (Tôn Gia Huyên và cs., 2011).