Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tòa án nhân dân huyện thường tín, hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM VĂN OANH

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM VĂN OANH

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Phùng Trung Tập

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ
công trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ
ràng, đƣợc trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn
này.
Hà Nội, tháng 8 năm 2017
Ngƣời thực hiện

Phạm Văn Oanh


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS
BLTTDS
QSDĐ
QSD đất ở
TAND

Bộ luật dân sự
Bộ luật tố tụng dân sự
Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất ở
Tòa án nhân dân


MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu .................................................................................. 2
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.............................................................. 3
4. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn............................................................. 3
5. Các câu hỏi nghiên cứu của luận văn ........................................................ 3
6. Các phƣơng pháp nghiên cứu .................................................................... 4
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn............................................. 4
8. Bố cục của luận văn..................................................................................... 4
Chƣơng 1 .......................................................................................................... 6
KHÁI QUÁT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN
DÂN .................................................................................................................. 6
1.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
........................................................................................................................... 6
1.2. Khái niệm, đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở........................................................................ 10
1.2.1. Khái niệm .............................................................................................. 10
1.2.2. Đặc điểm ............................................................................................... 13
Chƣơng 2
THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN THƢỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ..................................... 17
2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở ........ 17
2.1.1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ............................ 17


2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không có tài sản gắn liền với
đất .................................................................................................................... 23
2.1.3. Nhận xét thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở ....................................................................................................................... 29
2.2. Thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín ................. 33
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và cư dân của huyện Thường Tín
......................................................................................................................... 33
2.2.2. Các dạng tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
thường gặp trên địa bàn huyện Thường Tín ................................................ 36
2.2.3. Một số nhận xét về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở của Tòa án nhân dân huyện Thường Tín .................. 39
2.3. Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở của Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín ................................ 41
2.4. Những hạn chế, vƣớng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở của Tòa án nhân dân
huyện Thƣờng Tín......................................................................................... 43
2.4.1. Những bất cập về đánh giá chứng cứ, xác định thiếu người tham gia
tố tụng ............................................................................................................. 43
2.4.2. Những bất cập về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng ...... 47
2.4.3. Những bất cập về xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án
......................................................................................................................... 47
2.4.4. Những bất cập về việc Tòa án giải quyết vượt quá yêu cầu của đương
sự hoặc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu không đúng ......................... 50

2.4.5. Một số bất cập khác.............................................................................. 53
Chƣơng 3 ........................................................................................................ 56
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TÒA
ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THƢỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI........ 56


3.1. Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở........................................................................ 56
3.2. Về công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân ...................................................................... 57
KẾT LUẬN .................................................................................................... 63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai nói chung và đất ở nói riêng luôn có vai trò, vị trí quan trọng
đối với con ngƣời, là nhân tố có tính ảnh hƣởng quyết định đến sự ổn định và
phát triển của mỗi quốc gia. Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định:
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Nhằm tăng cƣờng hiệu quả sử dụng
đất, từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay, Nhà nƣớc quy định các chủ thể đƣợc
giao sử dụng đất hợp pháp đƣợc quyền chuyển quyền sử dụng đất cho chủ thể
khác. Việc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện đối với các loại đất
đƣợc giao sử dụng lâu dài và thực hiện thông qua các hình thức nhƣ: Chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê... trong đó, việc chuyển quyền sử dụng đất ở

thông qua Hợp đồng chuyển nhƣợng đƣợc diễn ra khá phổ biến trong đời
sống dân cƣ.
Tuy nhiên, các quy định của Nhà nƣớc về chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất nói chung và đất ở nói riêng thƣờng xuyên thay đổi, trong khi đó đất
ở lại đƣợc giao sử dụng ổn định lâu dài. So với các loại đất khác thì quyền sử
dụng đất ở có giá trị cao hơn rất nhiều. Khi điều kiện kinh tế, xã hội càng phát
triển, hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở đƣợc diễn ra ngày càng
sôi động; các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở ngày càng phức tạp và đa dạng; việc giải quyết các tranh chấp Hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở do đó cũng gặp nhiều khó khăn.
Mặc dù, pháp luật và công tác tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói chung, đất ở nói
riêng trong những năm gần đây ở Việt Nam đã có nhiều thay đổi tích cực,
nhƣng cũng đã bộc lộ nhiều hạn chế cần đƣợc nhận diện và khắc phục. Trong
đó, việc tăng cƣờng hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân địa phƣơng luôn đƣợc xác


2

định là nhiệm vụ trọng tâm nhằm khắc phục những khó khăn, vƣớng mắc cả
về phƣơng diện lý luận và thực tiễn.
Để giúp các cơ quan có thẩm quyền của địa phƣơng hiểu rõ thực trạng
giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở hiện
nay, làm rõ những ƣu điểm, hạn chế của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở theo thủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án
nhân dân địa phƣơng, đƣợc sự đồng ý của giảng viên hƣớng dẫn, của khoa
Sau đại học và khoa Pháp luật Dân sự, học viên lựa chọn đề tài “Giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân
huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội” để làm luận văn tốt nghiệp khóa học.

2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian qua, đã có một số tác giả nghiên cứu về Hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, về giải quyết tranh chấp đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai, có thể kể đến nhƣ:
- Luận văn thạc sỹ Luật học: Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
thông qua Tòa án nhân dân” của tác giả Trần Nguyệt Ánh - Đại học Luật Hà
Nội năm 2015.
- Luận văn thạc sỹ Luật học “Giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển
nhƣợng Quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự” của tác giả Nguyễn
Huy Cẩn – Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 2014.
- Luận văn thạc sỹ “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực
tiễn huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dƣơng” của tác giả Trƣơng Văn Tuấn, Khoa
Luật, Viện Đại học Mở Hà Nội 2016.
- Luận văn thạc sỹ “Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất” của
tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2006...
Trong các công trình trên, các tác giả đã từng bƣớc làm sáng tỏ những
vấn đề liên quan trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của
các cơ quan có thẩm quyền; về Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất;


3

đã đƣa ra đƣợc nhiều giải pháp, kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật
về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu quả
giải quyết các tranh chấp về đất đai nói chung, tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng. Kế thừa những thành quả mà các công
trình nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất đã đạt đƣợc, tác giả tập trung nghiên cứu về việc giải quyết tranh
chấp Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân
huyện Thƣờng Tín, đánh giá thực trạng, rút ra những ƣu điểm, hạn chế qua đó

đóng góp những kiến nghị, giải pháp để việc giải quyết các tranh chấp hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thƣờng
Tín đƣợc hiệu quả hơn.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của Luận văn là các quan điểm lý luận, hệ thống
các quy định của pháp luật thực định và thực trạng về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở theo thủ tục tố tụng dân sự tại
Tòa án nhân dân địa phƣơng ở Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở theo thủ tục Tố tụng dân
sự tại Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín giai đoạn từ 2013 đến 5/2017.
4. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn
Đề xuất đƣợc các giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín, thành
phố Hà Nội một cách hiệu quả.
5. Các câu hỏi nghiên cứu của luận văn
- Phân tích quy định của pháp luật về việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở theo thủ tục Tố tụng dân sự tại Tòa
án nhân dân địa phƣơng.
- Đánh giá thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng


4

quyền sử dụng đất ở theo thủ tục Tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân huyện
Thƣờng Tín.
- Dự báo tình hình tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn huyện Thƣờng Tín trong thời gian tới.
- Đề xuất các giải pháp có cơ sở khoa học và thực tiễn, có tính khả thi
nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng

quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà
Nội.
6. Các phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp luận: Sử dụng những lý luận của chủ nghĩa duy vật biện
chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử để nghiên cứu.
- Phƣơng pháp nghiên cứu: Sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu khoa
học pháp lý truyền thống nhƣ phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, so sánh v.v…
để thực hiện.
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Luận văn đƣa ra những đánh giá khoa học về thực trạng giải quyết
tranh chấp Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân
dân huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội trong năm năm gần nhất (giai đoạn
2013-2017); qua đó, luận văn đƣa ra những giải pháp, kiến nghị để nâng cao
hiệu quả giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
theo thủ tục Tố tụng dân sự trên địa bàn huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà
Nội.
8. Bố cục của luận văn
Ngoài các phần: mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, Luận
văn đƣợc thiết kế thành ba chƣơng:
Chƣơng 1. Khái quát về giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân.


5

Chƣơng 2. Thực trạng giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín, thành phố Hà
Nội.
Chƣơng 3. Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp Hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thƣờng

Tín, thành phố Hà Nội.


6

Chƣơng 1
KHÁI QUÁT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

1.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ là một hiện tƣợng xã hội
xảy ra trong đời sống xã hội. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ
phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Trƣớc năm 1980, đất đai thuộc sở
hữu của nhiều thành phần kinh tế khác nhau gồm: Sở hữu nhà nƣớc, sở hữu
tập thể, sở hữu cá nhân về đất đai. Khi đó tranh chấp về giao dịch đất gồm
các loại: Tranh chấp về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về chuyển đổi
đất, tranh chấp về tặng cho đất… Nhƣng kể từ khi Hiến pháp năm 1980 đƣợc
ban hành cho tới nay thì chế độ sở hữu đất đai là thuộc toàn dân, do nhà nƣớc
thống nhất quản lý. Cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất đai trên
cơ sở Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ. Tranh chấp đất
đai trƣớc Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yếu là các dạng tranh
chấp về quyền quản lý, sử dụng. Vì thời gian đó Nhà nƣớc chƣa thừa nhận và
nghiêm cấm ngƣời sử dụng đất đƣợc phép chuyển nhƣợng QSDĐ. Cá
nhân, tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhƣợng thành
quả lao động từ đất, tài sản có trên đất. Ngƣời nào nhận chuyển nhƣợng thành
quả từ đất hay mua tài sản có trên đất của ngƣời khác thì đƣợc nhà nƣớc thừa
nhận QSDĐ. Điều 17 Luật đất đai 1987 quy định: “Ngƣời đƣợc thừa kế nhà ở
hoặc ngƣời chƣa có chỗ ở, khi đƣợc ngƣời khác chuyển nhƣợng nhà để ở, sau
khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với

nhà ở, thì đƣợc quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”.
Tuy nhiên, tính tất yếu khách quan của QSDĐ nói chung, đặc biệt là
QSD đất ở nói riêng là tài sản có giá trị để giao dịch nên trong giai đoạn đó
thực chất trong nhân dân đã diễn ra việc chuyển nhƣợng ngầm QSDĐ. Thực


7

tế cho thấy đôi khi việc thỏa thuận chuyển nhƣợng thành quả từ đất, hoặc mua
bán tài sản trên đất chỉ là hình thức, mà mục đích giữa các bên nhằm tới đó
chính là QSDĐ. Hoặc có việc ngƣời dân đã tự ý lập các văn bản chuyển
nhƣợng đất ở cho nhau, có việc giao tiền và nhận đất nhƣng không thông qua
chính quyền địa phƣơng. Nhƣ vậy, ở giai đoạn này thì tranh chấp hợp đồng
chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc ẩn chứa trong các giao dịch khác gắn liền với
đất.
Kể từ khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 đƣợc ban hành thì
Nhà nƣớc chính thức cho ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền chuyển nhƣợng
QSDĐ. Quyền chuyển nhƣợng QSDĐ tiếp tục đƣợc thực hiện, đƣợc ghi nhận
tại BLDS năm 1995, LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005 và LĐĐ năm 2013 và
BLDS năm 2015. Tuy nhiên, thuật ngữ "Tranh chấp hợp đồng hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất" chƣa đƣợc chính thức giải thích, mà chủ
yếu đƣợc "hiểu ngầm" qua các quy định của pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ. Theo Đại Từ điển tiếng Việt, tranh
chấp là "tranh giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là
sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thƣờng là trong vấn đề quyền lợi
giữa hai bên". Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau,
tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể. Tiếp cận ở góc độ pháp
l thì tranh chấp hợp đồng đƣợc hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn
giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và
nghĩa vụ trong hợp đồng. Lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 của Luật đất đai

2003 đƣa ra đƣợc một khái niệm chung về tranh chấp đất đai, theo đó thì:
"Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai". Tuy nhiên, tranh chấp đất
đai có nhiều loại khác nhau, nhƣng định nghĩa trên cũng không thể phản ánh
hết các đặc điểm, nội hàm của các loại tranh chấp đất đai, nhất là việc xác
định tranh chấp về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Trong quan
hệ hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ chủ thể tham gia quan hệ chính là bên
chuyển nhƣợng QSDĐ và bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ.


8

Hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở là một loại Hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất, là việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong
một phạm vi hẹp, với đối tƣợng chuyển nhƣợng trong hợp đồng là đất ở và
quyền sử dụng đất ở - một loại đất đặc biệt quan trọng trong đời sống xã hội
và có giá trị lớn, phức tạp nhất trong các loại đất.
Hiện nay, hầu hết các công trình nghiên cứu khoa học chƣa đƣa ra khái
niệm cụ thể về đất ở. Do vậy, khái niệm “đất ở” theo quy định tại pháp luật
đất đai đang đƣợc coi là cách hiểu thông dụng nhất hiện nay. Với cách tiếp
cận nhƣ trên: Đất ở đƣợc hiểu là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục
vụ cho đời sống, đất vƣờn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất
thuộc khu dân cƣ (kể cả trƣờng hợp vƣờn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã
đƣợc công nhận là đất ở.
Luật Đất đai năm 2013 chia đất ở thành hai loại: Đất ở tại nông thôn và
đất ở tại đô thị. Việc phân loại đất ở căn cứ vào mục đích sử dụng đất đƣợc
ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất ở nông thôn là đất ở
do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà
ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vƣờn, ao trong cùng thửa đất
thuộc khu dân cƣ nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch

xây dựng điểm dân cƣ nông thôn đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
phê duyệt1. Đất ở đô thị là đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây
dựng các công trình phục vụ đời sống, vƣờn, ao trong cùng một thửa đất
thuộc khu dân cƣ đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng đô thị đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.2
Trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng, đất ở, thời điểm
có hiệu lực của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, học viên xin
đƣa ra khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở nhƣ sau:

1

Xem Khoản 1, Điều 143, Luật Đất đai 2013

2

Xem Khoản 1, Điều 144, Luật Đất đai 2013


9

“Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa bên
chuyển nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng về việc chuyển giao đất và quyền
sử dụng đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống, đất
vƣờn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ đã
đƣợc công nhận là đất ở trên cơ sở giá cả đƣợc các bên thống nhất; đất và
quyền sử dụng đất đƣợc chuyển giao toàn bộ cho bên nhận chuyển nhƣợng và
bên chuyển nhƣợng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử
dụng đất kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật”.
Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở phải
tuân theo nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và quy

định riêng đối với hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ; đồng thời phải tuân theo
các quy định của pháp luật đất đai. Theo sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó
bên chuyển nhƣợng QSD đất ở có nghĩa vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho
bên nhận chuyển nhƣợng, còn bên nhận chuyển nhƣợng có nghĩa vụ trả tiền
cho bên chuyển nhƣợng theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất
đai.
Khi có mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhƣợng QSD đất ở với
bên nhận chuyển nhƣợng QSD đất ở trong quá trình giao kết, thực hiện hợp
đồng nhƣ giao nhận QSD đất ở, giao nhận tiền hoặc thực hiện các nghĩa vụ
khác phát sinh từ việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở ta gọi là tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
Chủ thể tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở,
ngoài các chủ thể chính là bên chuyển nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng
thì còn có thể có bên thứ 3, trong trƣờng hợp việc chuyển nhƣợng QSD đất ở
giữa hai bên ảnh hƣởng tới quyền và lợi ích của bên thứ ba thì những ngƣời
có quyền, lợi ích hợp pháp bị ảnh hƣởng từ việc ký kết, thực hiện hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng
chuyển nhƣợng QSD đất ở đã đƣợc ký kết để bảo vệ quyền, lợi ích của mình.
Do đó, ngƣời thứ 3 cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng


10

chuyển nhƣợng QSD đất ở và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý
của hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở.
Đối tƣợng tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở chính
là việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng
của bên nhận chuyển nhƣợng và bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
hoặc bên thứ 3 liên quan tới quyền sử dụng đất ở.
Từ phân tích trên, học viên xin đƣa ra quan niệm về Tranh chấp hợp

đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở nhƣ sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng QSD đất ở là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh
giữa bên chuyển nhƣợng QSD đất ở và bên nhận chuyển nhƣợng QSD đất ở
trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở
hoặc tranh chấp của bên thứ ba liên quan đến giá trị pháp lý của hợp đồng
theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm
Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất
đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên
cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách
nhiệm pháp l đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai".
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải quyết tranh chấp đất đai là
một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy đƣợc vai
trò trong đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà
nƣớc điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nƣớc và
của xã hội. Giải quyết tranh chấp đất đai, với

nghĩa là một nội dung của chế

độ quản l nhà nƣớc đối với đất đai, đƣợc hiểu là hoạt động của các cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp
luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại


11

quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời xử l đối với các hành vi vi phạm
pháp luật đất đai.

Theo đó, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở
chính là giải quyết sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhƣợng QSD đất
ở với bên nhận chuyển nhƣợng QSD đất ở hoặc với bên thứ ba liên quan tới
giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở.
Có nhiều cách thức các bên có thể lựa chọn để giải quyết nhƣ: bên
chuyển nhƣợng QSD đất ở và bên nhận chuyển nhƣợng QSD đất ở có thể lựa
chọn cơ chế tự giải quyết, tự ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, tháo gỡ
những bất đồng mâu thuẫn; có thể giải quyết thông qua một tổ chức thứ ba có
chức năng hòa giải; khởi kiện ra tòa án nhân dân để yêu cầu Tòa án giải quyết
theo thủ tục tố tụng dân sự; cũng có trƣờng hợp là tố giác để yêu cầu cơ quan
có thẩm quyền khởi tố, truy tố, xét xử vụ án hình sự giải quyết theo thủ tục tố
tụng hình sự nếu một trong các bên vi phạm hợp đồng có dấu hiệu của tội
phạm nhƣ có hành vì lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản…
Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở
bằng phƣơng pháp tự thỏa thuận và hòa giải nếu thành rất có

nghĩa và hiệu

quả để làm chấm dứt sự xung đột, mâu thuẫn. Qua đó, hai bên tranh chấp giữ
đƣợc sự hòa thuận, tình cảm và cùng nhau tháo gỡ những mâu thuẫn về quyền
và lợi ích một cách tự nguyện.
Tại Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khoá I

có

quan điểm chỉ đạo về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời
kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá: "Việc giải quyết tranh chấp đất
đai trƣớc hết cần tiến hành hoà giải, nếu hoà giải không thành thì đƣa ra toà
án giải quyết. Nhà nƣớc quy định thời hiệu và thời hạn giải quyết các khiếu
nại, không để k o dài". Tuy nhiên, thực tế thì việc tự thỏa thuận và hòa giải

thành là rất ít. Do QSD đất ở là tài sản có giá trị kinh tế cao, tình hình thị
trƣờng chuyển nhƣợng QSD đất ở diễn ra sôi động, các vụ án tranh chấp về
hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở ngày càng gia tăng với diễn biến vô


12

cùng gay gắt và phức tạp. Do đó, Nhà nƣớc cần phải có một cơ chế để giải
quyết tranh chấp về đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhƣợng QSD đất ở nói riêng một cách hiệu quả. Hội nghị lần thứ 6
Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khoá

I về tiếp tục đổi mới chính sách

pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền
tảng để đến năm 2020 nƣớc ta cơ bản trở thành nƣớc công nghiệp theo hƣớng
hiện đại: "Các cơ quan có thẩm quyền phải tập trung giải quyết kịp thời, dứt
điểm các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai theo đúng quy định của pháp
luật về khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự; công bố công
khai kết quả giải quyết".
Nhƣ vậy, là Nhà nƣớc ta chủ trƣơng đặt ra nhiều cơ quan giải quyết về
tranh chấp đất đai đó là: cơ quan về quản lý hành chính [Ủy ban nhân dân
(UBND) các cấp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng] và Cơ quan tƣ pháp [Tòa án
nhân dân (TAND)]. Việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua UBND bằng
con đƣờng đề nghị, khiếu nại tới cơ quan, ngƣời có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật; Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án bằng con đƣờng
khởi kiện tại Tòa án, trong đó: việc khởi kiện vụ án hành chính đƣợc giải
quyết theo thủ tục tố tụng hành chính, khởi kiện vụ án dân sự đƣợc Tòa án
giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở bản chất chính là

tranh chấp của một hợp đồng dân sự. Đó chính là sự tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ giữa bên chuyển nhƣợng QSD đất ở với bên nhận chuyển nhƣợng
QSD đất ở khi giao kết và thực hiện hợp đồng. Do vậy, các bên tranh chấp
hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu
giải quyết. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở
theo thủ tục tố tụng dân sự với một trình tự thủ tục chặt chẽ do pháp luật tố
tụng dân sự quy định; Tòa án căn cứ vào các quy định của Luật dân sự và
LĐĐ để xác định tính hợp pháp hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển
nhƣợng QSD đất ở, trên cơ sở đó mà công nhận các quyền và nghĩa vụ do hai


13

bên xác lập và thực hiện cũng nhƣ xác định hậu quả pháp lý, trách nhiệm của
bên vi phạm v.v...
Từ những phân tích trên có thể hiểu: Giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhƣợng QSD đất ở theo thủ tục tố tụng dân sự là hoạt động của Tòa
án nhân dân có thẩm quyền nhằm giải quyết các vụ án dân sự phát sinh giữa
các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở theo thủ tục do
pháp luật tố tụng dân sự quy định trên cơ sở căn cứ vào pháp luật đất đai và
pháp luật dân sự có liên quan để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên
liên quan trong quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
1.2.2. Đặc điểm

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở theo thủ tục
tố tụng dân sự là một loại việc Tòa án thực hiện bao gồm nhiều hoạt động tố
tụng dân sự khác nhau nhằm chấm dứt tranh chấp. Qua nghiên cứu cho thấy
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở theo thủ tục tố
tụng dân sự có các đặc điểm cơ bản sau:
Một là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở theo

thủ tục tố tụng dân sự mang tính quyền lực của nhà nƣớc. Bởi lẽ, đó là
phƣơng thức giải quyết thông qua Tòa án. Mà Tòa án là cơ quan thực hiện
quyền tƣ pháp, tức là quyền xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nƣớc khi xét xử.
Điều 102 Hiến pháp 2013 quy định: Tòa án nhân dân là cơ quan x t xử của
nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tƣ pháp.…. Tòa
án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con ngƣời, quyền
công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nƣớc, quyền
và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Khác với phƣơng thức giải quyết tranh chấp khác nhƣ hòa giải hay tự
thỏa thuận hay thông qua trọng tài. Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc
các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cƣỡng chế phải thi hành. Kết
quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở theo thủ tục tố
tụng dân sự có thể là bằng quyết định hay bản án. Quyết định, bản án của Tòa


14

án có hiệu lực pháp luật phải đƣợc các bên tôn trọng, nghiêm chỉnh chấp
hành.
Hai là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở theo
thủ tục tố tụng dân sự đƣợc tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và
chặt chẽ. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở
theo một trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, đó chính là pháp luật tố tụng
dân sự. Trình tự giải quyết đƣợc thực hiện từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ
án, đến giai đoạn chuẩn bị xét xử, giai đoạn đƣa vụ án ra xét xử, giai đoạn mở
phiên tòa sơ thẩm, giai đoạn hỏi tại phiên tòa, tranh luận nghị án, tuyên án,
kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm. Tất cả các
trình tự, thủ tục đều phải đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng
dân sự. Yêu cầu đặt ra là ngƣời tiến hành tố tụng và ngƣời tham gia tố tụng
phải chấp hành các quy định của pháp luật tố tụng dân sự trong từng giai đoạn

này.
Ba là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở theo
thủ tục tố tụng dân sự đảm bảo quyền tự định đoạt của đƣơng sự. Trong quá
trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở theo thủ tục
tố tụng dân sự, các đƣơng sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của
mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và
đạo đức xã hội. Khác với pháp luật tố tụng hình sự giải quyết quan hệ giữa
một bên là Nhà nƣớc một bên là tội phạm, trong quá trình giải quyết vụ án
dân sự theo thủ tục tố tụng dân sự đƣơng sự có quyền định đoạt, tự lựa chọn
phƣơng thức giải quyết nhƣ giải quyết thông qua hòa giải, giải quyết qua
phiên tòa bằng bản án. Trong quá trình giải quyết đƣơng sự có quyền đƣa ra
những yêu cầu và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình;
có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đã đƣa ra.Việc tự định
đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho ph p, nhƣ không đƣợc thay
đổi vƣợt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu. Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho
đƣơng sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình.


15

Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng QSD đất ở không buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Đây là
đặc điểm riêng biệt khác với một số loại tranh chấp đất đai khác. Nhà nƣớc
khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu tại cơ sở không giải
quyết đƣợc thì giải quyết tại UBND. Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định về
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất
đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Hiểu theo nghĩa rộng thì tranh chấp
về hợp đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở cũng là một loại của tranh chấp đất
đai. Thế nhƣng thực tế xét xử thì khởi kiện, thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng
chuyển nhƣợng QSD đất ở thì không cần có hòa giải.

Theo LĐĐ mục đích hòa giải đất đai là nhằm giữ ổn định đoàn kết nội
bộ trong nhân dân, mục đích này chỉ có

nghĩa đối với những tranh chấp về

ranh giới đất, về việc ai là ngƣời có QSDĐ. Còn đối với tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhƣợng QSD đất ở bản chất là tranh chấp về một giao dịch dân
sự, tức là tranh chấp giữa các bên về quyền và nghĩa vụ khi giao kết, thực
hiện hợp đồng. Do đó, việc giải quyết cần phải có một cơ quan nắm vững về
pháp luật dân sự, LĐĐ, yêu cầu này khó có thể thực hiện đối với tổ chức hòa
giải cơ sở và UBND cấp xã. Dẫn đến sự ảnh hƣởng trực tiếp tới quyền lợi của
các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có thể làm cho đƣơng sự mất quyền
khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện.
Năm là, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhƣợng QSD đất ở đƣợc bảo đảm thực hiện bằng cƣỡng chế nhà
nƣớc. Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng QSD đất ở có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác
thực hiện. Nếu các bên không tự thi hành án đƣợc với nhau, theo quy định của
pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có
thẩm quyền thi hành bản án. Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án
có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có
quyền áp dụng các biện pháp cƣỡng chế do pháp luật quy định.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1


16

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại
Tòa án nhân dân nói chung và tại Tòa án nhân dân huyện Thƣờng Tín nói
riêng là một phƣơng thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng

quyền sử dụng đất ở bằng Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự. Tòa án nhân dân
huyện Thƣờng Tín với tƣ cách là cơ quan tƣ pháp, nhân danh Nhà nƣớc giải
quyết những mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
ở và bên nhận chuyển nhƣợng hoặc bên thứ ba liên quan đến giá trị pháp lý
của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở diễn ra trên địa bàn huyện
Thƣờng Tín, thành phố Hà Nội. Tòa án giải quyết vụ án theo thủ tục tố tụng
dân sự trên cơ sở vận dụng các quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai và
các quy định của BLTTDS. Trong quá trình giải quyết các tranh chấp hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, Tòa án nhân dân huyện Thƣờng
Tín phải đảm bảo giải quyết đúng đƣờng lối của Đảng, chính sách, pháp luật
của Nhà nƣớc, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, bảo vệ pháp
chế xã hội chủ nghĩa, góp phần ổn định an ninh, chính trị, an toàn xã hội trên
địa bàn huyện Thƣờng Tín nói riêng và của cả nƣớc nói chung.


17

Chƣơng 2
THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THƢỜNG TÍN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất ở nói riêng liên quan tới nhiều lĩnh vực nhƣ giao dịch dân sự,
hoạt động kinh doanh thƣơng mại, quản l đất đai, nhà ở nên đƣợc điều chỉnh
bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở còn đƣợc điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành
(Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thƣơng mại, Luật Kinh doanh bất động sản).
2.1.1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Đất ở và quyền sử dụng đất ở có những đặc tính hết sức riêng biệt và có
nhiều yếu tố ảnh hƣởng đến quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Đất
ở luôn cố định, bất biến và chịu ảnh hƣởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều
kiện kinh tế - xã hội của mỗi vùng miền. Để hoạt động chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất nói chung, đất ở nói riêng diễn ra ổn định, hiệu quả, bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên đƣơng sự, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013
quy định chủ thể có quyền sử dụng đất ở đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất khi có đủ các điều kiện: a)Có giấy chứng nhận(trừ trường hợp quy định
tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều
168 của Luật này); b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không
bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Ngoài ra, ngƣời sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải
có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của
Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê


18

lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất phải đăng k tại cơ quan đăng k đất đai và có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng k vào sổ địa chính.
Theo quy định trên thì ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện quyền
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
(a) Có giấy chứng nhận: Theo Luật Đất đai năm 2013, ngƣời có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất đều đƣợc cấp một loại giấy chứng nhận là
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất” nhƣng với nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi

quyền của họ. Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã đƣợc cấp theo quy định
của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trƣớc ngày
10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Các
loại giấy chứng nhận này là chứng thƣ pháp l để Nhà nƣớc xác nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất. Ngoài ra, ngƣời thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn
đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đối với đất đƣợc thừa kế dù chƣa
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, nhƣng đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó. Đối với
trƣờng hợp tất cả ngƣời nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất đều là ngƣời nƣớc ngoài hoặc ngƣời Việt Nam
định cƣ ở nƣớc ngoài không thuộc đối tƣợng đƣợc mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì ngƣời nhận thừa kế không đƣợc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất nhƣng đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thừa kế. Ngƣời
nhận thừa kế quyền sử dụng đất đƣợc đứng tên là bên chuyển nhƣợng trong
hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất;