Pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại và thực tiễn thi hành tại thành phố thanh hóa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRỊNH DIỆP LY

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI
THÀNH PHỐ THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi được thực
hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và khảo sát tình hình thực tiễn dưới sự hướng
dẫn khoa học của PGS. TS. Phạm Hữu Nghị. Các thông tin, số liệu, các luận điểm
kế thừa được trích dẫn rõ ràng. Kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực.

HỌC VIÊN

TRỊNH DIỆP LY

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BẤT ĐỘNG SẢN
CƠ SỞ DỮ LIỆU

: BĐS
: CSDL

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC
NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC
NGHỊ ĐỊNH
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUYẾT ĐỊNH

: GPMB
: KDBĐS
: NHNN
: NSNN
: NĐ
: QSDĐ
: QĐ

SỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
SỞ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ
SỬ DỤNG ĐẤT
THU NHẬP DOANH NGHIỆP

: Sở TN - MT

: SKHĐT
: SDĐ
: TNDN

TIÊU CHUẨN VIỆT NAM
TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN
ỦY BAN NHÂN DÂN

: TCVN
: TNHH
: UBND


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ........................................................................................ 6
1.1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại .......... 6
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại ............................................. 6
1.1.2. Khái niệm chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại ........................ 9
1.1.3. Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại .................... 11
1.2. Những vấn đề lí luận pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương
mại .................................................................................................................... 13
1.2.1. Sự cần thiết của việc điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng dự án
nhà ở thương mại ...................................................................................... 13
1.2.2. Khái niệm, nguyên tắc và nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại ................................................................................. 14
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại ....................................................................................................... 19

1.3.1. Yếu tố kinh tế ................................................................................... 19
1.3.2. Quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng .................................. 20
1.3.3. Tâm lí, nhu cầu của các nhà đầu tư ................................................ 21
1.3.4. Tâm lý, nhu cầu của người tiêu dùng, của xã hội ........................... 21
1.3.5. Hội nhập quốc tế .............................................................................. 22
Tiểu kết chương 1 ................................................................................................ 24
Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ
Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ THANH
HÓA ..................................................................................................................... 25
2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại ........ 25
2.1.1. Quy định về các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng ................. 25
2.1.2. Quy định về điều kiện dự án nhà ở thương mại được phép chuyển
nhượng ...................................................................................................... 32
2.1.3. Quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại ........ 38
2.1.4. Quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch .............. 43
2.1.5. Trình tự thủ tục chuyển nhượng và vấn đề giải quyết tranh chấp đối
với hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. .......................... 48
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
tại thành phố Thanh Hóa ................................................................................ 50


2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố
Thanh Hóa ảnh hưởng đối với hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại................................................................................................. 50
2.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương
mại tại thành phố Thanh Hóa ................................................................... 52
Tiểu kết chương 2 ................................................................................................ 72
Chương 3 YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG
CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ....................................................................................... 73

3.1. Yêu cầu đối với việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại .................................. 73
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật phải căn cứ vào chủ trương, chính sách của
Đảng .......................................................................................................... 73
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo tính đồng bộ, hệ thống ........... 74
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật phải gắn liền với việc thi hành pháp luật...... 75
3.1.4. Hoàn thiện pháp luật phải chú ý tới vấn đề hội nhập và toàn cầu hóa
................................................................................................................... 75
3.1.5. Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh
bạch............................................................................................................ 76
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật
về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại ................................................... 76
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại................................................................................................. 76
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng
dự án nhà ở thương mại ............................................................................ 80
Tiểu kết chương 3 ................................................................................................ 89
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 90
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, các hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra rất phổ biến. Một
trong những hoạt động kinh doanh bất động sản được doanh nghiệp chú trọng đầu
tư đó chính là các dự án nhà ở thương mại. Dân số ngày càng tăng nhanh, vấn đề
nhà ở ngày càng trở nên nóng bỏng hơn bất cứ lúc nào hết. Nhất là khi hội nhập
kinh tế đời sống nhân dân ngày càng được nâng cao, bộ phận dân cư có thu nhập

cao và ổn định ngày càng gia tăng đòi hỏi phải có ngày càng nhiều các công trình
nhà ở thương mại để có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Kinh doanh bất
động sản mang lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng hàm chứa không ít rủi ro. Thông
thường doanh nghiệp đầu tư dự án là để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của
chính doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp đầu tư dự án để kinh doanh chuyển nhượng
dự án nếu việc chuyển nhượng đem lại lợi ích hơn là sử dụng dự án. Tuy nhiên ở
vài năm qua tại Việt Nam, thị trường bất động sản "đóng băng" mà trước sức ép đáo
hạn ngân hàng, các khoản nợ chồng chất, doanh nghiệp phải rao bán và chuyển
nhượng dự án. Vì vậy, phần lớn việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại ở Việt
Nam hiện nay đa phần đều xuất phát từ những rủi ro làm cho doanh nghiệp gặp khó
khăn về tài chính.
Việc pháp luật quy định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản, nhất là
khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời thay thế Luật Kinh doanh bất động
sản 2006 đã mở rộng đối tượng được kinh doanh bất động sản, tạo sự bình đẳng
giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước, cho phép các doanh nghiệp được
chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở thương mại đã thu hút các nhà
đầu tư nước ngoài vào kinh doanh bất động sản do việc nhận chuyển nhượng dự án
bất động sản là con đường ngắn để tham gia vào kinh doanh bất động sản, đồng thời
cũng tạo điều kiện cho những doanh nghiệp đầu tư bất động sản khi lâm vào rủi ro
có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cho một nhà đầu
tư khác để tránh bị phá sản, bị thu hồi dự án, tạo điều kiện để dự án có thể tiếp tục
được triển khai xây dựng. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng
dự án lại gặp không ít vướng mắc, khó thực hiện do phức tạp về thủ tục hành chính,
tình trạng chậm trễ, sách nhiễu của một số cán bộ công chức có thẩm quyền chưa
tạo điều kiện cho doanh nghiệp được dễ dàng đầu tư và chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại.


2

Đặc biệt đối với tỉnh Thanh Hóa, trong những năm qua với nhiều đổi mới,
cải cách trong thủ tục hành chính cũng như kêu gọi đầu tư, khu vực kinh tế có vốn
đầu tư nước ngoài chiếm thị phần ngày càng cao góp phần thúc đẩy phát triển kinh
tế hàng hóa nhiều thành phần, thu nhập người dân ngày càng được cải thiện. Do đó,
việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại là nhu cầu cấp thiết để đáp ứng
được nhu cầu nhà ở cho người dân nhằm đảm bảo môi trường sống cho người dân
để có thể tái sản xuất sức lao động. Tuy nhiên, hoạt động chuyển nhượng dự án nhà
ở thương mại tại Thanh Hóa cũng diễn ra rất đa dạng, phức tạp.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi đã chọn đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại và thực tiễn thi hành tại thành phố Thanh Hóa" để làm luận
văn thạc sĩ luật của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là một trong những nội dung mới
của quy định pháp luật trong những năm trở lại đây. Việc nghiên cứu đề tài này có
một ý nghĩa lí luận và thực tiễn sâu sắc. Tuy nhiên, hiện nay, số lượng các bài viết,
công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này lại không nhiều, thời gian vừa qua đã
có một số công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề này được công bố, tiêu biểu
như:
Luận án "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh
bất động sản ở Việt Nam", luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung
(2012). Luận án tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản với tính cách là một giao dịch đặc thù
trong kinh doanh bất động sản, so sánh với các hình thức giao dịch bất động sản
khác, làm rõ vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với kinh doanh bất
động sản và đối với thị trường bất động sản. Phân tích, đánh giá thực trạng pháp
luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, chỉ ra
những hạn chế, thiếu sót của pháp luật, thực tiễn thi hành pháp luật và đề ra các giải
pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh
doanh bất động sản. Ngoài ra còn có các luận văn thạc sĩ "Hoàn thiện pháp luật về
chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay" của Lê

Thùy Dương (2011); các khóa luận tốt nghiệp "Pháp luật về quyền của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện các dự án
đầu tư" của Đinh Thu Hiền (2015); "Các vấn đề pháp lí về chuyển nhượng dự án
trong đầu tư, kinh doanh bất động sản" của Phạm Thị Hằng Nga (2012); "Pháp luật


3

về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam hiện nay - Thực trạng và
hướng hoàn thiện" của Hoàng Thị Thu Huyền (2012). Các công trình này đã đi sâu
vào nghiên cứu một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án bất động sản, phân
tích các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản, hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản và thực tiễn thi hành từ đó chỉ ra những hạn chế, đề xuất các
giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản.
Cùng với luận án, luận văn, khóa luận nêu trên còn có một số bài viết trên
các tạp chí chuyên ngành, các bài viết trên các tờ báo như:“Một số bất cập trong
quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư” của Trương Thế Côn, Tạp
chí Nghề luật (2014); “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động
sản” của Nguyễn Thị Kiều Oanh, Tạp chí Khoa học pháp lý (2014); "Hoàn thiện
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường"
của Lưu Quốc Thái, Tạp chí khoa học pháp lý (2014); “Phát triển nhà và thị trường
bất động sản” đăng tải trên website của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ngày
03/8/2015. Các bài viết này đã đi sâu vào nghiên cứu thực trạng các quy định của
pháp luật về các giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, nêu rõ những
hạn chế thiếu xót của pháp luật và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư bất động sản.
Nhìn chung, tất cả các công trình khoa học trên đã mang đến cho tác giả một
cái nhìn khá toàn diện về hoạt động kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án
đầu tư bất động sản, bởi các công trình này nghiên cứu với nhiều góc độ khác nhau
của thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là

nghiên cứu sâu về những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư bất động
sản, thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Tuy vậy, các công trình, các bài viết này chỉ mới tập trung nghiên cứu ở phạm vi là
các dự án đầu tư bất động sản nói chung mà chưa đi sâu vào nghiên cứu chi tiết, cụ
thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại - một trong
những giao dịch trong kinh doanh bất động sản.
Kế thừa thành quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu trên đây, Luận
văn đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống, tập trung pháp luật về chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại và thực tiễn thi hành tại thành phố Thanh Hóa.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá nội
dung các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại theo Luật


4

Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở và các văn bản hướng
dẫn và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
- Phạm vi nghiên cứu: Luận văn chỉ nghiên cứu dự án nhà ở thương mại mà
không tìm hiểu về nhà ở nói chung, nhà ở xã hội... ; hoạt động là chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm rõ một số vấn đề lý luận về chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại và pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương
mại, nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án
nhà ở thương mại, từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại ở Việt Nam.
Để đạt được mục đích trên, tác giả luận văn phải thực hiện các nhiệm vụ sau:
- Làm sáng tỏ một số khái niệm về nhà ở thương mại, dự án nhà ở thương mại,

chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại; pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại; ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại; sự cần thiết
của việc điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại; nguyên tắc,
nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
- Phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại. Luận văn phân tích, đánh giá tình hình việc thi hành pháp luật về
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại thành phố Thanh Hóa qua một số dự án
cụ thể nhằm đánh giá một cách khách quan việc thi hành pháp luật, chỉ ra những
khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án
nhà ở thương mại.
- Từ thực tiễn vụ việc, tìm hiểu và chỉ rõ nguyên nhân của những khó khăn,
vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
- Nêu ra những yêu cầu khách quan của việc hoàn thiện quy định pháp luật về
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật
và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu của đề tài, Luận văn dựa trên phương pháp luận sau:
Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của
chủ nghĩa Mác - Lênin; hệ thống quan điểm, lý luận của Đảng Cộng sản Việt Nam,
tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng nhà nước và pháp luật.


5

Bên cạnh đó, luận văn đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể
như:
- Phương pháp bình luận, diễn giải, phương pháp lịch sử... được sử dụng
trong Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lí luận về chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại và pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
- Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh,

phương pháp tổng hợp... được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng
pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại và thực tiễn thi hành tại thành
phố Thanh Hóa.
- Phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp được
sử dụng trong Chương 3 để đề ra giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Luận văn góp phần hoàn thiện hệ thống lí luận pháp luật về chuyển nhượng
dự án nhà ở thương mại, hệ thống hóa các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại trên cơ sở có sự phân tích, bình luận, đánh giá thực trạng thi
hành tại thành phố Thanh Hóa, từ đó đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
Luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích cho các công tác giảng dạy, học tập
và nghiên cứu pháp luật đất đai ở các cơ sở đào tạo luật ở nước ta.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài Mục lục, Danh mục các từ viết tắt, Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Kết luận,
Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được kết cầu thành 03 chương:
- Chương 1. Những vấn đề lí luận về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
và pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
- Chương 2. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
và thực tiễn thi hành tại thành phố Thanh Hóa
- Chương 3. Yêu cầu và giải pháp pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại


6

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở

THƯƠNG MẠI
1.1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại
Thuật ngữ "nhà ở thương mại" có lẽ còn khá mới mẻ đối với nhiều người dân
Việt Nam, mặc dù các giao dịch về nhà ở thương mại đã được thực hiện từ khá lâu.
Ngay từ trong giai đoạn đổi mới sau năm 1986, Nhà nước đã đưa ra các
chính sách khuyến khích sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở
thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân, tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà
ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh
doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật và được thể hiện trong Pháp lệnh nhà
ở năm 1991. Tuy nhiên, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 chưa đưa ra khái niệm “nhà ở
thương mại” mà thuật ngữ này lần đầu tiên chính thức xuất hiện trong văn bản pháp
luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa Nhà ở thương mại là “Nhà ở do tổ chức, cá
nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường”. Như vậy,
khái niệm nhà ở thương mại đã được luật hóa trong văn bản luật có hiệu lực cao
nhất, trong các các văn bản dưới luật. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
năm 2005 đã sử dụng định nghĩa này nhưng có quy định cụ thể hơn: "nhà ở thương
mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để
bán, cho thuê theo cơ chế thị trường".
Cho đến nay, quan điểm về nhà ở thương mại chưa có sự thay đổi, nhà ở
thương mại vẫn là loại hình nhà được xây dựng theo nhu cầu và cơ chế thị trường,
pháp luật không có quy định về việc ưu đãi, miễn giảm thuế đối với đất xây dựng
cũng như giảm giá thuê, giá mua nhà ở thương mại. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm
2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 thay thế cho Luật nhà ở
năm 2005 thì nhà ở thương mại được định nghĩa rõ ràng và trực tiếp hơn, không cần
phải qua nội hàm có liên quan là đối tượng thực hiện và bổ sung thêm mục đích của
hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cụ thể tại Khoản 4 Điều 3 quy định
“Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

theo cơ chế thị trường”.


7

1.1.1.2. Đặc điểm của nhà ở thương mại
Thứ nhất, nhà ở thương mại là một loại nhà ở. Nhà ở thương mại được xây
dựng lên cũng nhằm mục đích để ở do đó nhà ở thương mại cũng mang đặc điểm
của nhà ở đó là tính bất động, tính không đồng nhất, tính bền lâu và có giá trị lớn.
Tính bất động là thuộc tính tạo nên sự khác biệt của hàng hóa bất động sản
(BĐS) nhà ở cũng như bất động sản nói chung so với các hàng hóa khác trong nền
kinh tế. Nhà ở thương mại không thể di dời được, nó gắn liền và được xây dựng
trên đất nên vị trí của nhà ở thương mại sẽ tùy thuộc vào vị trí của mảnh đất nơi nó
tọa lạc. Tính bất động tạo ra tính không đồng nhất. Trong cùng một khu vực rất khó
tìm ra được hai căn nhà giống hệt nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau.
Một mảnh đất về mặt địa thế gần như không thể lặp lại cái thứ hai tương tự tạo nên
nét độc đáo riêng biệt cho nhà ở và đồng thời nó cũng tác động đến giá trị mỗi ngôi
nhà.
Nhà ở thương mại là một BĐS hao mòn chậm, có thể tồn tại lâu dài qua hàng
chục cho đến hàng trăm năm. Vì vậy, nhà ở thương mại được coi là một loại tài sản
rất tốt để đầu tư. Nhà ở thương mại cũng là một loại tài sản có giá trị lớn. Để xây
dựng một căn nhà cần một lượng lớn các nguồn lực vật chất, tài chính và lao động
đặc biệt là giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các khu đô thị rất cao. Vì thế, để
sở hữu một căn nhà cần phải có một lượng tiền lớn so với việc sở hữu các loại hàng
hóa khác.
Thứ hai, nhà ở thương mại được xây dựng phù hợp với các quy định và quy
hoạch của từng địa phương. Lập quy hoạch là một hoạt động quan trọng trong quản
lí nhà nước nhằm phát huy nội lực, sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực để phát triển
kinh tế – xã hội nhanh và bền vững. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm
đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước có quyền giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức,

cá nhân để sử dụng. Nhà ở thương mại thường được phát triển theo các dự án, cần
rất nhiều đất đai là tài nguyên có tính khan hiếm tương đối, Nhà nước lập quy hoạch
quốc gia và địa phương căn cứ vào quy hoạch quốc gia, điều kiện tại địa phương sẽ
lập quy hoạch sử dụng đất, trên cơ sở đó giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ
chức do đó phát triển nhà ở thương mại phải tuân theo quy hoạch của địa phương.
Ngoài ra, sự phát triển của nhà ở thương mại trực tiếp tác động đến nhiều ngành
như ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây
dựng. Chất lượng và quy mô nhà ở thương mại sẽ góp phần kích thích hay hạn chế
nhu cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hoá như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử


8

điện lạnh, trang trí nội thất.... Cùng với chính sách của Nhà nước thì chất lượng và
quy mô nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng,
phân bố dân cư và nguồn lao động. Các dự án phát triển nhà ở thương mại phải
được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội, để đáp
ứng yêu cầu cải thiện đời sống của dân cư. Như vậy, việc xây dựng nhà ở thương
mại không chỉ phù hợp với quy hoạch sử dụng đất mà còn phải phù hợp với quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ ba, nhà ở thương mại phải được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn
chung theo quy định của pháp luật. Việc xây dựng loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích
của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải
bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng,
kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bởi nhà ở thương mại là một công trình xây
dựng, là nơi che gió che mưa, là nơi sinh hoạt, tái tạo lại sức lao động cho con
người vì vậy nếu xây dựng nhà mà không có những tiêu chuẩn nhất định thì vì lợi
ích các nhà đầu tư sẽ không xem xét đến khía cạnh an toàn, nhà ở kém chất lượng
có nguy cơ bị lún, nghiêng, nứt thậm chí bị sập ảnh hưởng đến đời sống, tính mạng

của người dân.
Căn cứ trên cơ sở bản vẽ, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở
mà chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở xem xét loại nhà nào cho phù hợp để đảm
bảo về tiêu chuẩn, chất lượng nhà ở. Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây
dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn
xây dựng, nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng,
thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Thứ tư, các giao dịch về nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường. Thị
trường nhà ở thương mại là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở thương mại. Các tác nhân chủ yếu trên thị trường nhà ở thương mại bao
gồm người mua nhà để trực tiếp sử dụng, người mua nhà để đầu tư, người đi thuê
nhà, doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản, người môi giới, ngân hàng,
các tổ chức tín dụng. Khi chủ thể này tiến hành giao dịch về nhà ở thương mại sẽ
hình thành nên giá cả và giá theo thị trường do các bên tự thỏa thuận trong hợp
đồng. Giá cả thị trường của nhà ở thương mại chịu sự tác động của các quy luật
kinh tế của thị trường như quy luật giá trị (nhà ở thương mại càng có nhiều giá trị
thì giá của nó càng cao và ngược lại), quy luật cạnh tranh (nhà có vị trí đất tốt, áp


9

dụng kĩ thuật xây dựng hiện đại, sử dụng vật liệu tiên tiến, hạ giá thành để thu hút
người mua), quy luật cung - cầu ( sức mua của thị trường), nên mức giá cả hàng hóa
là nhà ở thương mại có thể tăng hoặc giảm theo quan hệ cung cầu, tức giá của nhà ở
thương mại có thể tách rời giá trị của nó.
Thứ năm, nhà ở thương mại hình thành trong tương lai có thể được đem ra
mua bán. Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là nhà ở được đầu tư xây
dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua mà tại thời điểm thực hiện giao dịch nhà ở đó
chưa được xây dựng hoàn thành và có cơ sở để xác định nhà ở đó sẽ được hình
thành trong tương lai. Pháp luật quy định chủ đầu tư dự án có thể kinh doanh nhà ở

thương mại hình thành trong tương lai nhưng đồng thời cũng đưa ra các điều kiện
mà khi đáp ứng đủ các điều kiện chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mới được phép
kinh doanh. Các điều kiện này như là cơ sở để xác định nhà ở thương mại chắc chắn
sẽ được hình thành trong tương lai, buộc các nhà đầu tư phải thực hiện đúng cam
kết, qua đó bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Các điều kiện để chủ đầu tư có thể
kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ về quyền
sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ
về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến
độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành
trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của
tòa nhà đó và phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai.
1.1.2. Khái niệm chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
1.1.2.1. Khái niệm dự án nhà ở thương mại
Theo Từ điển Oxford của Anh định nghĩa: "Dự án (project) là một ý đồ,
một nhiệm vụ được đặt ra, một kế hoạch vạch ra để hành động"1. Theo định nghĩa
của tổ chức quốc tế về tiêu chuẩn hóa ISO trong tiêu chuẩn ISO 9000:2000 được
Việt Nam chấp thuận trong tiêu chuẩn TCVN ISO 9000:2000: "Dự án là một quá
trình đơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt động có phối hợp và được kiểm soát, có
thời hạn bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt được một mục tiêu phù hợp với
các yêu cầu quy định, bao gồm cả các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn
1

Theo Từ điển Oxford, (2010), Nhà xuất bản Đại học Oxford, tr. 1207.


10

lực"2. Tuy diễn đạt khác nhau nhưng các định nghĩa trên đều thống nhất một là dự
án là tổng thể các hoạt động phụ thuộc lẫn nhau nhằm tạo ra sản phẩm trong tương
lai; hai là dự án luôn có mục đích rõ ràng được cụ thể hóa bằng các mục tiêu và khi
các mục tiêu đó đạt được thì dự án hoàn thành; ba là dự án phải được thực hiện
trong một thời hạn nhất định với những điều kiện ràng buộc về chất lượng, chi phí
đã được xác định trước.
Trên cơ sở các đặc điểm chung về dự án và tùy thuộc vào từng góc độ xem
xét và những đặc điểm riêng của mỗi loại hình dự án mà định nghĩa về các loại hình
dự án có sự khác nhau. Tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa "Dự án đầu
tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây
dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở
hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định". Như vậy, có thể định
nghĩa "Dự án nhà ở thương mại là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn
để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu
cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao
chất lượng hệ thống cơ sở vật chất về nhà ở trong một thời hạn nhất định qua đó
thu lợi nhuận từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua các công trình đó".
1.1.2.2. Chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
Theo Từ điển Black’s Law: “Chuyển nhượng được hiểu là di chuyển hoặc
loại bỏ một vật gì từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người khác; là
chuyển hoặc bàn giao từ người này sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở
hữu hoặc quyền kiểm soát đối với một vật. Ngoài ra, chuyển nhượng còn có nghĩa
là bán hoặc cho đi”3. Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Chuyển giao: Giao, bàn
giao lại cho người khác”4. Như vậy, có thể hiểu chung nhất về chuyển nhượng đó là
việc đưa tài sản, vật thuộc sở hữu của mình cho người khác, người nhận sẽ có toàn
quyền bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt, quyền sử dụng tài sản và chủ thể
chuyển nhượng sẽ chấm dứt các quyền của mình đối với tài sản đó.
Đối với các dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư bỏ vốn bằng loại tài sản hữu
hình hoặc vô hình để hình thành tài sản nhằm tiến hành các hoạt động đầu tư xây
2

Tiêu chuẩn Việt Nam ISO 9000:2000, Ban kỹ thuật Tiêu chuẩn TCVN/ TC 176 Quản lý chất lượng và đảm
bảo chất lượng biên soạn tr.20.
3
Black’s Law Dictionary: “Transfer, vb. (14c) 1. To convey or remove from one place or one person to
another; to pass or hand over from one to another, esp. to change over the possession or control of. 2. To sell
or give.
4
Từ điển tiếng Việt thông dụng, sdd, tr.175.


11

dựng các công trình nhà ở trên địa bàn cụ thể và trong khoảng thời gian xác định.
Về mặt nguyên tắc, nhà đầu tư được quyền sở hữu và định đoạt cũng như quyền
chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc quyền sở hữu của mình. Việc chuyển nhượng dự
án đầu tư về căn bản là việc chuyển nhượng tài sản. Pháp luật Việt Nam cho phép
nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án do mình thực hiện cho nhà đầu tư khác.
Việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản
(KDBĐS) bao giờ cũng nhằm mục tiêu lợi nhuận vì vậy trong giao dịch này ít nhất
một bên phải là chủ thể KDBĐS. Như vậy có thể định nghĩa: Chuyển nhượng dự án
nhà ở thương mại là việc chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi
ích hợp pháp đối với dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới và nhận một
khoản tiền tương ứng với giá trị dự án chuyển nhượng trên cơ sở các quy định của
pháp luật.
1.1.3. Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
Thứ nhất, chuyển nhượng dự án sẽ đảm bảo cho dự án được thực hiện trên
thực tế. Nhiều doanh nghiệp đầu tư vì một số lý do chủ quan như thiếu vốn, mục
đích đầu tư không rõ ràng, không có nhu cầu… hoặc do một số lý do khách quan
khác như điều kiện tự nhiên, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, ngại thủ tục

phiền hà của các cơ quan nhà nước,… không thể tiếp tục thực hiện dự án dẫn đến
dự án bị ngưng trệ (hay còn gọi là dự án treo), gây lãng phí về tiền của, đất đai, ảnh
hưởng tới đời sống dân cư nơi có dự án bị ngưng trệ. Khi đó, chuyển nhượng dự án
sẽ là biện pháp tối ưu để giải quyết tình trạng trên, tạo điều kiện để dự án được tiếp
tục được triển khai xây dựng.
Thứ hai, việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại giúp cho việc thực
hiện dự án có hiệu quả hơn. Ở nước ta, phần lớn các chủ đầu tư BĐS ở dạng vừa và
nhỏ có năng lực tài chính hạn chế, đa phần phải dựa vào nguồn vốn vay của các
ngân hàng thương mại. Thị trường BĐS lại luôn có sự biến động nhiều khi để bảo
toàn nguồn vốn vay thì các ngân hàng thương mại sẽ hạn chế cho vay đầu tư BĐS
và tiến hành thu hồi lại vốn dẫn tới đối với một số dự án có quy mô lớn một nhà đầu
tư thường khó có thể thực hiện được toàn bộ dự án vì vậy giải pháp mà nhiều nhà
đầu tư lựa chọn là “chẻ nhỏ dự án”. Sau khi có quyết định giao đất, có quyết định
phê duyệt dự án, nhà đầu tư (nhà đầu tư cấp I) đã tách nhỏ dự án ra từng khu nhỏ
hơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư
khác (chủ đầu tư cấp II) để xây dựng nhà ở sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ
thuật tương ứng với nội dung dự án để các nhà đầu tư này đầu tư tiếp, bán sản phẩm


12

BĐS ra thị trường. Nhà đầu tư sẽ giải quyết được bài toán thiếu vốn, chủ động hơn
trong việc thực hiện dự án, tạo điều kiện cho việc thực hiện dự án một cách nhanh
chóng, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với nhà nước và trách nhiệm với
khách hàng.
Thứ ba, việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại sẽ góp phần thu hút các
nhà đầu tư nước ngoài vào kinh doanh bất động sản. Dưới góc nhìn của nhà đầu tư
nước ngoài, đầu tư ở Việt Nam là một thách thức và đầu tư trong lĩnh vực bất động
sản lại càng nhiều thách thức hơn do các khác biệt về hệ thống pháp luật về đất đai
và bất động sản, tập quán giao dịch đặc biệt là các thủ tục hành chính. Chuyển

nhượng dự án là một cách thức hợp pháp giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản có vốn đầu tư nước ngoài có được quyền sử dụng đất và công trình xây dựng
trên đất khi mà pháp luật Việt Nam vẫn chưa cho phép họ nhận chuyển nhượng trực
tiếp các tài sản này từ tổ chức, cá nhân trong nước. Hơn nữa, việc nhận chuyển
nhượng dự án sẽ giúp các nhà đầu tư có cơ hội lựa chọn được các dự án tốt để nhận
đầu tư. Vì vậy, việc nhận chuyển nhượng các dự án nhà ở thương mại là con đường
ngắn để kinh doanh bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản ở nước
ta phát triển nhanh, lành mạnh.
Thứ tư, đảm bảo hoạt động kinh doanh cho chủ đầu tư chuyển nhượng dự án.
Các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại hoạt động chủ yếu dựa trên hai
nguồn vốn chính, đó là vốn tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng. Tuy
nhiên, nước ta chưa có chính sách cho vay vốn ưu đãi đối với các doanh nghiệp có
quy mô vừa và nhỏ đang xây dựng dự án nhà ở thương mại. Đặc tính của thị trường
BĐS là tính chất trung và dài hạn, nhưng trên thị trường lại không cơ cấu được
nguồn vốn trung và dài hạn. Các doanh nghiệp chủ yếu sử dụng vốn vay ngắn hạn.
Thậm chí, nếu vay được các nguồn vốn trung và dài hạn thì lãi suất lại cao dẫn đến
không thể thực hiện được dự án, lượng tiền vốn đã đưa vào đầu tư lại không thể thu
hồi, tình trạng tài chính cạn kiệt. Việc chuyển nhượng dự án sẽ giúp cho doanh
nghiệp tái cấu trúc lại vốn, duy trì tình hình kinh doanh, tránh tình trạng phá sản.
Qua đó duy trì công ăn, việc làm cho người lao động, góp phần thực hiện an sinh xã
hội.
Mặt khác, thị trường chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại có quan hệ chặt
chẽ với các thị trường khác. Do đó, "ngoài sự vận hành của chính mình, thì thị


13

trường chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại còn tác động trực tiếp tới các thị
trường tài chính tín dụng, xây dựng, thị trường lao động"5…Vì vậy khi thị trường
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phát triển sẽ có ảnh hưởng lan tỏa tích cực

tới các thị trường trên, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển.
1.2. Những vấn đề lí luận pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
1.2.1. Sự cần thiết của việc điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại
Việt Nam là một nước có mật độ dân số đông và có tỉ lệ đô thị hóa cao, yêu
cầu phát triển thị trường bất động sản về nhà ở, trong đó có nhà ở thương mại là
một vấn đề cấp thiết mang tính kinh tế - xã hội trên bình diện quốc gia, đặc biệt là
những khu vực đô thị lớn. Kinh tế phát triển kéo theo đời sống vật chất của người
dân ngày càng được nâng cao, quan niệm về lối sống cũng có nhiều thay đổi, mô
hình gia đình nhiều thế hệ được thay thế bằng mẫu gia đình hạt nhân, khuynh hướng
sống độc lập của các cặp vợ chồng, làn sóng di cư của người dân từ nông thôn ra
thành thị ngày càng nhiều vì vậy các nhà ở thương mại xuất hiện ngày càng nhiều
để giải quyết nhu cầu nhà ở tăng nhanh.
Nhà ở thương mại chủ yếu được phát triển theo các dự án. "Các dự án đầu tư
có thể được xem là tài sản của nhà đầu tư và thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư. Về
mặt nguyên tắc, nhà đầu tư được quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với dự
án đầu tư thuộc quyền sở hữu của mình"6. Như vậy, dự án nhà ở thương mại có thể
xem như là một loại tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, chủ đầu tư có
quyền chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại cho người khác. Tuy nhiên, thị
trường nhà ở thương mại ở nước ta phát triển chưa ổn định nếu xét trên khía cạnh
phát triển bền vững, cung cầu, giá cả và tác động của thị trường đến phát triển kinh
tế, do đó mọi vấn đề liên quan đến chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại đều phải
được điều chỉnh bằng pháp luật. Điều này được lý giải bởi những nguyên nhân cơ
bản sau đây:
Thứ nhất, pháp luật là công cụ của Nhà nước mang những đặc trưng cơ bản
mà các biện pháp quản lý khác không thể có được, đó là tính quy phạm, tính bắt

5

Nguyễn Thị Hồng Nhung, (2012), "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất

động sản ở Việt Nam", Luận án tiến sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, tr.30.
6

Trương Thế Côn (2014), “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư”, Tạp
chí Nghề luật, (02), tr.41 - 45.


14

buộc chung, tính cưỡng chế và tính tự điều chỉnh. Chính những đặc trưng cơ bản
này đã làm cho pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất được
sử dụng để điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
Thứ hai, bình ổn thị trường nhà ở. Thông qua công cụ pháp luật, việc quản lý
có hiệu quả thị trường chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại sẽ đáp ứng nhu cầu
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng
chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi
động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt
đầu từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường bất động sản khác, ảnh hưởng trực
tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường
bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở thông qua pháp luật về chuyển nhượng
dự án nhà ở thương mại, giải phóng những dự án “treo” là một trong những vai trò
quan trọng của quản lý nhà nước.
Thứ ba, đảm bảo hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại phát triển
lành mạnh. Các dự án nhà ở thương mại thường có giá trị rất lớn, việc chuyển
nhượng các dự án này không chỉ có các bên chuyển nhượng mà còn nhiều chủ thể
khác có liên quan tham gia: cơ quan đăng kí chuyển nhượng, cơ quan thuế... Khi có
sự điều chỉnh của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hoạt động
chuyển nhượng dự án sẽ được phân định rõ ràng, ngăn ngừa tình trạng vi phạm của
các bên trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án hạn chế được
tranh chấp. Pháp luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan quản lý

nhà nước, mọi giao dịch chuyển nhượng dự án đều phải đăng kí. Như vậy, Nhà
nước có thể quản lý thông qua hành vi đăng ký, giám sát có hiệu quả việc thực hiện
chuyển nhượng có đúng pháp luật đảm bảo an toàn pháp lí cho các giao dịch chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại.
Thứ tư, giữ môi trường kinh doanh nhà ở thương mại ổn định và an toàn. Khi
có sự điều chỉnh bằng pháp luật, sẽ tạo ra một hành lang pháp lí cho hoạt động
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Tính minh bạch, công khai được đảm bảo,
ngăn ngừa các hành vi tham nhũng, tiêu cực, đảm bảo cho hoạt động chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại được thực hiện một cách nhanh chóng, thuận tiện.
1.2.2. Khái niệm, nguyên tắc và nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà
ở thương mại
1.2.2.1. Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại


15

Sự hình thành, phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương
mại luôn gắn liền với từng giai đoạn lịch sử của đất nước. Ở nước ta, trước năm
1990 mặc dù đã có quy định điều chỉnh về các giao dịch BĐS nhưng chưa có pháp
luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Trong thời kì
này giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển
nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở
hữu tư nhân. Giai đoạn này chưa tồn tại các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản, chưa có các giao dịch về chuyển nhượng dự án nhà ở trên thị trường và vì vậy
không có pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
Pháp luật KDBĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai
năm 1993 cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời
hạn giao đất. Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực KDBĐS lần
lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa
đổi, bổ sung năm 1999); Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm

2001, Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho
thuê, thu hút các nhà đầu tư. Luật Đầu tư năm 2005; Luật về Nhà ở năm 2005; đặc
biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 (Luật KDBĐS)
điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS trong đó điều chỉnh hoạt động
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại và hiện nay là Luật KDBĐS năm 2014.
Pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là tổng thể các quy
phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định về chủ thể tham gia
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, về điều kiện dự án nhà ở thương mại được
phép chuyển nhượng, về hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, về
quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện các giao dịch chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản.
1.2.2.2. Nguyên tắc pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
Thứ nhất, nguyên tắc tự do, tự nguyện, thỏa thuận. Tự do, tự nguyện là
nguyên tắc cơ bản của các ngành luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại cũng phải đảm bảo nguyên tắc này. Để hình thành nên quan hệ
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, pháp luật không thể bắt buộc các bên phải
tham gia chuyển nhượng. Bởi các giao dịch chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
phát sinh trên cơ sở hợp đồng mà hợp đồng là sự tự thỏa thuận của các bên. Vì vậy,
mọi cam kết, thỏa thuận giữa các chủ thể chuyển nhượng đều phải đảm bảo tính tự
do, tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe doạ, ngăn cản


16

bên nào. Các thỏa thuận giữa các bên trên cơ sở của pháp luật, không trái pháp luật
và không trái đạo đức xã hội sẽ có hiệu lực bắt buộc đối với các chủ thể chuyển
nhượng, các chủ thể chuyển nhượng có nghĩa vụ phải thực hiện đúng và các thỏa
thuận, các thỏa thuận này cũng được sự tôn trọng các chủ thể khác và được pháp
luật bảo hộ.
Thứ hai, nguyên tắc bình đẳng về địa vị pháp lý. Để có thể đảm bảo ổn định

và thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại nói riêng thì phải đảm bảo quyền lợi của các tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Để đạt được mục đích này thì các chủ thể
trong quan hệ chuyển nhượng phải bình đẳng về địa vị pháp lí, thể hiện được vị trí
độc lập của mình trong quan hệ chuyển nhượng.
Nội dung của nguyên tắc này là trong giao dịch chuyển nhượng mọi cá nhân,
pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử;
được pháp luật bảo hộ như nhau trong việc tham gia vào giao dịch chuyển nhượng
không phụ thuộc vào giới tính, địa vị xã hội, tổ chức trong nước hay nước ngoài;
bình đẳng về quyền và nghĩa vụ khi xác lập quan hệ chuyển nhượng, các bên phải
thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền; bình đẳng về trách nhiệm do việc không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ đối với bên có quyền mà các bên đã
thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng cũng như các quy định của pháp luật có
liên quan. Đảm bảo nguyên tắc này pháp luật đã tạo ra sân chơi chung cho các nhà
đầu tư qua đó thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào hoạt động
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, góp phần phát triển hoạt động KDBĐS.
Thứ ba, nguyên tắc công khai, minh bạch. Công khai, minh bạch là yếu tố
hết sức quan trọng trong việc duy trì sự ổn định của pháp luật. Công khai “là việc
không giữ kín, mà để cho mọi người đều có thể biết”. Minh bạch là “rõ ràng, rành
mạch”. Tính công khai, minh bạch trong chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
phải được thể hiện thông qua: (i) Chế độ công khai minh bạch về thông tin dự án
chuyển nhượng và bảo đảm quyền tiếp cận thông tin đó của các tổ chức, cá nhân,
pháp luật phải rõ ràng cụ thể về dự án chuyển nhượng, điều kiện chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại, về tình trạng pháp lý của dự án, giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất nơi thực hiện dự án, các quyền và nghĩa vụ của chủ thể chuyển nhượng, cơ
quan quản lí và cung cấp thông tin về dự án chuyển nhượng... (ii) minh bạch về
chính sách tài chính bao gồm các khoản thuế, phí và lệ phí khi chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại, sự rõ ràng cụ thể của các quy định về trình tự, thủ tục chuyển

17

nhượng, các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất liên quan đến dự án; (iii) Minh bạch
về các biện pháp xử lí vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
như xử lí hành vi trốn thuế, không làm thủ tục chuyển nhượng, chuyển nhượng
ngầm, sách nhiễu tham nhũng... (iv) bảo đảm Nhà nước kiểm soát tốt các giao dịch
chuyển nhượng, quy định về đăng kí đất đai là bắt buộc, tăng cường sự giám sát của
cơ quan nhà nước cũng như các tổ chức dân cử, khống chế được các tình trạng đầu
cơ, các dự án bong bóng xà phòng gây lãng phí đất đai, việc quản lí sử dụng đất,
đầu tư xây dựng nhà ở phải tuyệt đối tuân thủ theo quy hoạch. Ngoài ra, cũng cần
có sự minh bạch rõ ràng trong quá trình thực hiện dự án như minh bạch trong đấu
thầu, xây dựng, chống tham nhũng và sách nhiễu chủ đầu tư từ đó tạo thuận lợi cho
dòng tiền được đầu tư vào bất động sản chứ không phải tiền phải chi quá nhiều cho
những khoản “lót tay” để có dự án, đẩy giá bất động sản và nhà ở quá cao so với
khả năng của người dân.
1.2.2.3. Nội dung cơ bản của pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
Nhu cầu về nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng cho các tầng lớp
dân cư đang là vấn đề cấp thiết trong bối cảnh nền kinh tế thị trường đặc biệt là ở
các thành phố lớn. Trong những năm gần đây, các dự án nhà ở thương mại được
triển khai thực hiện ngày các nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
Kèm theo đó các giao dịch chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại cũng ngày một
gia tăng. Để ổn định và phát triển thị trường nhà ở thương mại và thị trường bất
động sản đòi hỏi hệ thống pháp luật phải đồng bộ và ngày càng hoàn thiện. Chính vì
vậy Nhà nước luôn chú trọng xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật về kinh
doanh bất động sản bằng việc ban hành Luật đầu tư 2014, Luật Nhà ở năm 2014
thay thế luật Nhà ở 2005 đặc biệt là luật Kinh doanh bất động sản 2014 thay cho
Luật KDBĐS 2006 điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó
có hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Pháp luật chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại bao gồm những nhóm quy phạm pháp luật sau:
Nhóm quy phạm pháp luật quy định chủ thể của hoạt động chuyển nhượng

dự án nhà ở thương mại. Các dự án phát triển nhà ở thương mại phải được đầu tư
xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội, tuân thủ theo đúng
các quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lí sử dụng
dự án…Do đó, chủ đầu tư dự án phải đáp ứng được những điều kiện nhất định và vì
thế trong giao dịch chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại pháp luật cũng quy định


18

cụ thể các chủ thể được phép chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại.
Theo quy định của Luật KDBĐS hiện hành thì các chủ thể trong hoạt động
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại gồm:
Thứ nhất, cơ quan nhà nước. Trong hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại, Nhà nước là chủ thể đặc biệt. Cũng tham gia vào hoạt động chuyển
nhượng nhưng không phải với tư cách là bên chuyển nhượng hay là bên nhận
chuyển nhượng mà là bên thứ ba. Luật Đất đai 2013 ghi nhận “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Sự tham gia của
Nhà nước là nhằm thực hiện chức năng của nhà nước là quản lí đất đai, đảm bảo
cho hoạt động chuyển nhượng có hiệu quả như: Các cơ quan đăng kí chuyển
nhượng, cơ quan thuế, cơ quan theo dõi, giám sát hoạt động chuyển nhượng, cơ
quan giải quyết tranh chấp, xử lí vi phạm, cơ quan quản lí, cung cấp thông tin về dự
án nhà ở thương mại…
Thứ hai, các tổ chức, cá nhân. Các chủ thể này tham gia vào quan hệ chuyển
nhượng với tư cách là một bên trong quan hệ chuyển nhượng có thể là bên chuyển
nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng. Các tổ chức, cá nhân này có thể là các tổ
chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài. Tổ chức, cá nhân trong nước kinh doanh bất động sản khi
muốn chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải tuân theo quy định tại Điều 10
Luật KDBĐS năm 2014. Theo đó, tổ chức cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành

lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn
pháp định theo quy định của pháp luật. Đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài thì
trước kia nước ta quy định rất hạn chế quyền năng của các chủ thể này trong hoạt
động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên trong bối cảnh hội nhập kinh tế thế giới,
mở rộng quan hệ quốc tế ngày càng nhiều các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư kinh
doanh vào Việt Nam trong đó có hoạt động đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản Nhà nước đã có quy định thông thoáng, mở rộng cho đối tượng đặc biệt là
trong hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Việc cho phép các tổ
chức, cá nhân nước ngoài được phép nhận chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
sẽ khuyến khích họ đầu tư vào Việt Nam góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản
phát triển. Tuy nhiên, Nhà nước cũng đặt ra một số quy định nhằm hạn chế một số
quyền của họ bởi địa vị của tổ chức, cá nhân nước ngoài không thể giống địa vị của
tổ chức cá nhân trong nước cho nên địa vị pháp lí dành cho họ cũng có sự khác biệt.


19

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì Nhà nước cũng tạo điều kiện cho
họ tham gia vào quan hệ chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
Nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại. Trong đó bao gồm các nội dung:
Thứ nhất, đối tượng, điều kiện chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
Ngay trong tên gọi của quan hệ chúng ta cũng có thể xác định được đối tượng của
quan hệ chuyển nhượng chính là dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, không phải
bất kì dự án nhà ở thương mại nào cũng được phép chuyển nhượng mà pháp luật
quy định các dự án nhà ở thương mại này phải đáp ứng được các điều kiện nhất
định theo luật định thì mới được phép chuyển nhượng. Việc quy định điều kiện
được phép chuyển chuyển nhượng đối với các dự án nhà ở thương mại là nhằm để
đảm bảo cho hoạt động đầu tư phát triển các dự án nhà ở thương mại diễn ra lành
mạnh, ổn định.

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Quan hệ chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại phát sinh trên cơ sở hợp đồng. Thông qua hợp
đồng các bên bày tỏ mong muốn thiết lập quan hệ chuyển nhượng, cụ thể là bên bán
đồng ý bán, chuyển nhượng dự án cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng và nhận
tiền từ bên mua theo đúng các điều kiện hai bên đã thỏa thuận. Các quy định về hơp
đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại bao gồm: hình thức, hiệu lực của hợp
đồng, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại...
Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng dự án
nhà ở thương mại. Đây là quy định ràng buộc trách nhiệm của mỗi bên khi tham gia
vào quan hệ chuyển nhượng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên
kia, đảm bảo cho các bên thực hiện đúng hợp đồng mà các bên đã giao kết.
Thứ tư, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Pháp luật
quy định cụ thể các trình tự thủ tục mà các bên phải tiến hành khi muốn chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại.
Thứ năm, xử lí vi phạm và giải quyết tranh chấp trong chuyển nhượng dự án
nhà ở thương mại.
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại
1.3.1. Yếu tố kinh tế
Pháp luật là một bộ phận quan trọng trong kiến trúc thượng tầng xã hội, được
hình thành trên cơ sở hạ tầng do các quan hệ kinh tế hợp thành. Pháp luật luôn phản


20

ánh trình độ phát triển kinh tế, nó không thể thấp hơn hay cao hơn trình độ phát
triển đó, do vậy mọi sự phát triển thay đổi của kinh tế cũng kéo theo sự thay đổi của
nội dung pháp luật để phù hợp. Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy
mô và mức độ hoàn thiện của thị trường BĐS. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ
cao, mục đích, cách thức sử dụng đất đai hết sức đa dạng và nhu cầu chuyển dịch

BĐS giữa các chủ thể ngày càng lớn trong đó có hoạt động chuyển nhượng các dự
án nhà ở thương mại. Căn cứ vào thực trạng của thị trường mà pháp luật về chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại cần có những quy định sao cho phù hợp, bảo đảm
cho thị trường chuyển nhượng nhà ở thương mại vận hành một cách ổn định, lành
mạnh và minh bạch. Cụ thể khi thị trường bất động sản đóng băng thường rơi vào
thời điểm kinh tế gặp khủng hoảng tính thanh khoản của BĐS ở mức độ rất thấp dẫn
đến nhiều dự án không có vốn bị ngưng trệ hoặc khi thị trường BĐS nóng lên xuất
hiện hiện tượng đầu cơ, “xí phần”,“bong bóng bất động sản” tồn tại của dự án chỉ
trong ngắn hạn do dựa vào kỳ vọng sinh lời “ngay tức thì” của "đám đông" mà
không xuất phát từ quy luật cung cầu, và việc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư
khác là biện pháp hữu hiệu để ổn định thị trường BĐS. Vậy nên, các quy định của
pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại cần có những thay đổi, điểu
chỉnh cho phù hợp với biến động của nền kinh tế để có thể điều chỉnh hết được các
quan hệ xã hội phát sinh trong thực tế.
1.3.2. Quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng
Đường lối chính sách của Đảng định ra mục tiêu và phương hướng phát triển
kinh tế - xã hội trong một giai đoạn nhất định, định ra những phương pháp cách
thức cơ bản để có thể thực hiện những mục tiêu và phương hướng đó. Những mục
tiêu, phương hướng, phương pháp và cách thức đó sẽ được Nhà nước thể chế hóa
thành pháp luật và tổ chức thực hiện trong thực tế. Vì thế đường lối chính sách của
Đảng là một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn nhất đến nội dung của pháp
luật trong đó có pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
Bước vào thời kì công nghiệp hóa, nền kinh tế nước ta đã có bước phát triển
vượt bậc. Theo đánh giá của Ngân hàng thế giới (WB) Việt Nam đang có tốc độ đô
thị hóa nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á. Với tốc độ đô thị hóa nhanh như
vậy kèm theo mức sống tăng dẫn đến chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng
cao và nhu cầu về nhà ở của con người theo đó phát triển cả về lượng và chất.
Trong khi đó, cơ chế, chính sách về đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại có
quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng và chính sách về cải tạo các khu nhà ở, khu chung