quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN



LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 37 (2011 - 2015)

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT
VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Th.S Nguyễn Huỳnh Anh
Bộ môn: Luật Thương mại

Huỳnh Ngọc Tú
MSSV: 5118698
Lớp: Luật Thương mại

Cần Thơ, Tháng 12 năm 2014


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp
em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến sự giúp đỡ hết sức quý báu của quý thầy cô,
cùng quý tác giả, các anh chị sinh viên cũng như sự cổ vũ, động viên rất lớn của

bạn bè, gia đình và người thân.
Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô Khoa Luật – trường Đại học
Cần Thơ trong thời gian em học tập tại trường đã truyền đạt những kiến thức pháp
lý quan trọng, cũng như những lý luận sâu sắc tạo cơ sở, nền tảng vững chắc cho
em hoàn thành tốt luận văn của mình cũng như trong quá trình làm việc. Em cũng
xin gửi làm cảm ơn đến quý thầy cô Khoa Phát Triển Nông Thôn - trường Đại Học
Cần Thơ đã tạo mọi điều kiện để em có thể hoàn thành tốt khóa học của mình.
Đặc biệt cho em gửi lời tri ân sâu sắc đến cô Nguyễn Huỳnh Anh đã giành
nhiều thời gian để sửa chữa, khắc phục những hạn chế trong quá trình thực hiện và
định hướng nghiên cứu giúp đỡ em để có thể hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp
của mình.
Cuối lời, xin chúc cô Nguyễn Huỳnh Anh cùng quý thầy cô luôn dồi dào sức
khỏe và công tác tốt./.


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài....................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ..............................................................................................1
3. Phạm vi nghiên cứu ...............................................................................................1
4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................2
5. Bố cục luận văn ......................................................................................................2

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................4
1.1 Khái quát chung về chuyển nhượng dự án .........................................................4
1.1.1 Khái niệm dự án ..............................................................................................4
1.1.2 Khái niệm về chuyển nhượng dự án.................................................................5
1.1.3 Mục đích của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản................7
1.1.4 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản ..................9
1.2 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án.....................................................................11
1.2.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật...........................................................12
1.2.2 Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật.........................................................12
1.2.3 Nguyên tắc công khai, minh bạch ..................................................................14
1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng thông qua sàn giao dịch bất động sản ................15
1.2.5 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ
khi chuyển nhượng dự án .......................................................................................15
1.2.6 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng
và các bên liên quan...............................................................................................17
1.3 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong
kinh doanh bất động sản bằng pháp luật ...............................................................18
1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với nhà
nước.......................................................................................................................18
1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với chủ
đầu tư.....................................................................................................................20
1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với khách
hàng .......................................................................................................................21

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú

1.4 Sự hình thành và phát triển quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án
trong kinh doanh bất động sản ...............................................................................23
1.4.1 Giai đoạn năm 1980 - 1991 ...........................................................................24
1.4.2 Giai đoạn năm 1991 - 2003 ...........................................................................24
1.4.3 Giai đoạn năm 2003 - 2014 ...........................................................................26
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.........................................................................................28
CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
HOÀN THIỆN .........................................................................................................29
2.1 Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động
sản.............................................................................................................................29
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể chuyển nhượng dự án.....................................29
2.1.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư chuyển nhượng dự án ........................29
2.1.1.2 Quy định pháp luật về chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án ...............35
2.1.2 Quy định pháp luật về đối tượng dự án được phép chuyển nhượng................37
2.1.2.1 Quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng toàn bộ ....................37
2.1.2.2 Quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ
cấp ......................................................................................................................
2.1.3 Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án........................41
2.1.3.1 Nộp hồ sơ xin chuyển nhượng ................................................................42
2.1.3.2 Thẩm định hồ sơ chuyển nhượng............................................................43
2.1.3.3 Quyết định cho phép chuyển nhượng......................................................44
2.1.3.4 Thủ tục bàn giao dự án ..........................................................................44
2.1.4 Quy định pháp luật về xử lý vi phạm và hợp đồng chuyển nhượng dự án......45
2.1.4.1 Quy định pháp luật về xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư .......................45
2.1.4.2 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án ..............................................47
2.1.4.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án.............................................49
2.2 Thực trạng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh
bất động sản .............................................................................................................50
2.2.1 Thực trạng về chủ thể nhận chuyển nhượng dự án.........................................51

2.2.2 Thực trạng về đối tượng dự án được phép chuyển nhượng ............................52
2.2.3 Thực trạng về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp ................52

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú

41


2.2.4 Thực trạng về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án ...................................53
2.2.5 Thực trạng về hợp đồng chuyển nhượng dự án ..............................................55
2.3 Đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án
trong kinh doanh bất động sản ...............................................................................57
2.3.1 Cho phép chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển nhượng dự án............................................................................58
2.3.2 Mở rộng đối tượng dự án được chuyển nhượng .............................................60
2.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu
tư thứ cấp...............................................................................................................61
2.3.4 Đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án.....................................62
2.3.5 Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án ................64
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.........................................................................................67
KẾT LUẬN ..............................................................................................................68

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đóng vai trò quan trọng trong việc góp
phần thúc đẩy nền kinh tế đất nước. Tuy nhiên, lĩnh vực này rất đa dạng và phức tạp
nên nhà đầu tư thường gặp rất nhiều khó khăn; nguyên nhân chủ yếu là do lĩnh vực
này sử dụng nguồn vốn lớn, thị trường có nhiều biến động và có liên quan đến nhiều
ngành kinh tế khác. Nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư vượt qua khó khăn và giúp cho
quyền lợi của khách hàng được bảo vệ trước những thay đổi của chủ đầu tư nên quy
định chuyển nhượng dự án ra đời.
Kể từ khi quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án ra đời đã mang lại nhiều
thuận lợi cho nhà nước trong công tác quản lý, giúp nhà đầu tư vượt qua những khó
khăn và hạn chế đến mức thấp nhất những thiệt hại có thể xảy ra. Tuy nhiên, do Luật
Kinh Doanh bất động sản năm 2006 là Luật đầu tiên điều chỉnh thống nhất quy định về
chuyển nhượng dự án nên không thể tránh khỏi những bất cập; quy định còn chồng
chéo, chưa cụ thể dẫn đến các nhà đầu tư bị lung túng, khó hiểu khi tiếp cận.
Người viết với mong muốn góp phần hoàn chỉnh hơn nữa quy định pháp luật về
chuyển nhượng dự án trong Luật Kinh doanh bất động sản nên đã chọn đề tài: “quy
định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản”. Từ đó Người
viết sẽ thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này để làm sáng tỏ những mặt làm được
và hạn chế của hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản. Đồng thời, Người viết
đưa ra đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong thời
gian tới; tạo điều kiện tốt nhất cho chủ đầu tư có một môi trường kinh doanh thuận lợi,
góp phần thúc đẩy lĩnh vực kinh doanh bất động sản phát triển hơn nữa.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu là Người viết muốn tìm hiểu cụ thể hơn những quy định
pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản và tìm hiểu những
mong muốn nguyện vọng của các nhà đầu tư khi tham gia vào quá trình chuyển
nhượng dự án trên thực tế. Từ đó, sẽ đưa ra những hạn chế còn tồn tại của quy định

pháp luật và có đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án
trong thời gian tới.
3. Phạm vi nghiên cứu
Trong đề tài này Người viết sẽ nghiên cứu các quy định pháp luật về chuyển
nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản: bắt đầu từ chủ thể được phép chuyển
nhượng, đối tượng dự án được chuyển nhượng, đến trình tự thủ tục chuyển nhượng,

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-1-

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

việc xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án, cuối cùng là hợp đồng chuyển nhượng
dự án.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện Người viết đã sử dụng các phương pháp cụ thể để tìm
hiểu quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án như:
Phương pháp phân tích lịch sử: Người viết sử dụng phương pháp này để tái hiện
lại các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án qua từng giai đoạn, giúp Người
đọc nắm được qua từng thời kì quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đang ngày
càng được hoàn thiện.
Phương pháp so sánh: phương pháp này Người viết sử dụng để so sánh quy định
về xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Nghị định
121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ Quy định xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản

xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát
triển nhà và công sở so với nghị định Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02
năm 2009 Về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất
động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng
kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở của Chính Phủ. Qua phương pháp này giúp
cho Người đọc nhận thấy sự hạn chế của nghị định cũ và đồng thời thấy được điểm
tiến bộ của Nghị định mới.
Phương pháp phân tích câu chữ: mục đích của Người viết khi sử dụng phương
pháp này là để phát hiện ý chí của Người làm Luật, phát hiện các quy phạm pháp luật
mà nhà làm Luật muốn xây dựng và thể hiện trong văn bản. Đồng thời làm rõ nghĩa
các quy định pháp luật để Người đọc dễ dàng tiếp cận.
5. Bố cục luận văn
Kết cấu luận văn tốt nghiệp “quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong
kinh doanh bất động sản” ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo
thì nội dung chính của luận văn được Người viết chia làm 2 chương cụ thể sau đây:
Chương 1 Lý luận chung về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất
động sản: ở Chương này, Người viết sẽ tìm hiểu khái quát về chuyển nhượng dự án
trong kinh doanh bất động sản; bắt đầu từ những khái niệm, nguyên tắc để làm rõ vấn
đề, đồng thời đi đến mục đích và ý nghĩa khi chuyển nhượng dự án, đặc biệt là tìm
hiểu tầm quan trọng của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án. Cuối cùng,
Người viết sẽ đi vào tìm hiểu lược sử của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án
để biết được qua từng thời kì các quy định pháp luật đang ngày càng hoàn thiện.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-2-

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 2: Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh
bất động sản - bất cập và đề xuất hoàn thiện: ở Chương này, Người viết sẽ đi vào
tìm hiểu các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất
động sản: về chủ thể, đối tượng dự án được phép chuyển nhượng, trình tự thủ tục
chuyển nhượng, xử lý vi phạm trong chuyển nhượng và cuối cùng là hợp đồng chuyển
nhượng dự án. Đồng thời, Người viết sẽ phân tích những hạn chế còn tồn tại trong quy
định pháp luật về chuyển nhượng dự án, từ đó sẽ đưa ra đề xuất nhằm hoàn thiện quy
định pháp luật về chuyển nhượng dự án.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-3-

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đa dạng và phức tạp nhưng lại có vai
trò quan trọng đối với nền kinh tế đất nước. Chính vì vậy, trong quá trình kinh doanh
nhà đầu tư đã gặp không ít những khó khăn. Nhằm giúp các nhà đầu tư vượt qua
những khó khăn nhà nước đã ban hành những quy định pháp luật về chuyển nhượng
dự án. Ở Chương 1, Người viết sẽ tìm hiểu lý luận chung về chuyển nhượng dự án

trong kinh doanh bất động sản. Bắt đầu từ những khái niệm, nguyên tắc để làm rõ vấn
đề, đồng thời đi đến mục đích và ý nghĩa khi chuyển nhượng dự án, đặc biệt là tìm
hiểu tầm quan trọng của quy định pháp luật về vấn đề chuyển nhượng dự án. Cuối
cùng, Người viết đi vào nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển quy định pháp
luật về chuyển nhượng dự án để biết được qua từng thời kì các quy định pháp luật
ngày càng được hoàn thiện.
1.1 Khái quát chung về chuyển nhượng dự án
1.1.1 Khái niệm dự án
Theo Người viết tìm hiểu trong các văn bản quy phạm pháp luật vẫn chưa có khái
niệm về dự án. Trước khi đi vào tìm hiểu khái niệm dự án bất động sản, Người viết sẽ
lần lượt đi tìm hiểu những khái niệm về dự án cụ thể mà pháp luật đã có quy định. Từ
đó, Người viết sẽ rút ra một khái niệm về dự án bất động sản để giúp Người đọc có thể
dễ hiểu hơn về đề tài này.
Luật Xây dựng năm 2003 dự án đầu tư xây dựng công trình là “tập hợp các đề
xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công
trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc
sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao
gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở”.1
Theo luật đầu tư năm 2005 dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và
dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian
nhất định.2
Từ những khái niệm trên Người viết nhận thấy dự án có thể hiểu là một kế hoạch
tổng thể để thực hiện một hoặc một số mục tiêu hay công việc nào đó. Dự án chỉ là
những đề xuất để thể hiện hướng đi của mình, nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư
trong tương lai để đem lại lợi nhuận. Theo đó, dự án thường bao gồm các yếu tố sau:
1
2

Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội, Điều 3, khoản 17.
Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 3, khoản 8.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-4-

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

xác định lợi ích mà dự án mang lại, kế hoạch hành động để đạt được những lợi ích đó,
nguồn nhân sự, tài chính, công nghệ, tiến độ, thời gian, rủi ro, đánh giá hiệu quả. Dự
án đóng vai trò quan trọng đối với nhà đầu tư khi kinh doanh, nếu không có công việc
hoạch định sẵn sẽ dễ dẫn đến mất phương hướng, không đảm bảo được hiểu quả.
Theo Sở Ngoại Vụ Hải Phòng “dự án là một hoạt động đầu tư trong đó các nguồn
lực hạn chế được sử dụng nhằm tạo ra lợi nhuận. Thông thường, một dự án có thể
đứng độc lập hoặc nằm trong một chương trình gồm nhiều dự án. Quy mô của một dự
án nên ở mức độ mang tính khả thi về mặt kinh tế, kỹ thuật và quản lý nhất”. 3
Dự án bao gồm nhiều công việc mà tất cả đều kết thúc bằng sản phẩm giao nộp
như kế hoạch, báo cáo, hồ sơ, tài liệu. Dự án có các công việc thực hiện trong một thời
gian nhất định, có thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc cụ thể. Các hoạt động trong
dự án diễn ra trong môi trường ẩn chứa nhiều rủi ro, không chắc chắn bởi vì công việc
được thực hiện diễn ra ở tương lai.
Từ những khái niệm trên Người viết sẽ đưa ra quan điểm của mình về khái niệm
dự án trong kinh doanh bất động sản như sau: dự án trong kinh doanh bất động sản là
tập hợp các đề xuất nhằm tiến hành các hoạt động diễn ra trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản, dự kiến các công việc cụ thể để xây dựng các công trình, nhà ở và mong
muốn mang lại lợi nhuận. Dự án bất động sản có thời gian bắt đầu và thời gian kết
thúc nhất định.

Tóm lại, dự án bất động sản đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với chủ đầu tư,
nếu dự án khả quan thì nhà đầu tư sẽ dễ nắm bắt được nhiều cơ hội kinh doanh. Ngoài
ra, dự án còn giúp chủ đầu tư chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển của mình.
1.1.2 Khái niệm về chuyển nhượng dự án
Kinh doanh bất động sản là ngành kinh doanh tương đối phức tạp, sử dụng nguồn
vốn lớn nên chủ đầu thường gặp những khó khăn. Chính vì thế, Luật kinh doanh bất
động sản năm 2006 đã cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án để giải quyết
những khó khăn gặp phải. Khi muốn chuyển nhượng dự án chủ đầu tư cần phải nắm
vững hoạt động này mới có thể dễ dàng tiếp cận, nhằm giúp cho chủ đầu tư hiểu rõ về
hoạt động chuyển nhượng dự án Người viết sẽ đi vào phân tích khái niệm chuyển
nhượng dự án:
“Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng
kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích

3

Sở Ngoại Vụ, Khái niêm, phân loại và quy trình dự án,
[Ngày truy cập
01/07/2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-5-

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”.4
Từ khái niệm này pháp luật về kinh doanh bất động sản đã giới hạn về đối tượng
dự án đước phép chuyển nhượng chính là chuyển nhượng toàn bộ dự án mà không
phải là chuyển nhượng một phần. Đồng thời, khái niệm cũng điều chỉnh phạm vi dự án
được chuyển nhượng bao gồm dự án: khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp mà không quy định cho phép mọi loại dự án đều được chuyển nhượng.
Theo Người viết từ quy định chỉ cho phép chuyển nhượng ba loại dự án trên dẫn đến
nhiều khó khăn cho chủ đầu tư. Bởi lẽ, bên cạnh ba loại dự án được nêu ở khái niệm
thì chủ đầu tư còn có thể thực hiện nhiều loại dự án khác như: dự án khu du lịch, dự án
khách sạn, dự án văn phòng, dự án trung tâm thương mại…khi chủ đầu tư gặp khó
khăn không thể giải quyết được trong khi pháp luật về kinh doanh bất động sản lại
không điều chỉnh dẫn đến chủ đầu tư sẽ tìm cách lách Luật để chuyển nhượng dự án.5
Khái niệm cũng đề cập khi chuyển nhượng dự án toàn bộ quyền và nghĩa vụ chủ
đầu tư cũ được chuyển sang cho chủ đầu tư mới, “Quyền” của chủ đầu tư được thể
hiện ở đây là có quyền thực hiện hoặc không thực hiện mà không bắt buộc phải làm.
Ngược lại, chủ đầu tư mới cũng phải thực hiện các nghĩa vụ mà chủ đầu tư cũ đã
chuyển nhượng cho mình, “Nghĩa vụ” tức là bắt buộc phải thực hiện mà không được
từ chối. Về quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư ở Chương này Người viết sẽ không
đi sâu vào tìm hiểu mà Người viết sẽ phân tích cụ thể ở Chương 2. Bên cạnh những
quyền được hưởng và các nghĩa vụ phải thực hiện, chủ đầu tư mới còn được hưởng các
lợi ích hợp pháp từ dự án sau khi đã nhận chuyển nhượng. Các lợi ích mà đáng lẽ chủ
đầu tư cũ được hưởng đương nhiên chủ đầu tư mới cũng được hưởng và các lợi ích đó
phải tuân theo quy định của pháp luật. Đồng thời, quy định trong khái niệm chuyển
nhượng toàn bộ dự án khi chuyển nhượng chủ đầu tư phải lập thành hợp đồng với hình
thức bắt buộc lập bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Đây là quy
định pháp luật hoàn toàn thích hợp vì hợp đồng được lập bằng văn bản sẽ có giá trị
pháp lý cao hơn các hình thức khác.
Theo Người viết chuyển nhượng dự án bất động sản được hiểu một cách mở rộng
là việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ và các lợi ích hợp pháp đối với toàn bộ dự án bất

động sản chuyển nhượng từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới trên cơ sở thỏa thuận
phù hợp với quy định của pháp luật.6
4

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 6, khoản 1.
Nguyễn Thị Kiều Oanh, Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản, Tạp chí khoa học pháp
lý, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, số 02 (81), năm 2014, Tr 35.
6
Nguyễn Thị Kiều Oanh, Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản, Tạp chí khoa học pháp
lý, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, số 02 (81), năm 2014, Tr36.
5

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-6-

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Như chúng ta thấy, chuyển nhượng mang tính chất tương tự mua bán nên có rất
nhiều người lầm tưởng chuyển nhượng và mua bán chính là một, đây là một cách hiểu
hoàn toàn sai. Hai hoạt động chuyển nhượng và mua bán hoàn toàn tách biệt nhau sau
đây Người viết sẽ giúp cho Người đọc có thể có cách hiểu đúng nhất: “chuyển
nhượng” chính là nhường lại cho người khác khi không còn khả năng thực hiện dự án
hoặc không muốn thực hiện nữa, chuyển nhượng thông thường ít mang tính lợi nhuận
trong khi “mua bán” chính là trao đổi tiền lấy vật hoặc đổi vật với sự ưng thuận của
mình, mua bán mục đích chính là mong muốn kiếm lợi nhuận.

Tóm lại, từ những khái niệm và phân tích trên Người viết đưa ra một khái niệm
theo quan điểm của mình về chuyển nhượng dự án cụ thể như sau: chuyển nhượng dự
án là việc thay đổi chủ đầu tư của dự án. Chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện
mọi quyền, nghĩa vụ và hưởng các lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ. Đồng thời phải
tuân thủ theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan.
1.1.3 Mục đích của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản
Mục đích của chuyển nhượng dự án là những gì chủ đầu tư vạch ra và mong
muốn đạt được. Chuyển nhượng dự án là hoạt động mang lại cho chủ đầu tư nhiều
thuận lợi, nhằm giúp chủ đầu tư đạt được mục đích chính là vượt qua được khó khăn
đang gặp phải:
Thứ nhất, chuyển nhượng dự án giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực về tài chính.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp khi kinh doanh vào lĩnh vực bất động sản đang rơi
vào tình trạng gặp khó khăn, nguyên nhân dẫn đến khó khăn là do chủ đầu tư kinh
doanh vào quá nhiều lĩnh vực nhưng không đạt hiệu quả như mong muốn, doanh
nghiệp bị vướng mắc ở khâu giải tỏa, đền bù… Nhưng doanh nghiệp có một điểm
chung là hầu hết đều chịu áp lực về tài chính. Trước sức ép của ngân hàng, lãi suất lại
cao, các khoản nợ chồng chất, thiếu vốn, không huy động vốn được từ khách hàng nên
dự án bị ngưng trệ, các dự án đang dở dang cũng không thể tiếp tục.7 Chính vì thế,
không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tính đến phương án chuyển
nhượng để sớm rút khỏi dự án thu lại vốn trong thời gian nhanh nhất nhằm hạn chế
tình trang bị thua lỗ.
Ví dụ:
Công ty Cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam cũng đã quyết
định tìm kiếm đối tác chuyển nhượng dự án tổ hợp căn hộ và dịch vụ công cộng CT15
Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội). Dù rằng, tại dự án này chủ đầu tư đã đổ vào gần 60 tỷ
đồng hoàn thành hạng mục cọc đại trà giai đoạn 1 (khối nhà 18 tầng).
7

Xin đừng tham lợi ích nhỏ, bỏ lợi ích lớn, Tạp chí Người Xây Dựng, số 6, năm 2012.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-7-

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Dự án Hà Nội Times Tower có tổng vốn đầu tư gần 2.000 tỷ đồng được khởi
công xây dựng vào quý IV/2010 và dự kiến hoàn thành vào quý IV/2013 cũng được
Công ty Cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam quyết định chuyển
nhượng, sau 2 năm chưa thi công xong phần móng. Đã rót trên 500 tỷ đồng vào dự án
nhưng nay thiếu vốn trầm trọng, việc tiếp tục triển khai dự án đối với Công ty Cổ phần
Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam là không thể. Do đó, doanh nghiệp đã
chuyển nhượng phần dự án cho Tập đoàn Đại Dương.8
Khi doanh nghiệp bị thiếu vốn để tiếp tục dự án, trong khi áp lực lãi suất từ ngân
hàng lại cao, cũng như không huy động được vốn thì chuyển nhượng dự án chính là
biện pháp hữu hiệu nhất giúp chủ đầu tư tháo gỡ được những khó khăn.
Thứ hai, chuyển nhượng dự án giúp doanh nghiệp kinh doanh trái ngành bị thua
lỗ sớm rút khỏi thị trường bất động sản
Hiện nay, các nhà đầu tư thường lựa chọn kinh doanh nhiều lĩnh vực để có thể hỗ
trợ cho nhau và thu được nhiều nguồn lợi. Đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản đã
có rất nhiều nhà đầu tư lựa chọn để kinh doanh. Tuy nhiên, trong lĩnh vực này thường
mang tính rủi ro cao nên các chủ đầu tư thường không đạt được kết quả như mong
muốn. Chính vì thế, một số chủ đầu tư khi nhảy sang lĩnh vực này còn thiếu nhiều kinh
nghiệm, nguồn tài chính không đủ mạnh rất dễ bị thua lỗ dẫn đến phá sản; nên việc
chuyển nhượng dự án là giải pháp mà các chủ đầu tư lựa chọn.
Khi được chuyển nhượng dự án sẽ giúp cho các chủ đầu tư sớm rút khỏi những

khó khăn trong thời gian sớm nhất và tập trung vào lĩnh vực kinh doanh chính của
mình.
Thứ ba, chuyển nhượng dự án giúp chủ đầu tư thoát khỏi khó khăn khi dự án xây
dựng xong nhưng không bán được
Hiện tại, các chủ đầu tư đang triển khai quá nhiều dự án dẫn đến các dự án bị ứ
đọng, không người mua và các công trình vẫn không bán được.9 Vấn đề nay là vấn đề
khó khăn mà các chủ đầu tư đang gặp phải. Khi dự án đã xây dựng xong nhưng không
bán được thì nguồn vốn kinh doanh của chủ đầu từ không thể luân chuyển, buộc chủ
đầu tư phải chuyển nhượng cả dự án với giá rẻ để thu vốn đầu tư: cách đây vài tuần,
khi đưa thông tin chuyển nhượng dự án bất động sản, tập đoàn H ngay lập tức nhận
được lời chào bán lại dự án của nhiều chủ đầu tư. Theo lãnh đạo tập đoàn này, trong
các dự án chào bán, có dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp cạn vốn nên muốn

8

Nguyễn Minh, Bất động sản đến hồi nhôn nhịp, Thời báo ngân hàng, 2013,
[Ngày truy cập
04/09/2014].
9
Nguyễn Xuân Hải, Thà chịu bệnh còn hơn chịu chết, Tạp chí người xây dựng, số 253 & 254, năm 2012.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-8-

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

chuyển nhượng, có dự án đã xây dựng xong nhưng không bán được hàng, buộc chủ
đầu tư phải bán đứt cả dự án với giá rẻ để thu vốn đầu tư.10
Khi chủ đầu tư chuyển nhượng được dự án trong thời gian sớm sẽ tiết kiệm được
chi phí như các chi phí bảo dưỡng, duy tu trong thời gian dài. Vì thế, các chủ đầu tư
lựa chọn phương án chuyển nhượng để giảm thiểu đến mức thấp nhất khả năng hao tốn
các chi phí và có thể luân chuyển vốn đầu tư vào dự án mới có tính khả quan hơn.
Thứ tư, chuyển nhượng dự án giúp doanh nghiệp mang lại lợi nhuận
Có một số doanh nghiệp chuyển nhượng dự án với mục đích để kiếm lợi nhuận
để tiếp tục thực hiện các dự án khác. Tuy nhiên, mục đích này thường rất ít xảy ra hơn
là ba mục đích ở trên. Bởi lẽ, chuyển nhượng dự án thường không mang lại nhiều lợi
nhuận như các hoạt động khác và đặc biệt quy định về đối tượng dự án được chuyển
nhượng cũng khá chặt chẽ.
1.1.4 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản
Chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản mang lại nhiều ý nghĩa cho
sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hạn chế được những dự án ứ đọng,
từ đó thúc đẩy nền kinh tế khác phát triển:
Thứ nhất, chuyển nhượng dự án thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Khi chủ đầu tư kinh doanh bất động sản gặp khó khăn quyết định chuyển nhượng
dự án sẽ giảm thiểu những rủi ro gặp phải, dự án được hoàn thành kịp tiến độ giao cho
khách hàng và không bị ứ đọng, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Kinh doanh bất động sản là một ngành mới xuất hiện ở Việt Nam gần đây, tuy nó
mang tính rủi ro do bản chất nó đa dạng và phức tạp nhưng nếu kinh doanh thành công
trong lĩnh vực này thì lại đem lại lợi nhuận rất cao. Một khi chủ đầu tư được phép
chuyển nhượng dự án thì thị trường bất động sản sẽ giảm bớt những khó khăn, hạn chế
dự án treo giúp lĩnh vực bất động sản phát triển.
Thứ hai, chuyển nhượng dự án thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển
Từ thực tiễn cho thấy, kinh doanh bất động sản có mối quan hệ mất thiết với các
ngành kinh tế khác. Nó tác động rất lớn đến các ngành khác bởi đặc trưng của nó là sử
dụng một một nguồn vốn lớn và rất đa dạng. Kinh doanh bất động sản liên quan đến

ngành ngân hàng bởi vì sử dụng một nguồn vốn lớn để đầu tư, đồng thời sử dụng các
nhiên liệu trong quá trình xây dựng, vật tư trong ngành xây dựng, ngoài ra khi xây
dựng các dự án cũng cần các cơ sở vật chất, cung cấp điện nước cho người dân sinh
10

Bách Nguyễn, Rủi ro chuyển nhượng dự án bất động sản, Báo pháp luật, 2011, [ngày truy cập 09/08/2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-9-

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

hoạt... Chính vì vậy, kinh doanh bất động sản phát triển sẽ kéo theo các ngành khác
phát triển: “Có thể nói, dù quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm khoảng
5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường bất động sản lại
rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên
vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…). Do vậy, việc quản lý thị trường bất động
sản hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt
Nam”.11
Vì vậy, khi chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án thì thị trường bất động sản sẽ
hạn chế được những khó khăn cho chủ đầu tư, giúp thị trường bất động sản phát triển.
Từ đó thúc đẩy những ngành kinh tế khác phát triển kéo theo.
Thứ ba, chuyển nhượng dự án hạn chế được các dự án treo
Hiện nay, các dự án treo đang tràn lan, nhiều dự án lớn đang bị trì trệ, xây dựng
trong nhiều năm nhưng đến nay vẫn không hoàn thành. Hàng loạt các dự án lớn được

giới thiệu hoành tráng, với số vốn đầu tư lớn nhưng đến nay vẫn bị bỏ hoang, cỏ mọc
um tùm. Nếu như không có quy định chuyển nhượng dự án cụ thể và hoàn thiện thì
những dự án treo như thế này sẽ còn tiếp tục diễn ra và gia tăng hơn nữa. Nguyên nhân
chủ yếu là do chủ đầu tư cũ gặp khó khăn nên rất cần được chuyển nhượng dự án,
những chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có năng lực kinh doanh và khả năng về
tài chính tốt hơn sẽ hoàn thành dự án theo kịp tiến độ, hạn chế được những dự án treo
diễn ra.
Một vài ví dụ về dự án treo hiện nay:
Dự án Booyoung Vina (Nguyễn Trãi, Hà Nội) được bàn giao mặt bằng từ năm
2007, nhưng đến nay, dự án Booyoung Vina tại khu đô thị Mỗ Lao vẫn chỉ là bãi đất,
tường rào sắt xây quanh. Dự án có tổng mức đầu tư 171 triệu USD và dự kiến hoàn
thành, đưa vào sử dụng trong năm 2010. Thế nhưng, gần 7 năm trôi qua, dự án
Booyoung Vina do Công ty Booyoung Việt Nam - Hàn Quốc làm chủ đầu tư vẫn chưa
được hoàn thành, trở thành một bãi đất hoang rộng lớn.
Dự án Tháp Thiên niên kỷ Hà Tây được giới đầu tư bất động sản đánh giá là có
vị trí thuận lợi bậc nhất trên địa bàn quận Hà Đông nhưng điều đáng buồn là sau gần 6
năm được chấp thuận đầu tư, đến thời điểm hiện tại, hiện trường dự án vẫn là một bãi
đất trống, chưa có hạng mục xây dựng nào được tiến hành. Năm 2009, Công ty TSQ
Việt Nam đã cương quyết yêu cầu chính quyền quận Hà Đông tổ chức cưỡng chế, di

11

Tài chính, “Nhận diện” những hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam,
[ngày truy cập 09/08/2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 10 -

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

dời các đơn vị này để lấy mặt bằng xây dựng dự án. Tuy nhiên, sau khi các tổ chức, cá
nhân di dời thì toàn bộ khu đất lại bị bỏ hoang từ đó đến nay.12
Chính vì vậy, khi có quy định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ
hạn chế được những dự án treo tràn lan, góp phần thúc đẩy cho thị trường bất động sản
phát triển.
Thứ tư, chuyển nhượng dự án làm sống dậy những dự án đang gặp khó khăn
Khi có quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản thì nhiều dự án
đã được sống dậy, nhờ các chủ đầu tư mới có tìm lực kinh tế và có kinh nghiệm trong
lĩnh vực này: mặc dù được xem là một dự án lớn nhưng khi còn thuộc về công ty Cổ
Phần Phát triển Quốc tế Việt Nam, dự án này vẫn bị trị trệ không được hoàn thành
nhiều năm qua. Dự án này được tiến triển kể từ khi thuộc về Perdana Parkcity
(Malaysia). Sau hơn 1 năm triển khai từ tháng 1-2013, khu đô thị này đã có sự thay đổi
theo hướng tích cực hơn. Chủ đầu tư mới đã xây thô xong các căn nhà của tiểu khu 1,
dự kiến sẽ tới tay khách hàng vào quý III-2014, các tiểu khu khác cũng được triển khai
xây dựng.13
Nhờ có quy định chuyển nhượng mà những dự án có nguy cơ không thể tiếp tục
thực hiện đã có thể tiếp tục hoàn thành và bàn giao cho khách hàng đúng với tiến độ.
Đây chính là một ý nghĩa mà chuyển nhượng dự án đã mang lại.
1.2 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án
Nguyên tắc là điều cơ bản được đặt ra, gồm những quy định, quy tắc nhằm để chỉ
dẫn cho hành động và nhất thiết mọi người phải tuân theo nguyên tắc đó.
Chuyển nhượng là một hoạt động nằm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, nguyên tắc chuyển nhượng dự án cũng phải tuân thủ theo nguyên tắc hoạt
động kinh doanh bất động sản. Đồng thời, chuyển nhượng dự án cũng mang những
nguyên tắc riêng tạo nên sự khác biệt đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản

khác.
Sau đây là những nguyên tắc cơ bản nhất của chuyển nhượng dự án bất động
sản:
1.2.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật

12

Châu Anh, Những “siêu” dự án nằm bất động, Báo xây dựng, 2014,
[ngày truy cập
07/08/2014].
13
Khôi Nguyên, Mua lại dự án: Không đơn giản, Báo sài gòn đầu tư, 2014,
/>[ngày
truy
cập
09/08/2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 11 -

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

“Bình đẳng” nghĩa là sự ngang bằng với nhau, mà không hề bị phân biệt đối xử
nào.
Bình đẳng trong chuyển nhượng dự án là một nguyên tắc được quy định trong

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.14 Nguyên tắc bình đẳng trong chuyển
nhượng dự án cũng hoàn toàn phù hợp với Hiến pháp hiện hành,15 phù hợp với tinh
thần của Bộ Luật dân sự năm 2005.16 Nguyên tắc này thể hiện mọi chủ đầu tư khi tham
gia chuyển nhượng dự án đều có vị thế ngang nhau trước pháp luật và được pháp luật
bảo vệ:
Thứ nhất, chủ đầu tư được bình đẳng trong việc tham gia chuyển nhượng: cơ hội
giữa các chủ đầu tư tham gia chuyển nhượng dự án là như nhau, không có bất kì một
sự thiên vị nào, chủ đầu tư trong một điều kiện và môi trường giống nhau thì sẽ cùng
được tham gia chuyển nhượng dự án. Khi các chủ đầu tư đáp ứng được những điều
kiện cụ thể mà Luật quy định thì đều được tham gia vào chuyển nhượng dự án.
Thứ hai, chủ đầu tư bình đẳng về quyền và nghĩa vụ: bên cạnh sự bình đẳng khi
chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư còn có quyền lợi và nghĩa vụ là như nhau mà không
bị phân biệt đối xử. Chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án ngoài được hưởng sự bình
đẳng trước pháp luật đều có quyền tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi
ích của các bên thông qua hợp đồng để thể hiện ý chí của mình. Tuy nhiên, sự thỏa
thuận đó phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật cho phép.
Thứ ba, chủ đầu tư được bình đẳng trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính: khi
tham gia chuyển nhượng bất kì chủ đầu tư nào cũng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính
cho cơ quan có thẩm quyền để thu vào ngân sách nhà nước, không ai có quyền trốn
tránh nghĩa vụ này.
Thứ tư, chủ đầu tư bình đẳng trong qua trình xin cơ quan thẩm quyền được
chuyển nhượng dự án: tất cả các chủ đầu tư khi tham gia chuyển nhượng dự án đều
phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhất định từ khâu nộp hồ sơ đến
khâu ra quyết định chuyển nhượng.
1.2.2 Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật
Theo Hiến pháp năm 2013 nước ta là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của
Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân.17 Chính vì thế, pháp luật luôn giữ vai trò điều
tiết các quan hệ trong xã hội.

14

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 5, khoản 1.
Hiến pháp ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 16.
16
Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 5.
17
Hiến pháp ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 2, khoản 1.
15

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 12 -

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Khi chuyển nhượng dự án, bất động sản được đem chuyển nhượng cũng phải
tuân thủ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật có liên
quan. Đồng thời phải tuân thủ các quy định pháp luật về chuyển nhương dự án.18
Dự án là nhà, công trình xây dựng được đưa vào chuyển nhượng phải thỏa mãn
các điều kiện sau đây:19
Thuộc đối tượng dược phép kinh doanh như các công trình công nghiệp, công
trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật; trừ một số loại nhà
công trình xây dựng: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật nhà
nước, công trình an ninh quốc phòng, công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn
hóa danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước…20Tại Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2014 được sửa đổi lại có bổ sung thêm một quy định mới cụ thể là: đối với trường

hợp các loại nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đưa vào kinh doanh thì bất động sản đó vẫn được đưa vào kinh
doanh.21
Phải đảm bảo chất lượng nhà ở công trình xây dựng đó nếu đã qua sử dụng thì
phải đáp ứng đúng chất lượng đã thỏa thuận;
Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ
quan nhà nước;
Không nằm trong khu vực bị cấm xây dựng: xây dựng công trình lấn chiếm hành
lang bảo vệ công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng
công trình ở khu vực có nguy cơ lở đất, lũ quét, trừ những công trình xây dựng để khắc
phục những hiện tượng này; nơi lấn chiếm không gian, khu vực công cộng, lối đi và
các sân bãi khác đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố.22
Có các giấy tờ, hồ sơ cần thiết theo quy định của pháp luật
Đối với dự án do chủ đầu tư cấp 1 chuyển nhượng cho chủ đầu tư cấp 2 thì cần
phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự án đã được phê
duyệt.23 Đồng thời hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đảm
bảo đồng bộ với hệ thống hà tầng khu vực xung quanh. Dự án phải đảm bảo có sự kết
18

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 5, khoản 2.
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 7, khoản 1.
20
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi
hành luật kinh doanh bất động sản, Điều 2.
21
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 5, khoản 3.
22
Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội, Điều 10.
23

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 7, khoản 2,
điểm e.
19

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 13 -

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

nối tạm thời giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hệ thống hạ tầng
kỹ thuật ngoài phạm vi dự án trong trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm
vi dự án chưa được đầu tư theo đúng quy hoạch được duyệt.24
Ngoài ra khi chuyển nhượng dự án cần tuân thủ các quy định pháp luật về chuyển
nhượng dự án như: đối tượng dự án được chuyển nhượng, trình tự thủ tục chuyển
nhượng, xử lý vi phạm, điều kiện của chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng, hợp
đồng chuyển nhượng dự án.
Nguyên tắc chuyển nhượng dự án tuân thủ quy định pháp luật giúp cho nhà nước
dễ dàng quản lý hoạt động chuyển nhượng, tạo điều kiện cho các bên trong hoạt động
chuyển nhượng dự án được an tâm khi pháp luật bảo vệ.
1.2.3 Nguyên tắc công khai, minh bạch
Công khai là để cho mọi người cùng biết, còn minh bạch là sự rõ ràng, rành
mạch. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định khi tham gia các hoạt động
kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch.25 Chuyển
nhượng dự án cũng là một hoạt động nằm trong hoạt động kinh doanh bất động sản,
chính vì thế cũng cần phải tuân thủ theo nguyên tắc này.

Do sự da dạng và tính chất phức tạp của lĩnh vực bất động sản nên rất cần tuân
thủ nguyên tắc công khai, minh bạch. Hiện nay, có nhiều giao dịch ngầm diễn ra hoặc
các nhà đầu tư lách Luật để chuyển nhượng trái phép do đó công khai minh bạch là
một nguyên tắc rất cần thiết để giải quyết tình trạng này. Công khai, minh bạch trong
chuyển nhượng dự án nhằm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham
gia giao dịch bất động sản, do thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao
dịch bất động sản, hạn chế đến mức thấp nhất những tranh chấp xảy ra.
Khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm công khai
thông tin. Thông tin về dự án chuyển nhượng được công khai tại sàn giao dịch bất
động sản và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người đều có
thể tiếp cận. Các thông tin cần công khai khi chuyển nhượng bao gồm: loại dự án, vị
trí dự án, quy mô diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng, chất lượng, tình trạng pháp
lý của dự án, giá chuyển nhượng, quyền lợi ích của các bên và các thông tin khác mà
tuy theo từng loại dự án khác nhau mà chủ đầu tư lựa chọn.26
Nguyên tắc công khai, minh bạch là nguyên tắc có mối quan hệ mật thiết với
nguyên tắc chuyển nhượng thông quan sàn giao dịch bất động sản, nhờ có sàn giao
24

Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ Quy định về quản lý đầu tư phát
triển đô thị, Điều 17.
25
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 5, khoản 3.
26
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 11, khoản 3.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 14 -

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

dịch mà tính công khai, minh bạch được thể hiện rõ hơn. Để biết được mối quan hệ hỗ
trợ của 2 nguyên tắc này Người viết sẽ đi vào nguyên tắc chuyển nhượng dự án thông
qua sàn giao dịch bất động sản để minh chứng cho điều đó.
1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng thông qua sàn giao dịch bất động sản
Ngoài những nguyên tắc trên khi chuyển nhượng dự án bất động sản thì tổ chức,
cá nhân cần phải tuân thủ nguyển tắc chuyển nhượng dự án thông qua sàn giao dịch
bất động sản.27
Chuyển nhượng dự án thông qua sàn giao dịch nhằm giúp cho nhà nước dễ dàng
quản lý, hạn chế thất thu thuế do việc chuyển nhượng ngầm bên ngoài và góp phần
bình ổn thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, khi chuyển nhượng dự án thông qua sàn
giao dịch giá cả được công khai, thông tin được cung cấp đầy đủ sẽ tránh được rủi ro
và thiệt hại cho các bên. Nhà nước cũng khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh
doanh bất động sản thực hiện các giao dịch thông qua sàn để đảm bảo công khai, minh
bạch và bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.28
Tuy nhiên, trên thực tế trong những năm qua hoạt động của sàn giao dịch đã
không theo dự tính của cơ quan quản lý, đã có rất nhiều vi phạm diễn ra. Vì vậy, cơ
quan nhà nước cần có cơ chế kiểm soát và quản lý chặt chẽ hơn về sàn giao dịch để
phát huy những mặt lợi từ mục tiêu đề ra và hạn chế những bất lợi từ sàn giao dịch
mang lại.
Ví dụ cho thấy kết quả của một số đợt thanh tra, kiểm tra gần đây cho thấy có
hàng loạt sai phạm từ chủ đầu tư kinh doanh bất động sản: Qua kiểm tra 128 sàn bất
động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đoàn kiểm tra đã lập 62 biên bản vi
phạm hành chính với mức phạt từ 50 – 180 triệu đồng/sàn, tổng số tiền phạt là 1,5 tỉ
đồng. Tuy nhiên, số sàn vi phạm chấp hành quyết định xử phạt nghiêm túc mới chỉ đạt
50%.29

1.2.5 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ khi
chuyển nhượng dự án
Nguyên tắc này thể hiện bên nhận chuyển nhượng có quyền kế thừa mọi quyền
lợi và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, đồng thời không cần phải làm lại hồ sơ thủ
tục của dự án nếu như không có thay đổi về nội dung chấp thuận và quyết định đầu
tư:30
27

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 59, khoản 1.
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 59, khoản 2.
29
Bộ tư pháp, Giao dịch bất động sản qua sàn: "Lợi bất cập hại", giữ hay bỏ?
[Ngày truy cập 30/08/2014].
30
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở, Điều 8, khoản 5.
28

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 15 -

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Thứ nhất, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện đúng tiến độ của dự án: cũng
như bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng phải đảm bảo dự án được xây

dựng đúng tiến độ để kịp thời bàn giao cho khách hàng và không làm gián đoạn dự án.
Thứ hai bên nhận chuyển nhượng cần thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng
nhận chuyển nhượng: đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu ban đầu của dự án, phải
thực hiện theo đúng kế hoạch đã triển khai, xây dựng theo đúng tiến độ của dự án, phải
hoàn thành các nghĩa vụ đối với khách hàng và các bên liên quan.
Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không nêu ra các nguyên tắc chuyển
nhượng cụ thể mà chỉ là nằm rải rác trong quy định của Luật, cho đến Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi thì nguyên tắc này được quy định cụ thể
trong một điều Luật riêng biệt.31 Đây là nguyên tắc được quy định tương tự trong
khoản 3/Điều 6, Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản. Theo Người viết Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014 được thông qua quy định như vậy là hoàn toàn hợp lý, nguyên tắc này nhằm bảo
vệ quyền và lợi ích cho khách hàng trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng giữa các
chủ đầu tư vì khách hàng luôn là những người khó nắm bắt được thông tin và thường
bị thiệt hại khi có xảy ra tranh chấp.
Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng không cần xin giấy phép đầu tư, không cần đề
nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư: bên nhận chuyển nhượng sẽ
được kế thừa các hồ sơ, giấy tờ của bên chuyển nhượng nhưng phải tuân thủ theo hợp
đồng đã kí kết với bên chuyển nhượng; tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự
án đã được phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép đối với bên chuyển nhượng. Nguyên tắc này quy định nhằm tiết kiệm thời gian
và chi phí cho các chủ đầu tư. Bởi lẽ nếu như bên nhận chuyển nhượng phải làm lại
các thủ tục để được chấp thuận đầu tư thì phải mất rất nhiều thời gian, phải làm lại từ
đầu trong khi dự án vẫn không có gì thay đổi. Nguyên tắc này giúp cho cơ quan nhà
nước giảm bớt gánh nặng khi mà phải cùng lúc giải quyết rất nhiều thủ tục cho các chủ
đầu tư.
Có nhiều ý kiến cho rằng nếu quy định như vậy bên nhận chuyển nhượng vi
phạm thì làm sao cơ quan thẩm quyền có thể phát hiện và xử lý. Điều nay không đáng
lo ngại vì nhà làm Luật đã dự trù được trường hợp này nên đã quy định bên chuyển
nhượng phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, nội

dung đầu tư và tiến độ xây dựng các công trình kỹ thuật của bên nhận chuyển

31

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 48, khoản 2.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 16 -

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

nhượng.32 Nếu bên nhận chuyển nhượng có hành vi vi phạm về quy hoạch, trật tự xây
dựng, nội dung xây dựng thì bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu dừng lại và báo cho
cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xử lý kịp thời.
Nguyên tắc này hoàn toàn phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được
sửa đổi. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 không quy định ra nguyên tắc cụ thể
mà chỉ quy định chung chung, đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa
đổi đã quy định cụ thể thành một nguyên tắc: “bên nhận chuyển nhượng không phải
làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và xin giấy phép xây dựng nếu không có thay
đổi về nội dung chấp thuận đầu tư, quyết định đầu tư”.33Quy định nguyên tắc cụ thể
như vậy nhằm giúp chủ đầu tư có thể dễ dàng nắm bắt và thực hiện đúng theo quy định
của pháp luật.
1.2.6 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng và
các bên liên quan
Khách hàng là bên khó nắm bắt được thông tin nên trong quan hệ hợp đồng

chuyển nhượng dự án quyền lợi thường bị ảnh hưởng nhiều nhất. Chính vì lẽ đó, Nghị
định 153/2007/NĐ-CP có quy định chủ đầu tư cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời,
đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền lợi ích hợp pháp của khách hàng và
các bên liên quan.34 Trách nhiệm thông báo cho khách hàng thuộc về chủ đầu tư cũ,
thông báo này phải bằng văn bản cho tất cả khách hàng biết và thông báo trên thông
tin đại chúng trước 15 ngày trước khi làm thủ tục bàn giao dự án.35
Quy định này được đặt ra nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Bởi vì, thông
thường bên nhận chuyển nhượng dự án có thể thay đổi cam kết của bên chuyển
nhượng với khách hàng. Mặc dù, Luật vẫn có quy định bên nhận chuyển nhượng phải
tuân thủ cam kết nhưng Luật hiện hành vẫn chưa quy định về điều kiện ràng buộc
trách nhiệm của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đối với khách hàng cũng như những
quy định chế tài xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư. Vì vậy, Luật cần có quy định chế tài
xử lý đối với trường hợp này để tạo nên tính răn đe và nhằm bảo vệ khách hàng trước
những thay đổi của bên nhận chuyển nhượng.

32

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành luật nhà ở, Điều 8, khoản 4.
33
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 48, khoản 4.
34
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi
hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 6, khoản 5.
35
Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội
dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh bất động sản, Phần II, Mục 5, Điều 5.3.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 17 -

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.3 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong kinh
doanh bất động sản bằng pháp luật
Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản đóng
vai trò vô cùng quan trọng đối với cơ quan nhà nước, chủ đầu tư và cả khách hàng.
Quy định này cũng mang lại nhiều lợi ích cho nhà nước trong công tác quản lý, chủ
đầu tư chuyển nhượng có thể thoát khỏi các dự án để giải quyết các khó khăn, nhà đầu
tư có tiềm lực tài chính tham gia nhận chuyển nhượng có cơ hội kinh doanh tốt, còn
người mua lại có nhiều sản phẩm để lựa chọn.
Để tìm hiểu rõ hơn những lợi ích mà quy định chuyển nhượng dự án mang lại,
Người viết sẽ đưa Người đọc đi vào tìm hiểu sự cần thiết của những quy định pháp
luật về chuyển nhượng dự án đã mang lại:
1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với nhà nước
Quy định về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản là một quy
định hết sức cần thiết trong việc quản lý của nhà nước, nếu như không có quy định
pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án nhà nước sẽ khó có cơ chế quản
lý chặt chẽ dẫn đến nhiều tình trạng vi phạm diễn ra, đồng thời sẽ thất thu vào ngân
sách nhà nước một khoản nhất định. Chính vì thế, quy định về chuyển nhượng dự án
rất cần thiết đối với Nhà nước cụ thể như sau:
Thứ nhất, quy định về chuyển nhượng dự án giúp các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền dễ dàng quản lý về chuyển nhượng dự án và quản lý kinh doanh bất động sản
nói chung.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 kể từ khi điều chỉnh đến quy định
chuyển nhượng dự án thì các dự án đã được quản lí chặt chẽ hơn. Nếu như Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2006 không quy định về chuyển nhượng dự án, các cơ quan
chức năng sẽ không thể nào có căn cứ để dựa vào và không thể có cơ chế quản lý thích
hợp. Bất động sản mang tính đa dạng phức tạp nên rất cần cơ chế quản lý chặt chẽ:
“Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương, nhất là những địa bàn trọng điểm có nhiều
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản rà soát lại toàn bộ các dự án. Từ đó, phân loại
các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng hoặc cần phải điều chỉnh cơ
cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Bộ Xây dựng nhận định
hướng chuyển nhượng toàn bộ hoặc từng phần dự án phát triển bất động sản, kể cả cho
các doanh nghiệp nước ngoài và mua bán sáp nhập giữa các chủ đầu tư với nhau sẽ
diễn ra phổ biến hơn trong năm 2014”.36
36

Bảo vệ pháp luật cơ quan của Viện Kiểm Sát Nhân Dân Tối Cao, Rà soát hơn 4.000 dự án bất động sản trên
toàn quốc, [Ngày truy cập 01/07/2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 18 -

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Vì vậy, quy định về chuyển nhượng dự án là một quy định vô cùng cần thiết giúp
các cơ quan nhà nước dễ dàng quản lý để nắm được dự án nào chưa hoàn thành và
không thể hoàn thành để có hướng xử lý kịp thời nhất.

Thứ hai, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp nhà nước có một
khoản thu vào ngân sách nhà nước, hạn chế được tình trạng thất thoát ngân sách nhà
nước
Nộp thuế là quyền và nghĩa vụ của công dân, để xây dựng đất nước giàu mạnh và
bảo đảm công bằng xã hội. Nộp thuế giúp nhà nước thu vào một khoản ngân sách để
chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu của đất nước. Tuy nhiên, hiện nay nhiều người dân
không xem việc nộp thuế là quyền mà chỉ xem đó là nghĩa vụ nên thường tìm mọi
cách để trốn tránh.
Chuyển nhượng dự án có đóng góp vô cùng to lớn vào ngân sách nhà nước hàng
năm. Nếu như không có quy định chuyển nhượng dự án thì nhà nước đã thất thu vào
ngân sách một khoản rất đáng kể. Khi quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất
động sản chặt chẽ thì việc kiểm soát những dự án chuyển nhượng sẽ được dễ dàng
hơn. Từ đó, nhà nước sẽ có khoản thu vào ngân sách để có thể điều tiết các hoạt động
của đất nước.
Thứ ba, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp giảm thiểu tình trạng
tham ô, hối lộ trong các cơ quan có thẩm quyền.
Hiện nay, tình trạng tham ô, hối lộ đang diễn ra trong các cơ quan nhà nước. Nhà
nước ta đã có nhiều chính sách để nhằm giảm thiểu tình trạng này. Tuy nhiên, nó vẫn
đang diễn ra và mang lại nhiều hệ lụy.
Nhờ có quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án mà cơ quan thẩm quyền có
căn cứ để giải quyết xem chủ đầu tư nào có điều kiện chuyển nhượng dự án, dự án nào
chuyển nhượng là hợp pháp đúng theo quy định của pháp luật. Nếu như không có quy
định cụ thể này thì sẽ có tình trạng đút lót hối lộ sẽ diễn ra, các cơ quan sẽ làm sai
thẩm quyền, dẫn đến các dự án chuyển nhượng tràn làn, khó có thể kiểm soát và quản
lý.
Thứ tư, quy định pháp luật về xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án giúp cơ
quan có thẩm quyền dễ dàng xử lý vi phạm
Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án có quy định về việc xử lý vi phạm
đối với chủ đầu tư một cách cụ thể. Chính vì thế, khi chủ đầu tư có vi phạm cơ quan
thẩm quyền đã có căn cứ dựa vào để xử lý các vi phạm xảy ra. Quy định này giúp cơ

quan có thẩm quyền xử lý vi phạm dễ dàng theo đúng với quy định, tránh được trường
hợp xử lý sai quy định pháp luật.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 19 -

SVTH: Huỳnh Ngọc Tú