XÂY DỰNG HỆ SỐ VÀ CHỈ SỐ GIÁ ĐẤT CÁC TUYẾN ĐƯỜNGTRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG HỆ SỐ VÀ CHỈ SỐ GIÁ ĐẤT CÁC TUYẾN ĐƯỜNG
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH

: BÙI ĐỖ NGUYỆT MINH

MSSV

: 06135039

LỚP

: DH06TB

KHÓA

: 2006 – 2010

NGÀNH

: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Tp. Hồ Chí Minh

Tháng 8 năm 2010


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÙI ĐỖ NGUYỆT MINH

XÂY DỰNG HỆ SỐ VÀ CHỈ SỐ GIÁ ĐẤT CÁC TUYẾN ĐƯỜNG
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn : TS. TRẦN THANH HÙNG
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Ký tên: ......................................................................

Tháng 08 năm 2010


LỜI CẢM ƠN

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên con xin cảm ơn bố mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng, tạo điều kiện
cho con được học tập đến ngày hôm nay.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai và Bất
động sản, trường ĐH Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã đã tận tình truyền đạt cho
tôi những kiến thức rất hữu ích trong thời gian tôi học ở trường. Những kiến thức mà
tôi nhận được từ Quý thầy cô thật sự quan trọng và có ý nghĩa to lớn trong quá trình
học tập và làm việc của tôi sau khi tốt nghiệp.

Xin chân thành cảm ơn TS. Đỗ Thị Loan – Tổng thư ký hiệp hội Bất động sản
thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi có thể tiếp cận những số liệu
quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu, thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Xin cảm ơn tất cả bạn bè đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong quá trình
thực hiện luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến TS. Trần Thanh Hùng đã
tận tình chỉ bảo, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện để tôi có thể hoàn thành
luận văn tốt nghiệp của mình.
Cuối cùng, tôi xin kính chúc toàn thể quý thầy cô trong khoa Quản lý Đất đai và
Bất động sản luôn dồi dào sức khỏe và gặt hái được nhiều thành công trong sự nghiệp
giáo dục và hoạt động nghiên cứu của mình.

Sinh viên

Bùi Đỗ Nguyệt Minh

i


NỘI DUNG TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Bùi Đỗ Nguyệt Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: Xây dựng hệ số và chỉ số giá đất các tuyến đường trên địa bàn quận
1 Thành phố Hồ Chí Minh.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ Môn Kinh tế Đất đai & Bất
động sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.
Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Trong những năm gần đây, đặc biệt là sau khi Việt Nam gia nhập WTO, vốn
đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường Việt Nam ngày càng nhiều, trong đó có một lượng

lớn dành cho thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh thu
hút phần lớn trong tổng số vốn đầu tư đó và ngày càng chứng tỏ là một thị trường tiềm
năng. Tuy nhiên, không giống như thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản
hiện vẫn chưa có một tiêu chí nào giúp các nhà đầu tư theo dõi diễn biến và cập nhật
biến động về giá cả của các bất động sản. Vì vậy, các nhà đầu tư luôn cảm thấy băn
khoăn với việc đầu tư vào bất động sản nào để đạt hiệu quả cao nhất. Một nhu cầu cấp
thiết được đặt ra là cũng giống như thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản
cũng cần có một chỉ số riêng cho mình đó chính là chỉ số giá bất động sản.
Với mục tiêu xây dựng chỉ số giá phản ánh sự biến động của giá đất các tuyến
đường trên địa bàn quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, đề tài đã được tiến hành thu thập
số liệu cần thiết của các bất động sản ở một số quận thuộc thành phố Hồ Chí Minh
trong suốt bốn năm 2005 đến 2008. Trên cơ sở đó tiến hành nghiên cứu và đề xuất giải
pháp tính toán hệ số và chỉ số giá đất các tuyến đường trên địa bàn quận 1 dựa trên
việc sử dụng công cụ cây quyết định bằng phần mềm Dtreg.
Đề tài đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp nghiên
cứu tài liệu; phương pháp thống kê, so sánh; phương pháp phân tích, tổng hợp; phương
pháp bản đồ; phương pháp hệ thống nhằm làm rõ các nội dung:
- Thực trạng, tình hình phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Tp.HCM
- Tình hình biến động giá trong các phân khúc bất động sản trên địa bàn
ii


Tp.HCM
- Xác định hệ số và chỉ số biến thiên về giá đất các tuyến đường trên địa bàn
quận 1, Tp.HCM trong bốn năm 2005-2008.
Sự thành công của đề tài sẽ đóng góp một công cụ hữu ích và tiện lợi nhất giúp
các cơ quan quản lý nhà nước xem xét đưa ra các chính sách, các công cụ quản lý trực
tiếp hoặc gián tiếp nhằm điều hoà mức giá cho đất ở, đảm bảo cho sự phát triển bền
vững, góp phần cân đối kinh tế vĩ mô đồng thời giúp các nhà đầu tư tìm được hướng đi
hợp lý và hiệu quả.

iii


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................Trang 1
Phần 1: Tổng quan ...................................................................................................4
1.1. Khái niệm chung về bất động sản và thị trường bất động sản ........................ 4
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản................................................................. 4
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản .......................................... 9
1.1.3. Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản........................................................ 11
1.2. Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản ............................................... 14
1.2.1. Bản chất của giá cả bất động sản .................................................................... 14
1.2.2. Các loại giá của bất động sản.......................................................................... 17
1.2.3. Đặc điểm của giá cả bất động sản ................................................................... 19
1.3. Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản............................................... 21
1.3.1. Phương pháp tính chỉ số giá của Bộ Xây dựng và những hạn chế.................... 21
1.3.2. Xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản ............ 24
1.3.2.1. Xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng phân tích theo cặp ....... 24
1.3.2.2. Xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng cây quyết định ............ 25
1.3.3. Giới thiệu phần mềm Dtreg và mô hình hồi quy cây quyết định ...................... 26
1.3.3.1. Giới thiệu phần mềm Dtreg .......................................................................... 26
1.3.3.2. Cơ sở toán học xây dựng mô hình cây quyết định ........................................ 28
1.3.3.3. Khả năng ứng dụng trong dự báo giá bất động sản ....................................... 29
1.4. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 29
1.4.1. Nội dung nghiên cứu....................................................................................... 29
1.4.2. Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 29
Phần 2: Kết quả nghiên cứu ................................................................................... 31
2.1 Giới thiệu tổng quan về thành phố Hồ Chí Minh............................................ 31
2.1.1. Lịch sử hình thành .......................................................................................... 31

2.1.2. Điều kiện tự nhiên........................................................................................... 32
2.1.3. Điều kiện kinh tế – xã hội ............................................................................... 35
iv


2.1.4. Giới thiệu về địa bàn quận 1............................................................................ 35
2.2. Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh .. 37
2.2.1. Khái quát tình hình phát triển thị trường bất động sản ..................................... 37
2.2.2. Các phân khúc của thị trường bất động sản ..................................................... 42
2.3. Kết quả xây dựng cây quyết định giá đất đai các tuyến đường trên địa bàn
quận 1 thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................. 54
2.3.1. Kết quả điều tra khảo sát và thu thập số liệu về giá nhà phố trên địa bàn quận 1
thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................................ 54
2.3.2. Xác định các biến của mô hình........................................................................ 55
2.3.3. Xây dựng mô hình cây quyết định................................................................... 57
2.4. Xác định hệ số và chỉ số giá đất đai ứng dụng cây quyết định....................... 59
2.4.1. Xác định hệ số giá đất đai ứng dụng cây quyết định ........................................ 59
2.4.2. Xác định chỉ số giá đất đai ứng dụng cây quyết định ....................................... 63
Phần 3: Kết luận ..................................................................................................... 72
Tài liệu tham khảo .................................................................................................. 73

v


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1 Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản .................... 12
Hình 1.2 Các phân khúc của thị trường bất động sản ................................................ 17
Hình 1.3: Bản đồ giá trị ............................................................................................ 18
Hình 1.4: Tính ngưỡng của giá bất động sản ............................................................. 20
Hình 1.5: Tính phi tuyến của giá bất động sản .......................................................... 20

Hình 2.1: Sự phân bố của các khách sạn tại thành phố Hồ Chí Minh ....................... 47
Hình 2.2: Phân khúc thị trường khách sạn theo khoảng cách vị thế ........................... 48
Hình 2.3: Nguồn cung căn hộ từ năm 2007 đến năm 2011 ....................................... 50
Hình 2.4: Đồ thị biểu diễn sự biến động về giá thuê cao ốc từ 1996 → 2009 .............. 52
Hình 2.5: Biểu đồ thể hiện số lượng cao ốc văn phòng giữa các quận ở thành phố Hồ
Chí Minh .................................................................................................................. 53
Hình 2.6: Biểu đồ thể hiện tỷ lệ cao ốc văn phòng giữa các quận.............................. 54
Hình 2.7: Một số dữ liệu của phân khúc nhà phố ...................................................... 55
Hình 2.8: Xác định biến dự báo và biến mục tiêu...................................................... 57
Hình 2.9: Một nhánh cây quyết định của năm 2007 ................................................. 59
Hình 2.10: Minh họa một phần cây quyết định của năm 2007................................... 63
Hình 2.11: Chức năng Score data chuyển đổi dữ liệu................................................ 64
Hình 2.12: Giao diện chức năng chuyển đổi dữ liệu Score data................................. 65
Hình 2.13: Gía đất đã được scored data..................................................................... 66

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Bảng thống kê tỷ lệ thuê cao ốc văn phòng từ 1996 →2009 ....................... 51
Bảng 2.2: Bảng thống kê giá thuê trung bình cao ốc từ 1996→ 2009 ......................... 52
Bảng 2.3: Bảng giá đất của các năm.......................................................................... 66
Bảng 2.4: Chỉ số giá đất của các năm........................................................................ 69
Bảng 2.5: Bảng giá đất năm định gốc đưa về những năm trước................................. 70
Bảng 2.6: Bảng biến thiên giá đất năm 2005 đến năm 2008 ...................................... 71

vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Tp.

: Thành phố

Tp.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

WTO

: Tổ chức thương mại thế giới

USD

: Đô la Mỹ

VND

: Việt Nam Đồng

VT

: Vị thế

CL

: Chất lượng

viii

ĐẶT VẤN ĐỀ
- Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản ở Việt Nam là một thị trường mới và có rất nhiều tiềm
năng. Từ ngày hình thành đến nay đã trở thành một trong bốn kênh đầu tư chủ yếu và
quan trọng của nền kinh tế Việt Nam: Thị trường chứng khoán, thị trường vàng, thị
trường tiền tệ và thị trường bất động sản, thu hút được rất nhiều nhà đầu tư trong và
ngoài nước. Không giống như những thị trường hàng hoá thông thường khác, thị
trường bất động sản mang nhiều sự khác biệt, do tính dị biệt của bất động sản. Bên
cạnh đó, việc thu thập thông tin lên xuống của thị trường, sự minh bạch trong giao
dịch bất động sản của thị trường vẫn còn rất nhiều hạn chế, và làm cho các nhà đầu tư
băn khoăn khi quyết định đầu tư vào lĩnh vực này. Thị trường bất động sản nói chung
và thị trường bất động sản là nhà ở nói riêng đang phụ thuộc vào bên bán, thông tin
kém minh bạch. Hệ quả là người mua thường bị thua thiệt. Trên thực tế, đến nay,
không có một cơ quan nào nắm được chính xác hiện nay đang có bao nhiêu dự án bất
động sản (dưới mọi hình thức và loại hình bất động sản) đang được triển khai, sản
phẩm của các dự án đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác là bao nhiêu. Mặc
dù, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể
kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng rất
nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn. Tình hình mua các sản phẩm bất động sản
tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy củ… Những tồn tại trên đã tạo ra sự
thiếu minh bạch của thị trường bất động sản, và giá thị trường bất động sản vẫn do bên
bán quyết định.
Vấn đề được đặt ra làm cách nào để khắc phục tình trạng thiếu sự minh bạch
như hiện nay, ngoài việc phát triển hệ thống quản lý pháp lý của nhà nước hay trong
quá trình giao dịch luôn có sẵn thông tin cho công chúng về quá trình giao dịch bất
động sản thì vấn đề quan trọng mà các nhà đầu tư yêu cầu đó là cần có một chỉ số giá
riêng cho thị trường bất động sản. Ở các quốc gia phát triển, nơi có thị trường bất động
sản phát triển ổn định, chỉ số giá bất động sản phản ánh được xu hướng, sức mua, biến

động,… của thị trường một cách tương đối chính xác. Đứng trước nhu cầu đó, Bộ Xây
dựng nước ta đã tiến hành thực hiện việc xây dựng chỉ số giá bất động sản dựa trên 3
ix


căn cứ quan trọng là giá các giao dịch, số lượng các giao dịch và số ngày một bất động
sản được rao bán trên thị trường thông qua những số liệu về giá bất động sản thu thập
được từ thị trường dưới sự giúp sức của một số Công ty kinh doanh bất động sản.
Nhưng việc xây dựng một chỉ số giá bất động sản không đơn giản như chỉ số chứng
khoán, do đó, bộ xây dựng nhiều năm qua vẫn chưa thể công bố chỉ số giá bất động
sản. Có thể lý giải điều này là do Bộ Xây dựng dự định xây dựng chỉ số giá bất động
sản dựa trên giá cả giao dịch của từng bất động sản cụ thể theo thời gian. Tuy nhiên,
vòng quay của mỗi bất động sản là rất lâu, có khi một bất động sản chỉ được đưa ra
trên thị trường để giao dịch duy nhất một lần. Như vậy, không thể nào so sánh biến
động về giá cả của những bất động sản đó trong những thời điểm khác nhau.
Như vậy, làm sao có thể xây dựng được chỉ số giá riêng cho toàn thị trường bất
động sản, phải chăng chúng ta có thể xây dựng chỉ số giá bất động sản chỉ dựa vào sự
biến động về giá của từng bất động sản cụ thể và một khi tập hợp đủ số liệu để xây
dựng chỉ số giá theo cách này thì bao lâu sau mới thu thập được dãy số liệu tiếp theo
để đưa ra sự biến động có tính chất chu kỳ của thị trường, dãy số liệu sau có đầy đủ
như ban đầu hay không…
Đứng trước những yêu cầu thực tiễn đó, tầm quan trọng của việc xây dựng chỉ
số giá bất động sản nhằm cho biết sự biến thiên về giá của thị trường nói chung và cho
từng phân khúc thị trường nói riêng chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Xây dựng
hệ số và chỉ số giá đất các tuyến đường trên địa bàn quận 1 thành phố Hồ Chí
Minh”, dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
- Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu chỉ số phản ánh sự biến thiên, thay đổi của giá cả bất động sản trên
thị trường nhằm minh bạch hoá thị trường, giúp cho Nhà nước quản lý thị trường cũng

như dự báo, khuyến cáo giúp các nhà Đầu tư vào bất động sản có được nguồn thông
tin cần thiết nhất.
- Đối tượng nghiên cứu:

x


Bản chất và đặc điểm của giá cả thị trường bất động sản, các phương pháp tính
toán chỉ số giá bất động sản.
- Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: Tìm hiểu giá cả bất động sản trên địa bàn quận 1 thành
phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi thời gian: Giá thu thập trong thời gian từ năm 2005 đến năm 2008.
Phạm vi nội dung: Đề tài giới hạn trong việc đề xuất giải pháp tính toán hệ số
và chỉ số giá đất các tuyến đường trên địa bàn quận 1 dựa trên việc ứng dụng lý thuyết
Vị thế – Chất lượng bằng công cụ cây quyết định dựa trên thuật toán rời rạc.
- Ý nghĩa của đề tài:
Ý nghĩa khoa học:
Đề tài thành công sẽ đóng góp cho hệ thống lý luận về thị trường bất động sản
một quan điểm mới, một cách nhìn mới về giá trị và các chỉ số phản ánh giá trị bất
động sản trên thị trường.
Ý nghĩa thực tiễn:
Đối với nhà nước: Chỉ số giá bất động sản giúp nhà nước quản lý thị trường bất
động sản một cách dễ dàng và nhanh chóng có biện pháp khắc phục khi thị trường có
biến động ngoài tầm kiểm sát.
Đối với nhà đầu tư: Chỉ số giá bất động sản là công cụ hữu ích cho các nhà đầu
tư. Nhờ chỉ số giá bất động sản, các nhà đầu tư có thể nhận biết và làm chủ sự biến
động của thị trường, từ đó đưa ra các quyết định đầu tư hợp lý và hiệu quả.

xi

xii


Phần 1
TỔNG QUAN
1.1. Khái niệm chung về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản
a/ Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những
bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của
lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa

màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây
được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự
Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự
Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao

xiii


gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái
niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được
quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là
động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các
quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến
nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Theo Bộ Luật Dân Sự 2005
của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, phải chăng tất cả các tài sản đi liền
với các công trình xây dựng cũng đều là bất động sản không?
Trước vấn đề đặt ra như trên, TS. Trần Thanh Hùng đã đưa ra một ý kiến về
vấn đề này, tuy ngắn gọn nhưng thể hiện đủ ý nghĩa về bất động sản như sau: “Bất
động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Chúng là những
vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định. Chức năng này sẽ bị mất
đi khi tách rời khỏi đất đai”.
Với quan niệm như trên bất động sản thường được phân chia thành những
nhóm sau đây:
– Đất đai:
+ Phải là đất đai được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
– Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể
như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó;
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
xiv


– Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Vườn cây lâu năm;
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;
+ Một số công trình khai thác hầm lò, v.v…
b/ Đặc điểm của bất động sản
– Tính cố định về vị trí: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được chuyển nhượng
nhưng chỉ được quyền khai thác và sử dụng, không thể di chuyển bất động sản đó đến
vị trí mong muốn. Giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản gắn liền với từng vị trí
cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận. Những yếu tố này thay đổi
thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Hơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của bất
động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như :
+ Những yếu tố tự nhiên;
+ Điều kiện kinh tế;
+ Tính chất xã hội;
+ Điều kiện môi trường.
– Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị
biệt của bất động sản. Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành một loại sản phẩm

riêng biệt, mỗi một bất động sản là duy nhất. Việc xác định cung, cầu, giá cả do đó trở
nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa
việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính
dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền và giá cả cá biệt của các nhà đầu tư.
Theo quan điểm tương đối hóa tính dị biệt, tất cả các bất động sản đều có các
yếu tố thành phần như nhau, nhưng chỉ khác nhau về lượng giá trị của các yếu tố này.
Cũng theo quan điểm này, cung cầu trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất
động sản – lợi ích chứa đựng trong bất động sản kết quả của tổ hợp các yếu tố cấu
thành bất động sản.

xv


– Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham
gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Bên cạnh đó,
đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn.
– Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau,
mỗi công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh
tế xã hội có liên quan. Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản tạo ra hiệu quả
kinh tế hội tụ đô thị. Vì vậy, khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu
tố ảnh hưởng tới các công trình khác.
– Tính khan hiếm: Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù về nhu cầu và
cầu. Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính vùng, thời gian vì có
nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần.
– Tính thích ứng: Xuất phát từ sự biến đổi về nhu cầu, từ động thái thích ứng
của khu dân cư mà bất động sản có thể chuyển đổi từ hình thái này sang hình thái
khác. Ví dụ: theo nhu cầu, một căn nhà cấp bốn có thể trở thành cửa hàng kinh doanh
hay trung tâm thương mại.
– Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Bất
động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch bất

động sản tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về bất
động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật
riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai.
Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật chặt
chẽ nhất so với các loại hàng hóa thông thường khác. Chính phủ các nước đều quan
tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách quản lý thị trường bất
động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh
tế - xã hội.
– Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa bất động
sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông thường khác.
Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của
thị hiếu, tập quán của dân cư tại đó. Ngoài ra còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý
xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
c/ Thuộc tính cơ bản của bất động sản
xvi


Như đã nói trên, bất động sản có những đặc tính biểu hiện bên ngoài khác nhau,
nhưng các đặc điểm đó đều có nguồn gốc từ hai thuộc tính cơ bản: vị thế xã hội và
chất lượng vật lý. Sự kết hợp của hai thuộc tính đó tạo ra các đặc tính hữu ích có khả
năng đáp ứng các nhu cầu vật chất và tinh thần của con người.
Vị thế: “Là một hình thức đo lường sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở
tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng
môi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, theo
nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể và có thể coi đó là chiều
thời gian”.
Một cách định nghĩa khác từ lĩnh vực marketing hiện đại, “vị thế là những
thuộc tính phi vật thể vì nó ở trong tâm tư nguyện vọng của con người” nhưng nó
được thể hiện thông qua các quan hệ xã hội, bởi sự mong muốn về mặt xã hội, tức thiết
lập các quan hệ xã hội với các đối tác. Vị thế bất động sản cao hay thấp phụ thuộc vào

số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội. Cần chú ý rằng cường độ quan
hệ, độ lớn quan hệ bị giảm dần theo sự tăng dần khoảng cách không gian, câu nói
“Bán anh em xa, mua láng giềng gần” hay “Xa mặt cách lòng” cũng xuất phát từ
đây. Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà
cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao. Nhận định trên một
lần nữa chứng minh giao dịch bất động sản thực chất không phải là giao dịch bản thân
bất động sản đó mà là giao dịch các lợi ích thu được từ bất động sản đó; nói cách khác
giá trị bất động sản được sinh ra từ kỳ vọng nhận được các lợi ích sinh ra từ các mối
quan hệ xã hội xuất phát từ việc chiếm hữu, sử dụng hay quản lý bất động sản đó.
Tuy nhiên, do tính cố định của bất động sản mà có sự nhầm lẫn giữa khái niệm
vị thế và vị trí. Trong ngành bất động sản vị trí được xem là một nhân tố quan trọng
quyết định đến giá trị của bất động sản “thứ nhất vị trí, thứ hai vị trí và thứ ba vị
trí…”. Tuy nhiên vị trí không chỉ đơn giản là nơi tọa lạc bất động sản, nơi bất động
sản được xây dựng lên, không phải là vị trí trong không gian tự nhiên. Một nghĩa đơn
nhất vị trí không thể phản ánh được tất cả những yếu tố cấu thành nên giá trị bất động
sản mà còn những nhân tố khác còn ẩn chứa bên trong. Cần nắm bắt được cái gì còn
tiềm ẩn phía sau vị trí, cái gì tạo ra sự dị biệt của bất động sản về vị trí, phải chăng đó
là hệ tọa độ (x,y,z). Chính vị thế đất đai là yếu tố bổ sung cho khái niệm vị trí, cái làm
xvii


cho vị trí có sức mạnh ảnh hưởng đến con người. Vị trí ở đây không phải là vị trí trong
không gian địa lý tự nhiên, hay không gian địa lý kinh tế, mà là vị trí trong không gian
tâm trí con người, là hình ảnh của các vị trí tự nhiên, kinh tế - xã hội trong tâm trí con
người. Ở nghĩa này khái niệm vị trí bất động sản tương đồng với khái niệm vị thế.
Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành, hoặc thông qua việc ước tính một biến
số đại diện (proxy), bằng một quá trình xếp hạng (thí dụ, với việc sử dụng các nhóm
trọng điểm (focus groups) hoặc bằng cách ước tính các giá cả “suy ra” (implicit price)
của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi qui khác nhau,
như phương pháp phân tích hồi quy hedonic…

Chất lượng bất động sản: bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như
diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ
số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện
có,… nó là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng của bất động sản.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
a/ Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, nhưng
tựu chung lại thị trường bất động sản được hiểu thống nhất như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến
bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị
trường bất động sản.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá bất động
sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị
trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường
bất động sản tư liệu tiêu dùng.
xviii


– Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,
nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị
trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
– Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở,
bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
– Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản

tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..
Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
– Khu vực đô thị: Thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất
động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất
động sản công cộng v.v..
– Khu vực nông thôn: Thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,
thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp
(đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường bất
động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v..
– Khu vực giáp ranh: Thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất
động sản công cộng v.v..
Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
– Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);
– Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn
hoá...);
– Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất...);
– Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);
– Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản
phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v…) như di
sản văn hoá vật thể, di tích lịch sử, v.v...
Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản:
xix


– Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản;
– Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;
– Thị trường cho thuê bất động sản;

– Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản;
– Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất
động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì
bảo dưỡng bất động sản v.v…
Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:
– Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
– Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
– Thị trường cấp3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản có sự tham gia của bốn đối tượng quan trọng là:
– Nhà nước;
– Nhà đầu tư (gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư);
– Các trung gian tiếp thị;
– Người mua cuối cùng.
Trong đó, Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô. Các đối tượng, các yếu tố còn lại
là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường bất động sản.
b/ Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản:
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với
các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:
– Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
– Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản;
– Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;
– Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo;
xx


– Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả

bất động sản;
– Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;
– Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
– Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
1.1.3. Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản
Dịch vụ bất động sản
Như đã nói, trong một đơn vị bất động sản cụ thể luôn tồn tại hai thuộc tính cơ
bản vị thế và chất lượng. Hai thuộc tính này kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định
tạo ra một mức độ thỏa mãn các nhu cầu thuộc lĩnh vực “physical” và “social” của con
người, mức độ thỏa mãn này được gọi là dịch vụ bất động sản. Các bất động sản hiện
vật khác nhau về lượng vị thế và chất lượng, nhưng có cùng một mức độ đáp ứng nhu
cầu của con người như nhau thì có cùng một lượng dịch vụ bất động sản. Quan hệ
nhận thức trên có thể xây dựng được đồ thị minh họa sau:

Có thể thấy những bất động sản A, B, C trên đường cong đồng lượng này
không hoàn toàn giống nhau. Chúng khác nhau về vị thế và chất lượng, chỉ giống nhau
ở sự thỏa mãn nhu cầu của con người về bất động sản.
Thực tế cũng cho thấy không có người chỉ có nhu cầu về vị thế, hoặc chỉ về
chất lượng, tất cả mọi người đều có nhu cầu cả hai thuộc tính trên trong một tổ hợp
nhất định. Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và
đường cong bàng quang – đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu
xxi


dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung
cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu, hay là tổ hợp sản xuất tối ưu. Quỹ tích các giao điểm
này tạo thành đường ngưỡng chất lượng bất động sản ứng với một vị thế bất động sản
xác định. Trong nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm
thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá cả thị trường, các đơn vị
bất động sản hiện vật có cùng một lượng dịch vụ bất động sản thì sẽ có giá cả thị

trường như nhau, bởi giá cả thị trường bất động sản là giá cả của một đơn vị dịch vụ
bất động sản được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về dịch vụ bất
động sản. Điều này sẽ được làm rõ như sau:
Theo quy luật cung cầu, đối với hầu hết các hàng hóa trên thị trường thì khi
cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng không đáp ứng được nhu
cầu dẫn đến giá trị hàng hóa đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng
hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung
lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường vượt quá cầu làm cho
giá cả thị trường giảm xuống.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả của hàng
hóa tăng lên sẽ kích thích cung nhưng đồng thời cũng làm cho cầu giảm xuống. Trong
trường hợp ngược lại, khi giá cả giảm xuống sẽ kích thích tiêu dùng làm cho cầu tăng
lên và hạn chế cung. Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung
cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu
dùng xã hội. Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao
nhất là sự chấp nhận của người tiêu dùng.
Cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố như đã trình bày ở
trên mà tiêu biểu là tính dị biệt của hàng hóa bất động sản, do hai thuộc tính cơ bản
của bất động sản tạo nên: vị thế và chất lượng. Vì vậy trong việc nghiên cứu cung cầu
bất động sản vẫn chưa có sự thống nhất, các nhà nghiên cứu gặp không ít trở ngại bởi
tính dị biệt, thậm chí một số tác giả hầu như bỏ qua tính dị biệt của bất động sản, đất
đai, nhà ở, mà chỉ nói khái quát về cung cầu chung chung như những hàng hóa khác.
Điều này dường như đã đánh đồng bất động sản với các loại hàng hóa khác và làm cho
việc nghiên cứu về quan hệ cung cầu bất động sản trở nên bế tắc.

xxii


Cung cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động
sản (hay bất động sản quy ước), về tổ hợp vị thế và chất lượng: Y = f(VT, CL). Trên

thực tế, cầu đối với người thu nhập thấp là cầu về “phần xác” của căn nhà để đáp ứng
nhu cầu có nơi ăn chốn ở; trong khi đó cầu của nhóm có thu nhập cao là không chỉ về
phần xác mà còn về “phần hồn” từ những mối quan hệ xã hội có được khi ở trong căn
nhà ấy và ngược lại. Cung bất động sản mô tả hành vi của người bán và nó là một hàm
số phụ thuộc vào các yếu tố: giá cả thị trường dịch vụ bất động sản, chi phí tạo lập một
đơn vị dịch vụ bất động sản, số lượng nhà đầu tư và chính sách quản lý của Nhà nước.
Nếu bỏ qua các yếu tố khác mà chỉ nghiên cứu mối quan hệ giữa cung với giá cả của
đơn vị dịch vụ bất động sản thì sẽ có quy luật cung bất động sản là quan hệ thuận
chiều với giá. Nếu giá tăng thì cung tăng và giá giảm thì cung giảm.
Bất động sản là tài sản mà việc tạo lập không đơn giản và cần thời gian tương
đối dài. Chính vì vậy, trong ngắn hạn độ co giãn của cung là không đáng kể và nó chỉ
được cải thiện trong dài hạn. Vì vậy, ta có thể nói độ co giãn của cung trong dài hạn
lớn hơn trong ngắn hạn và điều này có ảnh hưởng không nhỏ đến giá cả bất động sản.
Trong ngắn hạn khi cầu tăng, cung bất động sản ít co giãn nên giá tăng mạnh; trong dài
hạn, cung co giãn nhiều hơn nên giá tăng ít hơn so với cung ngắn hạn.
Tóm lại, giá cả bất động sản được hình thành phụ thuộc vào quan hệ cung cầu,
độ co giãn của đường cung và đường cầu về dịch vụ bất động sản – lợi ích chứa đựng
trong bất động sản do tổ hợp vị thế và chất lượng tạo thành.
1.2. Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản
1.2.1. Bản chất của giá cả bất động sản
Cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng bất động sản và
giá cả bất động sản là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản, bao gồm:
giá trị vô hình và hữu hình của hàng hóa bất động sản. Giá trị hữu hình là giá trị của
chất lượng bất động sản và giá trị vô hình là giá trị của vị thế xã hội bất động sản. Nếu
như giá trị hữu hình phản ánh giá trị sử dụng được tạo thành từ chất lượng bất động
sản, dễ dàng xác định được, thì giá trị vô hình – giá trị của vị thế xã hội của bất động
sản lại là một yếu tố trừu tượng, không có một tiêu chuẩn nhất định để đánh giá mà
phụ thuộc vào sự cảm nhận của mỗi người. Mỗi người có một vị thế xã hội khác nhau
thì cảm nhận khác nhau về vị thế xã hội của bất động sản. Chính vì vậy, để xác định
xxiii