KHẢO SÁT NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“KHẢO SÁT NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI
CÓ THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN ”

SVTH
: HỨA THỊ KHÔI NGUYÊN
MSSV
: 06135041
: : DH06TB
LỚP
: 2006 – 2010
KHÓA
NGÀNH : Quản Lý Thị trường bất động sản

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

HỨA THỊ KHÔI NGUYÊN

“KHẢO SÁT NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI
CÓ THU NHẬP THẤP

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN”

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:

- Tháng 8 năm 2010 -


LỜI CẢM ƠN
Con xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Ba, Mẹ và anh chị - những người đã
luôn yêu thương, nâng đỡ, dìu dắt, động viên con trong suốt quá trình học tập.
Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Nông Lâm Thành phố Hồ Chí
Minh, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản và toàn thể Quý thầy cô giáo đã tận tình
dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức và những kinh nghiệm quý báu trong suốt những
năm tháng em theo học tại trường.
Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Nguyễn Văn Tân đã luôn nhiệt tình
hướng dẫn, giúp đỡ và theo suốt em trong quá trình thực tập để em hoàn thành luận
văn tốt nghiệp này.
Xin gởi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản lý thị trường Bất động sản khoá 32 và
những bạn bè đã luôn giúp đỡ, chia sẻ với tôi trong suốt thời gian qua.
Hứa Thị Khôi Nguyên


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Hứa Thị Khôi Nguyên, Khoa Quản lý Đất đai và Bất
động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Khảo sát nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp trên địa bàn
quận Bình Tân”.

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Bộ môn Trắc địa. Khoa Quản lý
Đất đai và Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt báo cáo:
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của con người. Đối với một đô thị lớn
như thành phố Hồ Chí Minh, có đủ nguồn nhà ở để đáp ứng cho cư dân của thành phố
là một trong những mục tiêu phát triển trọng tâm, trọng điểm của thành phố. Thời gian
qua, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản tập trung chủ yếu cho việc đầu tư các khu
nhà ở cao cấp, các căn hộ trong khu chung cư cao cấp phục vụ cho người có thu nhập
cao,các đối tượng còn lại như người làm công ăn lương, cán bộ công nhân viên chức,
người thu nhập thấp thì khả năng sở hữu, thuê, thuê mua (trả góp) một căn nhà/ căn hộ
vừa phải có giá cả phù hợp thu nhập của họ để ổn định cuộc sống, an tâm làm việc
trong tình hình hiện nay là hết sức khó khăn.
Nhằm giúp cho nhà nước và doanh nghiệp nhận thấy rõ nhu cầu và khả năng
của người thu nhập thấp trong việc chọn lựa nơi ở,để từ đó có giải pháp phát triển thị
trường nhà ở cho họ.Qua đó góp phần ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống cho
người dân.Vì thế đề tài đã tiến hành tìm hiểu về nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp
thông qua việc khảo sát thực tế tại quận Bình Tân.
Kết quả nghiên cứu cho thấy:Người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở còn rất lớn
trong khi khả năng mua được nhà là rất thấp
Các doanh nghiệp chỉ tập trung xây nhà ở để bán trong khi không phải ai cũng
có đủ khả năng tài chính để mua nhà.
Nhóm đối tượng có nhu cầu thuê nhà chiếm tỷ lệ 44%;thu nhập dưới 2
triệu/tháng và với mức thu nhập đó khả năng tích lũy cho việc mua nhà là không thể.
Nhóm đối tượng có nhu cầu mua nhà thường đã kết hôn.Tổng thu nhập của cả
gia đình từ 5 – 6 triệu/tháng.Khả năng chi trả hàng tháng cho việc mua nhà là rất thấp
(từ 2 – 3 triệu/tháng) mức giá nhà phù hợp với họ là từ 300 – 400 triệu/căn.
Sự hỗ trợ của nhà nước dành cho các nhóm đối tượng này là rất cần thiết.Để
ước mơ có được một nơi ở ổn định của người thu nhập thấp thành hiện thực thì cần có
nhiều hơn nữa các giải pháp đồng bộ và sự kết hợp chặt chẽ giữa nhà nước với doanh
nghiệp.

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................... Error! Bookmark not defined.
PHẦN I: TỔNG QUAN .................................................. Error! Bookmark not defined.
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .................... Error! Bookmark not defined.
I.1.1 Nhà ở đô thị ...................................................... Error! Bookmark not defined.
I.1.2 Khái niệm về thu nhập thấp .......................... Error! Bookmark not defined.
I.1.3 Cung – Cầu nhà ở đô thị ................................. Error! Bookmark not defined.
I.1.3.1 Cầu nhà ở đô thị ........................................ Error! Bookmark not defined.
I.1.3.2 Cung nhà ở đô thị..................................... Error! Bookmark not defined.
I.1.4 Cơ sở phát lý .................................................... Error! Bookmark not defined.
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................... Error! Bookmark not defined.
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................. Error! Bookmark not defined.
1.3.1 Nội dung nghiên cứu ....................................... Error! Bookmark not defined.
1.3.2 Phương pháp nghiên cứu................................ Error! Bookmark not defined.
1.3.3 Quy trình thực hiện......................................... Error! Bookmark not defined.
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................ Error! Bookmark not defined.
II.1 Khái quát tình hình nhà ở tại Thành phố Hồ Chí MinhError! Bookmark not defined.
II.1.1 Tình hình chung về nhà ở .............................. Error! Bookmark not defined.
II.1.2 Tình hình phát triển nhà ở của Tp.HCM từ năm 2000 – 2010Error! Bookmark not d
II.2 Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí MinhError! Bookma
II.2.1 Cung cầu nhà ở cho người thu nhập thấp ... Error! Bookmark not defined.
II.2.1.1 Nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấpError! Bookmark not defined.
II.2.1.2 Cung nhà ở cho người thu nhập thấp.... Error! Bookmark not defined.
II.2.2 Một số chính sách, chương trình hỗ trợ về nhà ở cho người thu nhập
thấp ............................................................................ Error! Bookmark not defined.
II.3 Kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp trên địa bàn
quận Bình Tân .............................................................. Error! Bookmark not defined.
II.3.1 Nơi ở hiện tại .................................................. Error! Bookmark not defined.

II.3.2 Nhu cầu nơi ở mới .......................................... Error! Bookmark not defined.
II.3.3 Các giải pháp nhằm cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp.Error! Bookmark not
1. Giải pháp từ nhà nước. .................................... Error! Bookmark not defined.
2.Giải pháp từ doanh nghiệp ............................... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN ...................................................................... Error! Bookmark not defined.


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1 Diện tích và dân số các đơn vị hành chính của quận Bình Tân ........... Error!
Bookmark not defined.
Bảng 2 Dân số quận Bình Tân qua các năm ................. Error! Bookmark not defined.
Bảng 3 Tình hình phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 –
2010 ................................................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 4 Số người có nhu cầu dược hỗ trợ về nhà ở ....... Error! Bookmark not defined.
Bảng 5 Phân chia người thu nhập thấp theo thu nhập và tình trạng hôn nhân
........................................................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 6 Tình trạng nơi ở hiện tại .................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 7 Nhu cầu nơi ở mới .............................................. Error! Bookmark not defined.
Bảng 8 Tiêu chí ưu tiên khi quyết định thuê nhà ......... Error! Bookmark not defined.
Bảng 9 Thời hạn thuê nhà............................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 10 Số người dự định sống trong căn hộ mới........ Error! Bookmark not defined.
Bảng 11 Diện tích phù hợp ............................................. Error! Bookmark not defined.
Bảng 12 Tiêu chí ưu tiên khi quyết định mua nhà ....... Error! Bookmark not defined.
Bảng 13 Mức giá nhà phù hợp ....................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 14 Tổng thu nhập ................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 15 Hình thức thanh toán ....................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 16 Khả năng thanh toán lần đầu/ tổng giá trị nhà............ Error! Bookmark not
defined.
Bảng 17 Khả năng chi trả hàng tháng ........................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 18 Thời hạn vay ngân hàng ................................... Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1 Bản đồ quận Bình Tân........................................ Error! Bookmark not defined.
Hình 2 Sơ đồ quy trình thực hiện đề tài ........................ Error! Bookmark not defined.
Hình 3 Vùng đất Nhà Bè xưa và bây giờ là đô thị Phú Mỹ Hưng .. Error! Bookmark
not defined.
Hình 4 Các khu đô thị vệ tinh của Tp.HCM ................. Error! Bookmark not defined.
Hình 5 Nhà ổ chuột,lụp xụp ven kênh rạch và chung cư xuống cấp ............... Error!
Bookmark not defined.
Hình 6 Nhà trọ của công nhân........................................ Error! Bookmark not defined.
Hình 7 Cung cầu căn hộ thương mại năm 2010 – 2011Error! Bookmark not defined.
Hình 8 Giá đất hiện nay trên thế giới ............................ Error! Bookmark not defined.
Hình 9 Tình trạng nơi ở hiện tại của cán bộ, công chức nhà nước . Error! Bookmark
not defined.
Hình 10 Tình trạng nơi ở hiện tại của công nhân và người lao động tại các khu
công nghiệp; khu chế xuất & doanh nghiệp.................. Error! Bookmark not defined.
Hình 11 Tình trạng nơi ở hiện tại của người lao động tự do, hộ kinh doanh cá thể
........................................................................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 12 Chất lượng môi trường sống ............................ Error! Bookmark not defined.
Hình 13 Nhu cầu nơi ở của cán bộ công chức nhà nước ............ Error! Bookmark not
defined.
Hình 14 Nhu cầu nơi ở của công nhân và người lao động tại các khu công nghiệp;
khu chế xuất & doanh nghiệp......................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 15 Nhu cầu nơi ở của người lao động tự do, hộ kinh doanh cá thể ......... Error!
Bookmark not defined.
Hình 16 Các yếu tố được ưu tiên khi thuê nhà ............. Error! Bookmark not defined.
Hình 17 Khả năng chi trả hàng tháng ........................... Error! Bookmark not defined.
Hình 18 Thời hạn thuê nhà ............................................. Error! Bookmark not defined.
Hình 19 Số người sẽ sống trong căn hộ mới ................. Error! Bookmark not defined.

Hình 20 Diện tích ............................................................ Error! Bookmark not defined.
Hình 21 Tiêu chí ưu tiên khi quyết định mua nhà ....... Error! Bookmark not defined.
Hình 22 Mức giá nhà phù hợp........................................ Error! Bookmark not defined.


Hình 23 Tổng thu nhập ................................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 24 Hình thức thanh toán ....................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 25 Khả năng thanh toán lần đầu/ tổng giá trị nhà ............ Error! Bookmark not
defined.
Hình 26 Khả năng chi trả hàng tháng .......................... Error! Bookmark not defined.
Hình 27 Thời hạn vay ngân hàng ................................... Error! Bookmark not defined.


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong những năm qua, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế Việt Nam
nói chung và của thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đã tạo điều kiện cho nhiều ngành
nghề kinh tế hình thành và phát triển, đồng thời mở ra những cơ hội đầu tư lớn cho các
doanh nghiệp.
Với điều kiện chính trị ổn định, cùng với các nỗ lực của chính phủ để cải thiện
môi trường kinh doanh và cơ cấu pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích của nhà đầu tư đã
ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vàoViệt Nam. Đặc biệt là các
nhóm ngành thuộc lĩnh vực công nghiêp,tiểu thủ công nghiệp,thương mại,dịch vụ,du
lịch càng được chú trọng phát triển. Nhiều việc làm được tạo ra ,thu hút ngày càng
nhiều lao động tập trung về các thành phố lớn. Khi chuyển đến nơi cư trú mới, người
nhập cư có một số nhu cầu cần được đáp ứng, trước hết là việc làm, nhà ở, và các dịch
vụ cơ bản khác.

Đặc biệt là đối với Thành phố Hồ Chí Minh - Đô thị có số lượng người nhập cư
lớn nhất nước - cùng với sự phát triển kinh tế,thành phố cũng “phát triển” rất nhanh về
dân số.Việc gia tăng dân số đang gây các áp lực đảm bảo các điều kiện sống cho người
nhập cư như nhà ở, việc làm, giáo dục, y tế, quy hoạch đô thị và môi trường. Vì vậy, từ
nhiều năm nay, việc tạo điều kiện để người dân có được nơi ăn chốn ở ổn định luôn là
bài toán kinh tế - xã hội cần lời giải.
Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản của thành phố tập trung chủ yếu vào
phân khúc căn hộ cao cấp dành cho người có thu nhập cao mà quên mất đại đa số
người dân thành phố có mức thu nhập thấp. Đây là các đối tượng có nhu cầu thực sự
về nhà ở và nhu cầu nhà ở là rất lớn.
Trong những năm gần đây thành phố cũng đã có nhiều dự án phát triển nhà ở
cho người thu thấp nhưng do không nắm được nhu cầu cụ thể, thu nhập, khả năng,
mong muốn của những người thu nhập thấp nên hiệu quả của các dự án đem lại chưa
như kỳ vọng.
Từ thực tế trên và trước nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng của người thu nhập
thấp;tôi tiến hành thực hiện đề tài:”Khảo sát nhu cầu nhà ở của người có thu nhập
thấp trên địa bàn quận Bình Tân” nhằm phản ánh được khả năng và mong muốn
của người thu nhập thấp trên địa bàn quận Bình Tân nói riêng và người thu nhập thấp
của thành phố nói chung. Qua đó mong muốn chính quyền và doanh nghiệp sẽ cùng
nhau đưa ra các loại hình nhà ở phù hợp hơn nữa với người thu nhập thấp góp phần
làm ổn định đời sống của họ.

 Mục tiêu nghiên cứu
 Nhằm phản ánh tình hình thực tế, khả năng, nguyện vọng về nhà ở của
người thu nhập thấp.
 Từ đó nhà nước sẽ đưa ra những chính sách phù hợp hơn để giải quyết
vấn đề nhà ở cho người dân.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu: Nhu cầu nhà ở
Trang 1

Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

 Đối tượng khảo sát: Những người có thu nhập thấp trên địa bàn trên
địa bàn quận Bình Tân
 Phạm vi nghiên cứu:
- Thời gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện từ ngày 1/04/2010
đến ngày 10/8/2010
- Không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn
quận Bình Tân.

Trang 2


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Nhà ở đô thị
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội. Việc giải quyết chỗ
ở được nhân dân coi như là điều kiện tiên quyết cho việc thành công trong đường đời,
sự nghiệp của mỗi cá nhân và là một việc lớn trong đời của một con người. Vì thế các
nước trên thế giới đều có chính sách phát triển nhà ở. Đối với nước ta Đảng và Nhà
nước cũng rất quan tâm đến nhà ở cho người dân. Điều 62 Hiến pháp năm 1992 có

ghi: ”Công dân có quyền có nhà ở, nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời
khuyến khích, giúp đỡ tập thể, công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung nhằm
thực hiện quyền đó... “.
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu:
Nhà ở đô thị là nhà ở được xây dựng trong các đô thị, hình thức tổ chức nhà ở là theo
dạng tập trung dân cư thành các khu ở (thường gọi là chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ), có
hệ thống kỹ thuật hạ tầng đô thị hoàn chỉnh như cấp thoát nước; cấp điện; cấp năng
lượng; thông tin liên lạc; truyền thanh truyền hình; hệ thống đường giao thông; môi
trường và hệ thống các công trình dịch vụ phục vụ các nhu cầu về cuộc sống vật chất
và văn hoá, tinh thần của con người.
Trên góc độ xây dựng:
Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được
ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
Trên góc độ quản lý kinh tế:
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người,là bộ phận quan trọng
bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên.
 Nhà ở đô thị được phân làm các loại sau:
Nhà biệt thự: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô diện tích
khá rộng phổ biến từ 500m2 – 1500m2. Thông thường ở các đô thị đã hình thành lâu
thì là nhà biệt thự gắn liền với đất, còn ở những vùng quy hoạch thì là nền đất trống để
phục vụ cho việc xây biệt thự. Giá đất của nhóm này thường cao do vị trí địa điểm gắn
với môi trường, cảnh quan ưu việt.
Nhà sân vườn: có diện tích trên dưới 1.000 m2 nằm ở các vùng ven, đặc biệt là
cạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và xung quanh có thể trồng vườn cây. Loại nhà
này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng ở quy
mô diện tích từ 400- 600m2, đối với những quy mô diện tích lớn chủ yếu được hình
thành từ việc chuyển nhượng lại đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo lại thành nhà
vườn.
Nhà riêng biệt và nhà phố liên kế: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập
trung bình với quy mô diện tích đất từ 40 – 120m2 phổ biến là từ 60- 80 m2, có thể vừa

dùng để ở, vừa dùng để kinh doanh. Loại nhà này phổ biến ở đô thị, các thành phố lớn.
Do diện tích đất hạn chế nên loại nhà này thường được phát triển theo chiều cao để tận
dụng không gian.
Trang 3


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

Nhà chung cư cao tầng: Diện tích căn hộ phổ biến từ 60-80m2. Loại nhà này
ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong các giao dịch bất động sản tại các đô thị lớn. Hiện
nay, chung cư cao tầng không phải chỉ là các căn hộ nhỏ và chất lượng trung bình mà
xu hướng bây giờ là xây dựng những căn hộ chung cư cao cấp có diện tích sử dụng
cũng khá rộng dành cho những người có thu nhập khá.
 Nhà ở gồm có các đặc điểm:
Là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền vưới đất, được xây dựng trên đất.
Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu. Mà hiện nay các giao
dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị
trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất.
Là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm.
Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu nhập thấp ,
vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém. Họ có thể xây dựng một
ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm
mà không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn quét
vôi tường, cửa....
Là tài sản có giá trị lớn. So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việc xây
dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên
vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao.
Nhà ở đô thị rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng. Đặc điểm

này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị mặt khác là thu nhập của
dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quá truyền thống từng nơi khác nhau.
 Ý nghĩa của nhà ở đối với con người và xã hội
Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị: Môi
trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trường văn hoá khu
vực, môi trường tự nhiên khu vực...ảnh hưởng rất lớn tới tái sản xuất sức lao động và
tác động tới tâm sinh lý của người lao động, ảnh hưởng tới quá trình sản xuất, tới hiệu
quả của nền kinh tế.
Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có liên quan đến
xây dựng như ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc
xây dựng. Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu
cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hoá như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện
lạnh, trang trí nội thất.
Cùng với chính sách của Nhà nước thì chất lượng và quy mô nhà ở ảnh hưởng
tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, phân bố dân cư và nguồn lao động. Nền kinh tế thị
trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị trường, trong đó thị trường bất động
sản là một bộ phận. Trong khi đó thị trường bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và
diễn ra sôi nổi ở các đô thị thị lớn.
Cung – cầu và chất lượng nhà ở sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động
sản, điều này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất.
Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị:
Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của quá trình
sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp tới
Trang 4


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các điều
kiện ăn, ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác.
Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự
nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét....mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục đào tạo
con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con
người.
Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh
quan hệ xã hội. Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối
với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình
độ phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia, mức sống dân cư của một dân tộc.
Một thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết được phong tục tập
quán, đời sống vật chất tinh thần của những người đang sống trong ngôi nhà đó. Đối
tượng xã hội ngày càng phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng
mới ngày càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp.
Xã hội phát triển, căn hộ đông người sẽ giảm, lối sống, tập quán của người dân
đô thị thay đổi. Sự hình thành và phát triển các khu dân cư và quá trình phát triển đô
thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở. Đi kèm là sự đa dạng về kiến trúc nhà ở , thể
hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu.
 Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị
Hiện nay có nhiều cách phân loại nhà ở đô thị theo các cách tiếp cận khác nhau.
Trong quản lý nhà nước về nhà ở đô thị thường phân theo các hình thức xây dựng và
sở hữu nhà ở:
 Hình thức xây dựng nhà ở tương đối đa dạng từ nhà tạm tới nhà kiên cố,
nhà ở thấp tầng, nhà ở cao tầng, nhà ở biệt thự, nhà kiểu chung cư…
 Sở hữu nhà ở được phân chia theo ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị xã hội, tổ chức kinh tế, nhà
ở thuộc sở hữu tư nhân.
a)Mục đích của quản lý nhà nước về nhà ở
- Đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà ở
đô thị.

- Đáp ứng nhu cầu về nhà ở cả về số lượng và chất lượng, tiện nghi nhà ở cho nhân
dân đô thị, đặc biệt cho những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện khó
khăn, người thuộc diện chính sách, ưu đãi…
- Tạo cơ sở quy hoạch, kế hoạch, các chương trình dự án, ban hành các chính sách,
biện pháp đầu tư phát triển nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở.
- Góp phần bình ổn thị trường nhà ở, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng.
- Tạo căn cứ pháp lý cho soạn thảo và ban hành các qui định về quy hoạch xây dựng,
qui phạm, qui định thiết kế nhà ở, tạo nguồn thu cho đô thị.
b)Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở đô thị
Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hợp
pháp. Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật nhằm bảo đảm việc duy trì,
sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà ở.

Trang 5


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

Chính phủ thực hiện quyền quản lý Nhà nước về nhà ở trong phạm vi cả nước.
Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền quản lý Nhà nước về nhà ở tại địa phương
theo sự phân cấp. Các cơ quan quản lý nhà đất ở trung ương và địa phương giúp Chính
phủ và Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền quản lý nhà nước về nhà ở.
Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở đô thị gồm:
 Ban hành các chính sách, quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế,
xây dựng, sử dụng và quản lý nhà ở.
 Lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà ở.
 Quản lý, kiểm soát việc xây dựng, cải tạo nhà ở.
+ Cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở

Cấp phép xây dựng, cải tạo nhà ở phải căn cứ vào kế hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch
chung và quy hoạch chi tiết của đô thị.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp phép xây dựng, cải tạo
nhà ở tại quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã tỉnh lỵ, uỷ ban nhân dân thị xã, huyện cấp
phép xây dựng, cải tạo nhà ở tại các thị xã, thị trấn theo sự phân cấp của uỷ ban nhân
dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương.
+Phá dỡ nhà ở
- Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, điều tra, thống kê nhà ở.
Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều tra, thống kê nhà ở.
- Mua bán nhà và chuyển nhượng nhà ở không mang tính chất kinh doanh.
+ Đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước
Nhà nước bán cho người thuê nhà nếu người dân không mua thì được tiếp tục ở lại
thuê hoặc được cơ quan quản lý cho thuê ở nơi khác.
Chính phủ ban hành khung giá bán nhà và khung giá thuê nhà, các địa phương vận
dụng và cụ thể hóa thực hiện.
+ Đối với nhà ở thuộc sở hữu tư nhân
Nhà nước có biện pháp quản lý để thị trường nhà ở hoạt động ổn định và lành mạnh,
quản lý thu thuế chuyển nhượng mua bán nhà…
Nhà nước ban hành các chính sách tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển đáp
ứng nhu cầu ở của nhân dân.
 Ban hành chính sách hỗ trợ huy động đầu tư xây dựng nhà ở huy động đầu tư
diện chính sách, ưu đãi hoặc người nghèo có thu nhập thấp.
 Quản lý kinh doanh và phát triển nhà
Giá thuê nhà, mua bán nhà được thực hiện theo thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho
thuê, giữa bên mua và bên bán.
Nhà nước quản lý để các hoạt động kinh doanh nhà ở diễn ra lành mạnh, hợp pháp, thu
đủ thuế và lệ phí chước bạ, phát triển nhà ở theo đúng chiến lược và mục tiêu đề ra.
Nhà nước ban hành chính sách khuyến khích tạo điều kiện để nhân dân tự xây dựng
nhà ở.

 Thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm và giải quyết các tranh chấp về nhà ở.
Trang 6


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

Thanh tra, kiểm tra, xử phạt, cưỡng chế nhằm xử lý các trường hợp vi phạm và phá bỏ
các nhà xây dựng lấn chiếm đất công, xây trái phép hoặc không phép để đảm bảo cho
các đô thị phát triển theo đúng quy hoạch và pháp luật, đảm bảo lợi ích cá nhân và lợi
ích nhà nước.
Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã giải quyết tranh chấp về
xây dựng và cải tạo nhà ở. Đương sự không đồng ý có quyền khiếu nại lên cấp trên
trong thời gian quy định của pháp luật.
Tòa án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, và các quan hệ về
thuê mượn, mua bán, ở nhờ, thừa kế, bảo lãnh, cầm cố, thế chấp, bồi thường thiệt hại
về nhà ở.
I.1.2 Khái niệm về thu nhập thấp
Hiện nay,vẫn chưa có khái niệm thống nhất về thu nhập thấp và chuẩn chung
nào về thu nhập thấp.
Theo ý kiến của ông Nguyễn Huy Đức (Viện Nghiên cứu & phát triển hạ tầng),
mức thu nhập thấp được chia thành hai nhóm nhỏ: thu nhập rất thấp (làm đủ ăn và
không có tích luỹ) và thu nhập ổn định (đủ chi tiêu hàng ngày và có tích luỹ).
Mức độ khó khăn về nhà ở được ông Đức đánh giá theo những tiêu chí là
không có nhà ở, phải ở nhờ hoặc những nơi không phải là nhà ở (nhà kho, gầm cầu,
mái hiên, chùa chiền...); nơi ở quá chật, dưới 6m2/người; ở nhà tạm, nhà dột nát, nhà
kênh rạch...; ở bất tiện tại những nơi thiếu tiện nghi tối thiểu (điện, nước, vệ sinh...),
nơi ông bà, cha, mẹ, con cái ở chung phòng; nhà bị giải toả theo quy hoạch xây dựng.
Từ những phân tích trên, ông Đức cho rằng hiện có rất nhiều đối tượng thu

nhập thấp và thực sự có khó khăn về nhà ở như: các bộ, công chức, viên chức được
hưởng lương từ ngân sách Nhà nước; công nhân, viên chức làm việc trong các cơ
quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; người phải đến các đô thị
làm việc (cán bộ sĩ quan do Nhà nước điều động, chuyển vùng, sinh viên tốt nghiệp
đại học...); các đối tượng chính sách khác (gia đình chính sách, vợ chồng ly hôn, người
tàn tật, người già cô đơn...); công nhân lao động làm việc tại các khu công nghiệp tập
trung, khu chế xuất, khu công nghệ cao; sinh viên các trường đại học,cao đằng,trung
cấp
Theo quyết định của Thủ tướng chính phủ về việc ban hành chuẩn nghèo áp
dụng cho giai đoạn 2006-2010 được quy định như sau: Chuẩn nghèo áp dụng cho giai
đoạn 2006-2010 vừa được Thủ tướng Chính phủ ký quyết định ban hành. Theo đó, hộ
nghèo ở khu vực nông thôn được xác định là những hộ có mức thu nhập bình quân từ
200.000 đồng/người/tháng (2,4 triệu đồng/người/năm). Ở khu vực thành thị, những hộ
có mức thu nhập bình quân từ 260.000 đồng/người/tháng (3,12 triệu đồng/người/năm)
trở xuống là hộ nghèo. Những người dân được xếp vào chuẩn nghèo là những người
không có khả năng tích lũy để mua hay thuê nhà ở mà cần được Nhà nước hỗ trợ nơi ở
Như vậy trên chuẩn nghèo và dưới mức thu nhập trung bình xã hội mới có thể
coi đó là thu nhập thấp. Người thu nhập thấp là người có thu nhập tương đối ổn
định,có khả năng tích lũy một phần vốn để cải thiện điều kiện ở của mình và cần được
nhà nước hỗ trợ phần còn lại bằng các biện pháp khác nhau như cho vay vốn dài hạn,
cho vay trả góp, các chính sách về đất đai

Trang 7


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

Cần có sự phân biệt rõ ràng người nghèo và người thu nhập thấp.Có thể coi

người nghèo là một bộ phận trong đối tượng người thu nhập thấp. Nhưng không phải
tất cả người thu nhập thấp là người nghèo.
Theo ý kiến của ông Trịnh Duy Đức cục Quản lý nhà cho rằng: mỗi tỉnh, thành
phố phải dựa vào tình hình thực tế địa phương mình để đưa ra tiêu chí thu nhập thấp
khác nhau. Khái niệm thu nhập thấp là khái niệm động, linh hoạt tùy từng khu vực, địa
phương, tùy theo mục đích nghiên cứu mà đưa ra chuẩn cụ thể khác nhau.
I.1.3 Cung – Cầu nhà ở đô thị
I.1.3.1 Cầu nhà ở đô thị
Cầu là lượng hàng hóa mà người mua muốn mua và khả năng thanh toán cho
lượng hàng hóa đó tại một thời điểm nhất định. Cầu nhà ở đô thị là số lượng nhà ở mà
người tiêu dùng muốn mua và có khả năng thanh toán để có được ngôi nhà đó.
Cầu = {nhu cầu thực; nguồn lực tài chính; thị trường}
Nhìn chung cầu luôn có xu hướng dịch chuyển sang phải song trong một số
trường hợp đặc biệt đường cầu có thể dịch chuyển sang trái (tai nạn, thảm họa chết
người hàng loạt, tâm lý hoang mang của người tiêu dùng…).

Biểu đồ 1 Sự dịch chuyển của đường cầu
 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở đô thị
 Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu
về nhà đất tăng lên. Lượng cầu nhà ở là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số,
đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu nhà ở.
Độ co giãn của cầu về nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu
nhập và giá cả.

Trang 8


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

Biểu đồ 2 Mối quan hệ giữa cầu nhà ở và quy mô gia đình
Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về
diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần
phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự
thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng
hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói
cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ.
Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia
đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của
người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về
cầu nhà ở.
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì
cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ
dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của
cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức
thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ
co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức
giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và
chiếm một tỷ trọng lớn.
 Thu nhập của dân cư
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người
dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập
khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một
giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và
thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp.
Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường
thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể
được xác định bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân

với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội. Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện
trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi
mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng
nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở
tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần
và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.
Trang 9


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

Biểu đồ 3 Mối quan hệ giữa cầu nhà ở và thu nhập
 Giá cả tiêu dùng
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà
ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết.
Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị. Các
hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây
thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi
nhà đó ở trạng thái cũ.
Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường.
Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao
gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ
xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.
 Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên
ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ở nói chung. Ngoài ra, các dự án
giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà
ở.

Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố
cung cũng như cầu về nhà ở. Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô
thị hiện hữu hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức
cầu về nhà ở, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về nhà ở.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người
có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà
ở.
 Phân biệt giữa cầu và nhu cầu nhà ở
Trong kinh tế học thường được hiểu là nhu cầu tiêu dùng hay còn được gọi là
sở thích tiêu dùng. Nhu cầu nếu không có khả năng tài chính để đáp ứng sở thích tiêu
dùng đó, thì không thể gọi nhu cầu là cầu. Nhu cầu về nhà ở là mong muốn của người
dân có được bất động sản để thỏa mãn mục đích tiêu dùng của mình.
Bất kỳ ai cũng có nhu cầu này và cùng với sự phát triển của xã hội nhu cầu này
cũng tăng lên. Một người có thể có nhu cầu về một hoặc nhiều bất động sản để phục
vụ cho các mục đích tiêu dùng khác nhau. Nhưng không phải người có nhu cầu về nhà
Trang 10


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

ở nào cũng trở thành người mua nhà trên thị trường,bởi lẽ họ không có khả năng thanh
toán cho nhu cầu này.
Do đó có nhiều người không có nhà ở nhu cầu về nhà ở của họ là có thật nhưng
họ không đủ tiền để trở thành người đi mua nhà. Người ta chỉ trở thành người đi mua
nhà khi có nhu cầu về nhà ở và có đủ tiền để thanh toán cho giá cả ngôi nhà đó.
Giữa nhu cầu và cầu về nhà ở có sự khác biệt lớn về quy mô,phạm vi và đối
tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện trên phạm vi lớn,quy mô rộng với tất cả đối
tượng bởi bất kỳ ai cũng có nhu cầu về nơi ở.

Song cầu thực tế trên thị trường thì lại ít hơn do các nhu cầu không có khả năng
thanh toán bởi vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn và lượng nhu cầu không trở
thành lượng cầu trên thị trường.
Đối với người có thu nhập thấp nhu cầu về nhà ở của họ là rất lớn nhưng cũng
chỉ dừng lại ở mức độ là nhu cầu nên trong giai đầu phát triển của thị trường bất động
sản các nhà đầu tư đã không quan tâm đến thị trường này. Trong giai đoạn gần đây,
khi người thu nhập thấp có một khoản tiền tích lũy và nhà nước đã quan tâm nhiều hơn
đến nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp đã có nhiều biện pháp hỗ trợ để lượng
nhu cầu rất lớn này trở thành lượng cầu thực sự trên thị trường nhằm thu hút các nhà
đầu tư tham gia vào thị trường này.
I.1.3.2 Cung nhà ở đô thị
Cung nhà ở đô thị là toàn bộ khối lượng nhà ở sẵn sàng đưa ra thị trường để
trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Cung nhà ở không phải là toàn bộ quỹ nhà ở có thể có mà là lượng nhà ở có thể
và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v.. trên thị
trường. Có thể có người có nhiều nhà nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê,
trao đổi v.v..) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) nhưng không phải là bán
với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao
hơn thì lượng nhà đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó. Để lượng cung
nhà ở trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:
Quỹ nhà ở hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện
thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận
về giá trị sử dụng.
Người chủ sở hữu quỹ nhà ở không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu
dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..), tức là sẵn sàng chuyển
giao căn nhà đó cho người khác.
Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ nhà ở đó tham gia vào giao dịch trên
thị trường là được thừa nhận.
Đặc điểm nổi bật của cung nhà ở đô thị là cung không thể phản ứng nhanh
chóng với sự thay đổi của cầu nhà ở

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung nhà ở đô thị
Xét về lý thuyết, mức cung về nhà ở gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tích,
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, ...), còn cầu về nhà ở
gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người thay đổi,..).
Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung về nhà ở phụ thuộc rất nhiều vào các biến
số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng.....
Trang 11


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

 Giá cả
Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung nhà ở là
giá cả. Cũng như các hàng hoá khác, cung nhà ở sẽ tăng lên khi giá nhà tăng. Quy luật
chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên.
 Quỹ nhà ở trong quy hoạch của Chính phủ
Nhân tố làm thay đổi cung nhà nhiều nhất sau giá cả phải kể đến các chính sách
của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng nhà như cấp phép xây dựng, các quy định
về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển
một bước về bên trái (cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi
mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng).
Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường bất
động sản là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung nhà. Chẳng hạn,
một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông
nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về nhà ở. Chỉ cần
một quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập
tức làm tăng cung về nhà ở.
 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện di chuyển cũng thường dẫn
đến những sự thay đổi làm thay đổi cung nhà ở. Sự dịch chuyển này thường tác động
rất lớn đến cung về nhà ở được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư
nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị một căn nhà. Một khu
vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với
thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng
đồng bộ, khả năng di chuyển dễ dàng thì đó lại là nguồn cung lớn đối với thị trường
bất động sản.
 Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung
về nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp
và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm. Các yếu tố này còn cho
phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về
cơ cấu nguồn cung.
Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu
nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên
dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹ
thuật xây dựng.
 Chính sách và pháp luật của Nhà nước
Khácvới các hàng hoá thông thường, cung về nhà ở phụ thuộc rất lớn vào chính
sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất.
Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất.
Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất
đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy
đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp.
Trang 12


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân
dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng không thể tham
gia vào nguồn cung của thị trường bất động sản hợp pháp và không được tính vào
nguồn cung chính thức về bất động sản
Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về nhà ở cũng là một
nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hình thức phát triển
nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu của các nguồn cung nhà ở.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô
thị là những tác động trực tiếp đến cung về nhà ở. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình
thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là
người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu
hạ tầng.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt
động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có
thể phát triển tiếp theo.
Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai
thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp
dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn
không kém chứ không thể trở thành nguồn cung bất động sản.
Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan
trọng đối với sự thay đổi về lượng cung bất động sản.
I.1.4 Cơ sở phát lý
 Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003
 Luật nhà ở số 56/2005/QH 11 ngày 29/11/2005
 Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH1 ngày 29/6/2006
 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ Quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

 Nghị định 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05/10/2001 về ưu đãi đầu tư
xây dựng nhà ở để bán và cho thuê.
 Chỉ thị 07/2003/CT-UB về nhà ở có cho người có thu nhập thập nhấp
 Thông tư số 20/2002/TT-BTC ngày 29/02/2002 hướng dẫn thi hành nghị định
71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê của Bộ Tài
Chính
 Quyết định 64/2001/QĐ-UB ban hành ngày 30/07/2001 quy định mức ở tại
thành phố Hồ Chí Minh
 Quyết định 167/2008/QĐ-TTg ngày 12/12/2008 về chính sách hỗ trợ hộ nghèo
về nhà ở
 Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 về một số cơ chế, chính sách
phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên
nghiệp và dạy nghề thuê.
 Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 về một số cơ chế,chính sách
phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê.
Trang 13


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

 Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 về một số cơ chế,chính sách
phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
 Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 hướng dẫn phương pháp xác
định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu
nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các
dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư.

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Quận Bình Tân là đô thị mới được thành lập bao gồm 10 phường theo nghị định
130/NĐ-CP ngày 05/11/2003 của Chính Phủ, từ Thị trấn An Lạc, xã Bình Hưng Hoà,
xã Bình Trị Đông và xã Tân Tạo của huyện Bình Chánh trước đây.
Về hành chánh, quận bao gồm 10 phường là: Bình Hưng Hoà, Bình Hưng Hoà
A, Bình Hưng Hoà B, Bình Trị Đông, Bình Trị Đông A, Bình Trị Đông B, Tân Tạo,
Tân Tạo A, An Lạc, An Lạc A.
1.Vị trí địa lý
- Phía Bắc: giáp quận 12, huyện Hóc Môn.
- Phía Nam: giáp quận 8, xã Tân Kiên, xã Tân Nhật huyện Bình Chánh.
- Phía Đông: giáp quận 6, quận Tân Bình, quận 8.
- Phía Tây: giáp, xã Vĩnh Lộc A, xã Vĩnh Lộc B huyện Bình Chánh.

Hình 1 Bản đồ quận Bình Tân
2. Địa hình, thổ nhưỡng địa chất công trình
- Địa hình quận Bình Tân thấp dần theo hướng Đông Bắc – Tây Nam, được chia làm
hai vùng:
Vùng 1: Vùng cao dạng địa hình bào mòn sinh tụ, cao độ từ 3 – 4m, độ dốc
0 – 4m tập trung ở phường Bình Trị Đông, phường Bình Hưng Hoà.
Trang 14


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

Vùng 2: Vùng thấp dạng địa hình tích tụ bao gồm: phường Tân Tạo và phường
An Lạc.
- Về thổ nhưỡng quận Bình Tân có 03 loại chính :
Đất xám nằm ở phía Bắc thuộc các phường Bình Hưng Hoà, Bình Trị Đông
thành phần cơ học là đất pha thịt nhẹ kết cấu rờI rạc.

Đất phù sa thuộc phường Tân Tạo và một phần của phường Tân Tạo A.
Đất phèn phân bố ở An Lạc và một phần phường Tân Tạo.
3.Dân số và tôn giáo
`
Dân số quận Bình Tân trung bình năm 2009 là 572.796 người, trong đó nữ
chiếm 52,55% nam chiếm 47,45%. Trong đó 70% dân số quận là dân nhập cư. Do tác
động của quá trình đô thị hoá, dân số quận Bình Tân tăng rất nhanh trong thời gian
qua.
STT Đơn vị hành chính

Diện tích (km2)

Dân số
(người)

1

Phường An Lạc

4,59

42.508

2

Phường An Lạc A

1,41

60.599

3

Phường Bình Hưng
Hòa

4,7

50.348

4

Phường Bình Hưng
Hòa A

3,95

51.529

5

Phường Bình Hưng
Hòa B

7,52

49.196

6

Phường Bình Trị
Đông

3,46

54.469

7

Phường Bình Trị
Đông A

4,24

104.916

8

Phường Bình Trị
Đông B

4,62

66.944

9

Phường Tân Tạo

5,66

56.349

10

Phường Tân Tạo A

11,72

35.938

51,89

572.796

Tổng số 10 phường

Bảng 1 Diện tích và dân số các đơn vị hành chính của quận Bình Tân
(Nguồn: Kết quả điều tra dân số 1/4/2009)

Trang 15


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

Dân số
(Điều tra
dân số

1/10/2004)

Dân số
(tính đến
giữa năm
2005)

Dân số
(tính đến
giữa năm
2006)

Dân số
(tính đến
giữa năm
2007)

Dân số
(tính đến
giữa năm
2008)

Dân số
(Điều tra
dân số
1/4/2009)

398.712

403.643

447.173

469.201

500.493

572.796

Bảng 2 Dân số quận Bình Tân qua các năm
(Nguồn: Ủy ban nhân dân quận Bình Tân)
Mật độ dân cư bình quân năm 2009 là 11.039 người/km2, nơi có mật độ dân cư
đông nhất là phường An Lạc A 16.680 người/km2 và thấp nhất là phường Tân Tạo
1.592 người/ km2.
Dân cư phân bố không đồng đều, chủ yếu tập trung vào các phường có tốc độ
đô thị hóa nhanh An Lạc A, Bình Hưng Hòa A, Bình Trị Đông.
Trên địa bàn quận Bình Tân có nhiều dân tộc khác nhau sinh sống, trong đó chủ
yếu là dân tộc Kinh chiếm 91,27% so với tổng số dân, dân tộc Hoa chiếm 8,45%, còn
lại là các dân tộc Khơme, Chăm, Tày, Thái, Mường, Nùng, người nước ngoài. Tôn
giáo có phật giáo, Thiên chúa giáo, Tin Lành, Cao Đài, Hoà Hảo, Hồi Giáo… trong đó
Phật giáo chiếm 27,26 % trong tổng số dân có theo đạo.
4.Kinh tế
Tuy là một quận mới thành lập, nhưng Bình Tân có tốc độ phát triển kinh tế và
đô thị hoá khá nhanh. Cơ cấu kinh tế của quận chuyển dịch theo hướng ngày càng tăng
tỷ trọng của khu vực công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp – xây dựng và giảm dần tỷ
trọng của khu vực nông nghiệp, thuỷ sản. Khu vực thương mại – dịch vụ có tỷ trọng
tương đối ổn định.
Theo thông tin từ website quận, năm 2004, sau một năm thành lập, kinh tế quận
đã có bức đột phá trên tất cả các lĩnh vực
.

Ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp tăng 34,4% so cùng kỳ năm 2003.
Giá trị sản xuất công nghiệp ước thực hiện năm 2004 là 1.299,109 tỷ đồng (theo giá cố
định năm 1994).
Ngành thương mại - dịch vụ trên có xu hướng tăng cao, tăng 42,2% so cùng kỳ
năm 2003. Doanh thu hàng hoá và doanh thu dịch vụ năm 2004 ước thực hiện đạt
1.784,695 tỷ đồng.
Sản xuất nông nghiệp tăng 22 % so cùng kỳ năm 2003 và ước thực hiện đạt
41,586 tỷ đồng.
5.Quy hoạch phát triển các ngành kinh tế
 Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
Khuyến khích các thành phần kinh tế cùng phát triển. Kiên quyết trong việc kiểm tra,
xử lý vấn đề ô nhiễm môi trường.
Trong giai đoạn 2001 – 2005 tiếp tục duy trì các ngành thâm dụng lao động
(may mặc, gia công giày da xuất khẩu; chế biến gỗ và sản phẩm gỗ; sản xuất các sản
phẩm từ cao su, plastic; sản xuất hóa chất và các sản phẩm từ hóa chất), chú ý đến việc
Trang 16


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Hứa Thị Khôi Nguyên

nâng cao hàm lượng khoa học công nghệ, hàm lượng giá trị gia tăng trong sản phẩm.
Trong giai đoạn 2006 – 2010 tập trung phát triển các ngành công nghệ kỹ thuật cao.
Các giải pháp đề xuất cần quan tâm: giải pháp chính sách, giải pháp vốn và giải
pháp nhân lực…
 Thương mại - dịch vụ
Phát triển mạnh ngành thương mại dịch vụ đáp ứng yêu cầu sản xuất và phục vụ
đời sống; đặc biệt là việc cung ứng vật tư, nguyên - nhiên liệu vật liệu, trang thiết bị
cho phát triển nhanh ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và tiêu thụ sản phẩm

hàng hóa.
Tăng khả năng khai thác thị trường trong, ngoài quận và khai thác, tiêu thụ sản
phẩm, khuyến khích các thành phần kinh tế trong hoạt động ngành thương mại - dịch
vụ, chú ý phát triển hoạt động của các loại hình công ty và đảm bảo nếp sống văn minh
thương nghiệp, mỹ quan độ thị trong phát triển đô thị mới. Kết hợp mô hình kinh
doanh truyền thống với mô hình kinh doanh hiện đại, ưu tiên phát triển các trung tâm
thương mại, siêu thị. Bước đầu tập trung phát triển các ngành dịch vụ khác, chủ yếu sẽ
là các ngành dịch vụ vận tải, kho bãi, dịch vụ khoa học công nghệ, dịch vụ tư vấn và
kinh doanh dịch vụ bất động sản
Khai thác triệt để ưu thế về vị trí trong khu vực cửa ngõ phía tây của Thành phố, liền
kề các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, tiếp giáp với nội thành trong việc phát triển tiếp
nhận - lưu chuyển hàng hóa, hoạt động khách sạn, nhà hàng. Xây dựng mới 07 chợ,
thay thế cho các chợ cũ di dời; cải tạo, nâng cấp 06 chợ cũ; di dời, giải tỏa các nhóm
chợ tự phát.
 Nông nghiệp thủy sản
Phát triển trồng trọt theo hướng phục vụ đô thị: xanh, sạch, gia tăng giá trị/ha.
Hướng lâu dài là giảm dần quy mô đàn bò sữa, đàn heo, đàn gia cầm.
Mục tiêu chủ yếu: Đến năm 2010 đất nông nghiệp còn 3,9% trong cơ cấu đất tư
nhiên. Phân bổ rãi rác dưới dạng đất thổ vườn, trồng cây ăn trái, cây kiểng, kinh doanh
chim, cá, kiểng
Các chỉ tiêu ngành nông nghiệp của Bình Tân đều giảm nhiều so với năm 2002,
nhất là chỉ tiêu về diện tích gieo trồng.
 Quy hoạch phát triển
Theo nội dung quy hoạch của quận, đã được thành phố phê duyệt, từ nay đến
năm 2002, quận Bình Tân sẽ phát triển theo hai hướng phía Đông và phía Tây quốc lộ
1A. Khu vực phía Đông quốc lộ 1A tiếp giáp với các quận 6, 8, Tân Phú; hướng phát
triển chủ yếu là cải tạo, chỉnh trang, tận dụng quỹ đất trống để xen cài, bổ sung hạ tầng
kỹ thuật. Khu vực phía Tây giáp huyện Bình Chánh sẽ hình thành khu đô thị mới hoàn
chỉnh.

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu
1.3.1 Nội dung nghiên cứu
a) Tình hình nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu thực trạng nhà ở tại Tp.HCM hiện nay.Qua đó sẽ có cái nhìn tổng
quan về tình hình nhà ở của thành phố.
Trang 17