NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING SẢN PHẨMDỰ ÁN GIANG ĐIỀN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯVÀ XÂY DỰNG ĐẤT XANH

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
------

ĐỀ TÀI:

“NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING SẢN PHẨM
DỰ ÁN GIANG ĐIỀN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
VÀ XÂY DỰNG ĐẤT XANH”

SVTH: LÊ THỊ XUÂN HOÀNG
MSSV: 06135021
LỚP: DH06TB
KHÓA : 2006 -2010
NGÀ
NH: Quản lý Thị trường Bất động sản

-Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010 Trang 1


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ THỊ XUÂN HOÀNG

“NGHIÊN CỨU NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC
MARKETING SẢN PHẨM DỰ ÁN GIANG ĐIỀN CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG
ĐẤT XANH”

Giáo viên hướng dẫn: Ks. Ngô Minh Thụy
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM)
Ký tên

Ks. Ngô Minh Thụy

-Tháng 7 năm 2010-

Trang 2


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

LỜI CẢM ƠN
Con xin chân thành biết ơn công lao sinh thành, nuôi nấng
và dạy dỗ của Ba Mẹ để con được ăn học như ngày hôm
nay. Sự yêu thương, dìu dắt của Ba Mẹ là nguồn cổ vũ tình
thần trong hơn hai mươi năm qua.

Em xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ tận tình của các thầy
cô trong khoa Quản Lí Đất Đai và Bất Động Sản trong suốt
4 năm trên giảng đường Đại học.
Em xin gửi lời cảm ơn đến thầy Ngô Minh Thụy đã chỉ bảo
tận tình cho em trong suốt thời gian thực hiện đề tài của
mình
Xin gửi lời cảm ơn đến tất cả các anh chị tại công ty Đất
Xanh đã tận tình chỉ dẫn và tạo mọi điều kiện cho em hoàn
thành đề tài của mình trong suốt thời gian thực tập tại công
ty.
Lời cuối cùng mình muốn gởi đến tập thể DH06TB đã cổ
vũ, động viên đã đồng hành cùng mình trong suốt 4 năm
qua lời cảm ơn chân thành nhất. Chúc các bạn thành công!
Xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Lê Thị Xuân Hoàng

Trang 3


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Xuân Hoàng – Khoa Quản Lí Đất Đai và Bất Động
Sản – Trường Đại Học Nông Lâm – Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: Nghiên cứu chiến lược sản phẩm dự án sinh thái Giang Điền tại công ty
Cổ Phần Dịch Vụ và Xây Dựng Địa Ốc Đất Xanh.
Giáo viên hướng dẫn: Ks Ngô Minh Thụy

Nội dung tóm tắt báo cáo:
Gần đây một làn sóng mới nổi lên làm xôn xao giới kinh doanh bất động sản đó
là sự nổ rộ của thị trường bất động sản sinh thái, một thị trường đang được đánh giá
đầy tiềm năng trong tương lai. Đặc biệt thị trường này đang nở rộ tại các khu vực gần
biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Vũng Tàu. Nơi đây đang có những dự án
với mức đầu tư lên tới hàng tỉ đô la.
Mặc dù thị trường bất động sản ở khu vực Đông Nam Bộ phát triển khá mạnh
nhưng lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn bỏ ngỏ chưa có sự phát triển so với
các khu vực xung quanh nhưng nơi đây đặc biệt là khu vực tỉnh Đồng Nai đang hứa
hẹn sẽ trình làng các dự án nghỉ dưỡng trong thời gian tới.
Nắm bắt được xu thế mới công ty Đất Xanh đã mạnh dạn đầu tư vào lĩnh vực
này với sản phẩm đầu tay là dòng sản phẩm nghỉ dưỡng Giang Điền
Mục tiêu chính của đề tài là nghiên cứu chiến lược sản phẩm nêu ra những điểm
mạnh và yếu của sản phẩm mình so với sản phẩm cùng loại để từ đó đưa ra phương án
giải quyết phù hợp để mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư.
Kết quả nghiên cứu cho thấy mặc dù so với các đối thủ cạnh tranh cùng dòng
sản phẩm dự án sinh thái Giang Điền vẫn tạo dựng được cho mình những nét riêng rất
độc đáo không phải ở đâu cũng có được. Muốn nhìn thấy được điều đó chỉ khi khách
hàng trở thành cư dân nơi đây. Với chiến lược marketing phù hợp, sản phẩm đa dạng
gần gũi với thiên nhiên, cùng với lối kiến trúc độc đáo, thể hiện đúng đẳng cấp của
các doanh nhân thành đạt.
Với thời gian thực hiện đề tài ngắn cùng với hạn chế về kinh nghiệm đề tài có
nhiều thiếu sót em rất mong được sự chỉ bảo và góp ý của quý Thầy cô để đề tài của
em mang tính khả thi hơn.

Trang 4


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Cơ cấu marketing- mix
Biểu đồ 1: Cơ cấu lao động năm 2009 của Đồng Nai
Biểu đồ 2: Doanh thu và lợi nhuận của Đất Xanh qua các năm
Bảng 1: Cơ cấu kinh tế Đồng Nai năm 2009
Bảng 2: So sánh một số chỉ tiêu của Đồng Nai so với các tỉnh thành lân cận
Bảng 3: Cơ cấu sử dụng đất của dự án
Bảng 4: Các nhóm khách hàng mục tiêu
Bảng 5: Diện tích từng khu đất trong khu đô thị sinh thái
Bảng 6: Báo giá khu đồi cọ
Bảng 7: Phương thức thanh toán
Bảng 8: Hình thức khuyến mãi 1
Bảng 9: Hình thức khuyến mãi 2
Bảng 10: Chi phí cho chiêu thị cổ động
Bảng 11: Doanh thu của từng dự án
Bảng 12: So sánh với các dự án cùng loại
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1: Cấu tạo của một sản phẩm
Hình 2: Chu kì sống của sản phẩm
Hình 3: Phối cảnh sinh thái dự án Giang Điền
Hình 4: Vị trí dự án Giang Điền

Trang 5


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Ngoài thị trường căn hộ cao cấp đang ở đỉnh cao của thị trường bất động sản, các
nhà đầu tư cũng đang chuyển hướng sang một thị trường mục tiêu mới đó việc đầu tư,
xây dựng nhà nghỉ dưỡng quanh Sài Gòn. Mặc dù thị trường bất động sản tại Thành
phố Hồ Chí Minh phát triển rất rầm rộ nhưng lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng thì vẫn
còn bỏ ngỏ. Tuy nhiên gần đây thị trường này đang được các nhà đầu tư đặc biệt quan
tâm. Địa phương họ nhắm đến là các tỉnh lân cận Sài Gòn vì khu vực này giá đất còn
rẻ và không quá xa thành phố. Trong khi đó khách hàng có thể mất hàng trăm cây số
mới có thể đến được những khu nghỉ dưỡng ngoài thành phố. Nhận thấy được thị
trường tiềm năng này có thể phát triển trong tương lai nhiều đại gia kinh doanh bất
động sản đang đầu tư vào loại hình kinh doanh đầy tiềm năng trong tương lai.
Tuy nhiên để sản phẩm của mình có thể tồn tại trên thị trường các công ty cần
phải có những kế hoạch marketing để xây dựng cho sản phẩm của mình một nét riêng,
một nét đặc thù mà các sản phẩm cùng loại không có được. Muốn làm được điều này
đòi hỏi công ty phải có một đội ngũ Marketing dồi dào, đầy đủ kinh nghiệm và đầy
nghiệt huyết mới có thể đưa ra những chiến lược phù hợp, phân phối sản phẩm đến tay
người tiêu dùng. Dự án Giang Điền cũng là một trong những dự án nghỉ dưỡng mà
công ty cổ phần DVXD Đất Xanh hợp tác với Công ty Du Lịch Giang Điền. Đây là dự
án được đánh giá sẽ thu được nhiều lợi nhuận trong tương lai bởi lẽ thị trường bất
động sản nghỉ dưỡng có xu hướng phát triển trong những năm tới và hứa hẹn sẽ mang
lại nhiều thành công cho nhà đầu tư nào có tầm nhìn xa trong tương lai.
Chiến lược sản phẩm là một trong bốn chiến lược quan trọng mà bất kì công ty
nào khi tham gia vào một thị trường nào đó đều phải thực hiện và phải thực hiện tốt.
Chính vì vậy chiến lược sản phẩm sẽ đóng một vai trò hết sức to lớn cho sự thành công
của một dự án. Bởi lẽ, nếu chiến lược sản phẩm tốt sẽ là nền tảng thành công cho các
chiến lược khác. Điều này đòi hỏi công ty phải có một sự nhìn nhận và cân nhắc rất kĩ
lưỡng mới có thể cho ra đời dòng sản phẩm đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng và đạt
doanh thu cao.

Công ty cổ phần DVXD Đất Xanh cũng là một trong những công ty đi đầu trong
lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng quanh Sài Gòn với dự án Giang Điền – một dự án có
vị trí đắc địa nằm trong khu du lịch sinh thái Giang Điền đang mang lại nguồn lợi
nhuận khổng lồ cho chủ đầu tư. Với mục đích tìm hiểu chiến lược tạo ra sản phẩm bất
động sản nghỉ dưỡng này tôi xin tiến hành đề tài: “ NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC
SẢN PHẨM DỰ ÁN GIANG ĐIỀN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY
DỰNG ĐẤT XANH”
Mục tiêu nghiên cứu:
Phân tích một số yếu tố chính tác động đến chiến lược sản phẩm và xây dựng
phương án marketing cho dự án nghiên cứu, đồng thời rút ra một số vấn đề thực tiễn
khi xây dựng chiến lược marketing cho sản phẩm sinh thái Giang Điền.
Trang 6


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

Đối tượng nghiên cứu
Chủ yếu tập trung vào nghiên cứu chiến lược marketing cho dự án Giang Điền
do công ty Đất xanh độc quyền phân phối và marketing
Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian:
Dự án bất động sản sinh thái Giang Điền tại huyện Trảng Bơm, tỉnh Đồng Nai.
- Về thời gian:
Thời gian thực hiện đề tài từ 15/03/2010 đến 15/07/2010

Trang 7

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Tổng quan về Bất động sản và thị trường bất động sản
1. Bất động sản
a. Khái niệm
Theo Bloomberg.com Financial định nghĩa: BĐS là một phần đất đai và tất cả tài sản
gắn liền với đất.
Mc Kenzire & Betts: BĐS bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất, tài sản phụ thuộc
vào đất đai và những tài sản không di dời được đã được quy định bởi pháp luật.
Điều 181 Luật Dân Sự quy định BĐS là những tài sản không di dời được bao gồm
 Đất đai
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó
 Các tài sản gắn liền với đất
 Các tài sản khác do pháp luật quy định
Vậy: BĐS là tài sản, nhưng có đặc trưng là không di dời được, gắn liền với đất.
b. Các loại quyền liên quan đến bất động sản
 Quyền sử dụng: khai thác, hưởng dụng hoa lợi, lợi tức từ tài sản
 Quyền định đoạt: chuyển giao sở hữu chủ cho người khác, bán, tặng, cho vay…
 Quyền sở hữu: bao gồm quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng
 Quyền chiếm hữu: tự mình nắm giữ bất động sản thuộc sở hữu của mình
c. Phân loại
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu của nước ta, bất động sản có
thể phân thành ba loại:

 Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS
là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỉ trọng
lớn nhất, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng nhiều của các yếu tố chủ
quan và khách quan.
 Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,
đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
 Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v. Tuy nhiên
loại bất động sản này tham gia thị trường rất thấp.
Trang 8


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên là rất cần thiết đảm bảo cho việc xây dựng cơ
chế chính sách về phát triển và quản lí thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện
kinh tê-xã hội nước ta.
2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Thị trường bất động sản là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình,
vật kiến trúc gắn liền với đất đai
Đất đai, nhà ở (thị trường địa ốc) chỉ là một bộ phận của TT BĐS
Nó là tổng hòa các giao dịch dân sự về bđs tại một địa bàn nhất định trong một
thời gian nhất định.
Đó là thị trường của các giao dịch BĐS như: mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê,

thế chấp…bao hàm cả các khía cạnh luật pháp, phong tục, tập quán…
b. Phân loại thị trường bất động sản
Việc phân loại thị trường bất động sản có thể căn cứ vào các tính chất sau:
 Căn cứ theo tính chất kinh doanh
 Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản
 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
 Thị trường cho thuê bất động sản
 Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
Thị trường dịch vụ bất động sản bao gồm: các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư
vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì, bảo dưỡng BĐS.
 Căn cứ theo thứ tự thời gian tham gia thị trường
 Thị trường cấp 1: thị trường chuyền nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)
 Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê
 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc cho thuê
 Căn cứ vào hàng hóa bất động sản
 Thị trường đất đai
 Thị trường nhà ở
 Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ
 Thị trường BĐS dùng cho văn phòng công sở
 Thị trường BĐS công nghiệp
c. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Không phải là thị trường giao dịch bđs mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bđs.
Mang tính vùng, miền, khu vực sâu sắc dựa trên yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lí,
kinh tế, văn hóa, mật độ dân số…
Chịu sự chi phối của pháp luật
Trang 9

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

Có hoạt động đa dạng, phong phú nhưng không hoàn hảo về thông tin và yếu tố
cấu thành thị trường.
Cung nhìn chung chậm hơn cầu, do đó bđs có khuynh hướng tăng giá theo thời
gian.
Giao dịch trên thị trường này cần có kiến thức và kĩ năng trình độ cao => cần tư
vấn chuyên nghiệp hỗ trợ.
Có liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
I.1.1.2. Marketing
a. Định nghĩa
Có rất nhiều khái niệm khác nhau liên quan đến Marketing
Theo Ủy ban các hiệp hội Marketing Mỹ: “ Marketing là việc tiến hành các hoạt
động kinh doanh có liên quan trực tiếp tới dòng vận chuyển hàng hóa và dịch vụ từ
người sản xuất đến người tiêu dùng.”
Hay học viện Halmilton Mỹ: “ Marketing là hoạt động kinh tế trong đó hàng hóa
được đưa từ nơi sản xuất đến nơi tiêu thụ.”
Viện Marketing Anh Quốc: ( Bristish Institude Marketing):
“ Marketing là quá trình tổ chức và quản lí toàn bộ các hoạt động của sản xuất
kinh doanh từ việc phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành nhu cầu
tiêu thụ thực sự về một mặt hàng cụ thể đến việc đưa hàng hóa đó đến tay người tiêu
dùng. Cuối cùng nhằm đảm bảo cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến.”
Định nghĩa chung nhất về Marketing: “ Marketing là toàn bộ các hoạt động của
con người nhằm thõa mãn nhu cầu và lòng ham muốn thông qua quá trình trao đổi,
mua bán sản phẩm/dịch vụ trên thị trường.”
b. Vai trò của Marketing
Hướng dẫn, chỉ đạo và phối hợp các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh

nghiệp.
Marketing đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong hệ thống kinh tế thị trường. Nó
là công cụ mạnh mẽ và sống động giúp xí nghiệp tồn tại và phát triển. Nó là trái tim
của tất cả mọi hoạt động doanh nghiệp, do đó, các quyết định liên quan đến thị trường
cần phải tiến hành trước tiên, còn các quyết định khác chỉ mang tính phụ thuộc.
Marketing xác định rõ phải sản xuất cái gì, bao nhiêu, sản phẩm có đặc điểm gì,
sử dụng nguyên liệu ra sao, giá cả thế nào…Nó làm cho sản phẩm thích ứng với thị
trường và nhu cầu người tiêu dùng.
Marketing có ảnh hưởng to lớn đến quyết định doanh số, chi phí, lợi nhuận và
qua đó đến hiệu quả sản xuất kinh doanh.
Vai trò của Marketing trong kinhdoanh có những thay đổi rất nhiều trong cùng
những quá trình phát triển của nó.
c. Mục tiêu của Marketing
Có 3 mục tiêu cơ bản:
 Thõa mãn nhu cầu khách hàng
 Thắng thế trong kinh doanh
Trang 10


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

 Đạt được mục tiêu của doanh nghiệp
d. Marketing trong kinh doanh bất động sản
Khi thị trường bất động sản không còn sôi động tức là người mua không phải
cạnh tranh nhau để mua nhà việc sử dụng Marketing là một giải pháp mang lại hiệu
quả.
Lúc thị trường đang sôi động thì công tác Marketing tốt sẽ làm tăng giá trị căn
nhà cần bán trong mắt người mua, còn những lúc thị trường đóng băng công tác

marketing tốt cho bất động sản chính là sự khác biệt giữa việc bán được nhà hay là
không có ai mua nhà.
Marketing cho bất động sản là một quá trình gồm nhiều bước đòi hỏi có kinh
nghiệm và kiến thức chuyên sâu không phải ai cũng làm được.
Kế hoạch marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ địa
phương và những nghiên cứu mang tính chât toàn cầu dẫn đến việc đánh giá được
đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của mình.
Nhưng thực tế là, giám đốc Marketing càng giỏi thì càng mang lại những lợi ích
cho những khoản đầu tư của mình. Vì vậy cũng như các ngành khác, marketing là một
khâu cực kì quan trọng trong việc phát triển bất động sản.
Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa
thông thường ở chỗ nó đòi hỏi giám đốc marketing phải có những hiểu biết tổng thể
về nền kinh tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã
hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai.
Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và một
trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo. Một dự án bất
động sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra được thị trường.
Do vậy, ngoài việc giám đốc marketing cần có một tầm nhìn chiến lược tốt còn
phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những
quyết định chiến lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó. Họ cần phải có những
nghiên cứu “khoa học” và những thống kê đầy đủ về thị trường, sản sản phẩm trong
quá khứ hiện tại và dự báo trong tương lai.
Những nghiên cứu “khoa học” này sẽ là yếu tố quyết định việc: Ở đâu? Làm gì?
và Như thế nào? Nhằm làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối
với bất động sản, tiền thuê cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng dữ liệu về những
khách hàng tiềm năng là những khách hàng thường xuyên trong bất kể hoàn cảnh của
thị trường đảm bảo giành được những chỉ số tốt nhất trong các giao dịch bất động sản,
định hướng, xây dựng được những phân khúc thị trường mới cho các nhóm sản phẩm
của công ty.
Cũng giống như các giám đốc marketing khác, sự sáng tạo là rất cần thiết. Trong

marketing bất động sản đòi hỏi cần có sự sáng tạo, mưu mẹo. Bất động sản thông
thường là tài sản lớn đối với mọi người nên việc quyết định mua/ bán thông thường
được các khách hàng cân nhắc rất kỹ lưỡng. Vì vậy việc marketing trong bất động sản
có thể được ví von là “marketing cảm xúc.”

Trang 11


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

Marketing trong bất động sản cũng không chỉ đơn thuần là cho thuê đầy tòa nhà
với bất kể giá nào mà còn là việc xây dựng được thương hiệu của sản phẩm, các nhóm
khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp.
Qua các kinh nghiệm thực tế cũng trên một số các phân khúc thị trường khác
nhau, chúng tôi có thể tư vấn cung cấp các thông tin cho các quyết định về đầu tư bất
động sản trên tất cả các lĩnh vực thông qua một chuỗi các công việc: Phân tích thị
trường, phân tích về vị trí và các loại hình phát triển, phân tích về nguồn lực, phân tích
tài chính, phân tích tính khả thi, phân tích các giao dịch cần thương lượng, hoạch định
chiến lược, đánh giá, kiểm toán…
I.1.1.3. Phối thức tiếp thị và chiến lược sản phẩm
1. Marketing-mix
a. Định nghĩa
Marketing – Mix là một phối thức định hướng các biến số Markketing có thể
kiểm soát được mà công ty thương mại sử dụng một cách liên hoàn và đồng bộ nhằm
theo đuổi một sức bán và lợi nhuận dự kiến trong một thị trường trọng điểm xác định.
Sơ đồ 1: Cơ cấu của Marketing – Mix
Marketing - mix

Sản phẩm

Phân phối

Thị trường mục
tiêu
Giá

Xúc tiến

b. Vai trò của Marketing – Mix
Marketing-Mix có một vai trò hết sức quan trọng mang tính chất tác nghiệp
trong chiến lược Marketing. Việc thiết kế Marketing- mix phải kinh hoạt, phù hợp với
mỗi thị trường mục tiêu; với mỗi vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường;
với đặc điểm của từng sản phẩm và với mỗi giai đoạn của vòng đời sản phẩm.
Đối với sản phẩm là hàng hóa bất động sản đòi hỏi người hoạch định chiến lược
Chiết khấu
Markting cho sản phẩm phải bám sát tình hình thị trường, những động thái của thị
trường, các Bít
địnhgi¸chế và hành lang pháp lí vì bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt
to¸nsát chặt chẽ của Nhà Nước.
nó luôn đòi Kú
hỏih¹n
cóthanh
sự giám
§iÒu kiÖn tr¶ chËm
Trang 12


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

Do đó, sự thay đổi trong các chính sách, quy định của Nhà Nước về hoạt động
kinh doanh bất động sản buộc các doanh nghiệp phải linh động trong việc hoạch định
và triển khai các chiến lược Marketing sao cho có hiệu quả nhất.
Muốn đạt được điều này cần phải có sự kết hợp hài hòa giữa những hiểu biết
mang tính cục bộ địa phương với những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu nhằm
quản lí tốt thị trường cũng như nắm bắt kịp thời những biến động của thị trường có
như vậy Marketing-mix mới thật sự mang lại hiệu quả cho các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản nói riêng và toàn thị trường hàng hóa nói chung.
2. Các thành phần của Marketing –mix
 Sản phẩm (Product)
Đây là tập hợp những sản phẩm và dịch vụ mà doanh nghiệp cung ứng cho thị
trường mục tiêu.
 Giá cả (Price)
Đó là tất cả khoản tiền mà khách hàng phải trả để có được hàng hóa.
 Phân phối (Place)
Là hoạt động của doanh nghiệp nhằm đưa sản phẩm đến khách hàng mục tiêu một
cách thuận tiện nhất.
 Chiêu thị cổ động (Promotion)
Nhằm cung cấp thông tin về các lợi thế của sản phẩm và thuyết phục khách hàng
tiêu thụ sản phẩm.
Trong phần nghiên cứu của mình tôi chỉ tập trung vào chiến lược sản phẩm – một
trong bốn chiến lược quan trọng của marketing-mix.
3. Nội dung của chiến lược sản phẩm
a. Định nghĩa
Theo quan điểm Marketing sản phẩm là cái gắn liền với sự thỏa mãn nhu cầu vật
chất và phi vật chất.
Hay sản phẩm là bất cứ thứ gì có thể mang lại cho thị trường sự chú ý, sự đồng

tình, sự sử dụng hay tiêu thụ, có thể thỏa mãn nhu cầu hay ước muốn.
b. Cấu tạo của một sản phẩm
 Phần cốt lõi của sản phẩm
Phần cốt lõi của sản phẩm phải giải đáp được câu hỏi: “ người mua thực sự
đang muốn gì?” Nhà quản trị Marketing phải khám phá ra những nhu cầu tiềm ẩn đằng
sau mỗi sản phẩm và đem lại những lợi ích chứ không phải chỉ những đặc điểm. Phần
cốt lõi nằm ở tâm sản phẩm
 Phần cụ thể của sản phẩm
Người thiết kế sản phẩm phải biến cốt lõi của sản phẩm thành sản phẩm cụ thể.
Ví dụ: xe máy, đồng hồ, nước hoa, tủ lạnh… đều là những sản phẩm cụ thể.
Sản phẩm có các đặc tính sau:
 Một mức độ chất lượng
 Các đặc điểm
 Một kiểu dáng sáng tạo
Trang 13


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

Hình 1: Cấu tạo một sản phẩm
Nguồn: Nguyên lí Marketing – Philiip Kotler
 Sản phẩm phụ gia
Người thiết kế sản phẩm phải đưa ra thêm những dịch vụ và tiện ích bổ sung để
tạo thành phần phụ thêm của sản phẩm.
Tóm lại, khi triển khai sản phẩm các nhà marketing trước hết phải xác định
những nhu cầu cốt lõi của khách hàng mà sản phẩm sẽ thỏa mãn. Sau đó phải thiết kế
được những sản phẩm cụ thể và tìm cách gia công chúng để tạo ra một phức hợp
những lợi ích thỏa mãn nhu cầu, ước muốn của khách hàng một cách tốt nhất.

c. Vai trò của chiến lược sản phẩm
 Chiến lược sản phẩm có vai trò to lớn và hết sức quan trọng, nó là nến tảng, là
xương sống của chiến lược chung
 Chiến lược sản phẩm là vũ khí sắc bén nhất trong cạnh tranh trên thị trường, là
nhân tố quyết định sự thành công của một doanh nghiệp
 Việc xác định đúng chiến lược sản phẩm có một ý nghĩa sống còn đối với
doanh nghiệp
 Chiến lược sản phẩm tốt thì các chiến lược khác mới có điều kiện triển khai một
cách hiệu quả

Trang 14


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

d. Chu kì sống của sản phẩm và các chiến lược marketing cho từng chu kì
Doanh số

(1)

(3)

(2)
I

G

M

(4)
D

Thời gian
Hình 2: Chu kì sống của sản phẩm
Nguồn: Marketing căn bản- Philip kotler
Giống như con người mỗi sản phẩm cũng có một chu kì sống. Chúng tăng trưởng,
suy giảm và cuối cùng bị đào thải. Thường chu kì sống của sản phẩm trải qua 4 giai
đoạn
 Giai đoạn giới thiệu (1): Mức bán ít, chi phí quảng cáo nhiều, kinh doanh
chưa có lãi...Doanh nghiệp cần phải tổ chức một hệ thống hợp lí để đưa hàng hóa đến
được những nơi bán hàng. Quảng cáo ở giai đoạn này phải làm thật tốt, phải hướng
mạnh mẽ vào các khách hàng mục tiêu có tiềm lực mạnh nhất.
Khi tung sản phẩm mới ra thị trường, các nhà quản trị Marketing có thể đưa
ra mức cao hay thấp cho từng biến Marketing như giá cả, khuyến mãi, phân phối và
chất lượng sản phẩm. Nếu chỉ xem xét đến giá cả và khuyến mãi thì ban lãnh đạo có
thể theo đuổi một trong bốn chiến lược sau:
 Chiến lược hớt váng thị trường: tung sản phẩm ra thị trường với mức giá
cao và khuyến mãi cao. Trong trường hợp này công ty chi quá nhiều cho khuyến mãi
nhằm thuyết phục thị trường về lợi ích sản phẩm ngay cả với giá cao. Hoạt động
khuyến mãi ở mức cao nhằm tăng nhịp độ xâm nhập thị trường.
 Chiến lược hớt váng từ từ: tung sản phẩm ra thị trường với mức giá cao
nhưng với mức khuyến mãi thấp. Giá cao góp phần đạt mức lãi gộp trên đơn vị sản
phẩm cao nhất. Mức khuyến mãi thấp nhằm giữ chi phí marketing ở mức thấp. Cách
kết hợp này nhằm hớt được nhiều lợi nhuận trên thị trường.
 Chiến lược xâm nhập chớp nhoáng: tung sản phẩm ra thị trường với mức
giá thấp và chi phí cho khuyến mãi cao. Chiến lược này hứa hẹn sẽ đem lại nhịp độ
xâm nhập thị trường nhanh nhất và thị phần lớn nhất.
Trang 15

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

 Chiến lược xâm nhập từ từ: tung sản phẩm ra thị trường với mức giá
thấp và chi phí khuyến mãi thấp. Giá thấp sẽ khuyến khích khách hàng mua sản
phẩm nhiều hơn, công ty giữ chi phí khuyến mãi ở mức thấp nhằm đạt được lợi nhuận
nhiều hơn.
 Giai đoạn phát triển (2): Khối lượng tiêu thụ tăng mạnh, doanh nghiệp
cần phải dùng nhiều biện pháp kích thích tiêu thụ khác nhằm nâng đỡ sự tăng trưởng
nhanh của doanh số và kéo dài càng lâu càng tốt giai đoạn này. Các chiến lược
marketing cho giai đoạn tăng trưởng:
 Trong giai đoạn này công ty sử dụng một số chiến lược kéo dài mức tăng
trưởng nhanh của thị trường càng nhanh càng tốt.
 Công ty nâng cao chất lượng sản phẩm, bổ sung thêm một số tính chất
mới cho sản phẩm và cải tiến kiểu dáng.
 Bổ sung thêm những mẫu mã mới
 Xâm nhập các phân khúc thị trường mới
 Mở rộng phạm vi phân bố và tham gia các kênh phân phối
 Chuyển từ quảng cáo ở mức độ biết sản phẩm sang mức độ yêu thích sản
phẩm
 Giảm giá để thu hút số người mua nhạy cảm với giá tiếp theo.
 Giai đoạn bảo hòa (3): Cung cầu thỏa mãn tối đa, doanh thu và lãi cạnh
tranh trở nên gay gắt. Doanh nghiệp cần phải tìm kiếm những phân khúc thị trường
mới, cải tiến chất lượng, kiểu dáng hoặc một sự tiện lợi nào đó
 Giai đoạn suy thoái (4): Hàng bán chậm, khó bán, lãi ít, người mua trở
nên khó tính, khắt khe hơn, kỹ thuật công nghệ mới xuất hiện, không nên giữ lại
những sản phẩm yếu kém vì nó có thể làm lu mờ đi hình ảnh tốt đẹp của doanh

nghiệp. Cần phải chuẩn bị trước và tung ra thị trường những sản phẩm mới. Lợi ích
của chiến lược này là giúp doanh nghiệp chủ động lập kế hoạch tiêu thụ, khai thác tốt
nhất những lợi thế của các giai đoạn có nhiều triển vọng nhất, kéo dài càng lâu càng
tốt giai đoạn này và chủ động rút lui khỏi thị trường khi sản phẩm đã bước vào giai
đoạn suy thoái.
e. Phân tích khả năng thích ứng của sản phẩm đối với thị trường
 Đánh giá khả năng và mức độ thành công của sản phẩm trên thị trường
 Tìm khuyết tật cần thay đổi, cải tiến
 Phát hiện các cơ hội bán hàng và việc tận dụng sản phẩm
Việc nghiên cứu và phân tích này qua 4 bước:
Bước 1: Nghiên cứu khả năng chấp nhận của thị trường thông qua việc nghiên
cứu sản phẩm cạnh tranh, thông qua các thông số: kỹ thuật, nguyên liệu thiết kế, kiểu
dáng, tính thích ứng,thẩm mỹ, thời gian bảo hành, giao hàng, giá cả, phương tiện thanh
toán.
Bước 2: Nghiên cứu việc chấp nhận mua bán xem thái độ và cảm tưởng của đối
tượng mua hàng để đánh giá đúng vị trí sản phẩm trên thị trường.
Bước 3: Nghiên cứu phản ứng của người tiêu dùng và việc chấp nhận sản phẩm
Trang 16


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

I.1.2. Cơ sở thực tiễn
I.1.2.1. Thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay
Thị trường bất động sản năm 2009 khép lại với nhiều cơn nóng lạnh thất thường.
Bước sang năm 2010, theo các chuyên gia sẽ có hàng loạt dự án bung hàng nên nguồn
cung sẽ dồi dào và do vậy ít có khả năng biến động lớn về giá. Nhìn vào sự phát triển
của thị trường bất động sản trong thời gian qua, tổng giám đốc Bến Thành Land

Nguyễn Cao Trí nhận định, cơn sốt của thị trường lặp lại khá đều đặn theo chu kì mỗi
2-4-2-4 năm một lần. Nếu tính như vậy thì năm 2010 sẽ đến chu kì thị trường này vượt
qua khủng hoảng sau hai năm thị trường khá trầm lắng.
Tuy nhiên, theo nhận định của công ty tư vấn, nghiên cứu bất động sản VietRees,
các dự án đang trong quá trình xây dựng, đến năm 2010 sẽ cung cấp cho thị trường
Thành phố Hồ Chí Minh thêm khoảng 8500 căn hộ và thêm từ 10000 – 15000 căn hộ
vào năm 2011. Khả năng con số này sẽ tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo. Chẳng
hạn nguồn cung căn hộ có giá trung bình sẽ cao hơn gấp bốn lần so với năm 2008.
“Cầu bất động sản trong ngắn hạn 2010 và trung hạn trong ba năm tới sẽ đặc biệt
cao trong phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp, không những chỉ ở thành phố Hồ
Chí Minh mà còn cho các tỉnh thành khác như Bình Dương và Đồng Nai”, VietRess
dự bán
Hiện nay các phân khúc nhà ở cao cấp đang gặp khó khăn do cung lớn hơn cầu và
đồi tượng khách hàng chính là các nhà đầu tư đang gặp khó khăn vì không tìm được
đầu ra cho khoản đầu tư khá lớn. Trong khi đó, nhu cầu mua đi bán lại có nhiều khả
năng chưa hồi phục được vì quy định pháp lí liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản. Nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản khi sàn vàng
đóng cửa, hàng tỷ đô la đổ vào các dự án hạ tầng, kinh tế vĩ mộ ổn định…là những cơ
hội để địa ốc năm nay (2010) lên ngôi.
Trong năm nay sẽ có một lượng nhà đầu tư chuyển từ kênh vàng sang bất động
sản do tháng 3 tới sàn vàng ngưng hoạt động. Theo thời gian thị trường bất động sản
Việt Nam ngày càng trưởng thành, nhà đầu tư đã chuyển từ tầm nhìn ngắn sang dài
hạn. Năm 2009 nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã thất bại do tâm lí a dua, đồn thổi. Sang
năm nay họ sẽ rút kinh nghiệm bỏ qua tâm lí “ ăn xổi ở thì”.
Trong khi nguồn cung của các phân khúc được dự báo khá rõ thì lượng cầu vẫn
còn là con số bí ẩn vì không thể thống kê chính xác vì ngoài những người có nhu cầu
thực còn có các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nguồn cầu là một bí ẩn khó xác định, thay vì cố tìm
kiếm lượng cầu các nhà đầu tư nên xác định rõ thị trường mục tiêu, phân khúc cần
hướng tới cũng như thị hiếu của khách hàng
Khởi sắc chưa hẳn đã tốt, điều quan trọng là thị trường cần có sức khỏe ổn định,

chắc chắn. Quyết định đầu tư không cần thiết phải là thời điểm bùng nổ, điều quan
trọng là túi tiền bạn có và khả năng hiểu biết thị trường. Nhìn chung thị trường bất
động sản Viết Nam vẫn chưa công khai, minh bạch và chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro
trong các giao dịch, đặc biệt là nhà dự án. Muốn thị trường bình ổn, không sốt nóng
cục bộ, đóng băng, găm hàng tích trữ…cần phải xây dựng chính sách hữu hiệu.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trở mình sau một giấc ngủ dài. Cùng với
nguồn tăng trong đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và sự cải thiện hệ thống pháp lí thị
trường bất động sản nước ta được đánh giá là đầy hứa hẹn – nhiều cơ hội và được dự
Trang 17


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

đoán sẽ phát triển nhanh chóng trong thời gian tới. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn tồn tại
nhiều thách thức như: quản lí hành chính chưa thật sự hiệu quả, thiếu minh bạch; hệ
thống pháp lí, cơ sở hạ tầng còn yếu kém và cần được tiếp tục cải thiện nhiều hơn.
Việt Nam vẫn rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài nhưng cũng đòi hỏi phải
cam kết đầu tư dài hạn với khả năng tài chính lớn, tính linh hoạt, kiên nhẫn, nhất quán.
Trong quí I năm 2007, theo Ủy ban đầu tư nước ngoài và bộ kế hoạch đầu tư có
khoảng 406 triệu đô la được đổ vào các dự án khách sạn và du lịch, chiếm 1/5 tổng
nguồn vốn được cho phép. Cùng với sự tăng trưởng trong ngành du lịch và nguồn vốn
đầu tư nước ngoài, nhu cầu cao ốc văn phòng, trung tâm mua sắm, khách sạn và kho
bãi cũng đang tăng lên.
Bên cạnh đó, nhiều lĩnh vực của Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực đã
mang lại nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài. Bất động sản du lịch- kênh đầu
tư mới hứa hẹn sẽ đem lại nguồn lợi nhuận khổng lồ trong tương lai cho những ai nhìn
thấy được giá trị tiềm ẩn của nó.
Khi đầu tư bất động sản vào các thành phố lớn đã trở nên đất chật người buôn

đông, nhiều doanh nhân đang chuyển hướng vào các dự án biệt thự nghỉ dưỡng ven
biển. Đây là kênh đầu tư mới được đánh giá là có chỉ số an toàn rất cao. Theo nhận
định thị trường của công ty tư vấn bất động sản quốc tế CB Richard Ellis ( CBRE)
hiện nay ngoài đất nền, căn hộ chung cư trong các thành phố lớn, nhà đầu tư bất động
sản đang hướng tới một thị trường đầu tư tiềm năng mới – thị trường nhà nghỉ dưỡng.
Nhà nghỉ dưỡng còn được giới đầu tư gọi với một cái tên khác là ngôi nhà thứ
hai. Bởi lẽ đây không phải là nơi lưu trú chính của chủ sở hữu, thường để đáp ứng
chốn nghỉ ngơi cho gia đình trong các kì du lịch, nghỉ cuối tuần. Tuy nhiên, thời gian
không sử dụng nhà chủ sở hữu có thể tạo ra nguồn vốn thu nhập bằng cách cho thuê lại
một cách linh hoạt nhờ sự khác biệt với những căn hộ chung cư trong các khu đô thị.
Nhà nghỉ dưỡng thường là một phần của dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng, sân
golf, tọa lạc ở ven vùng biển hay vùng sơn cước và thường được quản lí theo cộng
đồng chung. Các dịch vụ như duy tu bảo dưỡng, quản lí, thanh toán, tiền thuê được
nhà quản lí du lịch đảm nhiệm.
Mặc dù so với các nước trong khu vực, tại Việt Nam thị trường nhà nghỉ dưỡng
còn khá mới mẻ. Song hai năm trở lại đây thị trường bất động sản đã đón nhận không
ít những thông tin về các dự án đầu tư vào cơ sở hạ tầng du lịch. Theo CBRE, các dự
án bất động sản du lịch trong 2-3 năm tới sẽ cung cấp khoảng 970 biệt thự và 656 căn
hộ ở khu vực phía Bắc, khoảng 1085 biệt thự và 510 căn hộ ở khu vực miền Trung và
khoảng 5100 biệt thự ở khu vực phía Nam.
Có thể nói phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng đang là xu thế đầu tư mới trên thị
trường bất động sản trong thời gian gẩn đây. Trong bối cảnh kinh tế đang ổn định trở
lại và dự báo chiều hướng tăng trưởng trong thời gian tới. Tình hình nền kinh tế Việt
Nam 6 tháng đầu năm 2009 đã có nhiều dấu hiệu phục hồi với chỉ số lạm phát giảm,
thị trường chứng khoán tăng điểm mạnh, Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam giảm lãi
suất và sẽ duy trì ở mức thấp, nguồn cung cấp các căn hộ cho thuê tăng, gói kích cầu
của Chính phủ giúp các doanh nghiệp đối phó với khủng hoảng kinh tế và thực tế số
lượng bán căn hộ ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đang tăng dần.
Trang 18

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

Theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Châu
Á, Đông Nam Á sẽ là điểm thu hút du lịch mới trong tương lai. Tiếp đó là sự thay đổi
lớn trong xu hướng lựa chọn điểm nghỉ dưỡng của du khách thay vì ở khách sạn hay
resort hạng sang như trước sẽ chuyển dần sang các khu Villas tách biệt. Thị trường nhà
nghỉ dưỡng tại Việt Nam và bất động sản du lịch cũng đang phát triển mạnh. Theo
tổng kết của Tổng cục du lịch năm 2008 cho thấy, Việt Nam đã đón 4,2 triệu lượt
khách quốc tế, đạt doanh thu 3 tỷ USD. Trong 7 tháng đầu năm 2009, chúng ta đã đón
hơn hai triệu lượt khách quốc tế với doanh thu 1,9 tỷ USD.
Ngành du lịch cũng đang thông qua chương trình hành động và mục tiêu đề ra
của năm 2010 sẽ đón 6-6,5 triệu lượt khách quốc tế với doanh thu khoảng 4,5 tỷ USD.
Sự gia tăng mạnh cả về số lượng và doanh thu từ hoạt động này chính là chìa khóa
vàng mở ra cơ hội cho nhiều nhà đầu tư quan tâm tới thị trường bất động sản du lịch
còn sơ khai ở Việt Nam.
I.1.2.2. Giới thiệu sơ lược dự án Giang Điền
Dự án: Khu đô thị dịch vụ sinh thái Giang Điền
Quy mô dự án: 118 ha, trong đó :
 Diện tích sông suối và hồ điều hòa là 22.432,4 m2
 Đất công trình dân dụng là 397.666,5 m 2
Tọa lạc tại ấp Hòa Bình – xã Giang Điền – huyện Trảng Bom – tỉnh Đồng Nai
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần du lịch Giang Điền
Hợp tác đầu tư: Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Đất Xanh
I.1.2.3. Tìm hiểu về bất động sản du lịch
a. Định nghĩa bất động sản du lịch
Theo định nghĩa của Dự thảo Điều lệ hiệp hội bất động sản du lịch Việt Nam,
BĐSDL bao gồm:

Khách sạn, khu du lịch (resort), biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng,...
Khu vui chơi giải trí, Casino, thể thao, khu cảnh quan thiên nhiên hoặc nhân
tạo,...
Khu ẩm thực, văn hóa, lịch sử,.. phục vụ cho du lịch (ví dụ như: nhà hàng, trung
tâm văn hóa & lịch sử..);
Các phương tiện du lịch bao gồm: trên bộ, trên không, dưới nước (ví dụ như xe
du lịch, du thuyền, máy bay du lịch,..);
Cơ sở đào tạo huấn luyện phục vụ cho ngành du lịch;
Cơ sở hạ tầng phục vụ cho du lịch, bao gồm: bến du thuyền, bến bãi du lịch,
đường giao thông, cơ sở điện & nước, cơ sở xử lí nước & rác thải,.v.v..;
Khu phức hợp bao gồm hai hay nhiều yếu tố trên.
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài của mình tôi đặc biệt chú trọng đến khái niệm “
nhà nghỉ dưỡng” một loại hình kinh doanh đang được ưa chuộng nhất hiện nay.
b. Tiềm năng của bất động sản nghỉ dưỡng
Bất động sản nghỉ dưỡng đã có ở Việt Nam từ lâu nhưng chủ yếu tập trung ở các
địa phương du lịch như Nha Trang, Đà Lạt, Đà Nẵng…Thời gian gần đây các nhà đầu
Trang 19


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

tư bắt đầu quan tâm đến các tỉnh lân cận quanh Sài Gòn. Đánh giá về phân khúc thị
trường BĐS nghỉ dưỡng, một nhà đầu tư cho rằng: “ Ở nước ta chỉ có Đà Nẵng là rất
thuận lợi để phát triển BĐS nghỉ dưỡng vì ở đây có đặc thù là bờ biển đẹp, giao thông
thuận lợi.
Khu vực phía Nam chỉ có Vũng Tàu, Bình Thuận là có điều kiện để phát triển thị
trường này; còn Sài Gòn Và các tỉnh còn lại của Đông Nam Bộ thì không đáng kể”.
Quả thực, khu vực TPHCM và các tỉnh miền Đông Nam Bộ dù là khu kinh tế trọng

điểm, thị trường BĐS phát triển cực mạnh nhưng phân khúc thị trường BĐS nghỉ
dưỡng lại chưa tương xứng. Nếu so với một số tỉnh phía Bắc như Quảng Ninh, đặc biệt
là miền Trung thì thị trường BĐS nghỉ dưỡng của khu vực các tỉnh trong vùng kinh tế
trọng điểm phía Nam hoàn toàn bị lép vế, chưa có tên tuổi rõ ràng.
Cho đến thời điểm hiện nay, BĐS nghỉ dưỡng của khu vực phía Nam chưa nhiều
ngoại trừ các dự án tại Bà Rịa – Vũng Tàu thì chỉ có một vài dự án ăn theo các sân
golf ở Đồng Nai, TPHCM...Điều này cũng dễ hiểu bởi cả 3 tỉnh, thành Đồng Nai, Bình
Dương và TPHCM yếu tố biển rất mờ nhạt. TPHCM có biển Cần Giờ nhưng nước
đục, không thể làm bãi tắm, trong khi đó Bình Dương hoàn toàn không có biển.
Tuy nhiên, diễn biến thị trường gần đây cho thấy phân khúc thị trường này gần
đây đang được các nhà đầu tư Sài Gòn quan tâm phát triển. Địa phương họ nhắm đến
là các tỉnh lân cận TPHCM, vì khu vực này giá đất rẻ hơn và cũng không quá xa thành
phố. Gần đây nhất Công ty CP DV XD Địa ốc Đất Xanh đã kí kết hợp đồng hợp tác
đầu tư với Công ty CP du lịch Giang Điền ngay trong khu du lịch thác Giang Điền
(Trảng Bom, Đồng Nai) rộng đến 420 ha
Dự án Giang Điền có vị trí đắc địa đặt ngay trong khu du lịch, nghỉ dưỡng khá
nổi tiếng thác Giang Điền để tận hưởng cảnh quan và hạ tầng của nó. Đây là khu du
lịch nổi tiếng rất gần Biên Hòa và Thành phố Hồ Chí Minh, lại nằm sát ngay xã Tam
Phước, nơi đây sẽ là trung tâm hành chính mới của tỉnh Đồng Nai.
Theo thống kê của công ty Nghiên cứu & Tư vấn BĐS Việt Nam (VietRees) thì
trong hai năm qua, giao dịch của các dự án đất nền ở Đồng Nai không hề bị đóng băng
như tình hình chung của thị trường địa ốc phía Nam mà còn tăng mạnh hơn so với
trước. Cũng theo VietRees thì Đồng Nai đang sở hữu nhiều điều kiện tự nhiên, kinh
tế, xã hội thuận lợi vượt trội để phát triển thị trường BĐS như: đất cứng dễ xây dựng,
thuận lợi phát triển công nghiệp, vị trí trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, giao
thông thuận lợi…
Ngoài ra VietRees còn xác định ưu thế khác giúp BĐS Đồng Nai phát triển như:
tốc độ tăng trưởng GDP ổn định và cao gấp hai lần so với bình quân cả nước; nguồn
vốn FDI tăng nhanh và ổn định; GDP/người liên tục tăng và luôn ở mức cao; sức mua
của người dân tăng mạnh; hạ tầng phát triển công nghiệp tốt, có nhiều khu công

nghiệp nhất nước.
Do đó, theo nhận định của VietRees, thị trường BĐS Đồng Nai chỉ mới phát triển
ở giai đoạn đầu và sẽ còn hấp dẫn hơn trong tương lai. Lưạ chọn vị trí của nhà đầu tư
khi xây dựng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng quanh Sài Gòn cũng rất đắc địa, như
KĐT Giang Điền cách TPHCM 500km, lại có thể nói trực tiếp bằng tuyến quốc lộ 1A.
Vị trí này loại bỏ hẳn hạn chế về hạ tầng đường bộ của loại hình BĐS nghỉ dưỡng còn
Trang 20


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

vị trí của KĐT Sơn Tiên được chọn để “đón gió” khu trung tâm hành chính mới chuẩn
bị xây dựng của Đồng Nai.
Ngoài ra với vị trí gần TPHCM như vậy các nhà đầu tư đều cho là khách có thể
vừa ở tại các khu KĐT này vừa làm việc tại TPHCM. Vì ô tô đi từ các KĐT này đến
TPHCM không đến 1 tiếng đồng hồ. Đạt được thế mạnh về vị trí là gần TPHCM, tuy
nhiên, các KĐT này vướng phải hạn chế về điều kiện nghỉ dưỡng, vì BĐS nghỉ dưỡng
điều kiện tiên quyết là phải có các dịch vụ nghỉ dưỡng, khí hậu thích hợp.
Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc công ty Đất Xanh cho
rằng: “ Đây là những sản phẩm vừa có thể ở lại vừa có thể kinh doanh nên rất được ưa
chuộng. Trong thời gian chờ đợi giao dịch nhà đầu tư và gia đình vẫn có thể đến nghỉ
dưỡng trong những dịp cuối tuần”. Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp
hội bất sản thành phố Hồ Chí Minh thì thế giới hiện đang có phong trào những người
già ở các nước phát triển, khí hậu lạnh sang các nước có khí hậu ấm áp để nghỉ dưỡng
trong mùa đông.
Đây cũng là một nguồn thu khá lớn cho BĐS nghỉ dưỡng. Vì vậy, các nhà đầu tư
hiện đang rất lạc quan về thị trường này. Bên cạnh đó, sản phẩm BĐS sinh thái có chu
kì phát triển ổn định hầu như không xảy ra tình trạng bong bóng thị trường hay giá ảo

nguyên nhân do phân khúc này vẫn đang trong giai đoạn đầu phát triển, khách hàng có
nhu cầu sử dụng thật sự nên ít xảy ra tình trạng bị giới đầu cơ sử dụng những thủ thuật
để tạo giá ảo.
Với sự thay đổi nhanh chóng của đời sống kinh tế và cơ sở hạ tầng giao thông
từng bước được cải thiện những vùng biển đẹp của Việt Nam như Hạ Long, Cát Bà,
Đà Nẵng, Phan Thiết, Nha Trang, Khánh Hòa, Côn Đảo... đang dần trở thành thiên
đường cho các khu biệt thự nghỉ dưỡng. Với tổng vốn đầu tư dự kiến đầu tư vào các
dự án trên lên tới hàng chục tỷ USD, các nhà đầu tư chắc chắn nhìn thấy triển vọng
kinh doanh hết sức khả quan này.
c. Tiêu chuẩn của một bất động sản sinh du lịch
 Một dự án bất động sản du lịch phải là một dự án xanh, gần gũi với thiên nhiên.
 Tiêu chuẩn về vệ sinh môi trường.
 Tiêu chuẩn về quy hoạch sinh thái, không gian sinh thái, dịch vụ sinh thái.
 Hệ thống công trình sinh thái trong không gian xanh, tạo dựng một cuộc sống
xanh đồng bộ, chuẩn mực từ giá trị vật chất, giá trị tinh thần tới giá trị cảm
xúc.
Theo các chuyên gia muốn biết một bất động sản có phải lá biệt thự, khu du lịch
sinh thái hay không cần phải:
 Xem lại bảng đồ quy hoạch của dự án trong cả khu rộng lớn.
 Tránh xa các khu công nghiệp, nhà máy.
 Hệ số sử dụng đất thấp.
 Mật độ đất dành cho xây dựng chỉ bằng một nửa diện tích được phép kinh
doanh.
 Khoảng không gian còn lại dành cho cây xanh, vườn hoa, sông suối, bãi biển,
vườn hoa, công viên.
 Tầng cao của nhà cửa là một trệt, một lầu.
Trang 21


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

 Diện tích nhà trung bình 400-500 m2 trở lên với đầy đủ dịch vụ tiện ích cao
cấp.
Ngược lại, nhà có diện tích nhỏ, xây san sát nhau, cao tầng, thiếu mảng xanh,
không có sân vườn, thiếu công viên, không có đầy đủ các dịch vụ tiện ích, môi trường
sống kém hoặc ô nhiễm... thì chưa phải là sinh thái. Hiện nay, có không ít chủ đầu tư
đánh đồng khái niệm nhà vườn với biệt thự sinh thái rồi bán với giá cao.
Giới bất động sản cho hay hiện nay Việt Nam vẫn chưa có tiêu chuẩn xác định như
thế nào là biệt thự sinh thái. Điều này có thể dẫn đến tình huống lạm dụng chào bán
sản phẩm.
Vì vậy các đơn vị bất động sản cần đặt ra tiêu chuẩn định tính hơn là định lượng,
nhằm rà soát lại dòng sản phẩm này và phổ biến khái niệm sinh thái để tránh nhằm lẫn
cho khách hàng, đồng thời hạn chế sự lạm dụng từ phía chủ đầu tư.
d. Những khó khăn gặp phải của thị trường BĐS nghỉ dưỡng
Mua bất động sản du lịch là một kênh đầu tư mới, dù hấp dẫn nhưng không kém
phần rủi ro bởi các khách hàng không hề có một chuẩn mực nào để có thề định lượng
về giá cả, chất lượng, tính thanh khoản của sản phẩm và nhất là thời gian hoàn vốn bỏ
ra.
Hiện nay, do hạ tầng còn thấp nên giá trị bất động sản còn thấp. Đầu tư lớn, phải
chôn dòng tiền dài hạn, kén khách cộng thêm cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện dịch cúm
H1N1...là những yếu tố khiến các chuyên gia nhận định bất động sản du lịch Việt Nam
tiềm năng nhưng chưa thật sự hấp dẫn.
Theo nhận định của ông Lê Chí Hiếu tổng giám đốc công ty phát triển nhà Thủ
Đức nhận định hạn chế này một lẩn nữa, rủi ro lớn nhất trong việc kinh doanh bất
động sản du lịch, cụ thể căn hộ nghỉ dưỡng là mức đầu tư quá lớn nhưng chôn vốn rất
lâu, lại kén chọn khách hàng nên đầu ra còn hạn chế.
Cũng theo ông Hiếu nếu kinh doanh không khéo, quản lí không chặt, chuyện
xoay đồng vốn cho bất động sản du lịch là bài toán hóc búa vì dòng tiền bị ứ động

trong khoảng thời gian dài đòi hỏi doanh nghiệp phải mạnh về tài chính và chấp nhận
bỏ ra khoản chi lớn để quản lí và vận hành các tòa nhà hoặc các chuỗi biệt thự.
Sự khủng hoảng kéo dài của nền kinh tế thế giới cũng ảnh hưởng không nhỏ đến
nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Theo nhận định
của một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì BĐSDL của Việt Nam hiện nay
vẫn chưa thể so sánh với BĐSDL của Bali (Indonesia cách đây 20 năm).
Việt Nam vẫn còn quá nhiều yếu tố khiến các nhà đầu tư nước ngoài phải băn
khoăn. Theo một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết giá đất quá cao, đồng
thời chính sách phát triển thị trường bất động sản còn thiếu công khai minh bạch là
nguyên nhân chủ yếu khiến các nhà đầu tư e ngại khi đầu tư vào lĩnh vực này.
Còn theo ông Phan Hữu Thắng, Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài, kiêm chủ tịch
Chi hội bất động sản du lịch Việt Nam, Việt Nam vẫn chưa có nhiều chuyên gia có
kinh nghiệm trong quy hoạch cũng như xây dựng chiến lược phát triển cho lĩnh vực
này. Và đây cũng chính là nguyên do các những dịch vụ vui chơi giải trí, kết nối cộng
đồng và nghỉ dưỡng vẫn chưa phát triển hết tiểm năng.
Trang 22


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

Thủ tục pháp lí còn quá rờm rà, khoảng cách giữa số vốn cam kết và vốn thực thi
là một khoảng cách dài. Hạ tầng giao thông chưa phát triển rất khó vực dậy nền kinh tế
nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Hầu hết các quyết định mua bán BĐS
hiện nay tập trung trên 3 yếu tố chính như: tham khảo miệng, tư vấn “cò” và cuối cùng
là từ cảm tính cá nhân.
Mức lãi suất ngân hàng cao nhất nhì thế giới là rào cản lớn cộng thêm thủ tục
pháp lí kéo dài như vậy các nhà đầu tư sẽ khó có thể tồn tại và phát triển ngành BĐS
trong nhiều năm tới.

e. Các yếu tố thúc đẩy sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng
“Vẻ đẹp tiềm ẩn”, các tiềm năng đang dần lộ diện thu hút các nhà đầu tư với hình
ảnh một đất nước đang từng ngày thay chiếc áo cũ của những năm tháng chiến tranh
đầy khó khăn để khoác lên mình chiếc áo tươi trẻ, năng động của thời kì hội nhập, phát
triển. Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam 8,44 % đứng thứ ba châu Á sau Trung
Quốc và Ấn Độ.
Theo báo cáo đầu tư thế giới (WIR) năm 2007 do diễn đàn Liên Hiệp Quốc về
thương mại và phát triển, Việt Nam đứng thứ 6 trong số 141 nền kinh tế được khảo sát
về triển vọng thu hút đầu tư, sau Trung Quốc, Ấn Độ, Mỹ, Nga và Brazil. Không chỉ
chú trọng phát triển kinh tế, Việt Nam ngày càng nâng cao vị thế của mình trên trường
quốc tế, tham gia, tổ chức thành công hội nghị APEC. Chính điều đó đã tạo dựng lòng
tin cho các nhà đầu tư vào tương lai tươi sáng của Việt Nam.
Bên cạnh đó, nhà nước đang đẩy mạnh việc thiết lập một cơ chế chính sách gọn
nhẹ, cải cách, xóa bỏ các thủ tục hành chính rườm rà và đưa ra nhiều chính sách ưu đãi
nhằm khuyến khích đầu tư. Ngoài ra, nhà nước đang cố gắng thực hiện nhanh việc xây
dựng quy hoạch tổng thể phát triển du lịch và quy hoạch du lịch ở từng vùng miền, địa
phương.
Vấn đề hạ tầng, phương tiện giao thông được chú trọng nâng cấp nhằm đáp ứng
nhu cầu phát triền. Hiện Việt Nam đang tiếp tục kêu gọi đầu tư nước ngoài trong các
lĩnh vực cơ sở hạ tầng phục vụ ngành du lịch như hệ thống giao thông, nhà ga, hệ
thống xử lí rác thải. Ngày 23/11/2008 vừa qua, qua việc bấm nút động thổ sân bay
quốc tế tại Phú Quốc với tổng vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng của thủ tướng chính phủ
Nguyễn Tấn Dũng đã đánh dấu sự quyết tâm của Đảng, Nhà nước và nhân dân trong
việc phát triển kinh tế du lịch nước nhà.
Thị trường bất động sản du lịch mở ra nhiều cơ hội mới cho các nhà đầu tư nhưng
cũng không ít những thách thức khi đây là thị trường mới của Việt Nam. Để phát triển
lĩnh vực bất động sản du lịch ổn định và ngày một lớn mạnh, trở thành lĩnh vực mũi
nhọn của nền kinh tế Việt Nam trong thời gian sắp tới, các nhà kinh doanh bất động
sản du lịch cần phối hợp, đoàn kết với nhau để cùng nhau vượt qua khó khăn trước
mắt. Và một tổ chức để tập hợp các doanh nghiệp, là cầu nối giữa doanh nghiệp với

chính quyền nhằm phát huy sức mạnh tháo gỡ khó khăn là điều rất cần thiết. Do đó
Hiệp hội bất động sản du lịch Việt Nam ra đời sẽ là đóng góp không nhỏ cho sự phát
triển của lĩnh vực bất động sản du lịch.
f. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện thị trường bất động sản du lịch
Nhà nước nên có những chính sách mang tính bền vững cao hơn như ổn định giá
đất tránh tình trạng cứ vài năm lại tăng giá một lần thậm chí mức tăng còn nhanh hơn
Trang 23


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

cả tăng trưởng của GDP khiến chủ đầu tư cảm thấy bất an. Điều này gây cản trở đối
với việc thu hút vốn đầu tư của nước ngoài, đồng thời là gánh nặng đối với người dân
Việt Nam. Nếu khai thác hiệu quả ưu thế của 3000 km bờ biển, 125 bãi biển lớn nhỏ,
cảnh quan thiên nhiên đẹp và nhiều di tích văn hóa có giá trị. Việt Nam hoàn toàn có
thể xây dựng một thị trường bất động sản du lịch ngang tầm với quốc tế.
Không những thế Việt Nam cần phải có sự phát triển đồng bộ, không để tình
trạng mạnh ai nấy làm ở nhiều địa phương. Nhà nước cần đẩy mạnh việc thiết lập một
cơ chế chính sách gọn nhẹ, xóa bỏ thủ tục hành chính rườm rà và đưa ra nhiều chính
sách ưu đãi nhằm khuyến khích đầu tư.
Vấn đề hạ tầng, phương tiện giao thông cần phải được nâng cấp nhằm đáp ứng
nhu cầu phát triển. Việt Nam đang kêu gọi đầu tư nước ngoài tronng lĩnh vực cơ sở hạ
tầng phục vụ ngành du lịch như hệ thống giao thông, nhà ga...Có như thế cộng đồng
doanh nghiệp mới có khả năng nâng cao sức mạnh cạnh tranh.
I.1.3. Cơ sở pháp lí
Căn cứ vào Luật kinh doanh bất động sản của Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội
Việt Nam số 63/2006/QH11 thông qua ngày 29/6/2006; Nghị định số 153/2007/NĐCP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động
sản.

Căn cứ Luật đất đai được quốc hội nước Cộng Hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt
Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003; Nghị định số 181/20004/ NĐ-CP ngày
29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về
sửa đổi, bổ sung một số điều của của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước
Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XI, kì họp 4; căn cứ nghị định số
16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/20005 của chính phủ về việc quản lí dự án đầu tư xây
dựng công trình; Căn cứ Nghị định số 112/2006/NĐ-CP nagy2 29/9/2006 của chính
phủ về việc bổ sung một số điều của nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của
chính phủ về quản lí dự án đầu tư xây hdung75 công trình.
Căn cứ Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do chính phủ ban hành.
Căn cứ văn bản số 5280/UBND-CNN nagy2 07/07/2009 của Ủy ba nhân dân
tỉnh Đồng Nai v/v thỏa thuận địa điểm cho công ty CPDL Giang Điền lập tủ tục đầu tư
khu dân cư tại xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.
Căn cứ quyết định số 3351/QĐ-UBND ngày 16/11/2009 duyệt quy hoạch chi
tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư tại xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng
Nai.
Căn cứ Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003;
Căn cứ Luật xây dựng ngày 26/11/2003;
Căn cứ Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy
hoạch xây dựng;
Căn cứ thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/04/2008 của Bộ xây dựng về
hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lí quy hoạch xây dựng;
Trang 24


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Lê Thị Xuân Hoàng

Căn cứ quyết định số 9528/QĐ-UBND ngày 06/11/2006 của UBND tỉnh Đồng
Nai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 Khu du lịch sinh thái Giang Điền,
huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai;
Thực hiện văn bản số 5280/UBND-CNN ngày 16/10/2009 của UBND tỉnh
Đồng Nai về việc điều chỉnh một phần chức năng dự án Khu du lịch sinh thái Giang
Điền tại xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai;
Xét nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu dân cư tại xã Giang
Điền, huyện Trảng Bom do công ty TNHH An Thiên lập tháng 10/2009;
Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai tại tờ trình số 278/TT-SXD
ngày 26/11/2009;
I.2. Khái quát về địa bàn nghiên cứu

I.2.1. Tổng quan về huyện Trảng Bom – Đồng Nai
a. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên Huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai
 Vị trí địa lí
Trảng Bom là một huyện nằm trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, cách Thành phố HCM
50 km và cách thành phố Biên Hòa 30 km. Huyện Trảng Bom gồm 1 thị trấn là Trảng
Bom và 16 xã: Xã An Viễn, Bàu Hàm 1, Bắc Sơn, Bình Minh, Cây Gáo, Đông Hòa, xã
Đồi 61, Giang Điền, Hố Nai 3, Sông Thao, Sông Trầu, Tây Hòa, Thanh Bình, Trung
Hòa.
Vị trí tiếp giáp như sau:
 Phía Nam giáp huyện Long Thành
 Phía đông giáp huyện Thống Nhất
 Phía tây giáp thành phố Biên Hòa
 Phía bắc giáp huyện Vĩnh Cửu và hồ Trị An
Trảng Bom có quốc lộ 1A chạy qua nổi tiếng với khu du lịch sinh thái Giang
Điền. Trảng Bom có vị trí vô cùng quan trọng trong sự nghiệp phát triển công nghiệp
của Đồng Nai với các khu công nghiệp như Hố Nai, Bầu Xéo, Sông Mây...
Trảng Bom là một trong những huyện có thu nhập bình quân đầu người vào loại

cao nhất tỉnh khoảng 980 USD/năm. Với vị trí cận kề thành phố Biên Hòa, cửa ngỏ đi
vào thành phố HCM, Trảng Bom có nhiều dự án đi qua địa bàn này như đường cao tốc
Tp Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, đường sắt cao tốc Bắc – Nam.
Thị trấn Trảng Bom đang ngày càng trở nên xinh đẹp với các khu phố, các khu
quy hoạch đô thị lớn. Trong tương lai Trảng Bom sẽ là một quận chuyên về công
nghiệp khi thành phố Biên Hòa trở thành thành phố trực thuộc trung ương.
b. Tiềm năng phát triển trong tương lai
Với địa hình cao nguyên đất đỏ, xen núi thấp, không có sông lớn nhiều sông
suối nhỏ. Giao thông có tuyến đường sắt Bắc – Nam và quốc lộ 1A qua huyện. So với
các huyện khác trong tỉnh, Trảng Bom có nhiều điều kiện thuận lợi cả về tự nhiên và
xã hội nên huyện có đủ điều kiện để phát triển nền kinh tế với nhiều thành phần khác
nhau.

Nông nghiệp: Trảng Bom có khoảng 26.445ha đất cho nông nghiệp, chiếm
trên 80% diện tích đất tự nhiên của tỉnh. Đất ở đây thuận lợi cho phát triển các loại
Trang 25