THỰC TRẠNG TÁI ĐỊNH CƯ CÁC HỘ DÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN UYÊN- TỈNH BÌNH DƯƠNG
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.3 MB, 63 trang )
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
NGUYỄN TRANG THẢO
THỰC TRẠNG TÁI ĐỊNH CƯ CÁC HỘ DÂN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN TÂN UYÊN- TỈNH BÌNH DƯƠNG
Giáo viên hướng dẫn: KS. Ngô Minh Thụy
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên
KS. Ngô Minh Thụy
- Tháng 7 năm 2010 Trang i
LỜI CẢM ƠN
---- ***----
Để có được thành qủa như ngày hôm nay, đầu tiên em xin
chân thành biết ơn sâu sắc đến cha mẹ và những người thân
trong gia đình đã nuôi dưỡng và dìu dắt em từng bước trưởng
thành và trở thành người có ích cho xã hội.
Có được kiến thức như ngày hôm nay đó là nhờ sự giúp đỡ,
giảng dạy nhiệt tình cuả quý Thầy cô trường Đại học Nông Lâm
TP.HCM. Đặc biệt là sự hết lòng truyền đạt kiến thức cuả Thầy
cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản.
Để đề tài được hoàn thành tốt, em xin gửi lời biết ơn sâu sắc
đến Thầy Ngô Minh Thụy đã tận tình chỉ dạy em trong quá trình
thực hiện đề tài. Em xin gửi lời biết ơn đến quý cô chú, anh chị
Phòng TNMT huyện Tân Uyên, cô chú, anh chị Ban Bồi thường
giải phóng mặt bằng Huyện Tân Uyên đã tạo điều kiện thuận lợi
cho em trong suốt quá trình thực tập.
Xin chân thành cảm ơn tất cả bạn bè, đặc biệt là các bạn lớp
DH06TB đã cùng tôi chia sẽ những chuyện vui buồn trong suốt 4
năm học.
Mặc dù có nhiều cố gắng, nhưng đề tài vẫn còn nhiều hạn
chế, mong qúy Thầy cô và các bạn đóng góp ý kiến.
Sau cùng em xin gửi lời chúc sức khoẻ đến toàn thể quý Thầy cô
Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đaị Học Nông
Lâm TP.HCM.
Em xin chân thành cảm ơn!!!
Trang ii
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Trang Thảo, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM.
Đề tài: “ Thực trạng tái định cư các hộ dân trên điạ bàn Huyện Tân Uyên- tỉnh Bình
Dương”
Giáo viên hướng dẫn: KS. Ngô Minh Thụy, phòng Quản trị Vật tư trường Đại Học Nông
Lâm TP. HCM
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Trong thời gian vừa qua, tình hình về đời sống người dân sau TĐC là vấn đề được quan
tâm trên hầu hết các phương tiện truyền thông đại chúng. Cùng với quá trình đô thị hóa, công
nghiệp hóa, TĐC trở thành vấn đề tất yếu, khách quan và vô cùng nhạy cảm. TĐC được nhận
thức là cơ hội phát triển kinh tế- xã hội của cộng đồng và vùng dự án. Tuy nhiên, việc di chuyển
những người dân bị ảnh hưởng bởi dự án ra khỏi địa bàn cư trú lâu đời dẫn đến việc thay đổi môi
trường sinh sống, văn hóa, tập quán, canh tác và điều kiện khí hậu. Để phát hiện những bức xúc
của các hộ dân sau TĐC, đề tài đã chọn 2 khu TĐC để khảo sát những vấn đề còn bức xúc trong
các đối tượng TĐC hiện nay. Chỉ có 2 khu TĐC, nó không nhằm phản ánh hết các vấn đề cuộc
sống của người dân TĐC trên toàn huyện, nhưng phần nào số liệu đã mô tả thật về bức tranh hậu
TĐC: công ăn, việc làm, thu nhập, đường sá, điện nước, an ninh trật tự, các mối quan hệ láng
giềng…Với mục tiêu đó, đề tài đã dùng phương pháp chủ đạo là phương pháp điều tra. Đề tài
tiến hành thu thập số liệu, điều tra thực tế để nắm được tình hình. Đề tài chỉ tập trung khảo sát
hiện trạng tại nơi mà người dân TĐC, những ảnh hưởng của việc di dời đến đời sống người dân,
tâm tư nguyện vọng của người dân và đưa ra những biện pháp khắc phục nhằm giúp người dân
sớm phục hồi và nâng cao chất lượng cuộc sống.
Quá trình khảo sát đã tổng hợp được các yếu tố khó khăn, tổn hại về đời sống vật chất cũng
như tinh thần của người dân TĐC. Việc phân tích các số liệu điều tra đã cho thấy, tuy nhìn bên
ngoài chúng ta không thấy được hết những khó khăn, bức xúc, nhưng thực chất đó là cả một vấn
đề lớn, rất nhiều khó khăn mà người dân chưa giải quyết và thích nghi được, chưa thể phục hồi
cuộc sống sau TĐC. Như vậy có thể thấy rằng, chính sách thu hồi đất- bồi thường- GPMB- đào
tạo- chuyển nghề- tái thu nhập của chúng ta hoạt động chưa nhịp nhàng, hài hoà để ổn định cuộc
sống người dân có đất bị thu hồi.
Vì vậy, đề tài đã đưa ra những biện pháp khắc phục, cũng như những kết lụân và kiến nghị
giúp cho vấn đề sớm khắc phục và quan trọng hơn là khôi phục, ổn định cuộc sống người dân,
thục hiện xoá nghèo sau TĐC, xây dựng một huyện Tân Uyên giàu mạnh và phát triển bền vững.
Trang iii
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................... 1
PHẦN I: ..................................................................................................................... 3
I. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................................... 3
I.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu ....................................................................... 3
I.1.1. Các khái niệm liên quan ...................................................................................... 3
I.1.2.Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống nhân dân có đất bị thu hồi ........... 9
I.2. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu ....................................................................... 10
I.3.Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ...................................................................... 10
I.4.Khái quát điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội Huyện Tân Uyên ................................. 12
I.4.1.Điều kiện tự nhiên Huyện Tân Uyên.................................................................. 12
I.4.1.1.Vị trí địa lý, ranh giới địa lý hành chính ................................................................ 12
I.4.1.2. Đặc điểm địa hình, khí hậu, thủy văn: ................................................................ 14
I.4.2.Điều kiện kinh tế xã hội huyện Tân Uyên:......................................................... 14
I.4.2.1.Dân số - lao động: .................................................................................................. 14
a. Dân số ........................................................................................................................... 14
b. Lao động ........................................................................................................................ 15
I.4.2.2.Y tế: ........................................................................................................................ 16
I.4.2.3.Giáo dục................................................................................................................... 17
I.4.2.4.Văn hoá xã hội: ........................................................................................................ 18
I.4.2.5.Kinh tế ..................................................................................................................... 18
I.5. Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện:.................. 22
I.5.1. Nội dung nghiên cứu: ........................................................................................ 22
I.5.2. Phương pháp nghiên cứu: .................................................................................. 22
I.5.3.Tiến trình thực hiện: ........................................................................................... 23
PHẦN II: ................................................................................................................. 24
II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................................... 24
II.1. Đặc điểm các dự án được lựa chọn điều tra: .............................................................. 24
II.1.1. Cách lựa chọn địa bàn nghiên cứu: ....................................................................... 24
II.1.2. Quy mô điều tra: ................................................................................................... 24
II.2. Đặc điểm các hộ gia đình TĐC: ................................................................................. 27
II.3. Những tác động của TĐC đến người dân: ................................................................. 28
II.3.1. Kinh tế: ................................................................................................................. 28
II.3.1.1. Vấn đề đền bù, hỗ trợ di dời cho người dân TĐC: ....................................... 28
Trang iv
II.3.1.2. Tác động TĐC đến việc làm và thu nhập của người dân: .................................... 29
II.3.2. Các yếu tố cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến đời sống các hộ TĐC: ......................... 35
II.3.2.1. Các yếu tố hạ tầng xã hội: ............................................................................ 35
II.3.2.2.Các yếu tố hạ tầng kĩ tuật: ..................................................................................... 42
II.4. Ý kiến cuả các hộ gia đình sau TĐC ......................................................................... 44
II.5. Đánh giá chung đời sống của người dân sau TĐC: ................................................. 44
II.6. Nguyên nhân dẫn đến những khó khăn của người dân TĐC: .................................. 45
II.7. Đánh giá chung công tác TĐC trên địa bàn Huyện Tân Uyên- Tỉnh Bình Dương:... 46
II.8. Đề xuất một số giải pháp cho vấn đề TĐC hiện nay: .............................................. 46
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................... 49
KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 49
KIẾN NGHỊ ...................................................................................................................... 49
Trang v
DANH SÁCH CÁC BẢNG
-
Bảng 1: Lao động trong các ngành nghề trên địa bàn huyện qua các năm
Bảng 2: Hoạt động y tế
Bảng 3: Hoạt động giáo dục
Bảng 4: Cơ sở, lao động và giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn
Bảng 5: Quy hoạch các khu, cụm công nghiệp đến năm 2010 trên địa bàn huyện
Bảng 6: Hoạt động thương mại
Bảng 7: Khối lượng hàng hóa, hành khách vận tải
Bảng 8: Tỷ lệ số mẫu điều tra
Bảng 9: Đặc điểm các dự án được lựa chọn
Bảng 10: Thống kê số liệu điều tra nghề nghiệp trước và sau TĐC
Bảng 11: Số người có việc làm và không có việc làm trước và sau TĐC
Bảng 12: Bảng thống kê sự chuyển đổi các ngành nghề sau TĐC
Bảng 13: Bảng thống kê số người chuyển đổi nghề theo độ tuổi
Bảng 14: Số người mất việc làm sau TĐC theo độ tuổi
Bảng 15: Thống kê trình độ các trường hợp thất nghiệp
Bảng 16:Thống kê nhận xét các hộ gia đình về thu nhập
Bảng 17: Thống kê dự định chuyển nghề của người dân trong thời gian tới
Bảng 18: Thống kê tình trạng pháp lý nhà, đất
Bảng 19: Thống kê diện tích nhà ở của các hộ dân
Bảng 20: Thống kê diện tích đất nền TĐC
Bảng 21: Thống kê kiểu nhà xây dựng của các hộ dân sau TĐC
Bảng 22: Bảng thống kê việc học hành của con em các hộ dân
Bảng 23: Tình hình môi trường xung quanh nơi ở sau TĐC
DANH SÁCH CÁC HÌNH- BIỂU ĐỒ
-
Hình 1: Bản Đồ Hành Chính Tỉnh Bình Dương
-
Hình 4: Hệ thống cây xanh khu TĐC Cảng Thạnh Phước đã hơn một năm nhưng chưa có
bóng mát do thiếu sự chăm sóc
-
Hình 5: Rác thải trong khu TĐC không được thu gom thường xuyên
Hình 2: Lao động làm việc trong các ngành của huyện
Hình 1: Một số hộ dân vẫn duy trì hình thức chăn nuôi (nuôi bò)
Hình 2: Người dân vẫn tận dụng các khoảng đất trống để trồng rau
Hình 3: Cảnh mua sắm ở chợ Chí Hùng ( chợ được hình thành từ rất lâu ở xã Thạnh
Phước)
Hình 6: Đường sá trong khu TĐC thuộc dự án MêKông Golf & Villas
Biểu đồ 1: Cơ cấu lao động sau TĐC
Biểu đồ 2: Cơ cấu nghề nghiệp sau TĐC
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
-
BTHT: Bồi thường, hỗ trợ
BTHTTĐC: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
TĐC: Tái định cư
UBND: Ủy ban nhân dân
LĐĐ: Luật đất đai
BTGT: Bồi thường giải tỏa
BTGPMB: Bồi thường, giải phóng mặt bằng
QĐ: Quyết định
NSDĐ: Người sử dụng đất
GPMB: Giải phóng mặt bằng
BTGTTĐC: Bồi thường, giải tỏa, tái định cư
CN- ĐT: Công nghiệp- đô thị
KCN: Khu công nghiệp
DV-ĐT: Dịch vụ- đô thị
CN- ĐT: Công nghiệp- đô thị
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
BB: Buôn bán
CBNN: Cán bộ nhà nước
CN-TTCN: Công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp
DV: Dịch vụ
NN: Nông nghiệp
ĐTLĐ: Độ tuổi lao động
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất nước ta đang trong giai đoạn phát triển và hội nhập, nền kinh tế phát triển theo
hướng công nghiệp hoá- hiện đại hoá. Do đó, việc triển khai các dự án, công trình phục
vụ cho mục đích phát triển hạ tầng kinh tế- xã hội là rất quan trọng. Để thực hiện được
vấn đề này đòi hỏi Nhà nước ta phải tiến hành quy hoạch lại quỹ đất đai để thực hiện các
công trình phục vụ cho việc phát triển kinh tế. Nhà nước sẽ thu hồi lại đất của người dân
để triển khai các dự án. Song song đó Nhà nước sẽ BTHT và thực hiện TĐC cho người bị
thu hồi đất. Hiện nay, công tác này vẫn còn nhiều vấn đề mà cơ quan Nhà nước chưa giải
quyết triệt để, chẳng hạn như mức bồi thường chưa thỏa đáng với nguyện vọng người
dân, hay TĐC chưa phù hợp… Do đó, để hoàn thiện hơn nữa công tác bồi thường, hỗ trợ
và TĐC cho người dân bị thu hồi đất thì cơ quan chức năng phải có những chính sách bồi
thường phù hợp, đảm bảo lợi ích cho Nhà nước và người bị thu hồi đất. Bên cạnh đó là
việc bố trí TĐC sao cho phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, không quên quan
tâm đến đời sống của người dân khi TĐC vì đó là những yếu tố tạo lực đẩy cho sự phát
triển của nền kinh tế.
Tân Uyên là một trong những huyện phát triển của Tỉnh Bình Dương. Hoà chung
không khí của Bình Dương lên thành phố, trong những năm gần đây Tân Uyên cũng có
rất nhiều đóng góp trong việc phát triển kinh tế của cả tỉnh. Nhiều khu công nghiệp, đô
thị, dịch vụ, các khu dân cư, các trung tâm thương mại, các công trình mở rộng đường
giao thông, xây dựng cảng sông…. đã được đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng cho quy luật
phát triển tất yếu của nền kinh tế. Theo đó, việc quy hoạch lại quỹ đất đai là khó tránh
khỏi. Vấn đề mà UBND huyện quan tâm đó là ngoài việc BTHT thiệt hại cho người bị thu
hồi đất, thì cần bố trí TĐC cho người dân sao cho phù hợp với việc phát triển kinh tế của
huyện. Điều này cũng có nghĩa không chỉ là việc bố trí cho họ nơi ở là đủ, mà phải tính
đến chất lượng cuộc sống sau này. Đây là vấn đề khá nhạy cảm, người dân có thích nghi
với môi trường mới hay không, hay cuộc sống hiện tại của họ tại nơi ở mới có được đảm
bảo như trước khi TĐC hay không….tất cả những vấn đề này phải được Nhà nước ta
quan tâm chú trọng.
Trong thời gian gần đây có nhiều dự án, các công trình công cộng phục vụ cho
mục đích phát triển kinh tế- xã hội, lợi ích quốc gia đã và đang triển khai đã đặt ra vấn đề
TĐC cho những người dân nằm trong vùng có dự án. Vấn đề bồi thường, giải toả, di dời
và TĐC là một vấn đề khá nhạy cảm nhưng lại khó tránh khỏi trong quá trình phát triển
đất nước. Việc TĐC không chỉ đơn thuần là việc di dời người dân từ nơi này đến nơi
khác, mà còn là việc tạo điều kiện cho người dân sớm ổn định chỗ ở, tiếp tục phát triển
kinh tế gia đình tại nơi ở mới, đảm bảo chất lượng cuộc sống. Hiện nay, vẫn còn nhiều
vấn đề xoay quanh đời sống của người dân sau khi tái định cư, không chỉ trên điạ bàn Tân
Uyên mà hầu hết ở các địa phương. Trên thực tế, cuộc sống người dân sau TĐC có đảm
bảo đúng nguyên tắc: nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ hay chưa và hiện đang gặp
phải những khó khăn vướng mắc nào. Nhà nước ta phải đặc biệt quan tâm chú trọng vấn
đề này. Thực hiện tốt việc này không chỉ giúp Nhà nước ta hiểu hơn về nguyện vọng
người dân, mà còn tìm ra những giải pháp tốt hơn cho công tác BTHTTĐC về sau.
Trang 1
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
Xuất phát từ vấn đề trên, tôi thực hiện đề tài: “ Thực trạng tái định cư các hộ dân
trên địa bàn Huyện Tân Uyên - Tỉnh Bình Dương”
Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu sự biến đổi về đời sống kinh tế- xã hội của người dân trước và sau TĐC.
Trên cơ sở đó, phát hiện những vấn đề bức xúc cần giải quyết và tìm ra các giải pháp
nhằm khôi phục và nâng cao cuộc sống người dân sau TĐC. Đề tài mang tính xã hội,
nhưng nó mang ý nghĩa nhìn nhận những mặt tiêu cực và tích cực trong công tác đền bù
giải tỏa và TĐC, giúp cho công tác này được hoàn thiện hơn. Hơn nữa, nó cũng không
kém phần quan trọng trong việc ổn định và phát triển bền vững trong tương lai. Đảm bảo:
Di dời = Giải tỏa+ TĐC+ Ổn định cuộc sống
Đối tượng nghiên cứu
Những hộ dân trong các khu tái định cư.
Mẫu phiếu điều tra
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu đời sống kinh tế xã hội các hộ dân trước và sau tái định cư trong
khu tái định cư Cảng Thạnh Phước (quy mô diện tích: 125.183 m2) và khu tái định cư
thuộc dự án Mekông Golf& Villas (diện tích quy hoạch: 1.992.000 m2, diện tích khu tái
định cư: 21 ha) trên điạ bàn huyện Tân Uyên- tỉnh Bình Dương.
Trang 2
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
PHẦN I:
TỔNG QUAN
I. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Các khái niệm liên quan
Thu hồi đất: Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng
diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác. Hay theo điều 4- LĐĐ 2003,
thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất đã
giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật đất đai 2003.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Điều 4- LĐĐ 2003). Bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh
sống, lợi ích vật chất và tinh thần (theo nghĩa rộng) cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng
do triển khai thực hiện các dự án- là hình thức trách nhiệm dân sự để bù đắp những tổn
thất về vật chất, tinh thần cho bên thiệt hại nhưng thiệt hại này không phải là do hành vi
trái pháp luật ( của nhà đầu tư hay Nhà nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình
“ phá hủy - tái tạo” trong quá trình phát triển đô thị và kinh tế- xã hội.
Bản chất của việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất:
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Về nguyên tắc Nhà nước có đầy đủ các quyền sử dụng, hưởng lợi,
quản lý và định đoạt đối với đất. Quyền định đoạt bao gồm hai loại quyền cơ bản: (1):
Giao đất, cho thuê đất để các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng. (2): Quyền thu hồi đất
đã giao hoặc cho thuê để sử dụng theo mục đích quy hoạch và quyền ưu tiên nhận chuyển
nhượng đất với giá quy định (còn gọi là quyền tiên mãi) để sử dụng cho mục đích chung.
Trên thực tế, hầu hết diện tích đất Nhà nước đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng và đã được đầu tư trên đất ở các mức độ khác nhau. Các chủ sử dụng đất
cũng tạo lập đời sống sinh hoạt, sản xuất kinh doanh trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng
của họ. Do đó, khi thu hồi sẽ gây ra xáo trộn đời sống hoạt động cùng với những thiệt hại
này và sắp xếp đời sống người dân bị thu hồi đất là một trách nhiệm đương nhiên của Nhà
nước và chủ đầu tư. Giải quyết tốt vấn đề này, trong đó là hài hoà lợi ích của các bên liên
quan sẽ tạo ra sự phát triển bền vững và ổn định xã hội. TĐC và bồi thường thiệt hại trở
thành một vấn đề xã hội lớn, chứ không đơn thuần là việc phát triển kinh tế hoặc quản lý
đất đai, phát triển thị trường bất động sản.
Bản chất của bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất không phải là quan hệ
mua bán đất đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận dưới bất kì góc độ nào. Thực chất
Nhà nước có trách nhiệm xác định những thiệt hại để bồi thường nhằm ổn định và nâng
cao đời sống của người dân khi bị thu hồi đất. Thu hồi và bồi thường thiệt hại về đất
mang ý nghĩa của việc thực hiện quyền của Nhà nước chứ không phải đơn thuần là một
quan hệ giao dịch có tính chất ngang giá. Trong tổ chức thực hiện, Nhà nước có thể trực
Trang 3
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
tiếp đứng ra thu hồi và bồi thường thiệt hại, nhưng cũng có thể giao cho các tổ chức khác
thực hiện quyền này, theo những quy định mà Nhà nước ban hành.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến điạ điểm
mới.(Điều 4- LĐĐ 2003)
TĐC: Là một khái niệm mang nội hàm khá rộng dùng để chỉ những ảnh hưởng tác
động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát
triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi
phục cuộc sống của họ. Như vậy, TĐC bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường
thiệt hại khi thu hồi đất. TĐC theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở
mới. TĐC là vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển trong các
trường hợp điển hình như: xây đập, làm đường, phát triển đô thị.
Phân loại TĐC:
Về hình thức, việc TĐC có các dạng:
- Di dân vào vùng đô thị hóa.
- Chuyển dịch nội ngoại thành bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải tạo
đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện cuả người dân.
- TĐC tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư.
Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ:
- TĐC tự phát: Là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo quy hoạch.
Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẽ nên nhiều người thu
nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án nhận tiền bồi thường
tự lo chỗ ở.
- TĐC tự giác: Là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân phải chấp
hành kế hoạch về phương thức tái định cư kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở các dự án phát
triển nhà.
- Cưỡng chế TĐC: Thường là cưỡng chế giải tỏa và bố trí chỗ ở cho những người
bị giải tỏa nhưng chưa có sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không kiên quyết đã
gây ra ách tắc cho đầu tư và phát triển.
Xét về tính chất TĐC: có hai dạng:
- TĐC bắt buộc: Để phục vụ các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn chung các quốc
gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc thu hồi đất để thực
hiện các dự án này vì lợi ích quốc gia.
- TĐC tự nguyện: Thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy mô nhỏ, vì lợi
ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án.
Các trường hợp thực hiện tái định cư:
Trong thập kỉ 90, bình quân hàng năm có khoảng 10 triệu người trên thế giới phải
di dời để thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, độ thị. Tại các quốc gia đang phát triển và
tại Việt Nam, TĐC thường để thực hiện các lọai dự án:
Trang 4
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
- Các công trình thủy điện, xây đập, đào hồ thủy lợi. đây là dạng điển hình về ảnh
hưởng của phát triển dự án đến đời sống của người dân, do phạm vi di dời thường rất lớn.
- Các công trình dạng tuyến: đường cao tốc, quốc lộ, làm mới hoặc mở rộng đường
hiện hữu, phát triển kênh, rạch, hành lang các tuyến tải điện, mở các tuyến cấp thoát
nước.v.v…
- Phát triển các hạ tầng đô thị và các công trình phúc lợi công cộng khác nhau như:
công viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, cơ sở văn hoá, thể thao, nghiên cứu…
- Phát triển các khu dân cư mới trong quá trình đô thị hoá, cải tạo các khu dân cư
lụp xụp trong nội thành, xây dựng các công trình công cộng, công ích của cộng đồng dân
cư nông thôn.
- Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, các
trung tâm thương mại.
Tái định cư là quá trình tất yếu của phát triển.
Công việc bồi thường giải phóng mặt bằng thường là những việc nặng nề nhất của
các dự án đầu tư. Trong nhiều trường hợp do không chuẩn bị tốt việc TĐC, không xác
định giá cả bồi thường hợp lý, không kiên quyết thực hiện cưỡng chế giải phóng mặt bằng
đã làm cho nhiều công trình bị ách tắc. Từ đó nhiều người đã ngộ nhận rằng việc bồi
thường giải tỏa là trở lực của các dự án phát triển. Quan niệm không đúng này dễ dẫn đến
các giải pháp sai lầm khi thực hiện giải phóng mặt bằng để cải tạo và phát triển đô thị.
Nước ta đang trong giai đoạn phát triển và hội nhập, đang thực hiện quá trình công nghiệp
hoá- hiện đại hoá đất nước. Đây cũng là quá trình phát triển đô thị và phát triển toàn diện
đất nước.. Toàn bộ quá trình này có 4 tiến trình song hành:
- Một là, tiến trình di dân từ nông thôn về đô thị và vùng kinh tế mới. Hiện nay, tốc
độ đô thị hoá của nước ta mới đạt 25%. Khi việc công nghiệp hoá thành công vào khoảng
2020, mức độ đô thị hóa có thể đạt tới 40-45%. Lúc này dân sống trong các đô thị sẽ tăng
lên 40 triệu người. Đây là quá trình tái định cư vào đô thị theo nhu cầu phát triển của đất
nước. Ngoài di dân vào đô thị, việc khai hoang mở các nông trại, các lâm trường cũng là
một khâu quan trọng trong việc bố trí TĐC nhằm mực đích khai thác tốt hơn và bảo vệ
môi trường.
- Hai là, tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Việc quy hoạch,
cải tạo và phát triển các đô thị để phục vụ để phục vụ quá trình công nghiệp hoá hiện đại
hoá là một công việc tất yếu. Tiến trình này ở đô thị có hai nội dung: cải tạo chỉnh trang
đô thị cũ và quy hoạch phát triển các khu đô thị mới. Khi thực hiện các quy hoạch này thì
khó tránh khỏi việc di dời và TĐC
- Ba là, tiến trình nâng cao năng suất lao động, đồng thời với nó là nâng cao khả năng
cạnh tranh của nền kinh tế vì năng suất lao động công nghiệp cao hơn năng suất lao động
nông nghiệp giản đơn. Quá trình công nghiệp hóa đòi hỏi đào tạo và đào tạo lại lao động.
Việc TĐC phải đảm bảo việc này để phục vụ công nghiệp hoá đất nước.
- Bốn là, tiến trình cải thiện đời sống nhân dân. Nâng cao mọi mặt đời sống của nhân
dân là mục tiêu cơ bản của phát triển. Phương châm chỉ đạo cơ bản của công tác bồi
thường TĐC là đảm bảo cuộc sống của người dân bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Mỗi người
Trang 5
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
dân sẽ được hưởng từ hai nguồn: Từ sự bồi thường TĐC trực tiếp khi thực hiện dự án và
từ sự phát triển chung của đô thị do dự án mang lại. Đời sống của nhân dân không ngừng
nâng cao là biểu hiện của phát triển.
Như vậy, thực chất của quá trình phát triển đô thị là quá trình TĐC. Phát triển kinh
tế- xã hội gồm rất nhiều lĩnh vực: công- nông nghiệp, thương mại- dịch vụ, giáo dục và
đào tạo, vui chơi giải trí. Thực chất các công việc ấy chính là tạo thêm công ăn việc làm,
tạo thêm chỗ ở và các dịch vụ phục vụ cho nhân dân ngày một đông hơn của đô thị. Đó là
quá trình cải tạo, chỉnh trang các khu đô thị cũ, xây dựng các khu công nghiệp và dân cư
ở khu vực đô thị hoá. Nếu đứng về mục tiêu con người thì quá trình phát triển này chính
là quá trình TĐC. Việc phát triển các đô thị mới, phát triển nhà ở kéo theo nhiều ngành
kinh tế phát triển.
Việc TĐC có tầm quan trọng như vậy nhưng lâu nay các chính sách trong lĩnh vực
này còn thiếu và rời rạc.Chính sách TĐC không thể chỉ là chính sách BTGT mà nó nằm
trong tất cả các chính sách và pháp luật liên quan đến cải tạo và phát triển đô thị từ khâu
quy hoạch đến đầu tư xây dựng tới quản lý các khu dân cư mới.
Do một thời gian dài vấn đề TĐC chỉ được quan tâm như là một biện pháp hỗ trợ,
BTGT nên đã để lại một số hậu quả xấu cho phát triển, thể hiện ở một số vấn đề sau:
- Việc quản lý đầu tư xây dựng các khu dân cư mới chưa được chú trọng. Hiện
tượng đầu cơ đã gây trở ngại cho việc TĐC. Các khu dân cư mới không đuợc xây dựng và
phát triển đồng bộ gây trở ngại cho người dân đến ở ( thiếu cơ sở hạ tầng).
- Có sự mất cân đối giữa đầu tư tư nhân và đầu tư cộng đồng. Biểu hiện ở chỗ nhà
ở của tư nhân đầu tư quá lớn trong khi hạ tầng đô thị (đầu tư của cộng đồng) quá thiếu.
- Về trình tự đầu tư có sự đảo lộn, lẽ ra phải đầu tư hạ tầng đô thị trước, nơi ở sau.
Quá trình xây dựng ở nhiều khu dân cư tự phát thì ngược lại.
- Thiếu quan tâm đến chỗ ở của công nhân, sinh viên (số đông là dân nhập cư) và
người có thu nhập thấp.
- Thiếu quan tâm đến các điều kiện sống khác ngoài chỗ ở, đặc biệt là việc làm.
- Người dân và cộng đồng dân cư thiếu sự quan tâm đến quá trình cải tạo và phát
triển của đô thị. Việc tuyên truyền các lợi ích chưa đầy đủ, việc huy động nguồn lực từ
cộng đồng để phục vụ lại họ còn yếu.
Từ cách tiếp cận như trên, có thể rút ra được một số kết luận về chính sách TĐC
như sau:
- TĐC không phải là một công việc hỗ trợ BTGT mà là một lĩnh vực phát triển đô
thị. Mà trong lĩnh vực ấy phải lấy mục tiêu phát triển đồng bộ của các khu dân cư, tăng số
lượng và chủng loại của quỹ nhà để đáp ứng mọi nhu cầu về TĐC.
- Việc cải tạo đô thị tại chỗ cũng thuộc lĩnh vực TĐC, việc cải tạo này vừa có cộng
đồng, vừa có lợi cho cư dân. Do đó, các dự án cải tạo đô thị là các dự án đa ngành do
cộng đồng dân cư tại chỗ trực tiếp tham gia ra quyết định.
- Phát triển đô thị thực chất là quá trình TĐC, việc quản lý phát triển các khu đô thị
mới có ý nghĩa quyết định đến chính sách TĐC.
Trang 6
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
- Có chính sách tài chính thích hợp để huy động nguồn lực cho đầu tư cải tạo và
phát triển đô thị.
TĐC là một quá trình phức tạp.
TĐC là di chuyển chỗ ở và thay đổi cuộc sống của con người, đây không chỉ là
quá trình chuyển dịch vật chất mà còn là quá trình cắt bỏ các mối quan hệ cũ và tạo lập
các mối quan hệ mới.
TĐC thường là di dời TĐC các căn hộ nghĩa là bên cạnh sự ràng buộc giữa các
thành viên trong gia đình còn có sự ràng buộc giữa mỗi người trong đó với môi trường
xung quanh:
- Công ăn việc làm
- Chỗ ở
- Nơi học hành
- Điều kiện đi lại và tiếp cân với các dịch vụ
- Quan hệ láng giềng
Trong các mối quan hệ này thì việc làm và thu nhập là nhu cầu cơ bản giải quyết
một lúc các mối quan hệ đảm bảo hài hoà lợi ích của người dân với lợi ích chung là một
công việc phức tạp.
Điều kiện bắt buộc đối với khu TĐC được quy định tại điều 35 Nghị định
197/2004/ NĐ- CP
- Khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng lại, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.
- Khu TĐC phải được sử dụng cho nhiều dự án
- Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu TĐC phải được xây dựng
cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng dụng tốt hơn hoặc bằng
nơi ở cũ.
Quy định trình tự thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà
nước thu hồi đất quy định tại chương V-Nghị định 84/2007/NĐ- CP
Phương án tổng thể được xét duyệt
Thông báo NSDĐ biết lý do thu hồi đất
20 ngày
Cơ quan TNMT có trách nhiệm trình
UBND cùng cấp QĐ thu hồi đất
5 ngày
Trang 7
* Dự kiến mức
BTHTTĐC
* Biện pháp chuyển
đổi ngành nghề, giải
quyết việc làm
* Thời gian di chuyển,
bàn giao đất
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
UBND có trách nhiệm xem
xét, kí QĐ thu hồi đất
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
UBND tỉnh ra QĐ thu 15 ngày
hồi đất chung & ra QĐ
thu hồi thửa đất thuộc
thẩm quyền của mình
Tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB thực hiện kê khai, kiểm kê
đất đai, tài sản gắn liền với đất và xác định nguồn gốc đất
UBND cấp
huyện ra
quyết định
thu hồi thửa
đất thuộc
thẩm quyền
của mình.
60 ngày
Lập phương án BTHT và TĐC
20 ngày
Niêm yết và lấy ý kiến đóng góp của người bị thu hồi đất & những người có
liên quan tham gia ý kiến
Tổ chức làm nhiệm vụ
BTGPMB kiểm tra xác định
nội dung kê khai và hực hiện
kiểm kê đất đai, tài sản gắn
liền với đất và xác định
nguồn gốc đất.
NSDĐ kê khai
theo mẫu tờ khai
Tổ chức có trách nhiệm
tổng hợp ý kiến& hoàn
chỉnh phương án. Sau đó
gửi đến cơ quan tài
chính để thẩm định
15 ngày
Cơ quan tài chính thẩm định và trình UBND cùng cấp phê duyệt
15 ngày
UBND cùng cấp xem xét, QĐ phê duyệt phương án bồi thường
3 ngày
Tổ chức có trách nhiệm cùng UBND cấp xã phổ biến, công khai QĐ
phê duyệt phương án BT và gửi QĐ BTHTTĐC cho người có đất bị
thu hồi
5 ngày
Tổ chức có trách nhiệm thực hiện chi trả tiền BTHT
20 ngày
NSDĐ phải bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB
Trang 8
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
Chính sách bồi thường, TĐC cho người có đất bị thu hồi
Tại điều 42- LĐĐ 2003 quy định:
1. Nhà nước thu hồi của người sử dụng đất mà việc người bị thu hồi đất có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì được bồi thường.
2. Người bị thu hồi đất loại nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới
có cùng mục đích sử dụng. Nếu không còn đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
3. UBND Tỉnh, Thành Phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án
TĐC trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất cho người bị thu hồi đất ở mà
phải di chuyển chỗ ở. Khu TĐC phải được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng
một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu TĐC thì người thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và
được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi
thường bằng đất đối với khu vực nông thôn; trường hợp giá trị quyền sử dụng đất bị thu
hồi lớn hơn giá trị được bồi thường thì người thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối
với phần chênh lệch đó.
I.1.2.Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống nhân dân có đất bị thu hồi
Khi đất đai bị thu hồi, đời sống nhân dân có nhiều thay đổi. Đầu tiên là mất đất và
mất nguồn thu từ đất và hầu hết phải chuyển sang nghề khác làm ăn sinh sống. Như vậy
kéo theo thu nhập và cơ cấu thu nhập thay đổi, đây cũng chính là yếu tố bị ảnh hưởng
nhiều nhất. Và có những yếu tố bị ảnh hưởng không kém phần quan trọng đó chính là
điều kiện sống và sinh hoạt thay đổi
Xét về mặt tích cực:
Khi người dân bị thu hồi đất sẽ xảy ra hai trường hợp là thu hồi một phần đất và
thu hồi toàn bộ đất. Người bị thu hồi một phần đất sẽ được nhận một khoản tiền khá lớn
và dùng khoản tiền này cho việc chi tiêu, đầu tư vào hoạt động kinh doanh, nâng cao thu
nhập. Đối với trường hợp bị thu hồi hết đất sẽ được Nhà nước bố trí TĐC vào một nơi
khang trang hơn.
Bên cạnh đó, việc thu hồi đất phần lớn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật
và phát triển kinh tế trên địa bàn, điều kiện sống và điều kiện sinh hoạt ngày càng được
cải thiện đáng kể.
Xét về mặt tiêu cực:
Việc thu hồi đất đồng nghĩa với việc người dân bị mất đất và đuợc đền bù một
khoảng tiền lớn. Nhưng đối với các hộ nông nghiệp bị thu hồi sẽ làm thay đổi nguồn thu
nhập của hộ vì họ chủ yếu sống bằng nguồn thu từ mảnh đất đó. Đồng thời việc nắm giữ
một khoản tiền lớn mà không có kế hoạch sử dụng hợp lý sẽ gây lãng phí và cuộc sống
của họ sẽ lâm vào cảnh khó khăn nếu tiền không còn. Đối với hộ phi nông nghiệp thì khi
đất bị thu hồi sẽ làm xáo trộn điều kiện sống, sinh hoạt và việc làm, thu nhập của hộ.
Trang 9
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
I.2. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu
- Luật đất đai 2003
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về thi hành luật đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai;
- Quyết định 258/2005/QĐ- UBND ngày 29/11/2005 của UBND Tỉnh Bình Dương
v/v ban hành quy định về đơn giá bồi thường, hỗ trợ nhà ở, công trình kiến trúc, cây trái,
hoa màu trên đất khi Nhà nước thu hồi đất theo nghị định 197/2004/ NĐ-CP ngày
3/12/2004 của Chính Phủ.
- Căn cứ quyết định 267/2006/QĐ-UBND ngày 25/12/2006 của UBND tỉnh Bình
Dương về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương theo nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ.
I.3.Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
TĐC là một vấn đề khó tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự
án. Thật vậy, đây là một vấn đề nhạy cảm, không chỉ đơn thuần là di chuyển chỗ ở của
người dân, mà hầu như là di chuyển cả một cuộc sống vật chất lẫn tinh thần của họ. Vấn
đề đau đầu nhất của các cấp chính quyền địa phương là việc giải quyết việc làm cho
người lao động, mặc dù theo quy định trong tiền hỗ trợ thu hồi đất có một phần tiền hỗ trợ
cho việc chuyển đổi nghề nghiệp, nhưng thực tế quỹ này hoạt động chưa hiệu quả, do các
cơ quan chưa định hướng được là đào tạo cái gì và đào tạo ở đâu, các trường dạy nghề
chưa được quan tâm thành lập. Hơn thế nữa là vấn đề chuẩn bị trước cho việc đào tạo
nghề, tạo việc làm thì chưa có địa phương nào làm được, hầu hết đều ở trạng thái “ đợi
việc đến chân mới chạy”, chỉ đến khi có quy hoạch sử dụng đất, thực hiện thu hồi GPMB
thì mới quan tâm. Nguyên nhân chủ yếu là do việc quy hoạch luôn bị động ở cấp cơ sở,
chủ trương chưa đồng bộ khi lập quy hoạch và còn gặp khó khăn ở vấn đề kinh phí.
Nhiều người dân sống đang và sinh hoạt ở một nơi thuận tiện, nhưng khi chuyển
đến khu TĐC thì hầu như bị cô lập, bởi vì không tiếp xúc được với bà con láng giềng, họ
phải đối đầu với điều kiện sống khó khăn. Bên cạnh đó là các khu TĐC đang làm dở
dang, thiếu cả điện, nước, giao thông và các dịch vụ tiện ích. Vấn đề này thì ở TP.HCM là
đang phổ biến nhất. Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa- Phó cục trưởng cục quản lý giá (Bộ Tài
Chính), mỗi khu TĐC bỏ hoang đã làm lãng phí 100 tỷ đồng… Vì vậy, theo ông nên để
người dân tự lựa chọn, ai có khả năng tự lo cho chỗ ở mới phù hợp với quy hoạch thì trả
thẳng tiền cho họ, ai muốn vào TĐC thì vào, có như vậy, tự người dân sẽ biết cách chăm
lo cho đời sống của mình được tốt hơn.
Ở Đồng Nai cũng có một số vụ khiếu nại liên quan đến việc TĐC không kịp thời,
đồng bộ. Điển hình ở Trảng Bom, TP.Biên Hoà, Long Thành, Nhơn Trạch…Nguyên nhân
của các vụ khiếu kiện này là do hầu hết người dân có đất bị thu hồi là đất nông nghiệp,
Trang 10
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
người sử dụng đất là nông dân, khi bị thu hồi đất họ chỉ được cấp một lô TĐC làm nhà ở,
không còn đất sản xuất nên khi vào khu TĐC cuộc sống gặp nhiều khó khăn. Từ đó bà
con khiếu kiện, một số thì thỏa thuận trực tiếp với chủ đầu tư nên dẫn đến nhiều khu TĐC
bị triển khai chậm. Song song đó là do trình tự thực hiện còn chưa đúng, giải thích về vấn
đề TĐC còn qua loa, giải quyết khiếu kiện còn chậm trễ.
Theo định hướng của Tỉnh đến năm 2020, Bình Dương sẽ phát triển Thành Phố
công nghiệp, nên hiện nay đang quy hoạch phát triển các khu công nghiệp đồng bộ với
các khu dân cư, khu đô thị, dịch vụ. Mô hình này đang được sự quan tâm của Trung ương.
Trong quy hoạch phát triển các khu công nghiệp Bình Dương, vấn đề lớn nhất hiện nay
cần phải tập trung tháo gỡ để xây dựng môi trường đầu tư thuận lợi là vấn đề BTGT và
TĐC. Đây thật sự là rào cản đối với việc quy hoạch và phát triển của Bình Dương. Trước
đây, trong thời kì 1994-1996, do phát huy sự chủ động của chủ đầu tư cơ sở hạ tầng trong
đền bù giải tỏa bằng phương pháp thỏa thuận đã đem lại một số kết quả đáng khích lệ.
Hiện nay, Tỉnh đang thực hiện chủ trương “ mời gọi đầu tư” nên tốc độ kinh tế phát triển
khá cao, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ. Vấn đề chính vẫn là làm sao đảm bảo ổn
định cuộc sống người dân khi di dời đến nơi ở mới, làm sao cho họ yên tâm hòa nhập
cuộc sống. Khi tiến hành mỗi dự án, Bình Dương đều dành một phần đáng kể để quy
hoạch khu TĐC tại chỗ, để người dân trong diện di dời có thể kinh doanh các dịch vụ
phục vụ trong các khu công nghiệp, hoặc được đền bù diện tích bị mất ở những nơi không
xa hơn nơi cũ lắm để người dân sớm ổn định cuộc sống. Mỗi dự án trước khi thu hồi đất
đều có phương án đền bù và TĐC phù hợp, trình UBND tỉnh phê duyệt trước khi ra quyết
định thu hồi đất. Điều này tất nhiên cũng áp dụng cho Huyện Tân Uyên nói riêng. Nhưng
việc giải quyết TĐC và ổn định đời sống người dân trong diện di dời vẫn còn nhiều vấn
đề chưa đảm bảo, nguyên nhân do nguồn vốn chủ đầu tư còn hạn chế và bố trí quỹ đất
chưa kịp thời.
Một vấn đề khá quan trọng nữa là việc giá cả bồi thường còn chưa thoả mãn lòng
dân, sự chậm trễ các dự án, công tác TĐC chưa tốt, chưa nhìn thấy toàn cảnh bức tranh
hậu TĐC. Trong thực tế, người dân không muốn di dời đến nơi ở mới, vì sẽ có rất nhiều
vấn đề phải đối mặt, chẳng hạn như việc học hành của con cái, quan hệ láng giềng mới,
nếp sinh hoạt cũng khác.
Một vấn đề quan trọng khác thuộc về cơ quan công quyền và chủ đầu tư. Họ không
thực hiện tốt công tác TĐC, định canh. Đất nông nghiệp cho tái định canh quá ít thậm chí
có nơi không bố trí lại được đất sản xuất.Những nguyên nhân khác như nhà đầu tư chậm
ứng vốn cho việc BTGT, tinh thần trách nhiệm của một số cán bộ làm công tác GPMB...
đã khiến cho việc thực hiện TĐC luôn gặp khó khăn, người dân luôn không đồng tình.
Qua những thực trạng trên cho thấy những ảnh hưởng của công tác BTGTTĐC đến
người dân có đất bị thu hồi là có rất nhiều yếu tố cần quan tâm. Tất cả đều gây ra những
khó khăn cho người dân. Vì vậy, sự quan tâm của các cấp chính quyền, các cơ quan Nhà
nước là rất quan trọng. Việc kéo dài bất kì một khâu nào trong công tác BTGPMB và
TĐC sẽ kìm hãm sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương và đất nước.
Trang 11
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
I.4.Khái quát điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội Huyện Tân Uyên
I.4.1.Điều kiện tự nhiên Huyện Tân Uyên
I.4.1.1.Vị trí địa lý, ranh giới địa lý hành chính
Hình 7: Bản đồ hành chính tỉnh Bình Dương
Huyện Tân Uyên nằm phía Đông tỉnh Bình Dương, có Sông Bé và sông Đồng Nai là ranh
Huyện đồng thời cũng là ranh tỉnh Bỉnh Dương và tỉnh Đồng Nai.
Trang 12
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
Tọa độ địa lý: 106o46' - 106o55'50” kinh độ Đông, 10o19'5” - 11o20' 2”
vĩ độ Bắc.
Hướng Bắc : giáp huyện Phú Giáo - lấy Sông Bé làm ranh một phần.
Hướng Tây giáp huyện Bến Cát, thị xã Thủ Dầu Một.
Hướng Tây Nam giáp huyện Dĩ An.
Hướng Nam và Đông là sông Đồng Nai và sông Bé, ranh giới với huyện
Vĩnh Cửu, thành phố Biên Hòa - tỉnh Đồng Nai. Sông Đồng Nai là ranh
giới phía Đông Nam, Sông Bé là ranh giới phía chính Đông, hồ Trị An
cách ranh phía Đông hơn 1km.
Huyện Tân Uyên có 22 đơn vị hành chính gồm 2 thị trấn là Uyên Hưng; Tân
Phước Khánh và 20 xã, với diện tích tự nhiên là 61.344 ha. Dân số năm 2009 là 196.655
người (Hệ thống chỉ tiêu kinh tế xã hội chủ yếu huyện Tân Uyên năm 2009) , mật độ dân
số đạt 276 người/km2 (thấp hơn mật độ chung toàn tỉnh - 410 người/km2)
(Niên giám thống kê năm 2009 - cục thống kê Bình Dương)
Huyện Tân Uyên thuộc vùng Nam Bình Dương - vùng kinh tế phát triển của tỉnh
Bình Dương. Tỉnh Bình Dương nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm TP.Hồ
Chí Minh, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương. Đây là khu vực năng động, dẫn
đầu về tốc độ phát triển kinh tế trong cả nước, đóng góp 50% sản lượng công nghiệp, có
khả năng cung cấp 10 tỷ Kwh/năm điện năng, đồng thời là vùng tiêu thụ sản phẩm lớn.
Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam là khu vực có nhiều tài nguyên như dầu khí (Bà
Rịa - Vũng Tàu), rừng Tây Nguyên, nước ở sông Sài Gòn, Đồng Nai và các hồ Trị An,
Dầu Tiếng với nguồn cung cấp nước dồi dào và điện năng lớn. Đó là điều kiện để phát
triển công nghiệp và đô thị với quy mô lớn và hiện nay Tân Uyên đã là một trong những
huyện tập trung số lượng không nhỏ các khu, cụm công nghiệp của vùng kinh tế trọng
điểm phía Nam.
Vùng Nam Bình Dương có 8 KCN đang hoạt động là: Việt Nam - Singapore, Việt
Hương, Sóng Thần I, Sóng Thần II, Đông A, Tân Đông Hiệp A, Tân Đông Hiệp B và
Bình Đường. Đa số đều tập trung ở Thuận An, Dĩ An; Tạo nên một khu vực sôi động thu
hút đầu tư, lao động từ các nơi khác tới. Huyện Tân Uyên nằm sát khu vực trên, chịu ảnh
hưởng mạnh mẽ. Tân Uyên chính là khu vực phát triển công nghiệp thuộc Nam Bình
Dương nói riêng và của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nói chung, nhất là của hành
lang kinh tế Thủ Dầu Một - Biên Hòa với ảnh hưởng mạnh mẽ của TP. Hồ Chí Minh.
Huyện cần phải cung ứng các nhu cầu cấp thiết tại chỗ cho các khu công nghiệp kề bên
như: nguồn lao động, chỗ ở công nhân, thực phẩm tươi sống và đất dự trữ phát triển công
nghiệp tập trung trong những năm tiếp theo. Bên cạnh đó Tân Uyên cũng đã phát triển
nhiều khu công nghiệp như: Nam Tân Uyên, Đất Cuốc, Xanh Bình Dương, khu CN-ĐT
Tân Uyên và một số cụm công nghiệp.
Về mối liên hệ với giao thông đối ngoại, Tân Uyên có các đường giao thông thủy
bộ của tỉnh, quốc gia và các đầu mối giao thông như sân bay Tân Sơn Nhất, sân bay Biên
Hòa, cảng sông Đồng Nai, cảng Sài Gòn và cảng biển Vũng Tàu.
Trang 13
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
Với vị trí này, Tân Uyên có lợi thế so sánh với nhiều huyện khác trong tỉnh, khả
năng tăng trưởng nhanh, đi lên từ chỗ thấp với các tiềm năng được thúc đẩy bởi nhu cầu
thực tế. Huyện cần xác định những nhu cầu ưu tiên, tạo điều kiện để phát huy các lợi thế
sẳn có của mình.
I.4.1.2. Đặc điểm địa hình, khí hậu, thủy văn:
Địa hình trung du cao dần về hướng Bắc, có các dải đồi cao và điểm cao độc lập
nằm ở Phía Bắc (có cao trình 40 - 50 m). Về phía Nam cao trình thấp trung bình 20 - 30
m, đất đai bằng phẳng ít bị chia cắt tạo thành vùng rộng lớn.
Huyện Tân Uyên nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, phân
thành 2 mùa rõ rệt (mùa mưa và mùa khô). Nhiệt độ của khu vực tương đối ổn định giữa
các tháng, các mùa trong năm và trong khoảng thời gian từ năm 2001 đến năm 2009,
nhiệt độ trung bình của khu vực dao động trong khoảng từ 26.6 - 26.90C. Đây là khoảng
nhiệt độ khá lý tưởng để thú đẩy các hoạt động sản xuất và các hoạt động khác diễn ra
thuận lợi.
Lượng mưa trung bình hàng năm của huyện tương đối cao, đạt trên dưới 2.000mm,
đi kèm với độ ẩm tương đối cao. Đây là lượng mưa khá lí tưởng cho các hoạt động nông
nghiệp và phát triển các cây công nghiệp đặc biệt là cây cao su và các loại cây ăn trái.
Độ ẩm không khí của huyện dao động từ 80% đến 85% trong những năm gần đây.
Năm 2008, độ ẩm trung bình toàn tỉnh là 84%. Với độ ẩm ở khoảng này tương đối thuận
lợi cho các hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống, sinh hoạt của con người.
I.4.2.Điều kiện kinh tế xã hội huyện Tân Uyên:
(Số liệu, tài liệu sử dụng trong đề tài được cập nhật tới năm 2009)
I.4.2.1.Dân số - lao động:
a. Dân số
Theo báo cáo hàng năm của phòng thống kê huyện: dân số trung bình của huyện
năm 2006 là 160.743 người, năm 2008 là 170.521 người, năm 2009 là 196.655 người, ước
tính năm 2010 dân số trung bình của huyện đạt 220.000 người.
Tỷ lệ tăng tự nhiên dân số giảm dần: năm 2007 là 11,78‰, năm 2008 là 10,96‰,
năm 2009 giảm xuống còn 8,54‰. Ước đến năm 2010 tỷ lệ gia tăng dân số tự nhiên của
huyện khoảng 10,00‰.
* Dân lưu trú:
Tỷ lệ tăng cơ học ngày càng cao trong các năm gần đây. Theo thống kê của phòng
thống kê huyện Tân Uyên, năm 2001 là 6,35‰, năm 2007 là 33,59‰, năm 2008 là
64,73‰ và năm 2009 lên đến 169,87‰. Hầu hết các xã trong huyện đều có phòng trọ cho
người lao động.
* Dân số đô thị: Tới năm 2009 dân số đô thị của huyện là 41.154 người chiếm
20,93% toàn huyện.
Trang 14
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
b. Lao động
Năm
2001
2007
2008
2009
Ngành
Nông, lâm, ngư
nghiệp
42.610
39.194
38.878
38.485
Công nghiệp – xây
dựng
10.201
54.254
64.423
73.731
Dịch vụ
7.949
13.215
13.617
14.028
Bảng 1: Lao động trong các ngành nghề trên địa bàn huyện qua các năm
( Nguồn: Hệ thống chỉ tiêu kinh tế - xã hội chủ yếu huyện Tân Uyên năm 2009)
Đến năm 2009, toàn huyện có tổng số 126.244 lao động trong các ngành nghề. Lao
động nông nghiệp liên tục giảm từ năm 2001 đến năm 2009, tuy nhiên lượng giảm không
đáng kể. Toàn huyện đang trong thời kì đẩy mạnh phát triển công nghiệp, số lượng lao
động trong lĩnh vực công nghiệp – xây dựng không ngừng tăng trong giai đoạn 20012009. Tuy nhiên lượng tăng này do một phần lớn lao động được thu hút từ các huyện, tỉnh
khác. Song song với với sự tăng lực lượng lao động từ các địa bàn khác, nhu cầu sinh
hoạt, tiêu thụ của toàn huyện tăng nên ngành dịch vụ cũng không ngừng phát triển trong
những năm qua.
Tỷ lệ lao động trong ngành công nghiệp – xây dựng liên tục tăng trong các năm
qua. Năm 2001, 2006, 2007, 2008 lần lượt như sau: 16,79%; 50,86%; 55,10%; 58,40%.
Tương ứng với việc tăng tỷ lệ lao động trong ngành công nghiệp – xây dựng, tỷ lệ lao
động trong ngành nông nghiệp
giảm qua các năm lần lượt
như sau: 70,13%; 36,75%;
33,25%; 30,48%.
Năm 2009, toàn huyện có
6.746 lao động được giải
quyết về công ăn việc làm.
Như vậy, quá trình
chuyển dịch của cơ cấu lao
động với chuyển dịch của cơ
cấu kinh tế huyện Tân Uyên
diễn ra theo xu hướng phù hợp
và tích cực. Lao động di
chuyển từ khu vực nông
nghiệp, có năng suất thấp sang
làm việc khu vực công nghiệp và Hình 8: Lao động làm việc trong các ngành của huyện
dịch vụ có năng suất cao hơn.
Trang 15
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
I.4.2.2.Y tế:
Hiện nay trên địa bàn huyện có 1 Bệnh viện Đa khoa loại III và 22 trạm y tế xã. Trung
tâm y tế dự phòng được thành lập nhưng đang sử dụng chung cơ sở và thiết bị với bệnh
viện Đa Khoa huyện. Tổng số cán bộ y tế là 219 người, gồm 189 người ngành y và 30
người ngành dược:
Ngành y: Có 41 bác sĩ và trình độ cao hơn,67 y sĩ, kỹ thuật viên 50 y tá, 31 nữ
hộ sinh và trình độ khác.
Ngành dược: Có 2 dược sĩ đại học, 17 dược sĩ trung cấp.
Toàn huyện có 220 giường bệnh, với mạng lưới cơ sở khám chữa bệnh và đội ngũ
cán bộ y tế như hiện nay về cơ bản đã đáp ứng nhu cầu cho người dân. Hoạt động tiêm
chủng cho trẻ em dưới 1 tuổi được mở rộng, chương trình phòng chống suy dinh dưỡng,
chăm sóc, bảo vệ bà mẹ và trẻ em được tổ chức thường niên nên tỷ lệ trẻ em dưới 5 tuổi
bị suy dinh dưỡng giảm 1,4% so với cùng kì năm 2007 (theo số liệu cập nhật mới nhất, tỷ
lệ trẻ dưới 5 tuổi suy dinh dưỡng năm 2009 giảm 1,82% so với năm 2008).
2002
1. Số cơ sở
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
19
19
19
19
23
23
23
23
1
1
1
1
1
1
1
1
18
18
18
18
22
22
22
22
150
150
150
165
185
185
218
220
- Bệnh viện Đa Khoa
60
60
60
60
60
60
60
60
- Trạm y tế
90
90
90
90
110
110
120
120
12,08
11,83
11,57
11,99
12,05
11,83
13,41
12,99
128
130
105
118
126
162
170
189
- Bác sĩ và trên đại học
21
21
21
28
29
33
35
41
- Y sĩ, kỹ thuật viên
41
44
75
46
52
58
60
67
- Y tá
43
43
24
28
29
46
46
50
- Nữ hộ sinh
23
22
15
16
16
25
29
31
1,69
1,66
1,62
2,03
1,89
2,11
2,15
2,42
10
11
11
11
12
17
19
30
- Dược sĩ đại học
1
2
2
2
2
2
2
2
- Dược sĩ trung cấp, KTV
7
7
8
9
9
13
15
17
- Dược tá
2
2
1
1
1
2
2
0
- Bệnh viện Đa Khoa
- Trạm y tế
2. Số giường bệnh
- Giường bệnh/1 vạn dân
3. Cán bộ y tế
- Bác sĩ/1 vạn dân
4. Cán bộ ngành dược
Bảng 2: Hoạt động y tế
(Nguồn: Quy hoạch tổng thể phát triển Kinh tế - xã hội huyện Tân Uyên thời kì 2006 – 2020 có bổ
sung từ Hệ thống chỉ tiêu kinh tế - xã hội chủ yếu huyện Tân Uyên năm 2009)
Trang 16
Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Trang Thảo
I.4.2.3.Giáo dục
Hiện nay, trên địa bàn huyện có 64 cơ sở giáo dục - đào tạo công lập gồm : 1 trung
tâm dạy nghề, 1 trung tâm giáo dục thường xuyên - kỹ thuật hướng nghiệp, 6 trường
THPT, 9 trường THCS, 25 trường Tiểu học, 21 trường Mầm non. Ngoài ra, huyện còn có 1
trường Mầm non tư thục và 1 số cơ sở dạy tin học, ngoại ngữ tư nhân.
Giáo viên dạy giỏi cấp tỉnh các cấp học trên địa bàn huyện: mầm non 1/6 GV; tiểu học
2/7GV; trung học cơ sở 2/6GV.
Cụ thể về số lớp học, trường học, giáo viên và học sinh các cấp học được thể hiện trong
bảng sau:
1. Bậc Mầm non
- Số trường học
11
11
11
19
21
21
- Số lớp học
118
130
133
141
149
171
- Số giáo viên
166
175
178
211
210
263
2.772
3.432
3.857
4.141
4.580
5.222
- Số học sinh
2. Bậc Tiểu học
- Số trường học
26
25
- Số lớp học
485
466
456
437
426
424
- Số giáo viên
645
652
611
601
578
566
12.854
12.020
11.601
11.738
12.073
12.325
9
9
9
- Số học sinh
3. Bậc THCS
- Số trường học
- Số lớp học
252
251
250
253
246
246
- Số giáo viên
372
375
455
463
447
442
9.838
10.106
9.986
10.226
9.875
9.420
6
6
6
6
6
6
- Số lớp học
100
108
119
120
113
113
- Số giáo viên
186
224
205
233
257
257
4.158
4.613
5.001
5.056
4.483
4.363
- Số học sinh
4. Bậc THPT
- Số trường học
- Số học sinh
Bảng 3: Hoạt động giáo dục
(Nguồn: Hệ thống chỉ tiêu Kinh tế - xã hội chủ yếu huyện Tân Uyên năm 2009)
** Công tác chống mù chữ và phổ cập tiểu học được duy trì, 100% xã, thị trấn được
công nhận đạt chuẩn quốc gia về phổ cập giáo dục tiểu học, trung học cơ sở đúng độ tuổi.
3 xã, thị trấn đang chuẩn bị công nhận đạt phổ cập trung học phổ thông (Uyên Hưng,
Thái Hòa, Bạch Đằng).
Số người trong độ tuổi từ 15- 35 tuổi còn mù chữ của huyện: 933/48.416 người, tỷ
lệ 1,9%.
Trang 17
