NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI LỘ ĐÔNG TÂY TP BẾN TRE

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI &BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ
TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI
DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI LỘ ĐÔNG TÂY
THÀNH PHỐ BẾN TRE - TỈNH BẾN TRE

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN VĂN SƠN
06135054

DH06TB
2006 – 2010
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

TP.Hồ Chí Minh, Tháng 8 năm 2010
trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN VĂN SƠN

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ
TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI
DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI LỘ ĐÔNG TÂY
TP. BẾN TRE - TỈNH BẾN TRE

Giáo viên hướng dẫn: TS. Hà Thúc Viên
( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh )
( Ký tên:
)

- Tháng 8 năm 2010 trang 2

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

LỜI CẢM ƠN
Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm
Thành Phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản
cùng toàn thể quý Thầy Cô đã giáo dục, truyền đạt kiến thức, tạo điều kiện tốt cho tôi
học tập và thực hiện đề tài.
Xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và kính trọng sâu sắc đến thầy Hà Thúc Viên,
người thầy đã tận tình hướng dẫn, truyền đạt kinh nghiệm và những kiến thức quý báu
cũng như hết lòng giúp đỡ tôi vượt qua những khó khăn trong quá trình thực hiện đề
tài, để tôi có thể hoàn thành luận văn này.
Xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến quý Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Kinh Doanh Bất
Động Sản Phước Kiển, đặc biệt là chú Nguyễn Hoàng Trí - trợ lý giám đốc của quý
Công ty, đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ để tôi có điều kiện thực tập tại Công ty, học hỏi
thêm nhiều kinh nghiệm thực tiễn quý báu. Qua đó, tôi có thể hoàn thành tốt luận văn
của mình.
Và tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã động viên, chia sẻ, đóng góp ý kiến, giúp đỡ
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Xin gửi lời tri ân đến tất cả mọi
người.

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010
Nguyễn Văn Sơn

trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Sơn, khoa Quản Lý Đất Đai và Thị Trướng
Bất Động Sản trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh
Đề tài: “ Nghiên cứu việc phân tích hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế
xã hội của dự án khu đô thị mới Đại Lộ Đông Tây Tp. Bến Tre, tỉnh Bến Tre”.
Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên, Bộ môn Kinh tế Đất & Bất Động
Sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí
Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Khu đô thị mới Đại Lộ Đông Tây của thành phố Bến Tre là một dự án có qui
mô lớn, với nguồn vốn lên tới hàng ngàn tỉ đổng. Việc ra quyết định đầu tư đã được
cân nhắc kĩ lưỡng về phía chính quyền lẫn chủ đầu tư. Kết quả của công tác nghiên
cứu hiệu quả tài chính và kinh tế xã hội của dự án, cho thấy dự án có tính khả thi cao,
hiệu quả kinh tế xã hội mang lại là đáng kể, đã góp phần giải quyết những vướn mắt,
tìm được tiếng nói chung của chủ đầu tư và chính quyền địa phương. Từ đó, dự án có
thể tiến hành một cách thuận lợi và đi vào hoạt động, góp phần vào quá trình đô thị
hóa của thành phố Bến Tre nói riêng và tỉnh Bến Tre nói chung.
Cơ sở nghiên cứu của vấn đề là các lý thuyết về Bất Động Sản, thị trường Bất
Động Sản, dự án đầu tư Bất Động Sản, tổng quan về phân tích hiệu quả tài chính và
hiệu quả kinh tế xã hội.
Nội dung nghiên cứu là sự áp dụng lý thuyết tổng quan, kiến thức đã học kết
hợp với kinh nghiệm thực tiễn tại công ty. Với phương pháp nghiên cứu chủ yếu là
phương pháp thu thập, thống kê, dự báo và phương pháp chuyên gia. Từ đó rút ra một
số nhận xét đánh giá về hoạt động phân tích hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội tại công
ty Bất Động Sản. Đánh giá được mức độ khả thi cũng như lợi ích mà dự án mang lại
cho chủ đầu tư và của cả xã hội.
Từ kết quả nghiên cứu, đưa ra một số đề xuất và kiến nghị nhằm góp phần làm

cho công tác trên được hiệu quả hơn.

trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN ..............................................................................................8
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................8
I.1.1 Cở sở khoa học............................................................................................. 8
I.1.2 Cơ sở pháp lý ......................................................................................... 2418
I.1.3 Cở sở thực tiễn ........................................................................................... 25
I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu .......................................................................26
I.2.1 Giới thiệu .................................................................................................. 26
I.2.2 Vị trí địa lý ................................................................................................ 26
I.2.3 Kinh tế ...................................................................................................... 26
I.2.4 Giao thông: ................................................................................................ 27
I.3 Nội dung - phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện .............................. 27
I.3.1 Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 27
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 27
I.3.3Quy trình thực hiện đề tài ............................................................................ 27
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................29
II.1. Giới thiệu dự án .............................................................................................. 29
II.1.1 Tóm tắt về chủ đầu tư................................................................................ 29
II.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư............................................................................. 30

II.1.3 Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên - xã hội nơi thực hiện dự án............. 30
II.1.4 Cơ cấu tổ chức không gian của dự án ....................................................... 35
II.1.5 Quy hoạch sử dụng đất.............................................................................. 36
II.2 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ..............................................42
II.2.1 Các thông số cần thiết khi tiến hành phân tích hiệu quả cho dự án ............ 42
II.2.2 Lập báo cáo tài chính và xây dựng bảng ngân lưu tài chính của dự án:...... 48
II.3 Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội của dự án .....................................................56
II.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến nền kinh tế - xã hội của dự án .......................... 56
II.3.2 Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án ............................................................. 57
II.3 Những đề xuất nhằm nâng cao công tác phân tích hiệu quả : ........................... 58
II.3.1 Đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính ................................. 58
II.3.2 Đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội......................................... 59
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 60
A. Kết luận.............................................................................................................60
B. Kiến nghị...........................................................................................................60

trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

Danh sách các bản đồ, sơ đồ

Trang
Bản đồ I.2: Bản đồ hành chính thành phố Bến Tre.......................................................21
Bản đồ II.1: bản đồ vị trí và giới hạn khu đất của dự án...............................................25
Sơ đồ II.1: Sơ đồ phân bổ đất dự kiến...........................................................................32

Danh sách các bảng
Trang

Bảng II.1: Bảng thể hiện mực nước cao nhất và thấp nhất qua các năm .....................32
Bảng II.2: Bảng hiện trạng sử dụng đất ......................................................................33
Bảng II.3: Bảng cân bằng sử dụng đất........................................................................36
Bảng II.4: Bảng kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật dự kiến ............................ 44
Bảng II.5: Bảng dự tính tổng kinh phí cho dự án........................................................ 46
Bảng II.6: Bảng cơ cấu nguồn vốn .............................................................................47
Bảng II.7: Bảng dự tính phân bổ nguồn vốn cho từng năm ........................................47
Bảng II.8: Bảng doanh thu dự kiến cho từng loại sản phẩm .......................................48
Bảng II.9: Bảng doanh thu dự kiến cho từng năm .....................................................49
BảngII.10: Bảng dự tính khấu hao ........................................................................49
Bảng II.11: Bảng kế hoạch trả vốn vay và lãi vay ......................................................50
Bảng II.12: Bảng dự trù lỗ lãi của dự án ....................................................................51
Bảng II.13: Bảng ngân lưu tài chính ..........................................................................52
Bảng II.14 : Bảng tính NPV và IRR bằng phần mềm Excell ......................................53
Bảng II.15 : Bảng tính tỷ số lợi ích / chi phí bằng phần mền Excell ........................... 53
Bảng II.16: Bảng ngân lưu dự tính.............................................................................55
Bảng II.17: Bảng ngân lưu khi lợi ích giảm ............................................................... 55
Bảng II.18: Bảng ngân lưu khi chi phí tăng................................................................ 56

trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề:
Là một vùng giàu tiềm năng và thế mạnh đặt thù, thời gian qua Bến Tre đã thu hút
được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, với không ít công trình, dự
án đầu tư quy mô được triển khai. Trong đó đáng chú ý là “ khu đô thị mới Đại Lộ
Đông Tây” tại thành phố Bến Tre, là trục định hình trung tâm thương mại - dịch vụ
của thành phố với quy mô khoảng 80 ha và nguồn vốn lên tới hàng ngàn tỷ đồng nhằm
tạo ra những sản phẩm Bất Động Sản có chất lượng cao.
Tuy Bến Tre đã hội đủ 3 yếu tố “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” cộng hưởng với
nguồn lực tài chính lẫn chuyên môn đã đáp ứng được nhu cầu triển khai thực hiện dự
án. Xong, điều mà chủ đầu tư và chính quyền Bến Tre không hề phủ nhận, dự án “khu
đô thị mới Đại Lộ Đông Tây” là một bài toán khó, nhất là trong bối cảnh khủng hoảng
kinh tế như hiện nay. Để giải quyết những vướng mắt đó, chủ đầu tư và chính quyền
Bến Tre phải có cái nhìn chung, cùng nhau tìm ra ẩn số x và y của bài toán. Trong đó,
x chính là hiệu quả tài chính của dự án mang lại cho chủ đầu tư, y là hiệu quả kinh tế
xã hội sẽ đạt được sau khi thực hiện dự án. Trong thực tế, có những dự án mang lại
cho chủ đầu tư lợi nhuận rất cao nhưng lại không góp phần mang lại hiệu quả, thậm
chí còn gây hại cho kinh tế xã hội nơi thưc hiện dự án. Và cũng không ít những dự án
quan trọng gặp rủi ro trong thi công từ phía nhà đầu tư do công tác phân tích tài chính
chưa đạt hiệu quả. Vì thế hai giá trị x và y này phải đạt ngưỡng nào đó mà chủ đầu tư
lẫn chính quyền Bến Tre có thể chấp nhận được. Từ đó tránh những rủi ro trong việc
thi công dự án ( chủ đầu tư ), cũng như tránh những sai lầm, hối tiếc từ việc đánh đổi
một phần tài nguyên quý giá để có được dự án ( chính quyền ). Cụ thể, đó chính là
công tác phân tích hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội của dự án “ khu đô thị
mới Đại Lộ Đông Tây thành phố Bến Tre”.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên, được sự chấp thuận của ban chủ
nhiệm khoa QLĐĐ & BĐS cùng thầy hướng dẫn tôi thực hiện đề tài “ Nghiên cứu
hoạt động phân tích hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội của dự án khu
đô thị mới Đại Lộ Đông Tây Tp. Bến Tre, tỉnh Bến Tre”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu hoạt động phân tích, đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư kinh doanh

Bất Động Sản, đặc biệt là hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội tại các công ty
Bất Động Sản. Từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và đưa ra một số kiến nghị, đề
suất phù hợp hơn, hiệu quả hơn nhằm góp phần hoàn thiện công tác trên.
3. Đối tượng nghiên cứu: dự án “ Khu đô thị mới Đại Lộ Đông Tây thành phố Bến
Tre, tỉnh Bến Tre”
4. Phạm vi nghiên cứu
+ Không gian nghiên cứu: TP. Bến Tre, tỉnh Bến Tre
+ Thời gian nghiên cứu: từ 15/3 đến 15/7/2010

trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cở sở khoa học
1.Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
a. Bất Động Sản:
 Khái niệm
Theo Điều 174, Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: Bất Động Sản (BĐS) là
những tài sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất cả tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng trên đó
- Các tài sản gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định....
Ngoài ra trong pháp luật nhà nước Việt Nam có liệt kê một số tài sản di động cũng

được xem là bất động sản ( như: tàu thủy, máy bay….). Ở đây những tài sản này
không di dời được dưới góc độ pháp lý do nó chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước.
Dưới góc độ nhà quản lý đất đai: Bất động sản là những tài sản không di dời được
và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Những vật thể này tồn tại trên mặt đất,
chức năng nó bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất nhiều thời thời gian và
chi phí để có thể tái tạo lại được.
* Bất Động Sản có những đặc điểm chủ yếu sau đây:
- Tính cá biệt và khan hiếm
- Tính bền lâu
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
- Tính thích ứng
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
 Phân loại bất động sản:
Bất động sản thường được phân chia thành 3 nhóm sau đây:
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng, BĐS là trụ sở làm việc ...
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp ( dưới dạng tư liệu sản xuất ) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng ...
- Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang ... Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

b. Thị trường bất động sản:
 Khái niệm
Dựa trên các phân tích lí luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau
đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường Bất Động Sản ( TT BĐS ) là nơi hình thành các quyết
định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục
đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường Bất Động Sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá
trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường Bất Động Sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường
BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường Bất Động Sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS
gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
 Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi tổng
hợp các kết quả nghiên cứu, chúng ta có thể hiểu khái niệm về thị trường BĐS như
sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan.
Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các
dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường
mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
 Đặc điểm của thị trường bất động sản:
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với hàng hóa
thông thường nên ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường thì hàng
hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng như sau :
- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.

- TT BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà thực chất là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.
- TT BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng
trên khắp các vùng miền của đất nước.
- TT BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
- TT BĐS là thị trường không có thị trường trung tâm.
- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS.
- TT BĐS là thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở.
- TT BĐS là thị trường đa phân khúc.

trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

- TT BĐS là thị trường khó thâm nhập.
- TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- TT BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, động thái phát
triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
- TT BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn
giản và cần phải có nhiều thời gian.
- Giao dịch trên TT BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp và trình độ cao.
 Phân loại thị trường bất động sản:
Có thể cắn cứ vào các yếu tố sau để phân loại BDS:
- Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
Trên thị trường BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công
trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia
thành thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng.

* TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS
mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương
mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
* Vừa là TTBĐS tư liệu sản xuất vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá,
cầu cống v.v..
- Căn cứ vào khu vực có BĐS:
* Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS
nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v..
* Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất
xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường BĐS nhà
xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
* Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng
v.v..
- Căn cứ theo công dụng của BĐS:
* Thị trường Đất đai ( nông nghiệp và phi nông nghiệp )
* Thị trường công trình thương nghiệp ( trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...)
* Thị trường công trình công nghiệp ( nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN,
KCX...)
* Thị trường Nhà ở ( đô thị và nông thôn )
* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được
coi như tài nguyên khai thác được ( kinh doanh du lịch, v.v...) như di sản văn hoá, di
tích lịch sử, v.v..
trang 10

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

- Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS ( tính chất kinh doanh ):
* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê BĐS
* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn
BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v...
- Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
* Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất ( còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp ).
* Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
* Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua
hoặc thuê.
2. Một số lý luận về dự án đầu tư
a. Dự án đầu tư:
 Đầu tư: Theo Luật đầu tư : “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài
sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo
quy định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
 Dự án đầu tư: Tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo cái
mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định, nhằm đạt được sự tăng
trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch
vụ trong khoảng thời gian xác định.
 Đặc trưng của dự án đầu tư:
- Một dự án là một nỗ lực tạm thời để tạo ra một sản phẩm hay một dịch vụ duy
nhất.
+ Tạm thời ở đây có nghĩa là mỗi dự án có một thời điểm bắt đầu và thời điểm kết

thúc cụ thể.
+ Duy nhất ở đây có nghĩa là sản phẩm hay dịch vụ của dự án này khác hẳn với
các sản phẩm hay các dịch vụ tương tự.
- Dự án có mục đích và mục tiêu rõ ràng
- Dự án có chu kì phát triển và thời gian tồn tại hữu hạn
- Dự án có sự tham gia của nhiều bên như: chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan cung
cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước
- Môi trường hoạt động của dụ án là: va chạm, có sự tương tác phức tạp giữa dự
án này với dự án khác, giữa bộ phận quản lý này với quản lý khác
- Dự án có tính bất định và rủi ro cao, do đặc điểm mang tính dài hạn của hoạt
động đầu tư phát triển
 Phân loại dự án đầu tư:
- Theo chức năng quản trị vốn đầu tư

trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

+ Đầu tư trực tiếp : là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia
quản lý hoạt động đầu tư.
+ Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu,
trái phiếu, các loại giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định
chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia đầu tư.
- Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư
Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư ta phân ra hai loại đầu tư: đầu tư phát triển và
đầu tư dịch chuyển. Trong đó, đầu tư phát triển là hình thức đầu tư mà chủ đầu tư bỏ
vốn nhằm gia tăng tài sản, còn đầu tư dịch chuyển là hình thức đầu tư trong đó chủ đầu

tư bỏ vốn nhằm dịch chuyển giá trị tài sản đang sở hữu.
- Theo ngành đầu tư
+ Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng
cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( năng lượng, thông tin liên lạc, giao thông, cấp, thoát nước ) và
cơ sở hạ tầng xã hội ( trường học, bệnh viện, nhà trẻ, cơ sở văn hóa, thể thao, giải
trí…).
+ Đầu tư phát triển công nghiệp: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng
các công trình công nghiệp. Đầu tư công nghiệp là chính yếu, nhằm gia tăng giá trị sản
lượng công nghiệp trong GDP.
+ Đầu tư phát triển nông nghiệp: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng
các công trình nông nghiệp. Đây là hoạt động đầu tư có ý nghĩa chiến lược, lâu dài
nhằm đảm bảo an toàn lương thực quốc gia và tỷ trọng giá trị sản lượng nông nghiệp
hợp lý trong GDP.
+ Đầu tư phát triển dịch vụ: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng các
công trình dịch vụ (thương mại, khách sạn - du lịch, dịch vụ khác…). Trong bối cảnh
hội nhập và toàn cầu hóa kinh tế ngày càng cao, đầu tư dịch vụ là xu thế phát triển
nhằm gia tăng tỷ trọng giá trị dịch vụ trong GDP ở Việt Nam trong quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa.
- Theo tính chất đầu tư: gồm có đầu tư mới và đầu tư chiều sâu.
+ Đầu tư mới là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, nhằm hình thành các công
trình mới
+ Đầu tư chiều sâu là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, nhằm cải tạo, mở rộng,
nâng cấp, hiện đại hóa, đồng bộ hóa dây chuyền sản xuất, dịch vụ trên cơ sở các công
trình có sẵn.
- Theo nguồn vốn đầu tư: gồm có vốn đầu tư trong nước và vốn đầu tư nước
ngoài:
+ Vốn trong nước: vốn hình thành từ việc tích lũy nội bộ của nền kinh tế quốc
dân.
+ Vốn nước ngoài: vốn hình thành không bằng nguồn vốn tích lũy nội bộ của
nền kinh tế quốc dân.

b. Đầu tư bất động sản

trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

 Đầu tư BĐS: việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán, khai
thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư BĐS nhằm mục
đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Về thời gian đầu tư được tính từ khi bắt đầu dự
án đến khi kết thúc hoạt động dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời
gian đầu của chu kỳ dự án.
Vốn đầu tư : Là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực hiện các hoạt động đầu
tư trên một địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Chủ đầu tư : Là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc thay mặt chủ sở hữu hoặc người
vay vốn và trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư
 Vai trò của đầu tư Bất động sản:
Dự án đầu tư bất động sản là phương tiện để chuyển dịch và phát triển cơ cấu kinh
tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung cầu trong phát triển. Vì vậy mà đẩy mạnh
hoạt động đầu tư vào bất động sản chính là tăng cường việc phát huy mọi tiềm năng về
vốn của các thành phần kinh tế ở trong nước, thu hút nguồn vốn đầu tư của nước
ngoài, khai thác đất hợp lý và có hiệu quả nhằm phục vụ cho sự nghiệp phát triển.
Dự án đầu tư BĐS góp phần xây dựng cơ sở vật chất – kỹ thuật, nguồn lực mới
cho phát triển. Các dự án đầu tư BĐS ( bao gồm hình thức đầu tư mới và đầu tư chiều
sâu ) cho khả năng hình thành các khu dân cư, khu công nghiệp, các trung tâm vui
chơi giải trí, trung tâm thương mại, khách sạn,… mới hay được nâng cấp cải tạo. Từ
đó tạo ra những năng lực sản xuất mới, tạo ra nhiều giá trị gia tăng cho xã hội, thúc

đẩy sự nghiệp phát triển.
Dự án đầu tư Bất động sản giải quyết quan hệ cung cầu về sản phẩm, dịch vụ trên
thị trường, cân đối quan hệ giữa sản xuất và tiêu dùng trong xã hội.
Dự án đầu tư Bất động sản góp phần không ngừng nâng cao đời sống vật chất và
tinh thần cho nhân dân, cải biến bộ mặt kinh tế - xã hội của đất nước.
 Phân loại hoạt động đầu tư Bất Động Sản.
Hoạt động đầu tư BĐS rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm định
dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư BĐS. Việc phân loại theo các tiêu
thức sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đầu tư tài sản lưu
động, đầu tư lao động.
- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng các
công trình hiện có.
- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn ( trên 10 năm ), đầu tư trung hạn ( từ 5 năm
đến 10 năm ), đầu tư ngắn hạn ( 5 năm trở xuống ).
 Hoạt động kinh doanh Bất Động Sản
Theo Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Kinh doanh BĐS
là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

Dự án kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô
hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS, chúng bao gồm:
+ Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng

+ Dự án căn hộ cho thuê
+ Dự án trung tâm thương mại
+ Dự án khách sạn, nhà hàng
+ Dự án về dịch vụ nhà ở
+ Dự án hạ tầng khu công nghiệp
+ Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên
 Quy trình phát triển dự án kinh doanh Bất Động Sản
Mục đích của đầu tư là sinh lợi, người ta không đầu tư nếu không thấy triển vọng
sinh lợi. Để đảm bảo đầu tư sinh lợi tối đa, tránh đầu tư không sinh lợi thì khi bỏ vốn
đầu tư phát triển dự án Bất Động Sản phải được tiến hành một cách có hệ thống, có
phương pháp theo một tiến trình gồm nhiều bước như sau:
Bước 1. Nghiên cứu, đánh giá cơ hội đầu tư.
Bước 2. Nghiên cứu tiền khả thi
Bước 3. Nghiên cứu khả thi
Bước 4. Thẩm định và ra quyết định đầu tư
Bước 5. Thiết kế chi tiết
Bước 6. Tổ chức đấu thầu, đàm phán, ký hợp đồng
Bước 7. Xây dựng, lắp đặt, tuyển dụng, đào tạo nhân lực.
Bước 8. Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán.
 Thẩm định và ra quyết định đầu tư
Đây là giai đoạn được biết đến nhiều nhất trong chu kỳ dự án và là trách nhiệm
quan tâm chính của những người cho vay. Mục đích của giai đoạn là xác định giá trị
của dự án đã được chuẩn bị trên cơ sở các nguồn lực ủy thác và lợi ích kỳ vọng. Nó
cung cấp cơ hội để kiểm tra lại mọi khía cạnh của dự án nhằm đánh giá đề xuất dự án
có hợp lý và đáng tin cậy hay không trước khi một khối lượng tiền vốn lớn được chi
ra.
Trong thực tế đây là quá trình phức tạp nhằm thẩm định khả năng sống còn của dự
án, nên cần thiết phải có các dịch vụ chuyên môn, hội đồng thẩm định và các chuyên
gia được chỉ định. Quá trình thẩm định được xây dựng trên kế hoạch dự án, nhưng có
thể cũng cần thêm thông tin mới nếu như các nhà chuyên môn trong hội đồng thẩm

định cảm thấy một số số liệu còn có vấn đề hoặc các giả định trong dự án không hợp
lý. Nếu hội đồng thẩm định kết luận kế hoạch dự án là đáng tin cậy thì dự án đầu tư có
thể thực hiện được
Công tác thẩm định dự án thường thẩm định bốn khía cạnh cụ thể: kĩ thuật, tổ
chức, tài chính và kinh tế.
- Thẩm định các khía cạnh tài chính và kinh tế: Hai khía cạnh này trong thẩm định
dự án tạo nên phần chính của đầu tư và thẩm định dự án. Thẩm định tài chính liên
trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

quan đến các câu hỏi về khả năng cung cấp về vốn đầu tư (cơ cấu vốn và nguồn vốn),
kết quả về mặt tài chính của dự án, khả năng của người đi vay, thủ tục người nhận
được đầu tư và chi phí hoạt động. Ngược lại thẩm định kinh tế xem xét khả năng và
giá trị của dự án trên quan điểm rộng hơn, đó là sự đóng góp của dự án cho tổng thể
hoặc phúc lợi kinh tế quốc dân.
3.Tổng quan về phân tích tài chính dự án đầu tư Bất Động Sản
a. Khái niệm - mục tiêu - vai trò
 Khái niệm: Xác định tổng vốn đầu tư và cơ cấu vốn đầu tư ( vốn cố định, vốn
lưu động; vốn góp, vốn vay; vốn bằng tiền và vốn bằng tài sản, đất đai...) Dự kiến chi
phí sản xuất sản phẩm, dịch vụ. Xác định doanh thu từng năm và cả đời dự án. Dự kiến
lỗ lãi, dự trù kết tài sản, dự trù cân đối thu chi. Tính toán các chỉ tiêu phản ánh hiệu
quả tài chính dự án.
 Mục tiêu: Phân tích tài chính được hiểu như là một quá trình kiểm tra, xem xét
các số liệu tài chính hiện hành và quá khứ nhằm mục đích đánh giá, dự toán các rủi ro
tiềm năng trong tương lai nhằm phục vụ cho các quyết định đầu tư tài chính
 Vai trò: Phân tích tài chính có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư

mà còn cả đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước, các cơ
quan tài trợ vốn cho dự án. Để đánh giá chính xác tính khả thi về tài chính của dự án,
khi phân tích tài chính phải đảm bảo đầy đủ, chính xác các số liệu, thông tin thu thập
và sử dụng các phương pháp phân tích phù hợp cụ thể như sau:
- Đối với chủ đầu tư: cung cấp thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết định
có nên đầu tư không.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền: quyết định đầu tư của Nhà nước là một
trong những căn cứ xem xét đầu tư đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà
nước.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án: là căn cứ quan trọng để quyết định
tài trợ vốn cho dự án.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội.
Nhiệm vụ của chuyên viên phân tích tài chính trong việc phân tích dự án đầu tư: Các
chuyên viên phân tích tài chính là những người có công việc liên quan đến việc thu
thập và phân tích thông tin tài chính, phân tích xu hướng và đưa ra các dự báo kinh tế
trên cơ sở các phân tích chi tiết, họ đưa ra các báo cáo nhằm tư vấn tài chính cho dự án
đầu tư.
b. Một số vấn đề cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính dự án đầu tư
- Xem xét nhu cầu và đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu
quả dự án đầu tư ( xác định quy mô đầu tư, cơ cấu các loại nguồn vốn, các nguồn tài
trợ dự án ).
- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc độ
hoạch toán kinh tế của các đơn vị thực hiện dự án. Có ý nghĩa là xem xét những chi
phí sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, xem xét những lợi
ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định

trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư:
+ An toàn về nguồn vốn huy động
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng
trả nợ
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc
chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động theo
hướng không có lợi.
c. Nội dung của phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chi
tiêu chủ yếu sau:
- Ước tính toàn bộ chi phí dự án
- Dự kiến phương pháp hợp tác kinh doanh
- Ước tính nguồn vốn vay
- Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án
- Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư,
nguồn vốn đầu tư, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính khác như
NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...
* Thời giá của tiền tệ
Chúng ta đều biết đồng tiền ở những thời điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau
đó là do tính chất của thời giá tiền tệ. Thời giá tiền tệ được xây dựng trên cơ sở chí phí
cơ hội của tiền, lạm phát và rủi ro. Tất cả các yếu tố này đều thể hiện ở lãi suất và
phương pháp tính lãi.
Thời giá của tiền tệ được cụ thể hóa bởi hai khái niệm cơ bản đó là ”giá trị hiện tại” và
”giá trị tương lai”
+ Giá trị tương lai của tiền tệ: Giá trị tương lai của một số tiền hiện tại nào đó
chính là giá trị của số tiền này ở thời điểm hiện tại cộng với số tiền lãi mà nó sinh ra

trong khoản thời gian từ hiện tại cho đến một thời điểm trong tương lai. Để xác định
giá trị tương lai, chúng ta có công thức tổng quát như sau:

FV = PV * ( 1+ i)n
Trong đó:
FV: Giá trị của số tiền trong tương lai.
PV: Gía trị số tiền hiện tại (hiện giá)
n: Số năm ( đơn vị thời gian có thể là quí, tháng,...)
i: Lãi suất hàng năm
+ Giá trị hiện tại của tiền tệ: Chúng ta không chỉ quan tâm đến giá trị tương lai
của một số tiền mà ngược lại đôi khi chúng ta còn muốn biết để có số tiền trong tương
trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

lai đó thì phải bỏ ra bao nhiêu ở thời điểm hiện tại. Đó chính là giá trị hiện tại của một
số tiền tương lai ( hiện giá ).
Công thức tính như sau:

PV=FV/(1+i)n

* Chỉ tiêu giá trị thu nhập ròng ( NPV )
Định nghĩa: Hiện giá thu nhập ròng ( hiện giá thu nhập thuần ) của dự án là số
hiệu giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án.
Công thức:

NPV 

n

 (B
t 1

Với

t

 C t)  a t

Bt : Lợi ích hàng năm của dự án.
Ct : Chi phí hàng năm của dự án.
at : Hệ số chiết khấu tài chính của dự án.

Công thức tính:

a

t

 

1
(1  r )

t1

r : tỷ suất chiết khấu của dự án ( % )

t : Thứ tự năm của dự án.
- Nếu NPV > 0 thì dự án có lời
- Nếu NPV < 0 thì dự án lỗ
- Nếu NPV = 0 thì dự án không lời không lỗ, tức là thu hồi vừa đủ trả lại vốn, tính
trên quan điểm hiện giá thuần.
* Chỉ tiêu hiện giá tỷ suất sinh lời của vốn
Định nghĩa : hiện giá tỷ suất sinh lời vốn là là tỷ số giữa hiện giá thu nhập
thuần và hiện giá vốn đầu tư trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án
Công thức :

NPVR =

NPVR : hiện giá tỷ suất sinh lời
trang 17

NPV
PVI


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

PVI : hiện giá vốn đàu tư cho dự án
Ý nghĩa:
Chỉ tiêu hiện giá tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư cho biết hiện giá một đồng vốn
đầu tư cho dự án có được mấy đồng hiện giá thu nhập thuần
Là chỉ tiêu biểu hiện khả năng sinh lời của vốn đầu tư cho dự án
Biểu hiện tính tiết kiệm và hiệu quả của việc sử dụng vốn đầu tư cho dự án
* Suất sinh lợi nội bộ ( IRR )

Định nghĩa : suất sinh lợi ( tỉ suất thu hồi vốn ) nội bộ của dự án là tỉ lệ chiết
khấu mà tại đó giá trị hiện tại của dòng tiền vào tương đương với giá trị hiện tại của
dòng tiền ra hay nói cách khác với tỉ suất này, hiện giá thu nhập ròng NPV của dự án
bằng 0.
Công thức :

NPV 

1

n

( B t  C t) 

(1  IRR ) t 1
t 1

 0

Điều kiện thỏa mãn IRR >= k
Với : k: Tỉ suất thu hồi vốn nội bộ cho phép.
Về khả năng sinh lời: IRR biểu thị tỉ lệ sinh lời lớn nhất mà bản thân dự án đạt
được. Đồng thời, IRR còn nói lên khả năng chống chịu của dự án đối với suất chiết
khấu được sử dụng để tính toán trong NPV, IRR là suất chiết khấu cao nhất mà dự án
có thể hoàn vốn ( có NPV = 0 ).
Về khả năng thanh toán : IRR biểu thị mức lãi vay cao nhất mà dự án có khả năng
thanh toán.
* Thời gian hoàn vốn có chiết khấu –DPP
Định nghĩa : là thời gian cần để thu hồi lại hiện giá vốn đầu tư đã bỏ ra bằng
hiện giá tích lũy hoàn vốn hàng năm.

Công thức:

P(It)=P(NPt+Dt)
với :
P(It) : Tổng hiện giá vốn đầu tư phân bổ hàng năm.
P(NPt + Dt) : Tổng hiện giá vốn tích lũy hàng năm

trang 18


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

* Chỉ tiêu hiện giá sinh lời của dự án - P(B/C)
Định nghĩa: Chỉ tiêu tỷ số lợi ích - chi phí được xác định bằng tỷ số giữa lợi ích
thu được và chi phí bỏ ra của dự án. Lợi ích và chi phí của dự án có thể tính theo giá
trị ở thời điểm hiện tại hoặc thời điểm tương lai.
Công thức:
n

P ( B

C

) 

 B

t

 C

t

t  1
n

t  1



a

t



a

t

Dự án được chấp nhận khi B/C >= 1. Khi đó, tổng các khoản lợi ích của dự án đủ để
bù đắp chi phí phải bỏ ra của dự án, dự án có khả năng sinh lợi. Ngược lại, nếu B/C <1
dự án bị bác bỏ
* Phân tích chỉ tiêu điểm hoà vốn ( BEP - Break Even Analysis ):
Các chỉ tiêu NPV, IRR cho ta biết hiệu quả đầu tư tài chính trong nhiều năm
trong khi BEP cho ta biết hiệu quả tài chính trong một thời đoạn có thể tính theo cả
vòng đời của dự án, tính theo từng năm, hay tính năm sản xuất ổn định. Nó là điểm mà
tại đó doanh thu bằng chi phí. Điểm hòa vốn được ứng dụng để phân tích và thẩm định

tính khả thi của dự án. Nó giúp các nhà đầu tư xác định mức lời lỗ, khả năng sinh lời
và khả năng hoàn trả của dự án. Tùy theo yêu cầu của mục tiêu quản lý sản xuất kinh
doanh mà nhà quản trị tính toán các loại điểm hòa vốn sau đây: điểm hòa vốn lý
thuyết, điểm hòa vốn tiền tệ, điểm hòa vốn lời lỗ và điểm hòa vốn trả nợ. Phương pháp
tính như sau:
+ Điểm hòa vốn lý thuyết:
Điểm hòa vốn: là điểm mà doanh thu ngang bằng với chi phí sản xuất có nghĩa
là tại điểm hoàn vốn lý thuyết dự án không có lời nhưng cũng không bị lỗ.

ĐHVLT 

Đ
D B

Đ : định phí
B : biến phí
D : doanh thu
+ Điểm hòa vốn tiền tệ:

trang 19


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

Nguyên tắc tính cũng giống như trên nhưng không tính khấu hao trong định phí.
Điểm hòa vốn tiền tệ được tính cho năm đạt được công suất thiết kế, cho phép đánh
giá đúng hoạt động của dự án.

ĐHV
TT 

ĐKH
DB

+ Điểm hòa vốn trả nợ:
Đối với những dự án có nguồn vốn vay dài hạn thì được xác định điểm hòa vốn
trả nợ. Nguyên tắc tính giống như điểm hòa vốn tiền tệ ( nhưng định phí bằng định phí
của điểm tiền tệ cộng thêm nợ gốc phải trả trong năm và thuế lợi tức phải đóng ):

ĐHV
TN

ĐKHNg Ttn
DB

Ng : nợ gốc dài hạn đến kỳ hạn phải trả
Ttn : thuế thu nhập doanh nghiệp
Mỗi chỉ tiêu trên đều có ưu điểm và hạn chế nhất định. Mục đích của việc tính các
chỉ tiêu nói trên là để giúp cho các nhà đầu tư có thể ra được quyết định có đầu tư hay
không đầu tư ứng với các điều kiện chắc chắn thành công, có rủi ro, và không chắc
chắn thành công. Để xem xét một cách cẩn thận rồi đưa ra quyết định đầu tư cuối
cùng.
Đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án: Tính khả thi về mặt tài chính của
dự án đầu tư được đánh giá không chỉ qua các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự
án mà còn được thực hiện thông qua việc xem xét độ an toàn về mặt tài chính của dự
án đầu tư. Độ an toàn về mặt tài chính của dự án được xem xét trên các mặt sau:
- An toàn về nguồn vốn: thông qua chỉ tiêu điểm hoà vốn ( BEP ), thời gian hoàn
vốn và trả nợ nợ vốn.

- An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả
nợ.
* Phân tích độ nhạy dự án đầu tư
+ Khái niệm: Phân tích độ nhạy là phương pháp phân tích độ rủi ro dài hạn,
nhằm xác định sự thay đổi khả năng sinh lời của dự án đầu tư khi dự tính có sự biến
động giá trị đầu vào và đầu ra của dự án trong điều kiện bất định.
+ Phương pháp:
Phân tích độ nhạy một chiều: Là phân tích các kết quả có thể có trong
trường hợp chỉ có một yếu tố không chắc chắn thay đổi. Giá trị thường được đưa

trang 20


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

vào phân tích là NPV của dự án. Các yếu tố thay đổi có thể là chi phí, giá bán, lạm
phát, tỷ giá hối đoái...
Phân tích độ nhạy hai chiều: Nguyên tắc cũng giống như phân tích độ nhạy một
chiều nhưng lúc này có hai yếu tố không chắc chắn thay đổi.
b. Các yếu tố để phân tích tài chính dự án đầu tư
- Chi phí đầu tư bao gồm chi phí đầu tư các tài sản cố định ( nhà xưởng, thiết bị );
chi phí nghiên cứu, chuyển giao công nghệ; chi phí chuẩn bị đầu tư ( giấy phép, nghiên
cứu thị trường, tư vấn,…); chi phí vận hành sản xuất thử…
- Nguồn vốn đầu tư: là toàn bộ số vốn của doanh nghiệp được hình thành từ các
nguồn khác nhau.
- Nguồn vốn chủ sở hữu ( vốn góp, đầu tư, cổ phần )
- Vốn huy động ( thuê mua máy móc thiết bị, trả chậm, trả góp, vay trung - dài
hạn, trái phiếu,..). Nguồn vốn huy động hiện nay chủ yếu là vay trung - dài hạn từ

ngân hàng.
- Chi phí sản xuất: là số tiền mà Công ty phải chi để mua các yếu tố đầu vào
cần thiết cho quá trình sản xuất nhằm mục đích thu lợi nhuận. Chí phí sản xuất lại
gồm các loại chi phí sau: biến phí ( nguyên vật liệu, chi phí quản cáo, lãi vay vốn
lưu động,…); định phí (khấu hao, chi phí quản lý, chi phí duy tu bão dưỡng định
kỳ, lãi vay vốn đầu tư,…).
- Doanh thu: là luồng tiền thu được sau khi bán các sản phẩm và dịch vụ của
mình. Phân tích doanh thu cần dựa vào thị trường vì doanh thu có vai trò quan trọng
trong việc quyết định hiệu quả đầu tư.
- Lợi nhuận: là số tiền thu được trong năm của doanh nghiệp từ các hoạt động sản
xuất kinh doanh, hoạt động tài chính và các hoạt động khác phát sinh trong năm ( lợi
nhuận trước thuế ). Sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ thu được lợi nhuận sau
thuế, đây là căn cứ để tính hiệu quả đầu tư.
4. Tổng quan về phân tích hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu tư BĐS:
 Khái niệm: Nguồn lực của mỗi đơn vị, mỗi ngành, mỗi địa phương và cả quốc
gia đều khan hiếm và có hạn. Vì vậy, nguồn lực sử dụng cho dự án này sẽ làm giảm
nguồn lực sử dụng cho dự án khác. Bất cứ dự án nào ra đời cũng làm giảm các đầu vào
hiện có của nền kinh tế và làm tăng thêm các đầu ra. Cho nên luôn luôn phải xem xét
có đáng phải mất các đầu vào này để lấy các đầu ra đó không? Tức là phải lựa chọn dự
án sao cho đạt hiệu quả kinh tế quốc dân cao nhất. Vậy thực chất của nghiên cứu kinh
tế dự án là đánh giá các lợi ích và chi phí của dự án, chấp nhận hay loại bỏ dự án nhằm
đạt được các mục tiêu đề ra
 Mục tiêu: Lợi ích kinh tế xã hội chính là sự so sánh giữa lợi ích được dự án tạo
ra với cái giá mà xã hội phải trả để sử dụng tài nguyên có hiệu quả nhất đối với nền
kinh tế quốc dân.
 Phạm vi: Lợi ích kinh tế xã hội là lợi ích được xem xét trên phạm vi toàn xã
hội, toàn bộ nền kinh tế quốc dân, tức là ở tầm vĩ mô. Lợi ích này khác với lợi ích về
mặt tài chính chỉ xem xét ở tầm vi mô liên quan đến từng doanh nghiệp.

trang 21

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

Lợi ích kinh tế xã hội của một dự án đầu tư là hiệu số của các lợi ích mà nền kinh tế
quốc dân và xã hội thu được trừ đi những đóng góp mà xã hội phải bỏ ra khi dự án
được thực hiện.
 Vai trò: Lợi ích kinh tế mà xã hội thu được có nhiều khi không định lượng được
như sự phù hợp dự án đối với những mục tiêu phát triển kinh tế, những lĩnh vực được
ưu tiên, ảnh hưởng dây chuyền đối với sự phát triển các ngành khác Những cái định
lượng được, chẳng hạn sự gia tăng sản phẩm, thu nhập quốc dân, sử dụng lao động,
tăng thu ngoại tệ, tăng thu ngân sách cho Nhà nước.
Lợi ích kinh tế xã hội cũng được dự tính trên cơ sở các dự báo nên nó cũng có tính
biến động, rủi ro.
 Các chỉ tiêu phân tích:
+ Giá trị gia tăng thuần tuý ( NVA )
Đây là chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. Giá trị gia tăng
thuần tuý là giá trị chênh lệch giữa giá trị đầu ra và giá trị đầu vào. Công thức tính toán
như sau:

NVA = O - ( MI + I )
Trong đó:
- NVA: là giá trị gia tăng thuần tuý do dự án đem lại đây là đóng góp của dự
án đối với toàn bộ nền kinh tế.
- O: là giá trị đầu ra của dự án.
- MI: là giá trị đầu vào vật chất thường xuyên và các dịch vụ mua ngoài theo
yêu cầu để đạt được các đầu ra trên đây ( như năng lượng, nhiên liệu...)
- I : là vốn đầu tư ban đầu.

+ Gia tăng số lao động có việc làm: Đây là một trong những mục tiêu chủ yếu
của chiến lược phát triển kinh tế xã hội của các nước thừa lao động, thiếu việc làm.
+ Nâng cao mức sống dân cư : Được thể hiện gián tiếp thông qua các số liệu cụ
thể về mức gia tăng sản phẩm quốc gia, mức gia tăng thu nhập, tốc độ tăng trưởng và
phát triển kinh tế.
+ Phân phối thu nhập và công bằng xã hội: Thể hiện qua sự đóng góp của
công cuộc đầu tư vào việc phát triển các vùng kinh tế kém phát triển và việc đẩy mạnh
công bằng xã hội.
 Phương pháp đánh giá lợi ích kinh tế xã hội do thực hiện dự án đầu tư
* Xuất phát từ góc độ nhà đầu tư:
Dưới góc độ nhà đầu tư, lợi ích kinh tế xã hội của dự án được xem xét biệt lập với
các tác động của nền kinh tế đối với dự án ( như trợ giá đầu vào, bù lỗ đầu ra của Nhà
nước ). Trong trường hợp này, phương pháp áp dụng là dựa trực tiếp vào số liệu của
các báo cáo tài chính của dự án để tính các chỉ tiêu định lượng và thực hiện các xem
xét mang tính chất định tính sau:

trang 22


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

+ Mức đóng góp cho ngân sách ( các khoản nộp vào ngân sách khi dự án bắt đầu
hoạt động như thuế doanh thu, thuế lợi tức, thuế xuất nhập khẩu, thuế đất...) từng năm
và cả đời dự án.
+ Số chỗ làm việc tăng thêm từng năm và cả đời dự án.
+ Mức tăng năng suất lao động sau khi có dự án so với trước khi có dự án từng
năm và bình quân cả đời dự án.
+ Tạo thị trường mới và mức độ chiếm lĩnh thị trường của dự án.

+ Nâng cao trình độ kĩ thuật của sản xuất: thể hiện ở mức thay đổi cấp bậc công
việc bình quân sau khi có dự án so với trước khi có dự án và mức thay đổi này tính
trên mỗi đơn vị đầu tư.
+ Nâng cao trình độ quản lý: thể hiện ở thay đổi mức đảm nhiệm quản lý sản
xuất, quản lý lao động, quản lý sau khi có dự án so với trước khi có dự án.
+ Các tác động đến môi trường sinh thái.
+ Đáp ứng việc thực hiện mục tiêu trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của
đất nước, các nhiệm vụ của kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ.
* Xuất phát từ góc độ quản lý vĩ mô của Nhà nước:
Đối với cấp quản lý vĩ mô của Nhà nước, khi xem xét lợi ích kinh tế xã hội của dự
án phải tính đến mọi chi phí trực tiếp và gián tiếp thu được do dự án đem lại.
Chi phí ở đây chi phí của nhà đầu tư, của địa phương, của ngành và của đất nước. Các
lợi ích ở đây bao gồm lợi ích mà nhà đầu tư, người lao động, địa phương và cả nền
kinh tế được hưởng.
Để xác định chi phí, lợi ích đầy đủ của các dự án đầu tư phải sử dụng các báo cáo
tài chính, tính lại đầu vào đầu ra theo xã hội. Không sử dụng giá thị trường để tình chi
phí và lợi ích kinh tế xã hội và giá thị trường chịu sự chi phối của các chính sách tài
chính, kinh tế, hành chính của Nhà nước. Do đó giá thị trường không phản ánh đúng
chi phí xã hội thực tế.
Vì vậy, khi tính toán hiệu quả kinh tế xã hội của những dự án có tầm cỡ lớn, bao
quát một vùng, một ngành rộng lớn hay quan trọng của nền kinh tế thì phải điều chỉnh
giá này theo giá xã hội, phải lưu ý đến yếu tố bên ngoài có ảnh hưởng đến dự án và
ngược lại.
5. Sự khác nhau giữa phân tích kinh tế xã hội và phân tích tài chính của dự án.
a. Về quan điểm:
Phân tích tài chính là xem xét hiệu quả ở tầm vi mô, tầm doanh nghiệp còn phân
tích kinh tế xã hội là xem xét ở tầm vĩ mô, tầm xã hội.
Phân tích tài chính xuất phát từ lợi ích của nhà đầu tư, còn phân tích kinh tế xã
hội là xuất phát từ lợi ích của cả xã hội, cả cộng đồng.
Mục tiêu trong phân tích tài chính là tối đa hoá lợi nhuận cho nhà đầu tư, còn

mục tiêu của phân tích hiệu quả kinh tế xã hội là tối đa hoá phúc lợi của toàn xã hội.
Chính vì có sự khác biệt đó nên trong thực tế, một dự án đầu tư có thể thoả mãn
tối đa hoá lợi nhuận cho doanh nghiệp nhưng có thể nó không đồng thời tối đa hoá

trang 23


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

phúc lợi cho xã hội, những lợi ích mà nó đem lại cho xã hội có khi không tương xứng,
thậm chí có thể còn có hại cho xã hội.
Mặc dù đã phân tích tài chính đầy đủ, một dự án đầu tư vẫn phải phân tích về
mặt hiệu quả kinh tế xã hội vì đối với Nhà nước đây lại là căn cứ chủ yếu để Nhà nước
cấp giấy phép đầu tư và ngân hàng xem xét tài trợ vốn cho dự án.
b. Về mục đích:
Mục đích của phân tích tài chính là quan tâm tới tối đa hoá lợi ích của chủ đầu
tư và các nhà tài trợ. Do đó, họ quan tâm đến lợi nhuận, hiệu quả đầu tư, sản lượng tối
đa hoá lợi nhuận. Ngoài ra, họ hầu như không quan tâm đến tác động của dự án đến
nền kinh tế xã hội nói chung. Trái lại, mục đích của phân tích kinh tế là quan tâm đến
lợi ích của dự án đem lại cho nền kinh tế, tức là xem xét dự án đóng góp thực sự cho
nền kinh tế quốc dân là bao nhiêu và tìm cách tối đa hoá lợi ích đó.
Từ sự khác nhau về mục đích nói trên, dẫn đến quan niệm khác nhau về lợi ích
và chi phí trong phân tích tài chính và trong phân tích kinh tế. Trong phân tích kinh tế
chi phí được quan niệm là những khoản chi làm tiêu hao nguồn lực thực sự của nền
kinh tế, còn lợi ích là những khoản đóng góp thực sự của dự án vào phúc lợi chung của
quốc gia. Tất cả những khoản chi phí và lợi ích đơn thuần mang tích chất chuyển giao
từ thực thể kinh tế này sang thực thể kinh tế khác trong nền kinh tế đều lợi ích và chi
phí kinh tế như vậy, cho nên giá cả sử dụng trong phân tài chính bị loại ra khỏi phân

tích kinh tế.
I.1.2 Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 2003
- Luật xây dựng năm 2003
- Luật đầu tư 2005
- Luật nhà ở 2005
- Luật kinh doanh BĐS năm 2006
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 của chính phủ về việc hướng
dẫn thi hành luật đất đai năm 2003
- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 của chính phủ về quy
hoạch xây dựng
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về Quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình
- Nghị định số 12/2009/ NĐ-CP ngày 10 tháng 02 năm 2009 của nhà nước về
quản lý và đầu tư xây dựng công trình
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giá đất, bồi thường, hổ trợ và tái
định cư
- Thông tư 04 ngày 17/06/2003 hướng dẫn về thẩm định dự án đầu tư, sửa đổi bổ
sung một số điều về hồ sơ thẩm định dự án, báo cáo đầu tư và tăng mức đầu tư
- Quyết đinh 23/QĐ-UBND ngày 05 tháng 09 năm 2008 ban hành về quy định bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre
trang 24


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Văn Sơn

- Quyết định 775/QĐ-UBND ngày 31 tháng 03 năm 2010 của UBND tỉnh Bến

Tre phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 khu đô thị mới Đại Lộ
Đông Tây, Tp. Bến Tre.
I.1.3 Cở sở thực tiễn:
Ngày 11/08/09, chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34/NQ – CP về việc thành
lập thành phố Bến Tre thuộc tỉnh Bến Tre. Thành phố Bến Tre được hình thành trên cơ
sở toàn bộ diên tích tự nhiên, dân số và các đơn vị hành chính thuộc khu vực thị xã
Bến Tre, với diện tích tự nhiên 6.742,11 ha và 143.639 nhân khẩu, 16 đợn vị hành
chính cấp xã. Để được công nhận thành phố thuộc tỉnh, những năm gần đây nền kinh
tế Bến Tre phát triển nhanh và bền vững với tốc độ tăng trưởng bình quân ( năm 2004
- 2008 ) trên 14%, cơ cấu chuyển dịch kinh tế theo hướng tích cực với tỉ trọng thương
mại dịch vụ chiếm 58,02%, công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp 37,76%, nông nghiệp
4,22% trong GDP. Thu nhập đầu người năm 2008 là 27,46 triệu đồng. Không có hộ
đói, tỷ lệ hộ nghèo dưới 2%. Trên lĩnh vực xây dựng đô thị, kết cấu hạ tầng có sự
chuyển biến rõ nét tạo cho bộ mặt thành phố Bến Tre khang trang tươm tất. Nhiều
công trình phát triển kinh tế văn hóa đã và đang xây dựng phục vụ tốt cho đời sống vật
chất và tinh thần của nhân dân. Hướng thành phố Bến Tre tới mục tiêu thành phố
“xanh, sạch, đẹp và thân thiện” và là trung tâm thương mại - dịch vụ - du lịch của tỉnh.
Ngày 21/3 /2009, tại khách sạn Hàm Luôn ( thị xã Bến Tre nay là thành phố Bến
Tre) đã diễn ra lễ kí kết hợp đồng giữa các công ty cp đầu tư kinh doanh bất động sản
Phước Kiển ( Phuoc Kien JSC ) chủ đầu tư 3 dự án tại Bến Tre, với các đối tác chiến
lược: Công ty APAVE Việt Nam & Đông Nam Á, công ty cổ phần xây dựng và kinh
doanh địa ốc Hòa Bình ( Hoa Binh corp ), công ty CP vật liệu xây dựng Bến Tre và
công ty kiểm toán CPA. Đây là một sự kiện có ý nghĩa quan trọng đặt nền móng cho
sự hợp tác lâu dài giữa các bên trong việc xúc tiến 3 dự án tại Bến Tre đã được UBND
phê duyệt về chủ trương, gồm: dự án Mê kong 90 ha, dự án Rạch Miễu 100 ha và dự
án Đại Lộ Đông Tây 80 ha với kinh phí dự tính không dưới 2000 tỉ đồng chia đều cho
3 dự án.
Theo đánh giá chung của nhiều nhà đầu tư, thị trường căn hộ trong thời gian qua
tương đối ổn định về giá, không có sự tăng giá hoặc giảm đáng kể, đó là nguyên nhân
giúp thị trường bắt đầu ấm lại. Liên tục từ tháng 4 đến cuối tháng 6 - 2010, có ít nhất

khoảng hơn 10 dự án căn hộ trung bình được đưa ra thị trường.
Một thị trường bất động sản ổn định khi cung phát triển đồng bộ với nhịp sống và
đòi hỏi của cầu. Bên cung có thể dễ dàng bắt mạch được ai cần gì, ở đâu. Các chủ đầu
tư chỉ cần một kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất sạch và
một cơ chế hành chính minh bạch để có thể đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian
ngắn nhất (và với giá thấp nhất) có thể được khi có tín hiệu của cầu.
Về phía người mua thì họ cần thông tin minh bạch: ai bán gì, ở đâu, chất lượng ra
sao, giá cả phù hợp và một số cơ sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, đi lại. Những điều
kiện này sẽ làm cầu nối cung - cầu, tạo nên sự linh động và tính bền vững cho thị
trường bất động sản.

trang 25