Đánh giá thực trạng việc thự hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

LÊ MINH THÁI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội – Năm 2019


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

LÊ MINH THÁI
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Mã số

: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM THẾ TRỊNH

Hà Nội – Năm 2019


i
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS.Phạm Thế Trịnh Cán
bộ chấm phản biện 1: TS.Phạm Anh Tuấn Cán bộ
chấm phản biện 2: TS. Nguyễn Văn Quân

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 19 tháng 01 năm 2019


ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được
chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm 2019

Tác giả Luận văn


3

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn Thạc sĩ,
bản thân tôi đã nhận được nhiều sự giúp đỡ, hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của
các thầy cô giáo, sự động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Phạm Thế Trịnh, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Khoa Quản lý đất đai – Đại
học Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban
nhân dân quận Cầu Giấy, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy,
Văn Phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Cầu Giấy, Phòng Thống kê quận
Cầu Giấy, cán bộ địa chính và nhân dân của các phường nơi tôi đến điều tra
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên tôi hoàn thành
luận văn này./.

Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm 2019
Tác giả Luận văn


4

THÔNG TIN LUẬN VĂN
1. Họ và tên học viên: Lê Minh Thái
2.Lớp: CH3A.QĐ
3. Khóa học: Cao học 3

4. Tên đề tài luận văn: Đánh giá thực trạng việc thự hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà
Nội.
5. Cán bộ hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Phạm Thế Trịnh
6. Thông tin luận văn:

Quận Cầu Giấy là một quận trung tâm thành phố Hà Nội, Quận Cầu
Giấy nằm ở phía Tây Thành phố Hà Nội, với tổng diện tự nhiên là 1.231,70 ha.
Về địa giới hành chính: Quận Cầu Giấy được chia theo 08 đơn vị hành
chính phường: Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Quan Hoa, Nghĩa Tân, Nghĩa Đô,
Mai Dịch, Yên Hòa, Trung Hòa.Thời gian qua có tốc độ đô thị hoá nhanh cho
các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ
đang diễn ra trên địa bàn thành phố. Nhu cầu về quyền sử dụng đất cho việc
phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực
hiện các QSDĐ khai báo không đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của
pháp luật tại quận Cầu Giấy vẫn còn diễn ra.
Luận văn nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà
Nội. Trên cơ sở đó, chỉ ra những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu
quả cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu
Giấy , thành phố Hà Nội.

5

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BHYT

Bảo hiểm y tế

BTNMT

Bộ tài nguyên Môi trường

BĐS

Bất động sản

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CP

Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

KCN

Khu công nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

TMDV

Thương mại dịch vụ

CN-TTCN

Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp

NN

Nông nghiệp

NĐ-CP

Nghị định-Chính phủ

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất


6

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... ii
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................................v
MỤC LỤC................................................................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix

MỞ
ĐẦU
.....................................................................................................................1
1.Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3.
Cấu
trúc
của
luận
văn
..............................................................................................2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................3
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LI U......................................................................4
1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất.............................................4
1.1.1. Quyền sở hữu ....................................................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai....................................................................................5
1.1.3. Quyền sử dụng đất ............................................................................................7
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ....................................10
1.2.1. Các nước phát triển .........................................................................................10
1.2.2. Các nước trong khu vực ..................................................................................14
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt
Nam...21
1.3.1. Quá trình hình thành phát triển các QSDĐ ở Việt Nam .................................21
1.3.2. Quá trình thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ...................................................25
1.3.3. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ.....................28
1.3.4. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...............................33
1.3.5. Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ..............................36
CHƯƠNG II. NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................38
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................38

2.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................38
2.3.
Nội
dung
nghiên
cứu
..........................................................................................38
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................39
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .............................................................39
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:..............................................................39


vii
2.4.3. Phương pháp điều tra theo phiếu: ...................................................................39
2.4.4. Phương pháp thống kê, so sánh và phân tích số liệu ......................................40
CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................41
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy có liên quan .....................41
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...........................................................................41
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................44
3.1.3. Cảnh quan môi trường.....................................................................................45
3.1.4. Đặc điểm kinh tế xã hội ..................................................................................45
3.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường ............50
3.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đấ trên địa bàn trên địa bàn
quận Cầu Giấy ...........................................................................................................51
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai .................................................................................51
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy ...........................................................56
3.2.3. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2014-2017 ..................................................58
3.2.4. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy...........60
3.3. Đánh giá việc thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên
địa bàn quận Cầu Giấy giai đoạn 2014-2017 ............................................................63

3.3.1. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .......63
3.3.2. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện một số quyền
sử dụng đất tại 3 điểm đại diện nghiên cứu ..............................................................68
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .......87
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Cầu Giấy....................................................................................................................91
3.4.1. Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật ..................................91
3.4.2. Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ ....................92
3.4.3. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ.....................................93
3.4.4. Giải pháp về chính sách ..................................................................................93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................95
1. Kết luận .................................................................................................................95
2. Kiến nghị ...............................................................................................................96
TÀI LI U THAM KHẢO.........................................................................................97
PHỤ LỤC


8

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Phân bố dân số trên địa bàn quận Cầu Giấygiai đoạn 2014-2017............47
Bảng 3.2: Cơ cấu lao động quận Cầu Giấy theo ngành kinh tế ................................48
Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2017 quận Cầu Giấy ..................56
Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2017của quận Cầu Giấy ......57
Bảng 3.5: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất ..........................................59
Bảng 3.6: Các dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn quận Cầu Giấy ...........................60
Bảng 3.7: Các bất động sản (quyền sử dụng đất) đã tham gia đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .................................................................................61
Bảng 3.8: Số lượng các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận
Cầu Giấy ................................................................................................. . 63

Bảng 3.9: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Cầu Giấy 2014 - 2017 ......................................................................................63
Bảng 3.10: Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Cầu Giấy 2014 - 2017 ...............................................................................................65
Bảng 3.11: Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Cầu Giấy 2014 - 2017 ...............................................................................................67
Bảng 3.12: Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức chuyển nhượng QSDĐ ......................................................................................69
Bảng3.13:Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại khu vực nghiên
cứu ............................................................................................................... 71
Bảng 3.14: Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức thừa kế QSDĐ ...................................................................................................73
Bảng 3.15: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại khu vực nghiên cứu .......75
Bảng 3.16: Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức thế chấp bằng QSDĐ........................................................................................78
Bảng 3.17: Tình hình thực hiện quyền thế chấpQSDĐ tại khu vực .........................79
nghiên cứu .................................................................................................................79
Bảng 3.18: Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất...82


9

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ Địa giới hành chính quận Cầu Giấy................................................41
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế quận Cầu Giấy năm 2017 .................................................46


1

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố dân cư, phát triển các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội và an ninh
quốc phòng…Đất đai là tài nguyên có giới hạn về diện tích, là tư liệu sản
xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra
đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều
18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp
luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật s ửa đổi một số
điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hoá
quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền
cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và
đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các
chủ thể). Đến Hiến pháp sửa đổi năm 2013, quy định: Người được Nhà nước
giao đất thì được thực hiện quyền chuyển sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định
của pháp luật. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường là sự phát triển
mạnh mẽ của thị trường quyền QSDĐ.
Luật Đất đai năm 2013, đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các
địa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy
định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện
các quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý
do khác nhau. Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử

2

dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước ban hàn h hàng
năm khi áp dụng vào thực tiễn ở một số địa phương vẫn còn có một số bất
cập nhất định ảnh hưởng đến quá trình thu hồi đất tại một số dự án. Đồng
thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của một số đối tượng sử dụng
đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với
hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến còn những vi phạm
pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã
hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn t huế và lạm dụng
quyền sử dụng đất.
Quận Cầu Giấy là một quận trung tâm thành phố Hà Nội, thời gian
qua có tốc độ đô thị hoá nhanh cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội.
Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các
khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn thành phố. Nhu
cầu về quyền sử dụng đất cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng,
tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ khai báo không đầy đủ,
chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại quận Cầu Giấy vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ thực trạng trên, tô lựa đề tà : “Đánh giá thực trạng việc
thực hiện cácquyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận
Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội” làm Luận văn thạc s .
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn , quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2017.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
3. Cấu trúc của luận văn
- Chương I: Tổng quan tài liệu
- Chương II: Nội dung, phương pháp nghiên cứu

- Chương III: Kết quả nghiên cứu và thảo luận


3

4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
ngh
ho h :Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực
hiện các quyền của người sử dụng đất trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai tại địa phương. Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng
đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp
luật về đất đai.
ngh th ti n: Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và
thực tiễn, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng
đất ở quận Cầu Giấy được hiệu quả.Giúp cho quận Cầu Giấy thực hiện tốt
công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền
sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo đúng luật định.


4

CHƯƠNG I. T NG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 164 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2015). Sở
hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ
thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra
và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài

sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc Hội nước
CHXHCNVN, 2015):
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình
cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định
đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận pháp lý của
tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông
qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định
đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế.


5

1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai,
cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình
thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát

triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối
của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình
thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở
hữu công về đất đai được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức
độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình
thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp
1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992.
Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng
trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến
pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể
chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của
Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý
và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế
độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà


6

nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất
quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản
lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng
theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước
cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ
sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quố hội

nướ CHXHCNVN, 2013).
Quyền hiếm hữu đất đ i: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất,
thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là
vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các
hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong
những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của
Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về
cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức
độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định
của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội,
đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người
trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguy n Đình
Bồng, 2006).
Quyền sử dụng đất đ i: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà
nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn
nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất


7

đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể;
QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch
sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước
mang lại.
Quyền định đoạt đất đ i: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và

tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của
từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền
này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào
Trung Chính, 2007).
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở
hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó
trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc
biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong luật đất đai năm 1993 đã xuất
hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách
khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng
(thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động,


8

kết qủa đầu trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc
vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung
QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng
loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
bao gồm: “Quyền huyển đổi; huyển nhượng; ho thuê; ho thuê lại; thừ

kế, tặng ho QSDĐ; quyền thế hấp; góp vốn bằng QSDĐ; quyền đượ bồi
thường khi Nhà nướ thu hồi đất” (Điều 167 Luật đất đai 2013).
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai
công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở
trong cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) có cùng
nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nươc có thể quy định
một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng


9

QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vị phạm pháp.
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,

việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể
phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng
QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (không đầy
đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật
thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm
vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử
dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đât đai phát mại và
ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ.
Trong trường hợp người vay không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng
phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ
chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay
của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể
dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo việc làm và thu nhập cho


10

nông dân – là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa
và công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu
hồi đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì
người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục
đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
1.2.1.1. Thụy Điển
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý
đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v.
đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách
đất đai của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để
xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được
trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của
bên bán. Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất
phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất
cả các chuyển nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).


11

- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người

sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định.
Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ
sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
được thực hiện sau khi đăng ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến
khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở
bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất
động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là
trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các
thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng
thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà
án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được
thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên
đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện,
đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài


12

sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã

cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được
xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính
dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác.
Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản
của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó
cần cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc
thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của
tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói
chung pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh
quốc. Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai,
luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải sở hữu. Ôxtrâylia
có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian
trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà
nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời
gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ


13

thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát đều thuộc sở hữu Nhà
nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản
phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước
bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất
phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và
đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh
Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.1.3. Cộng hò Liên B ng Đứ
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường
đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành
khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở
của công dân được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách
rời, nhà đất được mua, bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên Bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở
hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái
niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất,
quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế
xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời

14

hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho
chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng
được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu
từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà
nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà.
Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất,
mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và
vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.2. Các nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp Giấy chứng
nhận (GCN) về đất đai. Tại Thái Lan có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau.
Mỗi loại GCN có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với
chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là GCN quyền sở hữu về
đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ
sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có
quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS4 được cấp từ loại GCN NS2
thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không
có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là GCN QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai
loại GCN được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh
giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới
thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa