Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận đống đa, thành phố hà nội, giai đoạn 2011 2016

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Nguyễn Thị Tố Mai

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011-2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

---------------------

Nguyễn Thị Tố Mai

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011-2016

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã số chuyên ngành

: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS.NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

Hà Nội - Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và không trùng lặp với các công trình khoa học đã công bố.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
đƣợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn
gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả

Nguyễn Thị Tố Mai

i

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa lý – Trƣờng Đại
học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hƣớng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Đình Bồng, ngƣời trực tiếp
hƣớng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ , hƣớng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Đống Đa, Phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng, Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa,
Phòng Kinh tế quận Đống Đa, UBND và cán bộ địa chính của các phƣờng trên địa
bàn quận Đống Đa đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin,
số liệu, tƣ liệu bản đồ trong quá thực hiện làm luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những ngƣời thân trong
gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu
để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng
Tác giả

năm 2018

Nguyễn Thị Tố Mai

ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn ........................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2

3. Nhiệm vụ nghiên cứu ..........................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................3
5. Phƣơng pháp nghiên cứu .....................................................................................3
5.1. Phƣơng pháp điều tra số liệu thứ cấp: ..........................................................3
5.2. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu: ...........................................................3
5.3. Phƣơng pháp điều tra số liệu sơ cấp: ............................................................4
5.4. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp số liệu: .....................................................5
5.5. Phƣơng pháp phân tích, so sánh ...................................................................5
5.6. Phƣơng pháp xử lý số liệu: ...........................................................................5
5.7. Phƣơng pháp điều tra nhanh nông thôn: .......................................................5
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn ...................................................................6
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài: ...........................................................7
8. Bố cục luận văn ...................................................................................................7
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................8
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ..........................................8
1.1.1. Quyền sở hữu .............................................................................................8
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ..........................................................................10
1.1.3. Quyền sử dụng đất ...................................................................................13
1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của một số nƣớc trên thế giới ..............17
1.2.1. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Hợp chủng Quốc Hoa Kỳ (Mỹ ) .........17
1.2.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Hà Lan ...............................................18
1.2.3. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Nhật Bản .............................................19
1.2.4. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malaixia ..............................................20
1.2.5. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc .........................................21
1.2.6. Bài học kinh nghiệm quốc tế ...................................................................23
1.3. Cơ sở thực tiễn về quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................24
1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam .......24
1.3.2. Văn bản pháp quy liên quan đến thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng
đất.......................................................................................................................29

iii


1.3.3. Quyền của ngƣời sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 so với Luật đất đai
2003 ...................................................................................................................36
1.3.4. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thành phố Hà
Nội .....................................................................................................................41
CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA – THÀNH
PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011-2016 ...................................................................49
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai trên
địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội ............................................................49
2.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................................49
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ..........................................................................52
2.1.3. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của quận Đống Đa,
thành phố Hà Nội năm 2016 ..............................................................................56
2.2. Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành
phố Hà Nội năm 2011-2016 .................................................................................64
2.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Đống Đa ....................................................................................................64
2.2.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Đống Đa .............................................................................................................67
2.2.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Đống Đa .............................................................................................................70
2.2.4. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn quận Đống Đa .......................................................................................72
2.2.5. Tổng hợp kết quả thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn
quận Đống Đa ....................................................................................................75
2.3. Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá
nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội năm 2016 ..........................76

2.3.1. Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Đống Đa ................................................................................76
2.3.2. Về tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Đống Đa ....................................................................................................81
2.3.3. Về tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Đống Đa ....................................................................................................85

iv


2.3.4. Về tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Đống Đa ................................................................................90
2.4. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Đống đa thành phố Hà Nội ....................................................................................93
2.4.1. Tổng hợp ý kiến của ngƣời dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Đống đa thành phố Hà Nội ..................................................93
2.4.2 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất
trên địa bàn quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 ..............................................99
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƢỜNG HIỆU
QUẢ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 20162020 .........................................................................................................................102
3.1. Phƣơng hƣớng nhiệm vụ quản lý đất đai quận Đống Đa - thành phố Hà
Nội giai đoạn 2016-2020 .................................................................................102
3.2. Một số giải pháp nhằm tăng cƣờng thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia
đình cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội giai đoạn 20162020 .................................................................................................................103
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................109
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................112

v

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu phát triển kinh tế trên địa bànquận Đống
Đa năm 2015 .............................................................................................................53
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Đống Đa năm 2016 ....................................62
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính năm 2016 .......................62
Bảng 2.4. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
tại quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 ....................................................................65
Bảng 2.5. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận
Đống Đa giai đoạn 2011-2016 ..................................................................................68
Bảng 2.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận
Đống Đa giai đoạn 2011-2016 ..................................................................................71
Bảng 2.7. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng
đất ở tại quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 ...........................................................73
Bảng 2.8. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 .......................75
Bảng 2.9. Đánh giá của ngƣời dân thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016.............................................................76
Bảng 2.10. Đánh giá của ngƣời dân thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
trên địa bàn quận Đống Đa........................................................................................81
Bảng 2.11. Đánh giá của ngƣời dân thực hiện quyền tặng cho QSDĐ
trên địa bàn quận Đống Đa........................................................................................87
Bảng 2.12. Đánh giá của ngƣời dân thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
trên địabàn quận Đống Đa.........................................................................................91
Bảng 2.13. Tổng hợp ý kiến của ngƣời dân thực hiện quyền chuyển nhƣợng, thừa
kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ trên địa bàn quận Đống Đa ........................................94

vi

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1 Bản đồ hành chính quận đống đa, thành phố Hà Nội ................................50
Hình 2.2. Cơ cấu kinh tế quận Đống Đa năm 2015 ..................................................54
Hình 2.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
quận Đống Đa giai đoạn 2011 – 2016.......................................................................66
Hình 2.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận
Đống Đa giai đoạn 2011 – 2016 ...............................................................................69
Hình 2.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận
Đống Đa giai đoạn 2011-2016 ..................................................................................72
Hình 2.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Đống Đa giai đoạn 2011 - 2016 ................................................................................74

vii


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Stt

Nghĩa của từ viết tắt

1

ADB (Asian Development Bank)

Ngân hàng phát triển châu Á

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

4

BTP

Bộ Tƣ pháp

5

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

6

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa

7

CP

Chính phủ

8

GCN

Giấy chứng nhận

9

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

10

KH

Kế hoạch

11

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

12

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

13

NQ

Nghị quyết

14

NXB

Nhà xuất bản

15

QĐ

Quyết định

16

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

17

QSH

Quyền sở hữu

18

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

19

THCS

Trung học cơ sở

20

TT

Thông tƣ

21

TTLT

Thông tƣ liên tịch

22

UBND

Uỷ ban nhân dân

23

UBTVQH

Uỷ ban thƣờng vụ Quốc Hội

24

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

25

WB (World Bank)

Ngân hàng thế giới

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, là nguồn sống, là công
cụ lao động, là địa bàn cƣ trú của dân cƣ, môi trƣờng không gian sinh tồn cho xã hội
loài ngƣời. Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai là yếu tố không thể thay thế,

còn đối với các ngành sản xuất phi nông nghiệp đất đai là yếu tố quan trọng hàng
đầu tạo lập bất động sản cho các hoạt động công nghiệp, xây dựng, thƣơng mại dịch
vụ.
Trong quá trình đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội
chủ nghĩa ở nƣớc ta trong giai đoạn hiện nay, đất đai đƣợc xác định là nguồn nội lực
để thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nƣớc. Để phát huy nguồn lực này
cần huy động mọi thành phần xã hội tham gia đóng góp, trong đó việc trao và tổ
chức thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất là rất cần thiết.
Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: “Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao
đất thì đƣợc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật”. Hiến pháp 2013 bổ sung quy định “quyền sử dụng đất đƣợc pháp luật bảo
hộ” (khoản 2 Điều 54).
Thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định của
Hiến pháp 1992, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai năm
1998, 2001 đã xác định ngƣời sử dụng có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; đến Luật đất đai năm 2003 đã phát triển
thành 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa
kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và Luật Đất đai 2013 kế
thừa quy định của Luật Đất đai 2003 với 8 quyền (bỏ quyền bảo lãnh).
Luật Đất đai 2013, đã quy định quyền chung của ngƣời sử dụng đất tại Điều
166, quyền của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 179. Theo
đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chung của ngƣời sử
dụng đất và các quyền nhƣ: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

1


Quyền sử dụng đất là một nét đặc thù, sáng tạo của pháp luật đất đai Việt
Nam trong cơ chế đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở

hữu, đã góp phần vào những thành quả phát triển kinh tế xã hội quan trọng của
nƣớc ta trong thời kỳ đổi mới.
Đống Đa là một quận trung tâm của thành phố Hà Nội. Trên địa bàn quận có
21 phƣờng với mật độ dân số rất cao, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội rất lớn, việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn
quận nhƣ chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế, thế chấp có xu hƣớng ngày càng tăng.
Tuy nhiên vẫn còn tình trạng giao dịch ngầm, ngƣời sử dụng đất thực hiện các
quyền mà không khai báo với cơ quan có thẩm quyền.
Xuất phát từ thực trạng trên, tôi thực hiện đề tài nghiên cứu: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016 ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên
địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cƣờng việc thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận, thực tiễn về các quyền sử dụng đất,
chính sách, quy định pháp lý về quyền sử dụng đất ; các tài liệu, số liệu có liên quan
đến đề tài luận văn; thu thập tài liệu, số liệu về việc thực hiện các quyền của ngƣời
sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2011-2016.
- Điều tra, khảo sát ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các
quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội năm
2016.
- Tổng hợp kết quả thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn
quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016.

2

- Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn
quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần tăng cƣờng thực hiện QSDĐ theo pháp
luật.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi đối tượng nghiên cứu: Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân.
Theo Luật đất đai 2013, ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có 7 quyền
chung (Điều 166. Luật Đất đai 2013) và 8 quyền (chuyển đổi, chuyển nhƣợng, tặng
cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất). Đề
tài tập trung nghiên cứu 4 quyền đƣợc thực hiện nhiều nhất trong giai đoạn 20112016 tại quận Đống Đa, đó là: chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền
sử dụng đất.
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài đƣợc thực hiện trên địa bàn quận
Đống Đa – thành phố Hà Nội.
Phạm vi thời gian nghiên cứu: từ ngày 01/01/2011 đến ngày 31/12/2016.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp:
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại
Phòng Kinh tế - quận Đống Đa.
+ Thu thập số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất tại phòng Tài nguyên
và Môi trƣờng - quận Đống Đa; kết quả thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất
tại phòng Tài nguyên và Môi trƣờng - quận Đống Đa và Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa.
5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:
Lựa chọn các phƣờng đại diện cho các khu vực trên địa bàn quận để
điều tra về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Căn
cứ vào điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội và tình hình thực hiện

3

các quyền quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân quận Đống Đa chia làm 03
khu vực để nghiên cứu nhƣ sau:
- Khu vực 1: Gồm 7 phƣờng: Láng Hạ, Láng Thƣợng, Ô Chợ Dừa, Trung
Liệt, Thịnh Quang, Phƣơng Liên, Phƣơng Mai. Đây là khu vực có diện tích rộng, có
nhiều tuyến giao thông quan trọng chạy qua, có cơ sở hạ tầng phát triển và trình độ
dân trí cao nên khu vực này đất đai có giá trị cao và thị trƣờng quyền sử dụng đất
rất sôi động. (chọn phƣờng Ô Chợ Dừa làm đại diện).
- Khu vực 2: Gồm 7 phƣờng: Trung Phụng, Quang Trung, Cát Linh, Nam
Đồng, Văn Chƣơng, Kim Liên, Khƣơng Thƣợng. Đây là khu vực các phƣờng nằm
trong nhóm có điều kiện kinh tế xã hội mức trung bình so với mặt bằng chung của
quận, các giao dịch về quyền sử dụng đất ở mức trung bình (chọn phƣờng Trung
Phụng làm đại diện).
- Khu vực 3: Gồm 7 phƣờng: Hàng Bột, Văn Miếu, Thổ Quan, Trung Tự,
Ngã Tƣ Sở, Quốc Tử Giám, Khâm Thiên. Đây là khu vực có diện tích bé và ít biến
động về đất đai so với mặt bằng chung của quận (chọn phƣờng Văn Miếu làm đại
diện).
5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp:
Nguồn số liệu sơ cấp đƣợc thu thập bằng phƣơng pháp sử dụng phiếu điều
tra có sẵn để thu thập về tình thực hiện 4 quyền chuyển nhƣợng, thế chấp, thừa kế
và tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân. Tổng số phiếu điều tra
là 120 phiếu, điều tra tại 03 phƣờng (mỗi quyền 30 phiếu). Các tiêu chí điều tra bao
gồm: thông tin chung về hộ điều tra; thông tin đất đai của hộ điều tra; tình hình thực
hiện quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất ở của
hộ điều tra; đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất ở, thời gian hoàn thành thủ tục; thái độ của cán bộ tiếp nhận; phí và lệ phí
khi thực hiện thủ tục.

4

5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu:
- Thống kê, tổng hợp tình hình thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, tặng
cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn
quận theo từng năm và theo từng đơn vị hành chính của quận Đống Đa.
- Sau khi thu thập đƣợc các số liệu, sử dụng phần mềm Excel tiến hành
thống kê để phân loại các thông tin theo các nội dung nghiên cứu.
- Sau khi thống kê, phân loại số liệu liên quan đến các nội dung của đề tài,
tiến hành tổng hợp số liệu và trình bày cụ thể dƣới các dạng bảng biểu.
5.5. Phương pháp phân tích, so sánh
Sử dụng phƣơng pháp phân tích để đánh giá và nhận định về việc thực hiện
các quyền của ngƣời sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu .
Sử dụng phƣơng pháp so sánh để so sánh các kết quả nghiên cứu điểm (số
liệu sơ cấp) với số liệu thống kê (số liệu thứ cấp) để đánh giá việc thực hiện các
quyền của ngƣời sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các
quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, theo các tiêu chí:
- Thủ tục thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất;
- Thời gian hoàn thành các thủ tục hành chính;
- Các văn bản hƣớng dẫn thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất;
- Khả năng thực hiện các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất;
- Về các loại phí, lệ phí, thuế;
- Thái độ thực hiện các thủ tục hành chính của cán bộ, công chức.
5.6. Phương pháp xử lý số liệu:
Số liệu điều tra đƣợc xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel. Sau khi thu
thập đƣợc các số liệu, tiến hành nhập số liệu vào phần mềm Excel để phân loại các
thông tin theo các nội dung nghiên cứu. Sau đó dùng các hàm để tính toán, tổng
hợp, xử lý số liệu.
5.7. Phương pháp điều tra nhanh nông thôn:
Xuất phát từ mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá thực trạng việc thực

hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa,

5


thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016; đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm
tăng cƣờng việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành
phố Hà Nội. Sử dụng phƣơng pháp điều tra nhanh với 120 phiếu điều tra có sẵn để
thu thập về tình thực hiện 4 quyền chuyển nhƣợng, thế chấp, thừa kế và tặng cho
quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại 3 phƣờng điểm là Ô Chợ Dừa,
Trung Phụng, Văn Miếu (mỗi phƣờng 40 phiếu) theo các tiêu chí điều tra nhƣ sau:
- Thông tin chung về hộ điều tra;
- Hiểu biết của ngƣời dân về quyền sử dụng đất;
- Thông tin đất đai của hộ điều tra;
- Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế và thế chấp
quyền sử dụng đất ở của hộ điều tra;
- Ý kiến của ngƣời dân về thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất, thời gian
hoàn thành thủ tục, các văn bản hƣớng dẫn, phí, lệ phí, thuế khi thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất;
- Ý kiến của ngƣời dân về thái độ của cán bộ tiếp nhận thủ tục hành chính.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn,
công trình nghiên cứu liên quan tới hƣớng nghiên cứu lý thuyết của đề tài.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới quyền của người sử dụng đất
- Luật Đất đai năm 2013và các văn bản dƣới luật về quyền của ngƣời sử
dụng đất.
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, quản lý đất đai tại địa phƣơng.
- Các báo cáo của UBND quận Đống Đa, của Phòng Tài nguyên Môi trƣờng

quận Đống Đa, của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Ba Đình – Hoàn
Kiếm – Đống Đa.
- Số liệu tổng hợp từ kết quả điều tra sơ cấp.

6


7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
Đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở thực tiễn về quản lý và thực hiện các quyền
của ngƣời sử dụng đất, đặc biệt là tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Đề tài góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại chính quyền
cấp cơ sở đặc biệt trong việc hỗ trợ và tạo điều kiện cho ngƣời dân thực hiện các
quyền theo quy định pháp luật. Qua đó góp phần hoàn thiện các quy định, chính
sách về đất đai, công bằng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của công dân,
thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của địa phƣơng.
8. Bố cục luận văn
Mở đầu
Chƣơng I. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Chƣơng II. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân
trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội , giai đoạn 2011-2016.
Chƣơng III. Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cƣờng việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
giai đoạn 2016-2020
Kết luận và kiến nghị

7


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế
xã hội cũng nhƣ trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho
sự phát triển kinh tế vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép
một chủ thể đƣợc thực hiện trong quá trình chiếm hữu sử dụng và định đoạt tài sản.
Mức độ xử sự ấy quy định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình
học tập nghiên cứu khoa học tham gia lao động sản xuất kinh doanh... Điều đó tác
động trực tiếp đến nền kinh tế thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh
tế [8].
Vì giữ một vai trò quan trọng nhƣ vậy nên quyền sở hữu là một trong những
chế định quan trọng trong Bộ luật dân sự nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của chủ sở hữu tài sản, bảo đảm trật tự xã hội trong giao lƣu dân sự. Bộ luật dân sự
năm 2005 và Bộ luật dân sự 2015 đều dành một phần trong bộ luật để quy định về
quyền sở hữu và tài sản. Nhƣng Bộ luật dân sự 2015 có những điểm mới và tiến bộ
đáng kể so với Bộ luật dân sự 2005 nhằm thể chế hóa đầy đủ, đồng thời tăng cƣờng
các biện pháp để công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm tốt hơn quyền con ngƣời,
quyền công dân trong các lĩnh vực của đời sống dân sự.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì quyền sở hữu bao gồm ba
quyền năng là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu. Quyền
chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Quyền sử dụng: là quyền khai thác
công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao
quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
Nhƣ vậy, theo Bộ luật Dân sự năm 2005, chiếm hữu là một trong ba quyền
năng của quyền sở hữu mà chủ sở hữu tài sản có đƣợc đối với tài sản của mình. Với
quy định nhƣ vậy thì chủ sở hữu phải có quyền sở hữu thì mới phát sinh quyền năng
chiếm hữu, quy định này không hợp lý đối với những trƣờng hợp xuất phát từ tình

8

trạng chiếm hữu hợp pháp của các chủ thể mà đã cho phép xác lập quyền sở hữu
hợp pháp cho họ trong điều 239, điều 240 Bộ luật Dân sự năm 2005 nhƣ: Xác lập
quyền sở hữu đối với vật vô chủ, vật không xác định đƣợc chủ sở hữu; xác lập
quyền sở hữu đối với vật bị chôn giấu, bị chìm đắm chƣa đƣợc tìm thấy [16].
Khác với Bộ luật dân sự năm 2005, Bộ luật dân sự năm 2015 không định
nghĩa quyền chiếm hữu với ý nghĩa là một trong ba thành tố của quyền sở hữu, mà
đã bổ sung chế định chiếm hữu thành một chế định độc lập với quy định về quyền
sở hữu và quyền khác đối với tài sản. Theo quy định tại điều 179 Bộ luật dân sự
năm 2015: "Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp
hoặc gián tiếp nhƣ chủ thể có quyền đối với tài sản. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu
của chủ sở hữu và chiếm hữu của ngƣời không phải là chủ sở hữu” [19].
Quy định mới về chiếm hữu trong Bộ luật Dân sự năm 2015 đã cụ thể hóa
nội dung, tinh thần của Hiến pháp năm 2013 về việc tôn trọng và bảo vệ quyền con
ngƣời, quyền sở hữu, quyền bình đẳng trƣớc pháp luật và trong đời sống dân sự.
Bảo đảm trật tự xã hội, sự ổn định của giao dịch, giá trị kinh tế của tài sản, sự thiện
chí trong quan hệ dân sự. Đối với ngƣời chiếm hữu vật thì họ có quyền yêu cầu Nhà
nƣớc can thiệp để chống lại hành vi của ngƣời khác làm ảnh hƣởng đến việc
chiếm giữ ổn định và hợp pháp của mình.
Về hình thức sở hữu, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận 03 hình thức sở
hữu (sở hữu toàn dân, sở hữu riêng và sở hữu chung) thay vì việc ghi nhận 06 hình
thức sở hữu (sở hữu nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân, sở hữu chung, sở hữu
của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp) nhƣ trong Bộ luật Dân sự
năm 2005.
Việc quy định hình thức sở hữu nhƣ vậy có ý nghĩa quan trọng:
Thứ nhất, sự phân loại này bảo đảm tính thống nhất với nội dung, tinh thần
của Hiến pháp năm 2013 về sở hữu trong nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội
chủ nghĩa đã đƣợc ghi nhận tại các điều 32, 51 và 53, đồng thời cũng phù hợp với
nguyên tắc xác định hình thức sở hữu, theo đó, khi xác định hình thức sở hữu thì

9


cần phải căn cứ vào sự khác biệt trong cách thức thực hiện các quyền chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt của chủ sở hữu đối với tài sản chứ không phải căn cứ vào yếu tố ai
là chủ thể cụ thể của quyền sở hữu nhƣ quy định hiện hành [9].
Thứ hai, theo quy định của Hiến pháp năm 2013 thì Nhà nƣớc là đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý các tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do đó, có thể xác
định Nhà nƣớc chính là chủ thể có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt các tài sản
này. Vì vậy, trên cơ sở sở hữu toàn dân, Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận cụ thể
vai trò của Nhà nƣớc trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản công [9].
Thứ ba, tài sản thuộc hình thức sở hữu toàn dân (trong Bộ luật Dân sự năm
2005 đƣợc gọi là hình thức sở hữu nhà nƣớc) là một hình thức sở hữu đặc biệt,
không thể coi là một dạng của sở hữu riêng hoặc sở hữu chung, do đó, các quy định
này tạo ra một chế độ pháp lý riêng biệt đối với hình thức sở hữu này [9].
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai có thể đƣợc hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhƣng xét cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nƣớc, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tƣ và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai. Hoặc cũng có
thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến
của một chế độ sở hữu nhất định [22].
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai đƣợc hình thành và phát triển theo tiến
trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế
- xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã đƣợc xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu
toàn dân về đất đai chỉ đƣợc hình thành theo Hiến pháp 1959 và đƣợc khẳng định từ

khi Hiến pháp 1980 ra đời và sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến
pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn

10


nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời,
phần vốn và tài sản do Nhà nƣớc đầu tƣ vào các xí nghiệp, công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều
thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 18, Hiến pháp 1992 khẳng định: “Nhà nƣớc thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật”.
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001) cũng đã thể
chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp
về chế độ sở hữu đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải
tạo bồi dƣỡng đất, bảo vệ môi trƣờng để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ“sở hữu đất đai” (Điều
5), “Quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 6), “Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai ” (Điều 7)
[15].
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể ở Điều 1 và 2 khẳng định: Nhà nƣớc đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế
độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đối với đất
đai thuộc lãnh thổ của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Cơ quan nhà
nƣớc thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai,
thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai. Điều 4, Luật đất đai
2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo

quy định của Luật này” [18].
Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu ở
nƣớc ta quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm nhƣ sau: Sở hữu toàn dân về
đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong
đó toàn dân là chủ thể nhƣng toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện những

11


quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu nhƣ quyền chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà
nƣớc bởi vì Nhà nƣớc ta là Nhà nƣớc của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà
nƣớc cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động.
Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nƣớc nhằm bảo đảm cho đất đai
đƣợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nƣớc cũng nhƣ của ngƣời sử dụng. Nhà nƣớc thực hiện đầy đủ những quyền năng
của một chủ thể sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nƣớc nắm giữ toàn bộ vốn đất
đai trong phạm vi cả nƣớc. Nhà nƣớc thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở
là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động
vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý nhƣ đo đạc, khảo sát,
đánh giá và phân hạng đất để nắm đƣợc hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả
nƣớc và từng địa phƣơng; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa
chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm đƣợc sự phân bố đất đai, kết cấu sử
dụng đất ở các địa phƣơng; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm
kê đất đai,...để nắm đƣợc biến động đất đai qua các thời kỳ. Tuy nhiên, quyền
chiếm hữu đất đai của ngƣời sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng
mảnh đất nhất định đƣợc xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Trong
những trƣờng hợp cụ thể này, QSD đất của Nhà nƣớc đƣợc trao cho ngƣời sử dụng

(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu sử
dụng đất đai của Nhà nƣớc là vĩnh viễn và trọn vẹn.
- Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất
đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc. Nhà nƣớc
không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất,
cho thuê đất, đánh thuế việc chuyển quyền sử dụng đất,...Nhà nƣớc không mất đi
quyền sử dụng khi giao đất cho ngƣời sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng nhƣ
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc là vĩnh viễn, trọn vẹn trong

12


phạm vi cả nƣớc. Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi
không gian, thời gian và mục đích sử dụng.
- Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nƣớc quyết định số phận
pháp lý của đất đai. Trƣớc đây, quyền này không đƣợc thể hiện rõ ràng trong các
Luật Đất đai, chỉ phần nào đƣợc thể hiện dƣới dạng liệt kê một số nội dung của chế
độ quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai
không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nƣớc mà chỉ có một số nội dung
có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Quyền định đoạt của Nhà nƣớc là
cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai [2].
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, để ngƣời dân có thể khai thác,
sử dụng có hiệu quả, phục vụ nhu cầu sản xuất và đời sống mà không làm mất đi ý
nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tƣ cách đại diện
chủ sở hữu của Nhà nƣớc. Khái niệm “quyền sử dụng đất” ra đời chính là sự sáng
tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam, nhằm giải quyết hài hòa các lợi ích
quốc gia, đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc và mỗi ngƣời dân.
Nội dung QSDĐ của ngƣời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đƣợc cấp GCNQSDĐ, quyền đƣợc pháp luật

bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và đƣợc hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đƣợc thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngƣời
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và đƣợc Nhà nƣớc giao đất hay cho thuê đất? [22].
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của
ngƣời sử dụng đất thông qua các quy định của ngƣời sử dụng đất gồm chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Để thực hiện các quyền năng này
trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội dung.
Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nƣớc về đất đai, năm 1999,
Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi,

13


chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất [7].
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn thiện
thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục đƣợc sửa đổi,
bổ sung vào các năm 1998, 2001 và đƣợc ban hành mới vào năm 2003 đã mở rộng
thêm nhiều quyền năng cho ngƣời sử dụng đất gồm 9 quyền : chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu
hồi đất [15].
Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền
chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê
lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn đƣợc coi là chuyển quyền sử

dụng đất nhƣng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.
1.1.3.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất của các hộ
gia đình trong cùng một địa phƣơng (xã, phƣờng, thị trấn). Hành vi này chỉ bao hàm
việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ mục đích nhu cầu
sản xuất và đời sống khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sử dụng nhằm tổ chức lại sản
xuất cho phù hợp điều kiện, hoàn cảnh, khắc phục tình trạng manh mún, phân
tán đất đai hiện nay. Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất không mang tính chất
thƣơng mại, Nhà nƣớc chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất ruộng đất lấy
ruộng đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất
vào mục đích khác [23].
1.1.3.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất
chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc

14


để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trƣờng hợp
này, ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền
tƣơng ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đƣợc quyền sử dụng đó và số đầu tƣ
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là
ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nƣớc có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng
đất; Nhà nƣớc có thể quy định một số trƣờng hợp không đƣợc chuyển quyền sử
dụng đất; mọi cuộc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến
động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [23].
1.1.3.3. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền mới của ngƣời sử dụng đất đƣợc

ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003. Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên đƣợc tặng cho, theo đó bên tặng cho
giao quyền sử dụng đất cho bên đƣợc tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên
đƣợc tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về
đất đai. Đồng thời, nó còn là một phƣơng tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc
dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa
mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai [1].
1.1.3.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005, thừa kế quyền sử dụng đất là việc
chuyển quyền sử dụng đất của ngƣời chết sang cho ngƣời thừa kế theo quy định của
Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam, 2005).
Thừa kế quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện dƣới hai hình thức: Thừa kế theo
di chúc và Thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng đƣợc ƣu tiên
trƣớc bởi nó là sự thể hiện ý chí của ngƣời để lại di sản. Thông qua di chúc, ngƣời
để lại di sản thực hiện một giao dịch dân sự đơn phƣơng thể hiện ý chí của mình
không phụ thuộc vào ý chí của ngƣời thừa kế.

15