đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện ứng hòa thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------

-------

NGUYỄN VĂN THƯ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN ỨNG HÒA - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------

-------

NGUYỄN VĂN THƯ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN ỨNG HÒA - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Hà Nội ngày.... tháng.... năm 20....
Tác giả Luận văn

Nguyễn Văn Thư

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo bộ môn Quy hoạch đất đai,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tôi hoàn
thiện luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Ứng Hòa, Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Ứng Hòa , Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất
huyện Ứng Hòa , Chi cục Thuế huyện Ứng Hòa , Phòng Thống kê huyện Ứng
Hòa , Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã/thị trấn điều tra
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu
để tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội ngày.... tháng.... năm 20....
Học viên

Nguyễn Văn Thư

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................. iv
Danh mục các từ viết tắt .................................................................................... vii
Danh mục bảng ................................................................................................ viii
Danh mục hình .................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1 Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ...................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài........................................................................................... 2
Chương 1 TỔNG QUAN THẢO LUẬN ............................................................ 3
1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ........................................ 3
1.1.1 Quyền sở hữu ....................................................................................... 3
1.1.2 Quyền sử dụng đất ............................................................................... 7
1.1.3 Khái niệm về quyền của người sử dụng đất .......................................... 9
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ............................. 11
1.2.1 Các nước phát triển ............................................................................ 11
1.2.2 Các nước trong khu vực ..................................................................... 16
1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại
Việt Nam .................................................................................................... 19
1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam ....... 19
1.3.2 Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất ........ 23
1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................. 24
1.3.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ....................... 28
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 30
2.1 Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 30
2.2 Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 30
2.3 Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 30
2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Ứng Hòa .................... 30
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Ứng Hòa.......................... 30
2.3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn nghiên cứu ............................................................ 30
2.3.4 Một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên

địa bàn ............................................................................................. 30
2.4 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 30
2.4.1 Phương pháp điều tra thu thu thập tài liệu, số liệu ............................. 30
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................. 31
2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..............................................................31
2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ........................................... 32
2.4.5 Phương pháp xử lý số liệu ................................................................ 32
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 34
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ứng Hòa ................................... 34
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................ 34
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................. 41
3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Ứng Hòa .......................................... 45
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................... 45
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai của huyện Ứng Hòa .................................. 52
3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ................................................. 55
3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......... 55
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất..................... 58
3.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ...................... 61
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất..................... 65
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ............ 65
3.3.6 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất........................................................................... 67
3.3.7 Đánh giá chung tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Ứng Hòa.................................................................... 73
3.4 Một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ứng Hòa ..................................................................................... 75
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v

3.4.1 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận ..... 75
3.4.2 Giải pháp về công tác tuyên truyền ................................................... 75
3.4.3 Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất ................................................. 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 77
Kết luận ............................................................................................................. 77
Kiến nghị........................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 79

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Nội dung đầy đủ

1.

BĐS

Bất động sản

2.

CNH

Công nghiệp hóa

3.

GCNQSDĐ

4.

GTSX

Giá trị sản xuất

5.

HĐH

Hiện đại hóa

6.

HĐND

Hội đồng nhân dân

7.

KT-XH

Kinh tế - xã hội

8.

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

9.

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

10.

UBND

Ủy ban nhân dân

11.

VBQPPL

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Văn bản quy phạm pháp luật

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii

DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Ứng Hoà .................................. 46

3.2

Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2014 huyện Ứng Hoà ................. 47

3.3

Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2014 huyện Ứng Hoà ........... 48

3.4

Diện tích, cơ cấu đất phát triển hạ tầng năm 2014 huyện Ứng Hoà ......... 51

3.5

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã ............... 56

3.6

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã .......................... 59

3.7

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã ............................ 61

3.8

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn ............. 63

3.9

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo các xã, thị trấn ..... 66

3.10

Trình tự thực hiện một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai
trên địa bàn huyện Ứng Hòa ................................................................... 69

3.11

Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất ...... 71

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

2.1

Sơ đồ vị trí 2 điểm nghiên cứu .................................................................. 33

3.1

Cơ cấu kinh tế huyện Ứng Hòa năm 2014 ................................................. 39

3.2

Cơ cấu sử dụng đất năm 2014 huyện Ứng Hoà ......................................... 46

3.3

Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Ứng Hòa năm 2014 ............... 48

3.4

Cơ cấu sử dụng đất phát triển hạ tầng huyện Ứng Hòa năm 2014 ................. 51

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix

MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã
hội, quốc phòng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai
nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu
tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất
đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh
thần: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa
đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013
đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở
rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử
dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ rệt
và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng
góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai,
hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các
thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ
IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có
những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và
có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các
QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn
còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định còn nhiều bất cập.
Huyện Ứng Hòa nằm ở phía nam của thành phố Hà Nội. Tổng diện tích
đất tự nhiên năm 2014 của huyện là 18.375,25ha. Toàn huyện có 28 xã và 01 thị
trấn, Ứng Hòa có vị trí thuận lợi là nằm trên đường Quốc lộ 21B, cách quận Hà
Đông 30 km về phía Bắc và cách chùa Hương 20 km về phía Nam. Huyện có
đường 428, đường 78 đi qua và các đường liên huyện, liên xã tạo cơ hội để giao
lưu với thị trường bên ngoài tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật. Ứng Hòa là
một huyện nông nghiệp, hiện đang đẩy mạnh dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo
hướng công nghiệp và dịch vụ, vì vậy nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày
càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một
số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đầy đủ theo quy định.
Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Ứng Hòa, Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Ứng Hòa đạt hiệu quả hơn.
3. Yêu cầu của đề tài
- Rút ra được những tồn tại chính trong quá trình thực hiện các quyền sử

dụng đất tại huyện Ứng Hòa.
- Đưa ra các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy việc thực hiện các QSDĐ phù hợp với điều kiện của huyện Ứng Hòa.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1 TỔNG QUAN THẢO LUẬN
1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.1 Quyền sở hữu
Theo Điều 164 - Bộ luật Dân sự năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản” (Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ Luật dân sự năm 2005).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một
chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra
và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản
cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng
đồng dân cư, ...).
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (Nguyễn
Đình Bồng, 2006)
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng

hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau, nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm
ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp
của người khác. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản
trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong
việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn Đình
Bồng, 2006)
- Quyền định đoạt: Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) thì quyền định đoạt là
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác
hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của
mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế như tiêu hủy tài sản, từ bỏ quyền sở hữu...
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số
phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân
(chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà
không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế,
cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
Khi nghiên cứu về quyền sở hữu bất động sản Nguyễn Đình Bồng và các

tác giả, 2005 cho rằng quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp
nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán,
chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án.
Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu
bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án.
Theo Đinh Sỹ Dũng (2003) sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều
hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế
- xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản
là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia
chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó,
trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội đó.
Cũng theo Đinh Sỹ Dũng (2003) khi nghiên cứu quá trình hình thành chế
độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về
đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ
khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo
Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp
1980, sau đó được tiếp tục, củng cố và khẳng định trong Hiến pháp 1992. Điều
17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành

và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc
sở hữu toàn dân” và Điều 18 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật...” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1993) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp,
quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất
đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường
để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2013 quy định về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quyền
của đại diện chủ sở hữu về đất đai ” (Điều 13). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong
phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử
dụng. Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu
đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Với chế độ sở hữu toàn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất
đai có những đặc điểm như sau:
- Quyền chiếm hữu về đất đai
Theo Nguyễn Đình Bồng ( 2006) khi nghiên cứu về quyền chiếm hữu đất
đai cho rằng Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của
mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử
dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có

hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là
để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao
đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của
Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng
tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về
mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các
nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và
phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời
đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình
đầu tư mang lại.
- Quyền sử dụng đất đai
Cũng theo Nguyễn Đình Bồng (2006) thì Nhà nước khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất
để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế
còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất
đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử
dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho
người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền
sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy
hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà
nước mang lại.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


- Quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền

quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là
hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận
đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.1.2 Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với
các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy
chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người
dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn
dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ
có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người sử dụng đất không phải là một
chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với
đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có QSDĐ.
Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như
Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất
hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác
là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, Luật Đất đai 1993).
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993: “.... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể
hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng
loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện
có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà
nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ” (Điều 167 Luật Đất đai 2013). Đây không phải là
quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà
nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất

thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai
1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao
quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương
đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên
thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ
cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
1.1.3 Khái niệm về quyền của người sử dụng đất
Khi nghiên cứu về các quyền của người sử dụng đất, các tác giả Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng (2005) và Nguyễn Đình Bồng (2006) đã hệ thống
hoá các khái niệm về quyền của người sử dụng đất như sau:
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển
đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở

chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc
chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị
xem là hành vi phạm pháp.
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm
bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được,
người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu
hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động
sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ.
Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng
phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.

Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu
không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất
tại thời điểm có quyết định thu hồi (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, Luật Đất đai 2003).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1 Các nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa
tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
1.2.1.1 Thụy Điển
Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) khi nghiên cứu về Chính sách và tình
tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển thì pháp luật, chính sách đất
đai của Thụy Điển có một số điểm nổi bật:
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và

nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù
hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh
phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ
thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động
sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại Toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà
án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển,
hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ
không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền
vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp
đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng
và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định
phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi
vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được

thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận,
tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã
cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử
lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản.
1.2.1.2 Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ, đến nay đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc
và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên
(1789), Quốc hội Liên bang đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land
Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất
đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất đó
của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến
khai thác vùng đất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên
đất, đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu
như không có sở hữu gỗ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát
triển, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước
tiên là chế độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành
trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng
một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba
khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên
30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai
thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập
niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc
phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tôn Gia Huyên
và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản
tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa. Tuy
nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Do loại thuế này
là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán rất kỹ. Hàng năm,
các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân
sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Việc
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở tại Mỹ
tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn
và Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 09-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng

sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện
nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở (Hoàng Việt
và Hoàng Văn Cường, 2008).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


1.2.2 Các nước trong khu vực
1.2.2.1 Thái Lan
Theo Hoàng Huy Biều (2000) khi nghiên cứu về Chính sách và tình hình
sử dụng đất đai của vương quốc Thái Lan thì:
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với
chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở
hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia
nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu
lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng
nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà
không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại

giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất
không được để không sử dụng trên 5 năm.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15