Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đan Phượng – thành phố Hà Nội

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
1. Những nội dung trong đồ án này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn trực tiếp của
ThS. Trần Thị Hòa.
2. Số liệu và kết quả nghiên cứu trong đồ án này là trung thực và chưa từng sử dụng để
bảo vệ môn học nào.
3. Những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá
được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi rõ trong phần tài liệu
tham khảo.
Ngoài ra, trong đồ án còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu
của các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc.
Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về
nội dungđồ án của mình.
Đan Phượng, ngày tháng năm 2016
Sinh viên thực hiện

Phạm Lê Nhật Hạ

1


MỤC LỤC

2


DANH MỤC BẢNG

3

DANH MỤC HÌNH
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2015
Biểu đồ 2.2. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp

4


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đồ án tốt nghiệp, em luôn nhận được
sự quan tâm giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất
đai Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cùng các phòng, ban của
nhà trường và địa phương nơi thực tập đã tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành
đồ án tốt nghiệp này.
Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong trường Đại
học tài nguyên và môi trường Hà Nội cùng các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất
đai đã tận tình dạy dỗ, chỉ bảo trong suốt thời gian em học tập tại trường; trong đó đặc
biệt là cô giáo ThS.Trần Thị Hòa - người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt
thời gian em thực hiện đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
huyện Đan Phượng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ em trong thời gian
nghiên cứu làm đồ án.
Với tấm lòng biết ơn, em xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu
đó. Em xin kính chúc các thầy, cô giáo và các cô, chú mạnh khỏe, hạnh phúc và
thành đạt trong cuộc sống.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Đan Phượng, ngày22 tháng05 năm 2016
Sinh viên
Phạm Lê Nhật Hạ

5

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU. CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
BTNMT
CHXHCN
CP
CT
CV
ĐKQSDĐ
GCN
HĐND
NĐ
QĐ
TT
TW
UBND
CNH - HĐH
VPĐKQSDĐ

6

Chữ viết đầy đủ
Bộ tài nguyên môi trường
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Chính Phủ
Chỉ thị
Công văn
Đăng ký quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
Hội đồng nhân dân
Nghị định
Quyết định
Thông tư
Trung ương
Ủy ban nhân dân
Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống mang tính
quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, giáo dục văn hóa, quốc
phòng, an ninh. Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong
không gian, không thể thay thế và di chuyển theo ý muốn con người. Chính vì vậy
cần quản lý và sử dụng hợp lý sẽ quyết định đến sự phát triển kinh tế và xã hội cho
mỗi quốc gia.
Mỗi quốc gia có một chế độ chính trị khác nhau, ứng với nó là một chế độ sử
dụng đất khác nhau. Với điều kiện nước ta là một nước Xã hội chủ nghĩa, Hiến pháp
1980 đã quy định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19); “Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp
lý và tiết kiệm” (Điều 20). Kế thừa và cụ thể hóa những quy định trên Hiến pháp
1992, Luật Đất đai 1987, 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất
đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã khẳng định “ Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu”.

Từ thời kỳ đổi mới năm 1986 đến nay, các chính sách pháp luật về đất đai
từng bước đổi mới, phù hợp với tình hình phát triển của đất nước. Cùng với sự thay
đổi đó, quyền sử dụng đất cũng được mở rộng, từ 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai 1993) đã phát
triển thành 9 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,
thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2003)
giúp người sử dụng đất an tâm sản xuất, phát huy vai trò của đất đai, góp phần phát
triển kinh tế - xã hội, ổn định an ninh chính trị. Tuy nhiên, trong luật Đất đai 2013
đã lược bỏ quyền bảo lãnh thế chấp do các bất cập trong quá trình thực hiện dẫn đến
hậu quả xấu trong kinh tế - xã hội
Tuy nhiên, những năm gần đây nền kinh tế phát triển nhanh, nhu cầu sử dụng
đất mở rộng sản xuất lớn, hơn nữa trong quá trình tổ chức thi hành Luật đất đai năm
7


2013, việc thực hiện các QSDĐ ở các địa phương đã phát sinh những vấn đề mới
bất cập, nhân dân chưa thực sự nắm vững pháp luật về đất đai nên việc thực hiện
các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất còn gặp nhiều hạn chế. Vì vậy, việc
nghiên cứu đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất nhằm đẩy
mạnh công tác quản lý, phát huy những mặt tích cực, hạn chế những yếu kém, giải
quyết các điểm bất cập trong việc thi hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết.
Huyện Đan Phượng nằm ở phía tây bắc trung tâm thành phố Hà Nội. Huyện
có vị thế thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế- văn hóa-xã hội; do đó chịu tác
động mạnh rất lớn của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa. Tại đây đang diễn ra
quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai. Tuy nhiên tốc độ đô thị
hóa nhanh chóng kéo theo rất nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc
thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu
phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu
hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại cơ quan nhà nước theo các quy định của
pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên

vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn huyện Đan Phượng.
Những năm gần đây nền kinh tế phát triển nhanh, nhu cầu sử dụng đất mở rộng sản
xuất lớn, hơn nữa nhân dân chưa thực sự nắm vững pháp luật về đất đai nên việc
thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất còn gặp nhiều hạn chế. Vì
vậy, việc nghiên cứu đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất nhằm
đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy những mặt tích cực, hạn chế những yếu kém
trong việc thi hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết. Nhận thức được điều đó em
tiến hành nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đan Phượng – thành
phố Hà Nội”
2. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu những quy định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện các
quyền sử dụng đất của hô gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành
phố Hà Nội
- Phân tích tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
huyện Đan Phượng
8


- Đánh giá hiệu quả và hạn chế của việc thực hiện các quyền sử dụng đất từ đó
đề xuất ra giải pháp giải quyết khó khăn của huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội
- Kết hợp kiến thức thực tế và lý thuyết được học tại trường
3. Yêu cầu
- Nắm vững và tổng hợp các chủ trương, chính sách, quy định pháp luật liên
quan tới các quyền sử dụng đất.
- Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại
huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội.
- Phân tích và đánh giá đúng thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng
đất tại khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc

đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Đan Phượng được hiệu
quả.

9


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai ;
Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời,
hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình, thời
gian. Giá trị tài nguyên đất được đánh giá bằng số lượng diện tích (ha, km 2) và độ
phì nhiêu, màu mỡ.
Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai bao
gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất
định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: yếu
tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ văn, thảm thực vật tự
nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người.
Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông - lâm
nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá và an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai
là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian. Đất
theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành
do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình, thời gian. Giá
trị tài nguyên đất được đánh giá bằng số lượng diện tích (ha, km 2) và độ phì nhiêu,
màu mỡ.
Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai bao

gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất
định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: yếu
tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ văn, thảm thực vật tự
nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người.
Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng
10


quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông - lâm
nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá và an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai
là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian.
1.1.1.2.Tính chất, đặc điểm của đất đai;
Với vai trò hết sức quan trọng, đất đai được nhìn nhận dưới nhiều góc độ khác
nhau, có những đặc trưng riêng không giống những vật thể khác. Bởi đất đai có
những đặc trưng:
−

Có nguồn cung giới hạn trong khi số lượng người và của cải do con người

tạo ra ngày càng tăng. Như vậy, có thể so sánh tương đối thì nguồn cung về đất đai
ngày càng hạn hẹp trong khi giá trị sử dụng của đất ngày càng tăng.
−

Đất đai luôn tồn tại trong tự nhiên, liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau

trong xã hội, người có quyền đối với đất không thể cất giấu được cho riêng mình,
khi sử dụng phải tuân theo các nguyên tắc chung của xã hội.
−

Đất đai không do con người tạo ra, không bị tiêu hao trong quá trình sử

dụng. Do đó, khả năng sinh lợi của đất đai phụ thuộc vào khả năng sử dụng, khai
thác của con người.
1.1.1.3.Vai trò của đất đai
Đất đai là tặng vật quý giá mà thiên nhiên ban tặng, không do con người tạo
ra. Đất đai không tự sinh ra và cũng không tự nhiên mất đi, nó chỉ chuyển hoá từ
mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu
của con người.
Lịch sử phát triển của nhân loại luôn gắn liền với đất đai. Tất cả các cuộc
chiến tranh trên Thế giới và các cuộc đấu tranh dựng nước, giữ nước đều có liên
quan đến đất đai bởi đất đai là yếu tố cấu thành lên mỗi quốc gia, là điều kiện không
thể thiếu đối với môi trường sống và mọi ngành kinh tế.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, có đất đai
mới có các hoạt động sống diễn ra. Đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống sinh
thái của con người và các sinh vật trên trái đất.
Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, địa bàn sản xuất của con người. Trong công
nghiệp, đất đai có vai trò là nền tảng, cơ sở, địa điểm để tiến hành các thao tác, hoạt
11


động sản xuất kinh doanh. Trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai có vai trò
đặc biệt, không những là địa điểm thực hiện quá trình sản xuất mà nó còn là tư liệu
lao động để con người khai thác và sử dụng.
Trong mọi nền kinh tế – xã hội thì lao động, tài chính, đất đai và các nguồn tài
nguyên là ba nguồn lực đầu vào và đầu ra là sản phẩm hàng hóa. Ba nguồn lực này
phối hợp với nhau, tương tác lẫn nhau, chuyển đổi qua lại để tạo nên một cơ cấu
đầu vào hợp lý, quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế. Ngày nay, đất đai
trở thành nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của mọi quốc gia.
Có thể khẳng định rằng, đất đai là tài nguyên quan trọng, không thể thay thế

được nhưng đất đai chỉ có thể phát huy vai trò của nó dưới những tác động tích cực
của con người một cách thường xuyên. Ngược lại, đất đai không phát huy tác dụng
nếu con người sử dụng đất một cách tùy tiện. Dù trong thực tế, mỗi quốc gia đều có
cách tiếp cận riêng, thống nhất với đặc điểm chung của đất đai và hoàn cảnh lịch sử
của mình song mọi cách tiếp cận đều nhằm mục tiêu bảo đảm nguồn lực đất đai để
phát triển kinh tế đất hiệu quả và xác lập quyền bình đẳng về hưởng dụng đất đai để
tạo ổn định kinh tế – xã hội. Do đó, đất đai trở thành mối quan tâm hàng đầu của
mỗi quốc gia.
1.1.2. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong
quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình,
cộng đồng,...).
Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản ( Điều 182 – Luật dân sự
2005).
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản
( Điều 192 – Luật dân sự 2005).

12


Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền
sở hữu đó ( Điều 195 – Luật dân sự 2005).
1.1.2.1. Các hình thức sở hữu
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu tập
thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân(chủ sở hữu
là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với

pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ
bất động sản.
1.1.2.2. Quyền sở hữu đất đai
Ở Việt Nam, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến
pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980
và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến
pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là
của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật
Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ
thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy
định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý
hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển
bền vững (Hiến Pháp, 1992).
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7). Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo
đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của
13


người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn

vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức),
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Luật đất đai, 1993).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003).
Theo Giáo trình thị trường bất động sản của Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng (2005) cho biết nội dung cụ thể của từng quyền như sau:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất,
những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có
cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích
thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
14


mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị

đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất;
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của
việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ
tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm
vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do
người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi
người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai
phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm
trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có
thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.
1.2. Cơ sở pháp lý

15


1.2.1. Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994.
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, có hiệu lực từ ngày
01/01/1999.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày
01/10/2001.
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực ngày 14/06/2005.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2003, có hiệu lưc ngày
01/9/2009.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lưc ngày 01/7/2014.
1.2.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp

vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
16


thuế chuyển QSDĐ.
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu
17


tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về GCNQSDĐ,
QSHNƠ, và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
Nhìn chung, công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai qua các thời kỳ là tương đối đầy đủ, phù hợp với điều kiện và tình hình
sử dụng đất ở Việt Nam. Hệ thống văn bản pháp luật sau Luật đất đai 2013 đã quy
định chi tiết, đầy đủ đảm bảo quản lý thống nhất toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả
nước theo quy hoạch và pháp luật.
1.2.3. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội
- Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà
Nội quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở
hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004của UBND Thành phố Hà

Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày
25/11/2002 quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển
quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà
Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn tại
điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UB ngày 01/12/2009 quy định về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
18


đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm
dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà
Nội về việc Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về dân cư, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc Ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBDN
Thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao, liền kề và đất
vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội về việc ban hành
quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai
2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công
nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.3.1.1. Về tình hình chuyển đổi QSDĐ
Thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất
19


chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa
nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về
giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa
phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa,
ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh
phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m 2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các
hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu
thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia
đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi
thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển
đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân.
1.3.1.2. Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người
dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử

dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng
được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn,
mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới,
chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực
hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện
có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông
thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.
1.3.1.3. Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất
Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng
tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho
thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ
quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như
nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn
phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế
độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang
cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà
ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên,
20


người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà
nước.
1.3.1.4. Về tình hình thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo,
đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người
dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống
“cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có
sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó
đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ.

1.3.1.5.Về thế chấp bằng QSDĐ
Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được
nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh
doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục
để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi
cho cả người đi vay và người cho vay. Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn
tăng dần qua các năm . Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một
số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay
không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều;
chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất
đai.
1.3.1.6. Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ
Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh
doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta
dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là
thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài.
Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết
nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh
nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể.
1.3.2. Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam
Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy
định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực
21


hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ
quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất
tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định
giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn

bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy
vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động,
ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và
nhân dân.
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VIVÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Đan Phượng-thành phố Hà Nội.
2.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: huyện Đan Phượng
- Phạm vi về thời gian: từ năm 2013 đến năm 2015
2.3. Nội dung nghiên cứu
b) Nội dung
- Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có liên quan đến các
QSDĐ tại huyện Đan Phượng;
- Thực trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Đan Phượng trong giai đoạn 20132015;
- Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đan
Phượng giai đoạn 2013-2015;
+ Tình hình chuyển đổi QSDĐ;
+ Tình hình chuyển nhượng QSDĐ;
+ Tình hình cho thuê QSDĐ;
+ Tình hình thừa kế QSDĐ;
+ Tình hình tặng, cho QSDĐ;
+ Tình hình thế chấp bằng QSDĐ;
+ Tình hình góp vốn bằng QSDĐ;
22


- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Đan

Phượng.
2.4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thứ cấp: thu thập thông tin, số liệu,tài liệu liên quan
đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và các tài liệu có liên quan đến việc thực
hiện các quyền sử dụng đất.
- Phương pháp điều tra sơ cấp: phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình thực hiện
các quyền sử dụng đất theo bộ câu hỏi xác định trước ở khu vực nghiên cứu.
-Phương pháp phân tích số liệu.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu: trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu
thập được ta sử dụng các phần mềm máy tính để thống kê, tổng hợp.

23


CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Đan Phượng
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1 Vị trí địa lý
Đan Phượng là huyện ngoại thành, nằm ở phía Tây Bắc thủ đô Hà Nội. Vị trí
địa lý tiếp giáp như sau:
Phía Bắc giáp huyện Mê Linh - Tỉnh Vĩnh Phúc;
Phía Nam giáp huyện Hoài Đức;
Phía Đông giáp huyện Từ Liêm;
Phía Tây giáp huyện Phúc Thọ.
Về mặt kinh tế, Đan Phượng có vị trí rất thuận lợi do ở gần các trung tâm kinh
tế và thị trường tiêu thụ lớn như nội thành Hà Nội, khu công nghệ cao Hoà Lạc và
chuỗi đô thị mới Xuân Mai - Miếu Môn - Hoà Lạc - Sơn Tây. Đan Phượng trong
tương lai sẽ có vai trò quan trọng trong việc cung cấp rau, thực phẩm chất lượng cao
và hoa cây cảnh cho các thị trường lớn này.
Có thể đánh giá vị trí địa lý kinh tế của Đan Phượng như một yếu tố quan trọng tạo

nên tiềm năng phát triển sản xuất nông nghiệp nói riêng và kinh tế của huyện nói chung.
Trong những năm tới, sự phát triển mạnh mẽ của thành phố Hà Nội sẽ làm
thay đổi chức năng, vị trí của nông nghiệp. Nông nghiệp của huyện từ nhiệm vụ
cung cấp nông sản cho dân cư trong vùng sẽ chuyển dần sang cung cấp nông sản,
tạo cảnh quan môi trường, cung cấp các điều kiện sống trong lành cho dân cư trong
huyện và các vùng lân cận, cho khách du lịch, là thị trường cho công nghiệp của
Thành phố Hà Nội.
3.1.1.2. Địa hình địa mạo
Là huyện có địa hình tương đối bằng phẳng; thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông
Nam. Cơ bản địa hình của huyện được chia thành 2 vùng chính là vùng bãi bồi và
vùng đồng bằng.
3.1.1.3. Khí hậu
Đan Phượng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, 1 năm chia thành 4
mùa khá rõ nét với các đặc trưng khí hậu chính như sau:
24


Nhiệt độ không khí: Nhiệt độ trung bình năm từ 23,1- 23,5 0C, chia làm hai
mùa. Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10. Mùa đông lạnh kéo dài từ tháng 11 đến
tháng 3 năm sau, nhiệt độ trung bình tháng từ 15,7- 21,4 0C. Tháng 1 có nhiệt độ
trung bình thấp nhất là 15,7 0C.
Lượng mưa: Lượng mưa trung bình năm là 1.521 - 1.676 mm, phân bố trong
năm không đều, mưa tập trung từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 85,2 % tổng lượng
mưa cả năm (chủ yếu các tháng 7,8,9, lượng mưa ngày lớn nhất có thể tới
336,1mm). Mùa khô từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, tháng mưa ít nhất là tháng
12, tháng 1 và tháng 2 chỉ có 17,5 - 23,2 mm.
Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí trung bình năm là 85%, giữa các tháng
trong năm biến thiên từ 80 - 89%. Độ ẩm không khí thấp nhất trong năm là các
tháng 11, tháng 12, tuy nhiên chênh lệch về độ ẩm không khí giữa các tháng trong
năm không lớn.

Gió: Hướng gió thịnh hành về mùa khô là gió mùa Đông Bắc từ tháng 11 đến
tháng 3 năm sau. Còn lại các tháng trong năm chủ yếu là gió Nam, gió Tây Nam và
gió Đông Nam.
Sương muối hầu như không có; mưa đá rất ít khi xảy ra. Thông thường cứ 10
năm mới quan sát thấy mưa đá 1 lần.
Điều kiện khí hậu của huyện thích hợp với nhiều loại vật nuôi, cây trồng có
nguồn gốc tự nhiên từ nhiều miền địa lý khác nhau: nhiệt đới, á nhiệt đới, thuận lợi
cho việc sử dụng đất đa dạng. Mùa đông với khí hậu khô và lạnh, vụ đông trở thành
vụ chính gieo trồng được nhiều loại cây rau màu thực phẩm cho giá trị kinh tế cao.
Yếu tố hạn chế là có mùa khô, các cây trồng trên vùng vàn cao thiếu nước,
phải thực hiện chế độ canh tác phòng chống hạn và vào mùa mưa thường bị mưa,
bão, gây úng nội đồng ở những vùng trũng.
3.1.1.4. Địa chất thủy văn
Huyện Đan Phượng có 2 nhánh sông chính chảy qua là sông Hồng và sông Đáy.
Sông Hồng: chảy qua địa phận huyện 15 km, nguồn thủy năng của sông Hồng
rất lớn lên tới 174 tỷ m3/năm; nguồn nước sông Hồng có ý nghĩa quan trọng đối với
công tác thủy lợi và cải tạo đồng ruộng.

25