Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã cự khê, huyện thanh oai, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

BÙI THỊ NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CỰ KHÊ,
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHÔ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

BÙI THỊ NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CỰ KHÊ,
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHÔ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM ANH TUẤN

Hà Nội - Năm 2018


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày tong luận văn là trung thực, khách quan, và chưa từng
được dùng để bảo vệ bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này được
cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn

Bùi Thị Ngọc


ii

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Phạm Anh Tuấn
Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS. Chu Văn Thỉnh
Cán bộ chấm phan biện 2: TS. Nguyễn Thị Khuy
Luận văn thạc sĩ bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 15 tháng 09 năm 2018

3

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tốt luận văn ngoài sự nỗ lực của bản thân, em đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình của TS. Phạm Anh Tuấn trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Qua
đây em xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới thầy. Em chúc thầy luôn luôn mạnh
khỏe, đạt được nhiều thành công trong công tác giảng dạy và trong cuộc sống.
Em xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo những người đã truyền đạt cho
chúng em những kiến thức bổ ích trong suốt khóa học vừa qua.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị cán bộ Trung tâm phát triển
quỹ đất huyện Thanh Oai , Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Thanh Oai,
các anh chị cán bộ Phòng tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai, gia đình và
những người bạn đã giúp đỡ em trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn.
Em Xin Chân Thành Cảm Ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Học viên

Bùi Thị Ngọc


4

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... i
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI............................................................ ii
LỜI CẢM ƠN ...............................................................................................................iii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iv
THÔNG TIN LUẬN VĂN ......................................................................................... vii

DANH

MỤC

CÁC

TẮT.......................................................................viii

CHỮ
DANH

VIẾT
MỤC

BẢNG

.................................................................................................xi DANH MỤC HÌNH
...................................................................................................

x

MỞ

ĐẦU......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn ........................................................................................ 2
3.1. Ý nghĩa khoa học...................................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ...................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.....................................

4
1.1. Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư...........................
4
1.1.1. Một số khái niệm................................................................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất ........................................................................................................................ 5
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất ............................................................................................ 5
1.2. Cơ sở pháp lý công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ............................................................................................................... 9
1.2.1. Thời kỳ 1993 đến 2003 ......................................................................................... 9
1.2.2. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến 2013.......................................................
12
1.2.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay .........................................................
13
1.2.4. Trình tự, thủ tục các bước thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và


5

TĐC ............................................................................................................................... 17


6

1.2.5. Nhận xét, đánh giá chung.................................................................................... 19
1.3. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực và
một số tổ chức ngân hàng.......................................................................................... 20
1.3.1. Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) ................
20

1.3.2. Trung Quốc.......................................................................................................... 22
1.3.3. Nhật Bản .............................................................................................................. 22
1.3.4. Đánh giá chung.................................................................................................... 24
1.3.5. Một số bài học từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư....................................................................................... 24
1.4. Tình hình về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội . 26
1.4.1. Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội ...........................................
26
1.4.2.Công tác tổ chức thực hiện bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................................................ 29
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....
32
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................. 32
2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................ 33
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................. 35
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai .....................
35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.................................................................................... 37
3.1.3. Đánh giá những thuận lợi khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh
hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng .....................................
38
3.2. Thực trạng quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất đai huyện Thanh Oai .......
39

7

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai .................................................................................... 39
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017....................................................................... 43


8

3.3. Tình hình chung về công tác thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái dịnh cư khi nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn huyện Thanh Oai .................................................................... 47
3.3.1. Các văn bản pháp lý về công tác thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái dịnh cư khi nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Thanh Oai ...........................................................
47
3.3.2. Trách nhiệm cua UBND các cấp và tình hình tổ chức thực hiện và sự phối hợp
giữa các ban ngành thuộc UBND huyện Thanh Oai ....................................................
49
3.4. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại một số dự án phát
triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Thanh Oai.....................................................
50
3.4.1. Giới thiệu sơ lược về hai dự án........................................................................... 50
Mục tiêu của dự án: ....................................................................................................... 51
3.4.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến 02 dự án .................................................
52
3.4.3. Tiến trình thực hiện 02 dự án.............................................................................. 54
3.5. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất tại dự án.......................................................................................... 60
3.5.1. Đánh giá của người bị thu hồi đất về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tác động
của việc thực hiện chính sách đó cho người có đất bị thu hồi trên địa bàn huyện
Thanh Oai ...................................................................................................................... 60

3.5.2. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư tại dự án nghiên cứu ......................................................................................... 64
3.6. Đề xuất một số giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất ............................................................................................................. 67
3.6.1. Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu đối với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất................................................................................................
67
3.6.2. Một số giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất .................................................................................................................. 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................
74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 76


9

PHỤ LỤC ........................................................................
defined.

Error! Bookmark not


vii

THÔNG TIN LUẬN VĂN
Họ và tên học viên: Bùi Thị Ngọc
Lớp: CH2B.QĐ
Khóa: 2
Cán bộ hướng dẫn: TS. Phạm Anh Tuấn
Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công

tác thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội.
Thông tin luận văn: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả công tác thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội; Qua đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư rên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội./.


8

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ST
T
1
1
3
4
5
6
7
8

C
á
c
c
G
i
H

ộ
H
ợ
Q
u
Q
u
T
á
Ủ
y

Ký
hiệu
BTH
GPM
B
HĐN
D
HTX
QH
KH
QSD
TĐC
UBN
D


9

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Diện tích cơ cấu đất đai năm 2017 của huyện Thanh Oai ......................... 43
Bảng 3.2: Xác định đối tượng thu hồi đất được bồi thường và không được bồi
thường tại 02 dự án ................................................................................................... 56
Bảng 3.3: Tổng hợp số tiền được bồi thường, hỗ trợ ...................................................
57
Bảng 3.4: Tổng hợp kinh phí, giá trị bồi thường trợ về cây, hoa màu, tài sản vật kiến
trúc, di chuyển mộ tại 02 dự án..................................................................................... 58
Bảng 3.5: Kinh phí bồi thường, hỗ trợ & tái định cư chi tiết như sau: ........................
59
Bảng 3.6: Kinh phí bồi thường, hỗ trợ & tái định cư chi tiết như sau: ........................
60
Bảng 3.7. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và
điều kiện được bồi thường ............................................................................................ 60
Bảng 3.8. Tổng hợp ý kiến về các chính sách BTHT& TĐC của dự án ....................
61
Bảng 3.9:Tổng hợp về tình hình kinh tế của các hộ gia đình tại dự án sau khi thu hồi
đất .............................................................................................................................. 63


10

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Oai ..................................................................... 35
Hình 3.2. Sơ đồ phối cảnh dự án ............................................................................... 51


1

2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn
để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn
vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng
nhu cầu công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản
trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.
Để thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một diện tích
lớn đất đai, trong đó chủ yếu là đất tại các khu vực nông thôn được thu hồi sử dụng
vào mục đích phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng. Việc
thu hồi đất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống
nhân dân và tình hình kinh tế - xã hội khu vực có đất bị thu hồi ở cả hai góc độ tích
cực và tiêu cực.
Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách, pháp luật của
các địa phương còn một số nơi chưa thực sự thỏa đáng cũng là nguyên nhân gây nên
những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài tạo ra
những điểm nóng về chính trị, xã hội. Một chính sách hợp lý phải bảo đảm hài hòa
giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, nhưng đồng
thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu
cầu bức thiết của Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi bất hợp lý.
Trong nhiều năm qua, Nhà nước đã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều
văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị
thu hồi. Những bất cập đã được chỉnh sửa, bổ sung thường xuyên nhằm đáp ứng
được những đòi hỏi của thực tế. Tuy nhiên, công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ,
tái định cư cho người có đất bị thu hồi vẫn là những vấn đề nóng, gây nên sự chú ý
của xã hội, ảnh hưởng không nhỏ đến niền tin của dân chúng vào chính quyền sở tại

cũng như cơ quan nhà nước nói chung.


Để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có
đất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các địa phương khác nhau, chuyên sâu
về các khía cạnh khác nhau, trên cơ sở đó đánh giá đúng, đủ, khách quan thực trạng
công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư; nắm rõ bản chất của các vấn đề còn bất cập.
Trong những năm qua, huyện Thanh Oai, Hà Nội là khu vực có nhiều các dự
án đầu tư xây dựng công trình được triển khai. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi thu hồi đất gặp không ít khó khăn. Nhiều khi đã trở thành vấn đề nóng về
xung đột giữa dân cư với chủ đầu tư, chính quyền địa phương.
Dự án Thanh Hà Cienco 5 là dự án quan trọng với tỉnh Hà Tây, huyện Thanh
Oai, góp phần hoàn chỉnh hệ thống đường giao thông, tạo đà mạnh mẽ phát triển hạ
tầng đô thị, là điểm nhấn hiện đại tạp chuyển biến cơ bản về bộ mặt cảnh quan đô
thị.
Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “ Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã Cự Khê,
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ TĐC tại một số dự
án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố
Hà Nội.Từ đó đề xuất một số giải pháp để bổ sung, góp phần hoàn thiện chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích.
3. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Trong những năm qua, công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóngmặt
bằng (GPMB) đã có bước đổi mới tích cực, hoàn thiện hơn. Làm thế nàođể tạo được
sự ổn định đời sống cho người dân bị mất đất là một trong nhữngvấn đề cấp thiết
hiện nay. Trong thực tế công tác giải phóng mặt bằng là mộtcông tác vô cùng phức
tạp, khó khăn và mất rất nhiều thời gian. Nguyênnhân chính là không giải quyết

được hài hòa lợi ích giữa các bên: bên thu hồiđất, bên bị thu hồi đất, doanh nghiệp,
Đây chính là nguyên nhân chính làmchậm tiến độ thực hiện của các dự án.Nhằm
củng cố và hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặtbằng, góp phần hạn


chế, giải tỏa những bức xúc của người dân có đất, có tàisản trên đất bị thu hồi, bàn
giao mặt bằng nhanh chóng để triên khai thựchiện dự án, nâng cao hiệu quả trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai ởđịa phương.
- Đóng góp những bài học cụ thể về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
đối với các dự án tương tự để giải quyết hài hòa lợi ích người dân, chủ đầu tư và lợi
ích của nhà nước.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Ở cửa ngõ quận Hà Đông và có
Quốc lộ 21B đi qua làm cho vị trí của huyện có lợi thế rất đặc biệt cho phát triển
toàn diện kinh tế - xã hội, mở rộng thị trường, giao lưu hàng hóa và thu hút vốn đầu
tư. Cũng như chuyển giao công nghệ tiên tiến. Cơ cấukinh tế chuyển dịch tích cực
theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa vớitỉ trọng giá trị thương mại – du lịch –
công nghiệp ngày càng cao. Đây cũnglà nguyên nhân chính mà thời gian qua thành
phố phải thu hồi rất nhiều diệntích đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, việcthực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi
thu hồi đất đểthực hiện một số dự án trên địa bàn huyện để từ đó đánh giá được thực
trạngcông tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn huyện
còngặp rất nhiều khó khăn đòi hỏi phải có những giải pháp để hoàn thiện. Chínhvì
vậy nghiên cứu đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư trên
địa bàn huyện để từ đó đánh giá được thực trạng công tác thu hồiđất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư, tình hình giải quyết việc làm và việc sửdụng tiền đền bù của các
hộ dân có đất bị thu hồi. Đánh giá những khó khăn,tồn tại và tìm hiểu nguyên nhân
của nó từ đó đề xuất một số giải pháp nhằmnâng cao hiệu quả của công tác thu hồi
đất, GPMB thực hiện các dự án trênđịa bàn huyện.

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là việc Nhà
nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [20].
Giáo trình luật đất đai năm 2005 – Trường đại học Luật Hà Nội đưa ra định
nghĩa về thu hồi đất như sau: “thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi
ích của Nhà nước của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất
đai của người sử dụng đất” [14].
1.1.1.2. Bồi thường
Theo từ điển Tiếng việt: Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền
bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại
tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại do hành vi
của chủ thể khác [27].
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013)
[20]
1.1.1.3. Hỗ trợ
Theo từ điển Tiếng việt: Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [27].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai
2013) [20].
Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân
khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải
di chuyển chỗ ở theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây dựng

cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ [20]
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì


người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức như: Bồi
thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để người
dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án tái định cư cũng được coi là các
dự án phát triển và được thực hiện như các dự án phát triển khác.
1.1.2. Đặc điểm công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính
đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện nhau đối với mỗi dự án, liên quan trực tiếp đến lợi
ích của các bên tham gia và lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội
a) Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật
độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven
đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại
thành, hoạt động sản xuất chủ yếu là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi
thường có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù
hợp với những đặc điểm của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
b) Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản
xuất chính, trong khi trình đọ sản xuất thấp, khó có thể chuyển đồi nghề nghiệp nên
tâm lý dân cư là giữ đất sản xuất. Mặt khác, cây trồng vật nuôi trên vùng đó cũng đa
dạng, phong phú nên khó có thể định giá chính xác.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.3.1. Một số yếu tố chính sách trong quản lý nhà nước về đất đai
 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó


- Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
- Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993,2003 và đã ba lần
Quốc hội sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai vào các năm 1998; năm
2001; năm 2009 và Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với
yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua
công tác giải phóng mặt bằng đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp
ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên
cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ
mà công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở.
Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử
dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2005 cho thấy, nhận thức
của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương
về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến
chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng
pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là

nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân
cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ giải phóng mặt bằng.
 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho
quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử


dụng đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm
do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
- Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường giải phóng mặt bằng thực sự trở thành sự nghiệp của cộng
đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức, quản lý. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các
yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng
đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan
trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa đảm bảo công bằng, dân chủ,
văn minh trong bồi thường giải phóng mặt bằng và cũng là công việc mà hoạt động
quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có
quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
 Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử
dụng đất.
- Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi
thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là


đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn
chưa hoàn tất. Chính vì vậy công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn.
Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công
tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn.
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên
một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất
được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND
cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung
giá đất do Chính phủ quy định) được công bố công khai và có hiệu lực thực hiện
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích

sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá
đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp
so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật
Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều
kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa
phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều
trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.


Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng không
được làm tốt sẽ làm cho công tác giải phóng mặt bằng ách tắc, dẫn tới không có mặt
bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.3.3. Thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung- cầu bất động sản
trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch
trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà
cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư
và bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
1.2. Cơ sở pháp lý công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.1. Thời kỳ 1993 đến 2003
Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường,
GPMB qua những điều, khoản quy định cụ thể như sau:

- Điều 17: “Đất đai.. thuộc sở hữu toàn dân”.
- Điều 23: “… Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông
qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy định “đất có giá” và
người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan
trọng đối với công tác bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993.
Luật đất đai 1993 quy định “đất có giá” đã tạo sự đổi mới có ý nghĩa rất quan
trọng đối với công tác bồi thường GPMB của Luật đất đai 1993 đã thu được những
thành tựu quan trọng trong quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng được đưa