Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu (18 page)

A. MỞ ĐẦU
Giao dịch dân sự là một trong những phương thức hữu hiệu cho cá nhân, pháp
nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập và thực hiện các quyền nghĩa vụ dân sự nhằm thỏa
mãn các nhu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng, và trong sản xuất kinh doanh. Giao dịch dân
sự càng có ý nghĩa qua trọng trong điều kiện của nền kinh tế thị trường định hướng
XHCN ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Giao dịch dân sự chính là công cụ, phương
tiện để các chủ thể tìm kiếm và trao đổi lợi ích với nhau, tuy nhiên thực tế cho thấy việc
tuyên bố giao dịch dân sự vô hiều và giải quyết hậu quả pháp lí khi giao dịch dân sự vô
hiệu vẫn là vấn đề phức tạp, gây ra nhiều vướng mắc, khi tham gia giao dịch dân sự
không phải đương sự nào cũng đạt được mục đích như mình mong muốn mặc dù họ đã
thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Trong đó, vấn đề bảo vệ
quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu cũng là một vấn đề
gây nhiều tranh cãi, vậy pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ như thế nào?
Do đó, trên cơ sở bài tập học kì của mình, em xin trình bày đề bài: “Bảo vệ quyền lợi
của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu”.

B. NỘI DUNG
I. Cơ sở lý luận:
1. Khái niệm giao dịch dân sự:
"Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lí đơn phương làm phát sinh,
thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" (Điều 121 BLDS).
Từ khái niệm giao dịch dân sự được quy định tại điều luật này có thể xác định:
Hậu quả của việc xác lập giao dịch dân sự là làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự. Giao dịch dân sự
là một sự kiện pháp lí (hành vi pháp lí đơn phương hoặc đa phương - một bên hoặc
nhiều bên) làm phát sinh hậu quả pháp lí. Tuỳ từng giao dịch cụ thể mà làm phát sinh,

1


thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự. Giao dịch là hành vi có ý thức của chủ

thể nhằm đạt được mục đích nhất định, cho nên giao dịch dân sự là hành vi mang tính
ý chí của chủ thể tham gia giao dịch, với những mục đích và động cơ nhất định.
2. Khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu:
Giao dịch dân sự vô hiệu là thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong khoa học
pháp lý và pháp luật dân sự về giao dịch. Trong chế định giao dịch dân sự được quy
định tại chương VI Bộ Luật dân sự năm 2005, giao dịch dân sự là một bộ phận không
thể tách rời, trong mối quan hệ biện chứng giao dịch dân sự, điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, trong khi “ Giao dịch dân sự” được định nghĩa tương đối phổ biến
trong pháp luật dân sự của các nước thì khái niệm “ Giao dịch dân sự vô hiệu” lại
không được pháp luật dân sự của nhiều nước trên thế giới trong đó có Việt Nam đưa
ra, mà thường chỉ làm rõ các tiêu chí xác định sự vô hiệu của giao dịch dân sự.
Tiếp cận theo nghĩa thông thường, “ vô hiệu – không có hiệu lực, mất tác
dụng” ( Nguyễn Như Ý (1998) “ Từ điển Tiếng việt thông dụng”, NXB Giáo dục).
Theo cách hiểu này, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch không có giá trị ( hiệu lực)
về mặt pháp lý, không được pháp luật công nhận. Do đó, nó không làm phát sinh hậu
quả pháp lý mà các bên mong muốn.
Tiếp cận từ góc độ bản chất của giao dịch, giao dịch dân sự là những giao dịch
song phương hoặc đa phương, qua đó thể hiện sự thống nhất, thoả thuận ý chí của các
bên, với mụch đích đạt được những hậu quả pháp lý nhất định là việc xác lập, thay
đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ ràng buộc các bên trong quan hệ giao dịch
dân sự. Nhưng quyền tự do trong giao kết dân sự không phải là tuyêt đối.
Ngày nay, xuất phát từ góc độ bảo vệ trật tự công cộng, các bên tham gia giao
dịch dân sự bị điều chỉnh của pháp luật thông qua các điều kiện cụ thể mà các bên

2


phải tuân thủ khi tham gia quan hệ giao dịch dân sự. Một giao dịch dân sự được pháp
luật công nhận và có hiệu lực khi đáp ứng được những yêu cầu, điều kiện nhất định

được quy định tại Điều 122 Bộ Luật dân sự năm 2005. Ngược lại, trường hợp những
điều kiện trên theo quy định của pháp luật không được thoả mãn, nghĩa là giao dịch
dân sự đó đã chứa đựng những khiếm khuyết nhất dịnh thì bị coi là vô hiệu. Vậy, giao
dịch dân sự vô hiệu là giao dịch không có một trong các điều kiện được quy định tại
Điều 122 của Bộ Luật dân sự thì bị coi là vô hiệu.
2.1 Điều kiện giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu:
Những giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu khi không thoả mãn các điều kiện
được quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005. Điều đó có nghĩa là những giao dịch
dân sự nếu vi phạm một trong bốn điều kiện về hình thức và nội dung sau sẽ có thể bị
coi là vô hiệu:
- Người tham gia giao dịch dân sự có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái với đạo đức và xã hội;
- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
- Hình thức giao dịch phù hợp với quy dịnh của pháp luật.
Tính vô hiệu của giao dịch dân sự được thể hiện ở chỗ nó không làm phát sinh
hậu quả pháp lý mà các bên mong muốn đạt được khi tham gia xác lập giao dịch dân
sự đó, hay nói cách khác là nó không làm phát sinh quyền và nghĩa dân sự của các
bên mong muốn khi xác lập giao dịch dân sự đó. BLDS năm 2005, bên cạnh việc quy
định các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật, còn quy định cụ thể các
trường hợp của giao dịch dân sự vô hiệu như giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của
pháp luật, trái đạo đức xã hội ( Điều 128 BLDS năm 2005), giao dịch dân sự giả tạo (
điều 129 BLDS năm 2005), giao dịch dân sự vi phạm điều kiện tự nguyện ( từ Điều
130 đến Điều 133 BLDS năm 2005),… Đây là điểm khác biệt giữa BLDS nước ta với
BLDS của một số nước trên thế giới như Pháp, Nhật Bản, Thái Lan,..
2.2 Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

3


Thuật ngữ “ Hậu quả pháp lý” được sử dụng rất rộng rãi, nhưng khoa học

pháp lý cũng như pháp luật hiện hành thường không đưa ra một định nghĩa chính xác
mà nó chỉ được tiếp cận theo hướng đưa ra những nội dung của nó.
Theo cách hiểu thông thường “ hậu quả là kết quả xảy ra hay xảy ra từ một quá trình,
một việc làm trước đó” ( Nguyễn Như ý ( 1998), “ Từ điển Tiếng Việt, NXB Giáo
dục”).
Như vậy, hậu quả pháp lý trước hết phải là một kết quả và kết quả đó phải được
xảy ra từ một hành vi, một việc làm trước đó và giữa chúng có mối liên hệ nhân quả.
Cách hiểu này cho thấy, không phải kết quả nào cũng có hậu quả, hậu quả chỉ là một
bộ phận của kết quả không hay, kết quả xấu. Tuy nhiên, trong khoa học pháp lý thì
khái niệm “ hậu quả pháp lý” có những ý nghĩa khác nhau, không phải lúc nào cũng
có ý nghĩa là kết quả xấu, hậu quả pháp lý có thể là một kết quả tốt như: Một giao
dịch dân sự được xác lập sẽ có hậu quả pháp lý là làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia, có thể là điều mà các bên tham gia mong
muốn. Tiếp cận từ góc độ bản chất của giao dịch thì giao dịch dân sự vô hiệu là
những giao dịch không được pháp luật thừa nhận. Do đó, hậu quả pháp lý của giao
dịch dân sự vô hiệu có thể hiểu theo nghĩa: là một kết quả không tốt, xấu về mặt pháp
lý, phát sinh theo quy định của pháp luật trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu.
Hợp đồng vô hiệu ngoài liên quan đến các bên tham gia trong hợp đồng, thì
một số trường hợp, hợp đồng dân sự còn liên quan đến người thứ ba ngay tình, đó là
trường hợp hợp đồng vô hiệu nhưng tài sản giao dịch đã được chuyển giao cho người
thứ ba ngay tình.
3. Khái niệm người thứ ba ngay tình:
Người thứ ba ngay tình trước hết là người chiếm hữu không có căn cứ pháp
luật đối với tài sản nhưng ngay tình. Theo quy định tại điều 189 – BLDS 2005 có 2
khái niệm:

4


3.1. Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật

Là việc chiếm hữu không phù hợp với quy định tại điều 183 – BLDS 2005, đó
là hành vi chiếm hữu không rơi vào các trường hợp sau: Chủ sở hữu chiếm hữu tài
sản; Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản; Người được chuyển giao
quyền chiếm hữu thông qua giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật như quan
hệ mua bán, cho vay, tặng cho, trao đổi, cho thuê, cho mượn, gửi giữ…; Người phát
hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị
đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm phù hợp với các điều kiện luật định;
Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với
các điều kiện do pháp luật quy định.
3.2. Chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình
Là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó
là không có căn cứ pháp luật. Theo nguyên tắc suy đoán của pháp luật dân sự, hành vi
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật sẽ là không ngay tình; vậy chủ thể chiếm hữu
muốn khẳng định hành vi chiếm hữu của mình tuy không dựa trên căn cứ luật định
nhưng là ngay tình thì phải có các chứng cứ để chứng minh. Làm thế nào để có thể
chứng minh là ý chí của mình không biết được hành vi chiếm hữu là không có căn
cứ pháp luật? Có thể chứng minh đó là hành vi chiếm hữu đối với loại tài sản không
đăng ký quyền sở hữu – đó là trường hợp pháp luật không bắt buộc phải biết hành vi
chiếm hữu của một người là hợp pháp hay không; do vậy không biết được người
chuyển giao quyền chiếm hữu cho mình có phải là chủ sở hữu đích thực của tài sản
hay không khi họ đang thực tế nắm giữ tài sản và khẳng định tư cách của sở hữu của
họ; quan hệ giao dịch được thực hiện một cách công khai, minh bạch; tài sản được
chuyển giao theo đúng giá trị. Ví dụ mua một chiếc xe đạp tại một cửa hàng tại chợ
theo đúng giá trị của chiếc xe (không phải mua bán lén lút, mua với giá quá rẻ hay
không có địa chỉ rõ ràng) nhưng sau đó được phát hiện là chiếc xe đó là xe bị trộm
cắp mà người bán đã trả cửa hàng thuê ở cho và hiện không biết ở đâu. Còn trong
trường hợp nào, người chiếm hữu chứng minh được ý chí của họ không thể biết việc
5

chiếm hữu là không có căn cứ pháp luật. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu
pháp luật buộc người xác lập giao dịch liên quan đến tài sản đó phải kiểm tra các giấy
tờ đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản (có giấy tờ đăng ký quyền sở hữu không,
giấy tờ đó có hợp pháp hay không) để chứng minh tư cách của người chuyển giao
quyền chiếm hữu tài sản cho mình. Nếu giấy tờ được làm giả tinh vi đến mức người
bình thường khó có thể nhận thấy, chỉ có cơ quan chức năng hay người có trình độ
chuyên môn trong lĩnh vực tương ứng mới phát hiện được thì rõ ràng đó là trường
hợp pháp luật buộc phải biết nhưng người chiếm hữu không thể biết hành vi chiếm
hữu của mình là không có căn cứ pháp luật.
Vậy khi nào người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật ngay tình được gọi là
người thứ ba ngay tình. Người thứ ba xuất hiện trong mối quan hệ với các chủ thể
nào? Đó là mối quan hệ với chủ sở hữu đích thực của tài sản, nhưng đó là mối quan
hệ bắc cầu thông qua một chủ thể trung gian nhất định. Chúng ta có thể hình dung
mối quan hệ này như sau:
MQH 1
Chủ sở hữu tài sản————————Người trung gian —–
MQH 2
———————Người thứ ba ngay tình
Mối quan hệ 1: có thể là quan hệ bất hợp pháp: trộm cắp, cướp giật, lừa đảo; có thể
là một giao dịch hợp pháp nhằm chuyển giao quyền sử dụng đối với tài sản như: cầm
đồ, cho thuê, cho mượn…; có thể là hành vi chiếm hữu không có căn cứ pháp luật
không ngay tình: nhặt được tài sản do chủ sở hữu đánh rơi, bỏ quên nhưng không
thông báo theo luật định; có thể là hành vi được lợi về tài sản: tự nhiên có tài sản mà
không biết…

6


Mối quan hệ 2: đó là các quan hệ có tính chất xâm phạm đến quyền lợi của chủ sở
hữu đích thực của tài sản như những giao dịch có mục đích chuyển quyền sở hữu đối

với tài sản như: cho vay, bán, tặng cho, trao đổi; hoặc đó là các quan hệ có khả năng
dẫn đến chuyển quyền sở hữu đối với tài sản như thế chấp, cầm cố, cầm đồ.
Như vậy chủ thể cuối cùng trong mối quan hệ thứ 2 được gọi là người thứ ba
và đó là chủ thể ngay tình bởi họ đã bị nhầm lẫn về tư cách của chủ thể đã xác lập
giao dịch với mình. Họ tưởng rằng mình đã thực hiện giao dịch với người có quyền
định đoạt đối với tài sản nhưng thực tế lại không phải vậy.

II. Quyền lợi của người thứ ba ngay tình được bảo vệ khi giao dịch dân sự vô
hiệu
Ðiều 138. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô
hiệu
1.

Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản

không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho
người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp
quy định tại Ðiều 257 của Bộ luật này.
2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng
ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay
tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình
nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án,
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó
người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.
1. Quyền lợi của người thứ ba ngay tình sẽ được bảo vệ trong 2 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Chủ sở hữu được đòi lại tài sản theo các điều kiện luật định
(Điều 257 và 258– BLDS 2005). Lúc này, người thứ ba ngay tình phải trả lại tài sản

7

mà mình đang chiếm giữ cho chủ sở hữu đích thực của tài sản và lợi ích của họ sẽ
được pháp luật bảo hộ dưới các góc độ sau:
- Điều 258 BLDS quy định: “Chủ sở hữu được quyền đòi lại động sản phải
đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay
tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo
bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng
sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
Như vậy, nếu căn cứ theo quy định này thì trong ba trường hợp dưới đây Chủ sở hữu
không được quyền kiện đòi lại tài sản của mình từ người thứ ba chiếm hữu ngay tình:
 Người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu
giá;
 Người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua giao dịch
với người mà theo bản án xác nhận người này là chủ sở hữu nhưng sau đó người này
không phải là chủ sở hữu do Bản án bị hủy, sửa;
 Người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua giao dịch
với người mà theo Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận người
này là chủ sở hữu nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu do Quyết định
này bị hủy, sửa
Các quy định trên được hiểu là khi người thứ ba nhận được tài sản trên cơ sở sự
bảo đảm của trung tâm bán đấu giá tài sản, tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật thì đương nhiên quyền sở hữu của họ được bảo vệ.
Sự bảo đảm này được thể hiện bằng bản án, quyết định mặc dù sau này có thể bản án
hoặc quyết định đó bị hủy bỏ thì quyền sở hửu tài sản của người thứ ba vẫn được xác
lập và bảo vệ.
- Được yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại (giá trị đòi bồi thường là giá trị của
giao dịch mà họ đã xác lập và các thiệt hại khác nếu có như hệ số trượt giá của tài
sản…) từ người đã trực tiếp chuyển giao tài sản cho mình. Quy định này hoàn toàn lô

8

gíc về mặt lý thuyết: tuy mục đích trong giao dịch đã xác lập không đạt được (họ
muốn sở hữu tài sản nhưng nay tài sản đã phải trả về cho chủ sở hữu) nhưng họ được
quyền đòi lại những gì đã mất từ người đã trực tiếp xác lập giao dịch; nhưng xét dưới
góc độ thực tế thì đây không phải là quy định mang tính lý tưởng. Bởi lẽ, chỉ có thể
thi hành quy định này trên thực tế nếu thoả mãn được hay điều kiện: 1. tìm được
người đã chuyển giao tài sản đó cho người thứ ba ngay tình; 2. người phải bồi thường
có khả năng tài chính và tự nguyện thực hiện nghĩa vụ. Điều kiện thứ 1 là khó thực
hiện được bởi vốn dĩ họ là người có động cơ tham lam, không trong sáng nên sau khi
thực hiện giao dịch xong, đạt được lợi ích mong muốn họ thường tìm cách xoá mọi
tin tức để tránh trách nhiệm sau này. Điều kiện thứ 2 phụ thuộc vào điều kiện thứ
nhất có tồn tại hay không và cũng thường gặp những phức tạp như: người phải thi
hành nghĩa vụ không có tiền để bồi thường hoặc họ tìm cách biển thủ tài sản để chây
ì không chịu thực hiện nghĩa vụ.
- Được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản kể từ thời điểm bắt đầu chiếm
hữu đến thời điểm phải hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu.
- Được thanh toán những chi phí đã bỏ ra để làm tăng giá trị cho tài sản.
Lưu ý: Nếu là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng không ngay
tình phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu đích thực nhưng không bao giờ được hưởng tất
cả các quyền lợi trên, cụ thể như sau:
- Không được quyền yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại từ người đã trực tiếp
chuyển giao tài sản cho mình, bởi họ bị coi như vị trí của người tiêu thụ tài sản do
hành vi bất hợp pháp mà có
- Phải hoàn trả toàn bộ hoa lợi, lợi tức đã thu được từ tài sản.
- Không được thanh toán những chi phí đã bỏ ra để làm tăng giá trị cho tài sản,
bởi nhà làm luật coi đó như là hành vi nguỵ trang đối với tài sản
- Phải bồi thường toàn bộ khoản lợi nhuận mà chủ sở hữu bị mất do khai thác
và giá trị tài sản.

9


Trường hợp thứ 2: Chủ sở hữu đích thực không có quyền kiện đòi tài sản trong
2 trường hợp: không đáp ứng được các điều kiện về đòi tài sản được quy định tại điều
257, 258 – BLDS 2005 ;và người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay
tình được xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu theo quy định tại điều 247 – BLDS
2005. Quyền lợi của người thứ ba ngay tình được bảo vệ trong trường hợp này là
được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản mà mình đang chiếm hữu.
Đây là phương thức bảo vệ lợi ích của người thứ ba ngay tình ưu việt nhất và có tính
khả thi cao hơn so với cách thức đòi bồi thường thiệt hại như đã phân tích ở trên. Tuy
nhiên cách thức bảo vệ này vẫn bộc lộ những khó khăn trong việc xác định các loại
giấy tờ cần thiết nào và các trình tự thủ tục cụ thể gì để đăng ký quyền sở hữu tài sản
cho người thứ ba ngay tình trong trường hợp họ đang chiếm hữu những tài sản phải
đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
2. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu theo
Ðiều 138 BLDS:
Tính đặc biệt trong hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này thể hiện ở chỗ tài
sản giao dịch đã không còn chiếm giữ bởi một trong các bên tham gia giao kết hợp
đồng mà là một người thứ ba ngay tình do việc xử lý tài sản khi hợp đồng bị tuyên bố
vô hiệu gặp phải một số khó khăn nhất định, trong trường hợp đó pháp luật về dân sự
đã đưa ra những cách giải quyết khác nhau căn cứ vào tài sản là động sản hay bất
động sản, có đăng ký quyền sở hữu hay không không và căn cứ vào hợp đồng người
thứ ba ngay tình là hợp đồng đền bù hay không đền bù.
2.1 Tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển
giao bằng một giao dịch khác có đền bu:
Tuy nhiên quy định này cũng có ngoại lệ nhất định. Đó là trường hợp của hợp đồng
vô hiệu có đền bù là động sản không đăng ký quyền sở hữu bị chiếm hữu ngoài ý chí của
sở hữu. Điều 257 BLDS quy định “trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền
bù thì chủ sở hữu có quyền đồi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp bị mât hoặc

10


trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí chủ sở hữu”. Trường hợp bị chiếm hữu ngoài
y chí chủ sở hữu có thể là hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, nhầm lẫn hay đe dọa. Như vậy
chủ sở hữu có được đòi lại tài sản là động sản không đăng ký quyền sở hữu từ người thứ
ba ngay tình khi hợp đồng vô hiệu cũng phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu có muốn
chuyển giao của chủ sở hữu đối với tài sản đó hay không. Và cũng cần lưu ý là muốn đòi
lại tài sản đó, chủ sở hữu phải chứng minh được đó là tài sản của mình. Qua đây có thể
thấy, lợi ích chính đáng của chủ sở hữu tài sản luôn được ưu tiên bảo vệ.
2.2 Tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển
giao cho người thứ ba ngay tình bằng một giao dịch khác không có đền bu, động sản
phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản đã được chuyển giao cho người thứ ba
ngay tình.
Trong trường hợp này, giao dịch với người thứ ba sẽ bị vô hiệu, trừ trường hợp
người thứ ban gay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với
người bán mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở
hữu tài sản nhưng sau đó người này lại không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án quyết
định bị hủy, sửa.
Việc quy định: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc động
sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người
thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu” nhằm đảm bảo giá trị pháp lý
của việc đăng ký quyền sở hữu cũng như thể hiện tính đặc thù của đối tượng là đoọng
sản đối với bất động sản. Pháp luật quy định một số loại tài sản nhất định phải đăng ký
quyền sở hữu để công nhận quyền của chủ sở hữu, chống lại xâm phạm của người thứ ba
và khi có tranh chấp thì chủ sở hữu có thể dễ dàng chứng minh được đâu là đối tượng
của hợp đồng đã vô hiệu căn cứ vào giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Mặt khác vì giấy
tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản đứng tên không phải là người giao kết với người thứ
ba do đó khó chứng minh được tính ngay tình hay không ngay tình của người thứ ba.

Tuy nhiên cũng có ngoại lệ đối với trường hợp đối tượng của hợp đồng vô hiệu là
động sản phải đăng lý quyền sở hữu và động sản, đó là trường hợp người thứ ba ngay
11


tình nhận được tài sản nay thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản
án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó
người này lại không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa vì việc
sở hữu tài sản của một bên trong hợp đồng đã được công khai hóa và được nhiều người
công nhận, thậm chí đã được pháp luật công nhận, do đó việc người thứ ba xác lập quan
hệ hợp đồng là hoàn toàn công khai hay “hợp pháp” trong khi bản án, quyết định của cơ
quan nhà nước có hiệu lực (khi bản án chưa bị hủy hay sửa thì giá trị pháp lý của nó vẫn
tồn tại trên thực tế do đó không ai nghi ngờ về việc chủ sở hữu tài sản không phải là
người mà cơ quan nhà nước xác định).
III. Liên hệ thực tế:
Để làm rõ hơn về vấn đề bảo vệ quyền lợi của người thứ ban gay tình khi giao
dịch dân sự vô hiệu, sau đây em xin được trình bày một vụ án thực tế:
Ngày 01/11/1994, vợ chồng Ông Lê Hùng S đã làm thủ tục kê khai và được UBND
huyện Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích được công nhận
là 26.450 m2.
Ngày 14/03/2002 vợ chồng ông Lê Hùng S đã chuyển nhượng lại một phần quyền sử
dụng đất nêu trên cho bà Trương Mỹ H (diện tích chuyển nhượng là 21.110 m 2). Việc
chuyển nhượng được thực hiện tại UBND xã M theo đúng quy định của pháp luật.
Ngày 21/07/2003, UBND huyện Đ đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
bà Trương Mỹ H đối với toàn bộ diện tích bà nhận chuyển nhượng này.
Tháng 11/2006 bà Nguyễn Thị Q (mẹ ông S) khởi kiện ông Lê Hùng S và bà Trương
Mỹ H đến Tòa án nhân dân huyện Đ yêu cầu Tòa án buộc ông S và bà H phải trả lại
toàn bộ phần diện tích mà bà H đã nhận chuyển nhượng từ ông S. Vì theo bà Nguyễn
Thị Q trình bày thì phần diện tích đất này vợ chồng bà được chế độ cũ cấp từ năm
1958. Năm 1978 chồng bà mất không để lại di chúc. Năm 1987 ông S lấy vợ và ở

chung với bà. Đến năm 1995 vợ chồng ông S và bà Q làm chung một căn nhà xây cấp
4, diện tích xây dựng là 186m 2, năm 2001 xây thêm căn nhà kho diện tích 97m 2 để

12


làm ăn buôn bán. Năm 2006, vợ chồng ông S đi làm ăn nơi khác và giao cho bà Q
quản lý và sử dụng toàn bộ tài sản nêu trên. Tháng 10/2006 do bà H giao bán toàn bộ
diện tích đất nói trên nên bà Q mới phát hiện ông S đã tự ý kê khai đất của bà và
chuyển nhượng cho người khác. Bà Q đã làm đơn khiếu nại đến UBND xã M, trong
quá trình hòa giải tại UBND xã M bà Q đã đề nghị bà H chuyển nhượng lại cho bà Q
một phần diện tích đất nêu trên. Tuy nhiên sau đó bà Q yêu cầu hủy bỏ biên bản hòa
giải này và khởi kiện ông S, bà H ra tòa.
Ông S công nhận tài sản trên là của vợ chồng bà Q, năm 1993 bà Q đã cho ông toàn
bộ diện tích này và ông đã đi kê khai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Do là quan hệ mẹ con nên việc tặng cho tài sản giữa ông S và bà Q không lập
thành văn bản.
Tòa án nhân dân huyện Đ đã hai lần xét xử sơ thẩm nhưng cả hai lần đều tuyên buộc
bà H phải trả lại quyền sử dụng diện tích đất nêu trên cho bà Q, đồng thời bà H được
quyền khởi kiện ông S bằng một vụ kiện khác khi có yêu cầu. Bà H đã kháng cáo
không chấp nhận nội dung bản án trên, ngày 15/02/2012 TAND tỉnh N đã xét xử lại
vụ án trên theo thủ tục phúc thẩm tuyên hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ cho Tòa
án huyện Đ giải quyết lại theo quy định của pháp luật.
Liên quan đến quyền lợi người thứ ba (bà H) trong vụ án này hiện nay có hai quan
điểm như sau:
Quan điểm thứ nhất đồng tình với phán quyết của Tòa án huyện Đ bởi lẽ:
Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa anh S và bà H được xác lập năm
2003 là hoàn toàn tự nguyện, đồng thời hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đã hoàn thành (bà H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên,
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh S năm 1994 đối với các thửa

đất đã chuyển nhượng cho bà H là trái quy định của pháp luật bởi qua các chứng cứ
do bà Q cung cấp, cũng như các chứng cứ do Tòa án thu thập cho thấy: Nguồn gốc
các lô đất mà anh S đã chuyển nhượng cho bà H là do công sức tạo dựng của vợ

13


chồng bà Q có được từ năm 1958. Năm 1993 ông S tự ý đi kê khai và đến 1994 thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 2 Điều 131 BLDS năm 1995 quy định: “Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có
đủ các điều kiện sau đây:
“2 – Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội”
Do việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ông S như trên là trái với quy
định của pháp luật nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và bà
H được xác lập năm 2003 bị vô hiệu theo quy định tại Điều 136; Khoản 2 Điều 131
BLDS năm 1995.
Quan điểm thứ hai: Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Q, buộc ông S phải bồi
thường giá trị tài sản tương ứng với phần tài sản mà ông S đã chuyển nhượng cho bà
H. Căn cứ theo Điều 258 BLDS những người theo quan điểm này xác định: đối với
tài sản phải đăng ký quyền sở hữu được chuyển giao cho người khác thông qua việc
bán đấu giá hoặc giao dịch với người thứ ba mà theo Bản án, Quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu và sau đó bản án hoặc quyết định đó bị hủy,
thì người mua có quyền sở hữu đối với tài sản. Chủ sở hữu (bà Q) kiện người gây
thiệt hại cho mình (ông S) phải bồi thường giá trị tài sản cho bà Q. Trong trường hợp
này, bà H hoàn toàn không có lỗi trong việc mua bán, đây là lỗi của UBND huyện Đ
trong việc công nhận quyền sở hữu cho ông S, vì thế UBND huyện Đ phải chịu trách
nhiệm theo Điều 619 BLDS.
Trong hai quan điểm trên, em đồng tình với quan điểm thứ hai:
- Thứ nhất, Xét về căn cứ pháp lý, thì vụ án này thuộc vào trường hợp thứ ba theo
quy định tại Điều 258 BLDS 2005: Chủ sở hữu không được quyền khởi kiện đòi lại

bất động sản từ người thứ ba chiếm hữu ngay tình. Vì khi bà H nhận được tài sản
thông qua giao dịch với ông S thì UBND huyện Đ bằng việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho ông S, đã đứng ra đảm bảo với bà H rằng diện tích đất trên
hoàn toàn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông S, ông S có toàn quyền quản lý, sử
14


dụng, định đoạt. Có thể sau này Quyết định công nhận quyền sử dụng đất cho ông S
trên đây bị hủy bỏ thì trách nhiệm bồi thường sẽ thuộc về ông S và UBND huyện Đ
có trách nhiệm liên đới bồi thường (nếu có yêu cầu) theo Luật bồi thường Nhà nước
bởi Nhà nước đã trao quyền cho UBND huyện Đ được thay mặt Nhà nước đứng lên
cam kết bảo đảm cho quyền sở hữu bất động sản trên địa phận mình quản lý và trong
phạm vi thẩm quyền của mình. Do vậy, Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho ông S phải được coi là “theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ông S là chủ sở hữu”. Bản thân bà H khi tham gia giao dịch không buộc phải
biết và cũng không có quyền phán xét về việc Quyết định này là đúng hay sai.
Về Giao dịch dân sự vô hiệu tại Khoản 2 Điều 138 BLDS cũng xác nhận các giao
dịch dưới đây không được coi là vô hiệu:
+ Người thứ ba ngay tình nhận được tài sản là động sản phải đăng ký, bất động sản
thông qua bán đấu giá
+ Người thứ ba ngay tình nhận được tài sản là động sản phải đăng ký, bất động sản
thông qua giao dịch với người mà theo Bản án xác định là chủ sở hữu tài sản nhưng
sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án bị hủy, sửa.
+ Người thứ ba ngay tình nhận được tài sản là động sản phải đăng ký, bất động sản
thông qua giao dịch với người mà theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xác định là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở
hữu tài sản do Quyết định bị hủy, sửa.
Nếu giao dịch đã không được coi là vô hiệu thì đương nhiên giao dịch đó phải được
pháp luật bảo vệ.
Tại thời điểm bà Q khởi kiện thì BLDS năm 2005 đang có hiệu lực, do đó việc áp

dụng các quy định của Bộ luật này để giải quyết vụ án là phù hợp với nguyên tắc áp
dụng pháp luật.
- Xét về nguyên tắc áp dụng pháp luật: Quan điểm thứ nhất chỉ áp dụng các quy định
chung về giao dịch dân sự mà lại không áp dụng quy định cụ thể đối với giao dịch
dân sự có liên quan đến người thứ ba ngay tình là không phù hợp.
15


- Xét về lỗi:
+ Đối với ông S: Ông S có lỗi khi kê khai quyền sử dụng đất đối với phần tài sản do
vợ chồng bà Q tạo dựng nên nhưng không có ý kiến của bà Q, sau đó đã chuyển
nhượng sang cho bà H để chiếm giữ toàn bộ số tiền chuyển nhượng này. Như vậy,
buộc ông S phải hoàn trả lại toàn bộ giá trị tài sản đã chiếm giữ này theo giá trị thời
điểm hiện tại cho bà Q là phù hợp.
+ Đối với bà Q: Diện tích đất nói trên do vợ chồng bà Q tạo dựng từ năm 1958. Đến
năm 1993, Nhà nước đã có thông báo đề nghị các hộ gia đình có tài sản đến kê khai
đăng ký, việc kê khai, đăng ký được thông báo rộng rãi trên đài truyền thanh của
huyện, xã và được niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã M nhưng bà Q không có ý
kiến gì. Do không thực hiện đầy đủ, đúng các quy định của pháp luật trong việc bảo
vệ quyền sở hữu của mình nên đã tạo điều kiện cho ông S chiếm đoạt tài sản trên.
+ Đối với bà H: Bà H hoàn toàn không có lỗi trong việc thực hiện giao dịch này, khi
nhận chuyển nhượng tài sản thì ông S đã được cơ quan có thẩm quyền (UBND huyện
Đ) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hợp đồng chuyển nhượng cũng đã được
UBND xã M chứng thực theo đúng quy định của pháp luật và hiện nay bà H cũng đã
được UBND huyện Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất
này.

KẾT THÚC
Tuy đã có những quy định về bảo vệ quyền lợi của người ngya tình thứ ba khi
giao dịch dân sự vô hiệu nhưng trên thực tiễn giải quyết các vụ án có liên quan đến

người thứ ba ngay tình thì rất nhiều Tòa án vô tình đã bỏ qua quy định tại Điều 258
BLDS hoặc hiểu không đúng dẫn đến gây thiệt hại trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp
pháp của người thứ ba.
Trên thực tế có rất nhiều vụ án tương tự như vụ án trên xảy ra nhưng hầu hết các
Thẩm phán lại căn cứ vào Điều 122, 127 BLDS năm 2005 (Khoản 2 Điều 131, Điều
136 BLDS năm 1995) để giải quyết làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi

16


ích hợp của người thứ ba. Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thứ
ba trong giao dịch này, căn cứ Khoản 2 Điều 138, Điều 258 Hội đồng thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao cũng nên có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này để Tòa án
các địa phương áp dụng thống nhất.
Trên đây là phần trình bày của em và một số kiến nghị về vấn đề bảo vệ quyền
lợi của người ngay tình thứ ba khi giao dịch dân sự vô hiệu. Trong bài làm của em
con nhiều thiếu sót, mong được các thầy cô bổ sung để bài làm của em được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn.

17