(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.43 MB, 105 trang )
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
NGÔ YẾN NGỌC
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG
NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
VIỆT NAM CHI NHÁNH TỈNH ĐIỆN BIÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Hà Nội - Năm 2018
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
NGÔ YẾN NGỌC
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG
NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
VIỆT NAM CHI NHÁNH TỈNH ĐIỆN BIÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ HẢI YẾN
Hà Nội - Năm 2018
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. NGUYỄN THỊ HẢI YẾN
Cán bộ chấm phản biện 1: TS. LUYỆN HỮU CỬ
Cán bộ chấm phản biện 2: TS. ĐÀO ĐỨC MẪN
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 15 tháng 9 năm 2018
i
LỜI CAM ĐOAN
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn
trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và
pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Ngô Yến Ngọc
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS.
Nguyễn Thị Hải Yến đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và
tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào
tạo, Khoa Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn
thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Điện Biên,
ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh
Điện Biên đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện
đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
trong quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Ngô Yến Ngọc
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BIỂU ĐỒ
THÔNG TIN LUẬN VĂN
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết................................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ... 4
1.1. Cơ sở khoa học về thế chấp quyền sử dụng đất ........................................ 4
1.1.1. Khái niệm tài sản và quyền sử dụng đất.................................................. 4
1.1.2. Khái niệm về thế chấp ............................................................................. 5
1.2. Cơ sở pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất........................................... 9
1.2.1. Các văn bản pháp quy về thế chấp quyền sử dụng đất............................ 9
1.2.2. Quy định thế chấp quyền sử dụng đất ................................................... 11
1.2.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .................................................. 18
1.2.4. Trình tự, thủ tục đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất ........................... 20
1.2.5. Xóa đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất .............................................. 21
1.2.6. Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ ................................................. 22
1.3. Cơ sở thực tiễn hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...... 23
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 27
2.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 27
iv
2.2. Phạm vi nghiên cứu................................................................................. 27
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................... 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 27
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .................................................. 27
2.4.2. Phương pháp xử lý thông tin ................................................................. 29
2.4.3. Phương pháp thống kê ........................................................................... 29
2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp .......................................................... 29
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................... 30
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại tỉnh Điện Biên ............. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 35
3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên và xã hội tỉnh Điện Biên: ............. 39
3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất tại tỉnh Điện Biên. ................................ 41
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất. ......................................................................... 41
3.2.2. Tình hình biến động đất đai. ................................................................. 43
3.3. Đánh giá kết quả thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp
và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên ......................... 46
3.3.1. Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng Nông
nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên.............. 46
3.3.2. Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng Nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. ............................. 49
3.3.3. Xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát
triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. ..................................... 73
3.4. Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khi tham gia hoạt động thế
chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn
Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. ............................................................... 77
v
3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng
đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh
tỉnh Điện Biên ................................................................................................. 85
3.5.1. Các khó khăn trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng
nông nghệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. ............ 85
3.5.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại
ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh
Điện Biên......................................................................................................... 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 91
PHỤ LỤC
vi
DANH MỤC VIẾT TẮT
BLDS
Bộ luật dân sự
BTNMT
Bộ Tài nguyên và Môi trường
BTP
Bộ Tư pháp
CP
Chính Phủ
LĐĐ
Luật đất đai
NĐ
Nghị định
NHNN&PTNN
Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt
Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SĐĐ
Sử dụng đất
TCQSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng đất
TCTD
Tổ chức tín dụng
TTLT
Thông tư liên tịch
vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất tại tỉnh Điện Biên năm 2017 ................ 41
Bảng 3.2: Mục đích sử dụng vốn của các trường hợp tham gia hoạt động thế
chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn
Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013-2017 ............................. 51
Bảng 3.3: Thống kê chủ thể tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất
tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh
Điện Biên qua các năm 2013-2017 ................................................................. 54
Bảng 3.4: Thống kê các loại đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng
đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh
tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013 – 2017 ............................................................ 58
Bảng 3.5: Tổng giá trị tài sản tham gia hoạt động thế chấp tài sản tại ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh ............ 62
Bảng 3.6: Giá trị quyền sử dụng đất tham gia hoạt động thế chấp tại ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên
theo từng đơn vị hành chính giai đoạn 2013 – 2017 ....................................... 65
Bảng 3.7: Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng
Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai
đoạn 2013-2017 ............................................................................................... 69
Bảng 3.8: Tình trạng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng
Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai
đoạn 2013 – 2017 ............................................................................................ 72
Bảng 3.9: Thống kê số lượng trường hợp xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại
ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh
Điện Biên giai đoạn 2013-2017 ...................................................................... 74
viii
Bảng 3.10: Thống kê số lượng trường hợp bị xử lý tài sản chấp quyền sử dụng
đất để thu hồi nợ tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt
Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013-2017 ..................................... 76
Bảng 3.11: Thống kê thôn tin của các đối tượng tham gia khảo sát về hoạt
động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển
nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên ............................................... 78
Bảng 3.12: Thống kê mục đích sử dụng vốn thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên . 79
Bảng 3.13: Thống kê loại đất tham gia thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng
Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên ......... 80
Bảng 3.14: Thống kê các mức vốn mà ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên cho vay khi tham gia thế chấp quyền sử
dụng đất............................................................................................................ 82
Bảng 3.15: Thống kê số lần đi lại trong quá trình thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh
tỉnh Điện Biên................................................................................................... 83
ix
DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BIỂU ĐỒ
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính tỉnh Điện Biên .................................................... 31
Hình 3.2: Trình tự thế chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng Nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên...............................47
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu chủ thể tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất
tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh
Điện Biên các năm 2013-2017 ........................................................................ 55
Biểu đồ 3.2: Thống kê số thửa đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng
đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh
tỉnh Điện Biên năm 2017 ................................................................................ 60
Biểu đồ 3.3: Tốc độ gia tăng các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn ................................. 71
Biểu đồ 3.4: Tỉ lệ mức độ hài lòng của người dân tỉnh Điện Biên khi tham gia
hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát
triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên ...................................... 84
x
THÔNG TIN LUẬN VĂN
Họ và tên học viên: Ngô Yến Ngọc
Lớp: CH2B.QDD Khóa: 2
Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất
tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh
Điện Biên”
Những nội dung chính được nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt
được:
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền
vay mang tính truyền thống, phổ biến và thường xuyên trong hoạt động tín
dụng ngân hàng. Tỉnh Điện Biên trong những năm gần đây, cùng với sự phát
triển của kinh tế xã hội. Nhu cầu vay vốn của người dân ngày càng tăng cao.
Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất chiếm ưu thế hơn hẳn so với các
hoạt động thế chấp tài sản khác (chiếm khoản 90%). Điển hình năm 2017 số
thống kê hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên với lượng tài sản
tăng 2.443 thửa đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đât, với giá trị
lên tới 3.159.979 triệu VNĐ. Theo kết quả phiếu điều tra, có 98 % tổng số
phiếu cảm thấy hài lòng và chỉ có 2% trong tổng số phiếu cảm thấy không hài
lòng sau khi tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng
Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên.
Trong quá hoạt động thế châp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông
nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên vẫn còn gặp
nhiều khó khăn nhất định. Từ đó, đưa ra những giải pháp như tuyên truyền
giáo dục pháp luật, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao nghiệp vụ cán bộ
nhằm phục vụ tốt hơn cho người dân trên toàn tỉnh Điện Biên.
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Ngày nay, các ngân hàng thương mại ngày càng đóng một vai trò quan
trọng trong việc điều tiết nền kinh tế quốc dân. Trong hoạt động ngân hàng,
cho vay là hoạt động cơ bản, đem lại nhiều lợi ích nhất cho chính bản thân
ngân hàng và cũng là nhu cầu cơ bản về vốn của người vay. Đất đai là một
loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản hay nói cách khác nó cũng chính
là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp tài sản. Do đó thế
chấp quyền sử dụng đất cũng có đặc điểm chung của thế chấp tài sản. Tuy
nhiên do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một loại “tài sản đặc
biệt”, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và riêng biệt đối với
việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền
vay mang tính truyền thống, phổ biến và thường xuyên trong hoạt động tín
dụng ngân hàng do các ưu điểm nổi bật của loại tài sản này (là bất động sản
có giá trị lớn và tính ổn định cao). Theo đó bên cho vay (tổ chức tín dụng)
thỏa thuận với bên đi vay (khách hàng vay) về việc dùng quyền sử dụng đất
làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay. Việc thỏa thuận đó được thể hiện dưới
dạng hợp đồng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành
văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định pháp luật về
đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp khách hàng không trả được
khoản nợ vay và nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì quyền sử dụng đất
được xử lý để thu hồi nợ.
Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất được hợp thành từ các văn bản
quy phạm pháp luật như: Luật đất đai, Luật Dân sự, Luật Ngân hàng... Qua
mỗi thời kỳ lịch sử đều thấy pháp luật luôn có những điều chỉnh phù hợp với
2
sự thay đổi của xã hội, kinh tế,... Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật đều có
hạn chế và tồn tại nhất định, nhiều quy định còn chưa đồng nhất, chồng chéo,
mâu thuẫn, điều này đã khiến cho việc áp dụng trong thực tế có nhiều bất cập,
gây khó khăn cho các hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp và Ngân hàng.
Hiện nay, mức độ đô thị hóa, hội nhập hoá nhanh. Hệ thống các ngân
hàng đang thúc đẩy kinh tế xã hội, giúp người dân có nhiều cơ hội để đầu tư
kinh doanh và phát triển kinh tế, cải thiện đời sống bền vững. Tuy nhiên bên
cạnh những yếu tố tích cực thì có rất nhiều trường hợp rất khó để đưa quyền
sử dụng đất vào vận hành trong thị trường tín dụng một cách trôi chảy tác
động và ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội cũng như quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên.
Tỉnh Điện Biên nằm ở khu vực tây bắc của Tổ quốc, là vùng tập trung
của yếu là đồi núi, có biên giới giáp Lào và Trung Quốc. Người dân nơi đây
chủ yếu là người dân tộc thiểu số, làm nông nghiệp, trình độ dân trí còn chưa
cao, ít hiểu biết nhiều về luật pháp cũng như khai thác quyền lợi của bản thân.
Dẫn đến khi có nhu cầu huy động vốn phục vụ mục đích cá nhân người dân
còn rụt rè gặp khá nhiều khó khăn.
Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam là đơn vị có
mạng lưới rộng khắp hầu hết các huyện thị xã của tỉnh Điện Biên. Được
người dân toàn tỉnh tin tưởng và có vị trí vô cùng quan trọng trong các hoạt
động tín dụng nói chung và hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn
phục vụ mục đích cá nhân nói riêng.
Trong bối cảnh đó, tôi chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng
hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nông nghiệp và phát
triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên”
3
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nông
nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên theo quy
định của Luật đất đai năm 2013.
Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử
dụng đất tại tỉnh Điện Biên.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Tìm hiểu pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong đó tìm hiểu cụ
thể về khái niệm, đặc điểm để chứng minh rằng thế chấp quyền sử dụng đất là
biện pháp bảo đảm tiền vay được áp dụng phổ biến, thường xuyên từ đó tạo
cơ hội, điều kiện cho người sử dụng đất được tiếp cận với nguồn vốn để phát
triển sản xuất, kinh doanh, mặt khác tạo cho các tổ chức tín dụng mở rộng và
thực hiện tốt vai trò trung gian tài chính, đem nguồn vốn tín dụng đến mọi đối
tượng có nhu cầu vốn trong xã hội.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại
ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh
Điện Biên, thực tiễn áp dụng, phân tích những bất cập, vướng mắc xung
quanh quy định về thế chấp quyền sử dụng đất , Luận văn đưa ra những kiến
nghị, giải pháp nâng cao hiệu quả của các quy định của pháp luật hiện hành
về thế chấp quyền sử dụng đất.
4
CHƯƠNG 1:
TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở khoa học về thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm tài sản và quyền sử dụng đất
Tài sản
Tài sản là một từ ngữ quen thuộc đối với bất kì ai, đó là vấn đề trọng tâm
của các quan hệ xã hội nói chung và trong quan hệ pháp luật nói riêng. Tài
sản tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau, phong phú và đa dạng, do vậy việc
phân loại tài sản có vai trò quan trọng trong giải quyết các vấn đề tranh chấp
phát sinh. Tuy nhiên, trong thực tế khái niệm tài sản được hiểu mơ hồ, chưa
có sự thông nhất chung đề có thể xác định đối tượng đó có phải là tài sản hay
không và hậu quả gây ảnh hưởng đến giao dịch dân sự, thương mại và kinh tế.
Tài sản được đề cập tại Điều 105 BLDS 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy
tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất
động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong
tương lai”. [2]
Điều 163 BLDS 2005 có quy định, Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có
giá và các quyền tài sản [2]. Như vậy quyền tài sản chính là một dạng tài sản.
Tuy nhiên, việc khẳng định quyền tài sản là tài sản là quy định mang tính
gượng ép. Bởi lẽ, chỉ khi tài sản đó được thực hiện và chuyển giao từ phía bên
kia cho người có quyền thì nó mới trở thành tài sản, trong trường hợp này
quyền tài sản được thực hiện hoàn tất. Ví dụ: Bên A cho bên B mượn 1 chiếc
xe máy, tức là A cho B mượn tài sản của mình. Nhưng sau khi tài sản đó được
chuyển giao cho bên B, thì lúc này A có quyền tài sản, A có quyền đòi lại
chiếc xe ngay cả khi chiếc xe đã bị mất.
Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Điều 107 Bộ luật dân sự năm
2015 quy định: Bất động sản gồm Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền
5
với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, tài sản
khác theo quy định của pháp luật [2].
Quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của
toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử
dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng
công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy
định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. [1]
Song song đó, luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số
tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành
trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị
tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong
một thời gian sử dụng nhất định.
Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao
tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.
1.1.2. Khái niệm về thế chấp
Thế chấp tài sản
Thế chấp được hình thành trên cơ sở có một nghĩa vụ được xác lập trước
đó. Nghĩa vụ này có thể là một khoản tiền hoặc một giá trị của tiền mà các
bên đã thỏa thuận và ký kết với nhau. Tuy nhiên để đảm bảo chắc chắn nghĩa
vụ đó được thực hiện ngay cả trong trường hợp bên có nghĩa vụ không có khả
năng và điều kiện thực hiện do những nguyên nhân khác nhau thì bên có
quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ cần phải có một tài sản như "vật làm tin", để
cam kết thay thế cho nghĩa vụ đó. [18]
Trong cơ chế thị trường, hoạt động tín dụng là chức năng kinh doanh của
Ngân hàng, đồng thời là nguồn lực tài chính chủ yếu cung cấp cho các doanh
6
nghiệp, hộ gia đình sản xuất kinh doanh. Để đảm bảo được tiền cho vay, ngân
hàng phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay do pháp luật quy định.
Theo quy định tại Điều 317, Bộ luật Dân sự 2015 thế chấp tài sản là việc một
bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. [2]
Theo quy định này thì thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo
đảm nghĩa vụ dân sự, theo đó, bên có tài sản thế chấp không chuyển giao tài
sản thế chấp cho bên nhận thế chấp
Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, ngoài ra thế
chấp là một biện pháp bảo đảm đối vật nhưng quyền của bên nhận thế chấp đa
phần mang tính đối nhân, không có sự chuyển giao tài sản. Trường hợp doanh
nghiệp, hộ gia đình vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo
đảm để thu hồi nợ.
Thế chấp quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. QSDĐ là một quyền tài sản hay nói cách
khác nó cũng chính là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp
tài sản. Do đó thế chấp quyền sử dụng đất cũng có đặc điểm chung của thế
chấp tài sản.Tuy nhiên do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một
loại “tài sản đặc biệt”, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và
riêng biệt đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất.[17]
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những
quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ
7
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê
trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc
sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179
Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất”. [1]
Như vậy, Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo
đảm tiền vay mang tính truyền thống, phổ biến và thường xuyên trong hoạt
động tín dụng ngân hàng do các ưu điểm nổi bật của loại tài sản này (là bất
động sản có giá trị lớnvà tính ổn định cao). Theo đó bên cho vay (tổ chức tín
dụng) thỏa thuận với bên đi vay (khách hàng vay) về việc dùng quyền sử
dụng đất làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay. Việc thỏa thuận đó được thể
hiện dưới dạng hợp đồng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được
lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định
pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp khách hàng không
trả được khoản nợ vay và nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì quyền sử
dụng đất được xử lý để thu hồi nợ.
Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn đã và
đang ngày càng trở nên phổ biến, nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho
người sản xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú
thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng cũng như của các tổ chức
tín dụng, đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việc những
người có tiền nhưng không dùng đến cho những người có nhu cầu về vốn vay
để sản xuất, kinh doanh và người đi vay đảm bảo thực hiện việc thanh toán
bằng thế chấp quyền sử dụng đất.
Về bản chất thế chấp quyền sử dụng đất cũng mang những đặc tính
chung cho các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là tính dự
8
phòng và tính bảo đảm. Tuy nhiên thế chấp quyền sử dụng đất cũng có những
đặc trưng riêng, khác biệt như sau:
Thứ nhất, so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định
trong Bộ Luật Dân sự (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, góp vốn thừa kế) thì thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức
chuyển quyền không hoàn toàn. Bởi vì trong hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người có quyền sử
dụng đất cho chủ thể khác, mà bên thế chấp chỉ dùng quyền sử dụng đất của
mình để bảo đảm cho việc thanh toán và chỉ giao cho bên nhận thế chấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm theo
quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Như vậy trong mọi
trường hợp người có quyền sử dụng đất mang quyền sử dụng đất đi thế chấp
đều không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Điều này có ý nghĩa rất lớn,
bởi vì trong hoạt động sản xuất kinh doanh, quyền sử dụng đất cũng là một tài
sản có giá trị và là một nguồn vốn lớn. Khi đem quyền sử dụng đất ra để thế
chấp vay vốn thì tài sản này chẳng những không mất đi giá trị sử dụng mà
thực chất nguồn vốn được nhân đôi.[14]
Thứ hai, Theo quy định tại Điều 317, Bộ luật Dân sự 2015 thế chấp tài
sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Như vậy đối với biện pháp thế
chấp tài sản thì người đi thế chấp phải là chủ sở hữu của tài sản đem đi thế
chấp, nghĩa là họ có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.Tuy nhiên, khi thế chấp quyền sử
dụng đất thì người thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà
không có quyền sở hữu. Trong trường hợp này tài sản thế chấp không phải là
tài sản thuộc sở hữu của người thế chấp, mà chỉ là tài sản thuộc quyền sử
dụng của người thế chấp.[2]
9
Thứ ba, về hình thức của việc thế chấp, đối với thế chấp tài sản thì việc
thế chấp chỉ cần lập thành một văn bản, có thể ghi trong hợp đồng chính hoặc
lập văn bản riêng. Tuy nhiên đối với thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật
quy định bắt buộc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn
bản và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm.
Xuất phát từ đặc điểm đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, là tài sản có giá trị
lớn, có tính thiết yếu đối với con người nên việc thế chấp quyền sử dụng đất
phải tuân theo một trình tự thủ tục pháp lý chặt chẽ nhưng vẫn đảm bảo
nguyên tắc tự nguyện, tự do thỏa thuận của các chủ thể.
1.2. Cơ sở pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.1. Các văn bản pháp quy về thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai nên việc quy định thế chấp quyền sử dụng đất là khá phức
tạp, mang tính đặc thù cao. Hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh về thế
chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng khá phức tạp, trong đó có
các văn bản của Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường như:
Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013
Luật nhà ở năm 2014
Luật Công chứng năm 2014
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
Luật Công chứng năm 2006
Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015
Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005
Luật Các Tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010.
10
Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016
hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật đất đai.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định
về giá đất, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014.
Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về việc
qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng, có
hiệu lực ngày 25/02/2013.
Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 01/09/2017 về
đăng ký biện pháp bảo đảm.
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/7/2010 về đăng
ký giao dịch bảo đảm.
Việc có nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ Luật Dân sự, Luật
Đất đai… và các văn bản hướng dẫn thi hành cùng điều chỉnh hoạt động thế
chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở những góc độ khác nhau
như: Luật Đất đai điều chỉnh ở khía cạnh quy định các quyền của chủ sử dụng
đất, Bộ Luật Dân sự điều chỉnh ở khía cạnh chủ thể thực hiện giao dịch dân
sự, điều kiện thực hiện giao dịch của chủ thể trong quan hệ dân sự...
Trong quá trình áp dụng pháp luật trên thực tiễn, hoạt động thế chấp
quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm cho khoản vay của khách hàng
tại các Ngân hàng thương mại ở nước ta xuất hiện một số hạn chế, vướng mắc
thậm chí mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật. Sự chồng chéo giữa các
quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình dẫn đến
khó thực hiện hoặc không thể thực hiện và ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt
động thế chấp quyền sử dụng đất của người dân.
11
1.2.2. Quy định thế chấp quyền sử dụng đất
Đối tượng và điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo quy định của BLDS năm 2015 thì đối tượng của hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất là “quyền sử dụng đất”. Quyền sử dụng đất chỉ trở thành
đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó
thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thế chấp. Người thế chấp quyền sử
dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.[2]
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực
hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng
thương mại khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu, cụ thể:[1]
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện vô cùng quan trọng để
một ngân hàng quyết định có nhận thế chấp hay không. Tuy nhiên, không
phải chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền
cấp là ai cũng có thể sử dụng đất đó mang đi thế chấp để vay vốn ngân hàng
mà quyền sử dụng đất phải thuộc về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất và
được phép thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ vay vốn tại các ngân hàng thương
mại (đáp ứng về điều kiện chủ thể thế chấp theo như phân tích ở trên), điều
này còn xuất phát từ quy định của pháp luật về thế chấp tài sản nói chung
"Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên
nhận thế chấp". Để minh chứng cho việc quyền sử dụng đất đó có phải của
mình hay không thì chủ thể thế chấp (bên thế chấp) quyền sử dụng đất phải có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
cơ sở pháp lý để xác định xem đất đó có thuộc sở hữu của người thế chấp hay
không và đất đó có được thế chấp hay không (quyền sử dụng đất đó có được
12
phép giao dịch hay không)? Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đóng vai trò vô cùng quan trọng, là bằng chứng để người sử dụng đất thực
hiện quyền của mình và là bằng chứng để các ngân hàng khi cho vay xem xét
có nhận hay không nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo.
- Đất không có tranh chấp
Một điều kiện khác để ngân hàng thương mại nhận quyền sử dụng đất
làm tài sản đảm bảo là khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp (có thể là
bên vay hoặc không phải là bên vay) phải chứng minh và cam kết về tình
trạng đất đó hiện có tranh chấp hay không? Cũng như đối với các quyền khác,
việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện và có giá trị khi đất đó
hoàn toàn không có tranh chấp, có nghĩa là đất đai đó không có tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan
hệ đất đai, ví dụ như tranh chấp giữa những người thừa kế, tranh chấp đối với
hộ liền kề,...Tuy nhiên, việc xác định đất có tranh chấp hay không, tiêu chí
nào để xác định đất đang bị tranh chấp thì luật chưa có quy định cụ thể, rõ
ràng. Do vậy, nhiều khi rất khó để xác định và ảnh hưởng rất lớn đến
quyềncủa các chủ thể liên quan, gây không ít phiền toái cho khách hàng vay
vốn và ngân hàng.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Trường hợp đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án có nghĩa là đất đó đã
được dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ khác do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thực hiện. Nếu vẫn đem giá trị quyền sử dụng đất đó để thế chấp thì
quyền lợi của người nhận thế chấp sẽ không được đảm bảo, hơn nữa nếu đem
thế chấp quyền sử dụng đất này thì việc giải quyết quyền lợi giữa người nhận
thế chấp và người được thi hành án sau này sẽ rất phức tạp, do vậy pháp luật
coi đây là một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền
của mình, hạn chế rủi ro cho bên nhận thế chấp.
