Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đầm hà, tỉnh quảng ninh giai đoạn từ 2015 2017
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (586.07 KB, 63 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------
ĐỒNG CAO CƯỜNG
ÐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ÐẦM HÀ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN TỪ 2015-2017
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính Môi Trường
Lớp
: K45 - ĐCMT - N03
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2013 - 2017
Thái Nguyên - Năm 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------
ĐỒNG CAO CƯỜNG
ÐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ÐẦM HÀ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN TỪ 2015-2017
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính Môi Trường
Lớp
: K45 - ĐCMT - N03
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2013 - 2017
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nông Thu Huyền
Thái Nguyên - Năm 2018
i
LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phương châm “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế”.
Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu tại trường
có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Đây là giai đoạn không
thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường đại học nói chung và sinh viên
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói riêng.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn cô giáo T h.S Nông Thu Huyền
đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện khóa luận tốt
nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa
Quản lí tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em
những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại
trường.
Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đầm Hà,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đầm Hà, tỉnh Quảng Ninh và các cán
bộ đang công tác tại Phòng tài nguyên và môi trường huyện Đầm Hà đã tạo điều kiện
giúp đỡ em trong quá trình thực tập.
Em cũng gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở bên cạnh
khích lệ, động viện em trong suốt quá trình học tập và thời gian em thực hiện khóa
luận tốt nghiệp này.
Trong quá trình thực tập và làm chuyên đề, em đã cố gắng hết mình nhưng do
kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề này chắc chắn sẽ
không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy
cô và bạn bè để chuyên đề được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Đầm Hà, ngày
tháng
năm 2018
Sinh viên
Đồng Cao Cường
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2015 – 2017 ........................ 23
Bảng 4.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Đầm Hà năm 2015 – 2017 .................. 24
Bảng 4.3. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện Đầm Hà ..................................... 24
giai đoạn 2015 – 2017................................................................................................. 24
Bảng 4.4. Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Đầm Hà năm 2015 .................. 26
Bảng 4.5: Hiện trạng sử dụng đất huyện Đầm Hà năm 2016 ..................................... 31
Bảng 4.6: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................... 36
tại huyện Đầm Hà giai đoạn 2015-2017 ..................................................................... 36
Bảng 4.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đầm Hà giai đoạn 20152017 ............................................................................................................................ 38
Bảng 4.8: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất ............................................................ 39
tại huyện Đầm Hà giai đoạn 2015-2017 ..................................................................... 39
Bảng 4.9: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ....................................... 40
tại huyện Đầm Hà giai đoạn 2015-2017 ..................................................................... 40
Bảng 4.10: Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất........................................... 42
tại huyện Đầm Hà giai đoạn 2015-2017 theo số trường hợp...................................... 42
Bảng 4.11: Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Đầm Hà giai đoạn
2015-2017 theo diện tích ............................................................................................ 43
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý tại huyện Đầm Hà ................................. 45
về chuyển quyền sử dụng đất...................................................................................... 45
Bảng 4.13: Đánh giá của người sử dụng đất............................................................... 46
huyện Đầm Hà về chuyển quyền sử dụng đất ............................................................ 46
iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
S C DỊCH
TH N
CB Cá
QL n
G Gi
C ấ
G Gi
C ấ
QS Q
D y
TT Th
H ủ
TT Tr
H un
U Ủ
B ba
VP Vă
Đ n
5
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... 2
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................... ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................................... iii
MỤC LỤC .................................................................................................................... v
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề .............................................................................................................. 1
1.2. Mục tiêu đề tài ....................................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................ Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................. Error! Bookmark not defined.
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................. 2
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................. 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................................... 3
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài...................................................................................... 3
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài....................................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................................... 6
2.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất .......................................................... 7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................................... 7
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................................................. 7
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................................... 7
2.2.1.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất............................................. 8
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................................................................... 8
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất ................................................................. 9
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................................ 10
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất............................................. 10
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ..................................... 10
2.2.3. Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại phòng tài
nguyên và môi trường ................................................................................................. 12
6
2.2.4. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh ........... 19
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......... 20
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 20
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 20
31.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 20
3.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ......................................................................... 20
3.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 20
3.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 20
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 20
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 21
3.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp ...................................................................... 21
3.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh ....................................................................... 21
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................... 22
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Đầm
Hà, tỉnh Quảng Ninh .................................................................................................... 22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................. 22
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 23
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện ................. 29
4.1.4 Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Đầm Hà - tỉnh Quảng Ninh ............... 30
4.2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Đầm
Hà – tỉnh Quảng Ninh ................................................................................................ 35
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Đầm Hà giai đoạn
2015-2017 ................................................................................................................... 35
4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Đầm Hà giai
đoạn 2015-2017 .......................................................................................................... 36
4.2.3. Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Đầm Hà giai
đoạn 2015-2017 .......................................................................................................... 37
4.2.4. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất ..................................... 38
4.2.5. Đánh giá kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất .............. 39
vii
4.2.6. Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ................ 40
4.2.7. Đánh giá kết quả công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ................ 41
4.3. Tổng hợp đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại
tị trấn Đầm Hà giai đoạn 2015-2017 .......................................................................... 42
4.3.1. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Đầm Hà giai đoạn
2015-2017 theo số trường hợp.................................................................................... 42
4.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Đầm Hà giai đoạn 20152017 theo diện tích...................................................................................................... 42
4.3.2.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử dụng
đất và cán bộ làm công tác chuyển quyền .................................................................. 44
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và
nguyên nhân và giải pháp khắc phục.......................................................................... 47
4.4.1. Thuận lợi ........................................................................................................... 47
4.4.2. Khó khăn ........................................................................................................... 47
4.4.3. Nguyên nhân và giải pháp khắc phục ............................................................... 47
4.4.3.1. Nguyên nhân: ................................................................................................. 47
4.4.3.2. Giải pháp khắc phục: ..................................................................................... 48
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 49
5.1. Kết luận ................................................................................................................ 49
5.2. Kiến nghị.............................................................................................................. 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 51
PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA ................................................................................... 52
1
PHẦN 1 MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, xã
hội ngày càng phát triển làm cho giá trị của đất tăng lên và nguồn tài nguyên đất ngày
càng cạn kiệt đi do con người khai thác và sử dụng chưa hợp lý. Trong quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nước ta hiện nay thì việc sử dụng đất và quản lý đất đai
luôn là một vẫn đề mà đảng và nhà nước quan tâm hàng đầu.
Chuyển quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai và nó có quan hệ mật thiết với các nội dung khác. Việc chuyển quyền
sử dụng đất được thực hiện với các hình thức như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Điều này đã tạo điều kiện cho người sử
dụng đất thực hiện các quyền liên quan đến đất đai. Thúc đẩy các quan hệ mua bán
hợp tác kinh doanh và tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội.
Đầm Hà là một huyện ở miền Đông của tỉnh Quảng Ninh. Phía tây bắc giáp
huyện Bình Liêu, phía đông bắc giáp huyện Hải Hà, phía tây nam giáp huyện Tiên
Yên và phía đông nam giáp biển. Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ của chủ sở hữu – Nhà nước và chủ sử dụng đất đai trong quản lý và sử dụng
đất đai đã đạt được một số thành tích nhất định xong vẫn còn gặp nhiều khó khăn
trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và
những yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc
đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả
đạt được, từ đó rút ra những bài học, kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai
một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vẫn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nghiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng
dẫn của cô giáo TS. Nông Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề tài :“Đánh giá
công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đầm Hà, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn từ 2015-2017 ”.
2
1.2. Mục tiêu đề tài
- Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất
trên địa bàn huyện Đầm Hà
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2015 đến
năm 2017 của huyện Đầm Hà
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử
dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
- Đánh giá được nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các giải
pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phương và phù hợp
với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở địa phương.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học
vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSD đất
nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những
phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa
phương
3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Văn bản pháp quy của nhà nước quy định liên quan tới công tác chuyển quyền
- Hiến pháp năm 2013
- Hiến pháp năm 1992
- Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 trong đó bao gồm có 7 hình thức chuyển
quyền : chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Bộ luật dân sự năm 2005
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật
Đất đai.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thi hành Luật
Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về giá đất;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thu tiền sử dụng
đất.
-
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ
tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng giá trị QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/06/2016 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
4
-
Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT
ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng
dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 của Bộ tư
pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, tài sản gắn
liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ
tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp
đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và
Môi trường về việc ban hành quy định về GCN QSD đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày
21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng
Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và
Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư số 20/2011/TT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 giữa bộ tư pháp và
bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành
Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
5
-
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và
Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Chuyển quyền sử dụng đất bao gồm có 7 hình thức chuyển quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc
chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối
với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra sôi động và trốn tránh sự kiểm soát
của nhà nước.
Đến luật đất đai 2003 nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất
toàn diện. Nhà nước thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng
hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo
quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này có trong luật
đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần cho phù hợp. Sau 10
năm thực hiện đã thu được những thành quả góp phần vào công tác quản lý và sử
dụng đất. Song quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn
chưa phù hợp với sự đổi mới của đất nước với sự đổi mới và phát triển đất nước trong
thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại trong luật đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4,
quốc hội khóa XI thông qua luật đất đai 2003.
Đến luật đất đai 2013 Nhà nước không bổ sung thêm quyền được chuyển quyền
sử dụng đất cho người sử dụng, ngoài ra cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền
sử dụng đất.
Như vậy việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử
dụng đất đối với các trường hợp sau :
6
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền
sử dụng
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng
sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác
quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự
phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử
dụng cũng như của toàn xã hội
Huyện Đầm Hà là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục, chính trị, điểm hội tụ
của cộng đồng các dân tộc trên địa bàn huyện, với diện tích tự nhiên là 41.436 ha.
Phía tây bắc giáp huyện Bình Liêu, phía đông bắc giáp huyện Hải Hà, phía tây nam
giáp huyện Tiên Yên và phía đông nam giáp biển
Huyện Đầm Hà có đường quốc lộ 18A chạy dọc qua. Với vị trí thuận lợi đó,
huyện Đầm Hà có điều kiện đầy đủ mạnh giao lưu phát triển kinh tế, xã hội nhất lưu
hàng hóa thương mại, dịch vụ. Sự hội nhập kinh tế và nhu cầu phát triển xã hội kèm
theo sự gia tăng dân số do đó nhu cầu về sử dụng đất cũng ngày càng tăng. Chính vì
nhu cầu thực tiễn này mà chuyển quyền sử dụng đất đã là vẫn đề được quan tâm lớn
không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất
đai tại địa phương. Từ khi luật đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý
chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện nội dung quản lý nhà
nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mỗi quan hệ về đất đai. Các cấp
chính quyền của UBND huyện Đầm Hà cùng các ngành liên quan đã cùng xây dựng
nhiều kế hoạch trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hơn việc chuyển quyền sử
dụng đất tại địa phương, góp phần vào sự đa dạng hóa, cũng như sự nghiệp phát triển
kinh tế- xã hội nói chung và sự phát triển của thị trường đất đai nói riêng.
7
2.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất đó là: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, góp vốn
bằng giá trị QSD đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD đất.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi ( điều 179 Luật đất đai
năm 2013).
-
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD đất hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ trương chung
về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSD đất, lệ
phí trước bạ, lệ phí địa chính . (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[10]
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSD đất.
Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả
chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng rãi khi
đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất trừ
các trường hợp quy định như sau:
8
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho QSD đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD
đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh
thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong
khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSD đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007).[10]
2.2.1.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường QSD đất
của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trư ờng
hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì không cấm việc này. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007).[10]
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
9
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và cho
phép người sử dụng được chuyển QSD đất rộng rãi theo quy định của pháp luật.
Từ đó, QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất
có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật
Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà không
tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà
chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không
hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
-
Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột
của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[10]
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo quan
hệ tình cảm mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện
vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
10
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì
được phép tặng cho không phải chịu thuế trước bạ hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[10]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là việc người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến thế
chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của
pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả
thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là
chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng
hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[10]
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá
trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối
tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức
lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác
có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó tạo thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007).[10]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
11
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường
hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn
phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của
Luật đất đai 2013.
hời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
T
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được
quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các
12
quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSD đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất theo quy
định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức
giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD
đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký
hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho
thuê được chuyển nhượng QSD đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực
hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép
chuyển nhượng QSD đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà
ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành
phần thì được phép chuyển nhượng QSD đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo
dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng
QSD đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007)[10]
2.2.3. Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại phòng tài
nguyên và môi trường
2.2.3.1 Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
* Trình tự thực hiện:
13
- Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa”, thực
hiện theo quy định sau:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn
bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện
chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy
ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho
các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.
Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ
địa chính.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc
sau đây:
+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy
chứng nhận;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
+ Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín
dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định
(Khoản 5 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
- Trường hợp 2: Chuyển đổi QSD đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá
nhân, được thực hiện như sau:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất
thì người sử dụng đất đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc
tách
14
thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp
hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ
điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của
Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho người sử dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối
với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
2.2.3.2. Thủ tục đăng kí nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất
Trình tự thực hiện:
Bước 1: Cá nhân tới nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
Bước 2: Trong thời hạn không quá 04 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ
sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
chỉnh lý giấy chứng nhận QSD đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng
nhận QSD đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
Bước 3: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được thông báo
nghĩa vụ tài chính, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo
cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Bước 4: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày bên chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận QSD đất
cho người nhận chuyển nhượng, người nhận tặng cho QSD đất.
15
* Quy định về hồ sơ:
- Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất hoặc Hợp đồng tặng cho QSD đất (02
bản);
-
Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy
định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có);
- Các giấy tờ khác liên quan: Giấy ủy quyền, giấy xác nhận;
- Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, hoá đơn nộp nghĩa vụ tài chính.
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày (không kể thời gian người sử dụng
đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ.
2.2.3.3. Thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, thế chấp,bảo lãnh
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc thế chấp,bảo lãnh quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
- Trình tự thực hiện:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc phòng Tài nguyên- Môi trường cấp huyện vào giờ hành chính các ngày làm
việc từ thứ 2 đến thứ 6 hàng tuần.
Trường hợp hồ sơ yêu cầu đăng kí được nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả theo cơ chế 1 cửa của UBND cấp huyện, thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách
nhiệm tiếp nhận và chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ngay
trong ngày làm việc để giải quyết.
Bước 2: Cán bộ tiếp nhận, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ
hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung hoàn thiện. Nếu hồ sơ hợp lệ ghi phiếu tiếp nhận
hồ sơ,vào sổ tiếp nhận đăng ký.
Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, trường hợp hồ sơ
hợp lệ chứng nhận đăng ký thế chấp vào giấy chứng nhận, cập nhật sổ địa chính, sổ
theo dõi biến động đất đai. Nếu hồ sơ không hợp lệ, Văn phòng Đăng ký QSD đất từ
chối đăng ký bằng văn bản đến người nộp hồ sơ.
Bước 4: Hộ gia đình cá nhân nhận kết quả tại Văn phòng Đăng ký QSD đất,
phòng tài nguyên môi trường cấp huyện hoặc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo
cơ chế 1 của sau khi suất trình phiếu hẹn và giấy biên nhận thu lệ phí đăng ký.
- Thành phần hồ sơ: 01 bộ bao gồm:
16
+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh (theo mẫu)
+ Hợp đồng thế chấp,bảo lãnh quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp, bảo lãnh
quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có công
chứng, chứng thực hoặc có xác nhận theo quy định của pháp luật (01 bản chính).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (01 bản chính).
+ Giấy phép xây dựng đối với các tài sản gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được phê duyệt trong trường
hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, trừ trường hợp hợp
đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận hoặc tài sản đó
không thuộc diện phải xin phép cấp xây dựng, không phải lập dự án đầu tư (01 bản
sao có chứng thực).
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người
được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký
xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.
- Thời gian thực hiện:
+ Trong trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có 1 trong các loại giấy chứng nhận
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ thì giải quyết trong
ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ, nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng
ký trong ngày làm việc tiếp theo.
+ Trong trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có 1 trong các loại giấy tờ quy
định khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2013 thì việc đăng ký thế chấp
được thực hiện trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ
đăng ký hợp lệ.
(Không tính thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất hoặc thời gian thực hiện việc
chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
- Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính:
17
+ Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phòng tài nguyên môi trường cấp huyện.
+ Cơ quan trực tiếp thực hiện: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất- phòng tài
nguyên môi trường cấp huyện.
- Kết quả thự hiện thủ tục hành chính: Xác nhận nội dung đăng ký thế chấp,
bảo lãnh.
2.2.3.4. Thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất
- Trình tự thực hiện:
Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSD đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai;
Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng
ký cho thuê, cho thuê lại QSD đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận
QSD đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với trường
hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
* Quy định về hồ sơ:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSD đất (đã có công chứng hoặc chứng thực);
- Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các giấy tờ về QSD đất được quy
định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.
- Số lượng hồ sơ: (01 bộ).
* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
2.2.3.5. Thủ tục Đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Trình tự thực hiện:
Bước 1: Hộ gia đình cá nhân, nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc phòng tài nguyên môi trường cấp huyện và giờ hành chính các ngày làm
việc từ thứ 2 đến thứ 6 hàng tuần.
Trường hợp hồ sơ yêu cầu đăng ký được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả theo cơ chế 1 của của UBND cấp huyện, thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách
nhiệm nhận và chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong ngày
làm việc để giải quyết.
