Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện nguyên bình tỉnh cao bằng, giai đoạn 2012 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (487.08 KB, 72 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN ^
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HOÀNG THỊ BÌNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NGUYÊN BÌNH, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014
KHÓA LUẢN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính Quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2011 - 2015
HOÀNG THỊ BÌNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NGUYÊN BÌNH, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014
KHÓA LUẢN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo Chuyên
Chính Quy Quản lý
ngành Lớp Khoa Khóa
đất đai K43 - QLĐĐ -
học
N02 Quản lý Tài
Giảng viên hướng dẫn
nguyên 2011 - 2015
TS. Vũ Thị Quý
3
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây
là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nguyên Bình, Tỉnh Cao
Bằng giai đoạn 2012 - 2014”. Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp
K43_QLĐĐ, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và
đặc biệt là cô giáo TS. Vũ Thị Quý người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng đã tạo điều kiện
giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại Phòng.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng xong đề tài tốt nghiệp của em không thể
tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè
để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày thángnăm 2015
Sinh viên
Hoàng Thị Bình
Trang
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của
cán bộ và người dân huyện
Nguyên Bình về thế
chấp
Trang
4
DANH MỤC CÁC HÌNH
Kí hiệu viết tắt
Nguyên nghĩa
CBQL
Cán bộ quản lý
NDSXPNN
Người dân sản xuất phi nông nghiệp
NDSXNN
MỤC
Người dân sản xuất nông nghiệp
GCN
Giấy chứng nhận
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
5
Trang
4.1.
4.4.1.
Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Nguyên Bình về các
6
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1.
Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai được
coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu lao động.
Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian, tính vô hạn về thời
gian sử dụng. Những đặc tính đó không một loại tư liệu nào có thể thay thế trong quá trình
sản xuất. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong ngóm tài nguyên hạn chế của
Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không gian, không
thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai - tư liệu sản xuất đặc biệt,
đất vừa là đối tượng vừa là công cụ lao động. Ý thức được tầm quan trọng của công tác
quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và
hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Cụ thể như Luật Đất đai năm
2003 và Chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã
được quy định. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa
đến nay và tồn tai dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993,
chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền
cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ
sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất
đai 1993, những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức
chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công
tác chuyển quyền.
Huyện Nguyên Bình là một huyện của tỉnh Cao Bằng. Trong những năm qua, đặc
biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nước đại diện chủ sở
hữu và chủ dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể
xong vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình Luật đất đai. Do đó, để thấy được
những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và
trong việc đảm bảo quyền lợi như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà
7
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
dưới sự hướng dẫn của cô giáo Ts.Vũ Thị Quý, em đã thực hiện về đề tài “Đánh giá công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng giai
đoạn 2012 - 2014”.
1.2.
Mục tiêu của đề tài.
1.2.1.
Mục tiêu tổng quát:
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng
giai đoạn 2012 - 2014, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại
trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện và đề xuất hướng giải quyết những tồn
tại đó.
1.2.2.
Mục tiêu cụ thể:
-
Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội của huyện Nguyên Bình.
-
Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện.
-
Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dung đất trên địa bàn huyện Nguyên Bình giai
đoạn 2012 - 2014.
-
Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 8 hình thức chuyển quyền
sử dụng đất.
-
Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giả pháp đề xuất để thực hiện tốt
công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình.
1.3.
Ý nghĩa của đề tài
1.3.1.
-
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến
thức đã học vào thực tế.
-
Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận
và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
-
Nắm vững những quy định của luật Đất đai năm 2003, những đổi mới của luật đất đai 2013
so với Luật Đất Đai 2003 và những văn bản dưới luật về Đất đai của trung ương và địa
phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
1.3.2.
-
Ý nghĩa trong thực tiễn
Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác
8
chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
-
Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về
đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết những khó
khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng
trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1.
Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1.
Cơ sở pháp lý của đề tài
-
Quốc hội Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua.
-
Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
-
Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông qua.
* Các văn bản dưới Luật.
-
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003
-
Nghị định số 43/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của luật đất đai.
-
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
-
Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003;
-
Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực
hiện quyền của người sử dụng đất;
-
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy
định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-
Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất.
-
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường 19/05/2014 quy định về
hồ sơ địa chính.
* Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Cao Bằng..
-
Quyết định số 737/2010/QĐ - UBND tỉnh Cao Bằng ngày 19/05/2010 V/v lập hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
-
Quyết định số 278/2012/QĐ - UBND tỉnh Cao Bằng ngày 19/03/2012 V/v sửa đổi, bổ sung
một số Điều của Quyết định số 737/2010/QĐ - UBND tỉnh Cao Bằng ngày 19/05/2010 V/v
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
2.1.2.
Cơ sở lý luận của đề tài.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá
trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù,
trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển
QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả
năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị
cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của
Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay ỗổi mối quan hệ ỗất ỗai
toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá
đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của
pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế
QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai
1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã
được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã
thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong
thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện
Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển
của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của
Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ
họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền
sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ,
góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp
mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong
3 trường hợp sau:
-
Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
-
Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;
-
Đất đang có tranh chấp;
2.1.3.
Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế
hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động.
Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí nhà nước
trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù
hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử dụng
đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy
định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về
chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình
thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất.
2.2.
Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển
đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp; bảo lãnh;
góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1.1.
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền
sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,
nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
múm, phân tán đất đai hiện nay.
-
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người
cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP và khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai 2003).
-
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển
đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ
người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân
khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP).
-
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về
“Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ
phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1 2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá
trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng
một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng
đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003.
-
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các
trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét
duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh
thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
[8]
2.2.1.3.
Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho
người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là
đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất
mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật
Đất đai 2003 thì không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1.4.
Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng
đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của
quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho
phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật.
Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất
có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về
để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
-
Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự
thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;
-
Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;
-
Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp
pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
-
Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng
như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được
hưởng;
-
Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã
chết;
-
Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã
chết;
-
Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột
của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.I.5.
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện
vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại
trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn phát sinh người ta
cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển
quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn
thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không
phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu
loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1.6.
Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo
thoả thuận. Vì vậy, ngươi ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ
được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử
dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ
chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
-
Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất,
đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
-
Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những
người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [8]
2.2.1.7.
Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền
sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để
bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do
đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [8]
2.2.1.8.
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác
và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động,
công nghệ, máy móc...theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có
thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng
cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [8]
2.2.2.
Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1.
Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng
đất * Theo Luật Đất đai 2003:
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện
các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106
Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.2.2.
Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được
quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định
như sau:
-
Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng
đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
-
Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm
thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
1- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử
dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp
đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không
thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất
được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính
theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê
đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét
duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự
án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình
thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
* Một số quy định về nhận chuyển quyền
Điều 99 Nghị Định 181/ 2004 quy định về người nhận QSDĐ
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định
tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển
nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị định này; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng
cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai
năm 2003 trừ trường hợp được quy định tại điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận thừa kế
QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật
Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng
cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ
được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận
QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công
nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai; quyết định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia
tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;
1) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo
quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp
nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị
chia tách hoặc sáp nhập.
2) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong
thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú
và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của
nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa phương
khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại điều này được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký
kinh doanh.”
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, thị trấn.
2.2.3.1.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
* Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì thực
hiện theo quy định sau:
a) Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau bằng văn bản về
việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản thoả thuận kèm theo giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)
b) Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển
đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ đạo Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
d) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc
trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và
gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
đ) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Uỷ ban
nhân dân cùng cấp quyết định;
e) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài
nguyên và Môi trường.
*
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân được thực
hiện như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nộp một (01)
bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều
50 của Luật Đất đai (nếu có).
b) Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. (Điều 147 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP)
2.2.3.2.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất.
*
Quy định về hồ sơ
Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm:
1. Một trong các loại giấy tờ sau:
-
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất (đã công chứng theo quy định) đối với trường hợp chuyển nhượng.
-
Văn bản cam kết tặng cho (hợp đồng tặng cho) QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật đối với trường hợp tặng cho.
-
Di chúc hoặc văn bản phân chia thừa kế; bản án quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc đơn đề
nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy
tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai
2003 (các loại giấy tờ còn hiệu lực giao dịch đến ngày 31/12/2010); Giấy chứng nhận hoặc
các loại giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
* Quy trình và thời gian giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất (gọi chung là người nhận QSDĐ) nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả của UBND huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện. Cán bộ, công chức tiếp nhận kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa
đầy đủ thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ; khi hồ sơ đã
đầy đủ thì viết phiếu nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả. Chuyển hồ sơ về Văn phòng đăng ký
QSDĐ trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, trích lục, trích đo
bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối
với nới chưa có bản đồ địa chính), thẩm tra hồ sơ; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì trích sao hồ sơ địa chính, thông tin địa chính gửi đến cơ quan thuế để xác định
nghĩa vụ tài chính theo quy định. Viết giấy chứng nhận gửi hồ sơ đến phòng Tài nguyên và
Môi trường thẩm định hồ sơ. Phòng Tài nguyên và Môi trường thu phí thẩm định, lệ phí
trích lục hoặc trích đo (có đơn giá đính kèm). Thời gian thực hiện 18 ngày làm việc.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài
chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ về thời
gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện.
Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc.
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra thẩm định hồ sơ trình
UBND huyện ký giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp mới giấy chứng nhận. Thời gian
thực hiện 02 ngày làm việc.
Bước 5: UBND huyện giấy chứng nhận, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký
QSDĐ. Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc.
Bước 6: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và chỉnh lý
hồ sơ địa chính theo quy định và giao Giấy chứng nhận cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
của UBND huyện hoặc thu phí, lệ phí cấp Giấy và trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá
nhân. Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc.
Bước 7: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện thu phí, lệ phí và trả
giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân.
Thời gian giải quyết: Không quá 25 ngày làm việc.
Giấy chứng nhận QSDĐ được trao ngay sau khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính, nộp thuế, phí, lệ phí đầy đủ. (UBND huyện Nguyên Bình, 2014) [6]
* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất (gọi chung là người nhận chuyển quyền) nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của UBND huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
phòng Tài nguyên và Môi trường. Cán bộ, công chức tiếp nhận kiểm tra, xem xét hồ sơ; nếu
hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người nhận chuyển quyền bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ
sơ, khi hồ sơ đã đầy đủ thì viết phiếu nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả, chuyển hồ sơ đến
Văn phòng đăng ký QSDĐ trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phối hợp với các đon vị liên quan
thẩm tra hồ sơ, xác định giá trị và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; trích lục
hồ sơ và chuyển thông tin đến cơ quan Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với các bên
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện chỉnh lý Giấy chứng nhận cho bên chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế theo quy định; Viết Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
đối với trường hợp cấp mới do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Chuyển hồ sơ cho
phòng Tài nguyên và Môi trường thu phí thẩm định, lệ phí trích đo hoặc trích lục (có đơn
giá kèm theo). Thời gian thực hiện 18 ngày làm việc.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài
chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện. Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc.
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định hồ sơ trình
UBND huyện ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp mới giấy chứng nhận. Thời gian
thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 5: UBND huyện ký Giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp cấp mới,
chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thời gian thực hiện 02 ngày
làm việc.
Bước 6: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ cấp Giấy chứng nhận và
chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định, giao giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả hoặc thu phí, lệ phí cấp giấy và trả giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân.
Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc.
Thời gian giải quyết: Không quá 28 ngày làm việc.
*
Trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế liên quan đến cả QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Thực hiện các bước theo hai quy trình trên, thời gian thực
hiện không quá 35 ngày làm việc. (UBND huyện Nguyên Bình (2014) [6]
2.2.3.3.
*
Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Quy định về hồ sơ
Hồ sơ lập thành 01 bộ gồm:
1. Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
2. Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất.
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các giấy tờ
về QSDĐ và tài sản gắn lền với đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003
(nếu có).
*
Trình tự giải quyết
Bước 1: Hộ gia đình cá nhân, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường. Cán bộ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì
hướng dẫn bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ; khi hồ sơ đầy đủ thì tiếp nhận hồ sơ. Thời
gian thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; Thời gian thực hiện trong
ngày.
Bước 3: Thu phí, lệ phí và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện
trong này.
Nếu hồ sơ nộp sau 15 giờ thì kết quả được trả vào ngày làm việc tiếp theo. (UBND
huyện Nguyên Bình, 2014) [6]
*
Trình tự thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên đã thế chấp, bên đã bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện hồ sơ
gồm có:
-
Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các các giấy
tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai
2003 (nếu có).
Bước 1: Hộ gia đình cá nhân, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc phong Tài nguyên và Môi trường. Cán bộ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì
hướng dẫn bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ; khi hồ sơ đầy đủ thì tiếp nhận hồ sơ. Thời
gian thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp,
bảo lãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; Thời gian thực hiện trong
ngày.
Bước 3: Thu phí, lệ phí và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện
trong này.
Nếu hồ sơ nộp sau 15 giờ thì kết quả được trả vào ngày làm việc tiếp theo. (UBND
huyện Nguyên Bình, 2014) [6]
2.23.4. Trình tự, thủ tục đăng kỷ, xóa đăng kỷ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
*
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QDSĐ
1. Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường
hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
3. Trình tự, thủ tục cho thuê, cho thuê lại đất quy định tại Điều này không áp dụng đối với
trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp. (Điều 149 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP)
*
Trình tự, thủ tục xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
1. Sau khi hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất hết hiệu lực, người đã cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Xác nhận thanh lý hợp đồng thuê đất trong Hợp đồng thuê đất đã ký kết hoặc bản thanh lý
hợp đồng thuê đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện xoá đăng ký cho thuê,
cho thuê lại trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (Điều
150 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)
2.2.3.5. Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
*
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện đăng ký góp vốn
vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
(Điều 155 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
*
Trình tự, thủ tục xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc cả hai bên nộp một
(01) bộ hồ sơ gồm có:
