ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản (8)

Câu 24: Phân tích vai trò của NN trong quản lý thị trường BĐS. Liên hệ Việt Nam?
Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của
Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước - một
nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của “bàn tay vô hình-thị trường” và “bàn
tay hữu hình-Nhà nước” đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh. Thị
trường BĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó.
Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước
có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các
hoạt động của thị trường BĐS); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các
hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm
quốc gia v.v..) của các doanh nghiệp BĐS của nhà nước).
Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ
thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ
luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v.. nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh
tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối
quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng
kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường sinh thái v.v..
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
- Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS;
- Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế… thống nhất quản lí BĐS theo
pháp luật;
- Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v..
Ở VN, với những chuyển biến mạnh mẽ có tính cơ bản của thị trường bất động
sản trong năm 2009, bước đầu một nền móng mới của thị trường bất động sản đã được
hình thành. Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua là vận hành kém minh bạch
nhất và ít tính thị trường nhất so với các thị trường hàng hóa khác. Điều đó giải thích vì
sao thị trường bất động sản luôn phát triển bất ổn, không đáp ứng được nhu cầu và tạo
nên nhiều bức xúc cho xã hội. Tuy nhiên, năm 2009 với thị trường bất động sản Việt Nam
đã xuất hiện nhiều chuyển biến sâu sắc, nhiều nhân tố thị trường có khả năng làm thay
đổi cơ bản các phương thức vận hành và tổ chức thị trường, tạo tiền đề cho một giai đoạn

phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.
Đã có nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án cao ốc, từng bước đủ sức
cạnh tranh được với các liên doanh nước ngoài như Hoàng Anh Land, Thủ Đức House,
Nam Long, Bitexco… và nhiều công ty nhỏ hơn, nhưng hết sức năng động, tiềm năng
như Đất Lành, Vạn Phát Hưng, Năm Bảy Bảy (NBB)... Để có được thành công cho các
doanh nghiệp Việt Nam, trong thời gian qua, ngoài sự phát triển năng động sáng tạo của
từng doanh nghiệp, thì điều quan trọng nhất chính là Nhà nước đã tạo được một thị
trường chứng khoán tương đối phát triển, một cơ chế tài chính huy động và luân chuyển
vốn xã hội không thể thiếu đối với bất kỳ một nền kinh tế thị trường nào.


Với sự ra đời của Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó có việc thu thuế trên hợp
đồng góp vốn nhà ở hình thành trong tương lai, nếu không tính đến mức thuế suất quá
cao thì việc thu thuế sẽ thanh lọc phần lớn các dự án ảo trên thị trường bất động sản và
đây là điều hết sức đáng mừng cho thị trường, khôi phục lòng tin cho nhà đầu tư, những
người bỏ vốn vào sản phẩm bất động sản.
Việc điều hành và quản lý thị trường bất động sản cũng từng bước đi vào quy củ,
Chính phủ đã thành lập Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở tháng 4/2008 và
mới đây, tháng 9/2009 đã thành lập Tổ chuyên gia liên ngành về chính sách nhà ở và thị
trường bất động sản.
Trong những năm qua, vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản và
nhà ở đã được thể hiện mạnh mẽ trong việc triển khai chính sách nhà ở đối với người thu
nhập thấp tại đô thị. Sự quan tâm đến nhà ở cho người nghèo đã được thể hiện bằng
những chính sách cụ thể như Nghị quyết 18/NQ-CP, Quyết định 67/2009/QĐ-TTg. Trong
đó các ưu đãi về thuế, tín dụng cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đã được đề cập
cụ thể, điều này sẽ thu hút sự quan tâm nhiều hơn của các doanh nghiệp đến thị trường
nhà ở thu nhập thấp.
Sự chuyển biến trong cách làm chính là điểm nhấn. Chính phủ, thay vì hô hào,
vận động và can thiệp trực tiếp vào thị trường đã chuyển sang ban hành chính sách để thị
trường tự định hướng đến mục tiêu mà Chính phủ mong muốn. Một điểm sáng nữa của

việc xây dựng chính sách là, Chính phủ đã lắng nghe nhiều hơn các ý kiến từ xã hội, các
hiệp hội ngành nghề trước khi ban hành chính sách. Các hội thảo của các tổ chức xã hội,
hiệp hội ngành nghề diễn ra ngày một nhiều hơn và luôn có sự tham dự của các cơ quan
quản lý, hoạch định đã giúp rút ngắn khoảng cách giữa chính sách và thực tế. Các điều
chỉnh cần thiết cũng diễn ra nhanh chóng hơn, hạn chế được thiệt hại cho xã hội khi
chính sách có sự không phù hợp.
Nói tóm lại, BĐS là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào,
nhưng không vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực này được. Thị
trường BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường. Quản lý và phát triển
tốt thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát
huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế-xã hội. Những cơ sở khoa học trên đây về BĐS
và thị trường BĐS trên đây là những tiền đề quan trọng cho việc đề xuất các giải pháp
hữu hiệu cho thị trường BĐS nước ta hiện nay trước xu thế hội nhập kinh tế khu vực và
quốc tế.