ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản (2)

Dân số: Tổng cục Thống kê vừa cho biết: Dân số trung bình cả nước năm 2010 ước tính 86,93
triệu người, tăng 1,05% so với năm 2009, bao gồm dân số nam 42,97 triệu người, chiếm 49,4%
tổng dân số cả nước, tăng 1,09%; dân số nữ 43,96 triệu người, chiếm 50,6%, tăng 1%. Trong
tổng dân số cả nước năm 2010, dân số khu vực thành thị là 26,01 triệu người, chiếm 29,9% tổng
dân số, tăng 2,04% so với năm trước; dân số khu vực nông thôn là 60,92 triệu người, chiếm
70,1%, tăng 0,63%. Tỷ lệ giới tính của dân số năm 2010 ở mức 97,7 nam trên 100 nữ. Năm
2009, tỷ lệ này là 97,6/100.
Thời kỳ 1976 - 1985 tăng 1.190,2 nghìn người/năm hay tăng 2,21%/năm;
Thời kỳ 1985 - 2008 tăng 1.142,9 nghìn người/năm hay tăng 1,60%/năm;
Riêng thời kỳ 2000 - 2008 tăng 1.065,6 nghìn người/năm, tương đương mức tăng 1,31%/năm.
Với quy mô gần 86,2 triệu người, Việt Nam là nước đông dân thứ 12 trên thế giới sau Trung
Quốc, Ấn Độ, Mỹ, Indonesia, Brazil, Pakistan, Bangladesh, Nigeria, Nhật Bản, Mexico,
Philippines.
Mật độ dân số của Việt Nam đạt 260 người/km2, cao gấp trên 5 lần và đứng thứ 41 trong 208
nước và vùng lãnh thổ trên thế giới; cao gấp hơn 2 lần và đứng thứ 8/11 nước ở Đông Nam Á,
cao gấp đôi và đứng thứ 16/50 nước và vùng lãnh thổ ở châu Á.
==> Với quy mô dân số, mật độ dân số, tốc độ tăng dân số như trên thì Việt Nam có điều kiện
thuận lợi để phát triển thị trường bất động sản.
Thu nhập của dân cư:
Khi thu nhập vượt quá mực giới hạn về lương thực và thực phẩm thì khi đến một mức cao hơn,
người ta sẽ tăng cầu về nhà ở cao cấp. Cho tới cuối năm 2006, đầu năm 2007, thị trường nhà ở
cao cấp rất “nóng” khi nhu cầu lớn, mà lượng cung thì vẫn còn khiêm tốn. Nhưng qua giai đoạn
này, một số lượng lớn nhà ở cao cấp được xây dựng, do đó, cầu đang dần hạ nhiệt. Có thể thị
trường nhà ở cao cấp sẽ bão hòa trong thời gian tới, khi cầu đang dần nhỏ hơn cung.
Khi thu nhập của dân cư vẫn còn ở mức trung bình: Tại Việt Nam, hầu hết dân số vẫn còn sống ở
mức trung bình và thấp. Vì vậy, nhu cầu cho một căn nhà là rất lớn. Hiện nay, theo thống kê của
Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước hiện có khoảng 700.000 người có thu nhập thấp đang bức xúc về
nhà ở, chưa kể dân nghèo đô thị. Lượng cung về nhà ở thu nhập thấp vẫn quá ít so với nhu cầu
của người dân. Hiện nay, mới chỉ có 32 dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp đang khởi công
xây dựng. Chính phủ cũng đang có những chính sách khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư cho
dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp như ở quyết định 45, luật nhà ở, nghị định 71…

Giá cả tiêu dùng
Ở nước ta hiện nay thì thị trường bất động sản vẫn còn chưa minh bạch, do đó, còn tồn tại nhiều
những nhà đầu cơ tạo ra những cơn sốt giá đất làm méo mó thị trường. Giá bất động sản vẫn ở
mức cao: So với mức thu nhập thực tế của người dân hiện nay, giá nhà đất tại Việt Nam đang ở
mức rất cao, dẫn đến nhiều người dân không mua được nhà, đặc biệt là tại Hà Nội. Hiện nay đa


số người có thu nhập cao đã có nhà ở, trong khi đó nhà ở cho đối tượng có nhu cầu thực lại đang
thiếu trầm trọng. Vấn đề là, không phải chủ đầu tư hạ mạnh giá bán/m2 xuống mà cần phải giảm
diện tích căn hộ, đồng thời quản lý tốt chi phí giảm giá thành để duy trì lợi nhuận.
Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của CP:
Nước ta là một nước đang phát triển =>nhu cầu về bất động sản để xây dựng các khu công
nghiệp là rất lớn, cùng với sự gia tăng về dân số =>gia tăng về nhu cầu bất động sản. Đây là
những điều kiện để tt bất động sản nước ta phát triển mạnh.
Năm 2009, hi quy hoạch được phê duyệt, các công trình giao thông ở vành đai III, IV được triển
khai sẽ tăng cường khả năng kết nối trung tâm thành phố với các vùng đã và đang được triển
khai, thuận lợi cho việc di chuyển, từ đó góp phần để thị trường BĐS tại các khu vực xa trung
tâm trở nên sôi động => nhu cầu về nhà ở các khu ngoại thành cũng tăng lên cao.
Mốt và thị hiếu: Ở VN vào khoảng năm 2003- 2004 trào lưu biệt thự vườn đồi rộ lên ở Hà Nội.
Nhiều người giàu lắm tiền đã nhanh chóng mua mảnh đất rộng hàng ha hay một quả đồi ở những
địa điểm cách trung tâm Thành phố vài chục km, xây biệt thự nhà vườn làm nơi nghỉ dưỡng cuối
tuần. Thời điểm này là thời điểm mà cầu về biệt thự vườn đồi rất là cao.
Nhưng một vài năm trở lại đây BĐS sinh thái nghỉ dưỡng lại trở thành trào lưu mới trên thị
trường. Lượng cầu về bđs sinh thái tăng khá cao => điều này cho thấy nhu cầu ảnh hưởng rất lớn
đến cầu bđs Địa điểm của dự án nằm trong vùng quy hoạch phát triển và phải có giá trị thiên
nhiên đặc biệt nhưng không cách trung tâm Thành phố quá xa đã được nhiều chủ đầu tư khai
thác.Một loạt các khu đô thị, biệt thự sinh thái được ra mắt thị trường như: Ecopark, biệt thự nhà
vườn sinh thái tại Bắc Ninh của Viglacera land, làng biệt thự sinh thái Moon River (nằm cạnh
sông Thị Tính - Bình Dương, Top Hill, Lâm Sơn Resort (Lương Sơn - Hòa Bình), The Qeen
Villas (Ba Vì - Hà Nội).