ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản (7)

Câu 14: phân tích các nhân tố tác động đến cung hàng hóa BĐS. Liên hệ
Việt Nam đang phát triển rất nhanh và nhu cầu bất động sản cũng sẽ tiếp tục tăng
trong thời gian tới. Giá cả của hầu hết các mảng bất động sản cũng sẽ tăng trong
vài năm tới nhưng người mua và người thuê sẽ có xu hướng lựa chọn những sản
phẩm có chất lượng tốt hơn và được quản lý tốt hơn. Vì thế thị trường này có
nhiều tiềm năng nhưng cũng mang nhiều rủi ro.
Số lượng các dự án hiện nay trong tất cả các lĩnh vực bất động sản là rất
lớn. Điều này có thể dẫn tới dư thừa về nguồn cung trong vài năm tới. Dường như
nhiều người, dù đã có kinh nghiệm hay chưa, đều “nhảy” vào lĩnh vực này, và đây
chính là một sự mạo hiểm. Các nhà đầu tư có thể giảm rủi ro thông qua làm việc
cùng những nhà tư vấn chuyên nghiệp.
Có rất nhiều nhân tố đang ảnh hưởng đến giá nhà đất tại Việt Nam. Đầu
tiên, sự biến động của thị trường chứng khoán, giá vàng và tỷ giá đồng đô la lên
xuống liên tục và bất thường, làm cho đầu tư vào BĐS an toàn hơn, và kiếm lợi
nhuận thêm từ việc cho thuê lại những BĐS đó, hoặc đầu cơ để tăng giá bán.
Trong khi đó, giá bán của các nguyên vật liệu xây dựng cũng rất biến động,
thời gian thi công càng dài thì đơn giá xây dựng của công trình sẽ càng tăng. Vì
thế các chủ đầu tư thường có xu hướng đẩy nhanh tiến độ, để có tiền xoay vòng
sớm, để làm công trình mới, vì thế làm cung BĐS tăng cao.
Thời gian trước đây những ràng buộc khắt khe của CP trong bối cảnh lỏng
lẻo của pháp luật tọa ra sự khan hiếm theo kiểu hình thức nhưng thực chất là
những kẽ hở lớn cho những nhà đầu cơ lớn kinh doanh BĐS phi chính thức. Trong
thời gian gần đây, vấn đề quy hoạch đã được quan tâm đặc biệt. CP đã có những
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ như khu vực phía Nam Hà NỘi trước
được sử dụng để trồng và cung cấp rau cho thành phố thì hiện nay được chuyển
thành khi tái định cư và chia lô để bán cho tư nhân xây dựng. Như vậy có thể nói
với quyết định này của tp HN lượng cung BĐS đã tăng lên đáng kể.
Những thay đổi của kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực
hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để NN có chủ trương chính sách thay đổi mục
đích sử dung đất đai. Quá trình đô thị hóa, đặc biệt ở các đô thị lớn như HN, diễn
ra mạnh mẽ, gây áp lực rất cao cho đô thị về dân số từ các nơi khác di cư đến, gây

cung không đủ cầu..và cung không phù hợp với cầu.