Luật dân sự module 2 (8đ) năm 2009, xét xử vụ án kinh doanh thương mại tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là công

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
1. Chỉ ra những căn cứ pháp lý để giải quyết vụ án.
Trong vụ án trên ta thấy rằng sau khi xét xử sơ thẩm tòa án nhân dân huyện Đức
Hòa, Long An đã tuyên hợp đồng đặt cọc giữa giữa nguyên đơn là Công ty TNHH Sản
xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt và bị đơn là Công ty TNHH Hoàng Gia vô
hiệu do không có chứng nhận của cơ quan công chứng là không đúng. Bởi vì căn cứ vào
Điều 127 BLDS năm 2005 có quy định về dấu hiệu của một giao dịch vô hiệu “ giao
dịch không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của bộ luật dân sự
này thì vô hiệu”. Như vậy, xét theo Điều 122 có quy định như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a)

Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b)

Mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,

không trái đạo đức xã hội;
c)

Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2.

Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong

trường hợp pháp luật có quy định”.
Xem xét vụ án trên ta thấy rằng, hợp đồng đặt cọc được diễn ra do đại diện hai bên
công ty thỏa thuận, thì chắc chắn họ sẽ phải là những người có đầy đủ năng lực hành vi
dân sự, đồng thời hai bên tham gia giao dịch đều nhằm mục đích đảm bảo thực hiện hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và hoàn toàn xuất phát từ yếu tố tự nguyện,
không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội, không do ép buộc, lừa dối mà
xuất phát từ lợi ích hợp pháp mà các bên muốn hướng tới.

Page 1 of 13


Mặt khác, căn cứ vào khoản 1 Điều 358 BLDS năm 2005 có quy định rõ về đặt cọc
: “Đặt cọc là một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật
có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết
hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”. Đặt cọc là
một hợp đồng dân sự được kí kết giữa Công ty TNHH Sản xuất, Dịch vụ, Thương mại
Đông Nam Việt và Công ty TNHH Hoàng Gia để chuyển quyền sử dụng đất, vì vậy phải
tuân thủ quy định chung về hình thức của hợp đồng dân sự. Những điều khoản mà các
bên cam kết thoả thuận phải được thể hiện ra bên ngoài thông qua một hình thức nhất
định. Hình thức của hợp đồng chính là phương tiện để ghi nhận nội dung mà các chủ thể
đã xác định. Điều 401 BLDS đã quy định rõ về hình thức của hợp đồng:
“1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng
hành vi cụ thể, khi pháp luật loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức
nhất định.
2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn
bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng kí hoặc xin phép thì phải tuân theo các
quy định đó.
Hợp đồng bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác”.
Hình thức hợp đồng dân sự tương đối đa dạng tạo điều kiện cho các chủ thể kí kết
được thuận tiện và dễ dàng hơn. Đối với những hợp đồng dân sự mà pháp luật quy định
hình thức giao kết theo một hình thức nhất định thì các bên phải tuân theo hình thức đó. .
Như vậy, xét về hình thức của việc đặt cọc thì đặt cọc có thể được lập thành văn bản
riêng, nhưng cũng có thể được lập thành một điều khoản trong hợp đồng mua bán hoặc

hợp đồng dịch vụ với nhiệm vụ đảm bảo cho một giao kết, thỏa thuận hay việc thực hiện
hợp đồng dân sự. Có thể hiểu rằng, chủ thể được thực hiện những gì mà pháp luật không
Page 2 of 13


cấm, và phải thực hiện những gì và pháp luật quy định, vì vậy, theo quy định tại khoản 1
Điều 358 BLDS năm 2005 thì pháp luật không buộc một hợp đồng đặt cọc phải có chứng
nhận của cơ quan công chứng.
Trong vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất này ta thấy rằng tồn tại hai hợp đồng, đó là
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc, trong đó hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất được xác định là hợp đồng chính còn hợp đồng đặt cọc là hợp đồng
phụ. Khoản 3 và khoản 4 Điều 406 BLDS 2005 quy định “ Hợp đồng chính là hợp đồng
mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ” và “ Hợp đồng phụ là hợp đồng mà
hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính”( trừ trường hợp các biện pháp bảo đảm) . Như
vậy, có thể thấy rằng, nếu theo như quyết định của toàn án sơ thẩm thì hợp đồng đặt cọc
vô hiệu do không có chứng nhận của cơ quan công chứng thì sẽ kéo theo hợp đồng chính
là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu là không hợp lí, bởi hiệu lực của hợp
đồng chính không phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng phụ. Hơn nữa, theo quy định tại
khoản 2 Điều 401 “Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện
bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng kí hoặc xin phép thì phải tuân
theo các quy định đó. Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình
thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Như vậy, trong trường hợp hợp đồng
có sự vi phạm về hình thức thì các bên chủ thể sẽ có một khoảng thời gian để có thể hoàn
tất những thủ tục cần thiết, sự vi phạm về hình thức không đương nhiên làm cho một hợp
đồng vô hiệu , và xét về hình thức của hợp đồng đặt cọc thì pháp luật không quy định hợp
đồng này cần có sự chứng nhận của cơ quan công chứng, vì vậy, hợp đồng đặt cọc này có
công chứng cũng được, không có công chứng cũng được, tùy theo sự thỏa thuận của các
bên chủ thể.
Như vậy, việc tòa án nhân dân huyện Đức Hòa tuyên hợp đồng đặt cọc ( đặt chỗ)
giữa hai Công ty là Công ty TNHH Sản xuất, Dịch vụ, Thương mại Đông Nam Việt và

Công ty TNHH Hoàng Gia về chuyển nhượng quyền sử dụng đất kí ngày 18 – 7 -2006 là
vô hiệu do hợp đồng đặt cọc không có chứng nhận của công chứng là không có căn cứ. Ở

Page 3 of 13


đây Tòa án sơ thẩm đã có sự nhầm lẫn giữa hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo
quy định của pháp luật. Chính vì sự bất hợp lí đó mà bên nguyên đơn là công ty TNHH
sản xuất, thương mai, dịch vụ Đông Nam Việt đã tiếp tục trình đơn khởi kiện nên tòa án
phúc thẩm là hợp lí. Sau khi tòa án phúc thẩm vụ án thì tòa án đã tuyên hợp đồng đặt cọc
không vô hiệu bởi vì pháp luật không quy định hình thức của hợp đồng đặt cọc là hình
thức có công chứng, chứng thực, mà chỉ quy định hình thức của hợp đồng đặt cọc là văn
bản, như vậy việc giao kết giữa công ty TNHH sản xuất, thương mại, dịch vụ Đông Nam
Việt và công ty Hoàng Gia vẫn phải tiếp tục giao kết như bình thường.
Vậy tại sao pháp luật lại không quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được
công chứng, chứng thực? Về vấn đề này, ta có thể xem xét như sau: Pháp luật chỉ quy
định hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản mà không bắt buộc phải được công chứng,
chứng thực nhằm cho các bên tự do thỏa thuận, giao kết hợp đồng, lựa chọn, cân nhắc về
sự cần thiết của việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng. Hơn nữa, hợp đồng đặt
cọc chỉ là hợp đồng phụ nhằm bảo đảm nghĩa vụ cho hợp đồng chính, nên việc công
chứng, chứng thực không cần được pháp luật quy định bắt buộc. Trên thực tế, nhằm bảo
đảm tính xác thực cũng như tránh được những tranh chấp về hợp đồng, thì hai bên
thường mời người làm chứng, chứng nhận khi tiến hành giao tài sản đặt cọc.
2. Bình luận về việc giải quyết vụ án của Tòa án
Trên cơ sở tình tiết vụ việc đề bài đưa ra và những căn cứ pháp lý đã nêu trên,
nhóm chúng em có những nhận xét, bình luận và đưa ra quan điểm về vụ việc cụ thể như
sau:
Trước hết, nhóm chúng em hoàn toàn nhất trí với quyết định của TAND tỉnh Long

An về việc hủy bản án sơ thẩm của TAND huyện Đức Hòa khi cho rằng “hợp đồng đặt
cọc (đặt chỗ) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai công ty, ký ngày 18-7-2006
Page 4 of 13


là vô hiệu, do không có chứng nhận của công chứng”; đồng thời khẳng định, hợp đồng
này hoàn toàn hợp pháp ( giả sử hợp đồng này đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực
của một giao dịch dân sự), làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa hai bên chủ thể là Công
ty TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt và Công ty TNHH Hoàng Gia.
Từ quy định tại khoản 1 Điều 358 BLDS, có thể thấy, “đặt cọc là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó, một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định
nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một
hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết”. Như vậy, khác với
các biện pháp bảo đảm khác chỉ có một mục đích duy nhất là bảo đảm thực hiện hợp
đồng dân sự thì đặt cọc còn có thêm một mục đích nữa là đảm bảo giao kết hợp đồng dân
sự. Do vậy, khi tham gia biện pháp bảo đảm đặt cọc các bên chủ thể cần chỉ rõ mục đích
của việc đặt cọc để tránh nhầm lẫn gây tranh chấp về sau.
Trong vụ việc đề bài nêu ra Công ty TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông
Nam Việt và Công ty TNHH Hoàng Gia đã giao kết với nhau một hợp đồng đặt cọc (đặt
chỗ) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai công ty vào ngày 18-7-2006. Có thể
thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng chính, đã được giao kết từ
trước và vào ngày 18-7-2006 hai bên kí kết thêm hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc
thực hiện hợp đồng chính nói trên.
Về đối tượng của biện pháp đặt cọc, BLDS có quy định đó là “một khoản tiền
hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác”. Nói một cách khái quát, tài sản
đặt cọc phải là tài sản có giá trị sử dụng, đồng thời phải có giá trị thanh toán. Vì vụ việc
cần giải quyết không liên quan nhiều tới tài sản đặt cọc nên chúng em không đi sâu về
vấn đề này.
Đặt cọc là biện pháp đảm bảo mang nhiều nét đặc thù so với các biện pháp bảo
đảm khác. Trong quan hệ đặt cọc, vị thế của chủ thể quyền và chủ thể có nghĩa vụ không

Page 5 of 13


phân định rạch ròi, có thể chuyển hóa cho nhau tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
Đối với đặt cọc, hợp đồng chính thức luôn là hợp đồng song vụ, nên chỉ đến khi có vi
phạm xảy ra mới có thể xác định được bên nào là bên có quyền, bên nào là bên có nghĩa
vụ.
Thực chất cho thấy, đặt cọc mang tính chất “mở cửa sau” cho sự rút lại cam kết của
các bên, các bên có quyền đơn phương hủy bỏ cam kết hoặc đơn phương hủy bỏ hợp
đồng. Nếu bên đặt cọc thực hiện quyền này thì mất tiền đặt cọc, còn nếu bên nhận đặt cọc
đơn phương hủy bỏ cam kết thì phải trả gấp đôi số tiền đặt cọc cho người đặt cọc theo
quy định của pháp luật hoặc do các bên tự thỏa thuận... Như vậy, tiền đặt cọc là hiện thân
cho giá trị phải trả cho việc bên nào thực hiện quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng đó.
Quyền hủy bỏ này là sự thỏa thuận của các bên, nên ở giới hạn nhất định không có sự can
thiệp của tòa án. Chỉ khi việc thực hiện quyền này phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp thì khi
có yêu cầu của các bên tòa án sẽ giải quyết theo quy định của pháp luật.
Là một loại hợp đồng dân sự, đặt cọc cũng là một giao dịch dân sự. Do vậy, để biết
được hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay không, nói khác đi quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia đặt cọc có phát sinh từ hợp đồng hay không cần đối chiếu với quy định về điều
kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 122 BLDS đã dẫn ở trên). Theo quy định tại
Điều 122 BLDS, để một giao dịch dân sự phát sinh hiệu lực, cần thỏa mãn các yêu cầu
sau:
Một là, điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch dân sự, pháp luật đòi hỏi đó phải là
những người có năng lực hành vi dân sự. “Người” ở đây phải được hiểu là các chủ thể
của quan hệ pháp luật dân sự, bao gồm cả cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác,
Nhà nước. Tuy nhiên, để phục vụ cho bài làm bên dưới, chúng em xin tìm hiểu rõ hơn về
chủ thể là pháp nhân tham gia vào giao dịch dân sự. Yêu cầu “có năng lực hành vi dân
sự” được đặt ra xuất phát từ bản chất của giao dịch dân sự - sự thống nhất giữa ý chí và

Page 6 of 13

sự bày tỏ ý chí của chủ thể tham gia giao dịch. “Chỉ những người có năng lực hành vi
dân sự mới có ý chí riêng và nhận thức được hành vi của họ để tự mình có thể xác lập,
thực hiện các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch, đồng thời phải tự chịu trách nhiệm
trong giao dịch”. Theo đề bài, chủ thể của giao dịch dân sự là Công ty TNHH Sản xuất,
Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt và Công ty TNHH Hoàng Gia. Như vậy, chủ thể
trong trường hợp này là hai công ty TNHH. Theo quy định tại khoản 2 Điều 38 và 63
Luật Doanh nghiệp hiện hành, công ty TNHH là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân kể
từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh. Do vậy, điều kiện chủ thể tham
gia giao dịch dân sự trong trường hợp này đã được thỏa mãn.
Thứ hai, mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Quy định này được làm rõ hơn tại Điều 128 BLDS. Xét tình huống trong bài, hai công ty
TNHH xác lập giao dịch là hợp đồng đặt chỗ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
hai công ty. Hợp đồng này hoàn toàn không mang nội dung hay mục đích nào vi phạm
pháp luật hay trái đạo đức xã hội.
Thứ ba, người tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện. BLDS quy định một
số trường hợp giao dịch xác lập không có sự tự nguyện bị vô hiệu như: do giả tạo (Điều
129), do bị nhầm lẫn (Điều 131), do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132) hay do người xác lập
không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133). Tình huống đặt ra trong
bài không nhắc tới các yếu tố cho thấy các chủ thể tham gia giao dịch bị nhầm lẫn, lừa
dối, đe dọa hay giả tạo mà mất đi tính tự nguyện của giao dịch. Đặt cọc là kết quả thỏa
thuận, thống nhất ý chí của hai bên chủ thể: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Hai bên
thỏa thuận xây dựng biện pháp đặt cọc nhằm mục địch giao kết hợp đồng hoặc mục đích
thực hiện hợp đồng hoặc cả hai. Mục đích của đặt cọc cũng chính là nội dung của giao
dịch đặt cọc. Cả hai bên đều có nghĩa vụ thực hiện những điều đã thỏa thuận khi đặt cọc.
Nếu một trong hai bên không thực hiện thỏa thuận sẽ phải chịu chế tài xử lý. Tóm lại,
tính tự nguyện trong tình huống này hoàn toàn được đảm bảo.
Page 7 of 13

Thứ tư, điều kiện về hình thức của giao dịch dân sự. Điều kiện này chỉ được áp
dụng đối với những giao dịch mà pháp luật có yêu cầu cụ thể về hình thức. Đối với hợp
đồng đặt cọc, pháp luật chỉ có một yêu cầu về hình thức duy nhất được quy định tại
khoản 1 Điều 358 BLDS đó là “Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”. Căn cứ vào
các tình tiết nêu trong đề bài, có thể khẳng định hợp đồng đặt cọc giữa hai công ty nói
trên là đảm bảo yêu cầu về hình thức. Bởi lẽ, hợp đồng đó được “ký ngày 18-7-2006”.
Chỉ có hợp đồng đã được lập thành văn bản mới có thể được các bên thể hiện sự đồng ý,
ưng thuận bằng hành vi ký kết.
Những phân tích trên đây cho thấy hợp đồng đặt cọc giữa Công ty TNHH Sản
xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt và Công ty TNHH Hoàng Gia là một giao
dịch dân sự hợp pháp, có thể phát sinh hiệu lực theo đúng quy định của pháp luật hoặc
theo thỏa thuận của các bên.
Tuy nhiên năm 2009, khi xét xử vụ án kinh doanh thương mại tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là Công ty TNHH Sản xuất,
Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt và bị đơn là Công ty TNHH Hoàng Gia, TAND
huyện Đức Hòa, Long An đã tuyên hợp đồng đặt cọc (đặt chỗ) để chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa hai công ty, ký ngày 18-7-2006 là vô hiệu, do không có chứng nhận của
công chứng. Việc TAND huyện Đức Hòa, Long An tuyên hợp đồng đặt cọc là vô hiệu, do
không có chứng nhận công chứng là không có căn cứ. Vì theo điều 127 BLDS: “Giao
dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật
này thì vô hiệu”. Theo như phân tích ở trên, hợp đồng đặt cọc giữa hai công ty đã đáp
ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự do vậy không thể bị tuyên vô
hiệu.
Thỏa thuận đặt cọc là một giao dịch dân sự và nó có tính độc lập tương đối với hợp
đồng chính; do đó, khi hợp đồng chính thức bị vô hiệu thì giao dịch đặt cọc không đương

Page 8 of 13

nhiên bị coi là vô hiệu, mà tùy trường hợp cụ thể để xem xét. Nếu bên đặt cọc tham gia
giao dịch một cách thiện chí, ngay tình còn bên nhận đặt cọc tham gia với mục đích
chiếm dụng vốn của bên đối tác một thời gian nên đã cố tình tạo ra sự vi phạm đồi với
hợp đồng chính thức để hợp đồng chính thức vô hiệu thì chỉ hợp đồng chính thức bị vô
hiệu còn giao dịch đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý , ràng buộc giữa các bên. Bên nào vi
phạm làm cho hợp đồng chính thức vô hiệu hoặc biết rõ nếu kí kết hợp đồng thì hợp đồng
sẽ vô hiệu nhưng để lợi dụng sự thiếu hiểu biết của bên kia nên vẫn kí kết hợp đồng để
trục lợi, thì bên đó phải chịu phạt cọc.
Nhóm em đồng ý với cách giải quyết của TAND tỉnh Long An tuyên huỷ bản án sơ
thẩm, với nhận định TAND sơ thẩm đã sai phạm, vì hợp đồng đặt cọc theo quy định tại
Điều 358 về “Đặt cọc” của Bộ luật Dân sự năm 2005 không bắt buộc phải có công
chứng, ở đây đã có sự nhầm lẫn về hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Điều 401 BLDS quy
định về Hình thức hợp đồng dân sự:
“1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng
hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng
một hình thức nhất định.
2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn
bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các
quy định đó.
Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác”.
Như đã nói ở trên, hợp đồng đặt cọc được pháp luật quy định phải được thể hiện
bằng văn bản (khoản 1 Điều 358). Như vậy, nhằm đảm bảo an toàn cho hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trước những rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên,
Page 9 of 13


pháp luật quy định đặt cọc phải được lập thành văn bản; nếu hai bên chỉ thỏa thuận
miệng, thì thỏa thuận đặt cọc đó không có giá trị pháp lý, số tiền một bên đưa cho bên kia

chỉ được coi là tiền ứng trước mà không có chức năng bảo đảm.
Mặt khác theo Điều 2, Luật Công chứng năm 2006 quy định: “Công chứng là việc
công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác
(sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải
công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. Ở đây, BLDS không
quy định đặt cọc phải có công chứng, các bên tham gia giao dịch không yêu cầu công
chứng, vì vậy việc TAND huyện Đức Hòa, Long An đã tuyên hợp đồng đặt cọc (đặt chỗ)
để chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai công ty, ký ngày 18-7-2006 là vô hiệu, do
không có chứng nhận của công chứng là không có căn cứ. Trong trường hợp hợp đồng
đặt cọc có người chứng nhận thì hợp đồng vẫn hợp pháp.
Kết luận: Bản án sơ thẩm của TAND huyện Đức Hòa, Long An đã tuyên hợp
đồng đặt cọc (đặt chỗ) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai công ty, ký ngày
18-7-2006 là vô hiệu do không có chứng nhận của công chứng là không có căn cứ pháp
lý. Nhóm hoàn toàn nhất trí với quyết định tuyên huỷ bản án sơ thẩm của TAND tỉnh
Long An, với nhận định TAND sơ thẩm đã sai phạm, vì hợp đồng đặt cọc theo quy định
tại Điều 358 về “Đặt cọc” của Bộ luật Dân sự năm 2005 không bắt buộc phải có công
chứng.
Mở rộng: Từ vụ việc nói trên, nhóm chúng em nhận thấy, khi xét xử các vụ việc
liên quan tới hợp đồng cũng như các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, cần nắm rõ các
quy định pháp luật về từng loại hợp đồng nhằm đảm bảo cho việc giao kết cũng như thực
hiện hợp đồng chính, bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia. Việc TAND huyện Đức Hòa
cho rằng “Hợp đồng đặt cọc (đặt chỗ) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai
công ty, ký ngày 18-7-2006 là vô hiệu, do không có chứng nhận của công chứng” có lẽ

Page 10 of 13


do có sự nhầm lẫn giữa yêu cầu về hình thức của hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
3. Đưa ra quan điểm của nhóm về giải quyết vụ án.

Đồng tình với việc khi xét xử phúc thẩm, TAND tỉnh Long An đã tuyên huỷ
bản án sơ thẩm, với nhận định TAND sơ thẩm đã sai phạm, vì hợp đồng đặt cọc theo quy
định tại Điều 358 về “Đặt cọc” của Bộ luật Dân sự năm 2005 không bắt buộc phải có
công chứng, nhóm em đưa ra hướng giải quyết cụ thể hơn như sau:
Hai công ty là Công ty TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt và
Công ty TNHH Hoàng Gia xảy ra tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, mà hợp đồng đặt cọc (đặt chỗ) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai công
ty, ký ngày 18-7-2006 là có hiệu lực. Vì thế, để giải quyết tranh chấp trên, Tòa án án cần
xem xét xem hai bên chủ thể đã thực hiện đúng nghĩa vụ như đã thỏa thuận tại hợp đồng
đặt cọc hay chưa. Theo đó, theo nghị định 163/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29 tháng 12
năm 2006 quy định về giao dịch bảo đảm:
Nghĩa vụ của bên đặt cọc:
- Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn
tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
- Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược cho bên nhận đặt
cọc, bên nhận ký cược đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu
trong trường hợp tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc, bên nhận
ký cược theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận.
Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc:

Page 11 of 13


- Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; không được khai thác, sử dụng tài sản
đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp
bên đặt cọc, bên ký cược đồng ý.
Bên cạnh đó là vấn đề xử lý tài sản đặt cọc. Theo quy định tịa khoản 2 Điều 358
BLDS và hướng dẫn của nghị quyết 01/2003/ NQ- HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết

một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, thì trong trường hợp có tranh chấp về
đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được
thực hiện như sau:
a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để
bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng
vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không
được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy
định tại khoản 2 Điều 363 BLDS ( 1995).
b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong
quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện
hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về
vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu
đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi
đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực
hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS ( 1995).

Page 12 of 13


Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B
(bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho
việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán
nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua
bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp
đồng cũng bị vô hiệu.
Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và
ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt
cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.
d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai

bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách
quan thì không phạt cọc.
Việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng giữa hai công ty là Công ty
TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt và Công ty TNHH Hoàng Gia
phải dựa trên hợp đồng đặt cọc. Theo đó, tòa án phải xác minh xem các bên đã thực hiện
đúng các nghĩa vụ của mình như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc hay chưa. Nếu bên
nào có vi phạm thì phải chịu trách nhiệm đối với bên kia theo quy định của pháp luật
( nếu như hai bên không thỏa thuận được).
Từ vụ án trên, ta có thể thấy trong thực tế xét xử có nhiều trường hợp các cấp xét
xử chưa có được sự thống nhất giải quyết. Vì thế làm phát sinh nhiều vấn đề bất cập.Để
hạn chế tình trạng trên, hệ thống pháp luật cần phải được hoàn thiện hơn nữa; công tác
chỉ đạo, điều hành phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền xét xử cần được đẩy mạnh.

Page 13 of 13