Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước

Mục lục

LỜI MỞ ĐẦU.....................................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN...............................4
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...................................................................................4
1.1. Khái niệm và đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............................4
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................................................4
1.1.2. Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...............................................5
1.2. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất......................................................5

CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TRONG NƯỚC......................................................................................6
2.1. Những quy định chung...................................................................................................6
2.2 Những quy định đối với từng trường hợp......................................................................9
2.2.1 Đối với trường hợp đang sử dụng đất.......................................................................9
2.2.2 Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất..............................................................11
2.2.3. Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích
sử dụng đất..........................................................................................................................12

CHƯƠNG 3. HỒ SƠ, TRÌNH TỰ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRONG
NƯỚC................................................................................................................15
3.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp giao
đất, cho thuê đất.....................................................................................................................15
3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng
đất.............................................................................................................................................16
3.3 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất...............18
3.3.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................................................18

3.3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp
chuyển đổi mục đích sử dụng đất.....................................................................................19

CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN ĐƯỢC
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN,
HỘ GIA ĐÌNH TRONG NƯỚC.....................................................................21
4.1. Thực trạng về thi hành quyền được cấp giấy CNQSDĐ của cá nhân, hộ gia đình
trong nước...............................................................................................................................21
4.2 Giải pháp cho thực trạng thực thi quyền được cấp GCNQSDĐ cho cá nhân, hộ
gia đình....................................................................................................................................24
4.2.1 Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ...........................................................................24
4.2.2 Về thủ tục hành chính..............................................................................................24

KẾT LUẬN.......................................................................................................26
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................27

1


LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không đơn thuần chỉ là tài sản
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước có vai trò là đại diện chủ sở hữu và người thống
nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước mà nó còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở
vật chất đặc biệt quan trọng của chính bản thân người sử dụng đất. Đất đai có mặt
trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các
ngành nông-lâm nghiệp, là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh
doanh của các doanh nghiệp. Ngay cả mỗi người chúng ta đều phải đi lại, học tập, làm
việc, sinh hoạt hàng ngày và các hoạt động ấy đều gắn liền với đất đai. Và cùng với sự
nghiệp công nghiệp hóa-hiện đại hóa thì nhu cầu về sử dụng đất đai ngày một nâng
cao. Đất đai như một nguồn nội lực thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội. Và muốn

đạt được sự phát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực là đất đai thì buộc pháp luật
không gì khác hơn là bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Chỉ có như vậy mới tạo
được tâm lý an tâm, sự tin tưởng của người dân vào pháp luật để họ có thể đóng góp
hết sức mình vào sự phát triển đất nước. Bởi lẽ đó Nhà nước đã quy định các quyền
của người sử dụng đất trong Luật Đất Đai 2003, người sử dụng đất có các quyền như:
quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; quyền được Nhà
nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai... Và trong các
quyền đó chúng ta không thể không nhắc đến "quyền được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất"-một quyền cơ bản cực kỳ quan trọng và thiết yếu trong việc quy
định về quyền của người sử dụng đất trong pháp luật đất đai. Vì muốn thực hiện được
các giao dịch, muốn khiếu nại hay bất cứ các hoạt động liên quan đến đất đai nào
khác của nhà mình thì buộc người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sở
hữu đối với mảnh đất ấy. Nó là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cũng giống như việc một công dân thì phải có
giấy chứng minh nhân dân vậy. Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong điều chỉnh của pháp luật đất đai không chỉ đề cập tới bộ phận tổ chức kinh tế
trong nước hay nước ngoài hay là những hộ gia đình, cá nhân người Việt định cư ở
nước ngoài mà còn một bộ phận khác rất quan trọng, gần gũi hơn, và là một bộ phận
chiếm phần lớn người sử dụng đất đó chính là hộ gia đình, cá nhân trong nước. Và
những xung đột, khiếu nại hằng ngày vẫn đang tiếp diễn đặc biệt là vấn đề về quyền
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân do chính quyền làm
không đúng, do luật còn những điểm chưa bảo vệ được tối đa quyền lợi chính đáng
của người dân. Đứng trước những khó khăn đó và cũng chính bởi tầm quan trọng và
sự thiết yếu về quyền cơ bản này đối với nhóm hộ gia đình, cá nhân trong nước nên
nhóm chúng tôi quyết định chọn đề tài:"Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước" để đề cập đến trong bài tiểu luận
này.
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài về quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử

2


dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước trước tiên là giúp người đọc có cái nhìn
sơ lược về quyền chung các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
sau đó là quyền riêng của hộ gia đình, cá nhân trong nước. Để người đọc có thể hiểu
được phần nào mục đích của việc quy định quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước hết sức quan trọng bởi một mặt đối với
Nhà nước vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp quản lý, vừa
nắm chắc tài nguyên đất đai; mặt khác đối với người sử dụng đất vừa yên tâm khai
thác triệt để mọi tiềm năng tốt nhất của đất đai, hiểu và chấp hành tốt quy định pháp
luật về đất đai. Đất đai dù có đa dạng, phong phú tới đâu đi chăng nữa thì nó cũng là
nguồn tài nguyên hữu hạn, trong khi nhu cầu về sử dụng đất của con người ngày một
tăng cao. Đứng trước tình thế đó, chúng tôi muốn bạn đọc cần có cái nhìn khách quan,
cả về phía người sử dụng đất và cả về phía Nhà nước. Bởi để bảo vệ quyền lợi chính
đáng của người sử dụng đất thì pháp luật buộc phải đưa ra giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước. Nó là quyền mà bất kỳ một người sử
dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng. Và quy định pháp luật được tạo ra không gì
khác hơn là để bảo vệ quyền lợi ấy một cách tốt nhất.
Phương pháp nghiên cứu đề tài của nhóm chúng tôi là phương pháp phân tích,
liên hệ thực tế, phương pháp quy nạp và bình luận trong phạm vi nghiên cứu Luật Đất
đai 2003 cùng với các Nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai
2003. Bằng việc phân tích, trích dẫn các quy định của Luật, Nghị định và Thông tư để
làm sáng tỏ quyền lợi của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Cụ thể là quyền được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước. Sau khi phân
tích quyền và tóm tắt về thủ tục, nhóm chúng tôi sẽ đưa ra phần đánh giá của nhóm.
Lẽ dĩ nhiên việc đánh giá sẽ không tránh khỏi những ý kiến chủ quan, nhưng những
đánh giá, phê bình trong bài tiểu luận này của nhóm chúng tôi đều dựa trên những
diễn biến của việc thực hiện quyền được cấp giấy chứng nhận của người sử dụng đất

đang diễn ra trong pháp luật đất đai nhà mình. Và từ những nhìn nhận đánh giá ấy,
chúng tôi sẽ đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm đóng góp một phần vào việc tiến
hành hoàn thiện quy định Luật Đất đai 2003 ở mảng quyền được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước. Với kết cấu nội dung bao
gồm, thứ nhất: tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thứ hai: quy định
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trong
nước; thứ ba: hồ sơ, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân trong nước; thứ tư: thực trạng và giải pháp về quyền được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước và cuối cùng là
đưa ra kết luận nhằm tóm tắt, đúc kết lại vấn đề, đưa ra phương hướng phát triển,
hoàn thiện quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trong nước của pháp luật đất đai.

3


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu suy nhất đối với đất đai nhưng không trực
tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân…Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng đất trong việc sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội
dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là quyền đầu tiên mà
bất kì người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
Và trước khi đến với quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cá
nhân, hộ gia đình, nhóm chúng tôi xin khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, đặc điểm, ý nghĩa của nó trong việc xác lập quyền của cá nhân, hộ gia đình khi
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.1. Khái niệm và đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay theo thuật ngữ bình dân gọi là Sổ đỏ) là
giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo điều 48 của Bộ luật Đất đai 2003 : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong
cả nước với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy định của
pháp luật về đăng kí bất động sản (BĐS)
- GCNQSDĐ do bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành
- GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì GCNQSDĐ
phải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử
dụng
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của
cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất
của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư, nhà tập
thể.
- Trường hợp quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ, giấy chứng nhận quyền ở
hữu nhà ở tại đô thị thì không phải cấp đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì
4

người nhận chuyển quyền sử dụng đất đó được cấp GCNQSDĐ theo quy định của
Luật này.
1.1.2. Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Thông tư số 17 ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có các đặc
điểm sau đây:
(Khoản 1, Điều 3, TT 17/2009/TT-BTNMT)
“Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mẫu thống
nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích
thước 190mm 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội
dung sau đây:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành
Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được
in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất”, trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch”.
1.2. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong pháp luật về đất đai, GCNQSD đất có vai trò quan trọng. Với những thông

tin được thể hiện trên GCNQSD đất (như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích,
mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy,..v..v..), GCNQSD đất giữ mội
vai trò lớn đối với cả nhà nước và người sử dụng đất. Về phía Nhà nước, tiến độ cấp
và mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSD đất cho người sử dụng đất chứng tỏ khả
năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp
Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện.
Trước đây, do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước không
thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất mà có đầy đủ giấy CNQSD đất thì khi trao đổi mua bán trên thị trường phải trình
“sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước. Khi đó, nhà nước sẽ kiểm soát
được thông tin về các cuộc mua bán đó và thu được một khoản thuế khá lớn.
Về phía người sử dụng đất, GCNQSD đất là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã
trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với
5


quyền sử dụng đất. GCNQSD đất không những buộc người sử dụng đất phải nộp
nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi đất đai bị thu
hồi. GCNQSD đất còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
Bởi lẽ đó, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan
tâm đến hoạt động cấp GCNQSD đất.

CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TRONG NƯỚC
2.1. Những quy định chung
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là một bảo đảm từ phía
nhà nước cho người sử dụng đất và là một quyền chung quan trọng của người sử dụng
đất được nhà nước bảo hộ. Vì vậy, với quy định về thời hạn cho các địa phương phải

hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện được quyết tâm của
nhà nước Việt nam trong việc hiện thực hóa chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫu
giấy chứng nhận cũng được các cơ quan quản lí đất đai ở từng thời kì khác nhau phát
hành. Vì vậy, theo quy định tại Điều 48 Luật đất đai năm 2003, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất và do Bộ
tài nguyên và môi trường phát hành và được thực hiện thống nhất trong cả nước từ
01/10/2004. Quy định vừa nêu trên giải quyết hai thực tế quan trọng :
+ Thứ nhất, không cần thiết phải cấp hai loại giấy tờ khác nhau cho hai loại tài sản là
quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất. Tài sản có trên đất được ghi nhận trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và người chủ sở hữu tài sản phải đăng kí quyền sở hữu
tài sản theo quy định về đăng kí bất động sản. Điều đó là hoàn toàn phù hợp. Bởi lẽ,
xét về thủ tục hành chính, không cần thiết phải làm nhiều thủ tục cho một khối tài sản
chung thống nhất và trong khi triển khai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đã mất nhiều thời gian và thủ tục hành chính thì việc có thêm những thủ tục khác là
không cần thiết.
+ Thứ hai, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai năm 2003
do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành có giá trị pháp lí như mẫu giấy do Tổng
cục quản lí ruộng đất triển khai cấp theo Luật Đất đai năm 1987 hay mẫu giấy do
Tổng cục địa chính phát hành triển khai theo Luật Đất đai năm 1993. Các giấy tờ
pháp lí này cũng có giá trị như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng
đất ở cấp theo Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Người sử dụng đất đã được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 hoặc theo các
mẫu giấy cũ không nhất thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu
giấy do Bộ tài nguyên và môi trường hiện nay phát hành theo Luật Đất đai năm 2003.
Khi nào người sử dụng đất có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thì
người nhận quyền sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai
6

năm 2003 và theo mẫu giấy do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành.
Về nguyên tắc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng thửa đất,
trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng thì giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, cá nhân đồng sử dụng thửa đất đó.
Trong trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kì hôn nhân thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ tên vợ, chồng.
- Đối tượng đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo Điều 50 Luật đất đai 2003 và Điều 48 Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày
29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì:
+ Đối tượng kê khai, đăng kí :
Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhưng phải có quan hệ trực tiếp với nhà nước
trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì
phải tiến hành kê khai đăng kí diện tích đất mà mình sử dụng.
Hộ gia đình: Chủ hộ là người đứng ra đăng kí hoặc người được chủ hộ ủy quyền thay
mặt cho hộ gia đình. Người được ủy quyền phải có giấy ủy quyền do chủ hộ ký và có
chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong hồ sơ đăng kí phải đề tên chủ
hộ.
Cá nhân sử dụng đất : Chính bản thân cá nhân đó hoặc người được cá nhân ủy quyền.
Người được ủy quyền phải có giấy ủy quyền do cá nhân kí và có chứng thực của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Trong hồ sơ đăng kí phải đề tên cá nhân sử dụng đất.
+ Diện tích đất phải kê khai, đăng kí:
Diện tích đất phải kê khai đăng kí là toàn bộ diện tích đất do các hộ gia đình, cá nhân
sử dụng vào các mục đích khác nhau.
 Toàn bộ diện tích đất đang sử dụng.
 Diện tích đất được cơ quan có thẩm quyền giao bao gồm cả diện tích đất khác
đang cho thuê, mượn, diện tích đất chưa đưa vào sử dụng và diện tích đang tranh
chấp.
 Diện tích đất được cơ quan nhà nước chưa đủ thẩm quyền giao đất.

 Phần diện tích đất đi thuê, đi mượn, nhận khoán không được kê khai đăng kí.
+ Đối tượng được phép đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
 Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
 Người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho đất hợp pháp, người
nhận quyền sử dụng đất sau khi giải quyết hợp đồng.
 Người sử dụng đất theo các bản án hoặc các quyết định của Tòa án.
 Người trúng đấu giá hoặc đấu thầu quyền sử dụng đất.
 Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
 Người mua thanh lí hoặc hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
 Người sử dụng đất ổn định không có tranh chấp, đúng mục đích và có một trong
các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp :
Trường hợp 1: Người sử dụng đất có đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng
đất hợp pháp mang tên người khác : Phải có giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho có tất
7


cả chữ ký của các bên có liên quan; phải có xác nhận của UBND sở tại xác nhận
không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc vẫn được
phép đăng kí thì phải có các điều kiện sau: sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993; có
chứng nhận của UBND; biên lai đóng thuế; không có tranh chấp và phải thuộc quy
hoạch sử dụng đất.
+ Những điều cần lưu ý khi đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
 Đối với trường hợp có tài sản trên đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
 Các loại đất không được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :
Đất thuê, thuê lại, mượn, nhận khoán của tổ chức, cá nhân khác,…
Đất công cộng như sân chơi, khu vui chơi công cộng, trụ sở UBND, đất nông
nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã, phường, thị trấn quản lí sử dụng.

Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.
Người đang sử dụng đất nhưng không có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử
dụng đất hoặc sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 không có giấy tờ chứng minh nguồn
gốc sử dụng đất thì không được đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất do nhà nước thu hồi nhưng chưa sử dụng, đất chưa giao, đất chưa cho thuê
tại địa phương không được phép đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ
tịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm quản lí các loại đất này.
 Đối với diện tích đất chung, nhà ở chung thì việc đăng kí, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tự thỏa thuận chia diện tích đất chung, nhà ở
chung đó thì tiến hành kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất ghi rõ sơ đồ.
Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa thỏa thuận được phương thức chia diện
tích đất, nhà ở chung thì tiến hành đăng kí phần riêng cho từng hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất, phần diện tích đất, nhà ở chung thì đăng kí chung.
Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không thỏa thuận được phương thức phân chia
thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng hộ nhưng phải ghi
quyền sử dụng đất chung trên mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.
 Trường hợp đất thuộc sở hữu chung của dòng họ nhưng được pháp luật thừa nhận
thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi chung cho cả dòng họ.
 Diện tích đất nằm trong diện tích quy hoạch để chuyển sang sử dụng vào mục
đích khác sẽ tiến hành đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích quy định trước thời điểm quy hoạch vẫn
được đăng kí với các điều kiện sau:
Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc được UBND xã
chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài
chính trong suốt thời gian sử dụng đất.
Đối tượng sử dụng đất không hợp pháp không được đăng kí cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tùy theo mức độ vi phạm mà có các biện pháp xử lí phù hợp:

8


vi phạm nghiêm trọng tiến hành thu hồi lại diện tích đất đang sử dụng; mức độ vi
phạm nhẹ sẽ chuyển sang thuê đất trong ngắn hạn.
 Đối với diện tích đất nằm trong hành lang an toàn của các công trình thủy lợi, đê
điều, đường sắt,..
Sử dụng đất hợp pháp trước khi ban hành các quy định về bảo đảm an toàn
hành lang, nếu ảnh hưởng không nghiêm trọng đến sự an toàn của công trình đó thì
cho phép đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nếu ảnh hưởng nghiêm
trọng đến sự an toàn của hành lang bảo vệ thì tiến hành giải tỏa, đền bù như trường
hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sử dụng không hợp pháp ảnh hưởng nghiêm trọng hay không ảnh hưởng đều tiến
hành thu hồi và tùy vào mức độ vi phạm có biện pháp xử lí phù hợp.
- Thẩm quyền đăng kí và xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003 thì : UBND xã, phường, thị trấn xét duyệt cho các
trường hợp sau đây:
Xem xét tính hợp lí, đầy đủ của hồ sơ đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, xác nhận và đề xuất, kiến nghị vào trong từng hồ sơ một.
+ UBND cấp huyện: được phép xét duyệt và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong các trường hợp sau:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng tất cả các loại đất.
Người Việt nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với đất ở.
+ UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong các trường hợp :
Đất do người Việt nam định cư ở nước ngoài sử dụng.
Đất do cá nhân nước ngoài thuê đất ở Việt Nam.
2.2 Những quy định đối với từng trường hợp
2.2.1 Đối với trường hợp đang sử dụng đất
- Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp

tiền sử dụng đất:
Thứ nhất : Khi hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định,lâu dài được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ
hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất :
a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước
Việt Nam dân chủ công hòa, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt
Nam và Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam.
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong sổ đăng kí ruộng đất, sổ địa chính.
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với
đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

9


d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là
đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
e) Giấy tờ về thanh lí, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.
f) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất
Có ba vấn đề cần làm rõ trong quy định trên :
+ Thứ nhất, thẩm quyền và trách nhiệm xác định tranh chấp thuộc về UBND cấp xã
nơi có đất. Nếu có tranh chấp, việc cấp giấy chứng nhận chỉ được thực hiện khi đã có
biên bản hòa giải hoặc bản án hay quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
+ Thứ hai,vấn đề về ổn định được đặt ra tại khoản 1 Điều 50 nhưng không được Luật
đất đai giải thích như thế nào là sử dụng ổn định.
+ Thứ ba, phải có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50, Luật Đất đai

2003.
Với quy định này ta có thể hiểu, các giấy tờ sau đây do chế độ cũ cấp đến nay vẫn
được công nhận :
 Bằng khoán điền thổ.
 Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan
thuộc chế độ cũ.
 Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với
đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
 Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận phân chia di sản về nhà ở được cơ quan thuộc
chế độ cũ chứng nhận.
 Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan
thuộc chế độ cũ cấp.
 Bản án của cơ quan tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
 Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ở công nhận
Có thể thấy, các loại giấy tờ chưa thật sự rõ ràng, cụ thể. Đồng thời, Luật Đất đai 2003
cũng không quy định về việc xử lí khi một thửa đất có nhiều loại giấy tờ.
- Thứ hai : Trong trường hợp Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các
loại giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 nhưng
giấy tờ đó không chính chủ mà trên đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí của các bên liên quan, nhưng đến trước ngày
Luật đất đai năm 2003 có hiệu lưc thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận
là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
Đây là trường hợp xảy ra khá phổ biến trong các giao dịch dân sự về đất đai. Người
sử dụng đất vì nhiều lí do khác nhau mà chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Luật Đất đai năm 2003 tạo điều kiện tốt để
người sử dụng đất nhanh chóng thực hiện thủ tục để có giấy tờ hợp pháp trong các

10


giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Thứ ba : Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú
tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo nay được
UBND xã nơi có đất xác nhận là người đang sử dụng đất ổn định, không có tranh
chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất.
- Thứ tư : Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản đầu tiên trên đây nhưng đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm
1993, nay được UBND xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
Các quy định nói trên của Luật đất đai năm 2003 thể hiện tư duy mới trong quan niệm
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước quan tâm khía cạnh quản lí
nhiều hơn là cố gắng tận thu cho ngân sách nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Cùng với những thủ tục được minh bạch hóa, người sử dụng đất ý
thức đầy đủ hơn trách nhiệm của mình trong việc hoàn thành thủ tục để hưởng quyền
và làm nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật đất đai.
- Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử
dụng đất :
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản
đầu tiên trên đây nhưng đất đã được sử dụng sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, nay được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
đã được xét duyệt với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Tuy
nhiên, việc phải nộp tiền sử dụng đất còn bao quát cả trường hợp mặc dù có giấy tờ về

giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước mà nay được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với người sử dụng đất được quyền sử dụng đất thông qua bản án hoặc quyết định
của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
2.2.2 Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình thuộc một
số trường hợp quy định tại Điều 49, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003:
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp
sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
11


dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Ngoài giữ nguyên các trường hợp cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang
sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, dự thảo sửa
đổi Luật Đất đai ( sửa đổi) lần này Luật hóa các quy định về cấp giấy chứng nhận cho
hộ gia đình, cá nhân trong nước đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng
đất từ Nghị định 84/2007/NĐ – CP và Nghị định 88/2009/NĐ – CP, cụ thể:
- Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận khi sử dụng đất ổn định về mục
đích sử dụng từ trước ngày 01/7/2004, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch
(hoặc chưa có quy hoạch). Trường hợp không phù hợp với quy hoạch thì vẫn được
cấp giấy chứng nhận nếu mục đích sử dụng có trước quy hoạch và cơ quan nhà nước
có thẩm quyền chưa có thông báo thu hồi đất.

- Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp trong hạn mức, phần
diện tích ngoài hạn mức chuyển sang thuê đất.
- Các trường hợp đã sử dụng đất ở ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì không phải
nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức, nộp 50% tiền sử dụng đất
theo giá đất ở do UBND tỉnh quy định phần diện tích vượt hạn mức.
- Các trường hợp đã sử dụng đất ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày
01/7/2004 thì nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức, nộp 100%
tiền sử dụng đất đối với phần diện tích ngoài hạn mức theo giá đất ở do UBND tỉnh
quy định.
- Không cấp giấy chứng nhận trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã
có một trong các hành vi vi phạm sau đây:
+ Vi phạm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có
thẩm quyền xét duyệt và công khai.
+ Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét
duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản
lí.
+ Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng.
+ Đã có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng người sử
dụng đất vẫn cố tình vi phạm lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích cộng cộng, đất
chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác.
- Không cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất do lấn, chiếm và đất được giao,
được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau.
2.2.3. Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất
2.2.3.1 Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 49, Luật Đất đai 2003 quy định những trường hợp được Nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó theo khoản 4 thì bao gồm cả “người được
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất;
người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do

12


các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Quy định này cho thấy cá nhân, hộ gia
đình có quyền được cấp GCNQSDĐ khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, pháp luật cũng đặt ra những giới hạn trong việc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình:
 Điều 100, NĐ181/2004/NĐ-CP quy định về điều kiện để hộ gia đình, cá nhân
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư,
phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
- Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định
thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn
cứ quy định tại Điều 30 nghị định này
- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo
quy định tại điều 36 của Luật đất đai và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng
đất.
 Điều 103, NĐ 181/2004/NĐ-CP quy định về những trường hợp mà cá nhân, hộ
gia đình không được nhận chuyển nhượng:
- Đất thuộc diện Nhà nước không cho chuyển nhượng
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước nếu hộ gia đình,
cá nhân đó không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp;
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo
vệ nghiêm ngặt, phân khi phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực
phòng hộ nếu hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng,
rừng phòng hộ đó.
Như vậy, đáp ứng được điều kiện về nhận chuyển nhượng thì hộ gia đình, cá nhân sẽ
tiến hành xác lập quyền sử dụng đất đối với đất chuyển nhượng thông qua quyền được
cấp GCNQSDĐ.

Cùng với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng sẽ đồng thời
chuyển nhượng các giấy tờ liên quan đến đất cho người nhận chuyển nhượng. Nếu
người chuyển nhượng đã có giấy CNQSDĐ rồi thì người nhận chuyển nhượng chỉ cần
đăng kí thay đổi tên người sử dụng đất trong giấy chứng nhận. Nếu chưa có
GCNQSDĐ thì người chuyển nhượng phải cung cấp cho người nhận chuyển nhượng
các giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2, 5 Điều 50, Luật Đất Đai 2003 để người nhận
chuyển nhượng đăng kí quyền sử dụng đất.
2.2.3.2 Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Điều 80 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị đã được xét duyệt UBND Tỉnh, Thành
phố trực thuộc Trung ương quy định tỷ lệ diện tích được xây dựng nhà ở trên thửa đất
ở có vườn, ao phù hợp với cảnh quan đô thị. Trong trường hợp người sử dụng đất đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đất ở được xác định có các loại
giấy tờ theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003 mà có nhu cầu mở rộng diện tích
đất ở thì phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất trừ
13


trường hợp "hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đất ở
được xác định lại và diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".
Hộ gia đình, cá nhân trong nước được sử dụng đất được xem xét cho phép chuyển
mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:
- Đất vườn, ao liền kề với đất ở là diện tích đất nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở
thuộc khu dân cư và được xác định là đất nông nghiệp, chưa được công nhận là đất ở
khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận.
- Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là diện tích đất được xác định là đất nông
nghiệp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận, nằm trong
phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới.
Và điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất
đai 2003 thì UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền quyết

định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Theo Điều
30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai, điều kiện để UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho
phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, có xác nhận của
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở.
- Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành đúng
pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận
và có văn bản cam kết chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương. Nộp đủ nghĩa
vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi
được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường
hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì phải
phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng không thuộc khu vực phải thu hồi đất để
thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: theo Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy
định, đối với hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ tại
Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất; hồ sơ gồm có: đơn xin chuyển mục đích

14


sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

CHƯƠNG 3. HỒ SƠ, TRÌNH TỰ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRONG
NƯỚC
3.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường
hợp giao đất, cho thuê đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lí để xác nhận mối quan hệ
hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Với ý nghĩa này thì việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là mong muốn, nguyện vọng thiết tha của các chủ thể
sử dụng đất, cơ sở để xác định tư cách, địa vị pháp lí của người sử dụng đất khi tham
gia vào quan hệ đất đai. Bên cạnh đó, khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là
điều kiện đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng
đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Về phía Nhà nước, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đảm bảo tính
pháp lí, tạo điều kiện dễ dàng trong quản lí đất đai khi mà giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất có vai trò thay thế hàng loạt các loại giấy tờ đã qua nhiều thời kì lịch sử khác
nhau mà hiện nay vẫn đang tồn tại.
Với ý nghĩa đó, thời gian qua chúng ta đã cố gắng đẩy mạnh việc thực hiện cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất còn chậm so với yêu cầu đặt ra mà một trong những nguyên nhân là chưa có
sự cải tiến về mặt thủ tục trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để khắc phục tình trạng này, Luật đất đai 2003 quy định việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho những trường hợp được giao đất, cho thuê đất hết sức dễ dàng,
thuận lợi và rất đơn giản. Cụ thể thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
quy định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, cho thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lí
đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất. Bộ hồ sơ đối với hộ
gia đình, cá nhân xin giao đất, cho thuê đất chỉ cần có đơn xin giao đất, thuê đất là đủ.
Việc xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tiến hành đồng
thời với việc xem xét để ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Nghĩa là, sau khi sở Tài
nguyên và Môi trường cấp tỉnh, phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện tiếp nhận
hồ sơ của người có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất thì thực hiện quá trình thẩm tra

hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan như: trích lục bản đồ địa chính,
xác định nghĩa vụ tài chính mà nguời sử dụng đất phải nộp và hoàn tất hồ sơ để trình
UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện xem xét và quyết định (Điều 37 Luật đất đai
2003). Đối với trường hợp được UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất,
cho thuê đất thì cũng đồng thời được cấp luôn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

15


Sau khi người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước, cơ quan
quản lí đất đai tổ chức bàn giao đất trên thực địa thì thực hiện việc trao giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, cho thuê đất. Đây là quy định hết
sức đơn giản thể hiện sự thông thoáng và linh hoạt, làm giản tiện các thủ tục hành
chính, bỏ qua các khâu, các bước trung gian không cần thiết mà vẫn đảm bảo được
yêu cầu của công tác quản lí Nhà nước về đất đai. Thông qua đó, tiết kiệm công sức,
thời gian, tiền bạc cho Nhà nước cũng như người sử dụng đất
3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang
sử dụng đất
Trong thực tiễn hoạt động quản lí đất đai, không phải khi nào việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cũng được tiến hành đồng thời với việc quyết định giao đất,
thuê đất. Mặt khác, người có đất đang sử dụng không phải bao giờ cũng được Nhà
nước giao hoặc cho thuê mà đất đang sử dụng có được từ rất nhiều nguồn khác nhau
như: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác, nhận thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất từ người khác, quyền sử dụng đất có được từ các quyết
định của cơ quan thi hành án, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
hay sử dụng đất được xác lập thông qua việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
trúng thầu dự án có sử dụng đất, thậm chí quyền sử dụng đất còn được hình thành từ
quá trình khai hoang, chuẩn hóa đất đai hoặc sử dụng đất đai đã ổn định lâu dài…
Nghĩa là, nguồn gốc đất mà hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất là hết sức
phong phú, đa dạng. Vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ

đặt ra đối với đối tượng được giao đất, cho thuê đất là cần thiết mà nó cần phải được
thực hiện đối với cả những trường hợp khác như đã nêu ở trên. Có thể khẳng định
việc qui định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang
sử dụng đất có ý nghĩa lí luận và thực tiễn sâu sắc, một mặt đảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp cho người sử dụng đất; mặt khác góp phần quản lí đất đai của Nhà nước
được chặt chẽ hơn.
Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây được qui định
tại thông tư số 1990/TT- ĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính. Tuy nhiên, tại
thông tư này không ấn định mức thời hạn cụ thể, cần thiết mà các cơ quan có thẩm
quyền phải tiến hành khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc xác
định trách nhiệm của các cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chưa
được cụ thể, rõ ràng. Vì vậy, trong thời gian vừa qua, công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất còn chậm trễ, các cơ quan chưa phát huy hết năng lực và trách
nhiệm của mình, một bộ phận còn lợi dụng kẽ hở của pháp luật để cố tình chây ỳ, trì
hoãn việc cấp giấy gây phiền hà cho dân, chưa đáp ứng kịp thời những đòi hỏi của
cuộc sống. Đây cũng là một trong những nguyên nhân để các giao dịch quyền sử dụng
đất bùng nổ tự phát, thị trường quyền sử dụng đất phi chính quy phát triển tràn lan
nằm ngoài vòng kiểm soát của pháp luật.
Để khắc phục những tồn tại này, Luật đất đai 2003 xác định rõ trình tự, thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất như sau:

16


Trước hết, người đang sử dụng đất nộp bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất qui định tại khoản 1, khoản 2, khoản 5
Điều 50 Luật đất đai 2003;
- Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường cấp tỉnh hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường của UBND cấp huyện. Trường
hợp người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân ở nông
thôn thì hồ sơ nộp tại xã nơi có đất để chuyển cho phòng đăng kí quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn không quá 50 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, văn phòng
đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác nhận nghĩa vụ tài chính mà người sử
dụng đất phải nộp theo số liệu địa chính gửi đến cơ quan thuế và thông báo cho người
sử dụng đất biết, đồng thời chuyển hồ sơ cho sở tài nguyên và môi trường cấp tỉnh
hoặc phòng tài nguyên cấp huyện. Nếu không đủ điều kiện thì trả hồ sơ và thông báo
lý do cho người sử dụng đất biết.
Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp
huyện có trách nhiệm thẩm tra lại toàn bộ hồ sơ và hoàn tất hồ sơ để chuyển lên
UBND cấp có thẩm quyền theo Điều 52 Luật đất đai 2003 để cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất có đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đến văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất (nơi mình đã nộp
hồ sơ) để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với qui định trên về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có
thể thấy một số điểm mới sau đây:
- Xác định rõ đích danh người có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ
tục hành chính cần thiết trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất- đó là văn
phòng đăng kí quyền sử dụng đất. Đây là một tổ chức sự nghiệp thực hiện dịch vụ
hành chính công, có vai trò thúc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Với việc qui định rõ tổ chức có thẩm quyền thực hiện trực tiếp các thủ tục hành
chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tạo điều kiện cho người dân biết
rõ quyền lợi của mình thực hiện tại đâu; hơn nữa cũng là nhằm xác định rõ trách
nhiệm của cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tránh tình trạng tắc trách,
đùn đẩy trách nhiệm như trước đây, là nguyên nhân làm chậm trễ tiến trình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông qua đó, nâng cao năng lực trách nhiệm, cải tiến

tác phong, lề lối làm việc của cán bộ quản lí Nhà nước về đất đai.
- Với việc xác định khoảng thời gian cụ thể để thực hiện thủ tục hành chính cần
thiết khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cùng với việc qui định trách nhiệm
cụ thể cho cơ quan có thẩm quyền) sẽ tạo điều kiện thúc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, góp phần thực hiện tốt các mục tiêu chương trình mà
Nhà nước đề ra.

17


3.3 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường
hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất
3.3.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khác với quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chuyển giao là đất lấy đất
thì trong quan hệ chuyển nhượng là đất lấy tiền. Ở đây, sẽ có 1 bên chấm dứt quan hệ
đất đai (bên chuyển nhượng) và 1 bên thiết lập quan hệ đất đai mới (bên nhận chuyển
nhượng). Vì vậy, các qui định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất chặt chẽ, thể
hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lí giữa các bên tham gia quan hệ chuyển quyền
trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, điều đó được thể hiện rõ nét trong qui định
về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo qui định tại Điều 127
Luật đất đai 2003 và Điều 148 Nghị định 181/2004/NĐ- CP thì trình tự thực hiện
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được qui định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo qui định của pháp luật thì nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn
phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc sở tài nguyên và môi trường cấp tỉnh hoặc
phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng
đăng kí quyền sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản có chứng
nhận của công chứng Nhà nước. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên tự do, bình đẳng thỏa
thuận mọi điều khoản trong khuôn khổ pháp luật, nhưng vì giá trị quyền sử dụng đất
lớn hơn nhiều so với các tài sản khác, lại “nhạy cảm’ trước sự biến đổi của cung-cầu
trên thị trường nên pháp luật qui định tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đều phải lập bằng văn bản và có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền. Mọi trường hợp trái với qui định này sẽ bị tuyên là vô hiệu. Điều này không
chỉ đảm bảo giá trị chứng minh cao trước cơ quan tài phán mà còn ràng buộc các bên
phải nghiêm chỉnh thực hiện các điều khoản các bên đã thỏa thuận, đảm bảo quyền lợi
chính đáng của mỗi bên.
Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 15 ngày, văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và gửi hồ sơ cho sở tài nguyên và môi trường cấp tỉnh
hoặc phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện để hoàn tất các thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Hồ sơ sẽ được chuyển lên UBND cấp có thẩm quyền xác
nhận đồng ý cho chuyển nhượng và thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người nhận chuyển nhượng.
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính
mà người sử dụng đất phải nộp theo số liệu địa chính và chuyển cho cơ quan thuế,
18


đồng thời thông báo cho các bên chuyển nhượng biết để thực hiện nghĩa vụ.
Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn 5 ngày, bên nhận
chuyển nhượng nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng kí quyền
sử dụng đất nơi đã nộp hồ sơ.

Có thể nhận thấy rằng, thời hạn để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dài hơn trong chuyển đổi quyền sử dụng đất. Điều này cũng dễ hiểu vì quan
hệ chuyển nhượng phức tạp hơn quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để
đáp ứng và thực hiện tốt hơn cho thị trường bất động sản mà hạt nhân là thị trường
quyền sử dụng đất phát triển. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật
đất đai 2003 đã rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, cụ thể tại điều 148 qui định: “không quá 4 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất phải hoàn tất công việc cần thiết”.
Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày thông báo nghĩa vụ tài chính từ
cơ quan thuế, văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, phường, thị trấn
thông báo cho các bên về việc thực hiện nghĩa vụ đó. Tối đa 3 ngày làm việc, kể từ
ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, bên nhận chuyển nhượng sẽ được nhận giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là lần đầu tiên trình tự thực hiện việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được rút ngắn. Qui định này được kết hợp với sự hoạt
động công tâm, có trách nhiệm của các cán bộ có thẩm quyền chắc chắn sẽ đáp ứng sự
mong đợi của người dân từ bấy lâu.
3.3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp
chuyển đổi mục đích sử dụng đất
3.3.2.1 Trường hợp đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền
Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền được đặt ra trong những trường hợp mà việc chuyển mục đích sử dụng đất
không làm phá vỡ, thay đổi quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt; các quyền và nghĩa vụ pháp lí của người sử dụng đất không bị
thay đổi và mục đích của sự chuyển đổi chỉ để nhằm chuyển dịch cơ cấu vật nuôi, cây
trồng theo hướng có hiệu quả hơn mà thôi. Chính vì vậy mà thủ tục chuyển mục đích
sử dụng đất được qui định khá đơn giản, tạo điều kiện để người sử dụng đất chủ động
linh hoạt để nâng cao năng suất, hiệu quả sử dụng đất.
Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp tờ khai đăng kí chuyển mục
đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng kí quyền

sử dụng đất; trường hợp là hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại UBND xã
nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất.
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra tờ khai đăng kí,
chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Sở tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh,
phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho phù hợp với đất sau khi chuyển mục đích. Sau khi đã được chỉnh lí, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được chuyển về văn phòng đăng kí quyền sử dụng

19


đất nơi đã nộp hồ sơ, người chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được nhận giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan này.
Thời hạn để thực hiện thủ tục đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất là 7 ngày.
Đây là thời hạn không quá dài thể hiện sự thuận lợi cho người sử dụng đất chuyển
dịch cơ cấu sử dụng đất theo hướng có lợi trong quá trình sử dụng đất.
Có thể nhận thấy, so với thông tư 1990/TT- ĐC ngày 30/11/2001 thì thủ tục đăng
kí chuyển mục đích sử dụng đất đơn giản và hợp lí hơn. Chuyển mục đích trong
những trường hợp đơn giản không làm thay đổi qui hoạch thì người chuyển mục đích
sử dụng đất chỉ phải thực hiện thủ tục đăng kí việc chuyển mục đích của mình tại văn
phòng đăng kí quyền sử dụng đất mà không phải thông qua thủ tục xin phép cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền. Đây là quy định mới tại Luật đất đai 2003 thể hiện sự đơn
giản, dễ dàng hơn đối với người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được sự kiểm soát
và quản lí chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất.
3.3.2.2 Trường hợp đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép với cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền
Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền được đặt ra
trong những trường hợp mà việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ làm thay đổi cơ cấu,
qui hoạch sử dụng đất, thay đổi địa vị pháp lí của người sử dụng đất và việc chuyển
mục đích sử dụng đất có liên quan đến mọt số loại đất được Nhà nước bảo vệ nghiêm

ngặt. Chính vì vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải thông qua qui chế pháp lí
chặt chẽ và phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Việc thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được qui định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại phòng tài
nguyên và môi trường thuộc huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong thời hạn 20 ngày, sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh, phòng Tài nguyên
và Môi trường cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và thực hiện các thủ tục cần
thiết liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất như: xác định nghĩa vụ tài chính
mà người sử dụng đất phải thực hiện và thông báo cho người sử dụng đất biết. Trong
trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lí do cho người sử dụng
đất biết. Việc hoàn tất hồ sơ và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được sở Tài
nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND
cấp huyện gửi lên UBND câp tỉnh hoặc UBND cấp huyện xem xét và ra quyết định
chuyển mục đích sử dụng đất.
Sau khi có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp có thẩm quyền,
trong thời hạn 5 ngày, sở tài nguyên và môi trường cấp tỉnh hoặc phòng tài nguyên và
môi trường cấp huyện có trách nhiệm chỉnh lí vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho phù hợp với mục đích sử dụng đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất và
thực hiện việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người xin chuyển mục
đích sử dụng đất.
Việc qui định thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 nêu
20


trên chính là sự luật hóa các qui định tại thông tư 1990/TT- ĐC ngày 30/11/2013. Qua
đó cho thấy đối với những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép thì
thủ tục qui định chặt chẽ hơn với qui trình được yêu cầu thực hiện nghiêm ngặt hơn.

Có như vậy mới theo dõi được sát sao tình hình biến động đất đai một cách kịp thời
nhưng bên cạnh đó vẫn đáp ứng được nguyện vọng thiết thực của những người sử
dụng đất.
CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN ĐƯỢC
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN,
HỘ GIA ĐÌNH TRONG NƯỚC
4.1. Thực trạng về thi hành quyền được cấp giấy CNQSDĐ của cá nhân, hộ gia
đình trong nước
Quyền được cấp giấy CNQSDĐ là một quyền cơ bản và tối quan trọng đối với người
sử dụng đất (SDĐ). Nó không chỉ là một cơ sở pháp lí mà Nhà nước căn cứ vào để
bảo hộ những quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, bên cạnh đó giấy CNQSDĐ
giúp cho các bên tham gia giao dịch đối với quyền sử dụng đất sẽ không xảy ra những
tranh chấp không mong muốn. Mặc dù cả Nhà nước và người SDĐ đều biết được tầm
quan trọng khi có được quyền này, người SDĐ có quyền được cấp GCN nhưng trên
thực tế việc thực thi quyền vẫn gặp rất nhiều khó khăn, xuất phát một phần là từ
những bất cập trong những quy định về cấp giấy CNQSDĐ cho cá nhân, hộ gia đình;
một phần là từ chính người sử dụng đất trong việc thực thi quyền lợi của chính mình.
NQ30/2012/QH13 đặt ra chỉ tiêu chậm nhất là đến ngày 31/12/2013 căn bản hoàn
thành việc cấp GCNQSDĐ lần đầu trong phạm vi cả nước. Trong quá trình thực hiện,
các sở ban ngành đã cố gắng chủ động tháo gỡ những vướng mắc phấn đấu hoàn
thành chỉ tiêu kế hoạch hàng năm đề ra. Sự nỗ lực của các cấp ngành cũng đã có được
những thành quả nhất định, số cá nhân, hộ gia đình được cấp giấy ngày càng tăng.
Tuy vậy, tiến bộ thực hiện vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý đất
đai. Phần lớn các tỉnh, thành phố trong cả nước đều chưa cấp xong giấy chứng nhận
cho các hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất.
Bên cạnh những mặt đã đạt được thì cũng có không ít những khó khăn làm ảnh hưởng
tới tiến độ xét cấp GCNQSDĐ hiện nay của Nhà nước. Đó là những nguyên nhân:
 Sự thiếu thống nhất trong pháp luật đất đai
Từ trước những năm 1986 sự quản lý đất đai của Nhà nước rất lỏng lẻo. Toàn
bộ đất đai đều do HTX (đại diện cho một tập thể chứ không phải đại diện cho Nhà

nước). Đến Đại hội Đảng VI, tháng 12 năm 1986 đã đổi mới tư duy kinh tế góp phần
chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, Khởi đầu cho công cuộc chuyển đổi ở Việt Nam là các chính sách, pháp
luật đất đai trong nông nghiệp nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 của
Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích là khoán sản phẩm đến người
21


lao động đã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nông nghiệp.
Luật Đất đai ra đời năm 1993 nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành,
đồng thời, qui định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn.Tuy
nhiên, chính sách đất đai mới chủ yếu điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội và
ruộng đất trong nông nghiệp nông thôn. Trong khi nền kinh tế thị trường hiện đại đòi
hỏi chính sách đất đai bao quát rộng và toàn diện trên các lĩnh vực sản xuất kinh
doanh, đầu tư, du lịch, qui hoạch, giao thông, kinh doanh bất động sản… do đó đã
phát sinh nhiều vấn đề mà chính sách đất đai khó giải quyết. Đặc biệt, thị trường bất
động sản trong thời gian qua biến động khó lường gây lúng túng nhiều phía từ các
tầng lớp dân cư, nhà đầu tư và cả những người làm chính sách. Tình hình trên đã được
các cấp chính quyền địa phương (tùy theo tình hình cụ thể) đưa ra cách giải quyết
khác nhau, thậm chí tùy tiện gây bất bình trong dư luận. Nhìn chung, các giải pháp đó
chỉ mang tính tình thế. Trước tình hình đó, Đảng và Nhà nước đã chỉ đạo, ban hành và
chỉnh sửa các điều khoản của Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001); và
các văn bản dưới luật khác cho phù hợp.
Có thể thấy, lịch sử pháp luật đất đai của nước ta thiếu sự thống nhất, xuất phát từ sự
thiếu tầm nhìn khi xây dựng luật dẫn đến những thay đổi liên tục trong thời gian ngắn.
Điều này tạo ra không ít khó khăn cho việc quản lí sau này. Đặc biệt trong việc cấp
GCNQSDĐ, ví dụ như các loại giấy tờ có giá trị pháp lí vào thời kì trước nhưng hiện
nay thì lại không…
 Xác định nguồn gốc đất:
Cái khó đầu tiên trong việc xét cấp GCNQSDĐ là xác định nguồn gốc đất, có

rất nhiều vấn đề phức tạp bởi trải qua nhiều thời kì, chính sách pháp luật khác nhau,
cộng thêm xảy ra nhiều vụ lấn chiếm, xây dựng trái phép, tranh chấp đất đai…Khi xác
định nguồn gốc đất, chính quyền phải căn cứ trên các quy định và giấy tờ pháp lý,
song không phải cá nhân, hộ gia đình nào cũng có đủ giấy tờ nên cần nhiều thời gian
cho việc làm rõ căn cứ pháp lý để có thể cấp giấy.
 Sự tắc trách của cán bộ thực thi việc cấp GCNQSDĐ:
Một nguyên nhân nữa các xã, phường chưa thực hiện đúng quy trình thực hiện
bộ thủ tục hành chính, thời gian thụ lý hồ sơ kéo dài, thậm chí một số địa phương yêu
cầu người dân nộp những hồ sơ ngoài thủ tục đã công bố. Việc xác định nguồn gốc,
loại đất và thời điểm sử dụng đất không đúng gây khó khăn cho người sử dụng đất.
Công tác lưu trữ hồ sơ cấp sổ đỏ chưa đầy đủ, thiếu hệ thống và liên kết các dữ liệu
địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. Một số quận, huyện, thị xã
chưa quan tâm kiện toàn văn phòng đăng ký đất đai, chưa kịp thời tổ chức hướng dẫn
các đơn vị rà soát, phân loại hồ sơ và tháo gỡ khó khăn trong việc xác định các điều
kiện cấp sổ đỏ cho những trường hợp có vướng mắc, nhất là tìm ra biện pháp giải
quyết dứt điểm những trường hợp tồn đọng.
Tuy nhiên, điều gây bức xúc nhất đối với người dân đó là nhiều cán bộ trong lĩnh vực
này có hành vi nhũng nhiễu người dân. Việc cấp giấy cần nhiều khâu trong việc xác
minh nguồn gốc đất, thẩm tra việc chấp hành pháp luật đất đai của người sử đất…rất
nhiều khâu với sự thực hiện trực tiếp của các cán bộ cấp xã ở địa phương, do đó có
thể thấy những cấp này đóng vai trò quan trọng và gần như quyết định. Do đó, việc
22


sách nhiễu là một thực trạng khó tránh khỏi. Thêm vào đó là trình độ chuyên môn
không cao cũng là nguyên nhân của nhiều sự sai sót, làm mất thời gian cho tiến trình
cấp GCNQSDĐ.
 Vấn đề về nghĩa vụ tài chính:
Đây là vấn đề xuất phát chính từ cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất. Việc kết hợp thu
tiền sử dụng đất, thu thuế quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ trong khi làm thủ tục

cấp GCNQSDĐ gặp rất nhiều khó khăn. Người dân không đến làm nghĩa vụ tài chính
khi được báo, phần lớn hồ sơ đăng ký đất đai ở đô thị phải chịu thuế trước bạ, chuyển
quyền sử dụng đất, tiền sử dụng trong khi ở nông thôn ngành thuế không áp dụng sắc
thuế này và đã làm giấy rồi không phải đóng tiền sử dụng đất. Để khắc phục tình
trạng trên thông tư liên tịch 1442, ngày 21/9/1999 của tổng cục địa chính và bộ tài
chính đã được ban hành để xử lý các nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ, tiền sử dụng
đất, thuế quyền sử dụng đất...v..v) khi cấp GCNQSDĐ. Trong đó, các hộ đang sử
dụng đất trước 1/7/1999 sẽ được ghi nợ các nghĩa vụ tài chính về đất trên GCN (GCN
này vẫn có giá trị như các GCN không ghi nợ). Tuy nhiên, liên ngành thuế - địa chính
các tỉnh thành phố lại quy định: không được ghi nợ lệ phí trước bạ và chỉ có các hộ
nghèo và các hộ có khó khăn đột xuất mới được xét ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất.
Một thực trạng đang rất nóng và thu hút sự quan tâm của dư luận thời gian gần đây là
việc hàng trăm hộ dân đồng loạt “đòi trả” sổ đỏ. Những ngày gần đây tại quận 8,
Tp.HCM có vài trăm hộ dân lại yêu cầu được trả lại sổ đỏ cho chính quyền địa
phương với lý do không có tiền để nộp khoản tiền sử dụng đất! Ngay tại khu vực
trung tâm thành phố là quận 3, theo một lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường
quận này, hiện cũng còn đến 1.800 hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cần phải bổ sung
giấy tờ pháp lý để quận xem xét có đủ điều kiện để tiến hành cấp sổ hay không.
Nhưng cũng chẳng được mấy người dân hợp tác.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, theo phản ánh của nhiều hộ dân là do khoản tiền
sử dụng đất quá nặng; ở mức vài chục triệu đến cả tỷ đồng khiến người dân không thể
kham nổi. Trong khi đó nhà, đất có sổ hay không được cấp sổ đỏ cũng chẳng ảnh
hưởng do người dân không có nhu cầu mua bán, chỉ cần được ở ổn định trên căn nhà
hiện hữu. Hiện nay chúng ta áp dụng hệ số K (bằng 2 so với bảng giá đất) đối với
phần đất công nhận vượt hạn mức; và tính hệ số K thấp nhất là 3,5, cao nhất là 4,5 đối
với phần chuyển mục đích vượt hạn mức (đã thực hiện từ tháng 8 năm 2011 đến nay).
Thực tiễn áp dụng cho thấy hệ số K là quá cao làm cho nhiều người dân không thể
kham nổi tiền sử dụng đất phải đóng, do đó những người đã nộp giấy đăng kí để được
cấp giấy thì xin không làm giấy nữa, còn những người chưa đăng kí thì không dám

đăng kí nữa.
Thực tế trên đặt ra câu hỏi lớn cho người làm quản lí, đã có những phương án khắc
phục : tạo điều kiện hỗ trợ tiền sử dụng đất cho người dân bằng cách đối với nhà ở
riêng lẻ khi được cấp sổ đỏ nhà, đất nếu các hộ dân chưa có điều kiện nộp tiền sử
dụng đất thì ghi nợ tiền sử dụng đất trên sổ đỏ... Nhưng ngay cả khi người cho phép
ghi nợ tiền sử dụng đất, nhiều người dân vẫn sẽ không hợp tác trong việc cấp sổ đỏ do
tiền sử dụng đất quá nặng. Chưa kể tình trạng khi được ghi nợ rồi còn lo bị các chi
23


cục thuế tính lãi do chậm nộp. Vì vậy, để hoàn thành cấp sổ, trước hết, chính quyền
Thành phố cần phải giải tỏa được vướng mắc về khoản tiền sử dụng đất với người
dân. Do đó phải hạ hệ số K sao cho giá đất sát với giá thị trường nhất. Đồng thời,
cũng phải tuyên truyền, thuyết phục người dân hiểu được tầm quan trọng của việc cấp
GCNQSDĐ.
4.2 Giải pháp cho thực trạng thực thi quyền được cấp GCNQSDĐ cho cá nhân, hộ
gia đình
Để khắc phục tình trạng này, chúng ta phải đưa ra những giải pháp tháo gỡ những
vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay:
4.2.1 Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ
Đầu tiên đó là để thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ một
cách sâu rộng đến từng hộ gia đình cá nhân thì cần phải có các biện pháp tuyên truyền
về lợi ích và tầmquan trọng của việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; tuyên truyền
phổ biến Luật đất đai, thủ tục quy trình cấp GCNQSDĐ trên các phương tiện thông
tin đại chúng nhằm truyền tải thông tin về chủ trương chính sách của Nhà nước đến
mọi đối tượng mọi từng lớp xã hội.
4.2.2 Về thủ tục hành chính
Kết hợp với cải cách hành chính thực hiện thủ tục một cửa nhằm đẩy nhanh công tác
cấp GCNQSDĐ, cụ thể:
Giảm việc xét duyệt hội đồng cấp quận và phường do Luật đất đai 2003 quy định,

các trường hợp sử dụng đất ổn định đất từ 15/10/1993 không phải nộp nghĩa vụ tài
chính nên các trường hợp sử dụng trước ngày 15/10/1993 không phải xét thời gian sử
dụng đất, chỉ xem xét yếu tố có hay không tranh chấp, khiếu kiện.
Các hộ gia đình nằm trong vùng không phù hợp với quy hoạch sẽ xét cấp
GCNQSDĐ nhưng ghi điều kiện hạn chế thực hiện quyền sử dụng đất.
Mục tiêu cấp xong GCN cho những trường hợp đã sử dụng đất từ 15/10/1993 trở
về trước, cấp gọn từng địa bàn, từng phường xã. Nghiên cứu quy trình phối hợp để
giao nhiệm vụ xét duyệt cấp GCNQSDĐ. Triệt để cho các quận huyện, nghiên cứu tổ
chức khoán hồ sơ cấp GCNQSDĐ, tạo sự chủ động cho các phường, xã, thị trấn; có
hình thức khen thưởng đối với những đơn vị làm tốt, hoàn thành sớm hơn so với kế
hoạch. Những đơn vị nào làm tốt sẽ được khen thưởng. Văn phòng đăng ký QSDĐ
của quận huyện nên phân công cán bộ của phòng mỗi người phụ trách một vài xã,
phường và đi đến tận cơ sở để thẩm tra hồ sơ. Điều này ở Hà Nội đã làm và thu được

24


kết quả khá cao.
Đảm bảo đủ kinh phí và lực lượng để các tỉnh thành phố, quận huyện hoàn thành công
tác cấp GCNQSDĐ trong năm 2013. Sở Tài Nguyên Môi Trường và nhà đất phối hợp
với các quận huyện tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho cho lực lượng hợp
đồng để tổ chức triển khai công tác cấp GCNQSDĐ.
Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra về tình hình quản lý và sử dụng đất đai để kịp
thời ngăn chặn và xử lý các trường hợp vi phạm theo pháp luật hiện hành. Các sở tài
nguyên môi trường và nhà đất, UBND các quận huyện thiết lập đường dây nóng để
kịp thời tiếp nhận ý kiến của nhân dân, giải quyết những khó khăn vướng mắc và sử
lý cán bộ địa chính có hành vi gây khó khăn cho công tác cấp GCNQSDĐ trên địa
bàn quản lý.
Tạo điều kiện hỗ trợ tiền sử dụng đất cho người dân bằng cách đối với nhà ở
riêng lẻ khi được cấp sổ đỏ nhà, đất nếu các hộ dân chưa có điều kiện nộp tiền sử

dụng đất thì ghi nợ tiền sử dụng đất trên sổ đỏ... Nhưng ngay cả khi người cho phép
ghi nợ tiền sử dụng đất, nhiều người dân vẫn sẽ không hợp tác trong việc cấp sổ đỏ do
tiền sử dụng đất quá nặng. Chưa kể tình trạng khi được ghi nợ rồi còn lo bị các chi
cục thuế tính lãi do chậm nộp. Vì vậy, để hoàn thành cấp sổ, trước hết, chính quyền
Thành phố cần phải giải tỏa được vướng mắc về khoản tiền sử dụng đất với người
dân. Do đó phải hạ hệ số K sao cho giá đất sát với giá thị trường nhất. Đồng thời,
cũng phải tuyên truyền, thuyết phục người dân hiểu được tầm quan trọng của việc cấp
GCNQSDĐ.
Những biện pháp được nêu ra chỉ có thể phát huy tác dụng khi mà các cấp các ngành,
từng cán bộ quản lý đất đai và ngay cả bản thân mỗi người dân có sự phối hợp thực
hiện kết hợp với những quy định phù hợp hơn trong pháp luật đất đai thì những tồn
đọng sẽ sớm được giải quyết.

25