Hoạt động quy hoạch kế hoạch sử dụng đất – những vấn đề được đặt ra và giải pháp khắc phục

Mục lục
A.Mở đầu...................................................................................................................1
B. Nội dung................................................................................................................1
I. Một số vấn đề lí luận chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất......................1
1.Khái niệm, đặc điểm của QH,KHSDĐ.............................................................1
2. Các chế định của pháp luật về QH,KHSDĐ....................................................1
II. Một số vấn đề vướng mắc được đặt ra trong QH,KHSDĐ................................3
III. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật trong QH,KHSDĐ...............................5
C.Kết luận..................................................................................................................6
Danh mục tài liệu tham khảo.....................................................................................7

0


A.Mở đầu
QH,KHSDĐ là một chế định luật quan trọng trong pháp luật đất đai. Luật
Đất đai năm 2003 đã tập trung nỗ lực vào hoàn chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất với 10 điều quy định cụ thể từ nguyên tắc, căn cứ, nội dung, cách thức
lập và điều chỉnh tới thẩm quyền thẩm định, xem xét, phê duyệt và tổ chức thực
hiện.Qua nhiều năm thực hiện đã đáp ứng cơ bản nhu cầu đất để đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn còn một số hạn chế. Em xin trình bày đề tài
4:”Hoạt động quy hoạch kế hoạch sử dụng đất – những vấn đề được đặt ra và giải
pháp khắc phục”.

B. Nội dung
I. Một số vấn đề lí luận chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1.Khái niệm, đặc điểm của QH,KHSDĐ.
a) Khái niệm và đặc điểm QHSDĐ
“QHSDĐ là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng chất lượng, vị
trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế- xã hội, bảo đảm cơ sở khoa học và thực tế

của các mục tiêu kinh tế -xã hội để việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về
đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và từng nghành sản xuất”.
Đặc điểm của QSSDĐ: mang tính lịch sử -xã hội; mang tính chất Nhà Nướcthể hiện tính tổng thể; Đảm bảo tính khả thi và tính chính xác trong nội dung; có
tính dự báo, thực hiện những mục tiêu chiến lược trong phát triển kinh tế- xã hội
của cả nước, các cấp, các ngành, các địa phương theo mục đích hơp lí, tiết kiệm.
b) Khái niệm và đặc điểm KHSDĐ: trong luật chưa quy định trực tiếp khái niệm
KHSDĐ nhưng có thể hiểu đó là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng
đất theo quy hoạch.Đó là bước cụ thể hóa quy hoạch, là những công việc dự định
làm trong một thời gian nhất định.
c)Vai trò ý nghĩa và mối quan hệ giữa QHSDĐ và KHSDĐ: Có mối quan hệ gắn
bó, cùng hỗ trợ nhau. .QHSDĐ là căn cứ quan trọng trong việc xây dựng KHSDĐ;
QHSDĐ bao giờ cũng gắn liền với KHSDĐ. QH,KHSDĐ có ý nghĩa to lớn tạo một
thể thống nhất trong quản lí Nhà nước về đất đai, đó cũng là cơ sở quan trọng, kết
quả của quá trình thực hiện công tác quản lí của Nhà nước.
2. Các chế định của pháp luật về QH,KHSDĐ.
a)Các nguyên tắc và căn cứ lập QH,KHSDĐ

1


Nguyên tắc lập QH,KHSDĐ là những phương hướng chỉ đạo, cơ sở để pháp
luật điều chỉnh những quy định về lập QH,KHSDĐ. Các nguyên tắc này được quán
quán triệt theo quan điểm của Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành trung
ương Đảng cộng sản Việt Nam vè đổi mới chính sách và pháp luật đất đai trong
thời kì CNH,HĐH đất nước và được thể hiện đầy đủ tinh thần trong điều 18 Hiến
pháp 1992: “Nhà nước thống nhất quản lí toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả”. Điều này được cụ thể hóa
thành 8 nguyên tắc cơ bản quy định tại điều 23 LĐĐ 2003.
Căn cứ lập QH,KHSDĐ được quy định tại điều 22 LĐĐ 2003, cụ thể.Khi lập
QH,KHSDĐ phải xuất phát từ các căn cứ đó để định hướng cho việc thực thi

QH,KHSDĐ trong thực tiễn.
b)Nội dung QH,KHSDĐ:được quy định tại điều 23 LĐĐ2003 và được cụ thể bằng
Điều 12,13 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai. Để hoàn thiện
pháp luật, gần đây chính phủ đã ban hành nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất,thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư, trong đó quy định chi tiết về nội dung quy hoạch sử dụng đất.
c)Kỳ QH,KHSDĐ:là lượng thời gian vật chất mà mỗi cấp chính quyền, từ trung
ương đến từng địa phương xây dựng chiến lược từ tổng thể đến chi tiết để thực hiện
các nội dung QH,KHSDĐ.Theo điều 24 LĐĐ2003, kỳ QHSDĐ là 10 năm và kỳ
KHSDĐ là 5 năm
d)Lập QH,KHSDĐ:Luật đất đai quy định 1 cơ chế mới về lập, xét duyệt
QH,KHSDĐ theo hướng xác định rõ nhiệm vụ của từng cấp lập quy hoạch, không
giao việc lập quy hoạch cho chính quyền phường, thị trấn cũng như với những xã
thuộc khu vực phát triển đô thị. Điều 25 LĐĐ2003 quy định cụ thể: Chính phủ lập
QH,KHSDĐ trong cả nước trình Quốc hội phê duyệt;UBND tỉnh,thành phố trực
thuộc trung ương lập QH,KHSDĐ trong địa phương mình;UBND huyện thuộc tỉnh
lập QH,KHSDĐ của địa phương .Điều này được cụ thể hóa ở các điều 15,16,17
nghị định 181/2004/NĐ-CP, khoản 1 điều 8 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP.
e)Thẩm quyền xét duyệt và điều chỉnh QH,KHSDĐ: Thẩm quyền xét duyệt quy
định tại điều 26 LĐĐ2003 và được cụ thể hóa tại các điều 19, 20,21,22,23,24,25
của Nghị định 181/2004/NĐ-CP; điều 9 Nghị định 69/2009/NĐ-CP. Thẩm quyền
điều chỉnh QH,KHSDĐquy định tại điều 27 LĐĐ2003và các điều 16,17,26 Nghị
định 181/2004/NĐ-CP,theo đó có 4 trường hợp điều chỉnh QH,KHSDĐ.Hiện
nay,pháp luật quy định việc xét duyệt, điều chỉnh QH,KHSDĐ bao giờ cũng thuộc
thẩm quyền của cơ quan cấp trên cấp lập quy hoạch.

2


f)Công bố QH,KHSDĐ: Điều 28LĐĐ2003 yêu cấu các cơ quan nhà nước có thẩm

quyền trong vòng 30 ngày kể từ ngày QH,KHSDĐ được phê duyệt phải công bố
rộng rãi để nhân dân được biết.v.v…
g)Thực hiện QH,KHSDĐ: được quy định tại điều 29LĐĐ2003.Theo đó, thể hiện sự
chỉ đạo sát sao của các cơ quan công quyền trong thực hiện quy hoạch,trách nhiệm
Chính phủ chỉ đạo và kiểm tra việc thực hiện QH,KHSDĐ trong cả nước,UBND
các cấp chỉ đạo về kiểm tra việc thực hiện QHSDĐ của UBND cấp dưới.Người sử
dụng đất có diện tích làm trong quy hoạch mà chưa thực hiện thu hồi thì vẫn tiếp
tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước quy hoạch.Quyền lợi của người sử
dụng đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất được nhà nước bảo hộ thông qua
bồi thường và hỗ trợ, tái định cư.Mặt khác Nhà nước nghiêm cấm việc đầu tư kinh
doanh bất động sản trong khu vực bị thu hồi trừ trường hợp cải tạo nhà ở, công
trình đã được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra đối với
diện tích ghi vào KHSDĐ được công bố thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng mà
trong 3 năm không thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt QHKHSDĐ phải tiến hành điều chỉnh hoặc hủy bỏ, đồng thời thông báo
cho người dân được biết.
II. Một số vấn đề vướng mắc được đặt ra trong QH,KHSDĐ.
Thứ nhất, 8 nguyên tắc lập QH,KHSDĐ chưa đảm bảo về tính minh bạch và
bền vững trong QH,KHSDĐ.Cần luật hóa vấn đề phát triển bền vững làm cơ sở cho
việc khai thác tài nguyên đất hợp lí, không để tiêu cực cho thế hệ sau.Vấn đề môi
trường chưa được lồng ghép một cách toàn diện, đầy đủ vào các quy định
QH,KHSDĐ.Vấn đề thiếu các QHĐĐ để xây dựng cơ sở hạ tầng môi trường, công
tác thanh kiểm tra chưa có sự phối hợp giữa thanh tra đất đai và thanh tra môi
trường.
Thứ hai, khi xây dựng các quy định QH,KHSDĐ chưa chú ý đến tính đồng
bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, QHSDĐ và QH xây dựng không hợp
lí.Giữa 3 quy haoch này còn có vùng “chồng lấn”,”vùng trắng” và chưa trở thành
hệ tống quy hoạch phát triển trên cả nước. Chất lượng các quy hoạch này nói chung
và các QHSDĐ nói chung còn thiếu đông bộ, bền vững. Việc cải tạo phát triển đô
thị thời gian qua đã được các cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền các tỉnh

thành thực hiện lập các loại đồ án quy hoạch, quản lý phát triển theo văn bản của
Nhà nước. Tuy nhiên, theo PGS.TS Huỳnh Đăng Hy, Hội Quy hoạch phát triển đô
thị Việt Nam, thực tiễn quản lý phát triển đô thị thời gian qua còn không ít sai sót,
làm ảnh hưởng xấu đến tiến trình phát triển đô thị. “Đơn cử như quản lý phát triển
đô thị thời gian qua của thành phố Hà Nội. Trong quá trình lập quy hoạch chung
3


điều chỉnh Thủ đô sau khi hợp nhất, Bộ Xây dựng đã kiểm tra 772 dự án cấp đất,
chỉ có 58 dự án được tiếp tục triển khai, 153 dự án cần điều chỉnh chức năng xây
dựng hoặc diện tích, 77 dự án tạm dừng để chờ quy hoạch chung điều chỉnh mới,
có 30 dự án phải dừng hẳn”. Như vậy, ở các đô thị khác, các địa phương khác của
cả nước nếu không có quy hoạch xây dựng đô thị tốt sẽ ảnh hưởng không nhỏ cho
việc quy hoạch và sử dụng đất đai”. hầu hết các KCN, KCX, KKT đều có tiềm
năng và động lực để phát triển đô thị. Tuy nhiên, việc quy hoạch và bố trí các KHC,
KCX, KKT này lại quá lớn chưa tương thích với lãnh thổ của từng địa phương.Quá
trình phát triển các KCN, KKT cũng còn nhiều bất cập, chậm được khắc phục. Đó
là chất lượng quy hoạch chưa tốt; phát triển quá nhanh về số lượng; đầu tư phát
triển dàn trải. Tình hình bố trí các KCN quá nhiều như thế có cả ở các tỉnh vùng
đồng bằng sông Hồng như: Hà Nam, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc,
Hà Nội; ở miền Nam có Long An...Các chuyên gia môi trường cũng cho rằng, việc
quy hoạch và phát triển các KCN hiện nay còn thiếu sự thống nhất trên quy mô liên
vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư
nông thôn, hạ tầng kinh tế-xã hội. Nhiều địa phương đã đề nghị quy hoạch quá
nhiều KCN, CCN không phù hợp với điều kiện hạ tầng kinh tế-xã hội, khả năng và
nhu cầu phát triển thực tế, dẫn đến thực trạng phát triển công nghiệp quá nóng gây
áp lực lên tài nguyên đất.
Thứ ba, về thời hạn kỳ QHSDĐ.Điều 67LĐĐ2003, thời hạn giao đất cho các
dự án đầu tư là 50 năm trong khi thời hạn kỳ QHSDĐ quy định quá ngắn dẫn đến
các doanh nghiệp chịu nhiều thiệt thòi khi có sự thay đổi quy hoạch.QHSDĐcủa

nhiều nước trên thế giới là từ 30-50 năm cá biệt đến 100 năm. Trong khi đó,nước
ta, kỳ QHSDĐ là 10 năm và kỳ KHSDĐ là 5 năm, chưa có tầm nhìn chiến lược lâu
dài.
Thứ tư, Quy hoạch “treo”, dự án “treo” đang thực sự là một vấn đề nhức nhối
trong một lĩnh vực được xem là phức tạp là đất đai và chiếm đến 70% tổng số vụ
khiếu kiện. Điều đáng nói ở chỗ, người dân nằm trong vùng quy hoạch “treo” phải
chịu muôn vàn khó khăn, thậm chí thiệt thòi thì hàng nghìn hecta đất bị bỏ hoang,
gây lãng phí.Số liệu từ Tổng cục Quản lý đất đai của Bộ Tài nguyên- Môi trường
cho thấy, đến cuối năm 2012 cả nước có khoảng 1.200 dự án “treo” với trên
130.000ha đất bỏ hoang. Diện tích lớn trong tổng số này là đất nông nghiệp dẫn
đến một thực trạng trớ trêu: Người nông dân có đất nằm trong quy hoạch ngày qua
ngày nhìn những thửa ruộng hoang hóa, bạc màu trong khi họ thiếu đất sản xuất,
thậm chí không còn đất sản xuất.Quy hoạch treo được hiểu là những quy hoạch
được xây dựng đã nhiều năm nhưng khi đi vào thực tế thì không có tính khả
4


thi.Nguyên nhân của tỉnh trạng này được lí giải dưới nhiều góc độ khác nhau.Dưới
góc độ quy hoạch, khi xây dựng quy hoạch chúng ta chưa tính toán đến đầy đủ các
yếu tố điều kiện KT-XH, điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, khả năng thực
tế của nguồn vốn trong nước và vốn vay nước ngoài để thực thi quy hoạch.Các ý
tưởng quy hoạch nhiều khi còn mang tính chủ quan của người làm quy hoạch mà
chưa thể hiện được chiến lược tổng thể phát triển KT-XH của cả nước, từng ngành,
cấp, địa phương.Quân điểm của người dân góp ý cho các chiến lược không được
quan tâm,bị bỏ ngỏ.Nhiều dự án đổ bể do thiếu vốn, trong đấu thấu chưa đánh giá
đúng thực lực tài chính của chủ đầu tư.Ngoài ra nhiều dự án không thuyết phục
được người bị thu hồi đất bàn giao lại mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư.
Thứ năm,vấn đề hành chính trong QH,KHSDĐ công tác thanh tra, kiểm tra
chưa được quan tâm đúng mức, chất lượng đội ngũ cán bộ chuyên môn về quản lí
đất đai trong công tác QH,KHSDĐ còn yếu kém, chưa có nhiều trải nghiệm thực

tế.Các hình thức xử lí vi phạm trong lĩnh vực đất đai nói chung, và QH,KHSDĐ nói
riêng còn chưa đủ sức răn đe.Vấn đề người dân chưa tiếp cận được quy hoạch, chưa
hiểu rõ quy hoạch,cơ quan nhà nước lạm quyền trong quy hoạch…
III. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật trong QH,KHSDĐ
1)Quy hoạch, kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất
phải bảo đảm dựa trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia đã được
Quốc hội quyết định; việc xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất phải thống nhất chặt chẽ từ tổng thể của cả nước đến các vùng, các địa
phương đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh
của đất nước.
2) Xác định ranh giới và công khai diện tích đất trồng lúa, rừng phòng hộ,
rừng đặc dụng cần bảo vệ nghiêm ngặt. Điều tiết phân bổ nguồn lực, trước hết là
nguồn ngân sách nhà nước bảo đảm lợi ích giữa các địa phương có điều kiện phát
triển công nghiệp với các địa phương giữ nhiều đất trồng lúa; tăng đầu tư hạ tầng
xã hội, hạ tầng kỹ thuật, xây dựng các cơ sở bảo quản, chế biến, tiêu thụ lúa hàng
hóa tại các địa phương giữ nhiều đất trồng lúa; có chính sách, biện pháp phù hợp để
giảm chi phí sản xuất, tăng thu nhập, để người trồng lúa yên tâm sản xuất.
3) Tổ chức quản lý, giám sát chặt chẽ quy hoạch phát triển các khu kinh tế,
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Việc sử dụng đất cho mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp phải theo kế
hoạch, tiết kiệm và hiệu quả.
Có cơ chế, chính sách để thu hút đầu tư xây dựng hạ tầng, phát triển công
nghiệp, dịch vụ, du lịch đồng bộ với cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội tại các vùng
5


trung du, miền núi, ven biển, hạn chế tối đa việc sử dụng đất trồng lúa tại khu vực
đồng bằng.
4) Rà soát, xác định ranh giới đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an
ninh; đất quốc phòng, an ninh kết hợp làm kinh tế; đất do các đơn vị quốc phòng,

công an làm kinh tế tại các địa phương trước năm 2015.
5) Đổi mới cơ chế quản lý sử dụng đất gắn với tổ chức sản xuất, bảo vệ, phát
triển rừng ở các công ty nông nghiệp, lâm nghiệp, ban quản lý rừng nhằm giải
quyết dứt điểm tình trạng tranh chấp đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của
các đơn vị này.
6) Tăng cường đầu tư cho công tác điều tra cơ bản về đất đai; xây dựng cơ sở
dữ liệu, hoàn thiện hệ thống thông tin về đất đai; xác định hệ thống chỉ tiêu sử dụng
đất cụ thể trong quy hoạch nhằm nâng cao trách nhiệm và tính chủ động của từng
cấp trong quản lý, sử dụng đất; đào tạo nguồn nhân lực, nghiên cứu khoa học, ứng
dụng công nghệ cao trong quản lý đất đai; nâng cao chất lượng công tác dự báo,
lập, thẩm định, quản lý, tổ chức thực hiện và giám sát quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.
7) Đẩy mạnh cải cách hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai. Tăng
cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật, đảm bảo
cho việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch, thực hiện nghiêm các chỉ tiêu
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Quốc hội quyết định. Trong quá trình
thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nếu phát sinh các trường hợp cần điều
chỉnh thì Chính phủ trình Quốc hội xem xét, quyết định.
8) Khẩn trương nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, cùng các văn bản
pháp luật liên quan nhằm đổi mới và nâng cao hiệu lực pháp lý của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, bảo đảm mọi hoạt động sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch, kế
hoạch.
9) Tăng cường công tác đào tạo đội ngũ cán bộ tư vấn lập quy hoạch và cán
bộ quản lý về công tác quy hoạch ở các cấp, các ngành nhằm nâng cao chất lượng
quy hoạch và quản lý nhà nước về quy hoạch phát triển.

C.Kết luận
Vấn đề QH,KHSDĐ quy định trong LĐĐ2003 đang có nhiều vấn
đề được đặt ra và cần phải giải quyết nhằm nâng cao hiệu quả quản lí đất
đai của nhà nước cũng như niềm tin của của người sử dụng đất vào cách

thức quản lí đất đai của chính quyền các cấp.Luật đất đai mới cần khắc
phục những hạn chế, bất cập này trong thời gian sắp tới.
6


Danh mục tài liệu tham khảo
1, Giáo trình Luật đất đai, trường Đại học Luật Hà Nội-NXB.Tư phápHà Nội,2005
2,Tìm hiểu các quy định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất- Hoàng Thị Lệ Mỹ, Khóa luận tốt nghiệp-HN,2010.
3,Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất-Thực trạng và giải pháp, Vũ Xuân
Trường, khóa luận tốt nghiệp-HN,2012
4)Các vấn đề pháp lí về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo quy
định tại Luật đất đai năm 2003, Khăm phit chăn tha hiêng, khóa luận tốt
nghiệp-HN,2004
5) />6) />7) />8) />9) />%20lut/View_Detail.aspx?ItemID=27301
10) />*)Các văn bản pháp luật liên quan:
1)Hiến pháp năm 1992
2)Luật đất đai năm 2003
3) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai
4)Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất,thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

7