TÌNH HUỐNG công ty bất động sản x được UBND thành phố h chấp thuận dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại xã m huyện t trong quá trình lập dự án, công t

MỤC LỤC:
Giải quyết tình huống:
1. Anh (chị) hãy cho biết công ty X đã vi phạm những qui định nào của luật kinh
doanh bất động sản?.....................................................................................................2
2. Trong vụ việc này các khách hàng có lỗi gì trong việc góp vốn không? Vì sao?....7
3. Việc C15 – Bộ công an khởi tố tổng giám đốc công ty X với tội danh lừa đảo là
đúng hay sai? Vì sao?...................................................................................................9
4. Hãy đưa ra lời khuyên cho những người có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong
tương lai để giúp họ phòng tránh nguy cơ bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản..................10

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1


1. Anh (chị) hãy cho biết công ty X đã vi phạm những qui định nào của luật
kinh doanh bất động sản?
Xét dữ kiện thứ nhất ta thấy, việc “Công ty bất động sản X được UBND
thành phố H chấp thuận dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại xã M huyện T. Trong
quá trình lập dự án, công ty X đã được cơ quan chuyên môn như Sở Tài nguyên
và môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc gửi văn bản chấp thuận và đề
nghị UBND thành phố H phê duyệt dự án và cấp giấy phép đầu tư cho công ty X” về
hình thức thì đã đáp ứng yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở quy định tại Điều 5
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 7 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, được
hướng dẫn tại Điều 4 của Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định về thẩm quyền thẩm
định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở như sau:
“Trên cơ sở hồ sơ năng lực của nhà đầu tư, Sở Xây dựng báo cáo Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh) thành lập Tổ chuyên gia có sự tham gia của đại diện các Sở: Xây dựng, Tài
nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Kiến trúc - Quy hoạch (đối

với các tỉnh, thành phố có Sở Kiến trúc - Quy hoạch) để xem xét, đánh giá hồ sơ
năng lực của nhà đầu tư. Trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện để làm chủ
đầu tư dự án thì Sở Xây dựng có Tờ trình kèm theo biên bản làm việc của Tổ chuyên
gia báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án phát
triển nhà ở. Nếu nhà đầu tư không đủ điều kiện để làm chủ đầu tư dự án thì Sở Xây
dựng có văn bản thông báo để nhà đầu tư đó biết rõ lý do và báo cáo Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh xem xét, chỉ định nhà đầu tư khác làm chủ đầu tư dự án;
Trường hợp nhà đầu tư được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công nhận làm chủ đầu
tư dự án thì nhà đầu tư tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê
duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (đối với khu vực dự án mới có quy hoạch tỷ lệ
1/2000) hoặc đề nghị chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công
trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật (sau đây gọi chung là bản vẽ tổng mặt bằng)
của dự án đối với trường hợp không thuộc diện phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ
1/500 theo quy định của pháp luật về quy hoạch. Sau khi có quy hoạch chi tiết tỷ lệ
2


1/500 được phê duyệt hoặc có bản vẽ tổng mặt bằng được chấp thuận thì chủ đầu tư
làm thủ tục đề nghị chấp thuận đầu tư và tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án
phát triển”.
Như vậy, qua dữ kiện thứ nhất của tình huống ta thấy, Công ty X mới chỉ
lập dự án và được cơ quan chuyên môn như Sở tài nguyên và môi trường, Sở xây
dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc gửi văn bản chấp thuận và đề nghị UBND thành phố
H phê duyệt dự án và cấp giấy phép đầu tư cho công ty X chứ chưa hoàn thành hết
các trình tự, thủ tục như quy định để được cấp giấy phép đầu tư. Để được cấp giấy
phép đầu tư, Công ty X còn phải thực hiện một số thủ tục nữa như: lập và trình cơ
quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; làm thủ tục
đề nghị chấp thuận đầu tư và tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển…
Việc UBND thành phố H có phê duyệt và cấp giấy phép đầu tư cho công ty
X hay không còn phải phụ thuộc vào những thủ tục tiếp theo của công ty X.

Xét dữ kiện thứ hai: Khi tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện được khoảng
60% diện tích đất thực hiện dự án thì công ty X đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh
với doanh nghiệp Y. Đồng thời công ty X kêu gọi vốn đóng góp của các cá nhân
dưới dạng vay vốn và cam kết sẽ bán nền nhà hoặc căn hộ cho những người cho vay
với giá ưu đãi.
Trước hết, cần xem xét điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh
Điều 7 LKDBĐS quy định như sau: “Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh
doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b)
Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của
pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu
về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; c) Không có tranh chấp về
quyền sở hữu; d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đ) Không nằm trong khu vực cấm
xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp
pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với
3


nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết
kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết
kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử
dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,
dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công
trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai”.
Như vậy, đối chiếu quy định trên vào dữ kiện tình huống đồng thời kết hợp
với phân tích ở câu 1 thì bất động sản tại dự án đầu tư của công ty X chưa đáp ứng
đủ điều kiện để kinh doanh do thiếu hồ sơ.

Thứ hai, cần xem xét hình thức huy động vốn của công ty X
Hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở được quy định tại Khoản 1,
Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn theo
các hình thức sau đây: ký hợp đồng vay vốn của các ngân hàng, các quỹ đầu tư và
phát hành trái phiếu; ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II nhằm chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có
chức năng kinh doanh bất động sản; ký hợp đồng góp vốn với tổ chức, cá nhân để
đầu tư xây dựng nhà ở để phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được
phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai để ứng trước tiền mua nhà của những người có
nhu cầu mua nhà. Ngoài những hình thức huy động vốn này, chủ đầu tư không được
huy động vốn bằng hình thức nào khác.
Khoản 4 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Chủ đầu tư dự án phát
triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát
triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử
dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không
đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định thì hợp đồng đã ký
không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành”.

4


Trước khi ký hợp đồng huy động vốn tối thiểu là 15 ngày, chủ đầu tư phải có
văn bản nêu rõ các nội dung quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP để thông báo cho Sở Xây dựng biết (việc thông báo này là để Sở
Xây dựng biết và theo dõi, kiểm tra, yêu cầu phải có văn bản chấp thuận của Sở Xây
dựng mới được ký hợp đồng).
Như vậy, công ty X cũng không thực hiện theo thủ tục trên và đồng thời
không có văn bản thông báo cho Sở xây dựng biết về việc kí hợp đồng hợp tác kinh
doanh và hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Do đó, Sở Xây dựng

phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dừng việc huy động vốn, huỷ bỏ các hợp đồng
huy động vốn đã ký và thực hiện lại theo đúng quy định của pháp luật.
Đối với hợp đồng hợp tác kinh doanh:
Công ty X đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp Y. Trước
tiên chúng ta phải hiểu“Hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng
BCC) là hình thức đầu tư được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh
phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập pháp nhân”( Khoản
16 Điều 3 Luật đầu tư năm 2005).
Theo Điểm d Khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định hình thức ký
hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động
sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân
chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở
theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở.
Hợp đồng hợp tác kinh doanh phải thể hiện rõ các nội dung: các bên tham gia;
hình thức huy động vốn; số lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; phương
thức phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu) hoặc bằng sản phẩm nhà ở,
nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ loại nhà ở, vị trí, diện tích nhà ở
được phân chia; thời hạn hoàn trả vốn hoặc bàn giao nhà ở; quyền và nghĩa vụ của
hai bên; giải quyết tranh chấp và các thoả thuận khác.
Về thời điểm kí hợp đồng: Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh
doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng,
có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có
5


dự án phát triển nhà ở theo quy định. Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh
được phân chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không
được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền sử
dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện
trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có

giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì được trực tiếp ký
hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở.
Quy định về điều kiện đã giải phóng mặt bằng của dự án được hiểu là khi chủ
đầu tư cấp I đã thực hiện giải phóng xong mặt bằng đối với phần diện tích đất sẽ
chuyển nhượng cho chủ đầu tư cấp II (tính theo phân kỳ đầu tư hoặc theo tiến độ
thực hiện các tiểu dự án).
Như vậy, khi tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện được khoảng 60% diện tích
đất thực hiện dự án thì công ty X đã kí hợp đồng hợp tác kinh doanh là sớm hơn so
với thời điểm luật quy định, vi phạm quy định tại Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐCP).
Đối với hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.
Điểm đ, khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về hình thức huy
động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai.
Điều 39 Luật Nhà ở quy định như sau: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn
từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng
trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần
móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không
được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.
Thời điểm kí hợp đồng được quy định tại điểm c khoản 3 Điều 9 Nghị định
71/2010/NĐ-CP: Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có
thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã
hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của
pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án
phát triển nhà ở theo quy định.
6


Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của Nghị định
71/2010/NĐ-CP (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác
định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền

nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và
được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng. (Mặt bằng sàn
thấp nhật của tòa nhà cao tầng là sàn bê tông cốt thép của tầng hầm cuối của tòa nhà
nối liên hết các cọc móng với nhau – được gọi là phần đài giằng móng.)
Còn tại khoản 10 Điều 8 của Thông tư 16/TT-BXD cũng quy định rõ: Trong
trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên
của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công
mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết kế đã được phê
duyệt thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu
tiên của công trình nhà ở nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây
dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng. Chủ đầu tư
có trách nhiệm gửi bản sao biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc đã xây dựng xong
phần móng của công trình nhà ở (có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư vào bản sao)
cho sàn giao dịch bất động sản để sàn có cơ sở tổ chức bán nhà ở theo quy định của
pháp luật.
Như vậy, công ty X cũng vi phạm quy định về thời điểm được kí hợp đồng
mua bán nhà hình thành trong tương lai. Công ty X còn chưa hoàn thành việc giải
phóng mặt bằng chứ chưa nói đến việc xây dựng xong phần móng. Điều này vi
phạm nghiêm trọng quy định của Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở và các quy định
về xây dựng. Sở xây dựng sẽ yêu cầu công ty X dừng việc huy động vốn và các hợp
đồng đã kí kết với khách hàng của công ty bất động sản X sẽ bị huỷ bỏ và buộc thực
hiện lại theo đúng quy định của pháp luật.
2. Trong vụ việc này các khách hàng có lỗi gì trong việc góp vốn không? Vì sao?
Trong vụ việc này các khách hàng không có lỗi trong việc góp vốn. Bởi vì:
Trước ngày 8/8/2010 ( tức là trước thời điểm Nghị định 71/2010/NĐ-CP có
hiệu lực) thì vấn đề huy động vốn, góp vốn chưa được quan tâm một cách sát sao,
các quy định trong các văn bản luật quy định về vấn đề này còn rất “lỏng lẻo”, đặc
7

biệt vấn đề huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước trong các văn bản pháp luật
chưa có quy định cụ thể về điều kiện trước khi ký hợp đồng mua bán nhà để huy
động vốn. Do đó, chủ đầu tư dễ dàng “lách” luật để huy động vốn thông qua các hợp
đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để nhận tiền ứng trước từ những người mua
nhà.
Tuy nhiên trước thực trạng “lách” luật rất phổ biến của các chủ đầu tư gây nên
những hậu quả bất lợi cho người mua nhà, từ ngày 8/8/2010, Nghị định số
71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực việc
huy động vốn được quy định chặt chẽ hơn, tạo nên một hành lang pháp lý an toàn
cho việc huy động vốn của các chủ đầu tư dự án.
Theo đó, đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu
tư chỉ được ký hợp mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kĩ thuật nhà ở được phê
duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua
sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển
nhà ở (Điểm đ, Khoản 3, Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ).
Tóm lại, khách hàng không có lỗi gì trong việc công ty X không đáp ứng đủ
điều kiện huy động vốn góp từ tiền mua nhà ứng trước được quy định tại Nghị định
71/2010/NĐ-CP. Việc đáp ứng các điều kiện về huy động vốn chính là quyền cũng
đồng thời là nghĩa vụ đối với chủ đầu tư. Khách hàng chỉ có nghĩa vụ góp vốn đầy
đủ, đúng hạn, đúng số lượng. Còn việc huy động vốn do nhà đầu tư thực hiện thì
khách hàng không kiểm soát được, đây cũng là điểm bất lợi cho khách hàng. Bởi vì
như trong tình huống này, nếu vụ việc được đưa ra giải quyết Tòa án thì giao dịch sẽ
bị hủy bỏ, theo đó hai bên sẽ trao trả cho nhau những gì hai bên nhận, bên nào có lỗi
sẽ phải bồi thường. Tuy được bồi thường nhưng việc tham gia tố tụng làm tốn nhiều
thời gian của khách hàng và số tiền vốn góp thì bị nhà đầu tư chiếm dụng trong một
thời gian dài. Đây chính là điểm bất cập, rủi ro lớn cho các khách hàng khi thực hiện
việc góp vốn vào các dự án.

8

3. Việc C15 – Bộ công an khởi tố tổng giám đốc công ty X với tội danh lừa đảo
là đúng hay sai? Vì sao?
Theo quan điểm của em thì việc C15 – Bộ công an khởi tố Tổng giám đốc
công ty X với tội danh lừa đảo là sai. Bởi vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đã được
quy định tại Điều 139 BLHS có hành vi cấu thành tội phạm này là hành vi cố ý
chuyển dịch một cách trái pháp luật tài sản đang thuộc quyền sở hữu của người khác
thành tài sản của mình. Tội phạm đã dùng thủ đoạn gian dối và lạm dụng lòng tin
của nạn nhân để chiếm đoạt tài sản. Điểm cơ bản để phân biệt tội này với các tội
xâm phạm sở hữu có tính chất chiếm đoạt tài sản khác được quy định trong BLHS
chính là đặc điểm của hành vi chiếm đoạt tài sản, cụ thể là: “trước khi thực hiện
hành vi chiếm đoạt tài sản người phạm tội có ý thức chiếm đoạt tài sản từ trước dấu
hiệu để nhận biết”. Tuy nhiên, trong tình huống này, việc công ty X chiếm đoạt tài
sản là không có chủ đích từ ban đầu. Công ty X chỉ xuất hiện hành vi chiếm đoạt sau
khi đã nắm giữ tài sản của khách hàng. Khi có được tài sản của khách hàng công ty
X đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả
lại tài sản. Ở đây là việc công ty không xây dựng nhà ở dẫn đến không có khả năng
thanh toán hợp đồng cho khách hàng. Như vậy, hành vi của công ty X không thỏa
mãn hành vi của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 139 BLHS.
Như vậy, là hành vi của công ty X cấu thành tội nào theo quy định của Bộ luật
Hình sự Việt Nam?
Theo quan điểm của em, hành vi của công ty X cấu thành tội lạm dụng tín
nhiệm chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 140 BLHS. Về hành vi khách
quan, tội này cũng tương đối giống với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, đều sử dụng
thủ đoạn gian dối và lạm dụng lòng tin của người khác. Tuy nhiên so với tội lừa đảo
chiếm đoạt tài sản, hành vi lạm dụng lòng tin người khác của tội làm dụng tín nhiệm
chiếm đoạt tài sản là lạm dụng lòng tin có sẵn dựa trên sự tín nhiệm. Việc giao và
nhận tài sản hoàn toàn ngay thẳng dựa trên hợp đồng (vay, mượn, thuê..). Sau khi có
được tài sản mới xuất hiện hành vi chiếm đoạt tài sản bằng các thủ đoạn gian dối. Ý
định phạm tội chỉ xuất hiện khi thực hiện việc thanh toán hợp đồng. Trong tình

huống trên, việc công ty X đã vay vốn các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở hình thành
9


trong tương lai một cách ngay thẳng thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai. Khách hàng hoàn toàn tin tưởng, giao tài sản cho công ty X vì sự tín
nhiệm. Lòng tin của khách hàng là có sẵn vì uy tín của công ty, công ty X không tạo
ra lòng tin bằng thủ đoạn gian dối. Sau khi có tài sản của khách hàng, công ty X mới
xuất hiện hành vi chiếm đoạt bằng thủ đoạn gian dối, đó là không thanh toán hợp
đồng cho khách hàng, tức là không trao trả nhà cho khách hàng theo hợp đồng do
công ty X đã sử dụng tài sản mà khách hàng giao vào mục đích bất hợp pháp dẫn
đến không có khả năng xây dựng nhà ở để trao trả cho khách hàng.
Như vậy, trong vụ việc này việc C15 – Bộ công an khởi tố tổng giám đốc
công ty X với tội danh lừa đảo là sai. Với hành vi cấu thành tội phạm phân tích như
trên nên khởi tố Tổng giám đốc công ty X về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài
sản theo quy định tại Điều 140 BLHS, cụ thể là khoản 4 Điều 140 BLHS vì số
lượng vốn mà công ty X huy động lên tới 100 tỉ đồng.
4. Hãy đưa ra lời khuyên cho những người có nhu cầu mua nhà ở hình thành
trong tương lai để giúp họ phòng tránh nguy cơ bị lừa đảo chiếm đoạt tài
sản.
Thứ nhất, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai nên tìm
đến những chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường BĐS thông qua các hội, hiệp hội
ngành nghề, phương tiện truyền thông, nhà tư vấn, nhà môi giới... có uy tín để được
hướng dẫn, hỗ trợ. Ngoài ra, họ còn phải quan tâm đến quan tâm đến kinh nghiệm,
năng lực của các đơn vị: Đơn vị thiết kế, đơn vị quản lý, tư vấn, giám sát; đơn vị thi
công; đơn vị tiếp thị/phân phối/môi giới; đơn vị quản lý chung cư/khu dân cư...
Thứ hai, Trước khi ký hợp đồng mua bán người mua cần tìm hiểu pháp lý
xem dự án có đủ điều kiện để mua bán hay chưa. Ví dụ như ký hợp đồng mua bán
nhà ở thuộc dự án thì phải có quyết định phê duyệt dự án và những văn bản pháp lý
liên quan đến dự án, quan trọng hơn là phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc

xây dựng xong phần móng và chủ đầu tư đã có thông báo cho Sở Xây dựng nơi có
dự án về việc bán nhà.

10


Về chủ thể ký hợp đồng, phải xem bên ký hợp đồng có thẩm quyền ký hay
không. Vì có một số trường hợp đã ký xong nhưng bên ký hợp đồng không có thẩm
quyền dẫn tới hợp đồng vô hiệu.
Thời hạn giao nhà và cách thức tính diện tích nhà cũng cần được ghi rõ trong
hợp đồng. Bên cạnh đó, có một số người mua nhà quan tâm đến tiến độ thanh toán
để xem cân nhắc khả năng tài chính cho phù hợp.
Ngoài ra cần chú ý đến quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như chế tài liên
quan đến vấn đề thực hiện các điều khoản trong hợp đồng, vì nếu có một bên không
thực hiện đúng theo hợp đồng thì sẽ căn cứ vào chế tài đó để xử lý.
Thứ ba, đọc kĩ hợp đồng, phụ lục hợp đồng. Khách hàng nếu không am hiểu
thì có thể nhờ người có chuyên môn, luật sư tư vấn và kiểm tra chặt các điều khoản
trong hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.
+ Vị trí dự án; các tiện ích, dịch vụ bao gồm trong giá bán...
+ Tính thanh khoản của dự án/sản phẩm;
+ Tỷ lệ tài trợ của ngân hàng;
+ Quy định rõ thời gian giao nhà, chất lượng trang thiết bị (nếu có), tiêu chuẩn
kỹ thuật...
Thứ tư, căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật để lựa chọn thời điểm ký kết
hợp đồng phù hợp. Các khách hàng nên cân nhắc kĩ lưỡng để lựa chọn thời điểm kí
kết hợp đồng một cách hợp lí để vừa có lợi nhất vừa tránh được rủi ro. Các khách
hàng phải tìm hiểu xem nhà đầu tư đã giải phóng mặt bằng chưa, thi công xong phần
móng hay chưa để có những quyết định góp vốn đúng thời điểm vì nếu góp vốn sớm
so với quy định là vi phạm pháp luật và hợp đồng có thể bị hủy bỏ.
Ngoài ra, cần lựa chọn ký kết các hợp đồng huy động vốn phù hợp, căn cứ

vào các tiêu chí như: chủ thể ký kết, mục đích, điều kiện góp vốn, phương thức
thanh toán… và thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi
công dự án hay không. Khách hàng nên đến tận nơi công trường để kiểm tra tiến độ
để đảm bảo chắc chắn rằng dự án đang được thi công đúng tiến độ. Việc tiếp cận các
thông tin chính xác về tiến độ của dự án là rất cần thiết, khách hàng nên quan tâm
11


tìm hiểu theo dõi dự án mà mình đã bỏ tiền ra để đầu tư, để tránh những rủi ro đáng
tiếc.

***DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006;
2. Luật nhà ở năm 2005;
3. Luật đầu tư năm 2005;
4. Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản;
5. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
6. Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1 tháng 9 năm 2010 quy định cụ thể và
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23
tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà
ở;
7. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
8. />
12