Bài tập học kỳ môn luật kinh doanh bất động sản đề bài số 4

ĐỀ BÀI SỐ 4:
Tháng 12/2006, UBND TP.HCM có quyết định giao hai lô đất A5, A6 thuộc khu
Nam Sài Gòn, cho công ty cổ phần xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H làm chủ
đầu tư. Ngày 26/01/2008, hai lô đất này được chuyển nhượng quyền sử dụng cho
Công ty TNHH N dưới hình thức ủy quyền. Mặc dù là hợp đồng chuyển nhượng nội
bộ, không có giá trị pháp lý vì chưa có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
hay được công chứng theo luật định nhưng ngày 28/1/2008, Công ty N lại ký hợp
đồng liên kết đầu tư với Công ty V thực hiện xây dựng dự án căn hộ cao cấp AC với
quy mô 500 căn hộ với diện tích mỗi căn hộ từ 80-100m² tại hai lô đất này, với tổng số
vốn đầu tư gần 900 tỷ đồng. trong khi chưa thi công phần móng, từ tháng 1/2008,
Công ty V đã bán căn hộ cho hàng trăm khách hàng ở các tầng 16,17, và 18 dưới hình
thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho dù theo quy hoạch, khu vực này chỉ được xây dựng
tối đa 12 tầng. Tại thời điểm bán, giá nhà đất đang sốt, nên đã có khoảng 50% tổng số
căn hộ được bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình là 1.900 đôla Mỹ/m²,
ước chừng số tiền Công ty V thu được tính đến thời điểm này khoảng 75 tỷ đồng.
Hỏi:
1. Trong vụ việc này, có những hành vi nào vi phạm các điều khoản nào của pháp
luật kinh doanh bất động sản?
2. Đưa ra hướng xử lý các hành vi vi phạm của các chủ đầu tư? Nêu căn cứ pháp lý để
xử lý?


BÀI LÀM
GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1. Trong vụ việc này, đã có những hành vi vi phạm quy định của pháp luật kinh
doanh bất động sản
* Đối với hành vi của công ty cổ phần xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H:
Trong vụ việc này, Công ty cổ phần xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H có
hành vi vi phạm quy định pháp luật kinh doanh bất động sản. Đó là: hành vi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH N dưới hình thức ủy quyền, mà không
có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và không công chứng theo quy định của pháp

luật.
Công ty H là công ty kinh doanh bất động sản, trong đó có kinh doanh quyền sử
dụng đất, căn cứ theo Khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Việc
chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng theo quy định
của luật này và các quy định khác của pháp luật liên quan”. Như vậy Luật Kinh
doanh bất động sản có dẫn chiếu phải áp dụng đúng theo quy định của pháp luật liên
quan. Theo các quy định tại khoản 1 điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005; điểm b khoản
1 Điều 126, điểm b khoản 1 Điều 127 luật đất đai 2003 thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng. Như vậy
đây là một hành vi vi phạm các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, luật dân
sự và Luật đất đai.
* Đối với hành vi của Công ty TNHH N:
Công ty TNHH N đã có hành vi vi phạm quy định pháp luật kinh doanh bất động sản
thông qua việc: Đưa bất động sản không đủ điều kiện vào kinh doanh.
Hành vi liên kết với Công ty V của công ty TNHH N thực chất là thực hiện xây
dựng dự án trên đất không thuộc quyền sử dụng của mình (Vì hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên không có giá trị pháp lý do vi phạm về hình thức). Vì
vậy hành vi của công ty TNHH N vi phạm quy định tại điểm b khoản 2 Điều 7 Luật
kinh doanh bất động sản: “Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo


quy định của pháp luật”. Như vậy hai công ty TNHH N và Công ty V không được
phép xây dựng dự án trên hai lô đất A5 và A6 để đưa vào hoạt động kinh doanh bất
động sản của mình.
* Đối với Công ty V:
Công ty V đã thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản sau
đây:
Thứ nhất: hành vi bán các căn hộ không thông qua sàn giao dịch bất động sản,
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao

dịch bất động sản”.
Thứ hai: Hành vi bán 50% trong tổng số 500 căn hộ không thông qua sàn giao
dịch bất động sản Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 22 Luật Kinh doanh bất
động sản và Điểm d Khoản 3 Điều 9 nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định: “Đối với trường hợp huy động vốn theo quy
định tại điểm c và điểm d Khoản 1 Điều này mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân
chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn tối đa cho các hình thức
huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án( tính trên tổng số lượng
nhà ở thương mại của dự án cấp I…). Như vậy việc bán 50% số căn hộ của công ty V
là vi phạm quy định của pháp luật.
Thứ ba: Công ty V đã thực hiện hành vi xây dựng vượt quá so với quy hoạch
của nhà nước.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 luật xây dựng quy định các hành vi
bị cấm:“Xây dựng công trình sai quy hoạch…” và khoản 5 Điều 11 quy định: “Mọi tổ
chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt”. Theo quy hoạch thì khu vực này chỉ được xây dựng tối đa là 12
tầng, nhưng trên dự án của công ty V xây lên đến 18 tầng. Như vậy, hành vi xây dựng
lên 18 tầng của công ty V đã vi phạm quy định của pháp luật về xây dựng.


Thứ tư: Công ty V có hành vi bán các căn hộ khi chưa thi công xong phần móng
của dự án.
Dự án khu căn hộ cao cấp AC này theo quy định của luật xây dựng thì thuộc dự
án khu nhà ở thương mại. Do đây chỉ là dự án chưa phải là đang xây dựng hay là nhà
đã có sẵn, vì thế có thể khẳng định đây là nhà hình thành trong tương lai nên căn cứ
theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “1. Việc ứng tiền trước phải được thực
hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt.
Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà,

công trình đó;
Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải
thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở”. Và theo Điểm đ Khoản 3 Nghị
định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định:
“Đối với hình thức huy động vốn theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì chủ
đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở
được phê duyệt,đã xây dựng xong phần móng của nhà ở…”.
Đối chiếu với các quy định trên thì hành vi bán căn hộ khi chưa xây xong phần
móng nhà ở của công ty V là hoàn toàn trái quy định của pháp luật. Bởi chủ dự án, chủ
đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã hoàn thành xong phần móng.
2. Hướng xử lý các hành vi vi phạm của các chủ đầu tư. Căn cứ pháp lý.
* Đối với Công ty cổ phần xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H:
Hành vi vi phạm của công ty H là thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không có công chứng, nên vi phạm này không gây hậu quả đối với xã hội
hay nhà nước, chỉ có thể gây thiệt hại cho các bên trong hợp đồng. Đối với trường
hợp này, các bên cần hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng: đem hợp đồng đi
công chứng theo quy định của pháp luật, như vậy hợp đồng sẽ có hiệu lực.


* Đối với Công ty TNHH N và Công ty V: Do hai công ty này thực hiện liên kết
đầu tư và không có sự thỏa thuận về trách nhiệm của các bên, vì vậy cả 2 bên đều phải
chịu trách nhiệm liên đới.
Các biện pháp được áp dụng để xử lý hành vi vi phạm quy định pháp luật của 2 công
ty này:
- Thứ nhất: Xử phạt hành chính đối với hành vi đưa bất động sản vào kinh
doanh khi chưa đủ điều kiện.
Cụ thể là quyền sử dụng hai lô đất A5, A6 và dự án khu căn hộ được xây trên
hai lô đất này mà không đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản.
Căn cứ theo Điểm a Khoản 2 Điều 31 tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2
năm 2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất

động sản; thì hành vi của công ty N và công ty V có thể bị xử phạt như sau:
“2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân
có một trong các hành vi sau đây:
a. Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa
vào kinh doanh theo quy định;”
Ngoài ra, Căn cứ theo Khoản 3 Điều 31 Nghị định 23/2009 thì 2 công ty trên
còn phải thực hiện như sau: “3. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 và
khoản 2 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng
quy định về điều kiện được kinh doanh bất động sản, về thủ tục bán, cho thuê, cho
thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản và huy động vốn,
chuyển nhượng dự án. Đối với những hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 1,
khoản 2 Điều này mà tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn.”
- Thứ hai: Xử phạt hành chính đối với hành vi bán bất động sản không thông
qua sàn giao dịch bất động sản đối với bất động sản thuộc diện phải thông qua sàn
giao dịch bất động sản.


Căn cứ theo Điểm a Khoản 1 Điều 31 tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27
tháng 2 năm 2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh
doanh bất động sản;… có quy định như sau:
“1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân
có một trong các hành vi sau đây:
a. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch
bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;”
- Thứ ba: Xử phạt vi phạm hành chính đối với công ty V về hành vi xây dựng
không đúng theo quy hoạch của nhà nước, cụ thể là dự án được công ty V xây lên đến
18 tầng, sai quy hoạch của nhà nước chỉ cho khu vực này xây dựng đến 12 tầng.
Căn cứ theo các quy định tại: Khoản 3 Điều 11 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày
27 tháng 2 năm 2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh

doanh bất động sản;… có quy định như sau:
“3. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu tư tổ chức thi
công xây dựng sai thiết kế được thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi tiết
xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây
dựng được miễn Giấy phép xây dựng.”
Khoản 4 Điều 11 Nghị định này:
“4. Đối với hành vi vi phạm quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, sau
khi có quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình của cấp có thẩm quyền mà
chủ đầu tư vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử
phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép
xây dựng (nếu có).”
Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4,
khoản 5, khoản 6 và khoản 7 Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm còn bị buộc
khắc phục hậu quả và bị xử lý theo quy định tại các Điều 12, 13, 14, 15 Nghị định số
180/2007/NĐ-CP.


Cụ thể Nghị định 180/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị, tại Điều 14 Xử lý công
trình xây dựng sai thiết kế, sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có
thẩm quyền thẩm định hoặc phê duyệt đối với những trường hợp được miễn cấp Giấy
phép xây dựng
“1. Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị sau đây phải bị lập biên bản
ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ:
a) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình sai thiết kế cơ sở
hoặc thiết kế kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt;
b) Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu nhà ở sai
quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được phê duyệt.
2. Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng công trình thì bị đình chỉ
thi công xây dựng, buộc tự phá dỡ công trình vi phạm đồng thời áp dụng biện pháp

quy định tại điểm b khoản 1 Điều 12 Nghị định này.
3. Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ công trình vi phạm, công trình phải bị
cưỡng chế phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí lập phương án
phá dỡ và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.”
- Thứ tư: Xử phạt hành chính đối với hành vi huy động vốn trái phép của công
ty V. Cụ thể, công ty V đã bán 50% các căn hộ, trong khi pháp luật quy định chỉ được
bán 20% không qua sàn gia dịch bất động sản; ngoài ra, công ty V còn tiến hành bán
căn hộ khi chưa thi công xong phần móng của dự án trong khi pháp luật quy định chỉ
được bán các căn hộ khi đã thi công xong phần móng của dự án.
Căn cứ theo Điểm b Khoản 2 Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng
2 năm 2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất
động sản;… có quy định như sau:
“2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân
có một trong các hành vi sau đây:


b. Vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển
nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;”
Căn cứ theo Khoản 3 Điều 31 Nghị định 23/2009 các chủ đầu tư còn phải thực
hiện như sau: “3. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 và khoản 2 Điều
này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về điều
kiện được kinh doanh bất động sản, về thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận
bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản và huy động vốn, chuyển nhượng dự án.
Đối với những hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 1, khoản 2 Điều này mà tái
phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến
ba năm hoặc không thời hạn.”


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật Kinh doanh bất động sản 2006;
2. Bộ luật dân sự năm 2005;
3. Luật đất đai 2003;
4. Luật xây dựng 2003;
5. Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở;
6. Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh bất động sản;
7. Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 Về xử phạt vi phạm hành
chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh
doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và
công sở;
8. Nghị định 180/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị.